襄阳房地产市场研究718

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,襄阳市房地产市场研究,目录,第,1,章 襄阳市宏观市场扫描,地理位置,行政区划,区位交通,文化生态旅游资源,社会经济发展,产业概况,城市发展规划,小结,第,2,章土地市场运行情况及分析,成交量分析,成交区域分析,成交类型分析,成交价格总揽,13,年土地市场概况,襄阳市土地供应新政策出台,小结,第,3,章 房地产市场运行情况及分析,房地产开发投资情况分析,商品房施工、竣工情况,分析,商品房供应分析,商品房销售分析,商品房价格分析,商品房存量分析,襄阳市,13,年二季度商品房成交情况及分析,成交套数分析,成交面积及金额分析,成交数据总揽,楼盘概览,小结,第,1,章 襄阳市宏观市场扫描,地理位置,襄阳市位于湖北省西北部，东邻随州市，南界荆门市、宜昌市，西连神农架林区、十堰市，北接河南省南阳市。居长江最大支流,汉江中游，是汉水流域中的一座中心城市。,保康,南漳,谷城,枣阳,宜城,老河口,襄城,樊城,襄州,行政区划,下辖,襄州、襄城、樊城,3,区，南漳、保康、谷城,3,县，枣阳、宜城、老河口,3,市。,设有国家级高新技术产业开发区和省级鱼梁洲经济开发区。,区域,简介,面积,（平方公里）,总人口,襄城区,襄阳市委、市政府所在地，古文化遗产保留最多的地方，是襄阳市的政治文化中心。,版图面积,684.8,总人口,50,万人,其中城镇人口,31.7,万人,樊城区,襄阳市区最为繁华的中心地带，商业、住宅均较为发达。,版图面积,600,80,万以上,襄州区,农副土特产品丰富；工业基础较为坚实，交通、电力、通讯、文教卫等基础设施成龙配套，具有现代化中等城市规模。,2306,100,万人,鱼梁洲经济开发区,具有浓郁现代化气息的生态旅游岛和综合性旅游中心。,洲体面积,26.5,常住人口,6000,多人,高新技术开发区,我国汽车工业、军工企业的聚集地和鄂、豫、渝、陕毗邻地区技术、智力最密集地区。,建成区,22,12.33,万人,襄阳市地处汉江中游，是汉江流域重要中心城市，素有“南船北马、七省通衢”之称，是鄂西北重要的交通、邮电和物流中心，也是我国中部地区贯通南北、承启东西的重要交通枢纽,铁路：汉丹、焦柳和襄渝,3,条铁路干线穿境而过,高速公路：二广、福银、魏樊、孝襄、襄十、襄荆等,国道：,G316,线、,G207,线,河道：汉江、唐白河、南河等,5,条河道全年通航，其中，余家湖港口为国家北煤南运的重要中转站,机场：襄阳刘集机场（国家,4C,级标准）和老河口机场日发多个航班。,四通八达的水、陆、空立体化综合交通体系已使,襄阳与周边,500,公里左右的长沙、西安、郑州、合肥等城市实现当日往返，与周边,300,公里内武汉、宜昌、南阳、安康、十堰、随州、荆门等城市实现半日内往返,，交通枢纽优势日益突出，经济辐射范围不断扩大。,区位交通,文化生态旅游资源,襄阳文化底蕴深厚，是国家历史文化名城、荆楚文化和三国文化发祥地，旅游资源十分丰富。境内拥有风景名胜达,700,多处，其中国家级景点,6,处，省级景点,30,余处。襄阳古城、古隆中、广德寺、米公祠等重要名胜古迹和鱼梁洲、鹿门山、汉江、南漳古山寨、保康九路寨、五道峡和温泉、谷城大薤山等生态旅游资源，为文化旅游产业发展奠定了良好基础。,武候祠,古隆中,社会经济发展,1-12,月，全市生产总值达到,2501.96,亿元，同比增长,12.5%,，其中，市区实现国民生产总值,1320.5,亿元，同比增长,11.5%,，占全市生产总值,52.78%,。,宏观经济增长,房地产业发展状况,小于,4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于,8%,高速发展,2012,年,襄阳市,经济保持较快发展，,经济总量位居湖北省第三。,2011,年襄阳市人均,GDP,为,6075,美元。,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均,GDP,（美元）,8003000,30004000,40008000,8000以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,人均,GDP,与房地产发展的关系,全市常住人口,555.1,万人（指常住本市半年以上人口），城镇化率达到,53.68%,。人口出生率为,12.73,；死亡率为,3.97,，人口自然增长率为,8.76,。,全市城镇居民人均可支配收入,17532,元，同比增长,14.2%,。其中，市区城镇居民人均可支配收入,19043,元，同比增长,13.1%,。全市城镇人均住房建筑面积,35.7,平方米，家庭恩格尔系数,40.9%,；全市农村居民人均纯收入,8684,元，同比增长,15.0%,。农村人均住房面积,43.9,平方米，家庭恩格尔系数,39.88%,。,恩格尔系数,59%,以上,50-59%,40-50%,30-40%,低于,30%,贫困,温饱,小康,富裕,最富裕,城镇居民生活富裕，购买能力强，对房地产开发起到一定支撑作用,。,襄阳是传统农业大市、我国十大夏粮主产区和,20,个大型商品粮基地之一。拥有规模以上食品加工企业,225,家，国家级以上农业产业化重点龙头企业,4,家，省级龙头企业,54,家，形成了奥星粮油、金华麦面、万宝粮油、梅园集团、襄阳鲁花等一批在全国具有影响力的龙头企业。,2011,年，全市服务业增加值达到,623.6,亿元，占地区生产总值比重为,29.2%,，规模仅次于武汉市，居全省第二位。,产业概况,襄阳市工业增加值在省内位居第三,，仅次于武汉和宜昌，远远高出荆门、十堰、随州等城市。已形成,以汽车产业为龙头，以农产品加工、装备制造、新能源汽车、新能源新材料、医药化工、电子信息为支柱的“一个龙头、六大支柱”。,襄阳高新技术产业开发区在湖北省内,130,个重点开发区中位居第三。,但是，,工业结构相对单一，汽车产业“一业独大”，其他产业规模尚不突出，产业带动力较弱。,与宜昌、株洲、九江、洛阳等城市相比不具有明显的比较优势，尤其是与洛阳差距较大。,2011,年，洛阳市规模工业增加值为,1255.1,亿元，是襄阳,1.2,倍。,规划中心城区空间结构,：,“,新城东进、旧城更新、一心四城、组群发展,”,一心：指城市绿心鱼梁洲。,四城：指环绕鱼梁洲布局的樊城片区、襄城片区、襄州片区、东津片区。,发展方向：,以向东发展为主，向北适度发展，其他方向控制和优化。,城市发展规划,中心城区,城市发展规划,新区建设,东津新城,是新区建设的重中之重，五年共安排资金,256,亿元，占新区投资总量的,61%,，建设面积,50,平方公里，包括,20,平方公里商务核心区、,30,平方公里产业起步区。,城市发展规划,中心城区用地规划与居住用地规划,规划至,2020,年，中心城区居住用地总面积为,5082,万平米，人均,29.9,平方米。普通 商 品 住宅以二室二厅及以上套型为主，,90,平方米以下户型要占整个小区规划的,70%,比例。,1.,襄阳市地理位置优越，交通枢纽优势日益突出。文化底蕴深厚，旅游资源丰富。,2.,经济总量湖北第三，工业增加值位列省内第三，,已形成,以汽车产业为龙头，以农产品加工、装备制造、新能源汽车、新能源新材料、医药化工、电子信息为支柱的“一个龙头、六大支柱”的产业发展框架,，服务业省内第二。,3.,中心城区,以向东发展为主，向北适度发展，其他方向控制和优化。,4.,新区建设以东津新城为重点。,小结,第,2,章 土地市场运行情况及分析,2012,年，襄阳国土资源局发布的土地招拍挂结果公示共计,100,个，涉及,140,个地块。,2012,年土地成交共计,7856372.88,平米，成交金额,65.48,亿，平均,833.42,元,/,平。,从成交量价看，成交地块工业用地最多，,103,幅，均价,22,万,/,亩；商住用地,18,幅，均价,181,万,/,亩；纯住,12,幅，均价,224,万,/,亩；商业批发零售用地,6,幅，均价,61,万,/,亩。,从成交区域看，交易数量由多到少依次是,高新区、樊城区、襄城区及襄州区。,成交量分析,成交区域分析,从成交类型看，,12,年的土地成交依旧,以工业用地为主,，成交面积占总成交面积的七成左右。商住成交面积占,20%,，商业占,6%,，纯住宅仅占,3%,。,从成交金额看，,商住用地土地成交金额最高共计,33.76,亿,。工业用地虽然成交量和成交面积都最大，但价格较低，成交金额约为,16,亿。纯住宅用地成交约,6,亿，纯商业用地近,4,亿。,成交类型分析,成交金额分析,工业用地,商住两用,住宅,商业,襄州区,96,156,285,70,襄城区,23,181,204,55,樊城区,23,169,174,127,高新区,22,210,174,119,成交价格总揽,单位：万,/,亩,襄阳市,2013,年度国有建设用地供地计划表,襄阳市,2012,年年度国有建设用地供地计划表,襄阳市,2013,年国有建设用地供应总量为,1936.62,公顷，比,2012,年供应总量大幅增加。对比可知，商服用地与住房用地增幅较大，分别为,161.26,、,291.75,公顷,。,2013,年土地市场概况,襄城区土地成交量,26,宗，成交面积,1034202,平方米；高新区，上半年土地成交量,17,宗，成交面积,713467.6,平方米。,2013,年上半年，襄城区、高新区的推地量成为全市的焦点。,襄阳,2013,年上半年土地成交出让,56,宗，最终成交,54,宗，成交率高达,96.42%,，成交总金额约,18.89,亿。,2013,年上半年，襄阳成交的,56,宗地块中，其中纯住宅用地仅,6,宗，商住用地,5,宗，工业用地,27,宗。,区域,樊城区,高新区,襄城区,面积（平米）,403435.1,713467.6,1034202,地块数量,13,17,26,成交金额（万）,33127.7,59830.9,95985.7,2013,上半年成交土地区域分布表,新城区开发面积在,30,亩以下，老城区在,15,亩以下的项目，不予批准立项，不予供应土地；对投资在,3000,万元以下的工业项目，一律不再单独提供土地；鼓励和支持企业兴建多层标准厂房，鼓励引导中小企业通过租用厂房解决生产场地问题；除生产安全和工艺流程上有特殊要求的项目，一般不准建造单层厂房。,所有招商项目必须按照产业集聚进入园区，园区以外不再安排任何新的工业项目用地，现有工业项目逐步调整搬迁；乡、村两级不得招商引资。,襄阳市土地供应新政策出台,1.2012,年襄阳市土地成交量由高到低依次为工业用地、商住用地、住宅用地、商业用地。成交均价分别为,22,万,/,亩、,181,万,/,亩、,224,万,/,亩、,61,万,/,亩。,2.,成交区域活跃程度从高到低依次为高新区、樊城区、襄城区和襄州区。,3.2013,年上半年，襄城区、高新区的推地量最高。,4.,近两年，襄阳出让的纯住宅用地渐渐变少，取而代之的是商业、工业住宅混合型用地量的增长，工业用地的占比第一。,小结,房地产开发投资情况分析,2012,年襄阳市全市房地产开发投资总额完成,186.19,亿元，同比增长,28.4%,，其中市区房地产开发投资达到,98.38,亿元，同比增幅,18.51%,，,占全市房地产开发投资总额,的一半以上,。房地产开发投资增长较快,。,商品房施工、竣工情况,分析,（,1,）,全市商品房施工面积,1418.7,万平方米，同比增长,18.9%,，其中市区施工面积,783.62,万平方米，同比增长,23.15%,，占全市总施工面积,55.