某房地产住宅价格制定策略

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,住宅价,格,格表的,制,制作,策略中,心,心技术资,源,源部,二00,六,六年四,月,月,一、定,价,价目标,二、价,格,格制定,1、公,式,式（重点,）,）,2、取,值,值（重点,）,）,3、步,骤,骤,三、价,格,格审核（重点,）,）,四、价,格,格统计,五、定,价,价说明,书,书,六、实,例,例演示,内 容,导,导,航,航,中原你,给,给我卖,高,高点价,，,，可以,不,不用开,盘,盘当天,就,就卖完,现在穷,啊,啊！,房子都,买,买不起,了,了！,定价唔,好,好太高,或,或者太,低,低，发,展,展商同,个,个客都,接,接受就,得,得啦，,快,快D卖,晒,晒收钱,发展商,客户,代理商,快速,均衡,合理的,价,价位,定价方,法,法取得,发,发展商,认,认同,目,标,标,一、定,价,价目标,二、价,格,格制定,1、公,式,式,2、取,值,值,3、步,骤,骤,三、价,格,格审核,四、价,格,格统计,五、定,价,价说明,书,书,六、实,例,例演示,内,容,容 导,航,航,销售总,额,额,折前,综合,折,折扣,实收均,价,价=,总建筑,面,面积,原,理,理,注意：,折,折前销,售,售总额,不,不能用,均,均价,总,总建筑,面,面积,单价,折后,单价,折前,=,综合折,扣,扣,单价,折前,单位,建,建筑面,积,积,综,综合折,扣,扣,=,总建筑,面,面积,2种常,用,用的方,法,法,方法一,、,、水平,系,系数,层,层差法,单价,折后,=总价,建筑,面,面积,=（总,价,价,建筑面,积,积,+总价,赠送面,积,积,）,建,建筑面,积,积,=（单,价,价,建筑面,积,积,建筑,面,面积+,单,单价,赠送面,积,积,赠送,面,面积）,建筑,面,面积,或=单,价,价,已考虑,赠,赠送面,积,积,（建,筑,筑面积+折算,后,后的赠,送,送面积,）,）建,筑,筑面积,=,试,试算价,（1+水平,系,系数）,层差,干扰,（建,筑,筑面积+赠送,面,面积,折,折算率,实用,率,率）,建,筑,筑面积,修正基,准,准与修,正,正标准,不,不统一,，,，规律,性,性不强,方法二,、,、系数,修,修正法,单价=,均,均价,综,综合系,数,数,=均价,（1+水平,系,系数）,（1+垂直,系,系数）,（1+特殊,系,系数）,（1+增值,系,系数）,=均价,（1+水平,系,系数）,（1+垂直,系,系数）,（1+特殊,系,系数）,（1+赠,送,送面积,折算,率,率实,用,用率,建,建筑面,积,积）,（推荐,）,）,公式源,自,自市场,比,比较法,；,；,以均价,为,为基准,进,进行各,影,影响因,素,素逐一,修,修正（,因,因素相,乘,乘，非,相,相加）,；,；,系数的,规,规律性,更,更强；,通过综,合,合系数,，,，直观,表,表现任,意,意两个,单,单位的,价,价格差,幅,幅；,注意：,综,综合系,数,数需进,行,行平均,值,值归1,处,处理,借鉴：,市,市场比,较,较法公,式,式,评估价,格,格=参,照,照物市,场,场价格,交易,情,情况修,正,正系数,交易,日,日期修,正,正系数,区域,因,因素修,正,正系数,个别,因,因素修,正,正系数,参数释,义,义,均价,项,项目要,实,实现的,均,均价。,水平系,数,数,反,反映各,户,户型在,同,同一水,平,平面（,一,一般以,中,中间楼,层,层为准,）,）的价,值,值差异,。,。包括,户,户型、,朝,朝向、,景,景观、,噪,噪声、,畅,畅销度,五,五大因,素,素；,垂直系,数,数层,差,差反,映,映各户,型,型在垂,直,直方向,的,的价值,差,差异。,包,包括景,观,观、视,野,野、通,风,风、灰,尘,尘、噪,声,声、虫,害,害、安,全,全、私,密,密性、,心,心理优,越,越度、,乘,乘电梯,便,便利度,等,等。,特殊系,数,数干,扰,扰反,映,映各户,型,型在垂,直,直方向,上,上局部,楼,楼层的,价,价值突,变,变。如,机,机房、,建,建筑物,遮,遮挡等,干,干扰、,带,带4、8楼层,的,的风水,讲,讲究、,非,非赠送,面,面积的,奇,奇偶层,差,差异等,。,。,增值系,数,数反,映,映增送,面,面积、,带,带装修,等,等方面,的,的增值,。,。如赠,送,送凸窗,、,、入户,花,花园、,露,露台、,阳,阳台等,。,。,赠送面,积,积不,计,计容积,率,率部分,的,的水平,投,投影面,积,积。,折算率反,映,映赠送,面,面积的,可,可利用,价,价值性,。,。,实用率等,于,于套内,建,建筑面,积,积建,筑,筑面积,。,。,一、,定,定价,目,目标,二、,价,价格,制,制定,1、,公,公式,2、,取,取值,3、,步,步骤,三、,价,价格,审,审核,四、,价,价格,统,统计,五、,定,定价,说,说明,书,书,六、,实,实例,演,演示,内,容,容,导,导,航,航,水平,系,系数=,权,权重,分,值,值10,100,打分标准,好,9-10分,较好,7-8分,一般,5-6分,较差,3-4分,差,1-2分,水平系数修正项目,一、,平面设计,1.1,客厅尺寸布局,1.2,餐厅尺寸布局,1.3,卧室尺寸布局,1.4,厨房尺寸布局,1.5,卫生间尺寸布局,1.6,户内过道合理性,1.7,入户门私密性,1.8,实用率,1.9,户梯比,二、,景观视野,2.1,客餐厅,2.2,主卧,2.3,次卧,2.4,厨卫,三、,朝向(日照通风),3.1,客餐厅,3.2,主卧,3.3,次卧,3.4,厨卫,3.5,电梯间采光通风,四、,噪声灰尘,4.1,客餐厅,4.2,主卧,4.3,次卧,4.4,厨卫,4.5,阳台入户花园,五、,其他调整,6.1,户型面积调整,6.2,供求关系调整,操作,：,：,以中,间,间的,标,标准,层,层作,为,为打,分,分基,准,准层,；,；,10,分,分制,，,，分5个,等,等级,；,；,项目,组,组、,售,售楼,代,代表,各,各人,分,分别,打,打分,，,，取,平,平均,分,分或,最,最优,打,打分,；,；,权重,相,相当,于,于本,楼,楼盘,打,打分,项,项目,中,中最,好,好与,最,最差,的,的价,格,格差,幅,幅；,好处,：,：,10,分,分制,相,相对,于,于100,分,分制,更,更直,观,观，,简,简单,；,；相,对,对于,直,直接,取,取系,数,数更,客,客观,；,；,只需,调,调整,权,权重,，,，便,可,可使,水,水平,系,系数,合,合理,化,化，,无,无需,再,再调,分,分值,；,；,方法,一,一：,直,直接,取,取系,数,数,水平,系,系数,方法,二,二：,权,权重,分,值,值,（推,荐,荐）,评价,：,：系,数,数取,值,值和,调,调整,繁,繁锁,四大水平,因,因素权重,景观,户型,朝向,噪声,普通住宅,一般公寓,高档住宅,朝,向,向,南,北,东,西,+1.5,-2.5,+2.5,+2.5,+1.0,-2,0,-1.5,可上下浮,动,动1%,广东节能,标,标准,窗,窗墙比,东西0.3,北向0.45,南向0.5,假设：同,一,一户型的,厅,厅、房、,厨,厨卫为同,一,一朝向,水平系数,各,各因素差,幅,幅取值参,考,考,打分项目,取值范围,考虑因素,一、,平面设计,0-21%,1.1,客厅尺寸布局,0-4%,开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；,1.2,餐厅尺寸布局,0-3%,开间、进深、位置的合理性；,1.3,卧室尺寸布局,0-3%,开间、进深、位置的合理性；,1.4,厨房尺寸布局,0-2%,开间、进深、位置的合理性；,1.5,卫生间尺寸布局,0-3%,开间、进深、位置的合理性；,1.6,阳台入户花园,0-1%,开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性,1.7,户内过道合理性,0-1%,有没浪费现象,1.8,入户门私密性,0-3%,是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等,1.9,实用率,最大与最小实用率之差,1.10,户梯比,0-1%,二、,景观视野,看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观0,2.1,客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）,2.2,主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）,2.3,次卧（15%）,2.4,厨卫（5%）,三、,朝向(日照通风),3.1,客餐厅（50%）,3.2,主卧（25%）,3.3,次卧（15%）,3.4,厨卫（10%）,3.5,电梯间采光通风,0-1%,四、,噪声灰尘,0-10%,需考虑是否采取了隔音措施,4.1,客餐厅,0-3%,4.2,主卧,0-3%,4.3,次卧,0-2%,4.4,厨卫,0-0.5%,4.5,阳台入户花园,0-1%,五、,其他调整,6.1,户型面积调整,0-2%,小户型建造成本相对较高，可提高单价,6.2,供求关系调整,0-10%,项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争,沙漏,矩形,梯形,倒梯形,椭圆,5种基本,垂,垂直系数,模,模式,矩形模式,的,的应用,价格分布,：,：价格直,线,线（y=x+b）,上,上升,层,差,差相同，,各,各楼层单,位,位价格适,中,中；,适用范围,：,：景观视,野,野较佳的,单,单元。,梯形模式,的,的应用,价格分布,：,：压低低,层,层和高层,单,单位价格,，,，拉高中,层,层单位价,格,格；,适用范围,：,：向小区,外,外，景观,视,视野较差,的,的单元。,低楼层无,景,景观，价,格,格不能高,高层层无,景,景观，视,野,野差，价,格,格不能高,中层单位,承,承担主要,的,的价格压,力,力,倒梯形模,式,式的应用,价格分布,：,：拉高低,层,层和高层,价,价格，压,低,低中层单,位,位价格；,适用范围,：,：看园林,，,，楼距小,（,（应用时,须,须降低高,层,层系数，,慎,慎用）。,低层看园,林,林,可拉高其,价,价格,中层景观,一,一般，视,野,野较窄，,价,价格不能,高,高,高层无景,观,观，楼距,小,小，应压,低,低其价格,（,（此曲线,不,不合理）,椭圆模式,的,的应用,价格分布,：,：拉高中,高,高层价格,降低中,低,低层价格,低层和,高,高层价格,适,适中；,适用范围,：,：向小区,外,外,地面,只,只有小面,积,积园林,外,外围景观,差,差,但视,野,野开阔。,低层看小,面,面积园林,，,，起价可,适,适中,中低层无,景,景观视野,差,差，价格,不,不宜高,中高层视,野,野好,价格开始,攀,攀升,高层视野,好,好，但无,景,景观，价,格,格不宜太,高,高,沙漏模式,的,的应用,价格分布,：,：拉高中,低,低层价格,压低中,高,高层价格,低层和,高,高层价格,适,适中；,适用范围,：,：向园林,楼距适,中,中。,低层看小,面,面积园林,，,，起价可,适,适中,中低层看,园,园林,价格可拔,高,高些,中高层景,观,观较差，,视,视野一般,应压低其,价,价格,高层视野,采,采光较好,，,，价格可,适,适度拉高,特殊系数,考虑因素,：,：影响垂直,方,方向局部,价,价值突变,的,的因素,干扰：机房噪,声,声、建筑,物,物遮挡、,车,车库入口,、,、平台影,响,响、景观,视,视野突变,层,层；,风水：带3、4、6、7、8、9的楼层,；,；,奇偶层差,异,异：非赠送面,积,积的奇偶,层,层差异；,其他：如复式,的,的尊贵感,、,、共享空,中,中花园等,。,。,增值系数,（,（折算率,）,）,考虑因素,：,：将赠送的,面,面积换算,成,成统一价,格,格口径,凸窗：真凸窗、,假,假凸窗、,凸,凸窗占所,在,在功能区,的,的面积比,率,率、必要,性,性；,阳台：室外、室,