某商贸城餐饮娱乐板块招商方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016-7-4,#,泸州商贸城,B,、,C,区餐饮娱乐,板,板块,招商方案,目 录,项目分析与整体定位,1,招商规划与政策,2,招商执行与把控,3,支持体系,4,大市场环境,调,调研,项目分析与,整,整体定位,总人口：,505.68,万,其中：,18,岁以下,106.72,万,18-35,岁,112.36,万,35-60,岁,191.05,万,60,岁以上,95.56,万,市中心常住,人,人口,149.15,万 人,均,均收入,53948,元,2016,年,1-5,月泸州社零总,额,额达,6049.7,亿元,其中：餐饮收入,837,亿元,全年接待国,内,内外游客,3257.98,万人次，比,上,上年增长,28.3%,实现旅游总,收,收入,253.07,亿元，增长,37.7%,。,区位分析,项目分析与,整,整体定位,住宅区,住宅区,1,、处于交通,枢,枢纽中心，,公,公共交通优,势,势明显,2,、临近大学,城,城、高档住,宅,宅小区、商,贸,贸城大商圈,，,，消费人群,可,可观,3,、交通方便,，,，停车位充,足,足,4,、万达商业,即,即将动工，,带,带动大量消,费,费人群,5,、项目现周,边,边尚显空乏,6,、暂不满足,就,就近消费原,则,则,7,、暂无法与,其,其他商圈呼,应,应,辐射消费区,域,域消费市场,调,调研,1,、小区住户,：,：经摸底调,研,研，本案辐,射,射区域,2,公里内现有,小,小区,22,个，现有住,户,户逾,3,万户，常住,人,人口逾,9,万人；,项目分析与,整,整体定位,2,、商贸城带,动,动人员：商,贸,贸城,2,期百货、果,蔬,蔬、电商园,等,等将于,8,月入驻开业,，,，带动消费,人,人群（工作,人,人员、消费,者,者、合作批,发,发贸易商等,）,）,5,万人；,3,、公交、客,运,运、高铁（,2020,年）流动及,中,中转人员：,25,条公交线路,，,，,400,多辆公交车,，,，,2000,班长途汽车,，,，带动,30,万中转人流,；,；,4,、大学城师,生,生：大学城,2018,年完工运营,，,，,10,余所大中专,等,等院校，在,读,读生逾,10,万人,4.5,万,9,万,10,万,30,万,5,万,辐射人群,54,万,50%,90%,20%,80%,8,万,6,万,4.5,万,精准客源,23,万,波特,矩,矩阵,项目,分,分析,与,与整,体,体定,位,位,品牌商家,地理位置,价格及投入成本,市场需求,配套设施,消费者,交通,对比选择性,一站式配套消费,档次特色,现有竞争对手,滨江路娱乐,龙透关餐饮一条街,世纪城佳乐金街,玉带龙庭底商,潜在竞争对手,步步高新天地,紫钻广场,恒大滨江美食广场,竞争,分,分析,项目,分,分析,与,与整,体,体定,位,位,项目,本,本案,佳乐,世,世纪,城,城,紫钻,广,广场,步步,高,高新,天,天地,玉带,龙,龙庭,底,底商,滨江,路,路娱,乐,乐街,恒大,滨,滨江,美,美食,广,广场,龙透,关,关餐,饮,饮一,条,条街,2.8,公里,900,米,1.2,公里,2.9,公里,5.5,公里,5.4,公里,5,公里,SWOT,分析,项目,分,分析,与,与整,体,体定,位,位,住宅,区,区,S,W,O,T,优势,1,、商,贸,贸城,人,人员,、,、交,通,通中,转,转流,动,动人,员,员、,周,周边,大,大量,小,小区,住,住户,、,、大,学,学城,等,等庞,大,大的,人,人流,量,量,2,、交,通,通方,便,便、,停,停车,方,方便,机会,3,、项,目,目本,身,身的,社,社会,影,影响,力,力,2,、周,边,边大,量,量的,市,市场,需,需求,得,得不,到,到满,足,足,劣势,1,、整,个,个区,域,域还,不,不存,在,在商,业,业消,费,费体,威胁,1,、大,市,市场,环,环境,不,不好,2,、项,目,目体,量,量和,业,业态,结,结构,不,不存,在,在明,显,显优,势,势,1,、外,部,部消,费,费环,境,境打,造,造难,度,度大,2,、现,项,项目,推,推广,力,力度,不,不足,3,、竞,争,争对,手,手实,力,力强,劲,劲,SWOT,策略,项目,分,分析,与,与整,体,体定,位,位,住宅,区,区,1,、发,挥,挥优,势,势，,通,通过,项,项目,包,包装,充,充分,吸,吸引,周,周边,人,人群,，,，利,用,用交,通,通优,势,势及,企,企业,影,影响,力,力宣,传,传项,目,目,2,、规,避,避劣,势,势，,尽,尽力,满,满足,商,商户,使,使用,需,需要,协,协调,商,商铺,3,、利,用,用机,会,会，,竞,竞争,项,项目,还,还未,成,成形,，,，与,之,之打,时,时间,差,差，,加,加大,力,力度,培,培养,消,消费,粉,粉丝,群,群,4,、应,对,对威,胁,胁，,适,适度,的,的灵,活,活制,定,定招,商,商政,策,策，,培,培养,商,商家,经,经营,信,信心,5,、完,善,善后,期,期运,营,营体,系,系，,提,提高,自,自身,竞,竞争,力,力,项目,定,定位,项目,分,分析,与,与整,体,体定,位,位,定位,原,原则,：,：,1,、供,需,需原,则,则：,适,适应,并,并满,足,足市,场,场消,费,费群,体,体需,求,求,2,、业,态,态互,补,补原,则,则：,打,打造,一,一站,式,式消,费,费商,圈,圈，,形,形成,商,商业,互,互动,性,性,3,、差,异,异竞,争,争原,则,则：,人,人无,我,我有,，,，人,有,有我,优,优,4,、可,持,持续,发,发展,原,原则,：,：具,有,有消,费,费者,自,自主,宣,宣传,的,的价,值,值，,可,可以,进,进行,多,多样,化,化特,色,色营,销,销主,题,题,项目,定,定位,项目,分,分析,与,与整,体,体定,位,位,1.XXX,美食,休,休闲,广,广场,2.XXX,美食,娱,娱乐,街,街,3.XXX,生活,广,广场,宣传,定,定位,：,：,项目,定,定位,项目,分,分析,与,与整,体,体定,位,位,功能,定,定位,：,：,满足,消,消费,市,市场,吃,吃、,喝,喝、,玩,玩、,乐,乐及,商,商务,生,生活,配,配套,目标,客,客群,定,定位,：,：,本地,住,住户,；,；旅,客,客；,商,商贸,城,城往,来,来人,员,员；,大,大学,生,生。,消费,档,档次,定,定位,：,：,中高,档,档娱,乐,乐，,各,各档,次,次餐,饮,饮（,特,特色,餐,餐饮,除,除外,）,）,业态,定,定位,：,：,以餐,饮,饮、,娱,娱乐,形,形成,集,集中,化,化效,应,应，,配,配套,休,休闲,等,等业,态,态,目,录,录,项目分,析与整体定位,1,招商规划与政策,2,招商执行与把控,3,支持体系,4,落位,规,规划,招商,规,规划,与,与政,策,策,品类,规,规,划,划,招商,规,规划,与,与政,策,策,业态,涵盖品类,配比,计划面积,商务休闲,茶座、洗浴保健、商务会所、咖啡水吧、文化展馆,10.29%,2418.89,餐饮,宴会酒楼、快餐厅、简餐店、特色餐饮、大排档餐饮、熟食店,47.42%,11142.86,娱乐,商务,KTV,会所、量贩式,KTV,、酒吧、酒馆、网咖、电玩,29.39%,6906.37,配套商业,便利超市、银行,、教育培训、其他,配套商业,12.90%,3032.13,楼层,划,划铺,招商,规,规划,与,与政,策,策,楼层,划,划铺,招商,规,规划,与,与政,策,策,主要,品,品类,统,统计,招商,规,规划,与,与政,策,策,品牌,数量,面积,餐饮,荤豆花,1,363.81,快餐厅,2,501.35,汤锅,3,857.92,火锅,3,779.40,干锅,3,869.05,串串,1,248.04,中餐,(,江湖菜,私房菜,),5,1379.05,烧烤,2,373.41,新派冒菜,1,169.98,水产河鲜,2,395.42,小吃,4,470.93,地产特色餐饮,6,1522.88,茶餐厅,1,138.03,甜品,2,264.38,粥,1,123.40,西餐牛排,1,195.05,日本料理,1,135.02,韩国烤肉,1,270.04,特色牛肉馆,1,213.88,主题餐厅,1,214.62,自助餐,1,216.16,啤酒广场,/,大排档,3,1082.15,休闲,咖啡,1,249.59,茶座,2,530.22,洗浴保健,2,1067.33,娱乐,量贩式,KTV,2,2351.80,商务,KTV,会所,2,2350.80,品牌,例,例举,招商,规,规划,与,与政,策,策,品牌,例,例举,招商,规,规划,与,与政,策,策,城市,商,商业,政,政策,调,调研,招商,规,规划,与,与政,策,策,商圈,租金水平,其他费用,项目体量,公摊情况,主要商户,备注,世纪城佳乐金街,90,物管费,3.5-5,元,/,300,万方,10%-20%,老友家披萨、,80,季串串香、漫猫咖啡吧、尚膳日本料理、吃货集中营、家常滋味、成都瓜串串等,免租一年至三年,玉带龙庭,45,物管费,3,元,/,2,万方,20%,皇家台球俱乐部、参汤驴肉、酒城烤事啤酒广场、农商银行、玉带茶香阁、上上策广告公司等,签两年合同,两年后租户与业户自行协商续租,.,免租一年,.,紫钻广场,50,物管费,6,元,/,5,万方,1F:48%;,2F:40%;,3F:38%,招商中,一层业态不定,二层为餐饮,三层为休闲,娱乐,四至七层为酒店和写字楼,步步高新天地,20,万方,0,招商中,2017,年,12,月交房,目前租金政策未出来,.,餐饮集中在购物中心五楼,体量一万平米,.,定位中高档品牌餐饮,恒大滨江美食广场,物管费,3.8,元,/,4,万方,15%,招商中,定位中高端品牌餐饮,.,租金政策未出来,龙透关餐饮一条街,55,5%-10%,外婆家菜、金民居、大地主羊排、特色唐牛肉、逍遥玉兔王、麻酱火锅等,1,层商铺因地段不同，差别跨度较大；,2,层商铺租金集中在,30,元,/,左右。,2,层商铺主要用于经营餐饮、休闲业态，大部分在一层带有门厅。商业高消费成熟,滨江路娱乐街,20,5%-10%,摄界酒吧、天上人间、泰乐迪,KTV,、味真香酒楼、蜀九香火锅、海天花园酒楼、猪圈火锅等,滨江路沿街商铺多为住宅底商,以茶楼、小型,KTV,练歌房为主,餐饮定位中低端消费,老板实力不强,对租金承受能力较低,.,租金,推,推算,招商,规,规划,与,与政,策,策,项目租金评价表,序号,评判因素,权重,得分,紫钻广场,玉带龙庭,步步高新天地,恒大滨江美食广场,滨江路娱乐街,龙透关餐饮一条街,佳乐世纪城,本项目,A,周边环境小计,40,31,32,37,32,37,39,36,25,A-1,商业位置,8,6,6,7,6,8,8,6,5,A-2,交通便利,6,6,6,6,5,5,5,6,6,A-3,周围商业氛围,7,5,5,7,5,7,7,7,3,A-4,周边居民层次,6,4,5,5,6,6,6,5,3,A-5,人流量,8,6,6,7,6,8,8,7,4,A-6,车流量,5,4,4,5,4,3,5,5,4,B,建筑及规划小计,22,18,16,21,17,12,13,22,15,B-1,整体规划,5,5,4,5,4,3,4,5,4,B-2,外观风格,3,3,3,3,3,2,2,3,2,B-3,空间规划,4,4,4,4,3,2,2,4,2,B-4,停车位,4,2,2,3,3,2,2,4,3,B-5,主题广场,3,2,1,3,2,2,2,3,2,B-6,动线设计,3,2,2,3,2,1,1,3,2,C,配套设施小计,20,12,8,19,13,6,6,20,9,C-1,公共设施配套,6,4,3,6,4,1,1,6,3,C-2,无障碍设计,5,3,1,5,3,1,1,5,1,C-3,安全设施,4,2,2,4,3,2,2,4,2,C-4,光彩工程,5,3,2,4,3,