商业地产项目可行性报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,旺座中心项目可行性研究报告,2009,年,02,月,19,日,首都机场地产集团有限公司,目录,第一章 项目概况,第二章 商业市场分析,第三章 项目商业租金定位,第四章 公寓市场分析及定位,第五章 项目经营模式,第六章 财务分析,第七章 总结,第一章 项目概况,第一章 项目概况,第二章 商业市场分析,第三章 项目商业租金定位,第四章 公寓市场分析及定位,第五章 项目,经营模式,第六章 财务分析,第七章 总结,第一章 项目概况,（一）项目概况,旺座商务中心（原,“,天亚花园,”,）由北京天亚物业开发有限公司（简称,“,天亚物业,”,）开发。占地面积,9951.2,平米，建筑面积,10,余万平米，地下,4,层，地上,30,层。项目主体为包豪斯式建筑风格，是一座具有现代风范的双翼式联体塔楼建筑。,（二）位置,旺座中心位于朝阳区关东店南街,2,号，地处,CBD,中央商务区中心地带，东临东三环路，西侧为关东店南街，南靠嘉里中心。周边有国贸、京广、嘉里中心等众多顶级写字楼。,第一章 项目概况,（三）项目基础数据,项目占地面积,9951.2,平米，总建筑面积,99590.29,平米，另有人防,8104.10,平米（位于地下四层），地上,31,层，建筑总高度为,97.8,米，各楼层数据如下：,项目基础数据简表,楼层,物业类型,建筑面积,（平米）,备注,F23-F31,公寓,17157.92,总共,414,套,我方拥有,68,套，实际接收,33,套。,F21-F22,商务会所,2527.84,F5-F20,公寓,43071.36,F4,设备转换层,2732.68,F-1-F3,商业,16201.89,地下一层包括部分设备电器机房,F-3-F-2,地下车库,16178.60,车库数,500,余个,西北配楼,1720,小计,99590.29,公司,07,年竞拍获得旺座,54990,平方米资产：,F22,会所、,F-3-F4,、地下车库以及,68,套公寓（,10930.1,平米）,F-4,6,级人防,8104.10,第一章 项目概况,（四）公寓交接情况,公寓情况一览表（已收）,公寓情况一览表（未收）,楼层,房间号,原业主名称,房屋面积,楼层,房间号,原业主名称,房屋面积,F5,507515,赵松坡,天亚,369.8,F6,609-610,天亚,374.8,F6,617,天亚,256.4,F7,707,张聚永,254,F7,711716,天亚,442.1,F9,916,张淑平,256.4,F11,1107,天亚,254,F10,1007,天亚,254,F17,1715,天亚,115.8,F11,11101111,天亚,天亚,371.4,F18,180718081811,天亚,555.5,F12,1210,天亚,185.7,F22,2208,天亚,115.8,F15,1516,张元宾,256.4,F23,2308,天亚,231.6,F16,1607,天亚,254,F26,2615,三岛由季子,116.54,F19,1920,王殿权,157.73,F27,2708,天亚,JUAN ANTONIO SILVESTRE,231.6,F28,2805,贺海洋,117.38,F28,2808,天亚,115.8,F30,30013007,天亚,天亚,416.05,F29,2915,李瑞,JUAN ANTONIO SILVESTRE,226.7,F31,31153117,311831193121,天亚,（林光荣,/,丁金美）,天亚,王琳琪,天亚,757.2,F30,30033005,30083015,30163021,天亚,朱雷,天亚,天亚,天亚,(,丽池,),天亚,(,丽池,),873.74,F32,32013202320332053207320832153218-3221,3201,（贾宝来）、,3207,（宋珂）、其余都是天亚,1569.96,F31,31033108,天亚,226.7,F33,33033315,33163319,33203321,天亚,908,F33,33013302330533083318,全部为天亚,665,合计,33,套房,5,040.08,合计,35,套房,5890.02,商业租赁情况（有租赁合同）,位置,名称,建筑面积,使用面积,租期,月租金,单位租金,物业费,停车费,免租期,状态,保证金,付款方式,B2,、,3-,北半部,安吉利达,停车场,（含地上）,10,年,100000,正常,年付,B1-,南,英皇俱乐部,2589.11,1742.47,10,年,454471,8.694,24.84,4,个月,正常,1363413,B1-001,电话机房,10,10,10,年,1500,5,现状不明,年付,B1-001,巴西烤肉,1221.27,818.25,10,年,230354,9.384,含,4,个月,空置,691061,季度支付,F1-4,（,w,）,谭府官家菜,2384.52,2384.52,15,年,715356,10,20.7,662,6,个月,正常,715356,季度支付,751124,10.5,20.7,662,786892,11,20.7,662,1F-1,工行,378.35,378.35,5,年,172300,15.18,2,个月,正常,516901.77,年付,1F-3,咖啡厅,224.33,151,5,年,68765,15.18,24.84,2,个月,现状不明,206296,季度支付,1F-,东,机票,75.7,51,4,年,38008,8.28,24.84,2,个月,现状不明,38005,季度支付,1F-2,、,2F-7,德国牛排,809.24,545.26,5,年,150000,9.17,24.84,3,个月,空置,300000,两次支付五年租金,2F-2,韩日料理,180.69,121.75,5,年,38307,10.488,24.84,2,个月,空置,114922,季度支付,3F-2,美容美发,180.69,121.75,5,年,33267,9.108,24.84,3,个月,空置,66534,两个月支付,合计,8054.9,6325.35,20,02,327,第一章 项目概况,（五）商业基本情况,注：,1,、物业费按照,3,美元,/2.5,美元*汇率,8.28,所获得；,2,、谭府官家菜每五年改变一次租金收取方式，所以有三种。,第一章 项目概况,（五）商业基本情况,商业租赁情况（无租赁合同）,序号,位置,名称,经营状态,合同情况,备注,1,B1,西北,万象泰,-,泰国风味餐厅,正常,未见合同,2,B2,西北,旺座小吃城,正常,未见合同,3,1F,西南,丽池会所,正常,未见合同,1F,东南,云竹时尚滇菜馆,正常,未见合同,2F,西北,慕冰丝美容美发,正常,未见合同,同,3F-2,2F,长城国际游艇俱乐部,正常,未见合同,3F,全部,福鹿明肴会,正常,未见合同,4F,西南,丽池会所,正常,未见合同,4F,西北,福记明肴会办公室,正常,未见合同,4F,网通机房及办公室,正常,未见合同,22,层全部,丽池会所,正常,未见合同,B2,北,丽池会所洗衣房,正常,未见合同,简易房,B2,北,安吉利停车场办公室,正常,未见合同,简易房,B2,北,宿舍,未见合同,简易房,B3,东南,雅奥仓储服务有限公司,正常,未见合同,B3,西南,仓储公司,正常,未见合同,B3,北,宿舍,未见合同,B4,全部,陆图斯物流有限责任公司,未见合同,分成隔断做库房使用,第二章 商业市场分析,一、区域商业市场概况,二、个案分析,三、旺座中心商业产品定位,四、旺座中心商业定位方案分析,第一章 项目概况,第二章 商业市场分析,第三章 项目商业租金定位,第四章 公寓市场分析及定位,第五章 项目,经营模式,第六章 财务分析,第七章 总结,一、区域商业市场概况,（一）,CBD,商业功能布局,CBD,西北商业区：,万通、新城国际、尚都、,世贸天阶等,CBD,商业带：,国贸、嘉里中心、京广及北京国际中心,CBD,华贸商圈：,华贸、万达、金地及蓝堡,CBD,商业核心带：,国贸、银泰、建外,SOHO,及,LG,大厦等,项目所在,一、区域,商,商业市场,概,概况,CBD,各商业区域特征简表,区域,代表项目,特征,消费群体构成,核心区,国贸、银泰,以国贸为核心，建立起的国际顶级高档次（兼顾中高档次）的商业,商品具有独特性，消费人群主要是,CBD,内的商务人士、高级公寓居民、涉外人群、商务旅行人群等,商业带,嘉里中心、财富中心,CBD,另一商业集中地，与地下公共空间融为一体，串联各个商业,“,孤岛,“,写字楼内的工作人员、公寓内的居民、酒店内的商务人群、乘坐地铁的购物观光者,华贸区,华贸、万达广场及蓝堡,CBD,内大体量的商业开发项目集中地，庞大量体能够将辐射范围扩至最大,家庭形态消费为主，涵盖商务人士及周边普通居住人群。由于华贸为北京第一家主题购物中心、硬体现代化、概念新颖、可带给消费者新鲜感受。因此较易聚集人潮、商圈范围大,西北区,世贸天阶、都,SOHO,、万通、新城国际,为,CBD,内复合用地区域，高档次公寓的开发占较大比重,综合性服务，满足商务人群和居住人群的双重需求,分析：,1.,本项目属,于,于,CBD,商业带与,西,西北商业,区,区的交汇,地,地段，具,备,备商旅购,物,物人群、,高,高端公寓,居,居民及其,他,他居住人,群,群的多重,消,消费群体,特,特征；,2.,本项目周,边,边商业区,域,域可满足,人,人群全方,位,位的购物,、,、休闲及,娱,娱乐需求,，,，不存在,明,明显的业,态,态需求的,空,空白点。,因,因此，商,业,业的定位,须,须从消费,群,群体的需,求,求深度进,行,行挖掘。,3,5,6,8,11,2,1,13,15,17,18,4,10,16,尚都国际,SOHO,尚都,世贸天阶,光华国际,嘉里中心,SOHO,现代城,北京万达,金地中心,阳光,100,朝外,SOHO,万通中心,北京财富中心,世界城,7,光华路,SOHO,9,新城国际,12,世贸国际公寓,14,蓝堡公寓,东方梅地亚,（二）项,目,目周边主,要,要商业概,况,况,一、区域,商,商业市场,概,概况,本项目属,于,于公寓底,商,商类商业,物,物业。为,此,此，从物,业,业位置和,类,类型两方,面,面出发，,选,选取以上,物,物业，对,其商业业,态,态构成、,租,租金等进,行,行针对性,研,研究，以,期,期寻找项,目,目的准确,定,定位方向,。,。,一、区域,商,商业市场,概,概况,CBD,主要商业项目情况简表,编号,物业名称,商业构成,租金水平（元,/,天）,楼层价差,交房标准,层高（米）,1,嘉里商场,超市,+,餐饮,+,美容美体,+,专卖店,+,专业店,1F,：,10-16,，,B1:8-11,26%,递减,毛坯,1F,：,4,；,2F:3.5,2,财富中心底商,超市,+,餐饮,+,美容美体,+,专卖店,+,专业店,1F,：,14-16,，,2F:10-13,23%,递减,毛坯,1F,：,5,；,2F:3,3,尚都国际中心,餐饮、专卖店,1F,：,7-11,，,2F,：,3.5-4.5,，,3-5F,：,3-3.5,40%,递减,公共部分石材、精装,2F-4F,：,3.6,，,5F,：,5,4,soho,尚都,休闲、餐饮、娱乐为一体,B1:4.5(,不具备餐饮条件,),1F:8-12,，,2F,：,4.5-5.5,，,3,、,4F,：,4-5,36%,递减,毛坯,4.2,5,世界城,休闲、餐饮、娱乐为一体,B1:8,1F:12-15,，,2F,：,6-8,41%,递减,毛坯,5.6,6,世贸天阶,休闲、餐饮、娱乐为一体,1F:33,2F:26,21%,递减,毛坯,首层,6,7,光华路,soho,餐饮、休闲娱乐,B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:4,36%,递减,毛坯,4.8,8,远洋光华国际,以餐饮、零售、展厅、体验、服务、休闲娱乐类为意向商户，目前完成近,50%,的招租,B1:10-14,1F:25-30,，,1,托,2,：,15-20,（使用面积）,28%,递减,毛坯,B1:6.5,1F:6,，,2F,：,5,9,新城国际,专卖店、咖啡、,SPA,1F,：均价,12(,不分业态,),亚历山大会所,11001,托,2,可做餐饮商铺,9,元；底商销售均价,40000,元,/,无,毛坯,一、区域,商,商业市场,概,概况,CBD,主要商业项目情况简表（续）,编号,物业名称,商业构成,租金水平（元,/,天）,楼层价差,交房标准,层高（米）,10,朝外,SOHO,休闲娱乐,+,餐饮,B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8,3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-8,31%,递减,毛坯,首层,4.8,，,2-6,层,4.2,，,7,层,6,11,万通大厦,餐饮、专卖店,B1:8-9,1F:10-11,2F,：,10,（含物业费）,23%,递减,毛坯,5.6,13,阳光,100,超市,+,配套商业,B1:4.6;1F:9-13,72%,递减,毛坯,B1,：,3.8,；,1F;4.8,14,蓝堡公寓,配套商业,1F,：,12-15,；,2F,：,5.5-11,24%,递减,毛坯,1F:5;2F:3.8,15,金地公寓,休闲娱乐,+,餐饮,11-13,无,毛坯,4.8,16,东方梅地亚,配套商业,1F,：,10-12,；,2F,：,6-8,22%,递减,毛坯,1F,：,5,；,2F,：,3.5,17,万达广场,底商,+,配套,8.8-15,无,毛坯,4.2,18,SOHO,现代城,底商,+,配套,10-14,20%,递减,毛坯,4.2,13,阳光,100,超市,+,配套商业,B1:4.6;1F:9-13,72%,递减,毛坯,B1,：,3.8,；,1F;4.8,一、区域,商,商业市场,概,概况,（三）,CBD,区域商业,特,特点,分析：,业态构成,：,：,现有商业,以,以零售类,商,商业及商,务,务配套为,主,主；未来,商,商业将更,多,多体现出,商,商品零售,和,和餐饮、,休,休闲、娱,乐,乐类商业,并,并存的综,合,合性商业,业,业态特性,。,。,商业档次,：,：,商业物业,供,供给档次,以,以中档偏,高,高以上为,主,主。,商业走势,：,：,随着大量,商,商业物业,的,的落成，,区,区域的商,业,业氛围将,获,获得明显,的,的整合、,提,提升，区,域,域的竞争,优,优势和吸,引,引力明显,增,增强,。,一、区域,商,商业市场,概,概况,（四）小,结,结,1.,区域位置,：,：本项目,非,非,CBD,传统商业,区,区域，项,目,目整体档,次,次较国贸,、,、华贸等,一,一线品牌,聚,聚集地较,低,低，区域,商,商业主要,是,是配套型,商,商业，档,次,次以中高,端,端为主。,2.,经营业态,：,：,CBD,区域整体,业,业态业种,的,的复合程,度,度较高，,没,没有明显,的,的商业业,态,态的市场,空,空白。,因此，细,分,分业态介,入,入将是项,目,目的出路,所,所在。,例如：嘉,里,里商场提,供,供的订制,服,服务很好,的,的契合了,这,这种市场,需,需求，最,国,国际化的,高,高级订制,店,店,DAVE,S Custom Tailoring/Dave trailer,洋服。,3.,商业群体：,区,区域囊括了,写,写字楼、酒,店,店及高级公,寓,寓、商旅等,各,各类业态，,区,区别于国贸,区,区域的写字,楼,楼酒店为主,、,、华茂的家,庭,庭消费型为,主,主的人群特,征,征，为商业,从,从业态方面,进,进行细分，,提,提供纵深的,商,商业服务提,供,供了良好的,条,条件。,4.,区域,目,目前,已,已经,形,形成,一,一定,的,的时,尚,尚消,费,费的,氛,氛围,，,，但,区,区别,于,于世,贸,贸天,阶,阶、,尚,尚都,等,等传,统,统高,档,档消,费,费。,第二,章,章,区,区,域,域商,业,业市,场,场分,析,析,一、,区,区域,商,商业,市,市场,概,概况,二、,个,个案,分,分析,三、,旺,旺座,中,中心,商,商业,产,产品,定,定位,四、,旺,旺座,中,中心,商,商业,定,定位,方,方案,分,分析,第一,章,章,项,项,目,目概,况,况,第二,章,章,商,商,业,业市,场,场分,析,析,第三,章,章,项,项,目,目商,业,业租,金,金定,位,位,第四,章,章,公,公,寓,寓市,场,场分,析,析及,定,定位,第五,章,章,项,项,目,目,经营,模,模式,第六,章,章,财,财,务,务分,析,析,第七,章,章,总,总,结,结,二、,个,个案,分,分析,万达,广,广场,1,2,财富,中,中心,3,世贸,天,天阶,4,嘉里,商,商场,个案分析比较,项目,万达广场,嘉里商场,财富中心,世贸天阶,项目简介,聚集涉外连锁商业中心、国际精品商城、五星级酒店、顶级写字楼、特色商业街区于一身，共组,CBD,核心区商务聚合体。,地处,CBD,核心位置，南临国贸中心；商场将北京嘉里中心的办公楼、公寓、饭店及俱乐部连为一体。,CBD,规划的核心区域。商业设施与写字楼、公寓及酒店等的结合。目前部分商业开始经营，其余的正在招商中。,紧邻国贸、嘉里中心等众多顶级写字楼及世贸国际公寓、新城国际等名品公寓。由两栋,100,米高的写字楼与八万余平方米的购物商场组成。,地理位置,国贸桥往东,300,米路北,朝阳区光华路,1,号,朝阳区东三环北路,23,号,朝阳区东大桥路,物业状况,建筑面积：,18,万平米；,建筑形式：公寓底商,建筑面积：,17460,平米；,建筑形式：写字楼、公寓底商,建筑面积：,4,万平米；,建筑形式：写字楼、公寓底商,总建筑面积,:21,万余平米（包括：写字楼,70000,平方米；商业,84700,平米；其他,65800,平方米）,经营定位,经营模式：只租不售；,档次定位：中档,目标可群：本区域办公人群,经营模式：只租不售；,档次定位：中高档,目标可群：嘉里中心及周边居住办公人群,经营模式：只租不售；,档次定位：中档,目标可群：财富中心及周边居住办公人群,经营模式：,北区为高端国际品牌商业； 南区为时尚消费区,档次定位：中高端,目标人群：目标人群,：（北区）,CBD,商务人群、涉外人群；（南区）,CBD,普通白领、本地居民,主力商户,沃尔玛、时代华纳、雅高国际,花旗银行、北京维士达诊所、华润超市、棒！约翰比萨,中信银行、东一时区、迪默珠宝、金龙港时尚超市,经营状况,经营状况：良；,空置率：,8%,经营状况：良；,空置率：,5%,经营状况：一般；,空置率：,30%,租金水平,1F,：,8.8-15,元,/,天；,2F,：,6-8,元,/,天,1F,：,10-16,元,/,天；,2F,：,8-11,元,/,天,1F,：,14-16,元,/,天；,2F,：,10-13,元,/,天,1F:30-36,元,/,天,2F:26-32,元,/,天,3F:18-24,元,/,天,二、,个,个案,分,分析,个案比较分析（续）,万达广场,嘉里商场,财富中心,世茂天街,项目定位,1.,定位为中高档配套商业、写字楼等。主要租户为沃尔玛超市、新世纪百货店、美食广场；,2.,顾客定位于万达广场及其周边居住和办公的中高端人群。,1.,作为嘉里中心的商业配套设施，定位为中高档配套商场。,2.,顾客定位于嘉里中心及其周边区域居住和办公的中高等消费人群。,1.,选择合理的入市时间，是项目商业成败的关键点；,2.,位于,CBD,商务区的核心位置，交通便捷，地理位置上占据了一定的优势，,以零售、餐饮类为主，娱乐休闲类为辅。,1.,北区：高端国际品牌商业（零售、餐饮）,2.,南区：时尚消费区（异域特色餐厅、,SPA,、家居生活、美食广场、时尚品牌旗舰）,业态组合,零售、美容美发、超市、餐饮、银行等，业态组合丰富齐全。,1.,零售、超市、餐饮、银行等，其产品多数为国际知名品牌。,2.,项目及项目周边缺少成规模的休闲娱乐场所，这是此区域内的一大消费空缺。,1.,主要有银行，零售，餐饮，服务、中介等，其中银行、服务、零售占很大比例；,2.,缺少休闲类产品,零售业态占,60%,；,餐饮占,24%,；,娱乐休闲类占,5%,；,其它占,11%,。,项目参考点,1.,针对客群明确，主要为本区域居住和商务办公人群；,2.,商业为配套型商业，定位准确；,1.,针对客群明确，主要为嘉里中心居住和工作人群；,2.,业态多元化，满足区域内消费人群的需求；,3.,档次定位准确，对项目的收益起到了一定的作用。,1.,针对消费客群明确，主要是财富中心及周边区域居住、工作人群，具有一定的消费能力，为本项目带来了一定的消费基础；,2.,动线设计不够明确，过道较窄，给人一种压抑的感觉；,二、,个,个案,分,分析,小结,1.,地段,：,：时,尚,尚类,购,购物,和,和配,套,套性,商,商业,功,功能,的,的交,汇,汇地,段,段，,受,受到,CBD,整体,商,商业,功,功能,的,的影,响,响；,2.,消费,人,人群,：,：主,要,要是,写,写字,楼,楼和,高,高端,公,公寓,的,的人,群,群进,行,行的,区,区域,消,消费,，,，同,时,时兼,顾,顾其,它,它；,3.,项目,物,物业,形,形态,：,：大,都,都是,大,大型,综,综合,性,性购,物,物的,复,复合,型,型物,业,业形,态,态；,4.,周边,物,物业,定,定位,：,：主,要,要以,商,商务,和,和生,活,活配,套,套服,务,务行,业,业态,为,为主,，,，其,次,次为,商,商业,街,街类,和,和综,合,合购,物,物；,对本项目,的,的启示：,项目不具,备,备做综合,零,零售商业,市,市场的物,业,业条件，,须,须细分业,态,态，以配,套,套性和专,业,业类商业,为,为主，这,是,是项目定,位,位的出路,所,所在；,第二章,区,区域商,业,业市场分,析,析,一、区域,商,商业市场,概,概况,二、个案,分,分析,三、旺座,中,中心商业,产,产品定位,四、旺座,中,中心商业,定,定位方案,分,分析,第一章,项,项目概,况,况,第二章,商,商业市,场,场分析,第三章,项,项目商,业,业租金定,位,位,第四章,公,公寓市,场,场分析及,定,定位,第五章,项,项目,经营模式,第六章,财,财务分,析,析,第七章,总,总结,三、旺座,中,中心商业,产,产品定位,旺座中心商业情况简表,评价指标,本项目现状,影响,应对措施,规模,非,CBD,传统商业区域，但随着区域发展，商业物业的规模进一步扩大,逐渐成为,CBD,中端潮流消费的相对聚集区域,定位差异化，不做零售主打型商业，避免与其他商业项目正面竞争,交通,地面及地铁交通均十分便利,区域人群消费外流严重；可留滞客户的物业尚未形成气候,未来商业重点针对区域周边消费人群；避免做需要大量人流的普通零售业态,建筑形态,公寓底商类及商业街类物业为主,以底商类和商业街类物业为主，形成一定的配套商业氛围,难以形成大规模零售的商业经营；以专业性商业为突破口,人群特点,办公、商旅及高档公寓人群为主,项目配套和区域配套，商业吸引力不够强,不具备高端零售商业的人流条件；产品档次定位在中高端。,（一）旺,座,座中心商,业,业情况介,绍,绍,三、旺座,中,中心商业,产,产品定位,配套类商,业,业：,休闲、餐,饮,饮、娱乐,是,是区域消,费,费永恒的,主,主题，可,借,借助区域,已,已经初步,形,形成的规,模,模效应；,细分业种,的,的专属性,商,商业：,（,1,）餐饮娱,乐,乐类：商,务,务商业人,群,群需求强,烈,烈，但周,边,边缺乏成,体,体系的餐,饮,饮娱乐场,所,所；,（,2,）文化体,育,育类：区,域,域尚无以,文,文化体育,为,为主题的,商,商业物业,，,，而区域,消,消费群体,高,高素质对,其,其有相当,的,的需求；,（,3,）生活零,售,售类：区,域,域生活零,售,售物业为,主,主打的物,业,业集中在,国,国贸和华,茂,茂的中高,端,端物业；,（,4,）家具家,私,私类：周,边,边高端公,寓,寓对时尚,家,家居有现,实,实的需求,，,，而区域,内,内尚无此,类,类商业的,综,综合性功,能,能；,（,5,）广告、,商,商务及文,仪,仪礼品类,：,：区域大,量,量写字楼,聚,聚集的企,业,业对广告,、,、商务礼,品,品、文仪,办,办公等需,求,求强大。,在结合分析区域内商业个案和本项目商业的实际情况之后，初步确定如下的商业定位思路：,第二章,区,区域商,业,业市场分,析,析,一、区域,商,商业市场,概,概况,二、个案,分,分析,三、旺座,中,中心商业,产,产品定位,四、旺座,中,中心商业,定,定位方案,分,分析,第一章,项,项目概,况,况,第二章,商,商业市,场,场分析,第三章,项,项目商,业,业租金定,位,位,第四章,公,公寓市,场,场分析及,定,定位,第五章,项,项目,经营模式,第六章,财,财务分,析,析,第七章,总,总结,四、旺座,中,中心商业,定,定位方案,分,分析,方案一,方案二,方案三,方案四,方案五,楼层,面积,餐饮休闲娱乐方向,文化体育方向,生活零售方向,家具家私方向,广告,&,商务,&,办公用品方向,B1,3332,量贩式,KTV,天上人间,钱柜,体育,户外,迪卡侬,三夫户外,超市,华普,高端家具品牌,达芬奇,阿玛尼,美克,美家,办公,家具家私,F1,1454,咖啡,酒吧,上岛咖啡,夜色酒吧,引导区,生活配套,屈臣氏,思妍丽,高档办公,用品,&,礼品,连锁快餐,必胜客,真功夫,F2,2644,中档,餐饮,郭林,家常菜,图书,音像,新华书店,纸老虎,精品百货,KTV,晨曦百货钱柜,办公用品、礼品、,3C,F3,2732,足浴,按摩,良子健身,家居,饰品,伊力诺依,广告类用品、包装、礼品,合计,10162,假设：首层大堂与商业面积均分，即大堂,1454,平米，商业,1454,平米,物业需改,造,造,四、旺座,中,中心商业,定,定位方案,分,分析,本项目现状,方案分析,租金,风险评估,比较案例,餐饮休闲娱乐方向,1.,项目周边高端消费场所扎堆，但相对较分散；,2.,缺少成体系，能够提供一条龙服务的中高端消费的休闲娱乐场所。,1,、需有完整的商业功能衔接,2,、周边商务人群个人及商务的需求强烈；,3,、餐饮娱乐前,5,年的租金收益过低；,4,、招商客户较充足。,1,、此类商户承租能力较低；,2,、一旦形成氛围，租金将有相当的提升空间,1,、区域商业以高端商业为主，竞争激烈；建议本案更多考虑一般白领的消费习惯，以中档的消费业态为主，形成错位经营,2,、本案目前物业条件并不清晰，后期内部改造费用无法估算；,3,、对比类似案例分析，此种方案的存活能力较强，长期运营会比较稳定。,朝阳门区域商业,隆博广场,生活零售方向,项目周边办公人群庞大，工作节奏紧张，他们更希望能够在办公区域附近利用午休下班时间直接就近购买日常消费产品；而目前本区域并没有能够就近满足他们生活消费的场所。,1,、受众人群集中，有较高的生活消费能力；,2,、周边缺乏成规模的日常生活消费区；,3,、超市的聚客效应会降低项目的运营风险；,4,、项目地段具有一定的优势，停车位充裕。,1,、此类商户承租能力较低；,2,、租金增长空间有限；,1,、超市及百货的租金承受能力低，投资回报期长,2,、零售型商业培育期长,3,、此类业态的引入会降低旺座中心的整体档次，人流疏散引导难以协调。,4,、百货的品质决定无法做低端定位，而定位高端将与区域内其他组团形成正面竞争；,5,、本案建筑非围合式，商业业态与物业现状的对接会存在大量的深度改造，如：增加滚梯，拆墙通路等；需进一步进行评估；,6,、零售为日间消费，无法满足,CBD,夜间消费需求。,文化体育方向,1,、消费群体最为显著的特征就是高学历人群集中，素质高，需要不断的进行学习,2,、另外，更加注重自身身体健康，尤其是白领女性，更为注重体形体态的维护，从而形成了广泛的商业空间。,1,、项目停车位数量可满足经营所需；,2,、物业对接需一定改造，如：滚梯、承重,3,、文化体育方向的定位具有一定的外向辐射能力；但公共交通体系欠缺，制约辐射发展；,5,、对应客户资源有限，加大了招商难度。,1,、此类商户承租能力较高；,2,、租金增长空间较大。,1,、体育户外的品牌选择局限性很大；为了尽量避免风险，建议引入以自主产品营销的迪卡侬运动用品超市，来抗击风险；,2,、新华书店的合作方式可以采取联营的方式进行，由于对方是国企，同时具有行业内的绝对垄断能力，因此抗风险能力很强；,3,、商业业态与物业现状的对接会存在大量的深度改造。,法国迪卡侬,新华书店,纸老虎,四、旺座,中,中心商业,定,定位方案,分,分析,本项目现状,方案分析,租金,风险评估及对策,比较案例,家具家私方向,1,、项目周边汇聚着众多顶级消费，众多世界名品、奢侈品专卖专营店环绕于整个区域；,2,、本案商业部分最大的优势，就是其地段的核心性优势，东临三环中央电视台，西临汉威大厦，北临财务中心，南临嘉里中心以及国贸三期，可谓核心中的核心。,3,、充分利用其地段的展示性，核心性优势，与现有的高端百货零售型商业差异经营，以高端家具家私品牌为切入点，共享,CBD,顶级消费人群的奢侈消费。,1,、项目停车位数量可满足经营所需；,2,、物业对接需一定的改造，如：滚梯、承重等；,3,、相对于中粮广场，本案据有更为便捷的地段优势；相对于克拉斯，本案据有更大的规模优势；相对于三里屯,sohu,，本案据有先入为主的时间优势。,4,、客户资源比较丰富，但后期运营难度较大。,1,、此类商户承租能力较高；,2,、租金增长空间较大。,1,、高端家具家私定位的受众人群有限，因此对于品牌的导入、卖场环境服务、后期的管理要求非常高，操作难度很大，但高风险下的收益回报会比较高。,2,、商业业态与物业现状的对接会存在大量的深度改造，需进一步进行评估。,3,、与克拉斯和中粮广场的商业定位雷同，招商期间会受到压制；,4,、建议采取主力店（如：美克美家）,+,品牌旗舰店（如：达芬奇）相结合的方式来有效的控制后期运营风险。,克拉斯,中粮广场,广告,&,商务,&,办公用品方向,1,、,CBD,的入住企业多是以经济贸易型公司为主；同时随着中央电视台的启用，将势必会引入众多的广告及相关服务机构入驻。,2,、多年的规划发展，,CBD,已经逐步趋向成熟，写字楼的入住率很高。由此将会产生对于办公用品、礼品、印刷品、广告用品等方面的旺盛需求。,1,、办公、广告耗材的集中性商业设施目前在北京尚未有可借鉴的案例，虽然市场需求很大，但对应的市场营销渠道缺乏；,2,、物业对接需一定的改造；,3,、前期招商范畴及客户面比较广泛，同时后期对于整体的运营能力要求很高。,1,、此类商户承租能力较高；,2,、租金增长空间很大。,1,、市场未有同类型的商业案例可供借鉴，会在项目定位推广时遇到市场的认知阻力；,2,、对应客户需求面积预计都是以中小铺位（,2060,）为主，结合本案规模，需大量商户的租赁导入工作。,3,、运营推广的费用会比较高，需专业的人员进行操作。,北京市办公用品批发市场统计,定位方向,操作建议,餐饮休闲娱乐,KTV,必须导入，并以此为卖点进行其他区域招商,生活零售,超市必须导入，并以此为卖点进行其他区域广泛招商；可考虑结合超市人气，其他区域进行相关品类小铺位划分操作。,文化运动,运动匹配：迪卡侬或是户外品牌专营店；,文化匹配：大型书店；,因对应客户有限，可先期洽谈，如客户意向不足，放弃该方案。,家居家私,客户范围锁定为：美克美家、曲美等知名家居运营商，同时包括中粮广场、居然之家内的高端品牌商户；,因对应客户有限，可先期洽谈，如客户意向不足，放弃该方案。,广告,&,商务,&,办公用品,按照专业市场的常规操作方式，至少确保,40%,以上的客户意向方可执行。,建议：,1,、为尽快,完,完成招商,，,，建议从,定,定位的,5,个方向同,期,期着手进,入,入，避免,招,招商期拖,得,得过长影,响,响收益；,2,、因旺座,中,中心商业,部,部分物业,条,条件较差,，,，缺乏必,须,须的基础,设,设施设备,，,，垂直交,通,通体系连,通,通性有限,，,，建议先,期,期用,3,4,个月左,右,右的时,间,间来深,化,化各个,定,定位方,向,向，尤,其,其是在,客,客户需,求,求方面,。,。在明,确,确客户,意,意向后,再,再具体,确,确定物,业,业,整改方,案,案。,四、旺,座,座中心,商,商业定,位,位方案,分,分析,（二）,定,定位建,议,议,第三章,项,项,目,目商业,租,租金定,位,位,一、商,业,业供应,量,量分析,二、北,京,京市商,业,业租金,概,概况,三、,CBD,区域商,业,业租金,分,分析,四、本,项,项目商,业,业租金,定,定位,第一章,项,项,目,目概况,第二章,商,商,业,业市场,分,分析,第三章,项,项,目,目商业,租,租金定,位,位,第四章,公,公,寓,寓市场,分,分析及,定,定位,第五章,项,项,目,目,经营模,式,式,第六章,财,财,务,务分析,第七章,总,总,结,结,一、商,业,业供应,量,量分析,（一）,北,北京市,整,整体商,业,业供给,分,分析,分析：,1,、未来,将,将有约,160,万商业,面,面积进,入,入市场,。,。其中,，,，约有,28%,的面积位于,CBD,（约,45,万平米）（,见,见上图）。,截,截止到,2008,年第三季度,末,末，此区域,的,的商业存量,约,约为,100,万平方米。,大,大量新增供,给,给量使得部,分,分商业的开,业,业时间被推,迟,迟。,2,、在,09,年仍会有约,45,万平米的商,业,业进入市场,。,。在经济增,速,速放缓的背,景,景下，大量,的,的供给量将,进,进一步加剧,开,开发商之间,的,的竞争，在,中,中短期内对,租,租金产生压,力,力。,注：以,2008,年,8,月起计算,一、商业供,应,应量分析,CBD,商业功能布,局,局,CBD,西北商业区,：,：,万通、新城,国,国际、尚都,、,、,世贸天阶等,CBD,商业带：,国贸、嘉里,中,中心、京广,及,及北京国际,中,中心,CBD,华贸商圈：,华贸、万达,、,、金地及蓝,堡,堡,CBD,商业核心带,：,：,国贸、银泰,、,、建外,SOHO,及,LG,大厦等,项目所在,名称,商业体量（,m,2,）,交通条件,建筑形态,商业定位,华贸区域,40,万,具备地铁,公共交通系统；,规划,地下连通,，具备地下通车、停泊及人行功能；,大型综合购物中心为主,中高端综合商业，以,零售为主,国贸区域,36,万,高端综合商业，城市,购物中心,项目及西北区域,24,万,地铁十号线开通；,以室内、外商业街及配套类底商为主,尚无明显的定位方向，各项目独自为战，但实际上形成世贸天阶时尚性较强的商业形态,包含项目,商业面积,商业形态,商业定位,入市时间,世贸天阶,8.47,万,商业街,+,地下广场,观光主题商业,2006,世界城,3.1,万,商业街,+,地下广场,2008,SOHO,尚都,3.7,万,内廊式商业街,时尚休闲、餐饮、零售,2006-2007,朝外,SOHO,6.4,万,街区型商业,庭院内街式商业,2008,新城国际,0.4,万,公寓商业配套,商业配套,2008,光华国际,2.15,万,写字楼底商裙楼,配套及文化主题商业,2008,总结,24.22,万,以商业街及配套商业形态为主,基本成型,一、,商,商业,供,供应,量,量分,析,析,（二,）,）,CBD,区域,商,商业,供,供给,分,分析,分析,：,：本,项,项目,周,周围,已,已形,成,成约,24,万平,米,米的,现,现有,商,商业,面,面积,。,。,分析,：,：,1,、从,左,左图,可,可知,：,：租,金,金较,高,高的,购,购物,中,中心,类,类商,业,业物,业,业空,置,置率,最,最低,，,，而,综,综合,市,市场,类,类物,业,业空,置,置率,最,最高,；,；,2,、从,右,右图,可,可知,：,：租,金,金（,物,物业,档,档次,）,）与,空,空置,率,率存,在,在着,一,一定,的,的负,相,相关,关,关系,，,，再,一,一次,印,印证,了,了本,区,区域,消,消费,需,需求,的,的中,高,高端,性,性。,为截,至,至,2008,年,8,月数,据,据,一、,商,商业,供,供应,量,量分,析,析,（三）,CBD,商业空,置,置率分,析,析（上,）,）,一、商,业,业供应,量,量分析,（三）,CBD,商业空,置,置率分,析,析（下,）,）,分析：,1,、从空,置,置率看,，,，项目,所,所属的,西,西北区,域,域空置,项,项目最,多,多，面,积,积最大,。,。一方,面,面是因,为,为区域,商,商业放,量,量供应,，,，另一,方,方面则,说,说明项,目,目商业,定,定位方,向,向和区,域,域商业,需,需求存,在,在不相,符,符的地,方,方，需,要,要不断,地,地调整,。,。,2,、从空,置,置项目,对,对整体,影,影响来,看,看，未,来,来商业,项,项目销,售,售和租,金,金的价,位,位水平,可,可能处,于,于一个,调,调整时,期,期，短,期,期内难,以,以得到,大,大幅度,的,的提升,。,。,为截至,2008,年,8,月数据,第三章,项,项,目,目商业,租,租金定,位,位,一、未来商,业,业供应量分,析,析,二、北京市,商,商业租金概,况,况,三、,CBD,区域商业租,金,金分析,四、本项目,商,商业租金定,位,位,第一章,项,项目概况,第二章,商,商业市场分,析,析,第三章,项,项目商业租,金,金定位,第四章,公,公寓市场分,析,析及定位,第五章,项,项目,经营模式,第六章,财,财务分析,第七章,总,总结,二、北京市,商,商业租金概,况,况,分析：,1,、以购物中,心,心首层租金,为,为代表的商,业,业物业租金,水,水平，同社,会,会消费品零,售,售总额基本,呈,呈正相关的,态,态势；,2005,年之后，,随,随着商业,零,零售物业,的,的发展，,租,租金水平,平,平稳上涨,；,；,2,、,CBD,区域的平,均,均租金在,北,北京市处,于,于中等水,平,平。,第三章,项,项目商,业,业租金定,位,位,一、未来,商,商业供应,量,量分析,二、北京,市,市商业租,金,金概况,三、,CBD,区域商业,租,租金分析,四、本项,目,目商业租,金,金定位,第一章,项,项目概,况,况,第二章,商,商业市,场,场分析,第三章,项,项目商,业,业租金定,位,位,第四章,公,公寓市,场,场分析及,定,定位,第五章,项,项目,经营模式,第六章,财,财务分,析,析,第七章,总,总结,3,5,6,8,11,2,1,13,15,17,18,4,10,16,尚都国际,SOHO,尚都,世贸天阶,光华国际,嘉里中心,SOHO,现代城,北京万达,金地中心,阳光,100,朝外,SOHO,万通中心,北京财富中心,世界城,7,光华路,SOHO,9,新城国际,12,世贸国际公寓,14,蓝堡公寓,东方梅地亚,（一）项,目,目周边主,要,要商业分,布,布,三、,CBD,区域商业,租,租金分析,供应时间,2001,年,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,售价,22000,30000,32000,23000,40000,30000,50000,项目名称,SOHO,现代城,建外,SOHO,万达广场,万通中心,光华路,SOHO,朝外,SOHU,新城国际,备注,1-2,层均价,均价,均价,均价,均价,首层街铺,分析：,1,、作为,CBD,区域最早,销,销售项目,SOHO,现代城，,在,在,2001,年销售的,时,时候，,1-2,层均价为,22000,元,/,；时隔,3,年，,2005,年建外,SOHO,销售均价,达,达到,30000,元,/,左右。,2,、目前,CBD,区域销售,价,价格最高,达,达到,60000,元,/,，项目周,边,边底商类,物,物业的销,售,售价格也,达,达到,50000,元,/,平方米。,一,一般的公,寓,寓底商和,高,高楼层商,铺,铺销售价,格,格即使便,宜,宜的也在,25000,元,/,左右，整,体,体的销售,均,均价达到,30000,元,/,以上。,（二）项,目,目周边主,要,要商业售,价,价,三、,CBD,区域商业,租,租金分析,1,嘉里商场,超市,+,餐饮,+,美容美体,+,专卖店,+,专业店,1F,：,10-16,，,B1:8-11,2,财富中心底商,超市,+,餐饮,+,美容美体,+,专卖店,+,专业店,1F,：,14-16,，,2F:10-13,3,尚都国际中心,餐饮、专卖店,1F,：,7-11,，,2F,：,3.5-4.5,，,3-5F,：,3-3.5,4,soho,尚都,休闲、餐饮、娱乐为一体,B1:4.5(,不具备餐饮条件,),1F:8-12,，,2F,：,4.5-5.5,，,3,、,4F,：,4-5,5,世界城,休闲、餐饮、娱乐为一体,B1:8,1F:12-15,，,2F,：,6-8,6,世贸天阶,休闲、餐饮、娱乐为一体,1F:33,2F:26,7,光华路,soho,餐饮、休闲娱乐,B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:4,8,远洋光华国际,以餐饮、零售、展厅、体验、服务、休闲娱乐类为意向商户，目前完成近,50%,的招租,B1:10-14,1F:25-30,，,1,托,2,：,15-20,（使用面积）,9,新城国际,专卖店、咖啡、,SPA,1F,：均价,12(,不分业态,),亚历山大会所,11001,托,2,可做餐饮商铺,9,元；底商销售均价,40000,元,/,10,朝外,SOHO,休闲娱乐,+,餐饮,B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8,3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-8,（三）项,目,目区域租,金,金构成,此色块物,业,业为持有,性,性物业,三、,CBD,区域商业,租,租金分析,三、,CBD,区域商业,租,租金分析,（四）具,体,体业态的,租,租金分析,餐饮类,名称,菜系,人均消费,经营情况,受众人群,承租面积,租金,旺座,麻辣香锅,1F,川菜,40,元,/,人,一般,旺座办公人群,200,平米,8,元,/,天,旺座,谭氏官府菜,F1-F3,谭家菜,300,元,/,人,一般,商务宴请,3000,平米,7,元,/,天,财富中心,赛百味,F1,快餐,30,元,/,人,一般,财富中心上班人群,150,平米,12,元,/,天,财富中心,金彩云茶餐厅,F2,粤系,50,元,/,人,一般,财富中心上班人群,340,平米,10,元,/,天,数码,01,大厦,北京古今港式茶餐厅,F2,粤系,40,元,/,人,一般,数码,01,大厦上班人群,350,平米,8,元,/,天,万达广场,真功夫,F1,快餐,30,元,/,人,一般,万达广场办公人群,315,平米,9,元,/,天,万达广场,熙野拉面,F1,快餐,20,元,/,人,一般,万达广场办公人群,170,平米,8.8,元,/,天,SOHO,现代城,品奇匹萨,F1-F2,快餐,50,元,/,人,一般,SOHO,办公居住人群,390,平米,12.8,元,/,天,SOHO,现代城,木桶三国,F1-F2,快餐,25,元,/,人,好,SOHO,办公居住人群,480,平米,12,元,/,天,餐饮类租,金,金情况,配套服务类,名称,租赁面积,租金,服务类别,受众人群,数码,01,大厦,上岛咖啡,2F,180,平米,8,元,/,天,餐饮,数码,01,大厦办公人群,万达广场,魅丽服装,F1,110,平米,13,元,/,天,服装,万达广场办公人群,SOHO,现代城,千绘百媚,F1+F2,270,平米,10.8,元,/,天,服装,SOHO,办公居住人群,SOHO,现代城,亿帮达房产,F1+F2,290,平米,10,元,/,天,中介,SOHO,办公居住人群,配套类租,金,金情况,三、,CBD,区域商业,租,租金分析,（五）商,业,业租金小,结,结,1,、,2009,年，,CBD,商业物业,供,供应依然,充,充分，而,投,投资市场,相,相对疲软,，,，未来商,业,业的租金,水,水平应将,保,保持相对,的,的稳定，,物,物业的售,价,价和租金,难,难以有较,大,大幅度的,提,提升；,2,、商业物,业,业售价基,本,本在,35,万元之间,，,，购物中,心,心租金约,2530,元,/,天,/,平方米；,底,底商及商,业,业街租金,约,约,815,元,/,天,/,平方米。,第三章,项,项目商,业,业租金定,位,位,一、未来,商,商业供应,量,量分析,二、北京,市,市商业租,金,金概况,三、,CBD,区域商业,租,租金分析,四、本项,目,目商业租,金,金定位,第一章,项,项目概,况,况,第二章,商,商业市,场,场分析,第三章,项,项目商,业,业租金定,位,位,第四章,公,公寓市,场,场分析及,定,定位,第五章,项,项目,经营模式,第六章,财,财务分,析,析,第七章,总,总结,1,、周边竞,争,争项目,周边现,有,有商业（,如,如嘉里中,心,心商场等,）,）均是运,营,营多年的,成,成熟物业,，,，商业竞,争,争激烈，,业,业态选择,余,余地小；,周边现,有,有招商商,业,业（原嘉,都,都秀场,3,万平米待,招,招商、世,纪,纪财富中,心,心、国贸,三,三期,8,万平米等,）,）较多，,招,招商存在,竞,竞争压力,；,；,2,、项目自,身,身物业现,状,状,（,1,）地段：,项目所,处,处位置不,临,临主干道,，,，出入交,通,通不太流,畅,畅；,没有公,共,共交通体,系,系支持；,楼体的,占,占个展示,性,性被嘉里,中,中心和富,尔,尔大厦所,遮,遮挡，展,示,示性不足,。,。,（,2,）项目自,身,身情况：,其临街,面,面短，缺,乏,乏足够吸,引,引力；地,上,上停车位,不,不足；,与公寓,共,共用大堂,，,，影响双,方,方形象；,物业自,身,身（层高,过,过矮，缺,乏,乏垂直交,通,通体系）,；,；,楼梯内,部,部结构布,局,局不合理,，,，基础物,业,业设备不,足,足（烟、,水,水、电、,承,承重）；,立面缺乏,足,足够的广告,支,支撑，商业,氛,氛围不够浓,厚,厚；,（,3,）历史遗留,问,问题：,产权不明,确,确；口碑,较,较差；现,有,有租户遗留,问,问题。,四、本项目,商,商业租金定,位,位,（一）项目,租,租金定位的,制,制约因素,四、本项目,商,商业租金定,位,位,（二）项目,租,租金定位参,照,照,楼层,业态,商家情况,楼层租金报价,（美金,/,月,/,建筑平米）,楼层租金报价,（,RMB/,天,/,建筑平米）,B1,快餐,+,咖啡,肯德基、麦当劳、吉野家、,SPR,咖啡、星巴克咖啡等,25,6.6