思源-BDA国际企业大道C地块产品定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,BDA国际企业大道63C1地块市场定位报告,本 案 定 位 流 程 图,本案市场定位,本案的前景与展望,市场研究,地块限制条件,市场定位可行性论证,以价值创造市场,以竞争力规避风险,独栋办公价值点,各类需求研究,各类供给研究,11/27/2024,2,第,2,页,目录,一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少,二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公,三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公,四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点,五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析,六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式,七、本案产品,规划设计建议,11/27/2024,3,第,3,页,市场研究大体量独栋办公存在需求，但供给较少,1、3000-6000平米以上办公面积需求充分,2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算,3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少,11/27/2024,4,第,4,页,盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%,面积,600-1000,1000-2000,2000-3000,3000-5000,5000以上,来电来访,161,87,33,40,20,来电来访,47%,26%,10%,11%,6%,来电来访需求主要以中小面积为主 。3000平米以上的需求占到总需求的17%。,11/27/2024,5,第,5,页,市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%,样本数量:81,市区写字楼面积需求分布图,从图表可以看出市区内写字楼需求特征：,2000平米以下需求有一定市场，说明中小企业数量较多,3000平米以上产品虽然不是市场需求主流，但是也占20%的比重,5000平米以上大体量办公也有一定的市场需求,数据来源见后表，北京写字楼大全网站2004年2季度-2005年1季度统计数据,11/27/2024,6,第,6,页,序号,成交客户名称（,2004,年,2,季度,-2005,年,1,季度）,成交物业,成交面积（平米）,1,富士胶片,惠通时代广场,100,2,北京竞越投资顾问有限公司,城建大厦,107.81,3,美国施乐普医疗用品有限公司北京办事处,光大大厦,140,4,台积电（上海）有限公司,量子芯座,200,5,MIRAPOINT,东方广场,200,6,苏州利加电子有限公司北京分公司,大成大厦,200,7,北京太斗时空技术有限公司,东升大厦,300,8,北京创科汇讯综合客户服务技术开发有限公司,金运大厦,400,9,芬欧汇川纸业有限公司,汉威大厦,400,10,北京元太世纪广告有限公司,新华保险大厦,400,11,美国奔峰软件公司,京泰大厦,400,12,北京威奥特信通科技有限公司,成铭大厦,447,13,斯德锐公司,银科大厦,500,14,华创天元实业发展有限责任公司,城建大厦,500,15,当代经理人杂志社,华腾北塘,516.43,16,北京远洋投资集团公司,大康大厦,600,17,北京金诺盟企业形象策划有限公司,富海大厦,600,18,京都薇薇,远大中心,600,19,上海威柯空调,大成大厦,634,20,美国孚莱国际公司,国企大厦,737.04,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,11/27/2024,7,第,7,页,21,旭格幕墙门窗系统（北京）有限公司,南银大厦,815.36,22,妙士乳业,理想国际大厦,900,23,大陆汽车,国航大厦,980,24,卡特比勒,中国人寿大厦,1000,25,长安世杰医疗管理,雨霖大厦,1000,26,中辰国际集团有限公司,尚独国际,1000,27,华高莱斯国际地产顾问有限公司,丰联广场,1000,28,BSI英标管理体系认证（北京）有限公司,新华保险大厦,1000,29,北京石油化工设计院,远大中心A座,1015.18,30,北京国都信业实业集团,科实大厦,1100,31,美国易金卡技术有限公司,金运大厦,1118.38,32,书生数字技术公司,世宁大厦,1200,33,中电奥胜,北科大厦,1200,34,深圳飞通光电股份有限公司（北京分公司）,环球贸易中心,1200,35,东方仁德广告有限公司,万达广场,1300,36,招商证券股份有限公司,首钢国际,1300,37,正华健康保险股份有限公司（分部）,新洲商务大厦,1352.52,38,北京即时俊业软件有限公司,航星科研楼,1460,39,智联招聘网,惠通时代广场,1500,40,金普斯,华丽大厦,1500,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,11/27/2024,8,第,8,页,41,中美大都会保险,东方广场E二座,1500,42,北京广告公司,瑞赛大厦2期,1500,43,宁波杉杉服装有限公司北京分公司,交道口东街6号楼,1528,44,中英人寿,大成大厦,1550,45,IDG亚洲数据公司,大成大厦,1700,46,同仁医疗产业（集团）有限公司,迪阳大厦,1700,47,现代设备有限公司,大成大厦,1744.24,48,环球康业疹疗中心,建外SOHO,1750,49,上海友讯网络集团,建外SOHO,1750,50,千橡科技公司,中国人寿大厦,2000,51,北京中联钢电子商务,雨霖大厦,2000,52,华夏日报,雨霖大厦,2000,53,爱普生（北京）技术服务,城建大厦,2000,54,和勤软件公司,新华保险大厦,2000,55,法国电信,融科资讯中心c座,2500,56,陶然居,腾达大厦,2500,57,德星电子,理想大厦,2500,58,信益陶瓷（中国）有限公司,北四环小楼,2500,59,椰之风装饰设计有限公司,城建大厦,2500,60,北京青年报法制周刊,惠通时代广场,2500,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,11/27/2024,9,第,9,页,61,中油燃料油有限公司,惠通时代,2600,62,中国国际经济技术交流中心,雍和大厦,2600,63,金诚律师,华厦银行,2700,64,中咨律师,国投大厦,2800,65,高特兄弟律师,嘉里中心,2900,66,LGCNS公司,国门大厦二期,3000,67,中英人寿保险公司,东方广场,3000,68,中华网,东方广场,3000,69,正华健康保险,东方广场,3000,70,中保集团,理想国际,3000,71,中国青少年计算机信息网,新闻大厦,3000,72,凯撒国旅,国门大厦,3000,73,正华健康保险股份有限公司,东方广场,3000,74,腾讯公司,银科大厦,3000,75,新世界软件公司,鹏润大厦,3600,76,新华信市场咨询公司,兆维大厦,4000,77,空中网,腾达大厦,4000,78,上海文化广播影视传媒集团,阳光100,4200,79,湘临天下,腾达大厦,7000,80,大富豪,国兴大厦c座,9300,81,普华永道,北京财富中心,19000,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,11/27/2024,10,第,10,页,市场研究,大体,量,量独栋办,公,公存在需,求,求，但供,给,给较少,1、3000-6000平,米,米以上办,公,公面积需,求,求充分,2、3000-6000平,米,米以上办,公,公需求绝,对,对数量估,算,算,3、3000-6000平,米,米以上企,业,业独栋供,给,给较少,12/7/2022,11,第11页,3000-6000平米以,上,上办公需,求,求的,企业绝对,数,数量分析,以朝,阳,阳区为例,数据摘自,：,：朝阳区,统,统计局网,站,站2003年报，,注：1、,以,以上全部,为,为纳入统,计,计年报的,企,企业数量,，,，户均资,本,本为8527.1,万,万元；非,朝,朝阳区实,际,际全部企,业,业数量,2、规模,以,以上企业,指,指全部国,有,有及年产,品,品销售收,入,入500,万,万元以上,的,的非国有,企,企业；,2001-2003年规模,以,以上企业,（,（见注释2）单位,变,变动情况,（,（单位：,户,户）,年份,2001,2002,2003,全区企业合计,11513,13711,13766,规模以上,企业,合计,3417,3805,4009,第一产业,20,16,21,第二产业,1060,1109,1088,第三产业,2337,2680,2900,392家,亿,亿元企业,的,的资产总,量,量占朝阳,区,区企业近43.7% 。,即使除开,亿,亿元企业,后,后企业户,均,均资本,0.85,亿,亿*13766户*（1-44%）/（13766-392）,户,户=4800万,规模企业,中,中亿元以,下,下企业4009-392=3617,，,，,假设户均8000,万,万资本，,则,则非规模,企,企业均资,本,本,（0.48*13374-0.8*3617,）,）/（13374-3617）=3600万,可知纳入,该,该统计年,报,报中的企,业,业资产均,较,较高,基本均达,到,到购买力,条,条件,12/7/2022,12,第12页,3000-6000,平,平,米,米,以,以,上,上,办,办,公,公,需,需,求,求,的,的,企,企,业,业,（,见,见,注,注,释,释,）,）,行,业,业,分,分,布,布,以,朝,朝,阳,阳,区,区,为,为,例,例,朝阳区规模以上企业,4009,其中,高技术产业企业,260,现代制造业企业,254,现代服务业企业,803,其他,2692,从BDA,项,项,目,目,条,条,件,件,和,和B,区,区,销,销,售,售,成,成,交,交,来,来,看,看,，,，,最,最,有,有,可,可,能,能,进,进,入,入BDA,项,项,目,目,的,的,客,客,户,户,分,分,布,布,在,在,高,高,技,技,术,术,产,产,业,业,和,和,现,现,代,代,制,制,造,造,业,业,中,中,。,。,朝,阳,阳,区,区,本,本,案,案,潜,潜,力,力,客,客,户,户,：,：,（,（,购,购,买,买,力,力,符,符,合,合,本,本,案,案,要,要,求,求,，,，,产,产,业,业,性,性,质,质,决,决,定,定,容,容,易,易,受,受BDA,项,项,目,目,吸,吸,引,引,）,）,规,模,模,企,企,业,业260+254=514,家,家,企,企,业,业+,年,年,报,报,范,范,围,围,非,非,规,规,模,模,企,企,业,业,类,类,似,似,企,企,业,业,结,合,合,企,企,业,业,动,动,迁,迁,比,比,例,例,等,等,因,因,素,素,保,保,守,守,估,估,计,计,合,合,计,计,约,约200,家,家,注,释,释1,：,：,规,规,模,模,以,以,上,上,企,企,业,业,指,指,全,全,部,部,国,国,有,有,及,及,年,年,产,产,品,品,销,销,售,售,收,收,入,入500,万,万,元,元,以,以,上,上,的,的,非,非,国,国,有,有,企,企,业,业,，,，,其,其,基,基,本,本,达,达,到,到3000-6000,平,平,米,米,体,体,量,量,的,的,购,购,买,买,力,力,条,条,件,件,。,。,12/7/2022,13,第13页,3000-6000平米以,上,上办公需,求,求,绝对数量,有,有充足保,障,障,1000-3000平米,办公用户,3000-6000平米,办公用户,市场上需,要,要3000-6000,平米办公,面,面积的企,业,业,虽然不占,多,多数比例,，,，,但绝对量,仍,仍然较大,。,。,全市上千,家,家,目标客户,仅朝阳区,成,成为本案,潜,潜力客户,的,的数量就,达,达200,多,多家。,12/7/2022,14,第14页,市场,研,研究,大,大体,量,量独,栋,栋办,公,公存,在,在需,求,求，,但,但供,给,给较,少,少,1、3000-6000平,米,米以,上,上办,公,公面,积,积需,求,求充,分,分,2、3000-6000平,米,米以,上,上办,公,公需,求,求绝,对,对数,量,量估,算,算,3、3000-6000平,米,米以,上,上企,业,业独,栋,栋供,给,给较,少,少,12/7/2022,15,第15页,对潜,在,在竞,争,争项,目,目和,可,可类,比,比项,目,目的,深,深入,分,分析,总部,基,基地,置地,星,星座,华远,首,首府,德胜,尚,尚城,非中,心,心,硅谷,亮,亮城,玉泉,慧,慧谷,凤凰,城,城3,期,期,12/7/2022,16,第16页,总,部,部,基,基,地,地,基,基,本,本,概,概,况,况,及,及,优,优,劣,劣,势,势,分,分,析,析,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,：,：,120,万,万,平,平,方,方,米,米,容,积,积,率,率,：,：,1.59,单,栋,栋,体,体,量,量,：,：,1200,6000,平,平,米,米,标,准,准,层,层,面,面,积,积,：200,500,平,平,米,米,层,高,高,：,：,3.4,米,米,，,，,挑,挑,空,空,部,部,分,分4.2,米,米,销,售,售,情,情,况,况,：,：,一,期,期,销,销,售,售90,，,，,二,二,期,期,销,销,售,售80,，,，,三,三,期,期,今,今,年,年,年,年,底,底,开,开,盘,盘,。,。2000,平,平,米,米,左,左,右,右,的,的,独,独,栋,栋,户,户,型,型,销,销,售,售,情,情,况,况,最,最,好,好,。,。,绿,化,化,比,比,率,率,：,：,占,总,总,面,面,积,积,约,约50%,总,投,投,资,资,额,额,：,：,约45,亿,亿,人,人,民,民,币,币,建,设,设,周,周,期,期,：,：,3,年,年,优,势,势,：,：,占,地,地,面,面,积,积,大,大,，,，,总,总,体,体,体,体,量,量,高,高,，,，,能,能,形,形,成,成,规,规,模,模,开,开,发,发,效,效,应,应,。,。,处,于,于,经,经,济,济,开,开,发,发,区,区,，,，,对,对,企,企,业,业,有,有,吸,吸,引,引,力,力,。,。,劣,势,势,：,：,距,离,离,城,城,区,区,较,较,远,远,，,，,办,办,公,公,交,交,通,通,成,成,本,本,较,较,高,高,丰,台,台,区,区,商,商,务,务,氛,氛,围,围,不,不,强,强,12/7/2022,17,第17页,总,部,部,基,基,地,地,产,产,品,品,结,结,构,构,及,及,比,比,例,例,单体面积,（平米）,1187-1253,1620-1658,1900-1918,2176-2208,2835-2880,3144-3147,3426-3450,5943-5993,层数,6,6,7,8,10,11,12,12,数量,30,41,25,54,18,2,5,12,比例,16,22,13,29,10,1,3,6,12/7/2022,18,第18页,总部基,地,地A型楼,（,（5960平,米,米）,结构：12层,商,商务楼,，,，二楼,座,座组合,电梯：2台/,楼,楼座，,计,计4台,。,。,层高：,首,首层4.2米,，,，标准,层,层高3.4米,，,，顶层,高,高3.3米，,建,建筑高,度,度46.4米,。,。,面积：,单,单体5960,平,平米，,标,标准层,面,面积500平,米,米。,12/7/2022,19,第19页,总部基,地,地B型楼,（,（2860-3445平米,）,）,结构：1012层,商,商务楼,，,，二楼,座,座或三,楼,楼座组,合,合,电梯：2台/,楼,楼座，,计,计4台,或,或6台,层高：,首,首层4.2米,，,，标准,层,层高3.4米,，,，顶层,高,高3.3米，,建,建筑高,度,度39.6米,。,。,单体面,积,积：10层-2860平,米,米；11层-3150平,米,米；12层-3445平,米,米。,12/7/2022,20,第20页,总部基,地,地C型楼,（,（1620-2190平米,）,）,结构：68,层,层商务,楼,楼，二,楼,楼座或,三,三楼座,组,组合,电梯：1台/,楼,楼座，,计,计2台,或,或3台,层高：,首,首层4.2米,，,，标准,层,层高3.4米,，,，顶层,高,高3.3米，,建,建筑高,度,度26,米,米。,单体面,积,积：6,层,层-1620平米,；,；7层-1910,平,平米；8层-2190平,米,米。,12/7/2022,21,第21页,总部基地,D型,楼,楼（1190-1250平,米,米）,结构：6,层,层商务楼,，,，四楼座,组,组合,电梯：1,台,台/楼座,，,，计4台,层高：首,层,层4.2,米,米，标准,层,层高3.4米，顶,层,层高3.3米，建,筑,筑高度26米。,单体面积,：,：1190平米或1250,平,平米。,12/7/2022,22,第22页,总部基地,E型,楼,楼（1625-2210平,米,米）,结构：6,8层商,务,务楼，四,楼,楼座组合,电梯：1,台,台/楼座,，,，计4台,层高：首,层,层4.2,米,米，标准,层,层高3.4米，顶,层,层高3.3米，建,筑,筑高度26米。,单体面积,：,：6层-1625平米；7层-1900,平,平米；8,层,层-2210平,米,米。,12/7/2022,23,第23页,总部基,地,地,配,配套设,施,施,交通,：附近,有,有10,多,多条公,交,交线路,，,，2008年,之,之前地,铁,铁在附,近,近建成,，,，有的,公,公司设,有,有班车,。,。,餐饮,：每个,区,区域都,有,有一个,会,会所，,提,提供餐,饮,饮服务,，,，由于,园,园区内,不,不准生,明,明火，,都,都是外,部,部送餐,服,服务。,会,所,所,：,每,每,个,个,庭,庭,院,院,中,中,心,心,均,均,设,设,置,置,有,有,面,面,积,积,约,约,为,为200-500,平,平,米,米,的,的,会,会,所,所,，,，,满,满,足,足,企,企,业,业,总,总,部,部,的,的,工,工,作,作,用,用,餐,餐,、,、,休,休,息,息,会,会,客,客,需,需,求,求,酒,店,店,：,总,总,部,部,基,基,地,地,入,入,口,口,处,处,将,将,来,来,建,建,成,成,一,一,标,标,志,志,性,性,建,建,筑,筑,五,五,星,星,级,级,酒,酒,店,店,公,寓,寓,：,：,五,星,星,级,级,酒,酒,店,店,后,后,面,面,配,配,有,有,上,上,千,千,套,套,面,面,积,积,约,约30-50,平,平,方,方,米,米,的,的,小,小,公,公,寓,寓,物,业,业,：,：,园,区,区,内,内,部,部,统,统,一,一,物,物,业,业,管,管,理,理,，,，,楼,楼,内,内,由,由,企,企,业,业,自,自,己,己,管,管,理,理,。,。,会,所,所,12/7/2022,24,第24页,总,部,部,基,基,地,地30006000,平,平,米,米,的,的,户,户,型,型,仅,仅,占,占,到,到,总,总,体,体,的,的10,总,部,部,基,基,地,地,各,各,种,种,面,面,积,积,户,户,型,型,构,构,成,成,图,图,总,部,部,基,基,地,地3000-6000,平,平,米,米,独,独,栋,栋,仅,仅,占,占,到,到,总,总,户,户,数,数,的,的10%,12/7/2022,25,第25页,总,部,部,基,基,地,地,产,产,品,品,结,结,构,构,与,与,销,销,售,售,状,状,况,况,统,统,计,计,面积区间,1000-2000平米/套,20003000,3000-6000,6000左右,单体面积（平米）,1187,1253,1620,1658,1900,1918,2176,2208,2835,2880,3144,3147,3426,3450,5943,5993,层数,6,6,7,8,10,11,12,12,套数,96,72,7,12,已销售套数,37,30,4,9,产品供给结构比例,（各面积区间总套数/总套数）,52%,38%,4%,6%,产品消化状况比例,（各面积区间已售套数/各面积区间总套数）,39%,42%,57%,75%,市场需求结构比例,（各面积区间已售套数/总套数）,20%,16%,2%,5%,总,套,套,数,数,：,：187,套,套,已,销,销,售,售,套,套,数,数,：,：80,套,套,总,销,销,售,售,率,率,：,：43%,12/7/2022,26,第26页,总部,基,基地3000-6000平,米,米的,产,产品,市,市场,销,销售,状,状况,相,相对,良,良好,从销,售,售情,况,况统,计,计来,看,看,当考,虑,虑到,各,各种,户,户型,已,已售,和,和未,售,售的,对,对比,关,关系,，,，发,现,现3000-6000,平,平米,及,及6000平,米,米的,产,产品,虽,虽然,数,数量,不,不多,，,，但,是,是销,售,售情,况,况较,好,好。,总部,基,基地,各,各楼,型,型销,售,售图,表,表,39%,42%,57%,75%,12/7/2022,27,第27页,总部,基,基地,客,客户,构,构成,总部,基,基地,对,对客,户,户群,的,的定,位,位是,高,高新,技,技术,企,企业,、,、跨,国,国企,业,业、,国,国资,委,委下,属,属的,中,中字,头,头的,企,企业,（,（他,们,们在,改,改制,的,的过,程,程中,也,也需,要,要企,业,业总,部,部）,、,、外,地,地进,京,京的,高,高新,技,技术,企,企业,等,等;,目前,已,已经,签,签订,了,了80多,家,家企,业,业，,所,所涉,行,行业,包,包括,物,物资,、,、建,材,材、,机,机电,、,、通,讯,讯电,子,子、,医,医疗,等,等高,新,新技,术,术领,域,域。,中,中国,诚,诚通,集,集团,及,及其6家,直,直属,大,大型,集,集团,公,公司,，,，联,通,通的,大,大股,东,东,中,华,华通,信,信系,统,统有,限,限责,任,任公,司,司也,准,准备,将,将总,部,部从CBD迁,过,过来;,12/7/2022,28,第28页,总部基,地,地,主,主力客,户,户,以北京,信,信海丰,园,园生物,医,医药科,技,技发展,有,有限公,司,司等10家企,业,业为主,体,体的生,物,物医药,产,产业；,以北京,贝,贝尔通,信,信设备,制,制造有,限,限公司,等,等7家,企,企业为,主,主的IT产业,；,；,以北京,金,金自天,正,正智能,控,控制股,份,份有限,公,公司等12家,企,企业为,主,主体的,光,光电一,体,体化产,业,业；,典型企,业,业：北,京,京贝尔,、,、北方,华,华为、,燕,燕化高,新,新、北,方,方天鸟,、,、四环,科,科宝、,欧,欧典企,业,业、中,国,国诚通,控,控股公,司,司、中,国,国质量,认,认证中,心,心、中,华,华通信,系,系统公,司,司、中,成,成进出,口,口公司,、,、中国,航,航天时,代,代电子,公,公司、,长,长征火,箭,箭技术,股,股份公,司,司、中,牧,牧实业,股,股份公,司,司、中,国,国汽车,技,技术研,究,究中心,、,、中国,中,中金科,技,技股份,公,公司、,中,中国物,资,资运输,总,总公司,、,、中国,集,集装箱,控,控股集,团,团公司,、,、正泰,电,电器股,份,份公司,、,、长城,汽,汽车股,份,份公司,、,、建龙,钢,钢铁控,股,股公司,、,、特变,电,电工股,份,份公司,等,等；,12/7/2022,29,第29页,置地,星,星座,基,基本,概,概况,及,及优,劣,劣势,分,分析,占地,面,面积,：,：,平,方,方米,项目,建,建筑,面,面积,：,：,平,方,方米,容积,率,率约,：,：,停车,位,位：,个,物业,管,管理,费,费：,元,元,平,平方,米,米,月,月,类,别,别,：,：,住宅,立,立项,的,的写,字,字楼,装修,标,标准,：,：,毛坯,价,格,格,：,：,1800019000元/平,方,方米,入住,时,时间,：,：,2004-12,开,发,发,商,商：,华润,置,置地,（,（北,京,京）,股,股份,有,有限,公,公司,优势,：,：,地处,金,金融,街,街商,圈,圈，,商,商务,环,环境,极,极佳,；,；,交通,直,直达,性,性好,，,，对,企,企业,有,有吸,引,引力,；,；,商住,立,立项,，,，产,权,权期,长,长；,劣势,：,：,总价,较,较高,；,；,容积,率,率高,，,，企,业,业独,栋,栋绿,化,化环,境,境不,能,能,和郊,区,区产,品,品竞,争,争。,12/7/2022,30,第30页,置地星座,产品,结,结构及面,积,积,A座,B座,C座,D座,E座,F座,G座,H座,层数,8,9,9,8,13,12,12,13,顶层近千米为带花园泳池豪宅,办公面积,4000,4500,4500,4000,6500,6000,6000,6500,商业,首层、二层，裙房,一到四层,办公,三层以上,五层以上,总面积,地上面积包括裙房等48000平方米,8个独栋标准层500平米，办公面积合计约42000平米,12/7/2022,31,第31页,置地星座,技术,指,指标,置地星座,平,平面图,单栋办公,体,体量：40006500,平,平米,标准层面,积,积：350600平米,层高：3,米,米,外窗：小,分,分格窗,销售情况,：,：总共8,栋,栋独栋办,公,公楼，目,前,前还有2,栋,栋在售。,12/7/2022,32,第32页,置,地,地,星,星,座,座,客,客,户,户,分,分,析,析,置,地,地,星,星,座,座,的,的,客,客,户,户,群,群,被,被,定,定,位,位,于,于,国,国,字,字,头,头,的,的,企,企,业,业,、,、,外,外,地,地,进,进,京,京,的,的,大,大,型,型,企,企,业,业,、,、,北,北,京,京,本,本,地,地,的,的,大,大,型,型,企,企,业,业,以,以,及,及,外,外,地,地,驻,驻,京,京,办,办,等,等;,作,为,为,只,只,有,有8,栋,栋,小,小,体,体,量,量,企,企,业,业,总,总,部,部,楼,楼,的,的,置,置,地,地,星,星,座,座,项,项,目,目,来,来,说,说,，,，,只,只,需,需,要,要8,个,个,客,客,户,户,，,，,目,目,前,前,栋,栋,已,已,经,经,入,入,住,住,，,，,还,还,有,有2,栋,栋,在,在,售,售,。,。,置,地,地,星,星,座,座,客,客,户,户,为,为,中,铁,铁,物,物,资,资,、,国,家,家,储,储,备,备,局,局,、,中,铝,铝,集,集,团,团,、,棉,花,花,总,总,公,公,司,司,，,以,以,及,及,一,一,个,个,上,海,海,国,国,际,际,公,公,司,司,；,12/7/2022,33,第33页,华远,首府,项,项目,概,概况,及,及优,劣,劣势,分,分析,位置,：,：东,城,城区,安,安定,门,门西,滨,滨河,路,路护,城,城河,北,北岸,五栋3000,10000,平,平米,的,的独,立,立办,公,公楼,。,。,占地,面,面积,：,：10135,平,平米,总建,筑,筑面,积,积：38700平,米,米,5层,，,，7,层,层，8层,的,的楼,体,体,容积,率,率：2.54,绿地,率,率：30%,开发,商,商：,北,北京,华,华远,房,房地,产,产开,发,发公,司,司,优势,：,：,位于,北,北二,环,环，,地,地段,较,较佳,，,，商,务,务环,境,境成,熟,熟；,庭院,式,式独,栋,栋办,公,公群,，,，产,品,品有,一,一定,稀,稀缺,性,性。,劣势,：,：,占地,太,太小,，,，密,度,度高,，,，不,成,成规,模,模；,城市,交,交通,拥,拥堵,，,，通,达,达性,差,差；,整体,成,成本,很,很高,；,；,12/7/2022,34,第34页,华远,首,首府,产,产品,结,结构,及,及比,例,例,单体面积,30006000平米,10000平米以上,数量,4,1,比例,80,20,12/7/2022,35,第35页,华远,首府景,观,观,A座与,其,其它四,座,座分离,，,，A座,设,设有空,中,中花园,B，C,，,，D，E共享20米,高,高的玻,璃,璃中庭,中庭配,备,备9部,通,通透的,观,观光电,梯,梯，通,过,过电梯,可,可充分,欣,欣赏中,庭,庭。,12/7/2022,36,第36页,华远,首府-内部空,间,间,首层层高4.2米,，,，其它层,层,层高3.6米,A，B，C，D座,单,单层面积,约,约625,平,平米,E座单层,面,面积约1200平,米,米,A座标准,层,层设置,12/7/2022,37,第37页,华远,首府-内部空,间,间,B，C，D座标准,层,层的内部,结,结构基本,类,类似,E座标准,层,层设置,D座标准,层,层设置,12/7/2022,38,第38页,德胜尚城,项目,概,概况及优,劣,劣势分析,位置：德,胜,胜门西北200米,七栋3600-9300平,米,米独栋办,公,公楼,占地面积,：,： 22048平,米,米,建筑面积,：,： 71662,平,平米,地下两层,，,，地上5,层,层,车位：498个（108辆/万M2,）,）,容积率：2.08,绿化率：24.5,价格：16000,元,元/平米,开发商：,北,北京金融,街,街房地产,开,开发公司,优势：,位于北二,环,环德胜门,，,，地段较,佳,佳，配套,好,好；,属于中关,村,村德胜,门,门科技园,项,项目，整,体,体推,广有比较,好,好的市场,基,基础；,庭院式独,栋,栋办公群,，,，产品有,一,一定稀缺,性,性。,劣势：,占地太小,，,，密度高,，,，独栋感,觉,觉不易表,现,现；,城市交通,拥,拥堵，通,达,达性差；,整体成本,很,很高；,12/7/2022,39,第39页,德胜尚城,产品,结,结构及比,例,例,单体面积,3000平米,5000平米,6000平米,7000平米,8000平米,9000平米,数量,1,2,1,1,1,1,比例,14,28%,14,14,14,14,销售情况,已售,待售,已售,待售,待售,已售,12/7/2022,40,第40页,德胜尚城,项目,特,特色,1、庭院,式,式独栋办,公,公群,本项目由,七,七栋独立,的,的五层写,字,字楼组成,。,。七栋,写,写字楼均,拥,拥有自己,的,的私属庭,院,院，地上,五,五层均为,大,大空间办,公,公围绕庭,院,院布局，,通,通过斜街,、,、广场、,胡,胡同、庭,院,院等室外,公,公共空间,，,，使建筑,群,群拥有具,备,备自己特,征,征的小环,境,境。,2、特色,屋,屋顶观景,每栋建筑,屋,屋顶露台,设,设计了一,到,到两个观,景,景办公室,，,，可满足,接,接待、会,议,议、休息,多,多重需求,。,。,3、休闲,商,商业配套,在古树和,城,城市广场,之,之间是一,处,处新建仿,古,古四合院,，,，其功能,为,为茶室或,会,会所，供,写,写字楼员,工,工及客户,休,休憩交流,之,之用；斜,街,街内部得,首,首层在布,置,置了部分,咖,咖啡厅、,商,商业及展,示,示用房,12/7/2022,41,第41页,非中心-,中,中弘国际,商,商务花园,位置：朝,阳,阳区定福,庄,庄常营乡,（,（五环外,）,）,一期为纯,写,写字楼，,选,选用三个,矩,矩形商务,办,办公楼和,一,一个圆形,辅,辅助建筑,作,作为基本,构,构成形态,，,，面积在4003000,平,平米不等,，,，并可灵,活,活分割。,总建筑规,模,模：45,万,万平米,一期占地,面,面积：107227平米,一期建筑,面,面积：138858平米,其中地上100463平米,，,，地下38395,平,平米，,包括办公114562平米,，,，会所23000,平,平米,容积率：0.9,建筑密度,：,：0.22,绿化率：30.8%,车位：地,上,上202,个,个，地下1098,个,个,封顶时间,：,：2005年9月,价格：1000美,金,金左右/,平,平米,开发商：,北,北京中弘,投,投资公司,优势：,地块规模,较,较大，能,进,进行综合,项,项目开发,；,；,交通直达,性,性好，且,位,位于朝阳,区,区，对企,业,业有,吸引力；,低密度，,建,建筑上能,充,充分实现,商,商务花园,定,定位,劣势：,距离CBD较远，,办,办公交通,成,成本较高,；,；,小区域几,乎,乎没有商,务,务氛围，,周,周边环境,较,较落后,12/7/2022,42,第42页,硅,谷,谷,亮,亮,城,城,项,项,目,目,概,概,况,况,及,及,优,优,劣,劣,势,势,分,分,析,析,位,置,置:,海,海,淀,淀,区,区,上,上,地,地,入,入,口,口,处,处,15,栋,栋2000-20000,平,平,米,米,企,企,业,业,独,独,栋,栋,总,占,占,地,地,面,面,积,积,：,：272605,平,平,米,米,规,划,划,建,建,设,设,用,用,地,地,面,面,积,积,：,：101479,平,米,米,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,：,：272605,平,米,米,地,上,上,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,：,：192811,平,米,米,（,（,商,业,业,：,：50000,平,米,米,，,，,办,公,公,：,：142811,平,米,米,）,）,建,筑,筑,密,密,度,度,：,：35%,容,积,积,率,率,：,：1.90,绿,化,化,率,率,：,：30%,总,停,停,车,车,数,数,量,量,：,：1643,辆,辆,（,（,地,地,上,上490,；,；,地,地,下,下1153,）,）,开,发,发,商,商,：,：,北,北,京,京,万,万,景,景,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,公,公,司,司,优,势,势,：,：,位,于,于,上,上,地,地,产,产,业,业,园,园,区,区,入,入,口,口,，,，,交,交,通,通,通,通,达,达,性,性,好,好;,处,于,于,中,中,关,关,村,村,高,高,科,科,技,技,园,园,区,区,辐,辐,射,射,地,地,带,带,，,，,享,享,受,受,中,中,关,村,村,优,优,惠,惠,政,政,策,策,；,；,规模,较,较大,，,，可,以,以实,现,现综,合,合开,发,发；,劣势,：,：,开发,商,商实,力,力不,强,强（,四,四季,青,青乡,玉,玉泉,大,大队,农,农工,商公,司,司,）,）,项目,知,知名,度,度不,足,足；,12/7/2022,43,第43页,硅谷,亮,亮城,产,产品,结,结构,及,及比,例,例,面积区间,3000平米以下,40008000平米,10000平米以上,数量,1,11,3,比例,7,73,20,12/7/2022,44,第44页,硅谷,亮,亮城,项,项目,特,特色,该项,目,目采,用,用多,栋,栋独,立,立的,建,建筑,形,形式,，,，,现,现阶,段,段可,接,接受,企,企业,客,客户,自,自由,定,定制,，,，按,使,使用,要,要求,灵,灵活,调,调整,施,施工,方,方案,，,，写,字,字楼,共,共15栋,，,，每,栋,栋2000多,至,至2,万,万平,米,米，,并,并可,通,通过,公,公共,空,空间,（,（大,堂,堂、,连,连廊,等,等）,实,实现,有,有机,连,连结,，,，提,供,供多,种,种不,同,同面,积,积组,合,合。,除“,三,三减,三,三免,”,”政,策,策外,，,，如,果,果企,业,业购,置,置其,办,办公,楼,楼作,为,为办,公,公总,部,部进,驻,驻，,还,还将,给,给予,更,更优,惠,惠的,政,政策,。,。,12/7/2022,45,第45页,玉泉,慧,慧谷,项,项目,概,概况,及,及优,劣,劣势,分,分析,项目,规,规模,：,：33单,体,体办,公,公楼,（,（目,前,前开,发,发）,占地,面,面积,：,：140968,平,平方,米,米,总建,筑,筑面,积,积：94505,平,平方,米,米（,地,地上82844,平,平米,，,，,地,地下11661平,米,米）,停车,场,场面,积,积：5205,平,平米,建筑,高,高度,：,：7,9,米,米（,地,地下1层,，,，地,上,上2,3,层,层）,建筑,密,密度,：,：23.5%，,绿,绿化,率,率：46%,容积,率,率：0.588,位置,：,：西,四,四环,、,、五,环,环之,间,间，,闵,闵庄,路,路旁,开发,商,商：,玉,玉泉,农,农工,商,商公,司,司,入住,企,企业,：,：以,国,国内,外,外高,新,新技,术,术企,业,业和,跨,跨国,公,公司,入,入驻,商,商务,办,办公,、,、发,展,展产,业,业和,设,设立,研,研发,中,中心,、,、采,购,购中,心,心、,结,结算,中,中心,为,为主,优势,：,：,位于,四,四环,、,、五,环,环之,间,间，,紧,紧邻,闵,闵庄,路,路，,交,交通,便利;,处于,中,中关,村,村高,科,科技,园,园区,辐,辐射,地,地带,；,；,海淀,区,区生,态,态办,公,公区,（,（EOD,）,）概,念,念，,容,容积,率,率,低，,绿,绿化,较,较好,，,，生,态,态化,办,办公,；,；,劣势,：,：,开发,商,商实,力,力不,强,强；,项目,知,知名,度,度不,足,足；,12/7/2022,46,第46页,玉泉,慧,慧谷,产,产品,结,结构,及,及比,例,例,单体面积,1715平米,3315平米,3476平米,数量,12,11,10,比例,37,33,30,未出租数量,9,1,1,12/7/2022,47,第47页,玉泉慧,谷,谷,规,规划布,局,局特色,科技园,区,区,商务园,区,区,文化园,区,区,产业园,区,区,办公楼10栋,业务楼15栋,研发实,验,验楼11栋,国际高,科,科技展,览,览中心1栋,配套生,活,活辅助,设,设施,15栋,商,商务办,公,公楼,下沉式,绿,绿意广,场,场,健身设,施,施,各种形,式,式的会,所,所,系列生,活,活建筑,车间及,配,配楼1,栋,栋,办公楼2栋,业务楼6栋,研发实,验,验楼7,栋,栋,绿树围,合,合的怡,然,然磁场,和,和音乐,广,广场的2个主,题,题建筑,。,。,玉泉慧,谷,谷园的,规,规划设,计,计概念,以,以科技,园,园区南,部,部为研,发,发实验,区,区，北,部,部为业,务,务办公,区,区，以,中,中部半,圆,圆形主,题,题绿地,广,广场为,主,主形成,中,中心，,展,展览中,心,心、健,身,身场等,生,生活配,套,套设施,，,，建筑,物,物呈南,北,北方向,布,布置。,12/7/2022,48,第48页,凤凰城三,期,期,华润在置,地,地星座取,得,得成功的,基,基础上，,计,计划将凤,凰,凰城三期26万平,方,方米定位,于,于企业总,部,部写字楼,，,，由11,栋,栋单体面,积,积在5000-18000,平,平方米的,楼,楼组成，,并,并且在符,合,合项目总,体,体规划的,前,前提下可,以,以按照客,户,户需求“,定,定制”。,2007,年,年6月计,划,划落成，,现,现在还没,有,有太多相,关,关信息,。,。,12/7/2022,49,第49页,竞争项目,产,产品结构,及,及比例统,计,计,面积区间,3000平米以下,30006000平米,600010000平米,10000平米以上,总部基地,168,19,N/A,N/A,置地星座,N/A,6,2,N/A,华远首府,N/A,4,N/A,1,德胜尚城,N/A,4,3,N/A,硅谷亮城,1,5,6,3,玉泉慧谷,12,21,N/A,N/A,合计,181,59,11,4,比例,71,23,4,2%,12/7/2022,50,第50页,潜,在,在,竞,竞,争,争,项,项,目,目,和,和,可,可,类,类,比,比,项,项,目,目,供,供,应,应,小,小,结,结,据,以,以,上,上,项,项,目,目,合,合,计,计,，,，,在,在,未,未,来,来2-3,年,年,内,内,入,入,市,市,独,独,栋,栋,产,产,品,品,总,总,量,量,达,达,到,到200,万,万,平,平,方,方,米,米,。,。,3000,以,以,上,上,的,的,产,产,品,品,总,总,栋,栋,数,数,并,并,不,不,多,多,，,，,仅,仅,占,占,总,总,供,供,给,给,量,量,的,的29%,，,，,竞,争,争,项,项,目,目,产,产,品,品,面,面,积,积,构,构,成,成,比,比,例,例,12/7/2022,51,第51页,3000,平,平,米,米,以,以,上,上,独,独,栋,栋,产,产,品,品,市,市,场,场,销,销,售,售,情,情,况,况,小,小,结,结,企业独栋办公,市场销售案例分析,3000-4000平米,总部基地7栋（已售4栋）,华远首府1栋（已售1栋）,4000-6000平米,总部基地12栋（已售9栋）,置地星座8栋4500-6500（已售6栋）,6000-10000平米,华远首府4栋（已售1栋）,12/7/2022,52,第52页,3000,平,平米以上,独,独栋产品,客,客户情况,小,小结,大型企业,，,，特别是,国,国字头企,业,业,大型企业,部,部门或下,属,属公司,项目名称,单体面积,（平米）,30006000平米独栋数量,价格,（元/平米）,客户情况,总部基地,6000,12,7500,中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司等,置地星座,40006500,8,18000,国字头企业，如中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司,12/7/2022,53,第53页,3000-6000平米以,上,上独栋办,公,公存在需,求,求，但供,给,给较少,市场研究,小结,12/7/2022,54,第54页,目录,一、市,场,场研究,3000-6000平,米,米以上,独,独栋办,公,公存在,需,需求，,但,但供给,较,较少,二、本,案,案定位,价,价值点,与,与地块,限,限制条,件,件,在,在限制,条,条件下,确,确保独,栋,栋办公,三、本,案,案市场,定,定位,3000-6000平米,及,及以上,独,独栋办,公,公,四、以,价,价值创,造,造市场,本,案,案针对,各,各类客,群,群需求,的,的价值,点,点,五、以,竞,竞争力,规,规避风,险,险,本,本案的,抗,抗风险,力,力与盈,利,利能力,分,分析,六、本,案,案的前,景,景与展,望,望,以,以突破,性,性产品,升,升级实,现,现A+B模式,七、本,案,案产品,规划设,计,计建议,12/7/2022,55,第55页,价值提升,本案的价,值,值提升关,键,键点,独,独栋办公,独栋,办公,集约式,厂房,产品价值,集约式,办公,3000元/平,米,米,4800,元,元/平米,5800,元,元/平米,B地块,独立,办公,产品价值,集约式,办公,5000,元,元/平米,6000,元,元/平米,A地块,价值提升,独栋,办公,5800,元,元/平米,12/7/2022,56,第56页,独栋办公,是,是本案产,品,品定位的,原,原则和基,本,本出发点,12/7/2022,57,第57页,在现,有,有2.0,以,以上,容,容积,率,率和35,米,米限,低,低条,件,件下,3-4层,1500-3000平,米,米,0.8,6-10,层,层,3000-6000平,米,米,1.,5,3-4层,1500-3000平,米,米,1.5,3-4层,1500-3000平,米,米,容积,率,率及,限,限低,条,条件,难以,满,满足,独栋,办,办公,难,难以,满,满足,较好,满,满足,限制,条,条件,及,及独,栋,栋办,公,公,12/7/2022,58,第58页,如,何,何,进,进,一,一,步,步,满,满,足,足2.0,以,以,上,上,容,容,积,积,率,率,的,的,条,条,件,件,？,？,适,适,当,当,拆,拆,分,分,容,容,积,积,率,率,4.0,6-8,层,层,3500-4000,平,平,米,米,8-10,层,层,5000-6000,平,平,米,米,10-12,层,层,8000-9000,平,平,米,米,1.5,2.5,10-12,栋,栋,6-8,栋,栋,2,栋,栋,+,+,综,合,合,容,容,积,积,率,率,达到2.0以,上,上,15层,以,以上,10000-12000平,米,米,5.0,+,1栋,12/7/2022,59,第59页,目录,一、市,场,场研究,3000-6000平,米,米以上,独,独栋办,公,公存在,需,需求，,但,但供给,较,较少,二、本,案,案定位,价,价值点,与,与地块,限,限制条,件,件,在,在限制,条,条件下,确,确保独,栋,栋办公,三、本,案,案市场,定,定位,3000-6000平米,及,及以上,独,独栋办,公,公,四、以,价,价值创,造,造市场,本,案,案针对,各,各类客,群,群需求,的,的价值,点,点,五、以,竞,竞争力,规,规避风,险,险,本,本案的,抗,抗风险,力,力与盈,利,利能力,分,分析,六、本,案,案的前,景,景与展,望,望,以,以突破,性,性产品,升,升级实,现,现A+B模式,七、本,案,案产品,规划设,计,计建议,12/7/2022,60,第60页,本案,产,产品,组,组合,化,化定,位,位,3000-6000,平,平米,及,及以,上,上独,栋,栋办,公,公,产品,建筑面积,（m,2,),数量,(栋）,01,（30006000,m,2,）,01-1,35004000,1012,01-2,50006000,6-8,02,（6000,m,2,以上 ）,02-1,80009000,2,02-2,10000-12000,1,12/7/2022,61,第61页,本案,产,产品,组,组合,化,化定,位,位,3000-6000,平,平米,及,及以,上,上独,栋,栋办,公,公,6-8层,3500-4000平,米,米,8-10,层,层,5000-6000平,米,米,10-15层,8000-9000,平,平米,1.5,2.5,4.0,+,+,保证可,有,有效拆,分,分,为产品01-1,产品01-1,产品01-2,产品02-1,10-12栋,6-8,栋,栋,2栋,10-15层,10000-12000平,米,米,5.0,产品02-2,1栋,保证可,有,有效拆,分,分,为产品01,12/7/2022,62,第62页,本案客,群,群定位,产品01-1：,3500-4000平米独栋,需求量在3000-6000平米的中型企业客户,市区集约写字楼15003000平米的中型企业客户,产品01-2：,5000-6000平米独栋,产品02-1：,8000-9000平米独栋,大中型企业的企业总部,产品02-2：,10000-12000平米独栋,大型企业、跨国企业区域总部,客群1,：,：,客群2,：,：,客群3,：,：,客群4,：,：,12/7/2022,63,第63页,目,录,录,一、,市,市场,研,研究,3000-600