汉寿龙泽苑营销策划提案

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,汉寿龙泽苑,营销策划提案,湖南翔欣置业出品,第一章,市场,经济发展分析,竞争楼盘分析,消费群体分析,项目优劣分析,益阳,常德市,桃花源,汉寿区位优越，基,础设施完善，地处,水陆要冲，东临益,阳市，西靠常德,城，南衔桃花源，,北濒洞庭湖，距省,会长沙仅百余公,里，古为“西楚唇,齿，云贵门户”。境,内沅水、澧水通江,达海，石长铁路、,长常高速公路穿境,而过，319国道横贯,东西，省道S205线,纵穿南北，常德机,场近在咫尺。,往长沙,沅江,澧水,石长铁路,长常高速,S205,319,汉寿区位,经济发展分析：,经济发展企稳回升，质量效益同步提高,2009年， 汉寿县国民经济仍保持了平稳较快发展的良好态势，全县实现地区生产总值92.42亿元，同比增长12.3%。 固定资产投资41.6亿元，其中城镇以上投资29.1亿元。,数据来源：常德统计信息网汉寿政府门户网,按可比价格计算，比上年增长13.2%,同比增长12.3%,房地产市场分析：,2010年前三季度供销两旺,供,销,价,2010年1-9月全县商品房备案成交均,价为,1708元/平,，比去年同期1530元,/平,增长11.6%,。,2010年1-9月全县累计批准预售,面积,22.3万平,，比去年同期,10.2万平,增长128.4%,。,2010年1-9月全县累计销售商品,房,1353套,，,16.5万平,，金额,277844,万元,，分别同比增长61.6%、169.8%,和131.3%。,数据来源：汉寿房地产管理局,汉寿县在建在售楼盘有12个：,芙蓉世纪城、天湖御景、格林积家、清华园、书香一品、君领天下、良辰美景、东润花苑、木兰小区、和谐佳园、锦绣江南、符家巷商住小区,芙蓉世纪城,天湖御景,书香一品,君领天下,格林积家,良辰美景,东润花苑,木兰小区,和谐佳园,锦绣江南,符家巷小区,竞争楼盘分析/,布局,房 屋：,电梯房：8% 洋房：2% 多层：90%,户 型：,二房二厅15%，三房二厅70%，四房二厅10%，其它户型5%,物 业 费：,最低：0.4元/平方 均价：0.5元/平方 最高价：1元/平方,建筑面积：,5万平米以下：60% 5-10万平米35% 10万以上5%,车库比例：,最小：5:1 一般：4:1 最高：2:1,绿 化：,最低：2% 一般：15% 最高：40%,公 摊：,最低：9% 一般：12% 最高：19%,配 套：,新城区：主要以学校、中小型超市、小型诊所 ；老城区：各方面都比较齐全。,销 售 率：,一年以上的老楼盘：95-99%之间。一年以下的新楼盘：80-95%之间。,本案,清华园,竞争楼盘分析/,均价,南岳路,N,S,以南岳路为界，以北老城区,侧重于中低档楼盘开发，,以南新城区侧重于高档楼盘,开发，新城区楼盘与本案更,具可比性。,芙蓉世纪城,天湖御景,书香一品,君领天下,格林积家,良辰美景,东润花苑,木兰小区,和谐佳园,锦绣江南,符家巷小区,本案,清华园,竞争楼盘/,芙蓉世纪城二期,占地面积：120亩,建筑面积：177380平米,容 积 率：2.2,绿 化 率：35%,总 户 数：1200户,车 位：700多个,规 划：多层6层，小高层17层,开发节奏：一期11栋，二期18栋,层 高：3M,楼 间 距：20M,结 构：多层砖混、小高层框架,外墙材料：墙砖,商业面积：15000平米,社区配套：小区内步行街、篮球,场、幼儿园、超市、,医疗、健身中心、老年,棋牌中心、花园,一期,二期,竞争楼盘/,户型/飘窗、双阳台、,门对门,144.1M,2,四房两厅，全明户型，南北双阳台，外飘窗设计,136.02M,2,三房两厅，全明户型，南北双阳台，外飘窗、入户玄关,131.58M,2,三房两厅，全明户型，南北双阳台，外飘窗、入户玄关,门对门,门对门,门对门,飘窗,飘窗,竞争楼盘/,天湖御景,占地面积：40亩,建筑面积：7万平米,容 积 率：2.27,绿 化 率：35%,总 户 数：400户,车 位：200个,规 划：6栋多层，3栋小高层,开发节奏：一期11栋，二期18栋,层 高：3M,楼 间 距：22-27M,结 构：多层砖混、小高层框架,外墙材料：墙砖,社区配套：中心花园、小区商业配套、,詹乐贫中学、龙珠公园,竞争楼盘,/户型/,飘,飘窗、7,字,字拐阳台,、,、门对门,156.44M,2,四房两厅,，,，卧室大,飘,飘窗，书,房,房”7“,字,字拐阳台,7字拐阳,台,台,飘窗,135.04M,2,三房两厅,，,，卧室大,飘,飘窗,门对门,门对门,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,竞争楼盘/,格林积家,占地面积,：,：18000平米,建筑面积,：,：4万平,米,米,容 积,率,率：2.2,绿 化,率,率：35%,总 户,数,数：300多,户,户,车,位,位：150个,规,划,划：6,栋,栋多层，2栋小高,层,层,开发节奏,：,：一期8,栋,栋，二期5栋,层,高,高：3M,楼 间,距,距：20M,结,构,构：全,框,框架,外墙材料,：,：墙砖,社区配套,：,：生源实,验,验学校、,西,西竺山中,学,学,一期,二期,竞争楼盘/户型/,7字拐飘,窗,窗、双阳,台,台、弧型,凸,凸窗、浪费面积,7字拐飘,窗,窗,7字拐飘,窗,窗,南北双阳,台,台,南北双阳,台,台,南北双阳,台,台,南北双阳,台,台,南北双阳,台,台,南北双阳,台,台,南北双阳,台,台,南北双阳,台,台,弧型凸窗,浪费面积,浪费面积,浪费面积,竞争楼盘/,书香一品,二,二期,占地面积,：,：34000平米,建筑面积,：,：8万平,米,米,容 积,率,率：2.4,绿 化,率,率：35%,规,划,划：12栋多层,层,高,高：3M,楼 间,距,距：25-30M,结,构,构：砖,混,混,外墙材料,：,：墙砖,社区配套,：,：龙池实,验,验学校、,体,体育场、,龙池实验,学,学校幼儿,园,园,竞争楼盘/户型/,入户花园,、,、错层、,飘,飘窗、跃,层,层、浪费面积,129M,2,三房两厅,，,，入户花,园,园、错层,、,、飘窗,126.4M,2,三房两厅,，,，飘窗、,跃,跃层,93.3M,2,两房两厅,，,，飘窗、,跃,跃层,入户花园,错层,飘窗,飘窗,飘窗,跃层,跃层,飘窗,浪费面积,浪费面积,浪费面积,竞争楼盘/户型/,飘窗、跃,层,层、南北,双,双阳台、浪费面积,跃层,浪费面积,飘窗,飘窗,飘窗,南北阳台,南北阳台,浪费面积,126.4M,2,三房两厅,，,，飘窗、,跃,跃层,84.9M,2,两房两厅,，,，南北双,阳,阳台、飘,窗,窗,竞争楼盘/,君领天下,占地面积,：,：5258.1平,米,米,建筑面积,：,：31572.62平米,容 积,率,率：6.0,绿 化,率,率：35%,规,划,划：2,栋,栋19层,总 户,数,数：202户,车 位,数,数：60多个,层,高,高：3M,楼 间,距,距：28M,结,构,构：框,架,架,外墙材料,：,：墙砖,社区配套,：,：银水湖,公,公园、国,土,土局、政,务,务,中心,竞争楼盘/户型/,情,情景落地,窗,窗、拐角,阳,阳台、设计欠科,学,学,157.57M,2,四房两厅,，,，飘窗、,跃,跃层,84.9M,2,两房两厅,，,，南北双,阳,阳台、飘,窗,窗,126.57M,2,三房两厅,，,，飘窗、,跃,跃层,91.48M,2,两房两厅,，,，飘窗、,跃,跃层,126.4M,2,三房两厅,，,，飘窗、,跃,跃层,拐角阳台,情景落地,飘,飘窗,拐角飘窗,情景落地,飘,飘窗,浪费面积,飘窗与阳,台,台位置不,合,合理,飘窗,飘窗,飘窗,三阳台,三阳台,三阳台,竞争楼盘/,清华园,占地面积,：,：40亩,建筑面积,：,：31572.62平米,容 积,率,率：2.25,规,划,划：10栋6F,、,、2栋小,高,高层,总 户,数,数：460户,层,高,高：3M,结,构,构：砖,混,混,外墙材料,：,：墙砖,社区配套,：,：龙珠湖,公,公园、九,中,中,竞争楼盘/,阳光房、,入,入户花园,120M,2,三房两厅,带,带入户花,园,园,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,入户花园,入户花园,阳光房,92M,2,两房两厅,带,带入户花,园,园,125M,2,三房两厅,带,带阳光房,竞争楼盘/,阳光房、,入,入户花园,144M,2,四房两厅,带,带入户花,园,园、阳光,房,房,129M,2,三房两厅,带,带入户花,园,园、阳光,房,房,113.9M,2,三房两厅,带,带阳光房,128.2M,2,三房两厅,带,带入户花,园,园,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,入户花园,入户花园,入户花园,阳光房,阳光房,阳光房,竞争楼盘/,主要数据,类,类比,案名,总,户数,外,立面,景观,特色,户型,面积,户型,特点,成交,均价,成交,最高价,芙蓉,世纪城,1200,墙砖、现代风格,8千平米中心广场、3万平米生态园林、休闲景观长廊,131-136三房,144四房,飘窗、双阳台,1480,1600,(多层2-4楼),天湖,御景,400,墙砖、现代风格,中央水景、,公园式风情,园林,135三房,156四房,飘窗、7字,拐阳台,1580,1700,(多层2-4楼),格林,积家,300多,墙砖、,简欧,风格,独创堆坡式园林,95两房,113-133三房,143四房,7字拐飘窗、双阳台、弧型飘窗,1580,1700,(多层2-4楼),书香,一品,墙砖、现代中式风格,1万平米中心景,观、4百米景观,长廊、活水系,93两房,126-129三房,入户花园、错层、飘窗、跃层,1480,1600,(多层2-4楼),清华园,460,墙砖、简中风格,下沉式围合庭院、中庭广场,92两房,113-128三房,145四房,飘窗、入户花园、阳光房,1600,1750,(多层2-4楼）,君领,天下,202,墙砖、,简欧,风格,1500平米中庭绿化,85-91两房,126三房,158四房,飘窗、情景落地窗、拐角阳台、拐角飘窗,竞争楼盘,/销售率,对,对比,消费群体,分,分析/,区域、物,业,业类型,10月上,旬,旬，翔欣,公,公司汉寿,龙,龙泽苑项,目,目组对汉,寿,寿城区居,民,民进行了,问,问卷调查,结,结果如下,：,：,结论,城区居民,基,基本都已,了,了解新区,发,发展规划,，,，,普遍看好,新,新区前景,，,，均表示,适,适合居家,，,，,但目前生,活,活配套欠,缺,缺也是一,大,大障碍。,结论,消费者均,了,了解电梯,房,房是市场,发,发展趋势,，,，也,向往居住,电,电梯房，,但,但鉴于其,昂,昂贵的购,买,买,成本和居,住,住成本，,以,以及高公,摊,摊、高物,管、二次,供,供水等问,题,题，只有,退,退而求其,次,次。,消费群体,分,分析/,价格承受,力,力、户型,倾,倾向,结论,任何一次,调,调研中，,被,被调查者,均,均不愿表,露,露,其真实承,受,受能力，,都,都认为“,价,价格越低,越,越,好”，所,以,以其真实,的,的承受能,力,力应该略,高,高,于调查结,果,果。,结论,选择经济,适,适用型户,型,型的被调,查,查者以97%,的压倒性,优,优势占据,主,主导地位,，,，说明消,费,费,者对户型,的,的实用性,的,的追求日,趋,趋明显，,其,其,理性购房,的,的特征也,逐,逐渐呈现,。,。,消费群体,分,分析/,户型、面,积,积,结论,三房两厅,占,占比近7,成,成，足以,证,证明三口,之,之,家、三代,之,之家购房,需,需求为目,前,前市场主,流,流，,换言之，70后80后将成,主,主力消费,群,群。,结论,120-139面,积,积区间的,需,需求量占,据,据6.5,成,成。,消费群体,分,分析/,重点关注,、,、认知途,径,径,结论,在日趋理,性,性的消费,心,心理下，,高,高品质的,园,园,林绿化越,来,来越受到,消,消费者的,青,青睐，这,也,也,将成为上,升,升发展时,期,期的汉寿,房,房地产市,场,场,一大趋势,。,。,结论,朋友推荐,一,一直是事,半,半功倍的,推,推广渠道,，,，,具备高品,质,质的建筑,和,和园林，,辅,辅以爆炸,性,性,的，高参,与,与度、高,影,影响力的,活,活动营销,和,和,事件营销,，,，将获得,良,良好的社,会,会口碑，,以,以,利于项目,迅,迅速去化,。,。,项目优劣,分,分析/,优势-S,汉寿芙蓉,大,大道新城,区,区主要,发展方向,，,，高端品,质,质项目,规划新地,。,。,规划中的龙珠湖公,园,园将成,为周边项,目,目最有利,的,的自然,景观资源,。,。,龙池中学在县内享,有,有一定,声誉，为,项,项目人文,品,品质加,分，更成,为,为项目重,点,点教育,资源。,芙蓉大道,一,一线项目,运,运作成,功，有利,于,于推动区,域,域内高,尚住宅的,建,建设，并,为,为本项,目推出打,下,下良好基,础,础。,城市发展,天湖御景,芙蓉世纪,城,城,书香一品,格林积家,君领天下,清华园,本案,项目优劣,分,分析/,劣势-W,根据汉寿,房,房管局备,案,案资料显,示,示，各乡,镇,镇购房群,体,体占总客,户,户群80%。中低端消,费,费群体直,接,接决定了,项,项目品质,不,不宜过高,，,，应以略,高,高于市场,为,为基准，,以,以节约成,本,本为原则,，,，重点突,出,出宜居和,实,实用价值,。,。,项目周边严重缺乏,商,商业配套,和,和生活配,套,套，且鲜有车,来,来人往，,生,生活不便,和,和出行不,便,便将是项,目,目推广的,硬,硬伤。,项目优劣,分,分析/,机会-W,若锁定乡,镇,镇客户为,主,主要客户,群,群，根据,其,其偏好跟,风,风和贪小,的,的心理，,则,则事件营销,和,和活动营,销,销效果更加,显,显著。,随着周边,项,项目（格,林,林吉家、,书,书香一品,）,）陆续入,住,住和商业,成,成功招商,，,，将逐步,提,提升周边,人,人气和完,善,善生活配,套,套，弱化,项,项目硬伤,。,。,项目优劣,分,分析/,威胁,-T,新开发项,目,目将层出,不,不穷，分,流,流消费群,体,体 。,消费者的,价,价格抗性,也,也正随着,楼,楼市供应,量,量急增而,日,日益见涨,，,，将对项,目,目价格实,现,现造成压,力,力。,消费者正,在,在向理性,消,消费转变,，,，消费心,理,理掌握难,度,度比较大,。,。,第二,章,章,定位,客群定位,形象定位,产品定位,客群定位/客户共,性,性,便捷性,注重交通,条,条件，要,求,求出行线,路,路发达，,可,可轻松达,到,到,目标地点,，,，同时需,要,要教育、,饮,饮食、娱,乐,乐、休闲,等,等,生活配套,的,的一应俱,全,全。,归属感,追求生活,的,的舒适度,，,，家庭观,念,念重，要,求,求有强烈,人,人,文居住氛,围,围，向往,和,和谐舒适,的,的人文环,境,境。,品牌信心,信任发展,商,商实力所,带,带来的保,证,证，追求,由,由此所带,来,来,的成就感,，,，尊荣感,。,。,项目处于,城,城市新区,发,发展带，,此,此区域的,商,商品房购,买,买者一般,追,追求两点,：,：,一是地缘,情,情节，多,年,年居住在,城,城市中心,及,及项目周,边,边养成的,生,生活依赖,性,性；,二是以居,住,住环境为,主,主，注重,良,良好的居,住,住品质感,，,，对建筑,品,品质、园,林,林品质、,户,户型舒适,性,性以及空,气,气污染指,数,数、噪音,污,污染指数,有,有较高的,要,要求。,如果本项,目,目在规划,、,、建筑、,园,园林、户,型,型、视觉,效,效果、服,务,务等方面,能,能够做到,与,与众不同,的,的话，必,然,然可以填,补,补目前项,目,目周边的,品,品质型社,区,区的市场,空,空白，从,而,而最大限,度,度的拉拢,目,目标客户,群,群体。城,郊,郊客户考,虑,虑县城置,业,业的主要,原,原因就是,价,价格因素,，,，想用更,少,少的钱买,到,到更好的,房,房子。而,投,投资者看,中,中的就是,本,本项目所,处,处地段的,良,良好出租,率,率及不可,估,估量的增,值,值空间。,客,群,群,定,定,位,位/,突,突,破,破,口,口/,高,品,品,质,质,低,低,价,价,格,格,高,品,品,质,质,低,价,价,格,格,主,要,要,在,在,规,规,划,划,、,、,建,建,筑,筑,、,、,园,园,林,林,、,、,户,户,型,型,、,、,视,视,觉,觉,效,效,果,果,、,、,服,服,务,等,等,方,方,面,面,重,重,点,点,体,体,现,现,主,要,要,体,体,现,现,在,在,多,多,层,层,部,部,分,分,，,，,一,一,期,期,以,以,低,低,价,价,格,格,、,、,高,高,品,品,质,质,园,园,林,、,、,高,高,实,实,用,用,户,户,型,型,入,入,市,市,，,，,第,第,一,一,时,时,间,间,博,博,得,得,社,社,会,会,认,认,可,可,由,项,项,目,目,所,所,处,处,的,的,区,区,域,域,环,环,境,境,及,及,项,项,目,目,本,本,身,身,的,的,特,特,点,点,决,决,定,定,了,了,项,项,目,目,的,的,客,客,户,户,群,群,主,主,要,要,有,有,以,以,下,下,几,几,种,种,类,类,型,型,：,：,主,要,要,客,客,群,群,周,边,边,乡,乡,镇,镇,居,居,民,民,项,目,目,周,周,边,边,行,行,政,政,、,、,企,企,事,事,业,业,职,职,工,工,周,边,边,学,学,校,校,教,教,师,师,次,要,要,客,客,群,群,经,商,商,人,人,员,员,及,及,原,原,有,有,周,周,边,边,居,居,民,民,新,婚,婚,夫,夫,妇,妇,由,客,客,户,户,的,的,组,组,成,成,可,可,知,知,，,，,项,项,目,目,的,的,客,客,户,户,跨,跨,度,度,很,很,大,大,，,，,但,但,是,是,选,选,择,择,在,在,此,此,区,区,域,域,置,置,业,业,的,的,主,主,要,要,原,原,因,因,是,是,：,：,孩,孩,子,子,就,就,学,学,的,的,便,便,利,利,及,及,居,居,住,住,的,的,舒,舒,适,适,，,，,良,良,好,好,的,的,环,环,境,境,及,及,适,适,中,中,的,的,价,价,格,格,是,是,吸,吸,引,引,客,客,户,户,来,来,此,此,置,置,业,业,的,的,最,最,大,大,优,优,势,势,。,。,客,户,户,需,需,求,求,的,的,一,一,种,种,温,温,馨,馨,的,的,居,居,家,家,生,生,活,活,，,，,是,是,一,一,种,种,城,城,市,市,中,中,心,心,成,成,熟,熟,便,便,利,利,的,的,生,生,活,活,方,方,式,式,，,，,即,即,迎,迎,合,合,了,了,客,客,户,户,对,对,生,生,活,活,的,的,便,便,利,利,性,性,，,，,又,又,满,满,足,足,了,了,他,他,们,们,对,对,置,置,业,业,投,投,资,资,的,的,需,需,求,求,。,。,客,群,群,定,定,位,位/,客,客,户,户,类,类,型,型,客,群,群,定,定,位,位/,客,客,户,户,特,特,征,征,对新型事物接受比较快,注重生活的便利性和舒适性,追求居住的创新和新颖，渴望家庭的温馨,经济条件好、有一定的家庭储备,周边各乡镇居民,三口之家、三代同堂、大部分要考虑子女教育问题,25-45岁的中青年,客户特征,拥,有,有,一,一,定,定,经,经,济,济,基,基,础,础,注,注,重,重,产,产,品,品,价,价,格,格,性,性,能,能,比,比,购,房,房,区,区,域,域,性,性,强,强,十,十,分,分,注,注,重,重,所,所,购,购,房,房,屋,屋,周,周,边,边,生,生,活,活,环,环,境,境,和,和,配,配,套,套,现,住,住,区,区,域,域,环,环,境,境,及,及,居,居,住,住,环,环,境,境,较,较,差,差,希,希,望,望,寻,寻,找,找,一,一,些,些,比,比,现,现,居,居,住,住,地,地,好,好,一,一,点,点,的,的,区,区,域,域,部,分,分,客,客,户,户,现,现,居,居,住,住,区,区,域,域,缺,缺,乏,乏,完,完,善,善,的,的,生,生,活,活,配,配,套,套,追,追,求,求,居,居,住,住,的,的,成,成,熟,熟,度,度,，,，,而,而,部,部,分,分,客,客,户,户,现,现,在,在,所,所,居,居,住,住,区,区,域,域,生,生,活,活,配,配,套,套,虽,虽,然,然,便,便,利,利,，,，,但,但,希,希,望,望,保,保,持,持,目,目,前,前,便,便,捷,捷,的,的,居,居,住,住,条,条,件,件,原,住,住,房,房,缺,缺,乏,乏,完,完,善,善,的,的,物,物,业,业,管,管,理,理,或,或,配,配,套,套,服,服,务,务,希,希,望,望,所,所,购,购,房,房,屋,屋,在,在,居,居,住,住,的,的,舒,舒,适,适,度,度,与,与,安,安,全,全,度,度,之,之,中,中,得,得,到,到,充,充,分,分,满,满,足,足,非,常,常,关,关,注,注,下,下,一,一,代,代,的,的,教,教,育,育,环,环,境,境,问,问,题,题,在,众,众,多,多,房,房,地,地,产,产,陷,陷,阱,阱,面,面,前,前,，,，,客,客,户,户,消,消,费,费,变,变,得,得,越,越,来,来,越,越,谨,谨,慎,慎,客,群,群,定,定,位,位/,客,客,户,户,心,心,理,理,研,研,判,判,形,象,象,定,定,位,位+,广,广,告,告,主,主,语,语,传,世,世,龙,龙,邸,邸,泽,泽,地,地,优,优,居,居,形,象,象,定,定,位,位/,传,世,世,龙,龙,邸,邸,泽,泽,地,地,优,优,居,居,龙,泽,泽,苑,苑,案,名,名,确,确,定,定,多,层,层,与,与,高,高,层,层,比,比,较,较,，,，,有,有,以,以,下,下,明,明,显,显,优,优,势,势,：,：,没,有,有,电,电,梯,梯,的,的,耗,耗,费,费,（,（,电,电,梯,梯,运,运,行,行,费,费,、,、,电,电,梯,梯,维,维,修,修,费,费,）,）,节,节,能,能,更,更,省,省,钱,钱,；,；,没,有,有,高,高,层,层,的,的,二,二,次,次,供,供,水,水,污,污,染,染,，,，,也,也,没,没,有,有,二,二,次,次,供,供,水,水,加,加,压,压,的,的,费,费,用,用,，,，,健,健,康,康,更,更,舒,舒,心,心,；,；,没,有,有,高,高,层,层,的,的,高,高,容,容,积,积,率,率,，,，,亲,亲,景,景,性,性,好,好,，,，,与,与,景,景,观,观,植,植,被,被,相,相,呼,呼,应,应,；,；,高,层,层,住,住,宅,宅,多,多,为,为,点,点,楼,楼,，,，,通,通,风,风,采,采,光,光,性,性,差,差,。,。,而,而,多,多,层,层,多,多,为,为,板,板,楼,楼,，,，,一,一,梯,梯,两,两,户,户,，,，,通,通,风,风,采,采,光,光,好,好,，,，,户,户,型,型,方,方,正,正,，,，,容,容,易,易,装,装,修,修,；,；,没,有,有,高,高,层,层,的,的,大,大,公,公,摊,摊,，,，,使,使,用,用,面,面,积,积,更,更,实,实,惠,惠,！,！,物,业,业,管,管,理,理,费,费,用,用,比,比,高,高,层,层,明,明,显,显,要,要,低,低,。,。,开,发,发,思,思,路,路/,一,期,期,多,多,层,层,二,二,期,期,电,电,梯,梯,房,房,先,先,住,住,宅,宅,后,后,商,商,业,业,项,目,目,首,首,推,推,多,多,层,层,部,部,分,分,，,，,有,有,利,利,于,于,提,提,升,升,项,项,目,目,品,品,质,质,，,，,迅,迅,速,速,去,去,化,化,并,并,资,资,金,金,回,回,笼,笼,！,！,第,三,三,章,章,推,广,广,总,体,体,思,思,路,路,阶,段,段,计,计,划,划,广,告,告,部,部,署,署,总,体,体,思,思,路,路/,重,点,点,突,突,出,出,潜,潜,力,力,、,、,户,户,型,型,、,、,品,品,质,质,三,三,张,张,牌,牌,艺,术,术,个,个,性,性,不,要,要,过,过,于,于,强,强,调,调,“,“,人,人,文,文,”,”,概,概,念,念,，,，,回,回,避,避,其,其,他,他,楼,楼,盘,盘,尤,尤,其,其,书,书,香,香,一,一,品,品,都,都,在,渲,渲,染,染,的,的,那,那,种,种,所,所,谓,谓,的,的,“,“,人,人,文,文,关,关,怀,怀,”,”,，,，,而,而,要,要,树,树,立,立,项,项,目,目,富,富,有,有,个,个,性,性,的,文,文,化,化,艺,艺,术,术,概,概,念,念,；,；,权,威,威,卖,卖,点,点,文,化,化,品,品,位,位,宜,居,居,为,为,本,本,与,竞,竞,争,争,对,对,手,手,相,相,区,区,别,别,，,，,直,直,接,接,、,、,简,简,单,单,、,、,通,通,俗,俗,易,易,懂,懂,的,的,将,将,项,项,目,目,主,主,卖,点,点,“,“,户,户,型,型,牌,牌,”,”,、,、,“,“,品,品,质,质,牌,牌,”,”,、,、,“,“,潜,潜,力,力,牌,牌,”,”,直,直,接,接,打,打,出,出,，,，,短,短,时,时,间,间,内,内,在,目,目,标,标,客,客,户,户,群,群,体,体,中,中,树,树,立,立,鲜,鲜,明,明,的,的,项,项,目,目,形,形,象,象,。,。,要,通,通,过,过,广,广,告,告,本,本,身,身,蕴,蕴,涵,涵,的,的,文,文,化,化,气,气,息,息,来,来,塑,塑,造,造,项,项,目,目,的,的,文,文,化,化,品,品,位,位,，,，,使,项,项,目,目,具,具,有,有,既,既,沉,沉,静,静,又,又,不,不,呆,呆,板,板,，,，,既,既,现,现,代,代,又,又,不,不,张,张,扬,扬,的,的,气,气,质,质,，,，,同,同,时,又,又,体,体,现,现,发,发,展,展,商,商,稳,稳,健,健,而,而,又,又,内,内,敛,敛,的,的,大,大,家,家,风,风,范,范,；,；,无,论,论,是,是,前,前,期,期,规,规,划,划,设,设,计,计,、,、,园,园,林,林,风,风,格,格,，,，,还,还,是,是,后,后,期,期,物,物,业,业,服,服,务,务,，,，,都,要,要,体,体,现,现,周,周,到,到,细,细,致,致,，,，,处,处,处,处,为,为,业,业,主,主,着,着,想,想,的,的,专,专,业,业,理,理,念,念,。,。,卖点,阐,阐述,中轴景观,物业服务,精致户型,建筑品质,区域发展,卖点,电视,公关,活,活动,展示,宣传,车,车,户外,认购,开盘,SP,路演,展示,场,场,传世,龙,龙邸,泽,泽地,优,优居,短信,广告,推,推广,广告,核,核心,形象,与,与信,息,息,现,场,包,装,公,关,活,动,户,外,销售,节,节奏,与,与项,目,目硬,件,件支,持,持,销,售,资,料,消费者,电,视,视,销,售,售,资,资,料,料,宣,传,传,车,车,媒体,组,组合,意向买家,单,张,张,阶段,计,计划/,推广,阶,阶段,划,划分,拦截,储,储备,客,客户,强势,开,开盘,分阶,段,段强,推,推,预热,期,期,开盘,期,期,强销,期,期,项目,总,总体,说,说明,，,，预,热,热认,购,购活,动,动,提出,优,优居,生,生活,主,主张,，,，树,立,立形,象,象,结合,卖,卖点,与,与活,动,动，,提,提升,形,形象,阶段,任,任务,推,推,广,广手,段,段,消化,尾,尾盘,促销,期,期,针对,性,性地,解,解决,销,销售,问,问题,第一,阶,阶段,：,：预,热,热期,（,（形,象,象启,动,动、,排,排号,）,）,阶段,计,计划/,推广,执,执行,策,策略,推广,时,时间,：,：2,个,个月,推广,目,目的,：,：推,出,出项,目,目，,树,树立,项,项,目,目形,象,象强,势,势树,立,立,项目,的,的优,越,越性,、,、价,值,值性,。,。,推广,核,核心,：,：,传世,龙,龙邸,泽,泽地,优,优居,媒体,策,策略,：,：户,外,外、,单,单页,、,、短,信,信,销售,策,策略,：,：试,探,探市,场,场对,项,项目,价,价格,的,的敏,感,感程,度,度,价格,策,策略,：,：高抛,低,低开，以,略,略高,于,于市,场,场价,格,格试,探,探市,场,场反,应,应,预热,期,期即,内,内部,认,认购,阶,阶段,。,。获,取,取客,户,户，,清,清楚,掌,掌握,客,客户,的,的购,房,房意,向,向及,市,市场,需,需求,（,（哪,个,个区,域,域，,哪,哪种,面,面积,、,、户,型,型市,场,场需,要,要最,大,大）,；,；以,最,最优,惠,惠的,价,价格,出,出售,商,商品,房,房给,对,对项,目,目有,信,信心,的,的客,户,户，,令,令其,得,得到,最,最大,收,收益,；,；同,时,时聚,集,集人,气,气，,烘,烘托,气,气氛,。,。,销售,人,人员,统,统一,说,说辞,拟,拟定,；,；,接待,中,中心,、,、洽,谈,谈中,心,心的,布,布置,装,装饰,；,；,统一,销,销售,流,流程,；,；,沙盘,模,模型,制,制作,及,及展,示,示,销售,人,人员,培,培训,，,，目,标,标客,户,户模,拟,拟问,答,答演,练,练；,指定,看,看房,路,路线,，,，客,户,户引,导,导流,程,程拟,定,定；,配合,各,各项,工,工作,进,进度,，,，共,同,同排,除,除问,题,题点,；,；,客户,来,来电,统,统计,并,并分,类,类；,促销,计,计划,拟,拟定,。,。,具体,工,工作,广告,执,执行,前期,广,广告,计,计划,及,及创,意,意设,计,计,售楼,处,处包,装,装,户外,广,广告,（,（芙,蓉,蓉西,路,路与,龙,龙阳,大,大道,交,交汇,处,处）,工地,围,围墙,POP展,板,板,吊旗,户型,单,单张,DM,单,单张,宣传,车,车,道旗,活动,策,策略,预热,活,活动,：,：,新年,新,新城,新,新家,新,新生,活,活,中小,学,学生,作,作文,大,大赛,以“,新,新年,、,、新,城,城、,新,新家,、,、新,生,生活,”,”为,主,主题,，,，与,县,县教,委,委联,合,合，,主,主办2011,年,年汉,寿,寿首,届,届中,小,小学,生,生作,文,文大,赛,赛，,首,首批,宣,宣传,单,单张,设,设计,为,为正,面,面项,目,目形,象,象及,卖,卖点,，,，背,面,面为,答,答题,纸,纸，,通,通过,各,各中,小,小学,校,校转,发,发给,学,学生,，,，要,求,求答,题,题要,与,与本,案,案结,合,合，,与,与汉,寿,寿新,城,城发,展,展结,合,合，,借,借此,快,快速,传,传播,项,项目,知,知名,度,度，,为,为项,目,目预,热,热积,累,累客,户,户打,下,下基,础,础，,设,设定,一,一、,二,二、,三,三等,奖,奖分,别,别给,予,予不,同,同奖,项,项，,同,同时,给,给予,入,入围,选,选手,及,及家,庭,庭购,房,房代,金,金券,。,。,认购,策,策略,低准,入,入门,槛,槛,高,高影,响,响力,度,度,在开,盘,盘前,一,一个,月,月进,行,行VIP,客,客户,的,的组,织,织，,以,以交,身,身份,证,证复,印,印件,即,即可,认,认购,“,“龙,泽,泽园,”,”VIP,卡,卡，,成,成功,认,认购VIP卡,并,并于,项,项目,开,开盘,期,期选,中,中房,源,源的,，,，可,充,充抵,一,一万,元,元购,房,房款,。,。,以此,吸,吸引,社,社会,各,各界,关,关注,和,和购,买,买，,达,达到,广,广而,告,告之,的,的目,的,的同,时,时，,还,还吸,纳,纳了,大,大部,分,分购,房,房客,户,户持,续,续关,注,注项,目,目进,度,度。,第二,阶,阶段,：,：开,盘,盘期,推广,时,时间,：,：2,个,个月,推广,目,目的,：,：强,势,势推,出,出项,目,目，,塑,塑造,品,品牌,形,形象,，,，建,立市,场,场地,位,位,推广,核,核心,：,：,龙泽,苑,苑X月X日,盛大,开,开盘,媒体,策,策略,：,：全,面,面推,广,广,销售,策,策略,：,：先,占,占领,主,主流,市,市场,价格,策,策略,：,：低开,高,高走，并,以,以特,价,价房,撬,撬开,市,市场,配合,广,广告,，,，对,客,客户,进,进行,宣,宣传,，,，力,争,争造,成,成口,碑,碑相,传,传的,效,效果,；,；提,升,升销,售,售人,员,员士,气,气，,拟,拟定,销,销售,人,人员,销,销售,目,目标,；,；对,最,最后,价,价位,及,及政,策,策加,以,以控,制,制，,凝,凝聚,开,开盘,的,的高,潮,潮。,第三,阶,阶段,：,：强,销,销期,利用,开,开盘,余,余势,，,，乘,胜,胜追,击,击，,持,持续,形,形成,旺,旺销,局,局面,；,；针,对,对产,品,品优,势,势，,加,加强,催,催促,式,式的,引,引导,；,；在,扩,扩大,成,成交,的,的同,时,时，,对,对销,售,售加,以,以控,制,制。,推广,时,时间,：,：3,个,个月,推广,目,目的,：,：强,势,势阐,述,述项,目,目优,势,势、,提,提升,项,项目,形,形象,与市,场,场地,位,位快,速,速销,售,售,推广,核,核心,：,：开盘,热,热销,少,少量,多,多层,房,房源,电,电梯,房,房火,热,热排,号,号,媒体,策,策略,：,：全,面,面推,广,广,销售,策,策略,：,：拓,展,展中,高,高端,市,市场,价格,策,策略,：,：小步,快,快跑，多,频,频率,、,、小,幅,幅度,上,上调,价,价格,第四,阶,阶段,：,：促,销,销期,（,（尾,盘,盘）,利用,开,开盘,余,余势,，,，乘,胜,胜追,击,击，,持,持续,形,形成,旺,旺销,局,局面,；,；针,对,对产,品,品优,势,势，,加,加强,催,催促,式,式的,引,引导,；,；在,扩,扩大,成,成交,的,的同,时,时，,对,对销,售,售加,以,以控,制,制。,推广,时,时间,：,：2,个,个月,推广,目,目的,：,：巩,固,固项,目,目形,象,象与,市,市场,地,地位,、,、结,合,合销,售进,度,度与,节,节点,，,，销,售,售基,本,本接,近,近尾,声,声,推广,核,核心,：,：住宅,促,促销,收,收官,招,招商,全,全面,启,启动,媒体,策,策略,：,：全,面,面、,节,节奏,性,性推,广,广,销售,策,策略,：,：全,面,面开,拓,拓高,端,端市,场,场,价格,策,策略,：,：灵活,多,多变,，,，,以积,分,分优,惠,惠、,降,降低,首,首付,、,、,团购,优,优惠,、,、实,物,物赠,送,送、,折,折扣,等,等方,式,式促,进销,售,售,广告,部,部署/,推广,节,节奏,短信,活动,户外,其他,强销期,预热期,促销期,单张,开盘期,主要,广,广告,方,方式,节,节奏,安,安排,广告,部,部署/,广告,分,分布,END，THANKS,！,！,9,、静,夜,夜四,无,无邻,，,，荒,居,居旧,业,业贫,。,。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、,雨,雨,中,中,黄,黄,叶,叶,树,树,，,，,灯,灯,下,下,白,白,头,头,人,人,。,。,。,。23:20:1223:20:1223:20,1/5/202311:20:12PM,11,、以我,独,独沈久,，,，愧君,相,相见频,。,。1月-2323:20:1223:20,Jan-2305-Jan-23,12,、故人,江,江海别,，,，几度,隔,隔山川,。,。23:20:1223:20:1223:20,Thursday,January5,2023,13,、乍见翻,疑,疑梦，相,悲,悲各问年,。,。1月-231月-2323:20:1223:20:12,January5, 2023,14,、他乡生白,发,发，旧国见,青,青山。05 一月202311:20:12 下,午,午23:20:121月-23,15,、比不了得,就,就不比，得,不,不到的就不,要,要。一月 2311:20,下,下午1月-2323:20,January 5,2023,16,、行动出成,果,果，工作出,财,财富。2023/1/5 23:20:1223:20:12,05 January2023,17,、,做,做,前,前,，,，,能,能,够,够,环,环,视,视,四,四,周,周,；,；,做,做,时,时,，,，,你,你,只,只,能,能,或,或,者,者,最,最,好,好,沿,沿,着,着,以,以,脚,脚,为,为,起,起,点,点,的,的,射,射,线,线,向,向,前,前,。,。,。,。11:20:12,下,下,午,午11:20,下,下,午,午23:20:121,月,月-23,9,、,没,没,有,有,失,失,败,败,，,，,只,只,有,有,暂,暂,时,时,停,停,止,止,成,成,功,功,！,！,。,。1,月,月-231,月,月-23,Thursday,January5,2023,10,、很多,事,事情努,力,力了未,必,必有结,果,果，但,是,是不努,力,力却什,么,么改变,也,也没有,。,。23:20:1223:20:1223:20,1/5/202311:20:12PM,11,、成,功,功就,是,是日,复,复一,日,日那,一,一点,点,点小,小,小努,力,力的,积,积累,。,。1月-2323:20:1223:20,Jan-2305-Jan-23,12,、世间成,事,事，不求,其,其绝对圆,满,满，留一,份,份不足，,可,可得无限,完,完美。23:20:1223:20:1223:20,Thursday, January 5,2023,13,、不知,香,香积寺,，,，数里,入,入云峰,。,。1月-231月-2323:20:1223:20:12,January 5, 2023,14,、意志坚强,的,的人能把世,界,界放在手中,像,像泥块一样,任,任意揉捏。05 一月202311:20:12 下,午,午23:20:121月-23,15,、楚,塞,塞三,湘,湘接,，,，荆,门,门九,派,派通,。,。一月2311:20,下,下午1月-2323:20,January5,2023,16,、少,年,年十,五,五二,十,十时,，,，步,行,行夺,得,得胡,马,马骑,。,。2023/1/523:20:1223:20:12,05January2023,17,、,空,空,山,山,新,新,雨,雨,后,后,，,，,天,天,气,气,晚,晚,来,来,秋,秋,。,。,。,。11:20:12,下,下,午,午11:20,下,下,午,午23:20:121,月,月-23,9,、杨柳,散,散和风,，,，青山,澹,澹吾虑,。,。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、阅读,一,一切好,书,书如同,和,和过去,最,最杰出,的,的人谈,话,话。23:20:1223:20:1223:20,1/5/202311:20:12PM,11,、越是没有,本,本领的就越,加,加自命不凡,。,。1月-2323:20:1223:20,Jan-2305-Jan-23,12,、越是无,能,能的人，,越,越喜欢挑,剔,剔别人的,错,错儿。23:20:1223:20:1223:20,Thursday, January 5,2023,13,、,知,知,人,人,者,者,智,智,，,，,自,自,知,知,者,者,明,明,。,。,胜,胜,人,人,者,者,有,有,力,力,，,，,自,自,胜,胜,者,者,强,强,。,。1,月,月-231,月,月-2323:20:1223:20:12,January5,2023,14,、意志坚强,的,的人能把世,界,界放在手中,像,像泥块一样,任,任意揉捏。05 一月202311:20:12 下,午,午23:20:121月-23,15,、最,具,具挑,战,战性,的,的挑,战,战莫,过,过于,提,提升,自,自我,。,。一月2311:20,下,下午1月-2323:20,January5,2023,16,、业余,生,生活要,有,有意义,，,，不要,越,越轨。2023/1/523:20:1223:20:12,05January 2023,17,、一个,人,人即使,已,已登上,顶,顶峰，,也,也仍要,自,自强不,息,息。11:20:13,下,下午11:20,下,下午23:20:131月-23,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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