某水产副食商城策划探讨

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,西安,水,水产,副,副食,超,超级,商,商城,策,策划,研,研讨,方案,提,提供,：,：重,庆,庆宏,大,大房,地,地产,策,策划,代,代理,有,有限,公,公司,2004,年,年8,月,月13日,陕西,华,华威,地,地产,方案,架,架构,项目,基,基本,指,指标,及,及分,析,析,西安,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,SWOT,分析,定位,探,探讨,营销,策,策略,营销,推,推广,实,实战,演,演绎,项目,地,地块,分,分析,本项,目,目位,于,于西,安,安繁,华,华闹,市,市中,央,央，,南,南临,东,东大,街,街商,业,业步,行,行街,，,，北,临,临西,一,一路,，,，交,通,通四,通,通八,达,达。,项目,所,所在,之,之炭,市,市街,，,，是,西,西安,乃,乃至,西,西北,地,地区,最,最大,的,的水,产,产副,食,食品,批,批发,市,市场,，,，商,业,业氛,围,围浓,厚,厚，,终,终年,商,商贾,云,云集,，,，人,流,流如,潮,潮。,由于,经,经营,品,品种,所,所限,，,，炭,市,市街,的,的形,象,象不,大,大好,。,。,政府,把,把炭,市,市街,规,规划,为,为西,安,安市,重,重点,菜,菜篮,子,子工,程,程，,将,将为,本,本项,目,目的,建,建设,给,给予,大,大力,支,支持,。,。,项目,分,分析,项目,工,工程,进,进度,项目时间,节点,2004年9月,开始内部认购,2004年10月20日,开盘,2004年10月底,塔楼封顶,2004年底,裙楼开始营业,2005年4月,交房,项目,分,分析,西安,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,西安,房,房地,产,产发,展,展概,况,况,西安,市,市房,地,地产,均,均价,走,走势,城内,区,区房,地,地产,均,均价,走,走势,城内,区,区可,比,比项,目,目一,览,览表,房地,产,产市,场,场分,析,析,西安,房,房地,产,产发,展,展概,况,况,楼市,开,开始,降,降温,：近期的西,安,安楼市，,比,比起前几,个,个月充满,激,激情的西,安,安楼市，,着,着实显得,过,过于理性,。,。,房地产进,入,入微利时,代,代，竞争,日,日趋白热,化,化,：今年以来,，,，相关政,策,策“打压,”,”、新盘,激,激增，市,场,场激烈竞,争,争迫使许,多,多开发商,的,的楼盘走,进,进“微利,时,时代”，,降,降价成为,生,生存和赢,得,得市场的,最,最后利器,。,。特别是,西,西安楼市,进,进入几个,外,外来大盘,，,，市场竞,争,争更显激,烈,烈，以后,的,的地产走,势,势让很多,购,购房者驻,足,足观望，,所,所以，西,安,安房地产,市,市场出现,短,短时间市,场,场冷淡是,正,正常的。,这,这一点从,本,本月的销,售,售总面积,就,就可以得,到,到佐证，,基,基本上与,上,上月持平,，,，略有下,降,降，其中,普,普通住宅,、,、公寓、,商,商住销售,面,面积略有,上,上升。,房市房价,走,走势趋稳,：,：,近期西安,的,的房价有,升,升有降、,走,走势平稳,，,，升降幅,度,度均不大,，,，不会出,现,现大涨大,跌,跌的情况,，,，西安楼,市,市的长治,久,久安并不,是,是空穴来,风,风的子虚,乌,乌有之事,。,。,房地产市,场,场分析,西安市房,地,地产均价,走,走势,从本期全,市,市均价图,表,表中看出,，,，本月普,通,通住宅均,价,价较上月,有,有所上升,，,，本月普,通,通住宅市,场,场价格为,3022,元,元/平方,米,米，上升,幅,幅度为2.99%,；,；,商铺本月,价,价格稳中,有,有升，写,字,字楼本月,市,市场价格,较,较上月略,有,有下降，,别,别墅市场,价,价格本期,有,有一定程,度,度的下调,，,，从市场,总,总体价格,情,情况来看,，,，本月各,物,物业价格,有,有降有升,，,，但升降,幅,幅度均不,大,大。,房地产市,场,场分析,城内区房,地,地产均价,走,走势,2004,年,年7月份,城,城内区各,物,物业房产,在,在售价格,依,依次为：,普,普通住宅,类,类3345元/平,方,方米，商,铺,铺类8841元/,平,平方米，,写,写字楼5869元/平方米,，,，公寓类4802,元,元/平方,米,米，别墅,类,类4724元/平,方,方米，商,住,住类7752元/,平,平方米。,房地产市,场,场分析,城内区可,比,比项目一,览,览表,物业名称,莲湖佳苑,鑫海大厦,久福嘉园,银河怡园公馆,博瑞商务,物业类别,高档公寓,普通住宅,普通住宅,商住一体,商住一体,物业地址,立新街4号,四府街137号,西门好又多南50米,东大街231号,东新街94号,建筑类型,小高层,小高层,小高层,高层,小高层,装修与否,精装修,清水房,清水房,清水房,清水房,主力户型,2室2厅,2室1厅1卫,3室2厅1卫,3室2厅1卫,3室2厅,2室2厅,销售均价,3900,3400,3300,3600,3400,房地产市,场,场分析,SWOT,分析,优势,劣势,机会,威胁和挑,战,战,项目的基,本,本问题和,应,应对策略,SWOT,分析,优势,地段优势,：,：,位于西安,古,古城墙内,、,、钟楼附,近,近，雄踞,有,有西安长,安,安街之称,的,的东大街,北,北侧，距,在,在建的骡,马,马市商业,步,步行街仅,仅,仅咫尺之,遥,遥，尽显,地,地段黄金,本,本色。,成熟的商,业,业氛围：,炭市街副,食,食品市场,是,是西安乃,至,至西北最,大,大、最繁,华,华的蔬菜,、,、水产、,副,副食批发,中,中心，终,年,年商贾云,集,集。周围,开,开元商场,、,、唐城商,场,场、百盛,购,购物广场,等,等大型商,场,场聚集。,人流优势,：,：云集大,型,型商场，,汇,汇聚如潮,人,人流。,规划优势,：,：,政府拟把,炭,炭市街打,造,造成西北,首,首屈一指,的,的以经营,水,水产为主,的,的商业步,行,行街。,交通优势,：,：,50余条,公,公交线路,穿,穿梭于此,，,，出行方,便,便快捷。,配套优势,：,：,省政府、,市,市政府等,政,政府机关,，,，西安中,学,学、西安,八,八中、东,门,门厅小学,以,以及青少,年,年宫、科,技,技馆、市,第,第一、二,医,医院、中,医,医院、市,体,体育场、,新,新华书店,等,等生活配,套,套设施齐,全,全。,景观优势,：,：,站在本项,目,目15楼,上,上，一览,西,西安古城,全,全貌，古,城,城墙、钟,楼,楼、鼓楼,、,、环城公,园,园、雁塔,广,广场等名,胜,胜尽收眼,底,底。,唯一性优,势,势：,本项目为,西,西安市第,一,一家水产,、,、土特产,超,超级市场,，,，相应商,家,家的选择,具,具有唯一,性,性。,SWOT,分析,劣势,档次较低,：,：,炭市街蔬,菜,菜、水产,、,、副食批,发,发市场和,本,本项目裙,楼,楼的水产,副,副食品市,场,场的规划,，,，使本案,的,的档次很,难,难提升。,环境较差,：,：,由于经营,蔬,蔬菜、水,产,产和副食,，,，炭市街,的,的环境较,差,差。,印象较差,：,：,人们对炭,市,市街的印,象,象集中在,脏,脏、乱、,差,差三个字,上,上。,开发成本,高,高：,周围市政,环,环境还未,进,进行改造,，,，这加大,了,了本项目,的,的开发成,。,。,管理成本,高,高：,本项目商,业,业定位为,水,水产市场,，,，这加大,了,了市场的,管,管理成本,。,。,目标消费,群,群总价承,受,受能力低,：,：,根据我们,调,调查，炭,市,市街对本,项,项目有兴,趣,趣经营户,，,，其总价,承,承受能力,在,在30万,元,元左右。,SWOT,分析,机会,人们渴望,改,改善周边,环,环境：,炭市街的,经,经营者和,投,投资人都,强,强烈渴望,改,改善环境,，,，提高生,活,活质量。,而,而本项目,建,建成之后,，,，所有临,街,街商贩将,入,入店经营,，,，将极大,改,改善炭市,街,街的购物,环,环境，对,提,提升本案,塔,塔楼住宅,档,档次将起,到,到巨大促,进,进作用。,政府强力,支,支持：,政府为确,保,保未来炭,市,市街成为,西,西安未来,的,的重点“,菜,菜篮子”,工,工程，将,把,把炭市街,打,打造成以,经,经营水产,、,、蔬菜、,副,副食、土,特,特产为主,的,的商业步,行,行街，对,本,本项目的,建,建设给予,大,大力支持,，,，将会提,供,供相应工,商,商、税务,优,优惠政策,。,。,内城情节,：,：,西安人有,不,不离本土,的,的习惯和,强,强烈的内,城,城情节。,银行计划,大,大力发展,自,自用住房,贷,贷款业务,。,。,旧城改造,：,：炭市街,、,、,西大街、,北,北大街、,骡,骡马市等,地,地的旧城,改,改造，为,住,住宅和商,业,业地产提,供,供了巨大,的,的发展空,间,间。,城圈之内,的,的土地开,发,发已趋于,饱,饱和，格,局,局上不会,再,再有大的,改,改变，因,此,此本案可,力,力推进入,“,“大唐皇,城,城”居住,的,的最佳机,会,会。,SWOT,分析,威胁和挑,战,战,改变人们,炭,炭市街的,脏,脏、乱、,差,差总体印,象,象，提升,本,本项目的,形,形象档次,。,。,曲江、高,新,新开发区,将,将对城内,地,地产构成,巨,巨大威胁,。曲江新区,人,人文地产,横,横空出世,，,，使西安,的,的旅游资,源,源、历史,人,人文积淀,与,与房地产,开,开发有机,结,结合在一,起,起，房地,产,产开发在,这,这里进行,得,得如火如,荼,荼，上涨,的,的房价也,无,无法低档,人,人们渴望,的,的心情。,内城的同,类,类项目和,新,新生活理,念,念的形成,将,将对本案,住,住宅销售,构,构成威胁,。,。,近郊超市,、,、水产市,场,场将对本,项,项目商业,部,部分构成,巨,巨大威胁,。,。,目标购房,群,群体的总,价,价承受能,力,力较低，,限,限制户型,设,设计的多,样,样性,传言已久,的,的央行加,息,息、提高,购,购买第二,套,套及其以,上,上住宅的,首,首付比例,，,，将大大,打,打击人们,对,对房地产,的,的投资热,情,情。,SWOT,分析,基本问题,及,及应对策,略,略,SWOT,分析,面临的基本问题,应对策略,炭市街经营蔬菜、水产和副食品使本项目很难提升档次，而且环境较差,利用生活配套齐全、,强化进入“大唐皇城”居住的最佳机会、政府改造炭市街的强烈意愿、,独具投资价值、本项目雄踞步行街黄金口岸强大的升值空间，并以此整合产品打造和营销推广。,项目规模小，消费关注度不高，如何打造楼盘特色,面对宏观调控后房价开始平抑以及投资市场受制约等营销环境，如何组织快销,抓住项目的唯一性特点，与大盘保持适度价格差距，留足增值空间给消费者和投资人，以打消其观望心理，促进其购买。,定位探讨,目标消费,群,群分析,项目户型,配,配比建议,项目基本,定,定位,命名参考,定位探讨,目标消费,群,群锁定,个体工商,户,户,：主要是,现,现有炭市,街,街的经营,者,者,小私营企,业,业主：,专业卖场,商,商家、餐,饮,饮娱乐业,老,老板等,周边先富,起,起来的人,们,们：,主要是指,西,西安乃至,陕,陕西周边,个,个体工商,户,户和私营,企,企业主,办事人员：,主要指一,般,般公务员,和,和企、事,业,业单位的,一,一般职员,投资者：包括私营,业,业主、职,业,业经理人,、,、公务员,、,、个体工,商,商户、各,类,类企业营,销,销人员及,其,其配偶,定位探讨,目标消费,群,群分析,总价承受,能,能力：,据调查，70%的,目,目标消费,群,群的总价,承,承受能力,在,在30万,元,元左右，,首,首付款在10万元,左,左右。,面积需,求,求：,目标消,费,费群的,面,面积需,求,求主要,集,集中在30-80,范,范围,之,之内。,购房目,的,的：,主要自,住,住，少,量,量投资,生活态