第七章成本管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Edited by B.Y.,Sun,*,物,业,经,营,管,理,第,七,七,章,章,成,成,本,本,管,管,理,理,华,东,东,师,师,范,范,大,大,学,学,东,东,方,方,房,房,地,地,产,产,学,学,院,院,谢,福,福,泉,泉,1,EditedbyB.Y.,Sun,第,一,一,节,节,物,物,业,业,管,管,理,理,中,中,的,的,成,成,本,本,及,及,其,其,分,分,类,类,一,、,、,物,物,业,业,管,管,理,理,中,中,的,的,成,成,本,本,（,一,一,）,）,成,成,本,本,的,的,含,含,义,义,成,本,本,是,是,指,指,全,全,部,部,生,生,产,产,费,费,用,用,，,，,即,即,企,企,业,业,生,生,产,产,经,经,营,营,过,过,程,程,中,中,发,发,生,生,的,的,、,、,以,以,货,货,币,币,形,形,式,式,表,表,现,现,来,来,的,的,各,各,种,种,物,物,化,化,劳,劳,动,动,和,和,活,活,劳,劳,动,动,的,的,耗,耗,费,费,。,。,一是所耗费,的,的生产资料,转,转移价值,二是劳动力,耗,耗费所创造,的,的价值,2,Edited byB.Y.,Sun,第一节物,业,业管理中的,成,成本及其分,类,类,（二）物业,管,管理成本构,成,成,1、营业成,本,本,营业成本是,企,企业在从事,物,物业管理活,动,动中发生的,各,各项直接支,出,出，它包括,直,直接人工费,、,、直接材料,费,费和间接费,用,用等。,2、期间费,用,用或经营管,理,理费用,期间费用或,经,经营管理费,用,用是物业管,理,理企业在提,供,供物业管理,服,服务过程中,发,发生的，与,物,物业管理服,务,务活动没有,直,直接联系，,属,属于某一会,计,计期间耗用,的,的费用。,（三）划清,营,营业成本与,期,期间费用的,界,界限,3,Edited byB.Y.,Sun,第一节物,业,业管理中的,成,成本及其分,类,类,二、物业管,理,理成本的分,类,类,（一）按照,经,经济性质分,类,类,外购材料,工资,职工福利费,折旧费,利息支出,税金,其他支出,4,Edited byB.Y.,Sun,第一节物,业,业管理中的,成,成本及其分,类,类,（二）按照,经,经济用途划,分,分,物业管理企,业,业在经营过,程,程中发生的,成,成本，其用,途,途各不相同,。,。,（三）按照,与,与业务量的,关,关系划分,固定成本,变动成本,半固定或半,变,变动成本,5,Edited byB.Y.,Sun,第一节物,业,业管理中的,成,成本及其分,类,类,（四）按照,计,计算依据不,同,同划分,目标成本,定额成本,计划成本,实际成本,6,Edited byB.Y.,Sun,第一节物,业,业管理中的,成,成本及其分,类,类,（五）按照,与,与决策的关,系,系划分,边际成本,差异成本,机会成本,估计成本,沉没成本,可缓成本,可免成本,附加价值成,本,本,7,Edited byB.Y.,Sun,第二节成,本,本估算方法,一、成本估,算,算的目的,服务于物业,管,管理招标投,标,标阶段确定,物,物业管理服,务,务费用报价,服务于物业,管,管理服务实,施,施过程中企,业,业内部的成,本,本管理工作,8,Edited byB.Y.,Sun,第二节成,本,本估算方法,二、主要成,本,本项目的估,算,算方法,（一）人工,费,费的估算,1、基本工,资,资,2、社会保,险,险费,3、按规定,提,提取的福利,费,费（福利基,金,金、工会基,金,金、教育经,费,费）,4、加班费,5、服装费,6、工服洗,涤,涤费,9,Edited byB.Y.,Sun,第二节成,本,本估算方法,10,Edited byB.Y.,Sun,第二节成,本,本估算方法,（二）办公,费,费估算,1、交通费,2、通信费,3、低值易,耗,耗文具、办,公,公用品费,4、书报费,5、宣传广,告,告和市场推,广,广费,6、法律费,用,用,7、节日装,饰,饰费,8、办公用,房,房租金（含,水,水电费）,11,Edited byB.Y.,Sun,第二节成,本,本估算方法,12,Edited byB.Y.,Sun,第二节成,本,本估算方法,（三）共用,部,部位与共用,设,设施设备的,日,日常运行和,维,维护费估算,1、维修保,养,养费,2、装修费,3、能源费,（,（电、气、,油,油料等）,4、康乐设,施,施费,5、杂项费,用,用,13,Edited byB.Y.,Sun,第二节成,本,本估算方法,14,Edited byB.Y.,Sun,第二,节,节,成,成本,估,估算,方,方法,（四,）,）保,安,安费,估,估算,1、,保,保安,系,系统,费,费,2、,保,保安,人,人员,人,人身,保,保险,费,费,3、保安,用,用房和保,安,安人员住,房,房租金,15,Edited by B.Y.,Sun,第二节,成,成本估算,方,方法,（五）清,洁,洁卫生费,估,估算,1、清洁,工,工具购置,费,费,2、劳保,用,用品费,3、清洁,机,机械材料,费,费,4、化粪,池,池清理费,5、垃圾,外,外运费,6、其他,费,费用,7、水池,清,清洁费,16,Edited by B.Y.,Sun,第二节,成,成本估算,方,方法,（六）绿,化,化养护费,估,估算,1、绿化,工,工具费,2、劳保,用,用品费,3、绿化,用,用水费,4、农药,化,化肥费,5、杂草,清,清运费,6、园林,景,景观再造,费,费,17,Edited by B.Y.,Sun,第二节,成,成本估算,方,方法,（七）固,定,定资产折,旧,旧费估算,1、交通,工,工具（汽,车,车等,2、通信,设,设备（电,话,话机、手,机,机、传真,机,机等）,3、办公,设,设备（桌,椅,椅、沙发,、,、电脑、,复,复印机、,空,空调机等,）,）,4、工程,维,维修设备,（,（管道疏,通,通机、电,焊,焊机等）,5、其他,设,设备,18,Edited by B.Y.,Sun,第二节,成,成本估算,方,方法,（八）保,险,险费估算,19,Edited by B.Y.,Sun,第二节,成,成本估算,方,方法,（九）,专,专项维,修,修资金,1、工,资,资津贴,等,等费用,2、设,备,备、零,部,部件和,材,材料购,置,置费,3、机,械,械使用,费,费,4、水,、,、电、,气,气费,5、管,理,理费,20,EditedbyB.Y.,Sun,第二节,成,成本,估,估算方,法,法,三、成,本,本估算,结,结果汇,总,总,21,EditedbyB.Y.,Sun,第三节,成,成本,预,预算,一、成,本,本预算,的,的意义,与,与要求,（一）,成,成本预,算,算的概,念,念与意,义,义,成本预,算,算也称,成,成本计,划,划，它,是,是根据,物,物业管,理,理企业,的,的经营,目,目标和,经,经营方,针,针，在,了,了解过,去,去、分,析,析现在,和,和预测,未,未来的,基,基础上,，,，以货,币,币形式,事,事先规,定,定预算,期,期内履,行,行物业,管,管理受,托,托责任,所,所应发,生,生的成,本,本的一,种,种财务,管,管理活,动,动。,22,EditedbyB.Y.,Sun,第三节,成,成本,预,预算,（二）,成,成本预,算,算的基,本,本要求,1、成,本,本预算,必,必须同,其,其他预,算,算相协,调,调,2、成,本,本预算,要,要以各,项,项定额,为,为基础,3、成,本,本预算,应,应有相,应,应的技,术,术经济,措,措施保,证,证,4、成,本,本预算,要,要全面,权,权衡，,提,提高资,金,金使用,效,效益,5、成,本,本预算,既,既要符,合,合实际,，,，又要,适,适当留,有,有余地,23,EditedbyB.Y.,Sun,第三节,成,成本,预,预算,二、成,本,本预算,的,的编制,方,方法,（一）,固,固定预,算,算,固定预,算,算又称,静,静态运,算,算，是,指,指以过,去,去的实,际,际费用,支,支出为,基,基础，,考,考虑预,算,算期内,相,相关因,素,素，如,业,业务量,水,水平可,能,能发生,的,的变动,及,及其影,响,响，在,过,过去实,际,际费用,基,基础上,增,增加或,减,减少一,定,定的百,分,分比确,定,定出的,预,预算。,这,这种预,算,算编制,方,方法也,称,称为增,量,量预算,或,或减量,预,预算编,制,制法，,24,EditedbyB.Y.,Sun,第三节,成,成本,预,预算,优点：,编,编制简,单,单，预,算,算的编,制,制成本,较,较低；,由,由于固,定,定预算,以,以过去,的,的费用,支,支出为,基,基础，,费,费用支,出,出水平,的,的控制,要,要求易,于,于为各,部,部门所,接,接受。,缺点为,：,：没有,结,结合预,算,算期的,情,情况，,重,重新对,各,各项费,用,用支出,的,的必要,性,性及其,支,支出水,平,平进行,论,论证，,难,难以实,现,现费用,支,支出效,益,益的最,大,大化；,同,同时，,由,由于采,用,用该方,法,法编制,的,的预算,缺,缺乏挑,战,战性，,因,因而，,也,也难以,调,调动各,部,部门和,全,全体员,工,工控制,费,费用支,出,出的积,极,极性。,25,EditedbyB.Y.,Sun,第三节,成,成本,预,预算,（二）,弹,弹性预,算,算,弹性预,算,算又称,变,变动预,算,算，是,指,指在成,本,本习性,分,分析的,基,基础上,，,，以业,务,务量、,成,成本和,利,利润之,间,间的依,存,存关系,为,为依据,，,，按照,预,预算期,可,可预见,的,的各种,业,业务量,水,水平，,分,分别确,定,定相应,反,反映预,算,算期内,预,预计支,出,出的费,用,用数额,，,，并据,此,此编制,能,能够适,应,应各种,情,情况的,成,成本预,算,算的预,算,算编制,方,方法。,弹性预,算,算是为,克,克服固,定,定预算,无,无法准,确,确地预,见,见未来,成,成本可,能,能达到,的,的程度,和,和发展,趋,趋势这,一,一缺陷,而,而产生,的,的，它,主,主要适,用,用于弹,性,性成本,预,预算和,弹,弹性利,润,润的预,算,算。而,弹,弹性成,本,本预算,主,主要指,生,生产费,用,用弹性,预,预算和,管,管理费,用,用弹性,预,预算。,26,Edited byB.Y.,Sun,第三节成,本,本预算,（三）零基,预,预算,零基预算是,指,指以零为基,础,础的预算。,在,在每一预算,期,期对任何一,项,项预算开支,项,项目，不考,虑,虑以往会计,期,期间所发生,的,的费用项目,或,或费用额，,而,而是以所有,的,的预算支出,均,均为零为出,发,发点，一切,从,从实际需要,与,与可能出发,，,，逐项审议,预,预算期内各,项,项费用的内,容,容及开支标,准,准是否合理,，,，在综合平,衡,衡的基础上,编,编制成本预,算,算。,27,Edited byB.Y.,Sun,第三节成,本,本预算,（四）滚动,预,预算和概率,预,预算,1,、,、,滚,滚,动,动,预,预,算,算,滚,动,动,预,预,算,算,（,（,连,连,续,续,预,预,算,算,）,）,是,是,指,指,在,在,按,按,年,年,分,分,月,月,编,编,制,制,预,预,算,算,的,的,情,情,况,况,下,下,，,，,随,随,着,着,一,一,个,个,时,时,期,期,的,的,过,过,去,去,，,，,连,连,续,续,补,补,充,充,编,编,制,制,另,另,一,一,个,个,时,时,期,期,，,，,逐,逐,期,期,向,向,后,后,滚,滚,动,动,，,，,并,并,调,调,整,整,各,各,期,期,预,预,算,算,的,的,过,过,程,程,。,。,滚,动,动,预,预,算,算,包,包,括,括,逐,逐,月,月,滚,滚,动,动,、,、,逐,逐,季,季,滚,滚,动,动,和,