某公寓营销策划报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深福保C栋公寓营销策划报告,目标沟通,迅速回笼资金,利润最大化,提升企业品牌知名度,销售持续增长,众厦对项目目标的理解 高利润率高销售率,高利润率,理想的销售价格,合理的销售周期,高销售率,通过高销售率形成市场热点,目标,：保障开发商及时回笼资金用于后续项目开发,报 告 内 容,市场篇,营销,篇,推广,篇,商业,篇,市 场篇,知己知彼，百战百胜！,片区市场特征,福田保税区是集加工、物流、贸易于一体的综合性保税区，,是珠三角乃至华南地区的物流集散基地和高科技工业汇聚地，,成为跨国物流企业争相抢占的焦点 ，目前，福田保税区的,入驻企业已超过600家 。,经济的快速发展为福田保税区带来源源不断的就业机会，而产,业的全面升级更使入驻保税区的人口素质大幅提高，由此，对,作为保税区配套产业的房地产业产生了巨大的拉动作用，令福,田保税区房地产市场大幅升温 。,片区市场特征,华尔登府邸,格兰海湾,兰桂,片区楼市分析,项目,名称,规模,占地,面积,建筑,面积,主力户型,均价,格兰海湾,高层,7609m,2,34926.02m,2,二房、三房,7200元/m,2,华尔登府,高层,21674m,2,187402m,2,二房、三房,12000元/m,2,兰桂,小高层,10886.7,39000,二房、三房,7100元/m,2,目前剩余单位均价,现售楼盘价格,由于项目,属于保税区内企业居住配套，,在保税区内无可比性楼盘，,与,保税区周边楼盘的品质无法相提并论，故以上价格仅供参考。,小结：,目前在售项目主要的户型供应为二房、三房为主,。,据调查，福田保税区周边房地产市场一直保持供需两旺的势头，,住宅租赁买卖十分火热，保税区为区内企业配套建设的单身公,寓被各家单位抢租一空，并且近年来保税区的产业转型，,为区内带来大量高,新,技术企业,高管,、海外归国创业金领等，而,这些高收入首选人士对高素质公寓和高尚居家型住宅物业提出,了迫切的需求,。,该片区主要以居住为主，目标客户群来源主要以周边高新技术,企业高管、私营企业主、海归、港人为主,。,片区三级级市场分分析,物业类型,住宅,售价均价,6300元/M,2,租金均价,42元/M,2,以上数据据是通过过今年三三级市场场成交价价格统计计得出。,项目基本本情况：,地理位置置：位于于福田保保税区桂桂花路,土地使用用年限：,总建筑面面积：24691.58M,2,占地面积积：1287.96M,2,总套数：713套,户型面积,总套数,套数比,21.83,19,3%,26.99,460,65%,27.71,49,7%,27.8,18,3%,28.84,76,11%,38.75,55,8%,39.38,36,3%,项目分析析,优势S,本项目售价和周边物业形成较大的落差，预留较大的升值空间,项目周边有多个住宅小区，有一定的生活氛围,面积小，总价低,发展商较有实力，市场有一定的口碑,有二年固定的租金回报,周边同质化项目较少，竞争相对较弱,劣势W,周边商务配套不完善,展示面和形象较 差,对于项目租客有一定的限制,周边流动人口众多，治安状况复杂，有一定的安全隐患,项目使用年限对售价有一定的影响,机会O,福田保税区经济快速发展，带来源源不断的就业机会，加快对物业的需求,随着CEPA的执行，更多的港人将北上置业，将会带动片区的外销市场,随着项目周边地块开发，片区商业环境会更加成熟、完善,威胁T,周边项目综合品质较高，无论在外观、规模、配套都具有更大的优势,到达本项目车辆较少，交通不太方便对消费者有一定的心理阴影,项目SWOT分分析,本项目作作为工厂厂宿舍，不同于于现售的的“一手手楼”，必须要要,走差异化化竞争路路线，为为目标客客户提供供高升值值的利润润空间和和理想投投资回报报,，从而引引起市场场对本项项目的关关注；,把项目“包装”得精细细而有特特色，并并符合目目标客户户群的口口味；在在推广手手法上采采用“实效营营销”、“点点对点”等针对对性强、实效性性强的,复合营销销体系,，从而使使项目在在片区脱脱颖而出出，最终终顺利实实现项目目销售目目标！,市场小结结：,随着消费费者的日日益成熟熟，购房房渐趋理理性，房房地产营营销推广广需要更更加专业业化的操操作；,营销篇,兵无常势势，水无无常形！,项目定位位,客户类别别：,以投资人人士为主主，周边边大型企企业购买买为辅。,目标客户区域域位置划分,：,以项目周边为为主，辐射区区域和其它为为辅,。,目标客户群分分析:,1）项目周边边大型企业,2）部分看好好该片区的投投资客,3）工作在保保税区，熟悉悉该片区的香香港人,4）专业投资资的公司,客户定位,目标客户群特特征描述,1,熟悉片区且常常往返深港两两地港人，看看好深、港一一体化对对,深圳经济发展展有信心，具具有长远投资资眼光。,2,3,项目周边大型型企业大量购购买，做为员员工宿舍。,专业投资公司司看中物业的的,升值,前景,，批量买断。,项目与片区,楼,楼盘较有一,定,定差异化，,从,从品质感、,周,周边生活配,套,套等给予客,户,户信心不足,，,，为了树立,产,产品新形象,，,，加大客户,的,的购买信心,，,，使项目在,该,该片区脱颖,而,而出，建议,针,针对项目目,标,标客户特征,，,，将产品整,体,体走,投资的中档,路,路线,，以产品升,值,值前景赢得,市,市场的认可,。,。,定位思路,项目定位,形象定位,广告语,广告语一：作作房东，就这这么轻松！,广告推广语,：,形象定位:,广告语二：低低投入，高收收益，轻轻松松松作房东！,市场租金反推推法 :,由于目前周边边可比性的项项目较少，按按照众厦以往往的经验，通通过过该片区三级级市场租赁情情况得知，项项目周边租金金均价：42元/M,2,，但由于项目目自身条件所所限，我们取取35元/M,2,，作为推算依依据，经过租租金反推法得得出本项目均均价为：,租金推算公式式：,平均租金*12个月*15年,（住宅回笼成成本年限一般般15年左右右）,=6300元元/M,2,项目定位,价格定位,项目营销,入市时机选择择,结合项目情况况，正式发售售的时机取决决于楼盘包装装、宣传物料料等的完成情情况以及考虑虑房地产销售售的黄金季节节等的因素。,计划：,2005年11月26日正式开盘,项目营销,销售前提条件件,1）现场包装装完毕（接待待厅、条幅、导视系统、围墙等）,2）销售资料料完成（模型型、价目表、海报、户型型单张、广告告计划划、周边购物场场所设立展厅厅等）,3）销售人员员培训完毕（、跑跑盘、上岗考考核等）,各阶段销售策策略,项目营销,第一阶段,正式销售期,销售时间,2005.11.26-2006.2.26,销售50%,阶段重点,物业形象、投资价值、现楼实景展示,媒体重点,报纸广告（南方都市报现楼淘金）,宣传推广,1）现场接待中心和周边购物场所设立展厅,2）现场包装(布置楼体条幅,显示区位的昭示性和注目率),3）销售物料 （折页、户型单张、手提袋等）,活动推广,1）正式销售促销活动,2）巡展活动,3）老带新人员直销,4）针对周边大型企业做促销,阶段工作内容,1）增加认购优惠内容,2）分析销售情况（每周、每月）,3）根据成交客户性质调整销售策略,4）调查目标客户集中的地段，组织巡展活动,5）不定期调整价格表及推售单位,项目目营营销销,各阶阶段段销销售售策策略略,第二阶段,持续强销期,销售时间,2005.2.26-2006.4.26,销售率 35% 累计85%,阶段重点,物业地段优势 、投资价值、现楼实景、促销信息,媒体重点,1）报纸广告（特报现楼淘金）,2）夹报,宣传推广,1）派发海报、宣传单张；,2）楼体条幅更换（促销信息发布）,3）短信,活动推广,1）促销活动,2）巡展活动,3）老带新人员直销,4）针对周边大型企业做促销,阶段工作内容,1）调整宣传单张等相关销售物料,2）,分阶段进行硬性广告的投放,3）,完成每月销售情况总结,4）,制作月销售推广计划并实施,5）更新楼体广告,第三阶段,尾盘销期,销售时间,2005.4.26-2006.5月底,销售率 15% 累计100%,阶段重点,促销信息,媒体重点,1）报纸广告（南方都市报现楼淘金）,2）夹报,宣传推广,1）派发海报、宣传单张；,2）楼体条幅更换（促销信息发布）,3）短信,活动推广,1）促销活动,2）巡展活动,3）老带新人员直销,4）针对周边大型企业做促销,阶段工作内容,1）调整宣传单张等相关销售物料,2）,完成每月销售情况总结,3）,制作月销售推广计划并实施,项目目营营销销,各阶阶段段销销售售策策略略,阶段段推推广广总总思思路路,项目目营营销销,在以以上上三三个个阶阶段段中中，众众厦厦对对每每一一阶阶段段推推广广工工作作进进行行了了阐阐述述，包包括括以以下下方方面面：,1）、阶阶段段目目标标（包包括括预预计计销销售售率率和和推推出出单单位位实实现现均均价价）,2）、阶阶段段宣宣传传重重点点阶阶段段营营销销手手段段（包包括括媒媒体体推推广广、宣宣传传推推广广、活活动动推推广广、促促销销手手段段）,3）、阶阶段段工工作作内内容容,推广广篇篇,实效效传传播播，制制胜胜法法宝宝,！,总体体推推广广思思路路,四个个,实效效性性营营销销原原则则,根根据据项项目目目目标标客客户户群群主主要要的的集集中中区区域域，进进行行,“活活动动营营销销、现现场场形形象象包包装装、人人脉脉互互动动、借借势势营营销销”,为主主，辅辅助助媒媒体体,营销销，引引起起目目标标客客户户群群的的关关注注。,整个个营营销销推推广广过过程程中中，众众厦厦建建议议遵遵循循,高性性价价比比的的“四四原原则则”,营,销,销,成,成,本,本,低,低,针,对,对,性,性,强,强,覆,盖,盖,范,范,围,围,有,效,效,到,到,达,达,“点点对对点点”的的直直销销手手法法,媒体,优点,局限,报纸,灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强,转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大,电视,传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强,制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果；观众可选择性差,直邮,读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低,广告形象差,广播,当地接受性好；费用较低,仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散,户外广告,灵活性好；保留时间长,受众分散，针对性差,杂志,读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转嫁阅读率高,发行量不大，受众面相对为小,媒体体渠渠道道策策略略,各种种媒媒体体的的优优缺缺点点分分析析,根据据以以上上分分析析结结果果并并结结合合项项目目特特点点，我我司司建建议议本本项项目目采采取取以以下下媒媒体体宣宣传传方方式式,推广广全全攻攻略略索索引引,推广广攻攻略略,么哦哦体体,媒体体攻攻略略,立体体化化推推广广网网络络,建立立直直销销营营销销渠渠道道,围墙墙广广告告,（主主体体形形象象）,路牌牌广广告告,（主主体体形形象象）,卖场场昭昭示示(促促进进成成交交）,分展展场场,（片片区区截截留留）,站台台广广告告（区区域域覆覆盖盖）,特报报“现现楼楼淘淘金金”广广告告,网络络和和短短信信,客户户网网络络的的预预演演,多渠渠道道路路演演,DM（直直邮邮广广告告）,形象墙墙昭示示,立体化化推广广网络络,通过昭昭示立立面效效果，,改变目目前项项目现现场较较为冷冷清的的现状状，用用以吸吸引眼眼球，形成成良好好的氛氛围。,立体化化推广广网络络小区内外外导示示系统统,形象墙式导示,立柱式导示,让导示示成为为一种种艺术术！,在,道路显显著位位置（如拐拐弯处处等）安装装导视视系统统，提提升项项目的的知名名度，对,楼盘进进行形形象宣宣传，将,发售,信息传传达给给路过过的各各路客客户,立体化化推广广网络络卖场昭昭示,卖场装修修示意图图,可利用架架空层，结合现现代时尚尚的元素素堆砌为为一个趣趣味性十十足的卖卖场空间间。,功能展示示：展示示区&接接待区&签约区区,以白色为为主色调调，宁静静、简洁洁、单纯纯，迎合合现代人人的审美美情趣。,售楼处是是项目形形象展示示的一个个窗口，应特别别注重形形象设计计的风格格，使项项目形象象整体化化、系统统化，鲜鲜明突出出、与众众不同。,立体化推广广网络分展场和站站台广告,建议在人流流量较大的的“百佳”超市门口口，设置分分展场，,摆放项目模模型，宣传传单张，配配备2名接接待人员。,充分利用项项目周边的的公交站台台，设置广广告，吸引引周边投资资客户的关关注。,分展场示意意图,“客客户户必必杀杀术术”建立立直直销销营营销销渠渠道道,利用用众众厦厦多多年年积积累累的的,小户型,投资客户户资源，进行内内部推广广,1、客户网络络的预演演,2、多渠道路路演,3、DM（直直邮广告告）,保税区大大企业、专业投投资公司司“点对对点”上上门巡展展推销,费用低廉廉，有针针对性的的直邮广广告，区区域内派派发,主动出击击，占位位营销，利用本本地化优优势、实实效传播播,“客户必必杀术”,众厦外销销优势,众厦近几几年操作作多个外外销项目目，如：,金港豪庭庭、罗湖湖金岸、水围新新家园、,美园、阳阳光新干干线、双双城世纪纪,等项目积积累较多多的外销销客源，,可起到资资源共,享、强强强联手的的效果，达到快快速销售售的目的的。,推广费用用预算,根据众厦厦的营销销推广经经验，项项目的媒媒体推广广费用约约为销售售额的.。,但综合考考虑到本本项目的的实际情情况，建建议,尽量将媒媒体推广广费,定,为销售额额的,矿0.8,（不含含接待台台、围墙墙等现场场硬件施施工），,目前住宅宅总体均均价暂定定为6300元元/，可销售售面积20429.13。,总销售额额：,20429.13 *6300元/ =12870,3万元,总体推广广费用为为：,12870,3*0.8=100万元元,根据以上上预算来来看，总总的推广广费用为为：,费用项,预算费用,广告宣传费用,约70万,宣传资料费用,约10万,促销活动费用,约20万,合 计,100万,推广费用用分解,商业篇,追求商业业价值最最大化,！,商业建议议底底层商铺铺价值最最大，形形成人气气聚集,目前层高高约6m（可自自行间隔隔为两两层）的架空空层，可可以改为为临街街街铺铺。临路路的完全全商业化化，既可可以部分分减少车车流噪音音对低层层住宅的的影响，又通过过商业聚聚集人气气，改变变目前冷冷清的现现状。,架 空层层现现 状,盘活1楼楼商业，可以有有效的带带动2楼楼的经营营环境，带旺整整个经营营氛围。,项目目前前商业状状况,项目缺缺乏商商业配配套，,由于项项目周周边居居住大大量的的产业业工人人，消消费能能力低低，导导致经经营种种类单单一，商铺铺形象象和档档次较较差。,目前2楼商商业面面积一一半用用于住住宿，一半半用于于培训训。没没有用用于商商业经经营。,商业引引进业业态建建议满满足周周边住住客的的日常常消费费,餐饮类类：茶茶餐厅厅、快快餐厅厅、茶茶室,休闲类类：美美容美美发、书店店、网网吧,零售类类：士士多店店、社社区超超市,、药店店,本项目目1-2层的的商业业面积积可以以不仅仅可以以满足足,项目租租客,的生活活需求求，还还可以以为邻邻近,住宅区区的居居民提提供良良好的的生活活空间间，将将成为为,保税,区购物物休闲闲的一一大好好去处处,。,办公,类：,物流、培训训基地地,商业价价格预预估,目前项项目周周边2楼商商铺由由于条条件差差异较较大，租金金在3060,元之间间不等等，我我们截截取45元元作为为推算算售价价的依依据。,利用租租金反反推法法，制制定本本项目目的销销售均均价。销售售均价价=租租金平平均价价/按按揭成成数/还款款系数数（按按照市市场平平均6成10年年计算算）,销售均均价=45/0.6/0.011473=6537元,商业租租售建建议,住宅和和商业业销售售联动动，先先推住住宅，依靠靠住宅宅销售售，有有效积积累人人气，再卖卖商业业。可可以节节约推推广成成本，达到到事半半功倍倍的效效果。,目前项项目,区域,内消费费能力力,较,差,，,不具辐辐射能能力，,商业氛氛围不不浓，商业业还未未成熟熟，需需要一一定时时间的的磨合合期；,过早,入市，难以以高价价位、高姿姿态入入市，利润润降低低；资资金整整体回回收较较慢，容易易造成成单位位的空空置。,作为投资资客首要要考虑的的问题是是后续持持续经营营的问题题，因此此一个项项目销售售之前的的招商已已显得越越来越重重要。,招商先行行，先行行招商有有利于通通过销售售前期,招商热潮潮的带动动以聚集集人气，为销售售作铺垫垫，借销销售前期期招商热热的“势势”将经经营者聚聚集起来来，从而而打动投资客。,商业租售售建议,商业规划划建议,1,2,实现1,楼,沿街铺面面商业价价值最大大化,整体,外装饰,的形象统统一,3,4,交通组织织的通畅畅性（外外部与内内部、横横向与竖竖向）,城市,道路,与商业内内部空间间的合理理过渡,规划时考考虑与销销售模式式、业态态组合、经营管管理之间间的结合合,5,预祝项目目取得圆圆满成功功！谢谢谢。,9,、静夜四四无邻，荒居旧旧业贫。2023/1/52023/1/5,Thursday,January5,2023,10,、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。2023/1/52023/1/52023/1/5,1/5/20239:18:39PM,11,、以以我我独独沈沈久久，愧愧君君相相见见频频。2023/1/52023/1/52023/1/5,Jan-2305-Jan-23,12,、故人江江海别，几度隔隔山川。2023/1/52023/1/52023/1/5,Thursday,January5,2023,13,、乍见翻翻疑梦，相悲各各问年。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5,1/5/2023,14,、他他乡乡生生白白发发，旧旧国国见见青青山山。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/5,15,、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。一月 232023/1/52023/1/52023/1/5,1/5/2023,16,、行动动出成成果，工作作出财财富。2023/1/52023/1/5,05January2023,17,、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5,9,、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。2023/1/52023/1/5,Thursday,January5,2023,10,、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。2023/1/52023/1/52023/1/5,1/5/2023 9:18:39 PM,11,、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。2023/1/52023/1/52023/1/5,Jan-2305-Jan-23,12,、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。2023/1/52023/1/52023/1/5,Thursday,January5,2023,13,、不知知香积积寺，数里里入云云峰。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5,1/5/2023,14,、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/5,15,、楚楚塞塞三三湘湘接接，荆荆门门九九派派通通。一月月232023/1/52023/1/52023/1/5,1/5/2023,16,、少年十五五二十时，步行夺得得胡马骑。2023/1/52023/1/5,05 January 2023,17,、空山新新雨后，天气晚晚来秋。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5,9,、杨杨柳柳散散和和风风，青青山山澹澹吾吾虑虑。2023/1/52023/1/5,Thursday,January5,2023,10,、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。2023/1/52023/1/52023/1/5,1/5/20239:18:40PM,11,、越越是是没没有有本本领领的的就就越越加加自自命命不不凡凡。2023/1/52023/1/52023/1/5,Jan-2305-Jan-23,12,、越是是无能能的人人，越越喜欢欢挑剔剔别人人的错错儿。2023/1/52023/1/52023/1/5,Thursday,January5,2023,13,、知人者者智，自自知者明明。胜人人者有力力，自胜胜者强。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5,1/5/2023,14,、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。05 一月月 20232023/1/52023/1/52023/1/5,15,、最具具挑战战性的的挑战战莫过过于提提升自自我。一月232023/1/52023/1/52023/1/5,1/5/2023,16,、业余余生活活要有有意义义，不不要越越轨。2023/1/52023/1/5,05January2023,17,、一个人即使使已登上顶峰峰，也仍要自自强不息。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感谢您的下载载观看,专家告诉,