4 土地增值税

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,土地增值税,宋小华,结构,土地增值税基本原理,纳税义务人,征税范围,税率,应税收入与扣除项目,应纳税额的计算,税收优惠,征收管理,土地增值税基本原理,概念,：土地增值税是对,有偿转让国有,土地,使用权,及地上建筑物和其他附着物,产权,，取得,增值收入,的,单位和个人,征收的一种税。,特点：,以转让房地产的增值额为计税依据,征税面比较广,实行超率累进税率,实行按次征收,纳税义务人,土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。,征税范围,征税范围三个标准,转让的土地使用权是否,国家所有,土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生,产权转让,转让房地产是否,取得收入,征税范围,税率,土地增值税实行四级超率累进税率,税率,某房地产公司转让商品楼收入,5000,万元，计算土地增值额准允扣除项目金额,4200,万元，则适用税率为（）,应税收入与扣除项目,计算土地增值额时准予从转让收入中扣除某些项目。,应税收入与扣除项目,对于新建房地产转让，可扣除（,5,）：,取得土地使用权所支付的金额：,纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；,纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。,房地产开发成本：低价、三通一平成本、建造费,应税收入与扣除项目,房地产开发费用,即期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的（不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额，不包括加息、罚息）：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）,5%,以内,纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）,10%,以内,应税收入与扣除项目,应税收入与扣除项目,与转让房地产有关的税金,房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）,非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）,财政部规定的其他扣除项目：,从事房地产开发,的纳税人可加计,20%,的扣除，加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）,20%,应税收入与扣除项目,对于存量房地产转让，可扣除（,3,）,:,房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。评估价格重置成本价,成新度折扣率,应税收入与扣除项目,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,转让环节缴纳的税金,应税收入与扣除项目,（,2008,年）某国有企业,2006,年,5,月在市区购置一栋办公楼，支付,8000,价款万元。,2008,年,5,月，该企业将办公楼转让，取得收入,10000,万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为,12 000,万元，成新率,70%.,该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。,应税收入与扣除项目,解：转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有,3,项：（,1,）房屋及建筑物的评估价格重置成本价,成新度折扣率,1200070%,8400,（万元）；（,2,）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（,3,）转让环节缴纳的税金,=,（,10000,8000,）,5%,（,1+7%+3%,）,+100000.05%,115,（万元）。增值额转让收入,-,扣除项目金额,=10000,8400,115,1485,（万元）,应纳税额的计算,增值额（计税依据）：,土地增值额转让收入,-,扣除项目金额。,在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：,隐瞒、虚报房地产成交价格的,提供扣除项目金额不实的,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的,旧房及房地产的转让,应纳税额的计算,应纳税额计算,：,应纳税额增值额,适用税率,-,扣除项目金额,速算扣除系数,应纳税额的计算,（,2005,年）,2004,年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入,1.4,亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为,4800,万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为,10%,；销售商品房缴纳的有关税金,770,万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。,应纳税额的计算,解析：根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额,4800,480010%,770,480020%,7010,（万元）计算土地增值额,14000,7010,6990,（万元）计算增值率,69907010100%,99.7%,，适用税率为第二档，税率,40%,、扣除系数,5%,应纳土地增值税,699040%,70105%,2445.5,（万元）。,税收优惠,建造普通标准住宅的税收优惠,：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额,20%,的，免征土地增值税。如果超过,20%,的，应就其全部增值额按规定计税。,国家征用收回的房地产的税收优惠,：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税,税收优惠,个人转让房地产的税收优惠：,个人因工作调动或改善居住条件而转让原,自用住房,，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：,居住满,5,年或,5,年以上的，免征,居住满,3,年未满,5,年的，减半征税,居住未满,3,年的，按规定计征土地增值税,征收管理,申报时间：纳税人签订房地产转让合同后,7,日内,房地产开发企业土地增值税清算条件,：,符合下列情形之一的，纳税人,应当,进行土地增值税的清算,房地产开发项目全部竣工、完成销售的,整体转让未竣工决算房地产开发项目的,直接转让土地使用权的,征收管理,符合下列情形之一的，主管税务机关,可要求,纳税人进行土地增值税清算,已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在,85%,以上,，或该比例虽未超过,85%,，但剩余的可售建筑面积,已经出租或自用的,取得销售（预售）许可证,满三年,仍未销售完毕的,纳税人申请,注销,税务登记但未办理土地增值税清算手续的,省税务机关规定的其他情况,征收管理,房地产开发企业非直接销售和自用房地产的收入确定,房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应,视同销售,房地产。,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业,自用或用于出租,等商业用途时，如果产权未产生转移，,不征收土地增值税,，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用,征收管理,房地产开发企业土地增值税的扣除项目,房地产开发企业办理土地增值税清算时与清算项目有关的扣除项目金额，应根据,土地增值税暂行条例,第六条及,实施细则,第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；,不能提供合法有效凭证的，不予扣除,。,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的,凭证或资料不符合清算要求或不实的,，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，,核定,上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以,计算扣除,。具体核定方法由省税务机关确定。,征收管理,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等,公共设施,，按以下原则处理：,建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；,建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,征收管理,房地产开发企业销售已装修的房屋，其,装修费用可以计入房地产开发成本,。房地产开发企业的,预提费用,，除另有规定外，,不得扣除,属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,征收管理,清算后再转让房地产的处理,:,在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用,=,清算时的扣除项目总金额,清算的总建筑面积,