产业地产打造及案例解析

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国产业地产发展特点,与发展趋势,2,产业地产发展特点及趋势,3,如何打造成功的产业园区,4,案例分享,1,什么是产业地产,2,目录,1,什么是产业地产,3,1,产业,地产,多元收入,政策支持,稳健增值,引 言,下一个蓝海？,住宅,国家宏观调,控从严从紧，,未来几年活,跃程度将持,续降温；,写字楼,市场开发较,为成熟，同,时，尤其一,线城市用地,供应有限,;,商业,受宏观调控,影响较小，,是目前比较,活跃的地产,板块乊一；,工业园,工业,物流,科技园,商务花园,仓储物流,商贸物流,定义,产业地产，,目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是：,以产业为基础、由工业类用地或物流,/,仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓,储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工,业园、科技园、商务花园（,Business Park,）、仓储,/,商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。,是住宅、商服和综合类用地外的,第四种性质用地,。工业类用地上可建的建筑物用途,通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为,50,年,。,产业地产,如经济开发区等；,如高新科技园等；,如总部基地，创意产业园等；,普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，,特种仓库等；,主题型与业市场（服装、电子、原料等）,国际采购中心等；,4,主体构成,政府,开发商,企业,产业地产指导者，,提供政策，税收支,持，参与或部分参,与土地一级开发,终端用户，企业运营,参与者，通过有偿方,式使用开发者管理服,务,前期进行土地开发，,中前期建设与招商，,负责后期服务运营,在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中,政府实际扮演着开发商的角色。,6,7,开发模式,开发模式,园区综合模式,地产商模式,企业自用,基金模式,政府模式,产业地产类型,总部办公类型：北京丰台总部基地园区,创业园区类型：,3W,咖啡、车库咖啡,工业新城类型：幸福基业、联动,U,谷园区,物流园区类型：海尔物流园,汽车城类型：,2,产业地产发展特点及趋势,9,主要特点,政策主导性强、,专业性强,工业地产受地方政府,、,经济,、,产业发展,、,政策等影响很大；,工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产,业发展需求及功能要求；,区域性强,由于工业发展具有,很强的聚集效应，,不同区域具有不同的,主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。,投资大、,投资回收期长,工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；,项目增值性,发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；,加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升,特点一,特点二,特点三,特点四,益,8,盈利方式,产业地产盈利方式,土地增值,土地基础设施配套,建设与完善及营销,推广开展会带来土,地自身的升值,物业租售,通过部分或者全部,出资,/,出售产业物业,实现产业地产的收,益,物业经营,产业物业及其配套,建成后，通过针对,性招商以及提供运,营管理服务带来收,资产融资,资产融资是实现产,业地产价值另一途,径，可分为债务性,融资和权益性融资,其它方式：政府政策支持（含商业土地配备、税收返还、投资奖励等）、,VC,服务、,配套地块建设增值等,政策将强调市场对工业用地的配置作用，,工业地产管理逐步规范化，价格从乱到治的过程,工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。,国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，,操作方式将不断创新。,2005,年年末新加坡丰树以,1.2,亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，去年年初全球排名第二的工业地产开发商,AMB,成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目,等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。海外投资机构发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户,;,二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过,REITs,包装上市，融到大笔的资金。,由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，,投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。,工业地产逐步向产业地产升级过度。,产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”或“小而精的连锁模式”，,这两种模式成为生存和发展的主流。,发展趋势：社会宏观角度,产业导向原则：产业高端化、产业集群化、企业集聚化、企业规模化,发展,趋势,功能,产品,理念,生态、环保、智慧、低碳、可持续发展,服务,生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多,的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。,16,理念,发展趋势：项目建设角度,17,产品硬件附加价值,提高产品技术含量，增,加产品品质；,高复合度项目开发，包,括功能复合及产,品复合；,完善配套，建设可循环,体系；,突出社会影响，强化区,域及高品质的环境景观,建设；,配套服务附加价值,建立对客户的完善营销,服,务体系和标准,采用先进的物业、商业服,务标准及水平,与配套产品建设保持同步,的服务措施,服务体系附加价值,为客户提供政策支持体,系,实现的内部服务交流平台,完备的企业服务体系,发展,趋势,功能,产品,产品,更高的附加值,服务,附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱劢产业地产,发展和体现吸引力的重要因素。,产品增值的三个维度,理念,发展趋势：项目建设角度,模式,模式,服务体系,企业俱乐部,政策体系,员工生活配套,税收优惠,企业外交官,无费区,网络社区,秘书室,融资,智能化体系,交流平台,个性化服务,一站通关,发展,趋势,功能,产品,服务,社区化、综合化的服务体系,服务,核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱劢力。,社区化服务体系两种模式,18,理念,发展趋势：项目建设角度,产业分类,就业密度,（人,/km2,）,生产性行业,装备制造业,4000,通信电子业,25000,生物医药业,10000,其他制造业,10000,生产性服务,科技研发,7000,仓储物流,6000,总部办公,12000,生活性服务,文化体育,10000,其它服务,10000,就业人口预测,发展趋势：项目建设角度,政府机构,全面的有机协作,经济效益：,70120,亿,/,平方公里,/,年的营业额，,810,亿的税收。,社会效益：,全国总人口与就业人口比值约为,1.78-1.71,之间。产业园区以产业功能为主，人口增长以外来务工为主，结构较年轻，确定这一系数为,1.5,。,立足于城镇中心的,小而精的“连锁模式”,立足于城郊结合部的,大而全的“产业新城”,功能,服务,理念,产品,发展趋势：项目建设角度,主要商业业态,主要商业业态,大而全的,产业新城模式,11,存量,劢因,先进制造业,仓储物流,标准的产业楼,研发,政府和功能区开发商,私人业主、生产制造业地主,本地和国外综合性开发商,开发商,参不度,总部经济,后台服务,业务整合,研发,时间,类别,1980s,工业园,（如蛇口工业区）,1990s,科技园,(,如深圳高新园）,2000s,商务花园,（如北京丰台,ABP,）,未来,产业综合体,（融合研发设计，,商务办公，高端,制造制造，综合,配套等复合功能）,产业集群,如果一个产业园区的选址是在非城市核心的远近郊地区，那么可以讲,产业园的发展过程就是这个地区的城市化进程,。,城市化进程,园区,发展,初期,产业区,中期,后期,产业聚集区,新的城市,新城市中心,产业区,城市,核心,依赖度高,产业聚集,人的聚集,产业区,生活区,商务区,商务活动聚集,生产力提升,知识聚集,财富聚集,消费势能升高,产业链集群,高度凝聚,服务业集群,高度凝聚,产业迁离,城市发达产业中心,城市服务集群中心,城市商业,生活区,新城市中心,向产业区扩展,依赖度降低,城市,核心,旧城市,核心,人口迁移,城市功能,迁移,主要商业业态,大而全的,产业新城模式,主要商业业态,小而精的连锁模式,12,时间,类别,2005s,3W,咖啡,2010s,3W,北京分店,未来,3W,全国连锁,功能,第三方创业平台,各店互相支撑,创业平台、,VC,平台,等于一体的综合园区,物流园,商贸园,主要商业业态核心指标的对比,商业模式,产业新城模式,连锁模式,项目位置,城郊结合部,城市副中心为主，城郊为辅,项目面积,及容积率,占地,1000,亩或以上，容积率,0.6-3.0,之间,占地面积,10-100,亩间，容积率,1.5-3.0,之间,项目内容,面向该地区的某个产业群，以工业、物流项目为主,面向地区的某个产业群，以商贸、中小私营为主,主导产业,主导产业结合地方特点确定,主导产业明确,就业岗位,5000-10000,人,500,2000,人,携眷系数,1.3-1.6,1.1,配套建设,住宅区、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等,无（社会配套）,投资额度,3,个亿以上,2000,万左右（单个）,建设周期,2,年,1,年,效益情况,较好,较好,3,如何打造成功的产业园区,19,1,、明确思路：宏观大气的开发思路,21,“,盖物业,”,向,“,造平台,”,转变,传统的,“,盖物业,”,的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。,“,做产品,”,向,“,创服务,”,转变,产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全,新的服务体系。,“,单一功能,”,向,“,综合功能,”,转变,功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、,产业服务于一体的产业综合配套区开发。,23,宏观经济环境分析,宏观环境分析,政府规划定位分析,项目市场分析,可比案例参考和同比项目分析,规划定位概念、开发方案,投资分析,产业研究,市场研究,项目定位,客户需求分析,企业需求调研,项目功能,/,形象定位,总体规划斱案建议,目标客户定位,开发战略,用地平衡,财务可行性分析,1,、明确思路：细致严谨的前期调研,自然形成,产业布局,产业链,研究,政府中长期,规划导向,土地需求 人口研究,（工业,/,物流,/,产业,/,住宅,/,商业,/,公建）（年龄,/,收入,/,家庭结构）,工业、产业,物业,酒店、工业,商业、文教,住宅、商业,办公物业,开发商,开发背景,/,目标,营运模式,/,实力,经验,/,团队,静态分析,内部逻辑,性,产业布局,寻找未来定位,开发,定位,产业定位,物业需求,经济效应,土地需求,资金投入量,经济效应,融资条件,资金计划,投资收益,资产战略,基础建设,道路要求,1,、明确思路：细致严谨的前期调研,2,交通,基础环境,人才,政府,交通便捷,基础设施及,配套设施完善,便与高端人才聚集,政府大力欢迎,1,3,4,1,、明确思路：内部外部环境初步到位,5,投资成本适宜,费用,SOHO,1,、明确思路：客户为本的产品组合,27,政府政策及规划,物业发展规律,市场竞争环境,本体地块解析,独,栋,总,部,办,公,企,业,孵,化,器,研,发,办,公,生,产,制,造,配,套,酒,店,配,套,宿,舍,配,套,商,业,独栋总部基地,配套宿舍,孵化器,/SOHO,研发办公,物,业,类,型,