创鸿里水项目前期策划报告

,*,111,创鸿里水项目前期策划报告,项目策划定位小组：,集团设计中心、南海营销、商业中心、商业部及开发部,2012-1-29,一、金沙洲规划,二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析,三、金沙洲未来2-5年供应概况,四、2008-2011年金沙洲畅销户型分析,五、部分即将入市的大型项目户型产品分析,六、项目定位,七、目标客户定位,八、住宅、商业产品定位及规划设计,九、启动策略（开发周期及规模）,十、财务分析,十一、售价预测及新政影响,十二、销售计划,目录,金沙洲简介,金沙洲位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积826万平方米，规划人口16万人，加上黄岐未来规划人口,“泛金沙洲板块”总人口将近20万。,定位：,广佛都市圈中心的居住新城,规划：,一 心：金沙洲大桥端的现代化商贸金融中心、,文化娱乐和行政办公中心；,二 带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是,可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有,较强亲水性和南方滨水区特征；,三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个,现代化工业仓储区,金沙洲规划,教育资源：,广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。,小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。,幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。,中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学。,白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中,海金沙湾附近。,金沙中学则位于金沙洲板块比较中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小区。,现状：从数量上说，目前金沙洲小学和金沙洲中学提供的小学到初中的学位已可以满足金沙洲居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但,由于很多在金沙洲居住的广州市民并没有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。,远景：根据金沙洲居住新城控制性详细规划，金沙洲还将建设更多小学，随着将来金沙洲教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。,金沙洲规划,本,项,目,恒大酒店、运动中心,洲村菜市场,宏城超市,建设银行,浔峰岗生态公园,地铁6号线,白云中学,恒大华师附小,洲村卫生站,沙凤小学,鳌峰公园,划,医疗卫生用地,商业金融用地,划,划,划,轨道交通停车场,划,公交枢纽,划,公交站场,横沙小学,项目周边生活配套,洲村公交车站：213、257、974、 广231、广佛城巴4,传芳小学,武广铁路,B3704、 B3706,（,总建：357000）,凯德置地&丽丰控股 御金沙,B3702A06（8350元/；264653南方深业,元邦地产（总建：52000）,B3725D01（4033元/，,433971 ）,万科金域蓝湾,B3736F01（2557元/；161518 ）保利西子湾,B3737F01（2318元/；,87570 ,）,中海金沙馨园 限价6150,B3734F（01、02、04） （2310元/；218608）,富力,保障房,中海金沙湾含金沙熙岸,（总建：约130万 ）,金沙洲大桥,地铁六号线,B3701A02（8769元/；241772）保利,B3702A05（4241元/；75698 ）,保利西海岸,B3708B07 （3324元/；32499）保利春天里,B3735F01（2352元/；156449）中海 限价6375,B3702A09（5534元/；153591 ）,保利,B3709B04（4520元/；30973 ）万科idea住区,时代（3270元/,；,总建：约15万）,恒大绿洲,（总建：约48万 ）,B3701A04（8112元/；256422） 保利,为09-8-18日出让的五幅商业地块，总建面38万,佛南(拍)2010-029地块（6243元/）恒大,B3709B08 （3628元/；71116）城建,B3709B07 （3889元/；68135）城建,B3711B03 （4584元/；160326）城建,星汇金沙,万科四季花城,售完,在售,未来供应,金沙洲规划平面图,本案,南海辖区,二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况,及各项目成交量价分析,楼盘名称,发展商,总占地 （万）,总建面（万）,产品,类型,主力户型,备注,售价,装修,标准,保利西海岸,保利,2.7,7.6,洋房,122、149、1883-5房,05地块一线江景,1.6-2,2000,保利春天里,保利,1.8,3.3,洋房,二房71-89，三居92-95，四居115,无江景，山景,1-1.2,1000,万科IDEA社区,万科,1.7,3.1,公寓式洋房,662房,无江景，山景,1.2-1.4,2000,中海金沙湾,中海,41,130,洋房,82-155的2-4房,部分一线江景,1.6-2.3,2000,金沙熙岸,中海,19,41,别墅,417-531的联排别墅,部分一线江景,2.8,毛坯,时代糖果,时代,8.64,21.89,洋房、别墅,40-96的1-3房；194-287的联排别墅,无江景,1.1-1.3,1000,御景半岛,恒大,54,88.66,洋房、别墅,97-201的3-4房,一线江景,1.35-1.7,3000,金域蓝湾,万科,14.47,43.4,洋房、别墅,42-105的1-3房,部分一线江景,暂无货,2000,恒大绿洲,恒大,13,32,洋房,82-1823房，260-4104-5房,部分江景,1.45-1.7,3000,合计,154.51,367.65,金沙洲在售楼盘概况,2010年在售项目有9个，其中保利春天里半年里售罄，万科金域蓝湾二期和时代糖果二期均处于扫尾阶段，三期将于2011年下半年推出。,在售项目以拥有一线江景的大规模社区，,大户型产品为主，150-200是主流面积段，平均售价约1.6元/，带2000元/装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以60-100的小户型为主。,2007-11-17,，A4-A6栋284套，75、95两种户型，均价约10000元/，当日售罄；,2007-12-22,， A1、A2栋210套，75、95两种户型，均价10000元/；,2008-6-21,，A3栋107套，75-95，均价10250元/,2007年11月，推出230双拼别墅，均价3.9-4万/；210多联别墅，均价2.5-2.8万/,2007-12-15,，C2栋，230单位，均价18000元/,2008-8-23,，B2栋106套，均价11000;,2008-9-24,，B3栋107套(国庆主推)7700元/起.95-170 ；,2008-12-13,，B4栋120套，98-106,户型，均价10000元/,2008-11-14,，C1栋44套，全部230单位，均价16000元/,2008-10-25,，A7栋66套，均价8800，70-95；,2008-11-14,，A8栋61套，起价8100，70-95,金域蓝湾,2010-2-20,，B11栋，70-80,2房，90-1003房,单位，均价1.4-1.8万元/,2009-9-29,，B9B10栋，240套, 88-1033房单位，B11栋,266套,均价1.3-1.6万元/,2009-3-28,，B5、A9栋320套，均价9000，95-98；B8栋,80-100,9000元/。,2009-6-13,，B6、B7栋,均价11000-13000元/ ,100,2010-8-7,，B12B13栋，70-80,2房，80万/套；90-1003房,单位，110-120万/套,2008年共推出600余套单位，供应面积约6.2万；B栋类以95-130为主，C栋类以230左右的大平层单位为主，A栋类以70-100的2、3房单位为主，其中三房份额最多，约占60%；,新增供应中,90-144单位比例最大，约占68.6%,。,金域蓝湾项目2008年供求概况,2008年共成交洋房约590套，新增供应成交率约97；总体成交均价约10000元/；,9000-10000元/的中档价位产品市成交主力；,供求基本平衡，90-110紧凑型园景三房最受欢迎。,数据来源：中原地产数据库,金域蓝湾2009-2010年供求,概,概况,2009,年,年共推出760余,套,套单位，,供,供应面积,约,约6.7,万,万。以95-104三,房,房为主，,以,以77-100,两,两房作补,充,充。51,期,期间推出F型公寓,单,单位，40-57,的一房,一,一厅，均,价,价11000元/,。,新增供应,中,中90-104,单,单位比例,最,最大，约,占,占70%,。,。,2009,年,年成交量,月,月均约130套，,除,除7月没,有,有新货推,出,出成交骤,降,降之外，,各,各月平衡,出,出货，成,交,交价格稳,步,步上升，,全,全年成交,均,均价约10859,元,元/。,2010,年,年以消化2009,年,年余货为,主,主，推货,两,两次，以77-100的,两,两三房为,主,主，有江,景,景资源的,优,优秀单位,均,均价达1.5万/,，没特,色,色的产品,均,均价维持,在,在1.1,万,万/的,水,水平，,至今为止,，,，,二期余货,消,消化完毕,。,该项目的,别,别墅产品,成,成交均价,达,达35,276元/。,数据来源,：,：中原地,产,产数据库,2008-6-28,，二期5-8号楼394套,，,，96-177,的,的3-4,房,房，均价7500,元,元/，,毛,毛坯,2007-10-1,，一期1-4号楼,、,、41-45号楼,约,约900,套,套，127-185的3,、,、4房，,均,均价约14000,元,元/；,别,别墅250套，240-550，,联,联排均价17000-24000/,，独立,均,均价约28000-38000元/,2008-9-29,，三期12-15,号,号楼397套，96-177的3,、,、4房，,折,折后8600元/,起，带3000,元,元/装,修,修,2008,年,年实际新,增,增供应近800套,住,住宅，供,应,应面积约11万,；,；新增供,应,应全部为95-200的3、4房,，,，其中90-144的3,房,房比例最,大,大，占61%。,恒大御,景,景半岛,2009,年,年实际新,增,增供应近1083,套,套住宅，,供,供应面积,约,约15.6万；,新,新增供应,以,以127-178,的3、4房为主,，,，辅以少,量,量96,小,小3房和200,大,大4房。,2010,年,年实际供,应,应近1320套住,宅,宅，供应,面,面积约18万，,新增产品,结,结构及面,积,积段与2009年,产,产品基本,一,一致。,2010,年,年,，21-30号楼,，,，96-210,的,的3、4,房,房，折后12800-17800元/，带3000,元,元/装,修,修,2009,年,年,，96-177,的,的3、4,房,房，折后8800-12000元/,，带3000元/装修,2011-2012年的未,来,来供应产,品,品，127-200三房,是,是主力户,型,型，总建,筑,筑面积约20-23万。,2008,年,年全年，,恒,恒大御景,半,半岛成交,约,约390,套,套洋房，,成,成交率为49%；,成,成交均价,约,约9370元/,；,该盘7月,份,份以6000-8000元/的毛,坯,坯价推出2期单位,，,，新产品,低,低价入市,刺,刺激了该,月,月的成交,量,量，使得7月份的,成,成交量全,年,年最高、,同,同时成交,均,均价全年,最,最低。,受市场环,境,境及限价,项,项目推出,等,等的影响,，,，该盘的,成,成交均价,自,自4月份,开,开始跌破10000元/,，,，不过其,成,成交量也,随,随后大幅,上,上涨；,恒大御,景,景半岛2008年,成,成交情况,数据来源,：,：新浪地,产,产数据库,恒大御,景,景半岛2009年,供,供求情况,2009,年,年1-8,月,月，恒大,御,御景半岛,成,成交约1324套,洋,洋房，,基本消化,完,完2008年的余,货,货和2009年新,推,推售货量,；成交总,面,面积达19.7万,；,该盘自3,月,月份以不,断,断更换组,团,团名称成,本,本价开盘,的,的方式进,行,行促销，7688,元,元/起,，,，送3000元/,的豪华,标,标准装修,，,，新产品,低,低价入市,刺,刺激了本,年,年度持续,的,的成交量,。,。直至7,月,月，,市场回暖,迹,迹象已成,定,定局，配,合,合推新货,的,的节点，,开,开始提升,售,售价，突,破,破10000元/,的关口,。,。,数据来源,：,：新浪地,产,产数据库,恒大御,景,景半岛2010年,成,成交情况,数据来源,：,：新浪地,产,产数据库,该盘自2010年3月份以,来,来，继续,沿,沿用2009年第,一,一季度的,促,促销手段,，,，不断更,换,换组团名,称,称通过新,开,开盘结合,旧,旧业主推,介,介额外优,惠,惠、房博,会,会购房五,重,重礼包等,的,的方式进,行,行促销，,推,推出一口,价,价单位12800,元,元/，,送,送3000元/,的,的豪华标,准,准装修。,2010,年,年4月中,，,，遭遇新,政,政，该盘,率,率先提出85折优,惠,惠，全新,产,产品景观,优,优秀，几,乎,乎户户望,江,江，东南,朝,朝向为主,。,。优质产,品,品一口价11780元/,起,起,高性,价,价比入市,刺,刺激了本,年,年度上半,年,年的成交,。,。伴随余,货,货的消化,，,，选择面,收,收缩，成,交,交量明显,萎,萎缩，售,价,价仍然坚,挺,挺。,2007,年,年11月,下,下旬,，A14,、,、16栋,，,，320,余,余套86-123,的2、3房，均,价,价8500元/,；,；,2008-3-8,，A15,栋,栋163,套,套，115-131的3,房,房，均价6500-7500元/,2008-5-11,，推A4,、,、A6栋,部,部分单位,，,，约146套，84-140的2-4房，,均,均价7000-7100元/；,2008-6-18，,A4、6,、,、10栋,部,部分单位9折推出,，,，均价6300元/，300套单,位,位当日消,化,化约7成,；,；,2008-6-27,，A5栋160套,，,，134-149,的3房,，,，均价6800-7800,元,元/,2007,年,年7月,，A7-A9栋516套，85151的2-4房,，,，均价6600元/,2007-1-20，,A1-A3栋约400套，80-150 ,的,的2-4,房,房，均价5500,元,元/，,带,带1000元/,装,装修,2007,年,年6月，,A11-A13栋522套,，,，85151,的,的2-4,房,房，均价6650,元,元/,中海金沙,湾,湾,21栋，100-130,园,园景单位,为,为主，均,价,价1.3,万,万元/,A7-8,栋,栋，153-190江景,单,单位，均,价,价1.6,万,万元/,A13栋,，,，153-190,一线江,景,景单位，,均,均价2.3万元/,目前在售,单,单位,中海金沙,湾,湾2008年,新推售货,量,量近850套,，新增供,应,应面积约10万,；,新增供应,中,中90-144,的园景3,房,房最多，,约,约占66%，其次,是,是90,以下的两,房,房单位，,约,约占29%,；,中海金沙,湾,湾2008年供求,概,概况,2008,年,年2-12月，中,海,海金沙湾,共,共,成交1100余套,洋,洋房单位,，,，成交均,价,价约6660元/,；,该盘3月,份,份以7000元/,的均价,推,推出A14-16,栋,栋的新产,品,品；在6,月,月中旬通,过,过合富采,用,用一二手,联,联动形式,、,、以折后,均,均价6300元/,的价位,销,销售，使,得,得这三个,月,月的成交,量,量均超过200套,，,，合计约,占,占全年成,交,交量的六,成,成以上；,另,另外，该,盘,盘在12,月,月份以5600元/低价,对,对西区清,货,货，使得12月的,成,成交量达,到,到150,套,套左右；,中海金沙,湾,湾2008年各月,份,份的成交,均,均价多在7000,元,元/左,右,右，其中11月份,更,更是跌破6000,元,元/，,同,同2007年最高,时,时近11000元/的成,交,交均价相,比,比，目前,已,已跌去近,一,一半；,数据来源,：,：中原地,产,产数据库,中海金沙,湾,湾2009-2010年供,求,求概况,2009,年,年1-8,月,月共推货,约,约1160套，新,增,增供应面,积,积约14,万,万,；85-130,的2-3,房,房为主，,约,约占70%，其次,是,是153,的四房单,位,位，约占29%。,前8个月,共,共成交1132套,，,，成交面,积,积达15,万,万，均,价,价约7683元/,。,2009,年,年8月至2010,年,年11月,，,，共成交1080,套,套，成交,面,面积约13万，,均,均价约9900元/，带2500,元,元/装,修,修。,数据来源,：,：新浪地,产,产数据库,数据来源,：,：新浪地,产,产数据库,2009,年,年供求基,本,本平衡，,中,中小户型,成,成交为主,；,；2010年成交,量,量同比呈,下,下降趋势,。,。,中海金沙,湾,湾2009-2010年成,交,交分析,2009,年,年7月至2010,年,年11月,，,，此组团,共,共成交789套，,成,成交面积,约,约13.4万，,均,均价约11,765元/,，,，带2500元/,装修。,据统计，2010,年,年5月曾,有,有一套别,墅,墅成交，,整,整月成交,仅,仅7套，,别,别墅拉高,了,了别墅的,成,成交价。,数据来,源,源：新,浪,浪地产,数,数据库,2010-1,，,，1-4栋，,朝南57的,两,两房，,朝,朝花园,（,（北）,是,是87,的四,房,房单位,，,，总共,约,约250套，,均,均价8500,元,元/,。,。2月,加,加推5-8栋,。,。,时代糖,果,果,2010-5,，,，,推货约300,多,多套，9-16栋首,批,批，约77,三房,、,、约87四,房,房、约115,四房,，,，均价8900元/,。,2010-8,，,，,17-25栋,，,，约87,、115,四,四房为,主,主，均,价,价9500元/。,现在售,产,产品不,多,多，主,要,要集中,在,在26,、,、27,栋,栋，基,本,本只剩77,小,小三房,的,的户型,，,，售价,约,约1.1-1.2万/。,时代糖,果,果2010年,成,成交概,况,况,2010年1,月,月，时,代,代糖果,利,利用广,州,州6间,代,代理公,司,司发动,一,一二手,联,联动，,盛,盛大开,盘,盘，主,要,要58,小两,房,房和77小,三,三房，,售,售价约8500元/,送1500,元,元/,标,标准的,简,简单装,修,修。低,总,总价低,首,首付，,吸,吸引不,少,少经济,实,实力较,弱,弱，无,法,法承担,中,中心区,域,域高价,盘,盘的自,住,住买家,。,。开售,当,当天，,消,消化率,超,超9成,。,。,2-4,月,月以自,然,然消化,为,为主，,同,同时为9-16栋蓄,客,客，5,月,月1日,利,利用黄,金,金周公,开,开发售,，,，售价,比,比首批,单,单位略,高,高400元/,相,比,比周边,其,其他楼,盘,盘，性,价,价比相,当,当高。8月加,推,推优质,园,园景单,位,位，稳,步,步提升,售,售价，,毕,毕竟9,字,字头的,一,一手楼,在,在市场,上,上有一,定,定的吸,引,引力。,该项目,比,比其他,同,同为中,小,小户型,产,产品的,社,社区售,价,价约低10%-15%，主,要,要该项,目,目隶属,南,南海里,水,水，非,广,广州物,业,业在客,户,户（金,沙,沙洲约9成客,户,户来自,广,广州）,心,心中的,价,价值略,低,低。,数据来,源,源：新,浪,浪地产,数,数据库,保利西,海,海岸,项目基,本,本概况,地理位,置,置,:白云,金,金沙洲,彩,彩滨北,路,路,规模及,规,规划,：整体,占,占地面,积,积26,万,万，,总,总建筑,面,面积90万,，,，由4,个,个地块,组,组成（02、04、05、09地,块,块）。,其,其中洋,房,房部分,将,将建舒,适,适型洋,房,房组团,“,“星海,”,” （,首,首批售,完,完）、,超,超高层,江,江景洋,房,房组团,“,“瀚海,”,”（在,售,售揽江,公,公馆）,以,以及最,北,北端地,块,块的超,高,高层洋,房,房组团,“,“御海,”,”（地,王,王，待,开,开发）,，,，04,地,地块规,划,划为类,独,独栋的,双,双拼别,墅,墅（在,建,建，外,立,立面已,完,完工，,预,预计年,初,初可售,）,）。,（09,地,地块为,主,主）,首推产,品,品,：星海,”,”组团,（,（09,地,地块）,首,首批共5栋，4栋11层，1栋18层小,高,高层，,总,总户数,为,为474套。,以80,左右,的,的纯东,南,南向二,房,房和92-98的,园,园景三,房,房为主,。,销售情,况,况,：自,9月底,开,开盘至2010年11月全,部,部售完,，,，成交,均,均价13,567元/，,带,带2500元/装,修,修,。,数据来,源,源：新,浪,浪地产,数,数据库,保利西,海,海岸成,交,交概况,“揽江,公,公馆”,（,（05,地,地块）,由,由5栋3840层,的,的超高,层,层洋房,组,组成，,主,主力户,型,型三种,，,，122,三房,和,和149、188,四,四、五,房,房。,122,三房,单,单位每,个,个卧室,及,及客厅,均,均望江,，,，售价20000元,;,149,四房,单,单位仅,客,客厅及1卧室,望,望江，,售,售价16000元/,;,188,五房,单,单位保,证,证厅房,均,均望江,，,，售价,约,约18000-19000,元,元/,。,。,销售概,况,况：,自2010年12月,开,开售，,推,推货量,为,为304套，2栋39层高,江,江景单,位,位。2011,年,年1月,刚,刚取得,预,预售证,，,，正在,蓄,蓄客中,。,。,从成交,情,情况来,看,看，,122,小户,型,型消化,速,速度最,快,快，消,化,化量最,大,大。147,的,的四房,产,产品虽,然,然户型,方,方正实,用,用，但,景,景观欠,佳,佳，即,使,使单价,最,最低但,消,消化率,仍,仍最低,。,。,从成交,楼,楼层来,看,看，目,前,前基本,剩,剩下30-39层的,高,高层单,位,位和4,、,、14,、,、24,层,层有不,吉,吉利数,字,字的楼,层,层。其,中,中188的04单,位,位余货,最,最多。,数据来源：,阳,阳光家缘,户型,面积段（）,推货量,成交量,消化率,成交均价,三房两厅,122,228,128,56%,1.9-2万,四房两厅,147,114,34,30%,约1.6万,五房两厅,188,114,52,46%,约1.85万,小计,122-188,456,214,47%,18,266,万科IDEA,基本概况,地理位置,：白云区浔,峰,峰山西路东,南,南侧，距离,广,广州地铁6,号,号线始发站,浔,浔峰岗站约10分钟路,程,程，与万科,四,四季花城仅,一,一湖之隔。,规模及规划,：占地2.97万,，总建筑,面,面积约4.7万,由,两,两栋小高层,建,建筑组成。A栋12层,，,，B栋13,层,层，规划总,户,户数为500户。,产品概况,：只有一种,户,户型，66,小两房。,销售概况,：于2010年10月23日开盘,，,，起价13000元/,，带2000元/,的,的装修，总,价,价在70-100万/,套,套左右。,目前销售均,价,价为15000元/,年底推出,数,数套特价单,位,位，总价低,至,至82万。,该项目规模,小,小，产品单,一,一，专为广,州,州白领设计,，,，适合毕业,几,几年计划结,婚,婚置业的刚,性,性需求一族,。,。,售价比邻近,的,的保利春天,里,里高约35%，导致消,化,化速度不够,理,理想。,数据来源：,新,新浪地产数,据,据库,保利春天里,基本概况,地理位置,：白云区金,沙,沙洲悦峰一,街,街西南侧，,悦,悦峰二街东,侧,侧,规模及规划,：总用地面,积,积约1.8,万,万，建筑面,积,积约3.98万,，规划总,户,户数为360户。以6,层,层多层建筑,以,以及11层,小,小高层建筑,为,为主。,产品构成,：二房71-89,，三居92-95,，四居115，实用,率,率90%。,销售情况,：继51开,盘,盘日光之后,，,，二期推出,的,的270套,单,单位也在开,盘,盘当日消化,率,率近100%。二期均,价,价为1.1,万,万/,，跟前期价,格,格基本持平,。,。,折扣优惠,：开盘当天,的,的99折*98折，一,次,次性付款96折，提前,登,登记认购减5000元,房,房款，一周,内,内首付款到,位,位再减1万,元,元房款。另,外,外一期认购,客,客户未成功,购,购得一期的,房,房子，选购,二,二期单位能,再,再减1万元,的,的房款。选,房,房结束后有,抽,抽奖送夏普,液,液晶电视和,大,大米。,数据来源：,新,新浪地产数,据,据库,恒大绿洲,基本概况,地理位置,：白云金沙,洲,洲沿江南段,（,（保利西子,湾,湾对面）,规模及规划,：总建筑面,积,积近48万,，绿化面,积,积2万，,绿,绿化率高达51.1%,。,。项目为纯,大,大户社区，,分,分为南区和,北,北区，总户,数,数1666,户,户，总共35栋。北区,产,产品为天际,大,大宅和情景,洋,洋房，层层,退,退台式的设,计,计，,整体面积区,间,间为183-410,；,；南区为11层的82-182,生,生态小高层,。所有产品,均,均带豪华装,修,修，户户享,江,江景、园景,、,、湖景等立,体,体景观，实,用,用率87%,。,。,2009年9月26,开售，主推85以及145，折后均价9660元/,2009-10,，主推260-290,大户型，,一,一线江景单,位,位附带3000元/,装,装修，折后,售,售价约为1.3-1.4万/。,销售概况,：2009,年,年9月26,日,日开盘，当,天,天85的,小,小户型售完,，,，余145,三房，消,化,化率达8成,。,。,目前,在,在售,的,的是31-32栋,，,，260,以,上,上的,园,园景,单,单位,为,为主,，,，售,价,价约1.6-1.7万/,。,。,2010-8,，22-25,栋,栋，267-291,大,大三,房,房一,梯,梯一,户,户，,均,均价1.5万/,2010-1,，26-28,栋,栋，,面,面积265-293,，,，,均,均价1.5-1.6万/,恒大,绿,绿洲,恒大,绿,绿洲,已,已于9月26,日,日正,式,式开,售,售，,开盘,主,主推85,以,及,及145,以,上,上大,单,单位,。,。当,天,天小,户,户型,已,已全,部,部售,罄,罄，,剩,剩185-200,多,多,的,的三,房,房四,房,房，,价,价格9000-11000,元,元/,。10月,，,，主,推,推多,层,层住,宅,宅，260-290,大,大户,型,型，,一,一线,江,江景,单,单位,带,带3000元/,装,装修,，,，折,后,后售,价,价约,为,为13000-14000,元,元/,。,当,当时,广,广州,市,市场,已,已经,再,再度,进,进入,疯,疯狂,时,时期,，,，量,价,价齐,升,升，,该,该项,目,目取,得,得开,门,门红,，,，两,个,个月,销,销售600套,。,。11月,底,底加,推,推复,式,式单,位,位，,前,前江,后,后湖,，,，面,积,积在300,左,左右,，,，五,房,房两,厅,厅四,卫,卫加,工,工人,套,套房,的,的设,计,计，,中,中空,客,客厅,，,，两,层,层均,带,带有,大,大露,台,台。,2010,年,年自,春,春节,进,进行,淡,淡季,，,，4,月,月遭,遇,遇新,政,政后,该,该项,目,目表,现,现平,平,平，,由,由于,户型,面,面积,段,段偏,大,大，,且,且没,有,有江,景,景资,源,源支,撑,撑，,总,总价,高,高导,致,致月,均,均成,交,交不,足,足30套,，,，消,化,化速,度,度慢,。均,价,价稳,步,步向,上,上，,现,现售,价,价约1.6万/,。,。,数据,来,来源,：,：新,浪,浪地,产,产数,据,据库,金沙,洲,洲板,块,块2010年,成,成交,概,概况,2010,年,年1-11月,，,，金,沙,沙洲,新,新增,供应,面,面积,约,约28.6万,，,新,新增,供,供应,套,套数2382,套,套,。集,中,中在,几,几大,知,知名,品,品牌,发,发展,商,商包,括,括万,科,科、,保,保利,、,、中,海,海开,发,发的,项,项目,。,。,2010,年,年1-11月,，,，金,沙,沙洲,一,一手,商,商品,房,房总,成交,套,套数,为,为1727套,，,，成,交,交总,面,面积,为,为20.2万,，,板,板块,成,成交,均,均价,约,约13,868元/(带,装,装修,）,）。,板块,内,内各,项,项目,售,售价,均,均衡,，,，除,保利,西,西海,岸,岸、,恒,恒大,御,御景,半,半岛,、,、中,海,海金,沙,沙湾,部,部分,一,一线,望,望江,单,单位,突,突破1.5万/,，,，甚,至,至超2万/,外,外。,数据,来,来源,：,：新,浪,浪地,产,产数,据,据库,数据,来,来源,：,：新,浪,浪地,产,产数,据,据库,金沙,洲,洲板,块,块置,业,业客,户,户分,三,三类,，,，9,成,成以,上,上来,自,自广,州,州：,第一,类,类：,无,无法,承,承受,广,广州,中,中心,区,区域,高,高企,楼,楼价,的,的上,车,车族,，,，,首选60-90,中小,户,户型,的,的上,车,车盘,，,，追,求,求性,价,价比,高,高，,对,对价,格,格非,常,常敏,感,感；,第二,类,类：,改善,居,居住,型,型,，在,广,广州,中,中心,区,区有,一,一套,小,小户,型,型，,由,由于,人,人口,增,增加,等,等原,因,因需,更,更换,大,大面,积,积的,房,房子,，,，,首选,交,交通,方,方便,，,，生,活,活配,套,套齐,全,全，,景,景观,较,较佳,的,的舒,适,适社,区,区，140-200,的,的大,三,三房,、,、四,房,房是,首,首选,；,；可,接,接受,高,高单,价,价水,平,平。,第,三,三,类,类,：,：,投,投,资,资,保,保,值,值,型,型,客,客,户,户,，,，,不,不,在,在,乎,乎,目,目,前,前,的,的,生,生,活,活,配,配,套,套,，,，,只,注,注,重,重,稀,稀,缺,缺,江,江,景,景,资,资,源,源,和,和,产,产,品,品,品,品,质,质,，,，,对,对,单,单,价,价,、,、,户,户,型,型,、,、,面,面,积,积,等,等,敏,敏,感,感,度,度,不,不,高,高,。,。120-144,的,的,三,三,房,房,总,总,价,价,较,较,低,低,，,，,消,消,化,化,速,速,度,度,最,最,快,快,，,，260,以,以,上,上,的,的,大,大,户,户,型,型,对,对,买,买,家,家,经,经,济,济,实,实,力,力,要,要,求,求,较,较,高,高,和,和,对,对,稀,稀,缺,缺,资,资,源,源,的,的,占,占,用,用,要,要,求,求,高,高,，,，,需,需,求,求,存,存,在,在,，,，,适,适,量,量,供,供,应,应,可,可,保,保,证,证,消,消,化,化,速,速,度,度,。,。,成,交,交,客,客,户,户,情,情,况,况,：,：,启,发,发,：,：,从,经,经,济,济,实,实,力,力,和,和,户,户,型,型,需,需,求,求,来,来,看,看,，,，,本,本,项,项,目,目,的,的,目,目,标,标,客,客,户,户,是,是,第,第,二,二,和,和,第,第,三,三,类,类,。,。,产,品,品,的,的,打,打,造,造,以,以,满,满,足,足,户,户,户,户,拥,拥,有,有,稀,稀,缺,缺,江,江,景,景,资,资,源,源,，,，,居,居,住,住,舒,舒,适,适,度,度,高,高,为,为,标,标,准,准,。,。,板,块,块,内,内,成,成,交,交,客,客,户,户,小,小,结,结,三,、,、,金,金,沙,沙,洲,洲,未,未,来,来2-5,年,年,供,供,应,应,概,概,况,况,金,沙,沙,洲,洲,板,板,块,块,已,已,出,出,让,让,的,的,待,待,开,开,发,发,用,用,地,地,共,共,有,有11,幅,幅,，,，,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,为,为218,万,万,。,其,其,中,中10,幅,幅,属,属,于,于,广,广,州,州,的,的,白,白,云,云,区,区,，,，,面,面,临,临,的,的,竞,竞,争,争,将,将,相,相,当,当,激,激,烈,烈,。,。,金,沙,沙,洲,洲,待,待,开,开,发,发,地,地,块,块,地区,地块,项目名称,开发商,占地面积(),建筑面积(),楼面地价(元/）,广州,B3702A06,南方深业,94,519,264,653,8,350,元邦明月金岸,元邦,26,505,51,393,B3704、B3706,御金沙,凯德置地,300,000,468,689,B3702A09,在建,保利,54,854,153,591,5,534,B3701A02,土地平整,86,347,241,772,8,769,B3701A04,在建,91,579,256,422,8,112,B3709B07,星汇金沙,城建,43,958,68,135,3,889,B3709B08,星汇金沙,45,881,71,116,3,628,B3711B03,103,436,160,326,4,584,B3734F（01、02、04）,保障房,富力,109,305,218,608,佛山,佛南（拍）2010-029地块,恒大,60,491,229,866,6,243,合计,1,016,875,2,184,571,金,沙,沙,洲,洲,板,板,块,块,未,未,来,来,供,供,应,应,量,量,数,据,据,来,来,源,源,：,：,中,中,原,原,地,地,产,产,数,数,据,据,库,库,金,沙,沙,洲,洲,在,在,售,售,（,（,在,在,建,建,在,在,售,售,）,）,项,项,目,目,后,后,续,续,用,用,地,地,金,沙,沙,洲,洲,板,板,块,块,在,在,售,售,仍,仍,有,有,后,后,续,续,待,待,建,建,用,用,地,地,的,的,项,项,目,目,共,共6,个,个,，,，,待,待,建,建,部,部,分,分,建,建,筑,筑,面,面,积,积,合,合,计,计,约,约99,万,万,。,。,其,其,中,中,有,有3,个,个,项,项,目,目,位,位,于,于,佛,佛,山,山,南,南,海,海,，,，,待,待,建,建,部,部,分,分,建,建,筑,筑,面,面,积,积,约,约48,万,万,，,，,约,约,占,占50%,。,。,地区,项目名称,开发商,待开发建筑面积(),主力户型,推出时间,广州,金域蓝湾三期,万科,170000,未定,2011年下半年,恒大绿洲,恒大,230000,82-1823房，260-4104-5房,在售,保利西海岸,保利,70000,122、147、1883-5房,在建在售,佛山,中海金沙湾（含金沙熙岸）,中海,150000,153、178、2003-5房,在售,时代糖果三期,时代,100000,772+1房、1153+1房,2011年下半年,恒大御景半岛,恒大,230000,125-1483房、178-2004房,在建,合计,990000,金沙洲,板,板块未,来,来供应,量,量,数据来,源,源：中,原,原地产,数,数据库,区域,板块,楼盘名称,建筑面积,推货,时间,产品,类型,面积段,售价,装修,标准,总建面,越秀,沿江,爱群荟景湾,6,2011-1,超高层,334以上,在售，成交价46589元/,6000,9,天河,员村,佳润临江上品,2,2011-1,高层,42-124,在售，单间3.5万/,住宅3.8万/,6000,4.6,荔湾,芳村,中铁地王,5,2012年,高层,未知,预计2.2万/,未知,19.5,白云,金沙洲,保利02地块,9,未知,未知,未知,未知,未知,24.2,保利05地块,7,2011-5,超高层,122-247,在售，成交价,1.83万/,4000,7.6,里水,中海金沙湾,5,2011,高层,157-190,在售，2.3万/,3000,恒大御景半岛,15,2011-2012,高层,125-200,未知,未知,23,未售,白云,恒大绿洲,10,2011,高层,260-410,在售，园景单位1.6-1.8万/,3000,23,未售,番禺,桥南,海伦堡,流金岁月,2.4,2011,纯复式,500,在售，2万/起,毛坯,小计,61.4,广州1-3年,一,一线江,景,景供应,情,情况,小结：,2011年与,本,本案拥,有,有一线,江,江景资,源,源的在,售,售货量,约,约45,万,万，,即,即预计2013年（,项,项目达,可,可售条,件,件时）,在,在售一,线,线江景,资,资源货,量,量不足10万,。,市场小,结,结：,2010年全,年,年金沙,洲,洲一手,商,商品房,供,供略大,于,于求，,未来3-5年,供,供应量,超,超300万,，,，,按每年23万,的消,化,化量计,算,算，足,以,以保证,金,金沙洲,板,板块10年的,置,置业需,求,求。,广州拥,有,有一线,江,江景资,源,源的项,目,目不多,，,，预计2013年可,售,售一线,江,江景资,源,源项目,不,不足10万,。,。,60-80,小,小两房,和,和85-130紧,凑,凑型三,房,房是消,化,化速度,最,最快的,产,产品之,一,一。,改善型,居,居住则,首,首选景,观,观优秀,，,，环境,舒,舒适的,中,中大户,型,型；投,资,资保值,者,者选择,景,景观稀,缺,缺的产,品,品，对,户,户型、,面,面积不,是,是非常,敏,敏感。,整,整体来,看,看，140-200,三至,五,五房成,交,交量高,。,。,260,以上,的,的大三,房,房，附,加,加值不,高,高，景,观,观一般,，,，产品,消,消化速,度,度较慢,，,，重点,表,表现在,恒,恒大绿,洲,洲项目,。,。,启发：,从在售,情,情况来,看,看，,大户型,是,是一线,江,江景豪,宅,宅的主,要,要供应,，本项,目,目拥有,稀,稀,缺的一,线,线江景,资,资源，2013年入,市,市时面,临,临的直,接,接竞争,对,对手不,多,多。,从成交,情,情况来,看,看，,140-200的,三,三至五,房,房符合,市,市场需,求,求,，满足,改,改善型,居,居,住或投,资,资保值,需,需求。,市场小,结,结,四、2008-2010,年,年金沙,洲,洲畅销,户,户型分,析,析,时代糖,果,果二期,10栋06单,位,位,N+1,户,户型,三房两,厅,厅一卫,两,两阳台,建筑面,积,积：77,特点：,总价低,，,，户型,方,方正实,用,用不浪,费,费，倍,受,受首置,者,者欢迎,。,。,中小户,型,型热销,户,户型个,案,案,中海金,沙,沙湾,A7栋01单,位,位,三房两,厅,厅两卫,一,一阳台,一,一入户,花,花园,建筑面,积,积：94,特点：,紧凑型,带,带套房,设,设计，,面,面积小,总,总价较,低,低，满,足,足一步,到,到位的,置,置业需,求,求。,中小户,型,型热销,户,户型个,案,案,金域蓝,湾,湾,B7栋04单,位,位,三房两,厅,厅两卫,一,一大阳,台,台,建筑面,积,积：104,特点：,方正实,用,用，超,大,大阳台,，,，采光,佳,佳，主,人,人房空,间,间较大,。,。,中小户,型,型热销,户,户型个,案,案,中海金,沙,沙湾,9栋02单位,四房两,厅,厅两卫,两,两阳台,建筑面,积,积：141,特点：,主卧及,邻,邻近次,卧,卧可打,通,通设计,为,为一带,书,书房的,主,主套间,，,，客厅,出,出大阳,台,台，观,景,景效果,好,好。,中小户,型,型热销,户,户型个,案,案,保利西,海,海岸,01单,位,位,三房两,厅,厅两卫,两,两阳台,建筑面,积,积：122,特点：,客厅及,每,每个房,间,间均望,江,江，观,景,景效果,非,非常好,。,。,江景洋,房,房热销,户,户型个,案,案,保利西,海,海岸,04单,位,位,四房两,厅,厅三卫,两,两阳台+1工,人,人房,建筑面,积,积：188,特点：,客厅及,大,大部分,房,房间能,望,望江，,方,方正实,用,用，采,光,光及观,景,景效果,佳,佳。,江景洋,房,房热销,户,户型个,案,案,江景洋,房,房热销,户,户型个,案,案,恒大御,景,景半岛,建筑面,积,积：125,户型：,三,三房二,厅,厅二卫,户型点,评,评：,方正实,用,用，各,功,功能分,区,区合理,客厅连,接,接大观,景,景阳台,，,，室外,景观整,合,合室内,。,。,L型厨,房,房设计,，,，实用,不,不浪费,空间，,生,生活阳,台,台的设,计,计保证,厨房,的,的采,光,光。,江景,洋,洋房,热,热销,户,户型,个,个案,恒大,御,御景,半,半岛,建筑,面,面积,：,：178,户型,：,：四,房,房二,厅,厅二,卫,卫,特点,：,：,方正,实,实用,，,，各,功,功能,分,分区,合,合理,客厅,和,和各,卧,卧室,均,均能,望,望江,，,，望,园,园景,。,。,中海,别,别墅,户,户型,个,个案,金沙,熙,熙岸,四,四/六,联,联排,别,别墅,五,五房,三,三厅,五,五卫,建,建,筑,筑面,积,积：422,中海,别,别墅,户,户型,个,个案,金沙,熙,熙岸,双,双,拼,拼别,墅,墅,六,六,房,房三,厅,厅五,卫,卫,建,建,筑,筑面,积,积：417,中海,别,别墅,户,户型,个,个案,金沙,熙,熙岸,双,双,拼,拼别,墅,墅,六,六,房,房三,厅,厅五,卫,卫,建,建,筑,筑面,积,积：531,中小,户,户型,（,（60-95,）,：,方正,实,实用,，,，紧,凑,凑布,局,局，90,以,下,下能,设,设计,为,为三,房,房则,更,更好,。,。满,足,足刚,性,性需,求,求为,主,主，,小,小三,房,房是,一,一家,三,三口,一,一步,到,到位,的,的首,选,选，,面积,小,小保,证,证总,价,价不,高,高。,主流,户,户型,（,（100-130,）,：,方正,，,，功,能,能区,间,间合,理,理，,主卧,室,室带,主,主卫,设,设计,，尽,量,量有,衣,衣帽,间,间的,设,设置,。,。,中大,户,户型,（,（144-200,）,：,：,大气,，,，厅,大,大房,大,大，,对,对各,功,功能,区,区间,要,要求,较,较高,。,。厅,出,出阳,台,台，,带,带生,活,活阳,台,台。,主卧,室,室带,书,书房,和,和衣,帽,帽间,，,，开,间,间足,够,够大,。,。对,景,景观,资,资源,的,的要,求,求较,高,高。,大户,型,型（200,以,以上,）,）：,除传,统,统厅,大,大房,大,大外,，,，要,求,求待,客,客厅,豪,豪华,有,有气,度,度，,室,室内,有,有,公共,活,活动,空,空间,如家,庭,庭厅,或,或休,闲,闲室,，,，结,合,合半,户,户外,活,活动,空,空间,如,如观,景,景露,台,台等,。,。不,受,受道,路,路、,粉,粉尘,干,干扰,。,。大,户,户型,中,中,大部,分,分功,能,能区,间,间能,享,享受,多,多重,景,景观,，包,括,括江,景,景、,园,园景,，,，,或视,野,野开,阔,阔，,超,超宽,楼,楼距,。,畅销,户,户型,小,小结,五、,凯,凯,德,德御,金,金沙,、,、保,利,利西,海,海岸04,、,、09地,块,块产,品,品规,划,划,保利,西,西海,岸,岸：,项目,概,概况,：,：整,体,体占,地,地面,积,积26万,，,总,总建,筑,筑面,积,积90万,，,由,由4,个,个地,块,块组,成,成（02,、,、04、05,、,、09地,块,块）,。,。,04,地,地块,：,：与,“,“叶,上,上海,”,”项,目,目一,样,样的,设,设计,风,风格-英,伦,伦风,情,情，,规,规划,有197,席,席，250420,。,。类,独,独栋,（,（248-300,）,、,、双,拼,拼（325-423,）,）、,联,联排,别,别墅,。,。,05,地,地块,：,：占,地,地2.7,万,万,，,，建,筑,筑18.5万,，,楼,楼高120米,，,，共838套,。,。122,三,房,房、147,四,四房,、,、188,五,房,房。,09地块,：,：,11栋1127,层,层的小高,层,层、高层,洋,洋房组成,，,，共约1500套,。,。首批单,位,位以80,左右的,纯,纯东南向,二,二房和92-98,的园景,三,三房。二,批,批单位规,划,划有100-130三房,。,。,02地块,：,：由于地,价,价较高，,暂,暂未规划,02地块,04地块,09地块,05地块,南方深业,地,地块,保利04,地,地块,保利09,地,地块,已售,原规划产,品,品分布,联排别墅,（,（黑色圈,范,范围）,建筑面积,：,：未知,LP-n1(3层,）,）4栋,LP-b1（3层,）,）3栋,CK-B(2-3,层,层）4栋,CK-N(2-3层）3,栋,栋,建筑面积,未,未知,LP-n1(3层,）,）4栋,LP-b1（3层,）,）2栋,B1 建,筑,筑面积294.22平方,B2 建,筑,筑面积248.62平方,B3 建,筑,筑面积248.77平方,B4 建,筑,筑面积281.96平方,CK-B(2-3,层,层）2栋,户型与面,积,积同左,类独栋别,墅,墅（粉色,圈,圈范围）,CK-B(2-3,层,层）4栋,CK-N(2-3层）4,栋,栋,建筑面积,未,未知,Sp-n,系,系列(3,层,层不含地,下,下）,建筑面积328-423平,方,方,赠送面积166-228平,方,方,Sp-b,系,系列(3,层,层不含地,下,下）,建筑面积325-349平,方,方,赠