某房地产项目营销战略与策略

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,众鑫地产南昌项目营销战略与策略,报告结构思路,项目营销战略,营销策略实施,案例借鉴,项目回顾,报告回顾,营销目标与核心问题界定,产品研判,市场竞争,营销水平分析,2,项目基本情况,老城中心区边缘，高容积率中大规模综合开发项目,项目位于南昌市城市中心区边缘，内环线边缘，心理距离较偏远；,项目位于朝阳洲板块临近洪城大市场，交通便利，有较好的购买潜力，大市场老板是本项目主要目标客户；,项目周边较为杂乱，地块内地势平整，具备一定的绿化和水资源；,项目在南昌市属于中等偏大规模，容积率较高，土地出让条件复杂，要求多种物业类型混合模式；,旧城中心,（东湖区）,朝阳洲,（西湖区）,红谷滩,新区,青山湖区,南昌大桥,八一大桥,洪城大道,八一广场,道路两侧的香樟树,内部土地,内部地块,3,项目所在区域项目临近的洪城市场形象差，客户现有心理认知度低，朝阳洲则具有老城区的良好形象,洪城大市场,项目所在区域内洪城大市场的影响，整体较杂乱，形象较差,朝阳洲,朝阳洲（特指朝阳洲以北）离城市中心近，配套完善，加上局部有江景资源，客户认知度较高,4,项目周边环境周边环境较差，市政工程的改造不可能在项目前期完成，导致前期现场展示无法到位,周边旧房较多,客户在与项目高端形象对比中会产生一定的心理落差,西侧水渠改造不可控,门前水塘需连同市政道路一同改造，但时间上不可控。当前散发恶臭，若在未拆迁前引客户前来，极易造成不良印象,抚生路改造还需时日,项目紧邻道路路况较差，影响出行，影响客户的购买欲望；,周边旧房较多，环境杂乱，对整体形象贬损极大,路况较差，改造需要时间,项目门前水塘改造，耗资高,由于市政工程的进度问题，将直接影响到前期现场展示无法到位,5,报告结构思路,项目营销战略,营销策略实施,案例借鉴,项目回顾,报告回顾,营销目标与核心问题界定,产品研判,市场竞争,营销水平分析,6,鼎城国际,即将闪亮登场,7,项目本体之规划篇最终报批方案达到较高水平，是一个较具有市场竞争力的价值最大化方案,规划,园林,外型,户型,经过三方通力合作和方案的多次调整，最终报批的规划方案达到了较高水平，具有一定的市场竞争力,公寓,住宅,外围商业街,住宅、公寓、商业合理分布，公建物业不影响销售物业；,南北分区架构易于分期施工和前期快速启动；,户型分布照顾资源价值和市场分期，利于销售实现；,南昌市场整体规划水平不低，一些明星项目更是聘请知名事务所设计,整体规划效果体现都市高档楼盘特色；,实现都市开放性和内部居住的私密性的有机结合；,189亩总用地，大尺度空间，更多品质内外社区空间；,整体效果,经济效应,红谷凯旋,国际都会,8,项目本体之外型篇,新古典主义风格加上高档典雅的立面提升项目整体品质感,规划,园林,外型,户型,西侧主入口效果图,北侧公寓效果图,9,市政绿化带,主景观区,入口广场,市政绿化带,主景观区,入口广场,项目本体之园林篇,以法式（欧式）皇家园林为主题，给予客户由外至内体验式震撼感受，实现差异化,规划,园林,外型,户型,现代简约+法国(欧式)风情+皇家气势=现代法国皇家园林,市场情况：,城区内园林主题缺乏，整体精细化程度不足，且园林面积小,本项目优势：,以,主题园林,形式冲击市场；,项目具有,良好的资源条件,，整体地块有189亩，具备高档次开发所需的,大面积,条件；,加上外部市政园林综合发力；,给予客户由外至内体验式震撼感受,10,项目本体,之,之户型篇,90/40的,各,各类产品,线,线户型面,积,积分配基,本,本与市场,主,主流一致,，,，局部控,制,制面积，,应,应对风险,能,能力增强,有效地控,制,制了各类,户,户型的户,均,均面积，,控,控制总价,能,能力增强,非小户型,社,社区，天,然,然客户门,槛,槛提升项,目,目定位,产品线多,元,元化，增,强,强市场风,险,险的应对,能,能力,住宅,总建面,套数,户型面积,主力户型面积,小两房,8364,102,82,80-84,大两房,40860,454,90,85-93,小三房,66355,577,115,110-120,大三房,58339.5,437,133.5,120-145,四房,33660,187,180,160-185,公寓,总建面,套数,户型面积,中主力户型面积,单房,20280,520,39,30-40,1房1厅,16900,260,65,50-70,2房2厅,22100,260,85,80-90,规划,园林,外型,户型,客户取向,：,上一波价,格,格飞涨中,客,客户的价,格,格心理预,期,期有所提,高,高,南昌主流,客,客户群体,对,对,价格敏感,，但已经,表,表现出更,多,多对总价,的,的关注；,从之前地,简,简单需求,大,大户型到,现,现在需求,向,向多元化,转,转变。,项目策略,：,：,以公寓和,少,少量住宅,产,产品满足,政,政府,90/40,要求，主,力,力户型为,三,三房，,符合,南昌客户,承受能力,；,公寓面积,基,基本符合,市,市场主流,区,区间,住宅主力,面,面积基本,在,在市场主,流,流区间内,适,适度控制,面,面积；,多样户型,产,产品增大,客,客户范围,的,的同时，,四,四房等大,面,面积户型,博取高价,，,提高经济,效,效益,。,VS,11,项目本体,之,之户型篇,产品,多,多处亮点,（,（储物间,，,，露台赠,送,送，紧凑,型,型功能房,等,等）迎合,市,市场主力,客,客户群体,需,需求，均,好,好性产品,加,加上局部,亮,亮点应对,市,市场竞争,规划,园林,外型,户型,储物间,储物间,露台,多功能房,露台,12,项目本体,研,研判总结,项目档次,定,定位,本体产品,优,优势,依据项目,当,当前产品,的,的实际情,况,况，依靠,营,营销的拉,动,动，使得,中,中高端的,项,项目卖出,高,高端项目,的,的效果。,都市高尚,综,综合社区,具有一定,竞,竞争力的,整,整体规划,市场运用,较,较多的典,雅,雅主义立,面,面,大体量主,题,题园林,均好性控,制,制面积的,户,户型加局,部,部亮点，,强,强调风险,控,控制,需营销发,力,力,中高档水,准,准产品,13,报告结构,思,思路,项目营销,战,战略,营销策略,实,实施,案例借鉴,项目回顾,报告回顾,营销目标,与,与核心问,题,题界定,产品研判,市场竞争,营销水平,分,分析,14,中心区,朝阳洲,（西湖区）,红谷滩,新区,象湖南,青山湖区,京东,板块,现状及未来规划,核心资源及发展潜力,中心区板块,片区比较成熟，交通系统完善,旧城改造，只拆不建，未来土地出让较少,城市中心，无可比拟的区位优势,限制开发，土地稀缺,发展指数： ,朝阳洲板块,由于土地出让的限制 ，朝阳洲板块热度不及其它板块，新开楼盘较少,周边生活配套成熟完善，交通方便, 人气较旺,老城区，发展潜力不大,发展指数： ,红谷滩板块,将成为新南昌的CBD中心区域,南昌市的总体发展规划奠定了红谷滩的发展后劲,未来规划好，可发展空间大,资源较好、规划利好,发展指数： ,青山湖板块,未来规划以居住为主，集观光旅游用地,景观优势明显，人文气息浓厚,人文景观优势,发展指数： ,京东板块,高新企业的集聚地，商业配套、市政配套尚不完善，正在建设之中,所有土地已停止出让，无后续发展趋势,高新产业发达,配套缺乏，资源较好,发展指数： ,象湖南板块,目前公共交通体系尚无建立，生活极不便利,未来供应充足，多个大盘项目已开工,居住氛围良好，已成为众多人心目中的CLD,居住环境好，房价较低,发展指数： ,红谷滩、,青,青山湖和,象,象湖南板,块,块竞争性,较,较强，京,东,东和中心,板,板块竞争,较,较弱,整体格局,15,7月-10月初楼,市,市持续疯,涨,涨，南昌,市,市场涨幅,普,普遍在500-1000元,左,左右，远,超,超以往历,史,史记录,区域,朝阳洲,中心区,象湖,项目,天高风尚,中山壹品,天使领寓,东方百灵,莱茵半岛,上林春天,玉和明珠,江中紫金城,中大紫都,水榭花都,九里象湖城,七月均价,5.2,6,6.3,6.8,5,5.4,未开盘,18,4.8,6-6.5,3.6,十月均价,6.2,6.98,6.7,6.5-7.2,6.5,5.9,6-6.5,20,5.8,6.8,4,区域,红谷滩,青山湖,京东,项目,丰和新城,红谷凯旋,国际会馆（毛坯）,鹿璟名居,梵顿公馆,绿湖豪城,紫金园,国际都会,金域名都,香溢花城,世纪,风情,七月均价,4.8,5,4.3,未开盘,4.5,未开盘,3.65,6.63-6.5,7.3,7.5-8,4.6,十月均价,5.5-6,5.4-5.4,5,9,5.1,5.4,4.98,7-8,8,8.3-8.5,5.4,住宅价格公寓价格商铺价格,市场价格,最近两个,月,月内南昌,房,房价飞涨,，,，个别楼,盘,盘涨幅超,千,千元,以下价格,均,均以千元,为,为单位,03-06年，南,昌,昌市场房,价,价总共才,上,上涨1000多元,VS,16,南昌后市,展,展望：近,期,期由于新,政,政影响，,市,市场进入,盘,盘整期，,但,但从长远,来,来看，由,于,于有良好,基,基本支撑,面,面，未来,价,价格将保,持,持平稳发,展,展势头,宏观大势,金融政策,新政影响,新政对一,线,线城市影,响,响更大，,整,整体成交,量,量下滑明,显,显，中部,重,重点城市,在,在经过一,段,段时间的,观,观望后，,楼,楼市逐步,回,回暖，成,交,交量开始,回,回升,当前反应,近期南昌,市,市场交易,量,量出现下,滑,滑，市场,有,有所观望,，,，房价疯,长,长的形势,已,已被抑制,房地产行,业,业将在政,治,治经济、,人,人口红利,等,等一系列,利,利好因素,的,的作用下,继,继续维持,上,上升发展,态,态势,从金融政,策,策来看，,重,重点针对,投,投资客的,调,调控导向,明,明显，对,自,自住需求,的,的影响不,大,大,由于新政,的,的影响，,南,南昌市场,短,短期内将,进,进入盘整,期,期，成交,量,量下滑，,但,但从长远,看,看，由于,宏,宏观政策,面,面的利好,，,，房价和,成,成交量未,来,来会保持,平,平稳发展,势,势头,未来趋势,（详见附,件,件一）,17,1.44,万,万,11.6,万,万,4万,区域内项,目,目较少，,未,未来除皇,冠,冠国际为,标,标杆项目,，,，星河国,际,际尚余公,寓,寓尾盘外,，,，均无大,量,量供应，,区,区域内竞,争,争并非主,流,流,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,上林春天,中山壹品,天使领寓,天高峰尚,康桥绿城,莱茵半岛,花,花园,23万,5.2万,28万,皇冠国际,东方百灵,1.22,万,万,在售项目,未开盘项,目,目,当前时间,点,点,上市时间,点,点,区域内竞,争,争,星河国际,6万,18,皇冠国际,为,为区域内,标,标杆项目,，,，星河国,际,际产品与,本,本项目无,冲,冲突，项,目,目上市期,间,间区域内,竞,竞争不强,皇冠国际,星河国际,皇冠国际,产品高端,，集超五,星,星级酒店,、,、甲级写,字,字楼、酒,店,店式公寓,、,、江景豪,宅,宅于一体,的,的高档复,合,合地产项,目,目；,西邻赣江,一,一线,江景,和,南昌大桥；,合作团队,洲,洲际集团,、,、第一太,平,平戴维斯,、,、贝尔高,林,林等均为,专,专业领域,内,内,国际顶级,公,公司,；,区域内竞,争,争,星河国际,纯商业、,商,商务用地,，,，以公寓,先,先面世，,后,后期有写,字,字楼和商,业,业,在洪城路,上,上，紧邻,洪,洪城大市,场,场,以30-40一,房,房和70,两房为,主,主，住宅,总,总建筑面,积,积4-5,万,万,，计划11月开,盘,盘；,皇冠国际,星河国际,皇冠国际,皇冠国际,为,为区域内,毋,毋庸置疑,的,的标杆项,目,目，随行,就,就市，即,可,可以拉动,本,本项目的,销,销售价格,走,走高,预计到本,项,项目开盘,时,时，已进,入,入尾盘销,售,售，不会,与,与本项目,形,形成竞争,，,，但公寓,和,和商业价,格,格有参考,19,红谷滩、,青,青山湖和,象,象湖南板,块,块未来主,要,要供应楼,盘,盘一览,项目,规模,进度,产品,象湖南,保集半岛,建面70万,年底推出，目前打桩阶段,多层、高层为主,力高国际城,建面80万,预计明年年初开盘,多层和高层为主,红谷滩,绿湖豪城,建面50 万,2007年10月1日开盘,高层、小高、多层,东方海德堡,建面14.3万,2007年12月8日开盘,高层、多层、洋房,第一街区,建面5.67万m,2,预计2007年12月开盘,商业、酒店式公寓 、多层住宅等,奥克斯博客城,建面26.8万m,2,年底,小高、高层,青山湖,青山湖香寓,建面5万m,2,2007年6月15日开始动工，目前已建13层,30-80平方米全屋品牌精装小豪邸,竑鼎福第,建面13.2万m,2,2007年10月1日开盘,高层,区域外竞,争,争,东方海德,堡,堡,第一街区,绿湖豪城,奥克斯,博,博客城,竑鼎福,第,第,青山湖,香,香寓,保集半,岛,岛,力高国,际,际城,红谷滩,青山湖,象湖南,中心区,未,未来供,应,应量少,，,，项目,上,上市期,间,间仅余,中,中大紫,都,都等少,量,量楼盘,的,的尾盘,较大体,量,量的供,应,应主要,集,集中在,象,象湖南,和,和红谷,滩,滩板块,的,的较偏,远,远地段,20,由于区,域,域价值,差,差异性,大,大，区,域,域外的,竞,竞争以,替,替代性,竞,竞争为,主,主,典型项目,青山湖香寓,第一街区,力高国际城,区域,青山湖板块,红谷滩板块,象湖板块,规模,建面50594.8,占地2.01万m,2,总建面约5.67万m,2,总占地面积达700亩,建面80万m,2,产品,30-80平方米全屋品牌精装小豪邸,商业、酒店式公寓 、多层住宅等,多层和高层为主,二房和小三房为主力户型,进度,2007年6月15日开始动工，目前已建13层,预计2007年12月开盘,预计今年底明年初出售,卖点,地段好，交通方便，升值空间大,未来CBD中心，规划好,大规模社区，生态环境好 ，价格相应较低,新世界,地,地块,金龙国,际,际花园,金元国,际,际新城,以地段,和,和资源,的,的最佳,均,均好性,占,占据城,市,市最高,端,端,青山湖,香,香寓,第一街,区,区,力高国,际,际城,区域外,竞,竞争,青山湖,板,板块,地处偏,远,远，但,资,资源较,好,好，以,性,性价比,分,分流客,户,户,象湖南,板,板块,城市规,划,划新区,，,，未来CBD,，,，以区,域,域远景,吸,吸引客,户,户,红谷滩,板,板块,21,项目面,临,临竞争,环,环境的,启,启示,1.区域内,竞,竞争：区域未,来,来竞争,不,不强，,如,如何借,势,势区域,标,标杆项,目,目皇冠,国,国际拉,高,高产品,价,价值；,2.区域外,竞,竞争：如何在,地,地段和,品,品质之,间,间寻找,突,突破口,，,，顺势,突,突围,；,；,星河国际,皇冠国际,本项目,本项目？,区域外楼盘,22,报告结,构,构思路,项目营,销,销战略,营销策,略,略实施,案例借,鉴,鉴,项目回,顾,顾,报告回,顾,顾,营销目,标,标与核,心,心问题,界,界定,产品研,判,判,市场竞,争,争,营销水,平,平分析,23,开发商,目,目标,平衡,价格和,速,速度需,达,达到一,个,个较好,的,的平衡,，,，速度,提,提高不,能,能以牺,牲,牲价格,为,为前提,先期速,度,度目标,整体利,润,润目标,与时间,赛,赛跑，,项,项目已,开,开工，,争,争取春,节,节前开,卖,卖，需,要,要世联,方,方面全,力,力配合,进,进度,时间压,力,力,由于市,场,场上城,区,区项目,从,从年底,到,到明年,春,春节前,后,后处于,一,一个空,档,档期，,春,春节前,入,入市非,常,常有利,市场空,白,白,面对现,在,在市场,拿,拿地越,来,来越困,难,难的现,实,实，开,发,发商需,要,要从一,个,个项目,中,中取得,更,更多的,利,利润,甲方思,路,路,由于市,场,场近期,价,价格迅,速,速攀升,至,至6000左,右,右的价,位,位，相,对,对约1150,元,元楼面,地,地价（3.5,）,），价,格,格的拔,升,升的压,力,力不大,价格预,期,期,24,报告结,构,构思路,项目营,销,销战略,营销策,略,略实施,案例借,鉴,鉴,项目回,顾,顾,报告回,顾,顾,营销目,标,标与核,心,心问题,界,界定,产品研,判,判,市场竞,争,争,营销水,平,平分析,25,市场整,体,体营销,水,水平,26,由于市,场,场大势,好,好，楼,盘,盘销售,火,火爆，,造,造成市,场,场营销,意,意识不,强,强，整,体,体呈粗,放,放式营,销,销,南昌市,场,场整体,大,大好，,楼,楼盘一,经,经推出,，,，普遍,处,处于抢,购,购的状,态,态，销,售,售难度,低,低造成,整,整体营,销,销意识,不,不强，,呈,呈粗放,式,式状态,；,；,郊区楼,盘,盘区域,陌,陌生，,客,客户心,理,理认知,程,程度不,高,高，营,销,销活动,较,较多，,推,推广费,用,用相比,城,城区楼,盘,盘更高,，,，推广,力,力度更,强,强,；,市场大,多,多数楼,盘,盘开盘,即,即销售,大,大半，,造,造成整,体,体营销,意,意识不,强,强，处,于,于粗放,式,式状态,市场现,状,状,郊区楼,盘,盘,城区楼,盘,盘,郊区楼,盘,盘因区,域,域较陌,生,生，认,知,知度差,，,，推广,费,费用一,般,般比城,区,区楼盘,高,高，推,广,广力度,较,较强,27,市场调,研,研结果,表,表明，,目,目前南,昌,昌中高,端,端项目,营,营销的,常,常用渠,道,道如下,表,表所示,：,：,常用营销渠道,客户认知度,广告媒体,报纸, ,户外广告牌, ,车体, ,电视、电台, ,网络,杂志,DM,营销活动,大型活动及业主联谊等, ,现场展示,售楼处, ,展示区、样板房, ,围板、导视系统, ,楼体条幅, ,渠道与客户维系,口碑传播, ,房展会, ,客户俱乐部,资料来,源,源：访,谈,谈、市,调,调,广告媒,体,体的选,择,择以传,统,统的报,纸,纸和户,外,外广告,牌,牌为主,，,，其它,渠,渠道市,场,场的直,接,接效果,不,不明显,活动营,销,销少而,精,精的效,果,果更为,显,显著，,市,市场亮,点,点少,以售楼,处,处为核,心,心的现,场,场展示,是,是市场,关,关注的,重,重点,客户维,护,护依靠,项,项目或,企,企业品,牌,牌前期,积,积累的,口,口碑,28,报纸是,最,最有效,并,并被广,泛,泛接受,的,的推广,渠,渠道，,电,电视、,电,电台受,众,众面相,对,对窄，,难,难以聚,焦,焦，且,效,效果一,般,般,报纸,报纸是,南,南昌影,响,响面最,大,大的媒,体,体推广,工,工具，,民,民众对,江南,都,都市报,和,南,南昌晚,报,报的,忠,忠诚度,很,很高，,前,前者一,年,年广告,收,收入约3000万，,约,约占同,类,类市场,份,份额，,收,收费比,后,后者贵,左,左右；,电视,电视节,目,目以,江,江西房,地,地产,节,节目为,主,主，包,括,括重点,楼,楼盘的,专,专题节,目,目，广,告,告收入,低,低于600万,；,；,电台,南昌房,地,地产推,广,广的电,台,台主要,为,为,和,频,段,段，适,用,用于中,低,低档楼,盘,盘；,民众对,报,报纸忠,诚,诚度高,，,，江南,都,都市报,影,影响最,大,大，一,次,次广告,即,即能产,生,生明显,效,效果，,市,市场反,馈,馈很好,江,南,南都市,报,报记者,广告媒,体,体,29,车体广,告,告虽不,是,是主要,的,的宣传,渠,渠道，,但,但实际,效,效果不,错,错，当,前,前设计,水,水平还,有,有较大,提,提升空,间,间,广告媒,体,体,30,户外广,告,告牌作,用,用显著,，,，重点,地,地段一,牌,牌难求,，,，市场,现,现有设,计,计制作,水,水平良,莠,莠不齐,南昌城,市,市小，,户,户外路,牌,牌效果,明,明显。,本,本项目,建,建议尽,量,量争取,在,在八一广,场,场以及,洪,洪城路,与,与抚生,路,路交叉,口,口设置路,牌,牌广告,广告媒,体,体,31,活动营,销,销较普,遍,遍，水,平,平较高,，,，客户,更,更接受,参,参与度,较,较高，,有,有实际,优,优惠的,活,活动,营销活,动,动,大型的,活,活动不,多,多，明,星,星代言,活,活动至,今,今仅有2-3,例,例 ，,主,主要以,与,与客户,联,联谊的,活,活动居,多,多。,江,南,南都市,报,报记者,大多数,的,的楼盘,举,举办给,客,客户实,际,际优惠,的,的业主,联,联谊活,动,动，反,响,响不错,，,，有效,吸,吸引目,标,标客户,虽然大,型,型的推,广,广活动,不,不多，,但,但是水,平,平较高,，,，能成,功,功引爆,市,市场,32,售楼处,是,是展示,楼,楼盘品,质,质最重,要,要的元,素,素,大,大部分,楼,楼盘售,楼,楼处包,装,装较简,陋,陋，不,利,利于形,象,象的展,示,示，少,数,数中高,端,端楼盘,重,重点打,造,造，促,进,进销售,效,效果明,显,显,大部分,售,售楼处,营建水,平,平普遍,较,较低，,以,以临建,为,为主，,外,外形缺,乏,乏特色,，,，内部,设,设计简,单,单、空,旷,旷，对,形,形象提,升,升作用,小,小,少数中,高,高端楼,盘,盘售楼,处,处，展,示,示到位,，,，提高,客,客户心,理,理价位,，,，对促,进,进销售,效,效果明,显,显,现场展,示,示,33,前期园,林,林、样,板,板房等,展,展示区,逐,逐渐受,到,到重视,，,，特别,是,是城郊,大,大盘的,实,实景展,示,示很多,达,达到了,较,较高水,平,平,现场展,示,示,34,大部分,楼,楼盘展,示,示及导,示,示系统,设,设计水,平,平较低,，,，细节,处,处理不,到,到位，,品,品牌开,发,发商相,对,对更注,重,重细节,，,，精细,化,化程度,高,高,围板忽,略,略细节,处,处理,宣传内,容,容单一,，,，缺少,设,设计感,现场展,示,示,部分楼,盘,盘围板,、,、形象,墙,墙和导,示,示系统,水,水平较,低,低，宣,传,传内容,设,设计感,不,不足，,建,建造细,节,节处理,不,不善，,弱,弱化项,目,目形象,，,，降低,项,项目档,次,次，对,销,销售产,生,生消极,影,影响；,少数中,高,高档楼,盘,盘投入,高,高，注,重,重细节,处,处理，,全,全面展,示,示项目,形,形象，,宣,宣传产,品,品理念,，,，对项,目,目销售,起,起到积,极,极作用,。,。,导示系,统,统完善,有,有效,导视塔标志性明显,35,工地现,场,场包装,大,大多较,凌,凌乱、,粗,粗糙，,破,破坏项,目,目整体,形,形象，,楼,楼体广,告,告功能,没,没有得,到,到充分,发,发挥，,少,少数项,目,目水平,较,较高,临城市主干道项目，工地少围合，破坏整体形象,楼体的广告功能没有充分发挥,现场展,示,示,充分宣传捕捉机遇性客户,部分项,目,目工地,现,现场缺,少,少围合,，,，楼梯,广,广告功,能,能没有,得,得到充,分,分发挥,，,，凌乱,粗,粗糙的,现,现场环,境,境降低,项,项目形,象,象，对,销,销售产,生,生消极,作,作用；,少数中,高,高档楼,盘,盘充分,利,利用现,场,场工地,和,和楼梯,广,广告进,行,行宣传,，,，建立,项,项目高,端,端形象,，,，促进,销,销售。,36,一些大,型,型外地,品,品牌开,发,发商将,客,客户会,的,的形式,带,带入南,昌,昌，但,本,本地客,户,户维护,更,更多靠,口,口碑传,播,播,万科、,绿,绿地等,外,外地品,牌,牌开发,商,商项目,引,引入客,户,户会,：,建立品,牌,牌影响,力,力，为,后续,项目发,展,展奠定,基,基础；,同时在,全国大,范,范围,内储备,客,客户资,源,源；,更多利,用,用传统,的,的口碑,传,传播、,老,老带新,、,、关系,转,转介等,形,形式,：,如恒茂,等,等本地,开,开发商,，,，通过,长期,项目积,累,累客户,，,，,自发传,播,播,，形成,客,客户群,，,，恒茂,有恒茂,生,生活会,维系老,客,客户群,体,体；,许多本,地,地项目,通,通过前,期,期较高,声,声誉，,占,占有较,大,大市场,分,分额，,亦,亦有一,定,定固定,客,客户群,体,体；,渠道与,客,客户,万科会活动,绿地会活动,绿地会刊物,万科会刊物,37,一年两,次,次房交,会,会进入,审,审美疲,劳,劳期，,直,直接效,果,果不明,显,显，但,基,基本还,是,是项目,向,向市场,传,传达声,音,音的重,要,要渠道,每年五,一,一、十,一,一分别,举,举行春,交,交会和,秋,秋交会,，,，为期,四,四天；,房交会,期,期间还,会,会举办,各,各种房,地,地产论,坛,坛、分,会,会场、,看,看房直,通,通车等,活,活动；,市场所,有,有的大,中,中项目,和,和预开,盘,盘项目,均,均有参,展,展,2007年春,季,季房交,会,会,不足40家房,产,产企业,参,参展,到场人,数,数不足5万,成交数,量,量仅100多,套,套,作为政,府,府组织,活,活动，,仍,仍然受,到,到媒体,和,和民众,的,的广泛,关,关注,渠道与,客,客户,38,南昌市,场,场营销,现,现状总,结,结（一,）,）,主要推,广,广渠道,较,较常规,营销通,路,路狭窄,，,，多锁,定,定报广,、,、路牌,、,、室外,广,广告牌,等,等传统,营,营销渠,道,道；,除了大,盘,盘，一,般,般很少,用,用电视,广,广告,短信、,直,直邮、,媒,媒体楼,书,书等手,段,段使用,效,效果一,般,般,现场活动和,客,客户联谊互,动,动不多,营销战略整,体,体较为粗放,整体营销水,平,平正在提高,由于外地品,牌,牌开发商（,如,如绿地、万,科,科）的介入,，,，已经开始,进,进入品牌战,略,略营销的萌,芽,芽阶段,市场大部分,项,项目的营销,战,战略制定基,本,本围绕产品,品,品质层面，,少,少有挖掘精,神,神层面的诉,求,求，深度不,足,足,市场整体营,销,销水平处于,发,发展阶段，,提,提升空间较,大,大,中高端产品,的,的营销意识,在,在不断增强,，,，未来营销,的,的重要性将,越,越发受到关,注,注,39,南昌市场营,销,销现状总结,（,（二）,大部分楼盘,没,没有设置样,板,板房，且样,板,板房感染力,一,一般，很难,吸,吸引客户；,现场包装凌,乱,乱且不完善,，,，园林施工,滞,滞后，展示,很,很少能做到,位,位,销售人员素,质,质参差不齐,，,，品牌公司,服,服务质量更,胜,胜一筹,销售物料设,计,计风格不统,一,一；,营销节奏明,显,显，多采取,小,小步快跑的,销,销售节奏，,尽,尽量集中客,户,户快速消化,，,，如江中紫,金,金城与梵顿,公,公馆都推过7、8次盘,淡旺季较为,明,明显，56月、1012月是,旺,旺季；7,8月是淡季,现场包装有,提,提升空间,营销节奏较,为,为成熟,营销费用投,入,入普遍较高,营销投入约,占,占整体销售,收,收入的2-4%，少数,大,大开发商营,销,销费用超过4，如江,中,中紫金城,40,市场典型营,销,销案例分析,41,市场典型营,销,销案例选取,原,原则,全面营销,江中紫金城,产品营销,世纪风情,品牌营销,国际都会,活动营销,绿湖豪城,选取原则：,市,市场上有极,大,大影响力和,代,代表性，对,本,本项目有参,考,考意义,110万建,面,面的超大规,模,模楼盘，开,发,发商在行业,外,外有知名度,，,，营销费用,达,达到1-2,个,个亿,设计团队采,用,用星河湾原,班,班人马，产,品,品有亮点，,但,但营销出现,问,问题，价格,拔,拔升不高,开发商为本,地,地品牌的龙,头,头老大，当,地,地市场多年,开,开发经验，,品,品牌美誉度,高,高,开盘配合震,撼,撼明星活动,，,，开盘即售,罄,罄，市场反,响,响好,案例选取原,因,因：,42,基,本,信,息,规模,占地面积575亩，建筑面积逾百万,，其中35万欧洲风情商业小镇，75万高尚住宅,项目背景,城区边缘，区域交通不便，品牌开发商介入南昌首个大规模复合功能项目,销售情况,2006年11月18日第一期开盘，开盘均价约为1.5万元/平米，后来分别在3月和5月有推盘，6月第二期开盘，9月第三开盘,目前均价约为2万元/平米。一期开盘当天销售约70%，3天销售额达5个多亿，二、三期开盘当天约销售一半,营,销,推,广,主题概念,商业新模式，南昌新地标,形象定位,南昌市城市客厅,核心卖点,江中：江西第一品牌；商业mall的投资价值,宣传手段,上海新闻午报等报纸广告，曾在九江、抚州设分展场，近期组织上海客户,活动营销,3月组织”法拉利“车展，国庆期间组织上海客户团购“，前后还有其它密集活动,促销手段,VIP卡折扣，持有紫金城财富护照，购买单个商铺总价100万元以上者可额外享受1%优惠,推广调性,深紫红色,营销亮点,开发商承诺商铺10年返租124%，法拉利车展,南昌典型营,销,销案例（一,）,）江中,紫,紫禁城,43,前期宣传比,较,较集中，营,销,销推广方式,多,多样化、渠,道,道利用较为,全,全面，节奏,控,控制把握较,好,好,销售节奏,06-09,06-11,07年初,07-02,07-04,07-06,07-08,07-10,06-10,营销节点,营销强度,营销渠道,销售节奏,销售动作,强销期,二期、三期,持,持续销售期,11.18,开,开盘,主要报纸广,告,告，曾在九,江,江、抚州设,分,分展场，国,庆,庆组织上海,团,团购,推售5万,，,，当天销售70%，3,天,天达5亿多,完成90%,9.16发,放,放VIP卡,10.18,新,新闻发布会,2.1-15全市最低,价,价出售年货,主力推广期,10.20-31购商,铺,铺送艺术照,进行招商,5.19发,售,售二期商铺,8.11“,亲,亲友联合买,铺,铺理财计划,”,”,9.8最后,一,一期共开选,铺,铺,推售5万,，,，当天销售50%,推售2-3,万,万，当天,销,销售50%,44,前期宣传投,入,入力度较大,，,，短期内多渠,道,道大量投入，“江中主,打,打江西首个巨型MALL”，造成市,场,场轰动效果,商家签约,45,营销活动,通过各类,推,推广活动与,概,概念炒作，,结,结合品牌影,响,响力，聚拢,人,人气，奠定,市,市场影响力,VIP卡发,放,放,46,售楼处、现,场,场展示效果,突,突出，形成,良,良好的市场,口,口碑，对销,售,售的促进作,用,用非常明显,购物街展示,售楼处外观,购物街展示,售楼处展示区,路旗展示,47,江中紫金城,营,营销案例启,示,示总结,产品层面,国内外顶级,设,设计师主持,，,，欧陆异域,风,风情塑造突,出,出亮点,商业街展示,区,区精细打造,，,，风格突出,，,，营造出浓,郁,郁的欧洲风,情,情，给客户,留,留下深刻印,象,象，表现出,强,强烈的产品,档,档次感，提,升,升产品价值,营销策略,分期分批开,盘,盘，大盘小,步,步快跑模式,，,，避免了大,面,面积产品一,次,次性面世造,成,成的消化不,良,良，顺利完,成,成销售；,前期立势、,营,营销推广投,入,入达1-2,亿,亿，充分显,示,示出品牌的,雄,雄厚资本，,也,也为销售的,后,后期推进奠,定,定了良好的,市,市场基础；,承诺商铺10年返租124%，顺,应,应当前房地,产,产市场的投,资,资热潮，获,得,得营销突破,口,口，顺利完,成,成大面积商,业,业的销售任,务,务；,后续营销出,现,现明显空档,期,期，没有完,全,全抓住面市,时,时的轰动效,果,果强势推进,，,，加上本地,客,客户容量有,限,限，造成后,期,期销售的速,度,度有所回落,；,；,产品主题突,出,出,核心展示到,位,位,推盘节奏把,握,握合理,宣传高额投,入,入,推广持续性,不,不足,承诺返租,成功回避了,中,中心区边缘,的,的区位劣势,，,，以江中品,牌,牌、大型MALL和投,资,资回报为卖,点,点，实现市,场,场整体成功,48,南昌典型营,销,销案例（二,）,）世纪,风,风情,基,本,信,息,规模,50万平方米,项目背景,城市近郊大盘，高品质设计建造地中海风情社区,销售情况,06年10月二期开盘，房源630套，均价4000元/左右，现在尾盘阶段，均价5400元/,营,销,推,广,主题概念,唯品质，方豪宅,形象定位,尊地中海人文生态社区,核心卖点,星河湾原班设计人马，合适定价，坡体式、山体式、森林式园林景观,宣传手段,采用报纸、电视广告形式，频率较高,活动营销,VIP卡按号选房,促销手段,10.-10.31期间购买二期住宅的客户送液晶电视一台，2006年10月1日开始发售2期VIP卡，10月22日开盘前截止发售。前200名客户最高可预存10000元（抵20000元房款），一次性付款98折，银行按揭99折,推广调性,暗金色,营销亮点,精致中心景观展示区,49,推广节奏缓,慢,慢，力度平,均,均，渠道常,规,规化，难以,形,形成市场聚,焦,焦,销售节奏,05-11,06-03,06-07,06-10,06-12,07-03,07-07,07-10,06年初,营销节点,营销强度,营销渠道,销售节奏,销售动作,形象铺垫期,强销期,持续销售期,10-22,二,二期开盘,电视、报纸,、,、广告牌、,网,网络，推广,持,持续频繁，,开,开盘前有所,加,加强,推售630,套,套，开盘当,天,天销售良好,完成90%,11.26,一,一期开盘，,累,累积客户,开始营销推,广,广,3.12开,放,放样板区,9.28实,景,景鉴赏会,10.1-6世纪缤纷,秀,秀,10.1VIP卡发售,元旦期间购,房,房业主获赠,“,“新春大礼,包“,“贝多芬,艺,艺术家庭培,训,训计划”，3月签约,“,“吉的堡”,教,教育机构，4.28-5.7下定,获,获旅游基金,，,，7月“世,纪,纪风情超,级,级童星我最,红,红”少儿器,乐,乐大赛,主力推广期,7月园林开,放,放,10月第四,次,次开园活动,，,，“二期购,房,房送彩电”,50,营销亮点,园林和样,板,板房展示到,位,位，成功吸,引,引市场关注,51,营销活动,常规活动,与,与媒体宣传,主,主要在产品,层,层面，影响,层,层面较受局,限,限,二期开盘活动,二期开盘活动,52,世纪风情营,销,销案例启示,总,总结,产品层面,项目由星河,湾,湾原版设计,人,人马操刀，,设,设计用材严,格,格把关，产,品,品品质精细,高,高端,核心展示区,结,结合一期建,设,设，开放样,板,板区和园林,，,，给人直观,切,切身感受，,充,充分展示出,建,建筑产品和,园,园林的优势,吸,吸引点,营销策略,推盘节奏不,温,温不火，少,量,量多次，符,合,合郊区项目,的,的消化能力,。,。,相关专业和,媒,媒体人士利,用,用网络发表,评,评论，有效,利,利用网络资,源,源造势，受,到,到广泛关注,，,，但也有批,评,评声音,投入巨资改,造,造京东大道,，,，表现社会,责,责任感和城,市,市价值，但,宣,宣传力度不,够,够，无法让,客,客户感知,推广方式较,常,常规，无特,色,色亮点，虽,活,活动组织较,多,多，但影响,层,层面较局限,，,，难以突破,区,区域抗性,产品品质感,较,较强,核心展示到,位,位,推盘节奏把,握,握合理,推广强度不,足,足,宣传力度不,够,够,有效利用网,络,络,作为一个深,受,受市场关注,的,的项目，销,售,售未达到预,期,期，价格未,能,能突破区域,抗,抗性,53,南昌典型营,销,销案例（三,）,）恒茂,国,国际都会,基,本,信,息,规模,占地面积为 267611亩，总建筑面积是36万平方米，商业约13.5万平方米，住宅约22.5万平方米，分区建造,项目背景,当地开发商继一系列成功楼盘后开发的，城市中心地段高档品质的国际风格大型商住项目,销售情况,开盘日当天9：00-12：00全部售完，售价6300-6500元,营,销,推,广,主题概念,享受市中心、改变市中心,形象定位,城市中心36万方都会立体人居,核心卖点,恒茂品牌精品豪宅,宣传手段,杂志、广告牌,活动营销,内部客户电话通知，发卡排队，选房顺序摇号,促销手段,VIP卡优惠，开盘当日凭卡购房,推广调性,金黄色为主调，辅以棕红色和咖啡色等深色系,营销亮点,利用恒茂品牌影响力，售楼处与楼书制作表现档次、高于当地平均水平,54,圈层营销，,营,营造业主尊,贵,贵的身份感,，,，产品受到,老,老客户追捧,2003年3月25日,，,，恒茂国际,生,生活会成立,购买恒茂旗,下,下的楼盘，,基,基本上都是,老,老业主，甚,至,至是没有买,到,到房子的购,房,房者。只要,买,买过恒茂房,子,子的购房者,，,，一定也是,下,下一个项目,的,的购房者,。,国际都,会,会营销总监,住恒茂房子,的,的都是有钱,有,有势的人,南昌市民,产品持续发,力,力，奠定品,牌,牌高品质形,象,象,恒茂品牌之,路,路,恒辉花园,城市花园,现代米罗,国际华城,湖滨花园,国际都会,森林海,99年至今,，,，恒茂以产,品,品品质取胜,，,，不断提高,业,业主生活品,质,质，树立良,好,好口碑，使恒茂品牌,深,深入人心,高品质,营销主题保,持,持长期一致,，,，延续性强,，,，形象定位,与,与其密切相,关,关，奠定恒,茂,茂品牌影响,力,力,55,国际都会延,续,续恒茂一贯,热,热销局面，,开,开盘三小时,即,即售罄,1月27日,发,发放VIP,卡,卡时，半天,办,办理2500多张VIP卡,7月初开盘,，,，789套,房,房源3小时,售,售罄,客户头晚排,队,队将北京东,路,路堵塞,56,恒茂国际都,会,会营销案例,启,启示总结,产品层面,项目合作伙,伴,伴均为国际,国,国内知名公,司,司，建筑园,林,林精细上乘,，,，相关配套,服,服务优秀，,产,产品高品质,为,为销售提供,了,了良好的基,础,础,项目售楼处,、,、楼书、围,板,板制作精良,，,，设计高雅,，,，吻合项目,高,高端定位，,提,提升客户心,理,理价位,营销策略,藉由恒茂在,南,南昌长期以,来,来建立的高,端,端品牌形象,，,，提升客户,心,心理预期价,位,位，极大地,减,减少营销开,支,支,相对南昌其,他,他项目运用,报,报纸电台大,规,规模宣传，,本,本项目仅进,行,行基础活动,和,和外部展示,，,，重点通知,内,内部客户，,通,通过品牌吸,引,引购买人群,，,，完美完成,销,销售；,产品品质感,强,强,相关展示到,位,位,有效利用品,牌,牌影响力,推广活动较,少,少,作为一个本,地,地知名品牌,的,的项目，推,广,广活动力度,小,小，市场热,销,销下无需更,多,多手段，主,要,要以品牌影,响,响力完成销,售,售,57,南昌典型营,销,销案例（四,）,）绿湖,豪,豪城,基,本,信,息,规模,占地约300亩，总建筑面积40万,项目背景,城郊高品质产品大规模商住、酒店混合项目,销售情况,10月1日开盘，均价5400元/平米，共推出约100套左右，当天4点售罄,营,销,推,广,主题概念,五星级酒店的家,形象定位,六大星级品质居住标准。开创南昌品质生活新纪元,核心卖点,高品质产品，相对低价,宣传手段,中国电视报，江南都市报,活动营销,任达华夫妻形象代言,促销手段,绿湖卡，绿湖会员送中秋大礼盒,推广调性,浅米色为主，黑红黄点缀,营销亮点,明星代言,58,活动营销,请来巨星,捧,捧场，并举,行,行盛大的酒,店,店奠基仪式,，,，极大吸引,人,人气,59,绿湖豪城营,销,销案例启示,总,总结,售楼处设计,档,档次用材规,模,模均表现出,项,项目高端定,位,位，现场钢,琴,琴表演迎合,南,南昌客户追,求,求文化品位,的,的心理，演,绎,绎出项目宣,传,传的生活方,式,式,常规报纸广,告,告外，邀请,国,国际巨星任,达,达华夫妇作,为,为项目代言,人,人出席开盘,活,活动，成功,吸,吸引媒体和,南,南昌市民关,注,注，扩大项,目,目知名度，,为,为开盘销售火爆创,造,造条件,售楼处展示,到,到位,明星代言活,动,动,作为一个较,偏,偏僻地带的,商,商住项目，,采,采用明星代,言,言活动成功,扩,扩大项目知,名,名度，同时,高,高质低价面,世,世，吸引多,方,方面关注，,销,销售成功,高品质产品,（,（德式风格,社,社区，五星,级,级酒店配套,，,，自然湖景,资,资源）面世,，,，开盘花园,洋,洋房均价仅5300元/，低于,梵,梵顿公馆高,层,层均价，奠定热销基,础,础,高质低价,60,营销案例营销投入与市场影响的关系,恒茂国际都会,江中紫金城,绿湖豪城,世纪风情,市场影响,营销投入,国际都会：由于开发商,多,多年高品质,楼,楼盘路线已,经,经在市场形,成,成良好口碑,，,，不需要过,多,多投入即能,在,在市场引起,轰,轰动效应,江中紫金城,：,：开发商行业,外,外有较大影,响,响，营销投,入,入巨资，市,场,场火爆,世纪风情：近郊大盘，,营,营销投入较,大,大，但没有,突,突破区域抗,性,性，市场影,响,响不大,绿湖豪城：市场新进者,，,，前期营销,投,投入较大，,市,市场影响较,大,大,典型案例,61,南昌项目营,销,销现状总结,开发商学习,能,能力较强，,营,营销水平提,升,升速度较快,，,，局部营销,模,模式和手法,与,与一线城市,看,看齐，但多,是,是直接将一,线,线城市经验,直,直接移植，,与,与项目自身,关,关联的特征,似,似是而非，,缺,缺乏生命力,；,；,营销模式,营销策略,推广力度,营销节奏,缺,缺乏系统,全,全局的考,虑,虑，开盘,前,前往往投,入,入较大，,但,但后期推,广,广难以持,续,续；,对具体营,销,销策略的,实,实施缺乏,章,章法，不,成,成体系，,仅,仅是“形,似,似而神不,似,似” ；,国际都会,世纪风情,绿湖豪城,江中紫金,城,城,62,市场营销,环,环境启示,63,市场对我,们,们的启示,营销体系,：,：,营销是一,个,个体系，,现,现有市场,水,水平缺乏,贯,贯穿内容,之,之间的有,机,机联系，,因,因此导致,现,现有营销,策,策划只是,散,散点的铺,排,排，有形,无,无神；,对本项目,而,而言，我,们,们要把营,销,销内容体,系,系化、精,细,细化，构,建,建超越现,有,有市场水,平,平的营销,体,体系。,启示一,具体要点,：,：,节点放大,：,：,抓住关键,时,时间节点,和,和渠道要,素,素，集中,火,火力宣传,（,（项目开,盘,盘、VIP认筹等,）,），即可,扩,扩大战果,，,，又可减,少,少不必要,的,的支出；,形象与主,题,题统一：,统一形象,设,设计，物,料,料的推广,调,调性保持,一,一致；,推广主色,调,调的规范,使,使用；,营销活动,提,提升：,从简单的,促,促销活动,，,，提升为,精,精神体验,式,式活动，,实,实现对市,场,场和客户,更,更深层次,的,的影响；,节奏控制,和,和前后衔,接,接：,需要保持,营,营销的市,场,场持续投,放,放力度，,前,前后衔接,合,合理不脱,节,节；,营销投入,：,：,作为市场,新,新进者，,应,应保持较,高,高的投入,，,，在市场,上,上发出响,亮,亮声音,启示二,64,报告结构,思,思路,项目营销,战,战略,营销策略,实,实施,案例借鉴,项目回顾,报告回顾,营销目标,与,与核心问,题,题界定,产品研判,市场竞争,营销水平,分,分析,65,营销案例,合肥,金,金地国际,城,城,案例与项目,金地国际城,鼎城国际,项目特征匹配,多元化物业（公寓、住宅、商业）,老城区边缘位置,多元化物业（公寓、住宅、商业）,老城区边缘位置,项目前期难点分析,处于激烈的市场竞争环境,；,紧邻的污水处理厂无法搬迁，且在上风向；,缺乏配套设施优势；,由于市政工程原因，现场展示无法到位；,西侧有污水渠，前期难以完成处理；,区域周边较为杂乱；,主要借鉴,意,意义：,如何在无,展,展示的情,况,况下引爆,市,市场？,如何在同,质,质化竞争,中,中顺势突,围,围？,如何合理,控,控制节奏,，,，实现项,目,目整体的,销,销售成功,？,？,壹,贰,叁,66,项目概况,项目区位,：,：,合肥马鞍,山,山南路88号，一,环,环外500米，项,目,目东面紧,邻,邻污水处,理,理厂，西,面,面临主干,道,道，南北,为,为住宅小,区,区；,项目规模,：,：,占地面积,：,：8.7,万,万m,2,建筑面积,：,：29万m,2,容积率：3.3,项目劣势,：,：,紧邻的污,水,水处理厂,无,无法搬迁,，,，且在上,风,风向；缺,乏,乏配套设,施,施优势；,周边竞争,项,项目已经,开,开发多期,，,，市场地,位,位已经建,立,立，且容,积,积率低，,地,地价占优,势,势。,合家福超,市,市,万振逍遥,园,园（三期）,本案,污水处理,厂,厂,香榭里,新鸿意,世纪阳光,花,花园（二 三,期,期在建）,合肥工大,一,环,环,线,线,南,淝,淝,河,河,路,路,马,鞍,鞍,山,山,路,路,太,湖,湖,东,东,路,路,联邦花园（未开）,庐州地产,家乐福,一环亲家,P,北,本项目,67,如何在无,展,展示的情,况,况下引爆,市,市场,？,68,在没有任,何,何工程园,林,林展示的,情,情况下，,建,建造当地,顶,顶级水平,的,的临时售,楼,楼处，充,分,分宣扬理,念,念,售楼处,69,在无其它,展,展示的情,况,况下，围,墙,墙做到极,致,致，成为,传,传播高端,产,产品形象,的,的载体,高大醒目现场围板,前期形象,建,建立以围,墙,墙、户外,广,广告牌为,主,主，广告,投,投入适量,全合肥最有气势的围墙，长400米，高6米,围墙,70,如何在同,质,质化竞争,中,中顺势突,围,围？,71,营销战略,形象,领,领先，强,势,势入市,形象定位,以“国际,城,城”的形,象,象定位区,别,别于周边,其,其他项目,；,；,营销策略,执,执行,“不厌其,烦,烦地发出,同,同一信息,，,，我们是,国,国际化的,；,；,通过展示,体,体现形象,领,领先；,通过推广,表,表现我们,的,的取势；,我们的定,位,位不会变,”,”；,营销战略,形象领先,，,，强势入,市,市,拔高形象,，,，占位高,端,端,产品刷新,，,