房地产投资的可行性研究报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,三,三,章,章,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,的,的,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,可,行,行,性,性,研,研,究,究,概,概,述,述,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,内,内,容,容,房,地,地,产,产,投,投,资,资,经,经,济,济,效,效,益,益,分,分,析,析,第,一,一,节,节,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,概,概,述,述,一,、,、,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,的,的,概,概,念,念,与,与,作,作,用,用,1.,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,的,的,概,概,念,念2.,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,的,的,作,作,用,用,：,：,投,投,资,资,决,决,策,策,的,的,依,依,据,据,、,、,编,编,制,制,设,设,计,计,文,文,件,件,的,的,依,依,据,据,、,、,筹,筹,集,集,资,资,金,金,的,的,依,依,据,据,、,、,签,签,定,定,协,协,议,议,合,合,同,同,的,的,依,依,据,据,、,、,开,开,发,发,项,项,目,目,前,前,期,期,准,准,备,备,的,的,依,依,据,据,和,和,项,项,目,目,后,后,评,评,价,价,的,的,依,依,据,据,。,。3.,可,可,研,研,的,的,要,要,求,求,：,：,坚,坚,持,持,实,实,事,事,求,求,是,是,的,的,原,原,则,则,，,，,确,确,保,保,可,可,研,研,的,的,客,客,观,观,性,性,、,、,准,准,确,确,性,性,、,、,可,可,靠,靠,性,性,、,、,科,科,学,学,性,性,和,和,公,公,正,正,性,性,。,。,二,、,、,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,的,的,阶,阶,段,段,划,划,分,分,阶段,研究重点,投资估算方法,投资机会研究,投资环境分析,参照类似项目套算,初步可行性研究,市场需求分析、项目宏观必要性、主要建设条件,指标估算,可行性研究,全面深入研究,逐项估算,项目评估和决策,可行性研究的真实可靠程度,逐项估算,三,、,、,可,可,行,行,性,性,研,研,究,究,的,的,步,步,骤,骤,1.,签,签,定,定,合,合,同,同,与,与,筹,筹,划,划,准,准,备,备,。,。,2.,调,调,查,查,研,研,究,究,与,与,收,收,集,集,信,信,息,息,（,需,需,求,求,、,、,价,价,格,格,承,承,受,受,能,能,力,力,、,、,市,市,场,场,供,供,给,给,、,、,资,资,源,源,调,调,查,查,、,、,选,选,址,址,、,、,金,金,融,融,和,和,资,资,金,金,来,来,源,源,）,）,。,3.,方,方,案,案,设,设,计,计,（,（,投,投,资,资,方,方,案,案,）,）,。,。,4.,评,评,价,价,与,与,详,详,细,细,研,研,究,究,。,。,5.,方,方,案,案,优,优,化,化,与,与,选,选,择,择,。,。,6.,编,编,写,写,可,可,研,研,报,报,告,告,书,书,。,。,7.,可,可,研,研,报,报,告,告,的,的,评,评,估,估,和,和,审,审,批,批,。,。,第,二,二,节,节,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,可,可,研,研,内,内,容,容,一,、,、,可,可,研,研,的,的,主,主,要,要,内,内,容,容,1.,进,进,行,行,市,市,场,场,研,研,究,究,：,：,主,主,要,要,对,对,市,市,场,场,的,的,需,需,求,求,进,进,行,行,分,分,析,析,，,，,以,以,解,解,决,决,项,项,目,目,建,建,设,设,的,的,“,“,必,必,要,要,性,性,和,和,可,可,行,行,性,性,”,问,题,题,；,；,2.,进,进,行,行,工,工,艺,艺,技,技,术,术,方,方,案,案,的,的,研,研,究,究,，,，,以,以,解,解,决,决,项,项,目,目,建,建,设,设,的,的,技,技,术,术,“,“,先,先,进,进,性,性,和,和,适,适,用,用,性,性,”,”,问,问,题,题,；,；,3.,进,进,行,行,项,项,目,目,的,的,财,财,务,务,和,和,经,经,济,济,分,分,析,析,，,，,以,以,解,解,决,决,项,项,目,目,建,建,设,设,的,的,“,“,合,合,理,理,性,性,和,和,有,有,效,效,性,性,”,”,问,问,题,题,。,。,二,、,、,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,可,可,研,研,报,报,告,告,的,的,编,编,写,写,内,内,容,容,1.,总,总,论,论,（,（,项,项,目,目,的,的,背,背,景,景,与,与,概,概,括,括,）,）,2.,开,开,发,发,项,项,目,目,用,用,地,地,的,的,现,现,状,状,调,调,查,查,及,及,动,动,迁,迁,安,安,置,置,3.,市,市,场,场,分,分,析,析,和,和,建,建,设,设,规,规,模,模,的,的,确,确,定,定,4.,规,规,划,划,设,设,计,计,方,方,案,案,选,选,择,择,5.,资,资,源,源,供,供,给,给,（,（,资,资,金,金,、,、,材,材,料,料,、,、,施,施,工,工,力,力,量,量,、,、,水,水,电,电,供,供,应,应,等,等,）,）,6.,环,环,境,境,影,影,响,响,和,和,环,环,境,境,保,保,护,护,7.,项,项,目,目,开,开,发,发,组,组,织,织,机,机,构,构,和,和,管,管,理,理,费,费,用,用,研,研,究,究,8.,开,开,发,发,建,建,设,设,计,计,划,划,9.,项,项,目,目,经,经,济,济,及,及,社,社,会,会,效,效,益,益,分,分,析,析,（,（,投,投,资,资,估,估,算,算,、,、,资,资,金,金,筹,筹,措,措,、,、,成,成,本,本,估,估,算,算,、,、,收,收,入,入,估,估,算,算,、,、,财,财,务,务,评,评,价,价,、,、,国,国,民,民,经,经,济,济,评,评,价,价,、,、,风,风,险,险,分,分,析,析,）,）,10.,结,结,论,论,与,与,建,建,议,议,第,三,三,节,节,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,经,经,济,济,效,效,益,益,分,分,析,析,确,定,定,性,性,分,分,析,析,法,法1.,财,财,务,务,评,评,价,价2.,国,国,民,民,经,经,济,济,评,评,价,价,非确,定,定性,分,分析,法,法1.盈,亏,亏平,衡,衡分,析,析法2.,敏,敏感,性,性分,析,析法3.风,险,险概,率,率分,析,析法,一、,房,房地,产,产项,目,目财,务,务评,价,价,现金,流,流量,分,分析,法,法：,净,净现,金,金流,量,量、,累,累计,净,净现,金,金流,量,量等,。,。,静态,分,分析,法,法：,投,投资,利,利润,率,率、,投,投资,利,利税,率,率、,资,资本,金,金利,润,润率,、,、投,资,资回,收,收期,、,、贷,款,款偿,还,还期,。,。,动态,分,分析,法,法：,净,净现,值,值、,净,净现,值,值率,、,、内,部,部收,益,益率,、,、动,态,态投,资,资回,收,收期,。,。,（一,）,）财,务,务评,价,价的,含,含义,概念,：,：从,开,开发,企,企业,角,角度,分,分析,和,和测,算,算项,目,目的,效,效益,和,和费,用,用，,计,计算,项,项目,在,在财,务,务上,的,的获,利,利能,力,力，,以,以判,断,断项,目,目财,务,务上,的,的可,行,行性,。,。是,可,可研,的,的核,心,心内,容,容，,是,是决,定,定项,目,目命,运,运的,重,重要,决,决策,依,依据,。,。,其主,要,要内,容,容：1.,盈,盈利,能,能力,（,（项,目,目建,成,成后,、,、整,个,个寿,命,命期,内,内）2.,清,清偿,能,能力,（,（财,务,务、,债,债务,）,）3.,财,财务,外,外汇,效,效果4.,风,风险,分,分析,（二,）,）开,发,发项,目,目财,务,务评,价,价的,程,程序,1.,分,分析,和,和估,算,算开,发,发项,目,目的,财,财务,数,数据,；,；,2.,编,编制,财,财务,基,基本,报,报表,（,（预,计,计现,金,金流,量,量表,、,、资,产,产负,债,债表,、,、预,计,计收,益,益表,、,、借,款,款还,本,本付,息,息表,、,、财,务,务外,汇,汇流,量,量表,）,）,；,；,3.,计,计算,并,并评,价,价财,务,务效,益,益指,标,标；,4.,进,进行,不,不确,定,定性,分,分析,；,；,5.,风,风险,分,分析,；,；,6.,得,得出,评,评价,结,结论,。,。,（三,）,）财,务,务评,价,价的,基,基本,方,方法,1.,静,静态,分,分析,法,法,（1,）,）投,资,资利,润,润率：,用,用来,描,描述,房,房地,产,产销,售,售项,目,目的,静,静态,经,经济,效,效益,指,指标,，,，是,年,年利,润,润总,额,额与,项,项目,总,总投,资,资之,比,比。,反,反映,项,项目,单,单位,投,投资,的,的盈,利,利能,力,力。,年利,润,润总,额,额,=,年产,品,品销,售,售收,入,入,-,年产,品,品销,售,售税,金,金,-,年总,成,成本,费,费用,（2,）,）投,资,资利,税,税率,用来,描,描述,房,房地,产,产项,目,目总,投,投资,的,的盈,利,利能,力,力，,是,是每,年,年的,利,利税,总,总额,与,与项,目,目总,投,投资,之,之比,。,。,反,反映,单,单位,投,投资,对,对国,家,家和,社,社会,的,的贡,献,献水,平,平。,年利,税,税总,额,额,=,年销,售,售收,入,入,-,年总,成,成本,费,费用,（,3,）资,本,本金,利,利润,率,率,用来,描,描述,房,房地,产,产项,目,目资,本,本金,的,的盈,利,利能,力,力，,是,是每,年,年的,平,平均,利,利润,总,总额,与,与资,本,本金,之,之比,。,。,反,反映,项,项目,的,的资,本,本金,的,的盈,利,利能,力,力。,（,4,）投,资,资回,收,收期：以,项,项目,的,的年,租,租金,纯,纯收,入,入来,抵,抵偿,全,全部,投,投资,所,所需,的,的时,间,间，,反,反映,项,项目,的,的财,务,务投,资,资回,收,收能,力,力或,财,财务,清,清偿,能,能力,的,的一,个,个重,要,要评,价,价指,标,标。,（4,）,）借,款,款偿,还,还期,R,p,-,第,t,年可,用,用于,还,还款,的,的利,润,润,D,-,第,t,年可,用,用于,还,还款,的,的折,旧,旧,R,0,-,第,t,年可,用,用于,还,还款,的,的其,他,他收,益,益,R,r,-,第,t,年企,业,业留,利,利,2.,动,动态,分,分析,法,法,（1,）,）净,现,现值,法,法,n:,项目,的,的计,算,算期,i,c,:,基准,收,收益,率,率,NPV,0,时，,项,项目,可,可行.,NPV0,时，,项,项目,不,不可,行,行。,（2,）,）内,部,部收,益,益率,法,法（,IRR,）：,指项,目,目在,建,建设,经,经营,期,期限,内,内净,现,现值,等,等于,零,零时,的,的贴,现,现率,。,。反,映,映项,目,目的,盈,盈利,能,能力,。,。,IRR,时，,项,项目,可,可行,。,。,IRR,时，,项,项目,不,不可,行,行。,用试,算,算法,求,求,IRR,：,（3,）,）投,资,资回,收,收期,法,法：,用全,部,部投,资,资现,金,金流,量,量表,累,累计,净,净现,金,金流,量,量现,值,值求,得,得。,项目,现,现金,流,流量,表,表（,单,单位,：,：万,元,元）,二、,房,房地,产,产开,发,发项,目,目国,民,民经,济,济评,价,价,（一,）,）概