都匀1号商业定位及推广

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,单击此处编辑母版标题样式,合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,都匀,1,号项目商业定位及营销推广报告,谨呈：都匀大成房地产,开发有限公司,合富,贵阳,本报告思路体系,本体分析,区位分析,交通分析,项目四至,限制条件分析,项目属性界定,商业环境分析,商业业态分布及构成,区域人口属性构成,区域交通条件分析,项目商业属性界定,商业环境,SWOT,分析,市场环境分析,都匀商铺市场环境特征,都匀商铺价格格局,都匀商铺竞争楼盘,市场环境属性界定,市场环境对商业定位的启示,项目市场环境,SWOT,分析,商业定位,功能定位,商业定位,业态定位,价格定位,营销定位,营销推广,营销战略,营销策略,Part I,本体分析,Part II,商业环境,Part III,市场环境,Part IV,商业定位,Part V,营销推广,Part,附件,索引：,INDEX,Part I,本体分析,区位分析,交通分析,项目四至,经济技术指标,限制条件分析,项目属性界定,项目位于都匀开发区北向，无过道效益，城市配套相对成熟。,项目位于都匀开发区北向，临近高速公路入口，是北向进入都匀市区的交通咽喉之地。,项目距离主城区核心商圈,6,公里，距离未来开发区商业中心,1,公里路程。区域位置上游离于核心商圈之外。,本案所处地块较开发区中段整体周边相对成熟。,本案地段属于开发区第二次扩规范围，目前正处于建设阶段，区域居住环境较差，人口不足。,本案,城市核心商圈,未来区域商圈,本案位置,Part I,本体分析,区位分析,交通分析,项目四至,经济技术指标,限制条件分析,项目属性界定,本案交通,至高速路,至市区,至贵阳、斗篷山、杨柳街,至市区,至丹寨、三都,本案,本案处于城市交通枢纽,龙山大道旁。,往北,3,分钟车程，连接城际高速公路；,往南三条路至城市核心，约,10,分钟车程。,交通分析：,本案处于城市交通咽喉之地，可作为对外商贸节点。,本案商铺临街一面为城市快车道，商业昭示性好，但是无聚集人气功能。,Part I,本体分析,区位分析,交通分析,项目四至,经济技术指标,限制条件分析,项目属性界定,本案,城市交通枢纽,龙山大道,市北农贸综合市场,黔南汽车商贸城,项目东侧,市北农贸综合市场、小型,百货超市,项目北侧,零散街铺，主要经营餐,饮、维修、零售店,项目东南侧,社区街铺，通讯、超,市、建材、餐饮,项目南侧,专业市场：黔南汽车商贸,城,本案周边商业环境较差，现经营业态凌乱。由于周边人气不足，导致专业市场,市北农贸综合市场经营不好。,南侧毗邻在售专业市场：黔南汽车商贸城。,项目四至,Part I,本体分析,区位分析,交通分析,项目四至,经济技术指标,限制条件分析,项目属性界定,都匀,1,号各物业指标,总建筑面积：,15,万平方米,商业建筑面积：,9476.83,平方米,其中,会所中心面积：,2202.37,平方米,1,、,26,号裙楼商业：,3684,平方米,临街商铺：,3410.46,平方米,会所中心,沿街商业,1,26,商业经济技术指标,本地块呈长方形，地形平缓略低于路面，毗邻城市快速干道，临街面宽阔长达,500m,，利于项目商业街区的打造；,商铺属性,开间：,3.9-4.6,米,进深：,10.2,米,层高：,3.5,米,共计,21,间，可分割。,Part I,本体分析,区位分析,交通分析,项目四至,经济技术指标,限制条件分析,项目属性界定,限制条件分析,一、商铺部分无专用烟道问题，将限制餐饮类业态经营或有损项目外立面。,优化建议方向：准确商业定位、合理业态布局。,二、商铺分地上和地下部分，两部分连带销售，将会使商铺单位产权价格过高，失去竞争优势。,优化建议方向：选择适合业态，资源优化组合。,三、城市绿化带，商铺与道路之间的绿化带，将一定程度的遮挡，降低商铺沿街的昭示性。,优化建议方向：选择遮挡效果差的绿色植物，避免过大、过密。,四、商铺前走廊，影响商铺的昭示性，不能一眼看透商铺里的经营产品。,优化建议方向：将走廊部分化入每个商铺使用范围内，增加了使用面积的同时也增强了商铺的昭示性。,五、商业体量与住宅配比过大，社区消费群体无法支撑本案商业。,优化建议方向：合理定位商业服务功能，合理发展外向型商业。,商业部分限制条件及其优化方向建议,Part I,本体分析,区位分析,交通分析,项目四至,经济技术指标,限制条件分析,本体属性界定,区位属性：,区位缺乏成熟度,区域现状属于半农区域，项目周边生活环境混杂，商业品质较低；,城市远郊,都匀开发区北部，远离主城区；,项目属性：,城市交通咽喉,进入城市的桥头堡，商业昭示面充足；,昭示面充足,临街昭示面接近,500m,，利于商业街打造；,高品质住宅区,项目作为都匀高品质社区，面对过多的商业体量；,本体属性界定,产品存在限制条件,产品存在限制因素：烟道问题限制业态；建筑结构高企单价；城市绿化带及走廊降低商业面昭示性；,项目地段商业比较成熟，但品质较低,项目周边商业为北部开发区最成熟地段，但品质较低；周边有汽车商贸城，未来发展机遇良好。,Part II,商业环境,商业业态分布及构成,区域人口属性构成,区域交通条件分析,项目商业属性界定,商业环境,SWOT,分析,周边业态分布,周边商业以汽车销售为主，项目临街三角花园处以邻里商业为主，整体区域商业成熟度较整个北部开发区，具备一定的优势。,在龙山大道一线，逐渐形成了以汽车销售为主、建材为辅的商圈，但是经营环境较差、业态较杂，区域缺乏一个高品质的汽车商贸环境促成区域汽车商贸商圈的形成。,区域较高汽车商贸场地：成熟地带斗蓬山沿街商铺汽车销售带；规划中汽车商贸城港湾丽都商业部分、黔南汽车商贸城（政府扶持）。,政府商业布局规划：以黔南汽车商贸城为中心的区域，规划为黔南州汽车商贸中心，以规整沿线零散汽车商贸环境。,斗蓬山路沿线,汽车销售,汽车销售,集贸市场,邻里商业,汽车销售,本案,黔南汽车商贸城,政府扶持背景商业,周边业态（设施及配套）,周边城市基础设施完善，配套基本齐全，本案处于两个汽车销售链中段。,周边业态（普通商铺）,周边普通商铺经营建材、零售、餐饮、通讯及门诊药店等业态。环境较差、业态较凌乱，以服务周边邻里为主。,区域性业态：沿龙山大道分布，以汽车销售为主的汽车商贸。,餐饮业态：餐饮以低档餐饮为主，经营对象主要以服务于周边居民为主,医疗：除四一四医院外，仅有两家小型医疗诊所,生活购物类：,集贸市场：基本内满足日常需求,银行：农业银行、建设银行、邮政储蓄、农村信用社,通讯：移动、联通、电信均有,娱乐：无,其他：,建材五金,定论：周边业态档次较低，难以对项目住宅品质形象形成支撑。,机遇：,1,、市场需求：,区域汽车商贸经营环境较差，需高品质专业市场整合商圈成型。,2,、政府规划：,于本案同路段南侧扶持汽车商贸城。,周边业态总结,Part II,商业环境,商业业态分布及构成,区域人口构成属性,区域交通条件分析,项目商业属性界定,商业环境,SWOT,分析,区域人口：,目前周边常住人口：,2000,户,(,约,0.7,万人）,未来居住人口：,6000,户（,1.9,万人）,本地居民消费力较弱，以中低端消费为主，居民构成以本地企业事业单位、脱离土地农民。,区域人口构成属性,银湖星城,(,在建,),4000,户,Part II,商业环境,商业业态分布及构成,区域人口构成属性,区域交通条件分析,项目商业属性界定,商业环境,SWOT,分析,本案至市中心核心商圈,10,分钟左右车程。,本案至火车站约,15,分钟车程。,本案至高速路口仅,3,分钟车程。,区域交通条件分析,至高速公路入口仅,5,分钟,至市中心核心商圈,10,分钟距离,至火车站,15,分钟,Part II,商业环境,商业业态分布及构成,区域人口构成属性,区域交通条件分析,项目商业属性界定,商业环境,SWOT,分析,区域商业属性界定,业态属性：,汽车商贸商圈显雏形,区域内龙山大道两侧，形成了汽车商贸商业链，初显汽车商贸商圈雏形。,生活服务业态较全,区域内商业业态：餐饮、生活购物类、医疗服务、五金建材等。,交通属性：,区域人口稀少，消费能力有限,区域人口不足,3,万，人口组成以农转非与企事单位职工构成，消费能力有限。,区域交通通达性良好,区域内交通良好，三条道路至市区；交通枢纽龙山大道连接主城区与开发区，承接城际高速公路；,人口属性：,区域内商业环境差，档次低,区域处于开发建设中的半农区，区域环境较差，商业业态分布混乱，档次低。,Part II,商业环境,商业业态分布及构成,区域人口构成属性,区域交通条件分析,项目商业属性界定,商业环境,SWOT,分析,商业环境,SWOT,分析,S,优势,项目地段商业成熟度较高；,区域交通发达，通达性良好；,项目为品质生活社区商业，品质起点高。,项目商业临街面达,500m,，商业昭示性良好。,本案处于汽车专业市场商圈核心位置。,T,威胁,区域内同类产品的市场分流、截流。,O,机遇,市政府对区域发展的政策支持；,区域内汽车商贸专业市场发展机遇。,W,劣势,区域成熟度不够，处于开发建设半农阶段；,区域商业环境差，业态档次低；,区域内人口稀少，消费能力有限，不足以,支撑规模商业；,区域交通属城市枢纽快车道，很难聚集人,气。,SWOT,分析,Part III,市场环境,商业市场环境特征,商业价格格局,本案商业竞争楼盘,市场环境属性界定,市场环境对商业定位的启示,项目市场环境,SWOT,分析,商业市场环境特征,城市核心区域商铺供应有限，主要供应区集中在开发区南端（斗蓬山路段）。,每个开发楼盘基本都有商业配套，底商形式，临街面必有街铺，市场竞争激烈；,开发区成熟地段,斗蓬山路一带，商铺供过于求，空置率就较高。,本案地段：商铺以销售为主，以租带售，价格高企，去化速度缓慢。,市场供应特征,产品特征,早期商业产品定位不清，以自然形成为主，销售缓慢，区域代表楼盘：沙丽宫；,市中心区域商铺开间、进深、面积均较小，开间,2-3m,、进深,5-8m,、层高,3-3.5m,、面积,20-60,；开发区商铺开间、进深、面积等均较大，开间：,3m,以上、进深,6m,以上、层高,3.3m,以上、面积,40,以上。,Part III,市场环境,商业市场环境特征,商业价格格局,本案商业竞争楼盘,市场环境属性界定,市场环境对商业定位的启示,项目市场环境,SWOT,分析,商业价格格局,本案,城市核心商圈,未来区域商圈,租金：,20-30,元,/,平米,月,售价：,4200-7000,元,/,平米,租金：,30-50,元,/,平米,月,售价：,10000-15000,元,/,平米,租金：,40-80,元,/,平米,月,售价：,8000-15000,元,/,平米,商业价格格局：,售价：南高北低，开发区南端售价坚挺。,租金：南高北低，开发区商铺租售价格不均衡，售价偏高。,价格格局原因分析：,售价：城市核心商圈新增供应地段价值较差，因此售价不如开发区区域商圈商铺价格，说明投资者认同开发区域商圈价值。,开发区商铺供过于求，因此出现租金与价格不均衡；相对于租金，价格高企，导致新区商铺销售速度缓慢。,Part III,市场环境,商业市场环境特征,商业价格格局,本案商业竞争楼盘,市场环境属性界定,市场环境对商业定位的启示,项目市场环境,SWOT,分析,竞争楼盘分析,竞争楼盘界定原则,区域在售楼盘、临街商铺、市场影响范围内,竞争楼盘选择,黔南汽车商贸城、桃溪园、港湾丽都,竞争楼盘分析,黔南汽车商贸城,项目简介,项目位于本案南侧，有黔龙地产开发，占地,37,亩；,主题定位：黔南最大的汽车商贸城；,项目背景：政府扶持专业市场。,龙山大道,黔龙汽车商贸城,经济数据,总用地面积,24798,本地下建筑面积,20560 ,综合楼,16565 ,建筑占地面积,10018 ,汽车商贸城,16162 ,停车位,400,总建筑面积,77455 ,住宅,40329 ,商铺面积区间,200+ ,本,案,产品结构及业态布局,产品结构：临街商铺由地上部分及半地下部分组成，地上部分临龙山大道，层高,4.8m,、地下部分层高,5.4m,，开间,8-10m,，进深,20m,以上；,业态布局：地上临街为小轿车销售及汽车相关业态，半地下室商铺以大型货车销售为主；北侧和西侧商铺由,2,层组成，第一层为大型货车销售，第二层为小轿车汽车销售及相关附属产品。,销售情况,售价：一层,5800,元,/,平米起，二层及临街,6000,元,/,平米起；,经了解，项目商业销售不好，购买主要障碍：,价格抗性，单价过高；面积大，总价过高。,已成交客户多为汽车销售及服务为主的客户。,竞争楼盘分析,桃溪园欢乐谷,项目简介,项目位于都匀经济技术开发区桃溪园,15,号，由天源地产开发；商业,主题定位：餐饮一条街,。,商铺属性,商业体量：,1.5,万方左右；临街商铺面积：,60/,间，可打通；开间,4-6m,、层高,3.5m,、进深,8-12m,。每间商铺皆有烟道，水电煤气齐备。,商铺经营方式,以租带售，现招商，形成餐饮业态商业氛围。目前招商率达,80%,。,售价：临街商铺,9800,元,/,平方米，不临街,6800,元,/,平方米。,租价：,25,元,/,平方米,月。,商铺业态,餐饮一条街：餐饮类（家富富侨、重庆北渡鱼、御鱼轩、各地名吃店）、休闲娱乐类（酒吧、,KTV,、咖啡屋、时尚饮品店）,租售情况,销售情况不好，销售,1,年有余，目前销售率,23%,，购买障碍：,价格过高，与投资回报不成正比。,出租情况：出租情况很好，目前出租率达,80%,，沿河岸及小区内部商业全部招商完成。,竞争楼盘分析,港湾丽都,项目简介,项目位于都匀经济技术开发区龙山大道边，与桃溪园隔河相望；商业,主题定位：汽车时代,。,商铺属性,商业体量：,5000,；临街商铺面积：,30-50/,间，可打通；开间,3.8m,、层高,4.5m,、进深,8m,。无烟道、煤气。,商铺经营方式,以租带售，现招商，临街形成汽车销售服务业态，商业中心形成家电超市。目前临街招商完成。,售价：临街商铺,12800,元,/,平方米，不临街,6000,元,/,平方米起。,租价：临街,40,元,/,平方米,月。,商铺业态,汽车销售服务,+,家电,已入住商家：奇瑞汽车、猎豹汽车、一汽大众、福田等经营代理公司,租售情况,销售情况不好，,08,年入市，目前销售率,27%,，购买障碍：,价格过高，与投资回报不成正比。,出租情况：出租情况很好，临街招商完毕。,Part III,市场环境,商业市场环境特征,商业价格格局,本案商业竞争楼盘,市场环境属性界定,市场环境对商业定位的启示,项目市场环境,SWOT,分析,市场环境属性界定,市场供应属性：,区域集中供应，租金水平过低,城市向北发展，商业供应集中在开发区，供应过剩，租金水平增长过慢，商铺售价高企。,市场供大于求,都匀商铺市场严重供大于求，商铺空置率高升。,租售属,性：,业态定位清晰,现售商铺业态定位清晰，商业业态布局合理。,区域商铺销售疲软,区域内商铺销售疲软，价格高企为主要购买障碍。,业态定位属性：,商铺产品竞争激烈,都匀市场商业现象：楼盘基本有商业，商业必底墒，临街必街铺；市场商铺竞争激烈。,新商铺出租良好,商业定位准确的商铺，出租良好，市场认可度高。,Part III,市场环境,商业市场环境特征,商业价格格局,本案商业竞争楼盘,市场环境属性界定,市场环境对商业定位的启示,项目市场环境,SWOT,分析,市场环境对商业定位的启示,价格高是影响区域商铺销售去花的主要购买障碍,业态定位是影响出租率的主要因素,租金水平是影响价格的主要因素,市场供求关系：供大于求,市场供应格局：集中于开发区,市场竞争焦点：商铺,核心问题,启示,解决方向：业态定位、价格定位、营销定位,Part III,市场环境,商业市场环境特征,商业价格格局,本案商业竞争楼盘,市场环境属性界定,市场环境对商业定位的启示,项目市场环境,SWOT,分析,市场环境,SWOT,分析,S,优势,品质优势：项目为品质生活社区商业；,规模优势：临街商铺长达,500,米；,建筑风格优势：西班牙风情社区；,定价优势：本案商业未入市；,T,威胁,市场供应大，商铺为竞争焦点；,区域内其他项目不确定供应；,O,机遇,区域地段发展机遇：专业汽车商贸城,带动区域商业发展；本案规模，可以灵,活占领市场补缺者的位置，达到利润最,大化。,W,劣势,项目地段租金水平较低；,地段商业业态差、商业业态需培养；,建筑结构限制业态选择，客户范围缩小；,商业市场认知度为零，需从零开始；,区域地段认可度低，区域商圈形象需重塑；,SWOT,分析,分析出发点：本项目在市场中的,SWOT,Part IV,商业定位,功能定位,商业定位,业态定位,价格定位,营销定位,类 型,商业规模,入住商户,商圈辐射人口,邻里型,7000,平米以下,10,20,户,1.5,万人以下,社区型,1.3,万平米,20,100,户,1.5,5,万人,区域型,1.5,万,3,万,40,150,户,5-10,万人,大区域型,（地域型）,3,7,万平米,100,200,户,10-30,万人,中心型,10,万平米以上,250,700,上百万人，大型城市可达上千万人不等,本案为城市节点商业而非城市中心商业，传统零售业不符合本案案所处地段，必须寻求其他模式的商业形态作为本案商业操作方向，如集散式商业或借鉴其它城市更为成熟的商业模式。,辐射人口为第一、第二层级，为邻里、社区型商业,城市功能定位思考,项目地段邻里商业基本饱和,业态类型,影响因素,建议,情景商业街区,龙山大道不具备人气聚集功能，地段人气不足以支撑情景商业街区,情景商业街区在都匀还处于市场空白期。,项目本身血统，具备打造风情街区调性和基础,情景商业街对环境和氛围要求高，在环境和氛围的营造上需要着重考虑。,由于情景街区在都匀还未被认知，需要大量的广告支撑和概念导入。,业态培养周期长、资金回笼速度慢，运营风险较高，不建议选择；,社区商业,社区商业需要周边，有一定的居住人口，但要求相对较低；,周边的社区商业档次较低，难以满足本案业主的需求，因此需要相应的解决商业与住宅档次的不匹配；,社区商业的形成都是自发的，如缺乏管理很容易影响整体的商业品质；,社区商业商铺利于销售，应该着重考虑后续的招商统一问题，使其便于后期管理，即利于销售同时又不损害社区形象；,本案商铺作为社区商业，建筑结构影响业态选择，将区隔部分客户。,区域人口数量及消费能力支撑不够，营销商铺利润最大化。,建议选择，但同时注意后续经营管理；,专业市场,周边以汽配、五金、机电市场为主,运输条件便利，具备先天优势；,本案处于两个汽车商贸商业链中间，南侧汽车商贸专业市场,黔南汽车商贸城。,政府规划扶持汽车商贸专业市场。,先天条件符合，后续发展潜力强劲。,能合理解决建筑结构问题（无烟道、地下部分）。,市场需求导向，合理疏导，商业业态形成周期短。,建议选择，但注意业态经营与项目品质之间的平衡、项目社区商业配套与专业市场之间的配比。,符合条件：良,符合条件：优,商业类型选择,受区域位置和周边人口等因素的影响 ，同时结合项目自身规划要求，必须找出符合项目自身的商业定位；,社区商业方向,：本项目商业可能辐射的通过商业业态重组和集约化进行片区商业的彻底升级，吸纳项目周边就近消费人群；,特殊专业市场方向,：通过特色化带来边缘消费人群；弥补区域人口数量不足及消费能力不强等商业支撑。,综合商业方向,：即满足社区居民对相关商业配套的要求，同时又满足周边邻里的配套需求；,本案,半径,2,公里范围,符合,符合,本案主要辐射范围,项目周边,商业类型可考虑方向,从低风险、利润最大化原则出发，,商业城市功能定位：项目配套,+,专业市场,商业类型选择：专业市场方向,商业辐射范围：项目本身业主,+,边缘消费群体,商业类型选择,Part IV,商业定位,功能定位,商业定位,业态定位,价格定位,营销定位,商业定位,通过商,业环境分析及市场环境分析，结合项目自身条件,本,案符合这样的商业定位,邻里商业,+,汽车配饰一条街,邻里商业,满足项目配套，提升项目品质。,汽车配饰,外向型商业，占据市场空白，吸引边缘消费群体。,两部分商业之间的配比：以汽车配饰为主，邻里商业为辅。,Part IV,商业定位,功能定位,商业定位,业态定位,价格定位,营销定位,业态定位,所有业态度要符合我们的定位,邻里商业,+,汽车配饰一条街。,在业态的布局上，要考虑各个业态之间、与同商业链之间、与项目住宅体之间的联系与搭配。,业态定位思考,商业街区业态规划,商业街区业态内容：,邻里商业：健,身中心、便利超市、药店,/,门诊所；,专业市场：汽车坐垫系列、汽车灯具、汽车户外旅行套装、赛车服帽、汽车香水、清洁保养系列等等。,邻里商业,+,汽车配饰一条街,目标消费群定位,消费者,都匀市汽车一族,黔南地区有车一族及分销商,本项目业主,经营者,个体经营户,产品代理商,/,企业分销点,企业连锁经营,投资者,本地投资客,地州投资客,大贵州投资客,外地投资客,业态定位,街区业态规划布局建议,1,号标示处：社区入户大堂及会所中心，建议经营健身中心、,SPA,水疗中心、娱乐（酒吧、游戏厅、网吧、,KTV,等）,2,号标示处：临近汽车商贸城，起商业链承接作用，建议设置汽车品牌配饰中心。,3,号标示处：临近高速入口，建议经营汽车美容、护养系列专卖店，昭示本案汽车精品配饰专业街形象。,4,、,5,号标示处：小区入口门户，建议经营小区便利超市和药店,/,门诊,/,干洗店等于生活相关业态。,6,号标示处：建议经营中高档汽车精品配饰、品牌企业直销,/,代理总店。,7,号标示处：中低端汽车精品配饰，靠近,3,号标示处经营汽车护养产品类。,1,3,2,5,4,6,7,业态定位,Part IV,商业定位,功能定位,商业定位,业态定位,价格定位,营销定位,郊区零散商业市场租金,一类商铺,3035,元,/,平米,二类商铺,1020,元,/,平米,根据租金反推法，本案可售价,5110,元,/,平方米,500,米范围内商业本案商业价值可达最大化,取最高租金,35,元,/,平米,月,售价,=365*35/30*12=5110,元,/,平米,售价,=,（日租金,360,天物业费相关税收）,12,年维修基金相关税费,注：,360,天为国际通用的年营业收租时间；,12,年为国际通用投资回报年限,注：,物业管理费、相关税收、维修基金、相关税收等忽略不计,计算公式,1,、租金反推法,市区高档商业街市场租金,一类商铺,80,元,/,平米,二类商铺,40,元,/,平米,投资收益回报与价格定位,地上商业部分,价格定位,2,、市场比较法,因素,地段,外部交通条件,周边住宅及人流量,商业竞,争环境,项目物业条件,项目物,业结构,总分,比较权重,类比均价,类比值,售价,分数,26,20,7,10,7,30,100,100,对比项目,桃溪源,19,16,6,8,6,24,79,30,4341,1302,7000,黔南汽车商贸城,12,13,4,6,5,18,58,50,5880,2940,6000,港湾丽都,24,18,7,8,7,28,94,20,6255,1251,12000,本案,12,11,5,4,4,13,49,5493,投资收益回报与价格定位,地上商业部分,价格定位,3,、结合以上两个价格，充分考虑这两种方法对本项目的适应性,定价方法,本项目均价,参考权重,加权价,租金反推法,5110,60%,3066,市场对比法,5493,40%,2197,加权均价,5263,项目市场评估均价：建议本案商业类比价,5263,元,/,平方米，建议本案商业均价为,5200,元,/,平方米,注：本案所属区域商业投资属性较大，因此租金法推法定价权重较大；考虑在售项目销售情况不好，价格抗性较高、商铺空置率等因素，市场比较法定价权重较低。,投资收益回报与价格定位,地上商业部分,价格定位,投资收益回报与价格定位,地下商业部分,价格定位,定价思考,地下商业部分商业价值不大，无产权、只有使用权，建议以成本价计算。,地下商业市场评估均价：,2200,元,/,平方米,价格定位,投资收益回报与价格定位,47,65,80,备注,地下室面积,22-25,28,37,层高,2.8-3.5M,无产权,层高,商铺层高,3.35M-4.05M,开间,4.1-4.6M,7M,6.8M,进深,11.6,备注,商业界面系数,2.8-1.66,，比较好，但是商业无烟道，,65,商铺为异型,三种商铺均价分析,47,：地下商铺,+,地上商铺，总面积,69-72 ,，总价,29.6-30.2,万，单位产权价格,6300-6400,元,/,平方米，单位使用面积价格,4200-4300,元,/,平方米,65,：地下商铺,+,地上商铺，总面积,83 ,，总价,40.35,万，单位产权价格,6208,元,/,平方米，单位使用面积价格,4338,元,/,平方米。,80,：地下商铺,+,地上商铺，总面积,117 ,，总价,50.22,万，单位产权价格,6228,元,/,平方米，单位使用面积价格,4292,元,/,平方米。,产权均价：,6300,元,/,平方米,使用面积均价：,4300,元,/,平方米,价格定位,价格策略,一、城市新核心商圈商铺,6300,元,/,平方米，送,22-37,平米仓库！,二、城市新核心商圈商铺,4300,元,/,平方米（按使用面积计算）！,Part IV,商业定位,功能定位,商业定位,业态定位,价格定位,营销定位,营销定位,通过本体研究、商业环境分析、市场环境分析,营销面临以下核心问题,区域价值提升,降低区域购买价格抗性，塑造区域商业形象。,商业辐射范围界定,区域人口基数及消费能力的商业支撑不足问题,商业业态界定,准确定位商业业态，确保商铺出租率问题。,商业市场占位界定,商业市场供大于求、区域集中供应、商铺竞争焦点,等问题,产品概念组合,产品建筑结构问题。,黔南汽车精品配饰总部,黔南,市场辐射范围，有效地解决消费群体支撑不足问题。,汽车精品配饰,专业市场经营业态，市场补缺，精确业态定位。,总部,顾名思义，商家为前南地区总代理或者企业分销点，储藏仓库的需求成为必然，为商业地下部分成为营销卖点。,黔南汽车精品配饰总部,与黔南汽车商贸城形成互补性商圈，借势迅速建立项目形象，共同塑造区域商业形象。,基于解决营销核心问题，营销定位如下,营销定位,Part V,营销推广,营销战略,营销策略,营销战略,根据营销定位制定营销战略,第一阶段：商业形象定位。,快速抢占市场空白、树立项目产品形象,第二阶段：区域商圈形象塑造。,提升区域价值形象，提高地段价值认同,第三阶段：产品价值信息传递。,通过营销活动向客户传递产品价值信息,阶段,时间,动作,阶段推广要点,第一阶段,3,月,16,日,-4,月,16,日,商铺形象包装,商业形象定位传播,抢在黔南汽车商贸城前面，塑造项目形象定位,黔南汽车精品配饰总部形象，与之形成等同地位与差异化。,第二阶段,4,月,16,日,-4,月,30,日,区域商圈形象塑造（区域价值重构）,最好能借势黔南汽车商贸城的推广；,考虑与之合纵营销，共同建立区域商圈形象；,与政府联动，合力建立区域商圈形象,第三阶段,5,月,1,日,-5,月,5,日,产品价值信息传递,通过活动营销，向消费者传递项目价值信息（产品说明酒会,/,汽车配饰发烧友酒会、中国,都匀首届汽车精品配饰展）,营销战略,Part V,营销推广,营销战略,营销策略,营销策略,营销策略,渠道整合,项目墙体，市区户外、刀旗、灯箱，高速,T,牌，报纸、短信。,销售道具,商铺,DM,单、产品说明折页,现场情景营销,强化现场的主题氛围和商业前景,活动营销,产品说明酒会,/,汽车配饰发烧友酒会、中国,都匀首届汽车配饰展、商铺认筹活动、房交会亮相,项目展示营销,西班牙风情体验、社区高尚住宅品质体验、社区生活方式体验，展现商业环境品质,营销策略,销售策略组合,阶段,媒介,媒体,位置,形式,第一阶段,(3,月,16,日,-4,月,16,日,),商铺包装,商铺,墙体形象包装,户外、刀旗、灯箱,市区及市区以外地方,高速,T,牌、城区,T,牌、半落地式广告牌、城区刀旗、灯箱,DM,单制作、产品说明书制作,-,-,第二阶段（,4,月,16,日,-4,月,30,日）,报纸,贵阳都市报,封底（打,2,版）,诉求项目定位形象、招商信息传递,巡展,房交会,市区及其他县市,项目展示、信息传递,第三阶段,(4,月,28,日,-5,月,5,日,),产品说明酒会,售楼处,酒会,短信,短信平台,黔南州月消费,150,元以上,短信将活动信息传达,Part,附件,汽车精品配饰一览,商品详细分类,汽车精品配饰示意,汽车精品配饰示意,报告完毕,谢谢聆听,演讲完毕，谢谢观看！,内容总结,都匀1号项目商业定位及营销推广报告。Part III 市场环境。项目距离主城区核心商圈6公里，距离未来开发区商业中心1公里路程。产品存在限制因素：烟道问题限制业态。区域性业态：沿龙山大道分布，以汽车销售为主的汽车商贸。餐饮业态：餐饮以低档餐饮为主，经营对象主要以服务于周边居民为主。医疗：除四一四医院外，仅有两家小型医疗诊所。项目为品质生活社区商业，品质起点高。城市核心区域商铺供应有限，主要供应区集中在开发区南端（斗蓬山路段）。售价：南高北低，开发区南端售价坚挺。售价：一层5800元/平米起，二层及临街6000元/平米起。已成交客户多为汽车销售及服务为主的客户。出租情况：出租情况很好，临街招商完毕。现售商铺业态定位清晰，商业业态布局合理。品质优势：项目为品质生活社区商业。1.5万3万。上百万人，大型城市可达上千万人不等。龙山大道不具备人气聚集功能，地段人气不足以支撑情景商业街区。商铺层高3.35M-4.05M,