某地块开发项目投资建议PPT课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,某地块开发项目投资建议,目录,襄阳基本情况,房产市场情况,项目基本情况,项目合作机会,一、襄樊经济社会发展状况,1.1,襄樊战略定位及行政区划,战略地位：,“,省域副中心,”,城市,六区：襄城、樊城、襄阳、高新开发区、鱼梁洲开 发区、隆中风景区,三市：宜城、枣阳、老河口,三县：南漳、谷城、保康,1.2,经济发展情况,2009,年,GDP,达,1201,亿元，同比增长,15%,。地方财政总收入,95.13,亿元，同比增长,15.4%,。,1.3,人口及居民收入,2009,年，全市户籍人口,588.88,万人，流动人口,33,万人，其中市区常住人口,150,万人。,全市城镇居民人均可支配收入达,13409,元，同比增长,9.1%,；城镇居民人均消费性支出,10145,元，同比增长,7.3%,，城镇居民家庭恩格尔系数为,39.36%,；城镇居民人均居住面积为,28.85,平方米，比上年增加,0.53,平方米。,2007,年，襄樊市平均家庭成员规模为,2.96,人,/,户，随着家庭规模结构转变，对房地产住宅市场需求将持续增加,二、房地产市场状况,2009,年，全市房地产开发完成投资,55.39,亿元，同比增长,19.9%,。,房屋施工面积,709.7,万平米，同比增长,45.1%,。其中，住宅,555,万平米，同比增长,39.9%,。,商品房销售面积达,224.5,万平米，同比增长,74.5%,。其中，住宅销售面积达,200.5,万平米，同比增长,71.3%,。,商品房销售额达,58.1,亿元，同比增长,103.1%,。其中，住宅销售额达,46.4,亿元，同比增长,97.6%,。,2.1,襄樊市当前土地供应量,2009,、,2010,年度土地供应计划用途结构表（,单位：亩）,年度 指标,合计,商服,用地,工矿仓储用地,住宅,用地,公共管理与公共服服务设施,其它,保障性住房用地,2009,年度,4000,200,2000,1200,120,320,280,2010,年度,4500,220,2300,1300,130,360,320,2.2,房价指标,历年襄樊市中心城区房价收入比,2007,年中心城区房价收入比为,8.73,。（发展中国家合理的房价收入比在,6,9,倍之间）,2.3,房价比较分析,2009,年,12,月，襄樊中心城区,A,级楼盘均价,5200,元（万达广场）。,2010,年初调控后房价有所回落，,2010,年,10,月中心城区,A,级楼盘价格再次上扬，最高达,7288,元,/,平方米（汉江名居），万达广场二期开盘价,6500,元。,与同为省域副中心的宜昌市相比较，襄樊房价明显处于较低水平（宜昌中心城区房屋均价已突破,7000,元）。,2009,年宜昌市,GDP1245,亿元（较襄樊多,40,亿余元），居民人均可支配收入,12843,元（较襄樊低,500,余元）。,襄樊房价较低的原因在于投资性需求较弱，住房购买以保障型改善型为主。,本土地产公司实力偏弱，自,2008,年万达进入襄樊后，房地产活跃程度明显加快。,2.3,房屋需求分析,1,、新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年大约几千对新婚青年，购新房、搬新家在,40,以上。,2,、拆迁安置需求。随着襄樊城市扩建及城市整体规划修编，很大部分拆迁户选择购置或补偿新房。,3,、流动人口与周边商贸从业人员住房需求。周边县市民营企业负责人、个体老板在襄樊购房安居，流动人口也有一定的需求量。,4,、外出打工人群的回乡置业需求。襄樊是一个农业大市,全市,588,万人口中,农村人口就有,365,万,常年外出打工经商的达到,76.4,万人。这一部分人群回乡购房的需求很旺盛。,5,、广大市民以旧换新需求。襄樊,“,十二五,”,规划提出，人均住房建筑面积将超过,35,平方米，襄樊开发潜力较大，发展空间良好。,2.4,购买力分析,襄樊户均存款变化情况（一）,金融机构存款增长情况（二）,（一）历年襄樊市家庭存款余额均值情况,2000,年以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为,22.2,，,2007,年家庭存款余额达到,469.7,亿元。,襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费潜力较强。,（二）历年襄樊市金融机构存款情况,2000,年以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长，年增长率为,16.7,。,2007,年，金融机构各项存款余额为,683.6,亿元，比,2000,年增长,172.35,。,2.5,存贷款情况,2009,年，全市存贷款分别突破千亿元和,500,亿元大关。全市金融机构人民币存款余额达到,1051.83,亿元，比年初增加,219.61,亿元，比年初增长,26.5%,，其中，储蓄存款余额,687.58,亿元，比年初增长,19.6%,。金融机构人民币贷款余额达,518.26,亿元，比年初增加,144.68,亿元，比去年同期多增,86.83,亿元，其中，全市金融机构中长期贷款余额,281.18,亿元，比年初增加,88.19,亿元，同比多增,53.38,亿元，比年初增长,45.7%,。,2.6,房地产发展趋势,近年来襄樊市固定资产投入快速增长，经济增长明显加快，居民收入水平持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。,旧城改造步伐加快，改善型住房需求逐步加大。,随着鄂西生态文化旅游圈建设推进，特别是武襄高铁、汉十高速及襄荆高速通车后，襄樊市流动人口增多，置业型住房需求加大。,目前中心城区新楼盘价格为,7000,元每平方米。,房地产市场处于上升阶段。,三、项目基本情况,3.1,项目地理位置,建设路地块：樊城区建设路、汉江路及沿江大道交汇处，南邻汉江，西接汉江二桥，占地面积,110,亩。,人民西路地块：樊城区贾洼地段，月亮湾公园入口处，毗邻汉江，汉江三桥西,500,米，占地面积,57,亩。,3.1.1,项目位置图,3.1.2,建设路项目地形图,3.1.3,人民西路（月亮湾公园地块）厂区图,3.2,地面情况,建设路地块地形为,400*200,米，现有生产厂房,28000,平方米、办公楼、大礼堂及其他辅助设施。,人民西路地块原为原料仓库，建筑物较少。地面平整，地形开阔。,建设路厂区图,四：项目价值评估,4.1,土地摘牌参照价格,1,、,2008,年,9,月,“,钱塘,100”,项目土地成交价,292,万元,/,亩（位于本案北面马路正对面）。,2,、,2010,年,1,月长虹路商住地挂牌成交价,1091,万元,/,亩（距本案,1,公里处）。,3,、,2010,年,10,月前进路地块成交价达到,900,万元,/,亩。,4.2,土地挂牌指导价格,建设路地块：,400,万元,/,亩,人民西路地块：,260,万元,/,亩,4.3,项目地块价值评估,建设路：,400,万元,*110亩=44000万元,人民西路：260万元*57亩=14820万元,合计：58820万元,4.4,地块优势,区位优势,：建设路地块六面临街，南接汉江，西接汉江二桥，优势明显。,江景优势,：隔江相望古隆中风景区。江面开阔，波光粼粼，水天一色，风景独好。,交通优势,：距全市核心商圈长虹路商圈不足,1,公里，,2,条公交线路设置了厂前站点。交通极为便利。,地形优势,：南北长,400,米，地块较方正，利于规划设计。,产权优势,：土地及地面附着物产权结构单一，沟通快捷决策迅速。,拆迁优势,：厂区容积率低，约,0.38,，拆迁成本低。,政策优势,：根据市政府文件精神，关停企业原址开发过程中，享受规费减半收取的优惠政策，节省成本。,人文优势,：地处历史文化名城腹地，人文底蕴深厚。,绝版优势,：中心城区仅存的最后一席大面积未开发完整地块，得天独厚。,升值优势,：当前地价较低，升值空间巨大。,4.3,地块经济指标（内部）,建设路：占地面积,114,亩，规划用地,102,亩，商住用地，容积率,3.5,，可建面积,237000,平方米。,（其中：,1,、整合面积,11,亩，拆迁面积,21000,平方米，还建面积,27000,平方米。,2,、代征道路面积,12,亩，教育占地,7,亩）,人民西路：用地面积,45,亩（道路代征,12,亩），商住用地，容积率,3.5,，可建面积,105000,平方米。,上述经济指标可根据具体项目详规适当调整。（政策依据：襄樊市政府常务会议纪要）,4.4,项目经济分析,建设路：住宅,20,万平方米、商业,4,万平方米、车位,1000,个。预期收入,18,亿元。（住宅均价,6000,元,/,平方米，商业均价,15000,元,/,平方米）,人民西路：住宅,9,万平方米、商业,1,万平方米。预期收入,57000,万元（住宅,5000,元，商业,12000,元）。,成本：楼面价,1700,元，建安成本,1300,，规费,170,，配套,220,，财务成本,160,，合计,3450,元,/,平方米,费用：营销及管理,100,、不可预见,50,、综合税金：建设路住宅,750,、商业,1860,；人民西路住宅,620,，商业,1860,元。,税后净利润：,87700,万元。,五、合作共赢,5.1,特定关系人合作模式,5.1.1,债权模式,向特定人群定向融资不超过,5000,万元,融资成本,25%,每年,合作期限暂定,2,年,5.1.2,股权融资模式,1,、融资规模不超过资产总额的,30%,2,、净资产按照,55000,万元估值,5.1.3,融资,+,股权模式,向特定关系人推行融资,+,股权模式,融资总额控制在,2000,万元以内,享受,20%,年回报率,+,项目分红,5.1.4,股权,1+1,模式,特定关系人投入资金,享受投入资金的双倍股份分红。,投资人到期收回全部投资原值,+,投资额度占股份比例的双倍分红,六、操作模式,意向投资人出资设立投资管理有限公司,向特定关系人募集资本,募集资本总额不超过人民币,5000,万元,募集起点为人民币,100,万元,投资管理公司对该项目进行投资（融资），签署投（融）资协议,投资管理公司参与投入资金的监控,