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Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,度假养老地产专题研究,目录,中国养老地产的发展,1,国内及岛内企业营利型养老地产开发现状,2,3,4,我国现有的养老地产开发模式,岛内养老地产的客户来源分析,5,成功开发项目的借鉴案例,6,中国养老地产的发展机会,7,如何打造成功的养老地产,Part1,：中国养老地产的发展,有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。,普通型,养老院,有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。,医护型,养老院,多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）,老年,公寓,老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。,老年,社区,【,养老社区的发展,】,Part2,：我国现有的养老地产开发模式,【,现有的养老模式,】,模式,案例,模式点评,“社区,+,医院,+,地产”模式,台湾长庚村养生文化村,1,、全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；,2,、将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；,山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。,特征,以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区,会籍制的养老俱乐部,以房养老,这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展，人们观念逐渐地改变。,采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院,北京太申祥和山庄,采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”,南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓,1,、高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；,2,、完整的医疗护理，平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；,3,、强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；,Part2,：我国现有的养老地产开发模式,【,现有的养老模式,】,模式,案例,模式点评,异地购房,海南、大连、青岛等地部分楼盘,特征,以养老为目的的异地购房,“候鸟型”养老,“季节性”养老,不同城市老年公寓之间的置换异地度假养老,大连的互动式异地养老服务中心,炎夏和寒冬到养老院，春秋回到家中,天津的泰达国际养老院,海外华人回国养老,炎夏和寒冬到养老院，春秋回到家中,新加坡华人、北美的购屋旅游团,异,地,养,老,“异地养老”是我国目前正在探索的新型养老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。,Part2,：我国现有的养老地产开发模式,【,现有的养老模式,】,模式,案例,模式点评,度假基地连锁,北京金港家苑、江苏生态养老连锁,借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。,特征,将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式,分时度假式养老,连锁养老超市,这种连锁超市服务功能强，介入门槛低，有广阔的客户市场和服务群体，虽为非营利性机构，但以后可市场化地运作。,将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁,云南卧龙仙居、浙江城仙居,一种新型的老年服务型机构,辽宁连锁超市,一种将养老和度假旅游完美结合的全新产品。它将基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务、高性价比的度假养老产品赢得客记，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。,政府收益型,政府福利型,企业营利型,目前我国养老地产按建设经营者划分为三种模式：,北京香山老年公寓,山东威海老年公寓,乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖,山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构,由企业投资开发建设运营,北京太阳城,Part2,：我国现有的养老地产开发模式,【,现有的开发模式,】,Part3,：国内企业营利型养老地产开发现状,【,开发现状,】,目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性,老年住宅受众群体有限,建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大,现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差,现有老年公寓具有,“,福利性事业、市场化经营,”,的特点，基本属于商业范畴,仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商,现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务,我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成,“,产业化、社会化、规范化,”,。,无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。,我国老年,住宅现状,特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长,国内养老地产的主要分布,1,、大都市郊外模式：,以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。,2,、,古镇开发模式,以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。,3,、山地养老模式,以黄山、武夷山、庐山为代表。,4,、热带、亚热带避寒模式：,三亚独特的模式。,目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟,Part3,：国内企业营利型养老地产开发现状,Part3,：国内企业营利型养老地产开发现状,项目名称,占地,（万）,总建,（万）,产品形式,运营模式,北京,东方太阳城,233,70,一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅,二 期 产 品：在已有的一期产品中增加独栋别墅,租售,+,持有,北京,太阳城,42,30,一 期 产 品：假 日 公 寓（租 售），多 层、小 高 层、联排别墅，独栋别墅,租售,+,持有,上海,亲和源老年公寓,8.37,8.6,多层为主,租售,+,持有,上海,21,城,孝贤坊,6.15,4.47,高层、小高层为主,广州颐年园,33,20,一 期 产 品：洋 房，独 栋 别 墅；,二期产品：小高层洋房,出售,海南,清平乐,8.8,15,以高层、小高层为主,出售,目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角,小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主,【,开发现状,】,Part4,：岛内客户,来,来源分析,东三省（,属,属性,中端需求）,1),购房以避冬,、,、养老、养,生,生为主；,2),具有长期或,阶,阶段居住特,征,征；,长三角（属,性,性,中高端需求,）,1),购房以度假,和,和投资兼具,；,；,2),具有节假日,休,休闲或阶段,居,居住特征；,3),锁定上海、,江,江苏、浙江,；,；,北京（属性,高端需求,）,）,1),购房具度假,型,型较强；,2),具有节假日,休,休闲或阶段,居,居住特征；,内陆城市（,属,属性多层,次,次需求,）,1),环境差：区,域,域自然条件,、,、城市环境,不,不适合居住,；,；,2),能源丰：丰,富,富的能源条,件,件；,3),民间富：民,间,间资本颇丰,，,，投资能力,强,强,锁定具有典,型,型性的内陆,城,城市在：山,西,西太原、大,同,同、内蒙呼,市,市；,海南岛的房,地,地产市场是,做,做全国市场,，,，养老地产,同,同样是全国,的,的市场,【,客户来源分,析,析,】,Part5,：中国养老,地,地产的机会,挖,挖掘,老龄人口增,长,长速度快，,城,城市空巢家,庭,庭比例增加,过,过快，对养,老,老地产的需,求,求增加,机会点,一,一,数据来,源,源：,2000,年全国,第,第五次,人,人口普,查,查报告,；,；,2010,年全国,第,第六次,人,人口普,查,查报告,全国老,龄,龄人口,统,统计表,Part5,：中国,养,养老地,产,产的机,会,会挖掘,机会点,二,二,国内养,老,老地产,的,的开发,供,供应量,不,不足,供应量,不,不足,福利性,养,养老地,产,产供应,不,不足：,如右图,显,显示：,2010,年，居,住,住在福,利,利性质,的,的养老,机,机构人,数,数不足,高,高龄人,口,口总数,的,的,0.54%,营利性,养,养老地,产,产供应,不,不足,:,国内开,发,发的养,老,老地产,较,较少，,做,做得成,功,功的更,是,是凤毛,麟,麟角,Part5,：中国,养,养老地,产,产的机,会,会挖掘,政策的,支,支持,财政部,和,和税务,总,总局,关于对,老,老年服,务,务机构,有,有关税,收,收政策,问,问题的,通,通知,（财税,200097,号）,2006,年颁发,的,的,国务院,办,办公厅,转,转发全,国,国老龄,委,委办公,室,室和发,展,展改革,委,委等部,门,门关于,加,加快发,展,展养老,服,服务业,意,意见的,通,通知,（国办,发,发,20066,号,）,2009.4.1,政协提,案,案,关于大,力,力推进,我,我省异,地,地养老,度,度假项,目,目建设,的,的建议,机会点,三,三,结论：,开,开发养,老,老地产,有,有可为,机会点挖掘小结,老龄人,口,口增长,速,速度快,，,，城市,空,空巢家,庭,庭比例,增,增加过,快,快，对,养,养老地,产,产的需,求,求增加,国内养,老,老地产,的,的开发,供,供应量,不,不足,政府政,策,策的支,持,持,Part5,：中国,度,度假养,老,老社区,的,的发展,机,机会,Part6,：成功,开,开发项,目,目的借,鉴,鉴案例,年龄段,0,18,18,24,25,44,45,64,65,以上,比例,0.4%,0.2%,1.3%,15.1%,83%,社区人,口,口构成,：,：,老年人,占,占大多,数,数,位置：,佛,佛罗里,达,达西海,岸,岸,规模：,10500,个住宅单元,目标定位：,佛,佛罗里达乃,至,至世界上最,好,好的老年社,区,区,产品类型：,独,独栋别墅、,连,连体别墅、,公,公寓,社区规划：,六,六大居住社,区,区,闻名世界最,为,为成熟的老,年,年社区之一,美国太阳城,一,一,Part6,：成功开发,项,项目的借鉴,案,案例,自由广场,庭院,阿斯顿花园,湖中之塔,国王之殿,太阳城中心,独栋别墅,联体别墅,辅助照料式住宅和家庭护理机构,辅助照料式住宅和家庭护理机构,出租的独立居住公寓,美国太阳城,功,功能分区：,六,六大居住社,区,区，共享一,个,个邮局、超,市,市、医疗机,构,构、银行和,教,教堂,Part6,：成功开发,项,项目的借鉴,案,案例,人性化的规,划,划设计：无,障,障碍设计、,空,空间导向设,计,计、身心健,康,康设施,无障碍设计,：底层建筑,为,为主，社区,内,内所有区域,布,布设无障碍,步,步行道，无,障,障碍防滑坡,道,道，设置低,按,按钮、高插,座,座。,空间导向性,：,对方位感、,交,交通的安全,性,
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