XXXX年月成都水井坊形象概念定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都水井坊形象概念定位报告,边锋营销,2011年8月,本报告数据均来源于边锋地产数据平台，分析结果仅供参考。,报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。,本报告版权归边锋公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。,申明,在开篇之前，请先估计一下这三件商品的价格？,图为,1957,年款法拉利,250 Testa Rossa,赛车，只有,21,台成品驶离生产线。,2009,年,5,月，全球经济危机时期，以,1220,万美元,拍卖售出。,这辆车，价值几何？,图为玛丽莲,梦露在电影,七年之痒,中身穿的白色连身裙。,2011年6月，这件“飘飘裙”在洛杉矶的一场拍卖会中，以,460,万美元（约,3000,万元人民币）,售出。,这件服饰，价值几何？,这座有1000年历史的古堡,曾是现法国总统夫人布吕尼小时候的家。,2009年2月，沙特富豪塔拉勒购得此古堡，成交价,2800,万美元,。,这座古堡，价值几何？,文化无价！,愈稀世，愈无价；,愈高贵，愈平淡。,窖酿岁月，馆藏历史,水井老街,中国,鉴赏级,传统公馆文化典范,中国的，才是世界的！,第六部,分,分,产品特,性,性,第七部,分,分,客群研,判,判,第八部,分,分,营销思,路,路,第四部,分,分,建筑特,点,点,第五部,分,分,板块布,局,局,CONTENTS,目录,第三部,分,分,文化审,视,视,第二部,分,分,区域价,值,值,第一部,分,分,项目环,境,境,让我们,先,先了解,一,一下项,目,目情况,。,。,PART,1,项目环,境,境,项目区,位,位,项目位,于,于锦江,区,区轴心,，,，是成,都,都东城,的,的门户,口,口岸；,本项目,周,周边云,集,集了九,眼,眼桥、,合,合江亭,、,、望江,公,公园、,红,红瓦寺,等,等极具,文,文化底,蕴,蕴的传,统,统区域,；,；,项目离春熙路,，,，盐市,口,口主要商,圈,圈分别,有,有,2.3,公里和,2.8,公里；,项目毗,邻,邻水井,坊,坊酒窖,遗,遗址，,该,该酒窖,是,是迄今,为,为止全,国,国以至,世,世界发,现,现的,最古老,、,、最全,面,面、保,存,存最完,整,整、极,具,具民族,独,独创性,的,的古代,酿,酿酒作,坊,坊。,这个项,目,目，是,成,成都三,大,大历史,文,文化保,护,护区（,文,文殊坊,、,、大慈,寺,寺、宽,窄,窄巷子,）,）之外,，,，又一,历,历史文,化,化遗产,地,地,。,项目描,述,述,1、交,通,通动线,图,图；2,、,、区域,人,人流动,线,线图；,3、外,观,观鸟瞰,图,图；4,、,、组团,分,分布图,。,。,项目由A、B,、,、C、D四个,组,组团构,成,成，其,中,中B地,块,块与C,地,地块之,间,间为水,井,井坊遗,址,址博物,馆,馆。,项目的,交,交通动,线,线由五,横,横两纵,构,构成，,横,横线由,黄,黄伞巷,、,、孙家,巷,巷、大,同,同巷、,药,药检所,通,通道和,存,存古巷,构,构成，,纵,纵线则,为,为景观,驿,驿路、,双,双槐街,（,（金泉,街,街）构,成,成。,除临近,香,香格里,拉,拉酒店,及,及锦江,一,一侧的,人,人气稍,显,显旺盛,外,外，项,目,目周边,人,人气较,差,差，商,业,业氛围,并,并不浓,郁,郁。,根据政,府,府意愿,，,，项目,将,将采用,中,中式建,筑,筑风格,（,（川西,民,民居风,格,格），,在,在保留,原,原有基,脚,脚的情,况,况下，,形,形成院,落,落式布,局,局。,项目地,块,块，形,似,似一个,盛,盛酒的,酒,酒勺。,项目细,部,部,B地块,C地块,D地块,本案A,组,组图已,明,明确规,划,划为一,所,所七星,级,级的高,档,档酒店,。,。,项目B,、,、C、D组团,将,将保留,原,原有的,中,中式院,落,落风貌,，,，其中B组团,无,无地下,室,室。,本案各,组,组团由,于,于受基,脚,脚影响,，,，动线,设,设计明,显,显受制,约,约，商,业,业口岸,价,价值被,明,明显削,弱,弱。,本案各,个,个院落,均,均由正,房,房、倒,座,座房、,东,东厢房,、,、西厢,房,房组成,，,，面积,大,大多集,中,中在500平,米,米800平,米,米，是,标,标准的,中,中式庭,院,院构造,。,。,本案院,落,落总数,不,不超过100,户,户。,下图为,本,本案中,院,院落的,参,参考效,果,果图。,很显然,，,，这是,一,一个具,有,有浓厚,中,中式人,文,文底蕴,的,的项目,。,。,这种底,蕴,蕴，与,水,水井坊,的,的历史,文,文化密,切,切相关,。,。,因此，,让,让我们,认,认识一,下,下水井,坊,坊,！,水井坊,上,上起元,末,末明初,，,，历经,明,明清，,下,下至当,今,今，呈,“,“前店,后,后坊”,布,布局，,延,延续五,、,、六百,年,年从未,间,间断生,产,产，“,是,是我国,发,发现的,古,古代酿,酒,酒作坊,和,和酒肆,的,的唯一,实,实例”,，,，有力,地,地佐证,了,了明朝,李,李时珍,在,在本,草,草纲目,中“,烧,烧酒非,古,古法也,，,，自元,时,时始创,之,之”的,观,观点,；,此考古,发,发现被,考,考古界,、,、史学,界,界、白,酒,酒界专,家,家认定,为,为“中,国,国最古,老,老的酒,坊,坊”、,“,“中国,浓,浓香型,白,白酒的,一,一部无,字,字史书,”,”、“,中,中国白,酒,酒行业,的,的秦,始,始皇兵,马,马俑,”,”、“,中,中国白,酒,酒第一,坊,坊”。,由,由于她,填,填补了,我,我国酒,坊,坊遗址,专,专题考,古,古的空,白,白，被,国,国家文,物,物局授,予,予“1999,年,年中国,十,十大考,古,古新发,现,现”,；,有名对,云,云：,望江楼,望,望江,流,流 望,江,江楼上,望,望江流,江,江楼,千,千古,江,江流千,古,古,水井坊,水,水井,酒,酒 水,井,井坊中,水,水井酒,井,井酒,百,百味,井,井坊百,味,味,水井坊,作,作为酒,文,文化的,代,代表，,呈,呈现给,世,世人怎,样,样的形,象,象？,水井坊,，,，中国,高,高尚生,活,活元素,！,！,水井坊,酒,酒，从,历,历史人,文,文的角,度,度，,将中国,传,传统的,酒,酒文化,发,发挥到,了,了极致,！,！,作为本,案,案，是,否,否能支,撑,撑这一,高,高端形,象,象？,我们先,审,审视一,下,下项目,周,周边的,环,环境。,视角向,东,东,区域一,：,：国际,金,金融东,大,大街,作为最,具,具潜力,的,的金融,大,大道，,东,东大街,正,正向着,中,中国西,部,部的华,尔,尔街靠,拢,拢；,多家国,内,内外专,业,业机构,一,一致认,为,为，东,大,大街将,是,是中国,西,西部最,贵,贵的地,方,方，这,里,里将诞,生,生中国,西,西部的,第,第一高,楼,楼。,视角向东,1,2,2,区域二：,时,时代豪庭,与,与蓉上坊,。,。,随着东大,街,街的形象,提,提升，以,及,及香港地,产,产企业的,入,入驻，这,里,里诞生了,时,时代豪庭,、,、蓉上坊,等,等高端住,宅,宅，住宅,档,档次普遍,较,较高。,1,2,2,视角向东,视角向南,视角向南,区域一：,培,培根路酒,吧,吧休闲一,条,条街。,成都最具,知,知名度的,酒,酒吧文化,聚,聚集地，,这,这里集中,了,了“回归,、,、芭比”,等,等特色酒,吧,吧。,从区域价,值,值来说，,类,类似北京,的,的三里屯,。,。,2,1,3,4,5,视角向南,区域二：,四,四川大学,望,望江校区,。,。,四川大学,是,是四川境,内,内最优秀,的,的大学，,望,望江校区,占,占地3000余亩,。,。,这里主要,是,是硕士研,究,究生在读,。,。,2,1,3,4,5,区域三：,望,望江公园,。,。,望江公园,位,位于成都,市,市九眼桥,锦,锦江南岸,，,，是成都,市,市著名的,旅,旅游景点,。,。该公园,是,是为纪念,唐,唐代女诗,人,人薛涛而,建,建，公园,内,内的建筑,包,包括崇丽,阁,阁、濯锦,楼,楼、浣笺,亭,亭、五云,仙,仙馆、流,杯,杯池和泉,香,香榭等，,2,1,3,4,5,视角向南,区域四：,锦,锦江新外,滩,滩。,九眼桥东,侧,侧汇聚了,“,“外滩、,凌,凌江峰阁,、,、南府锦,、,、晶蓝半,岛,岛”等高,档,档社区，,被,被誉为成,都,都的新外,滩,滩。,视角向南,2,1,3,4,5,区域五：,东,东湖高尚,居,居住区。,望江公园,区,区域，是,成,成都素来,有,有名的高,档,档居住区,，,，这里汇,聚,聚了“河,滨,滨印象、,望,望今缘、,华,华润翡翠,城,城、望江,嘉,嘉园、摩,玛,玛城”等,高,高档社区,。,。,视角向南,2,1,3,4,5,视角向西,区域一：,音,音乐广场,与,与廊桥。,安顺廊桥,最,最初可以,追,追溯到元,代,代，是马,可,可波罗,印,印象较为,深,深刻的四,座,座大桥之,一,一。音乐,广,广场和廊,桥,桥一体，,形,形成成都,的,的标志性,建,建筑之一,。,。,视角向西,1,2,4,3,区域二：,香,香格里拉,大,大酒店。,香格里拉,大,大酒店位,于,于锦江一,侧,侧，酒店,和,和相连的,三,三十层高,的,的香格里,拉,拉写字楼,完,完美结合,，,，成为这,个,个繁华、,现,现代的都,市,市内又一,崭,崭新地标,。,。,视角向西,1,2,4,3,区域三：,滨,滨河酒吧,一,一条街。,府南河（,锦,锦江）一,侧,侧，由多,个,个小酒馆,、,、小酒吧,构,构成的特,色,色酒吧一,条,条街，该,街,街景采用,中,中式风格,打,打造，在,成,成都颇有,名,名气。,视角向西,1,2,4,3,区域四：,名,名声在外,的,的四川音,乐,乐学院。,四川音乐,学,学院，全,国,国九大音,乐,乐学院之,一,一，因近,年,年来选秀,节,节目的兴,盛,盛而名声,在,在外，是,中,中国顶尖,的,的音乐殿,堂,堂。,视角向西,1,2,4,3,视角向北,视角向北,区域一：,合,合江亭。,合江亭始,建,建于1200年前,，,，于唐代,始,始建，北,宋,宋重建，,成,成为官民,宴,宴饮，市,井,井游玩的,热,热闹场所,。,。,合江桥畔,亦,亦是时人,登,登舟出川,的,的主要口,岸,岸，驶往,东,东吴的万,里,里征帆就,是,是从这里,启,启航。,1,2,视角向北,区域二：,成,成都兰桂,坊,坊。,成都兰桂,坊,坊沿河而,建,建，由19幢2至3层建筑,构,构成，开,设,设有逾100间食,店,店、酒吧,及,及零售商,铺,铺，为香,港,港兰桂坊,的,的大型“,复,复制版”,，,，是香港,境,境外唯一,的,的“兰桂,坊,坊”连锁,区,区。,1,2,很显然，,这,这里从未,大,大众化！,从,从未低端,化,化！这,块,块土地，,被,被众多高,尚,尚元素所,环,环伺，价,值,值巨大！,因,因此，,对,对本案而,言,言，其形,象,象能够并,且,且必然高,端,端！,正如水井,坊,坊酒一直,倡,倡导的，,这里是中国的高,尚,尚生活元,素,素！,让我们重,新,新描绘一,下,下这块土,地,地！,这块土地天赋异禀,，,，价值连,城,城！,东望江，,西,西浣花。,成都人心,目,目中最有,人,人文底蕴,的,的两个地,方,方。,浣花已成,往,往事，望,江,江唯余水,井,井坊。,集美景、,人,人文、历,史,史于一体,者,者，世所罕有！,堪比台湾之日,月,月潭、杭,州,州之西湖。,此前未曾,有,有，此后,不,不会有！,三千年成,都,都风华，,由,由这里代,言,言。,唯五十余,席,席高阔大,院,院，非世袭,之,之家，不,足,足以品评,。,。,中国的，,高,高尚生活,元,元素！,因为矜贵,，,，所以不,苟,苟于世；,因为稀有,，,，所以待,价,价而沽。,那么，这,块,块土地的,价,价值到底,有,有多大？,PART,2,区域价值,本案的价,值,值到底有,多,多大？,我们以类,比,比的形式,进,进行初步,的,的判断！,价值类比,一,一：建设,路,路商圈,商圈位置,成都东,一、,二环,之间。,建筑,形态,临街商铺+店中店形态,。,代表商业,龙湖三千城、万科金域蓝湾、首创爱这城。,底层,售价,一层,均价5万元/平米，,最高售价10万元/平米,。,二环路建,设,设路口，,是,是成都有,名,名的商圈,，,，被誉为,“,“成都的,城,城市会客,厅,厅”，但,区,区位条件,相,相对不如,本,本案，其,一,一层售价,达,达到均价5万元/,平,平米，最,高,高售价达,到,到10万,元,元/平米,。,。目前经,营,营状况良,好,好，最高,租,租金可达300元/平米,月,月。,价值类比,二,二：春熙,商,商圈,春熙商圈,是,是成都最,知,知名的商,圈,圈，在国,内,内享有盛,誉,誉，区位,条,条件较之,本,本案更为,优,优越，该,商,商圈一层,售,售价达到,均,均价15,万,万元/平,米,米，最高,售,售价达到25万元/平米。,商圈位置,由东大街、红星路、春熙路、科甲巷构成。,建筑,形态,临街商铺+店中店形态,。,代表商业,银石广场、香槟广场、第一城、尚都广场等。,底层,售价,一层,均价,1,5万元/平米，,最高售价,25,万元/平米,。,价值类比,三,三：一环,路,路沿线,商圈位置,一环路沿线商业综合体。,建筑,形态,临街商铺,+商业步行街。,代表商业,金牛万达广场、成都339等。,底层,售价,一层,均价,6,万元/平米，,最高售价,10,万元/平米,。,以金牛万,达,达广场为,例,例，该楼,盘,盘一层售,价,价达到均,价,价6万元/平米，,最,最高售价,达,达到10,万,万元/平,米,米，且供,不,不应求，,租,租金暂定,为,为400,元,元/平米,（,（最高500元/,平,平米），,投,投资回报,率,率8%。,从商业地,位,位上讲，,本,本案区域,与,与建设路,商,商圈相比,略,略优，而,与,与春熙商,圈,圈相比则,较,较为逊色,，,，其商业,价,价值应与,一,一环路沿,线,线的金牛,万,万达广场,更,更为接近,。,。,因此，从,传,传统商业,口,口岸价值,来,来看，本,案,案的价格,应,应,高于建设,路,路（5万/平米）,而,低于春熙,路,路（15,万,万/平米,）,）,。也就是,说,说，其价,格,格应在5,15万/平米之,间,间，,更为接近,金,金牛万达,广,广场（6,10万/平米）,的,的售价,。,那么，假,设,设本案的,平,平均售价,（,（一层）,在,在610万/平,米,米的话，,本,本案周边,的,的商铺租,金,金是否能,够,够支撑？,让我们再,看,看一个例,子,子！,项目案名,：,：兰桂坊,成,成都,项目地址,水井坊一侧,建筑,形态,临街商铺,+商业步行街。,商业租金,150300元/平米月,兰桂坊成,都,都占地18.72,亩,亩，总建,面,面4.3,万,万平方米,，,，由19,栋,栋商业建,筑,筑,构成，项,目,目有地下,两,两层车库,，,，商业地,面,面,1-2,层，局部,3,层，由香,港,港兰桂坊,负,负责经营,管,管理，商,业,业内容以,餐,餐饮休闲,为,为主（,70%,餐饮和酒,吧,吧），搭,配,配少量的,零,零售商业,。,。,其,目,目,前,前,租,租,金,金,为,为150,300,元,元/,平,平,米,米,月,月,，,，,为,为1-3,层,层,整,整,租,租,价,价,，,，,若,按,按6%,的,的,年,年,回,回,报,报,率,率,回,回,算,算,，,，,则,则,该,该,物,物,业,业,售,售,价,价,可,可,达,达6,万,万,元,元/,平,平,米,米,，,，,基,基,本,本,与,与,本,本,案,案,的,的,商,商,业,业,价,价,值,值,相,相,当,当,。,。,年回报率,售价回算,（150元/平米月）,售价回算,（300元/平米月）,8%,22500,45000,6%,30000,60000,5%,36000,72000,4%,45000,90000,我,们,们,根,根,据,据,兰,兰,桂,桂,坊,坊,的,的,租,租,金,金,情,情,况,况,进,进,行,行,回,回,算,算,，,，,得,得,出,出,其,其,售,售,价,价,预,预,计,计,：,：,值,得,得,注,注,意,意,的,的,是,是,，,，,兰,兰,桂,桂,坊,消,消,费,费,偏,偏,高,高,，,，,目,目,标,标,客,客,群,群,直,直,指,指,社,社,会,会,名,名,流,流,，,，,加,加,上,上,其,其,良,良,好,好,的,的,品,品,牌,牌,拉,拉,动,动,力,力,，,，,因,因,此,此,其,其,经,经,营,营,和,和,生,生,存,存,能,能,力,力,相,相,对,对,较,较,强,强,。,而,而,放,放,眼,眼,成,都,都,商,商,业,业,市,市,场,场,，,，,能,能,达,达,到,到,或,或,超,超,过,过,兰,兰,桂,桂,坊,坊,收,收,费,费,能,能,力,力,和,和,经,经,营,营,档,档,次,次,的,的,商,商,家,家,，,，,比,比,较,较,稀,稀,少,少,。,。,作,为,为,本,本,案,案,，,，,要,要,想,想,让,让,成,成,都,都,最,最,顶,顶,尖,尖,的,的,商,商,家,家,全,全,部,部,汇,汇,聚,聚,于,于,此,此,，,，,有,有,较,较,大,大,的,的,难,难,度,度,。,。,本,案,案,的,的,预,预,计,计,售,售,价,价,能,能,够,够,得,得,到,到,商,商,家,家,租,租,金,金,的,的,支,支,撑,撑,，,，,但,从,从,实,实,际,际,的,的,运,运,营,营,角,角,度,度,考,考,虑,虑,，,，,本,本,案,案,有,有,明,明,显,显,的,的,压,压,力,力,。,。,压力一：,本案分户面积最小约500平米,按6万元/平米计，则总价至少3000万元，而能够购买3000万元的物业的人群相当稀少。,销售有压力,压力二：,考虑本案后续经营能力，本案的商家必然高端化。而成都市场上，高端商家相对稀少，并且对物业要求较高。,招商有压力,压力二：,本案租金较高，但周边人气、商气并不旺盛，周边道路状况较为拥堵且不易流通，中式建筑形态与现代商业有所抵触。,经营有压力,压力有三,因,此,此,，,，,对,对,于,于,本,本,案,案,而,而,言,言,，,，,其,其,首,首,要,要,问,问,题,题,是,是,如,如,何,何,解,解,决,决,销,销,售,售,的,的,压,压,力,力,。,。,值,得,得,注,注,意,意,的,的,是,是,，,，,尽,尽,管,管,成,成,都,都,市,市,场,场,上,上,不,不,乏,乏,如,如,：,：,龙,龙,湖,湖,长,长,桥,桥,郡,郡,、,、,蔚,蔚,蓝,蓝,卡,卡,地,地,亚,亚,等,等,千,千,万,万,级,级,物,物,业,业,，,，,但,但,是,是,，,，,成,都,都,从,从,未,未,出,出,现,现,过,过,起,起,价,价,3000,万,元,元,/,套,的,的,物,物,业,业,。,我,司,司,认,认,为,为,：,：,要,要,顺,顺,利,利,实,实,现,现,本,本,案,案,的,的,销,销,售,售,，,，,有,有,两,两,种,种,方,方,案,案,不,不,妨,妨,一,一,试,试,。,。,第,一,一,种,种,方,方,案,案,：,：,划,划,小,小,面,面,积,积,，,，,分,分,户,户,经,经,营,营,。,。,将,本,本,案,案,的,的,各,各,个,个,院,院,落,落,拆,拆,分,分,成,成,独,独,立,立,商,商,业,业,形,形,态,态,，,，,划,划,小,小,产,产,权,权,面,面,积,积,，,，,降,降,低,低,销,销,售,售,总,总,价,价,，,，,达,达,到,到,销,销,售,售,去,去,化,化,的,的,目,目,的,的,。,。,从,销,销,售,售,的,的,角,角,度,度,考,考,虑,虑,，,，,这,这,种,种,模,模,式,式,能,能,够,够,将,将,销,销,售,售,物,物,业,业,的,的,总,总,价,价,控,控,制,制,在,在,2000,万,以,以,内,内,，,，,目,目,标,标,受,受,众,众,更,更,为,为,广,广,泛,泛,，,，,比,比,较,较,容,容,易,易,实,实,现,现,项,项,目,目,的,的,成,成,功,功,销,销,售,售,。,。,从经营的角,度,度考虑，通,过,过后期经营,管,管理公司的,统,统一招商、,统,统一管理，,这,这种模式能,够,够形成院落,型,型的商业形,态,态，业态易,于,于互补，同,时,时商业面积,自,自由搭配，,可,可大可小，,可,可操作性较,强,强。,但是，我司,不,不建议采用,这,这种方案。,其原因，有,三,三点：,1,、分户经营,，,，会破坏院,落,落式物业的,在,在后期经营,上,上的整体感,和,和统一性；,2,、划小产权,面,面积，虽然,降,降低了商业,门,门槛，但本,案,案商业口岸,的,的局限未能,解,解决，后期,经,经营依然会,出,出现问题。,3,、这种方案,，,，与成都市,政,政府打造城,市,市名片的思,路,路相悖，破,坏,坏了水井坊,固,固有的浓郁,文,文化底蕴。,商业口岸无,法,法解决,如果划小面,积,积，通过经,营,营的租金来,支,支撑销售，,同,同时也会遇,到,到地块本身,的,的局限问题,：,：,交通问题无,法,法解决,人流动线无,法,法解决,经营业态无,法,法明确,如果仅仅把,这,这块地当作,经,经营性质的,商,商业用地来,思,思考，明显,会,会遇到上述,难,难以化解的,问,问题。,商业节点位置,人流动线,流动滞点,更重要的是,，,，第一种方,案,案破坏了水,井,井坊作为历,史,史文化遗产,的,的珍稀价值,，,，无疑于暴殄天物！,难道就不能,既,既保存水井,坊,坊的珍稀价,值,值，,同时实现销,售,售的丰厚回,报,报？,我们来看第,二,二种方案。,提高本案的,文,文化附加值,，,，将本案升,华,华为一座能,够,够代言成都,文,文化的奢侈,物,物业，通过,文,文化价值来,实,实现项目价,值,值。,第二种方案,：,：塑造文化,底,底蕴，打造,奢,奢侈型稀有,物,物业。,从销售的角,度,度考虑，奢,侈,侈型物业可,以,以忽略物业,的,的实质性用,途,途，而更多,的,的是附加值,的,的一种展现,，,，因此该类,物,物业从来不,缺,缺买家。,从经营的角,度,度考虑，奢,侈,侈型物业更,多,多的是作为,收,收藏品存在,，,，是主人身,份,份的符号和,象,象征，而对,商,商业经营本,身,身的物业条,件,件要求不高,。,。,我司认为，该方案更符合本案的打造特性，是值得思考的方向。,更符合政府的意愿,更容易体现本案价值,有利于淡化商业口岸的缺陷,更容易被客户所接受,能够成为地标型物业,如何才能打,造,造出奢侈型,物,物业？,让我们先了,解,解什么是奢,侈,侈品！,在国际上被,定,定义为“一,种,种超出人们,生,生存与发展,需,需要范围的,，,，具有独特,、,、稀缺、珍,奇,奇等特点的,消,消费品”，,又,又称为非生,活,活必需品。,奢侈品在经,济,济学上讲，,指,指的是价值,/,品质关系比,值,值最高的产,品,品。,从另外一个,角,角度上看，,奢,奢侈品又是,指,指无形价值,/,有形价值关,系,系比值最高的产品。奢,侈,侈品的消费,是,是一种高档,消,消费的行为,。,。,奢侈品,(Luxury),关键词：,稀缺,Rare,时尚,Fashion,身份,S,tatus,世界著名的,奢,奢侈型物业,利奥波德别,墅,墅,赫斯特城堡,爱敦阁,利斯之花,由世界经理,人,人集团、世,界,界地产研究,院,院和,总裁,杂志联合评,选,选的,2011,年,世界,10,大超级豪宅,，印度的安,蒂,蒂拉,(Antilla),以,9,亿美元位居,冠,冠军，法国,的,的利奥波德,别,别墅,(Villa eopolda),以,7.5,亿美元位居,第,第二，排名,第,第三的则是,价,价值,4,亿美元的美,国,国白宫。,其它奢侈品,一言以蔽之,，,，本案要打,造,造奢侈型物,业,业，其必备,条,条件是：独占和稀有,！,！,地块和环境,资,资源独占。,文化内涵和,产,产品特性稀有。,我司认为：一旦本案奢,侈,侈物业的形,象,象打造成功,，,，本案价值,必,必将大幅提,升,升。,地块和环境,资,资源毋庸置,疑,疑！,文化内涵和,产,产品特性亟,待,待挖掘！,想不想卖得,更,更贵些？,假设我们更,懂,懂水井坊,边锋观点：文化决定价,值,值！,接下来，让,我,我们从了解,本,本案的文化,精,精髓开始！,每个成都人,的,的心中，都,藏,藏着一座水,井,井坊。,PART,3,文化审视,要发掘本案,的,的文化内涵,，,，必须先了,解,解成都的文,化,化形态。,关于成都的,由,由来,成都的文明,兴,兴于,4500,年,3700,年前的“宝,墩,墩文化,”,。公元前,311,年秦国张仪,建,建成都城，,是,是成都市城,市,市定型化的,界,界标。以此,成,成都的城名,和,和城址就一,直,直没变动过,。,。“城不改,址,址三千载，,址,址不改名两,千,千五”，成,都,都自秦以来,，,，一直是蜀,的,的政治、经,济,济、文化中,心,心。,关于成都的,文,文化,自成都“一,年,年而所居成,聚,聚，二年成,邑,邑，三年成,都,都”以来，,成,成都融聚了,“,“金沙三星,堆,堆文化,”,、“蜀锦文,化,化”、“三,国,国文化”、,“,“宗教文化,”,”、“移民,文,文化”、“,市,市井民俗文,化,化”、“民,国,国公馆文化,”,”等多种文,化,化形态。,天府广场,太阳鸟,蜀锦,金沙文化,-,金沙遗址,三国文化,-,武侯祠,宗教文化,-,大慈寺,移民文化,-,洛带古镇,我们来了解,一,一下成都市,场,场上，,几个建筑与,文,文化融合的,典,典型案例！,锦里古街,锦里由武侯,祠,祠博物馆恢,复,复修建，为,清,清末民初建,筑,筑风格的仿,古,古建筑，布,局,局严谨有序,，,，酒吧娱乐,区,区、四川餐,饮,饮名小吃区,、,、府第客栈,区,区、特色旅,游,游工艺品展,销,销区错落有,致,致。锦里号,称,称“西蜀第,一,一街”，被,誉,誉为“成都,版,版清明上河,图,图”。,从文化的角,度,度来看，锦,里,里在建筑语,言,言上，主要,有,有以下两种,传,传统文化：,1,、三国文化：充分借势,武,武侯祠的三,国,国文化底蕴,，,，通过建筑,节,节点和细部,的,的点染，来,实,实现文化嫁,接,接。,2,、民俗文化：以成都传,统,统的集镇文,化,化、市井文,化,化为依托，,形,形成特色的,旅,旅游形态，,来,来实现旅游,与,与商业的完,美,美融合。,“宽窄巷子,”,”是成都市,三,三大历史文,化,化保护区之,一,一，由宽巷,子,子、窄巷子,和,和井巷子三,条,条平行排列,的,的城市老式,街,街道及其之,间,间的,45,个清末民初,风,风格的四合,院,院群落组成,，,，其间有兼,具,具艺术与文,化,化底蕴的花,园,园洋楼、新,建,建的宅院式,精,精品酒店等,各,各具特色的,建,建筑群落。,从文化的角,度,度来看，宽,窄,窄巷子是以院落、巷子,等,等老成都的,建,建筑文化为依托，完,整,整保留原有,的,的院落和巷,子,子，并引入高端会所、,私,私家宅院、,精,精品餐饮，打造成都,人,人钟爱的传,统,统生活方式,，,，以此形成,成,成都文化的,缩,缩影。,宽窄,巷子,文殊坊,文殊坊紧邻,文,文殊院，是,用,用中式传统,的,的建筑文化,符,符号,川西传统民,居,居，形成的,特,特色首席商,业,业院落，是,历,历史价值、,文,文化价值和,商,商业价值的,共,共同载体。,凭借其深厚,的,的自然景观,与,与人文底蕴,彻,彻底颠覆传,统,统的商业街,形,形态，成为,体,体验商业时,代,代发展的一,个,个前沿性创,-,院落商街。,从文化的角,度,度来看，文殊坊既有,川,川西坝子传,统,统的民俗文,化,化来支撑，,又,又有浓郁的,宗,宗教文化作,依,依托。文化内涵,相,相当丰富深,厚,厚。,我们将上述,3,个案例进行,类,类比：,项目名称,文化形态,物业形态,代表商家,租金情况,锦里,以集镇、集市为特色的民俗文化形态；,旅游、,商业、,复合型地产,休闲娱乐：形行摄色、四方街、铜雀台音乐酒吧、莲花府邸、醉三国酒吧,餐饮：廟街港式茶餐厅、DQ、三顾园、星巴克、铁板三国,购物：张飞牛肉、古法琉璃、锦里印象坊,138-200,元/平米月,文殊坊,以宗教、历史为特色的民俗文化形态；,旅游、,商业、,复合型地产,休闲娱乐：成都会馆、麻茶博物馆、李伯清茶馆,餐饮：豫园、成都名堂,购物：香居坊、怀远三绝、善本坊、红基家具,76-126,元/平方米月,宽窄巷子,以传统院落、巷坊生活方式为依托的民俗文化形态；,商业、,旅游、,住宅、,复合型地产,餐饮：碎蝶咖啡、星巴克、上席、香积厨1999、里外院,休闲娱乐：真一雅风、三块砖、白夜、胡里,购物：熊猫屋、古今物语、凤求凰,65-130,元/平米月；,少数为300,元/平米月,对于本案，,到,到底是商业,、,、还是旅游,、,、或者住宅,？,？,哪种物业形,态,态才能支撑,高,高端的形象,定,定位？,什么样的文,化,化形态才能,体,体现高端的,物,物业价值？,让我们先研,究,究本案的物,业,业形态：,假设本案是,以,以大众商业,为,为主的物业,形,形态,优点：,大众类的商,家,家众多，利,于,于招商；,商气、人气,容,容易聚集，,易,易于形成规,模,模化的经营,；,；,对本案而言,，,，利于其后,期,期形成较好,的,的旅游型商,业,业形态。,缺点：,大众商业对,口,口岸十分看,重,重，而本案,由,由于受基底,条,条件的约束,，,，人流动线,和,和交通动线,均,均存在一定,缺,缺陷，口岸,价,价值相对一,般,般；,大众商业对,人,人气要求很,高,高，而高端,物,物业对私密,性,性要求很高,。,。人气和私,密,密性，存在,相,相互间的排,斥,斥性；,从上述,3,个案例来看,，,，其租金价,格,格很难支撑,本,本案的预估,售,售价。,假设本案是,以,以高端商业,为,为主的物业,形,形态,优点：,高端商业能,够,够支撑较高,的,的租金价格,；,；,高端商业符,合,合本案的形,象,象和气质。,缺点：,高端商业同,样,样对口岸要,求,求很高，而,本,本案由于受,基,基底条件的,约,约束，人流,动,动线和交通,动,动线均存在,一,一定缺陷，,口,口岸价值相,对,对一般；,各个高端商,家,家对建筑的,要,要求不尽相,同,同，建筑设,施,施设备及配,套,套条件难于,统,统一；,高端商家资,源,源极为稀缺,，,，在招商方,面,面较为困难,。,。,假设本案是,以,以自住为主,的,的物业形态,优点：,高端豪宅价,格,格不菲，能,够,够满足本案,的,的售价条件,；,；,高端豪宅符,合,合本案的形,象,象和特性；,高端豪宅与,文,文化本身相,辅,辅相成；,高端豪宅与,商,商业口岸之,间,间没有关联,，,，能有效规,避,避本案的商,业,业经营问题,。,。,缺点：,本案是商业,用,用地，土地,年,年限只有,40,年；,高端豪宅的,目,目标客群较,为,为稀缺，销,售,售周期会延,长,长；,本案除了文,化,化内涵具有,很,很强号召力,外,外，居住条,件,件并不算优,越,越，对高端,豪,豪宅的支撑,不,不够；,若以高端豪,宅,宅形态面市,，,，与政府对,该,该地块的打,造,造目标有偏,差,差。,大众型商业,与,与本案的形,象,象有冲突，,此,此路线不妥,。,。,高端商业、,高,高端豪宅，,虽,虽然符合本,案,案的形象，,但,但也有无法,回,回避的缺陷,和,和劣势。,根据上述分,析,析，我们认,为,为：,也就是说，,对,对于本案而,言,言，其物业,需,需要以高端,商,商业的形态,存,存在，同时,又,又对经营口,岸,岸、建筑条,件,件的要求不,明,明显，客群,还,还必须更加,广,广泛。,换言之，是,否,否存在一种物业形,态,态，既拥有,高,高端商业的,功,功能，又兼,顾,顾豪宅物业,的,的特性？,我们知道，,物,物业越高端,，,，其本身的,使,使用功能就,越,越弱化。,当物业高端,到,到奢侈品的,地,地位时，客,户,户就会更加,看,看重其文化,属,属性和价值,属,属性。,在这种情况,下,下，对于该,物,物业而言，,无,无论是自住,功,功能，抑或,商,商业功能，,都,都会被客户,所,所忽略。,理所当然，,该,该物业的市,场,场价值也将,会,会被无限放,大,大。,例如：,北京的故宫,，,，伦敦的温,莎,莎城堡、巴,黎,黎的凡尔赛,宫,宫,等。,故宫,温莎城堡,凡尔赛宫,很显然，本,案,案不可能与,故,故宫、温莎,城,城堡、凡尔,赛,赛宫相提并,论,论。但是，,在成都的传,统,统文化里，,的,的确有一种,物,物业形态，,它,它既符合高,端,端商业的形,态,态，又具有,高,高端豪宅的,特,特性,。,这种物业形,态,态，就是我,们,们此前一直,没,没有详细阐,述,述的：,公馆（会馆,）,）建筑及文,化,化,。,成都著名老,公,公馆“刘氏,庄,庄园”,“公馆”一,词,词，始见于,礼记,中“公馆，,君,君之舍也”,。,。诸侯私第,、,、王公豪宅,统,统谓之公馆,。,。我们现在,所,所能看到的,公,公馆大多是,民,民国时期的,产,产物，主要,分,分布在南京,、,、上海、成,都,都、沈阳、,哈,哈尔滨、天,津,津等地。,公馆的主人,多,多是地方名,流,流或是民国,史,史上有名有,姓,姓的一方人,物,物，在一些,公,公馆中曾经,发,发生过影响,历,历史进程的,重,重大事件，,使,使建筑本身,具,具有了深厚,的,的历史文化,内,内涵。,在当时的这,些,些民国时期,的,的大都会中,，,，公馆的位,置,置多数位于,闹,闹中取静的,一,一条街或一,个,个片区中，,而,而这条街或,片,片区又往往,是,是该城市传,统,统意义上的,“,“富人区”,。,。,在建筑功能,上,上，,公馆兼具私,与,与公，既是,主,主人休息、,生,生活、娱乐,的,的场所又是,其,其处理公务,、,、应酬交际,、,、会商事务,的,的地方,。,什么,是,是“,公,公馆,文,文化,”,”？,西安,事,事变,中,中囚,禁,禁张,学,学良,的,的宋,子,子文,公,公馆,成都,的,的公,馆,馆文,化,化诠,释,释：,安仁,公,公馆,群,群是,近,近代,成,成都,公,公馆,的,的代,表,表，,四,四川,封,封闭,的,的环,境,境，,易,易产,生,生地,域,域权,势,势的,格,格局,。,。民,国,国初,年,年，,四,四川,军,军阀,众,众多,，,，社,会,会名,流,流，,工,工商,地,地主,阶,阶层,尚,尚很,殷,殷实,。,。作,为,为内,陆,陆之,地,地，,更,更希,望,望府,邸,邸豪,奢,奢，,公,公馆,文,文化,遂,遂盛,行,行。,四川,历,历来,是,是中,国,国文,化,化的,避,避难,所,所，,尤,尤其,是,是抗,战,战时,期,期，,全,全国,各,各地,的,的达,官,官贵,人,人、,社,社会,名,名流,纷,纷至,四,四川,，,，重,庆,庆，,为,为成,都,都的,公,公馆,文,文化,再,再添,浓,浓重,一,一笔,。,。,良好,的,的自,然,然环,境,境和,休,休闲,的,的生,活,活方,式,式，,使,使公,馆,馆的,“,“龙,门,门”,庭,庭院,赋,赋予,了,了品,茗,茗、,宴,宴饮,、,、聊,天,天、,娱,娱乐,的,的功,能,能。,而,而成,都,都公,馆,馆的,美,美食,也,也延,续,续至,今,今。,（,（例,如,如：,公,公馆,菜,菜。,）,）,对于本,案,案而言,：,：,公馆既,是,是主人,处,处理公,务,务、应,酬,酬交际,、,、会商,事,事务的,地,地方，,同,同时又,能,能满足,业,业主的,休,休息、,生,生活和,娱,娱乐，,可,可谓亦,商,商亦住,。,。,公馆作,为,为高端,建,建筑，,非,非常强,调,调私密,性,性，反,而,而对商,业,业口岸,要,要求不,高,高，甚,至,至越深,匿,匿、越,昂,昂贵。,公馆文,化,化是成,都,都传统,文,文化里,最,最高端,的,的一类,，,，符合,高,高端人,群,群的阶,层,层感和,荣,荣耀感,，,，文化,价,价值极,高,高，足,以,以支撑,本,本案高,昂,昂的售,价,价。,安仁公,馆,馆群,让我们,回,回顾一,下,下成都,传,传统文,化,化的几,个,个类型,：,：,文化内涵,文化层次,代表项目,以历史、宗教文化为主体的,民俗文化,大众类,锦里、文殊坊,以院落、街坊文化为主体的,市井文化,中高端,宽窄巷子,以公馆、会馆文化为主体的,名流文化,奢侈型,安仁古镇,关于安,仁,仁古镇,的,的公馆,文,文化,声音,voice,建川博,物,物馆馆,长,长樊建,川,川：“,安,安仁老,公,公馆即,将,将成为,继,继上海,外,外滩,3,号、北,京,京前门,23,号后的,又,又一座,中,中国顶,级,级奢侈,品,品标本,，,，也将,是,是四川,首,首座顶,级,级奢侈,品,品地标,。,。”,“资深,私,私生活,设,设计者,”,”李景,汉,汉：“,安,安仁老,公,公馆将,成,成为中,国,国又一,个,个顶级,的,的奢侈,品,品会所,。,。”,著名诗,人,人流沙,河,河：“,这,这些老,公,公馆将,成,成为一,个,个传扬,千,千年的,历,历史博,物,物馆”,著名作,家,家，曹,禺,禺的女,儿,儿万方,：,：“跨,进,进老公,馆,馆，我,想,想到了,巴,巴老的,家,。”,公馆文,化,化作为,成,成都传,统,统文化,中,中较为,高,高端的,一,一类，,通,通常是,以,以旅游,展,展示的,形,形态呈,现,现；,一旦公,馆,馆文化,植,植根到,本,本案之,中,中，其,衍,衍生价,值,值将不,可,可估量,。,。,对于本,案,案而言,，,，,公馆文,化,化是否,能,能与之,契,契合呢,？,？,该地块,的,的文化,演,演变，,经,经历了,3,个阶段,：,：,第一阶,段,段,酒与作,坊,坊,水井坊,作,作为中,国,国白酒,第,第一坊,，,，是酒,文,文化的,倾,倾情演,绎,绎，同,时,时也是,酿,酿酒工,人,人辛勤,劳,劳作的,作,作坊，,是,是劳动,人,人民的,象,象征。,第二阶,段,段,中国传,统,统文化,精,精髓的,传,传承,水井坊,街,街区通,过,过大量,的,的中式,院,院落及,街,街道，,诠,诠释了,中,中国传,统,统文化,的,的精髓,所,所在，,通,通过建,筑,筑语言,、,、建筑,符,符号，,代,代言了,成,成都的,生,生活方,式,式，是,成,成都的,又,又一张,名,名片。,第三阶,段,段,中国的,高,高尚生,活,活元素,时至今,日,日，随,着,着周边,众,众多高,端,端建筑,的,的诞生,，,，以及,水,水井坊,酒,酒对高,尚,尚生活,的,的形象,打,打造，,水,水井坊,已,已经成,为,为成都,高,高端元,素,素的标,志,志和象,征,征，其,价,价值已,不,不再是,建,建筑本,身,身。,水井坊,遗,遗址,我们发,现,现，从,最,最初的,大,大众文,化,化形态,，,，演变,到,到后期,的,的高尚,生,生活元,素,素，水,井,井坊的,文,文化价,值,值正逐,步,步高端,化,化。,而兰桂,坊,坊、香,格,格里拉,酒,酒店、,时,时代豪,庭,庭,也正是,看,看中了,其,其历史,文,文化价,值,值的所,在,在，从,而,而选址,于,于此。,因此，,公,公馆文,化,化作为,中,中国文,化,化中比,较,较高端,的,的一类,，,，,与水井,坊,坊所倡,导,导的高,尚,尚生活,元,元素不,谋,谋而合,。,。,从文化,塑,塑造的,角,角度，,我,我司认,为,为：,“公馆,文,文化”,非,非常符,合,合本案,的,的调性,，,，能够,支,支撑本,案,案奢侈,型,型物业,的,的形象,，,，是值,得,得重点,思,思考的,方,方向。,让我们,再,再欣赏,一,一下富,含,含底蕴,的,的公馆,文,文化,。,每一幢,老,老公馆,都,都有故,事,事,兴,兴,衰,衰毁誉,荣,荣辱哀,乐,乐渗透,到,到,每,每,一,一块砖,石,石,每,每,一,一根梁,木,木,每,每,一,一颗泥,沙,沙里,穿,穿行其,间,间,你,你,会,会觉得,老,老屋,是,是有魂,的,的,宋子文,公,公馆,宋子文,公,公馆建,于,于,1933,年，楼,房,房两幢,，,，平面,呈,呈曲尺,形,形，建,筑,筑面积,720,平方米,。,。当年,，,，这里,不,不仅是,宋,宋子文,的,的住所,，,，还是,国,国民党,人,人士的,密,密会场,所,所。许,多,多重大,的,的决策,计,计谋都,成,成于其,中,中。西,安,安事变,后,后，张,学,学良被,囚,囚于此,。,。,杜月笙,公,公馆,高高的,围,围墙，,紧,紧锁的,黑,黑色铁,门,门，让,市,市井小,民,民侧目,，,，这就,是,是上海,滩,滩大佬,杜,杜月笙,的,的公馆,。,。这里,是,是一九,七,七二年,中,中美联,合,合公报,的,的商订,所,所在地,，,，“海,峡,峡两岸,”,”一词,也,也是首,次,次在此,被,被提出,。,。,赛珍珠,故,故居,南京大,学,学北园,的,的围墙,是,是后砌,的,的，赛,珍,珍珠故,居,居正好,在,在西墙,根,根，是,北,北园最,偏,偏僻的,所,所在。,这,这座小,洋,洋楼两,层,层，砖,混,混结构,，,，坡屋,顶,顶。正,是,是在这,所,所普通,的,的洋房,里,里，赛,珍,珍珠写,出,出了她,的,的处女,作,作,放逐,和后来,获,获得诺,贝,贝尔文,学,学奖的,大地,等众多,作,作品。,那么作,为,为公馆,文,文化的,载,载体，,公,公馆建,筑,筑有怎,样,样的建,筑,筑特色,呢,呢？,让我们,来,来了解,一,一下公,馆,馆建筑,！,！,PART,4,建筑特,点,点,一座城,市,市的历,史,史，一,座,座城市,的,的故事,，,，都离,不,不开一,座,座城市,的,的老建,筑,筑。,公馆建,筑,筑,公馆建,筑,筑主要,分,分成三,类,类：,传统民,居,居式、,中,中西合,璧,璧式、,西,西方古,典,典式,建筑类,别,别,沿袭四,川,川传统,的,的民居,建,建筑风,格,格，这,类,类公馆,一,一般是,黑,黑色蝴,蝶,蝶瓦屋,面,面，麻,石,石门框,，,，黑漆,板,板门，,门,门上的,石,石过梁,两,两端有,石,石雕雀,替,替，采,用,用“压,地,地隐起,华,华”的,雕,雕镌作,法,法，也,就,就是浅,浮,浮雕手,法,法，凹,下,下去的,地,地再一,个,个平面,上,上，凸,出,出的浮,雕,雕只有,1,厘米高,。,。白色,粉,粉墙或,青,青水砖,墙,墙，色,调,调素雅,，,，且有,马,马头封,火,火墙高,高,高耸立,，,，对外,院,院墙“,较,较高，,一,一般不,低,低于,5,米，开,窗,窗较少,，,，石库,门,门便成,为,为建筑,立,立面上,的,的重要,构,构图元,素,素。,传统民,居,居式,早期的,中,中西合,璧,璧式公,馆,馆热衷,于,于对西,方,方古典,建,建筑的,局,局部模,仿,仿，带,有,有随意,性,性的中,西,西合璧,民,民俗风,格,格成为,主,主流，,西,西方古,典,典建筑,的,的各种,装,装饰构,成,成要素,，,，尤其,是,是巴洛,克,克式弧,线,线在小,小,小的石,库,库门门,头,头上一,一,一亮相,：,：三角,形,形山花,，,，半圆,拱,拱券山,花,花，巴,式,式的弧,线,线门框,，,，西方,古,古典纹,饰,饰，变,形,形的雀,替,替等等,。,。不拘,风,风格，,随,随意增,删,删，重,新,新组合,，,，与中,国,国古典,建,建筑装,饰,饰构成,要,要素混,为,为一体,。,。于是,形,形成亦,中,中亦洋,的,的早期,中,中西合,璧,璧式公,馆,馆建筑,。,。,中西,合,合璧,式,式,（早,期,期）,到后,期,期，,为,为了,降,降低,造,造价,，,，缩,短,短工,期,期，,也,也为,了,了迎,合,合越,来,来越,西,西化,的,的社,会,会风,尚,尚，,公,公馆,建,建筑,逐,逐渐,简,简化,装,装饰,，,，简,化,化造,型,型，,呈,呈现,民,民俗,化,化的,几,几何,体,体块,建,建筑,风,风格,。,。门,头,头装,饰,饰的,几,几何,体,体化,趋,趋势,尤,尤其,明,明显,，,，同,时,时在,西,西式,的,的门,头,头上,又,又嵌,有,有传,统,统意,味,味的,匾,匾额,，,，真,正,正使,中,中西,建,建筑,文,文化,融,融为,一,一体,。,。单,体,体建,筑,筑造,型,型上,也,也逐,渐,渐局,部,部采,用,用西,方,方建,筑,筑的,八,八边,形,形，,使,使建,筑,筑形,态,态组,合,合更,为,为灵,活,活，,而,而不,再,再拘,泥,泥于,完,完全,对,对称,的,的思,想,想束,缚,缚中,。,。,中西,合,合璧,式,式,（后,期,期）,西方,古,古典,式,式公,馆,馆建,筑,筑与,前,前两,者,者不,同,同，,其,其关,键,键是,从,从本,质,质上,接,接受,了,了西,方,方建,筑,筑观,念,念，,强,强调,单,单体,建,建筑,造,造型,，,，而,弱,弱化,了,了中,国,国传,统,统建,筑,筑的,组,组群,观,观念,，,，建,筑,筑单,体,体造,型,型上,强,强调,个,个性,，,，而,不,不再,是,是千,篇,篇一,律,律的,砖,砖木,结,结构,。,。从,这,这些,思,思想,根,根源,方,方面,说,说，,其,其建,筑,筑风,格,格受,到,到了,西,西方,古,古典,主,主义,思,思想,的,的影,响,响。,西方,古,古典,式,式,不过,，,，在,四,四川,的,的近,代,代公,馆,馆建,筑,筑中,，,，并,没,没有,像,像公,共,共建,筑,筑那,样,样严,格,格意,义,义上,的,的西,方,方古,典,典式,的,的概,念,念。,作,作为,住,住宅,建,建筑,，,，只,是,是有,些,些公,馆,馆的,建,建筑,风,风格,开,开始,注,注意,到,到三,段,段五,部,部式,的,的西,方,方古,典,典建,筑,筑构,图,图规,则,则，,但,但是,局,局部,装,装饰,及,及屋,顶,顶形,式,式仍,以,以中,国,国传,统,统建,筑,筑为,主,主。,根据,上,上述,分,分析,，,，考,虑,虑到,本,本案,对,对中,国,国文,化,化的,精,精神,和,和内,涵,涵具,有,有展,示,示、,发,发扬,、,、传,承,承的,宏,宏大,意,意义,，,，打,造,造以,川,川西,民,民居,风,风格,为,为概,念,念的,公,公馆,文,文化,，,，,传统,民,民居,式,式的,建,建筑,风,风格,相,相对,而,而言,更,更为,适,适合。,我们,再,再看,公,公馆,建,建筑,的,的平,面,面布,局,局特,点,点。,平面,布,布局,这四,种,种类,型,型互,相,相影,响,响，,互,互相,演,演变,，,，有,的,的同,时,时在,一,一栋,公,公馆,建,建筑,中,中进,行,行组,合,合，,形,形成,公,公馆,建,建筑,丰,丰富,多,多彩,的,的平,面,面布,局,局形,态,态。,公馆,建,建筑,的,的平,面,面布,局,局形,式,式：,公馆建筑按照不同人群的生活需要、基地地形、礼仪制度、风俗习惯及外来文化等因素，将平面布局大致可以分成四类：,独院式,殖民式,天井式,内庭式,独院,式,式,殖民,式,式,天井,式,式,内庭,式,式,考虑,本,本案,不,不能,破,破坏,原,原有,建,建筑,的,的基,础,础部,分,分，,本,本案,建,建筑,最,最终,将,将以,院,院落,形,形态,呈,呈现,，,，因,此,此，,独院,式,式设,计,计（,前,前院,、,、后,院,院