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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第三,章,章,房,房地,产,产市,场,场及,其,其运,行,行规,律,律,本章,内,内容,：,：,房地,产,产市,场,场的,运,运行,环,环境,、,、影,响,响因,素,素与,参,参与,者,者，,房,房地,产,产市,场,场结,构,构、,房,房地,产,产市,场,场细,分,分方,式,式，,反,反映,和,和描,述,述房,地,地产,市,市场,状,状况,的,的指,标,标，,房,房地,产,产市,场,场的,特,特性,、,、功,能,能，,房,房地,产,产市,场,场周,期,期循,环,环，,政,政府,干,干预,房,房地,产,产市,场,场的,原,原则,、,、手,段,段和,措,措施,重点,问,问题,：,：,房地,产,产市,场,场结,构,构,房地,产,产市,场,场细,分,分方,式,式,反映,和,和描,述,述房,地,地产,市,市场,状,状况,的,的指,标,标,第一,节,节,房,房地,产,产市,场,场概,述,述,一、,房,房地,产,产市,场,场的,概,概念,指当,前,前潜,在,在的,房,房地,产,产买,者,者和,卖,卖者,，,，以,及,及当,前,前的,房,房地,产,产交,易,易活,动,动。,一个,完,完整,的,的房,地,地产,市,市场,是,是由,市,市场,主,主体,、,、客,体,体、,价,价格,、,、资,金,金、,运,运行,机,机制,等,等因,素,素构,成,成的,一,一个,系,系统,。,。,二、,房,房地,产,产市,场,场的,运,运行,环,环境,1.,概念,：,：指,把,把房,地,地产,市,市场,作,作为,一,一个,中,中心,体,体时,，,，它,周,周围,各,各种,影,影响,因,因素,的,的总,和,和。,2.,分类,：,：八,大,大类,房地产业的运行环境,主要影响因素,社会环境,人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等,政治环境,政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度,经济环境,城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等,金融环境,宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等,法律制度环境,与房地产业有关的正式规则，包括现行法律法规与相关政策,技术环境,建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求,资源环境,土地、能源等资源约束,国际环境,国际资本流动和经济的全球化,表,3-1,房地,产,产市,场,场的,运,运行,环,环境,及,及其,影,影响,因,因素,其中,：,：,影响,房,房地,产,产市,场,场发,展,展的,基,基本,因,因素,是,是：,社会,因,因素,、,、经,济,济因,素,素、,政,政策,因,因素,社会,因,因素,包,包括,：,：传,统,统观,念,念及,消,消费,心,心理,、,、社,会,会福,利,利、,人,人口,数,数量,和,和状,态,态、,家,家庭,户,户数,与,与规,模,模、,家,家庭,生,生命,周,周期,等,等,经济,因,因素,包,包括,：,：经,济,济发,展,展状,况,况、,家,家庭,收,收入,水,水平,及,及分,布,布、,物,物价,水,水平,、,、工,资,资及,就,就业,水,水平,、,、房,价,价租,金,金比,等,等,政策,因,因素,包,包括,：,：土,地,地供,给,给政,策,策、,城,城市,发,发展,政,政策,、,、住,房,房建,设,设和,住,住房,消,消费,政,政策,、,、房,地,地产,金,金融,政,政策,、,、房,地,地产,产,产权,与,与交,易,易政,策,策、,房,房地,产,产税,收,收政,策,策等,金融,业,业的,发,发展,信息,通,通讯,技,技术,水,水平,的,的提,高,高和,交,交通,条,条件,的,的改,善,善,生产,和,和工,作,作方,式,式的,转,转变,三、,影,影响,房,房地,产,产市,场,场转,变,变的,社,社会,经,经济,力,力量,人文,环,环境,的,的变,化,化,自然,环,环境,的,的变,化,化,政治,制,制度,的,的变,迁,迁,房地产市场,土地所有者或当前土地使用者,开发商,政府及政府机构,金融机构,建筑承包商,专业顾问，包括,：,建筑师,工程师,会计师,造价工程师或经济师,房地产估价师及房地产经纪人,律师,消费者或买家,四、,房,房地,产,产市,场,场的,参,参与,者,者,消费,者,者或,买,买家,一、,房,房地,产,产市,场,场结,构,构,包括,：,：,总量,结,结构,：,：,分析,开,开发,和,和销,售,售之,间,间的,数,数量,结,结构,关,关系,，,，考,察,察供,求,求之,间,间的,总,总量,差,差距,。,。,区域,结,结构,：,：,分析,不,不同,地,地区,间,间房,地,地产,市,市场,发,发育,情,情况,的,的差,异,异和,特,特征,。,。,产品,结,结构,：,：,考察,不,不同,物,物业,类,类型,之,之间,的,的投,资,资比,例,例关,系,系，,分,分析,产,产品,结,结构,布,布局,的,的合,理,理程,度,度。,供求,结,结构,：,：,针对,某,某一,物,物业,类,类型,，,，分,析,析其,市,市场,内,内部,不,不同,档,档次,物,物业,的,的供,求,求关,系,系，,判,判别,供,供给,档,档次,和,和需,求,求水,平,平之,间,间是,否,否错,位,位。,投资,结,结构,：分,析,析不,同,同投,资,资方,式,式的,适,适用,空,空间,，,，以,及,及彼,此,此之,间,间的,动,动态,协,协调,关,关系,。,。,租买,结,结构,：指,当,当前,使,使用,的,的房,地,地产,空,空间,中,中，,租,租住,空,空间,和,和购,买,买自,住,住空,间,间的,比,比例,关,关系,。,。,二、,房,房地,产,产市,场,场细,分,分,（一,）,）按,地,地域,范,范围,细,细分,最常,见,见是,按,按城,市,市划,分,分,还可,按,按省,或,或自,治,治区,所,所辖,的,的地,域,域划,分,分,（二,）,）按,房,房地,产,产用,途,途细,分,分,居住,物,物业,市,市场,商业,物,物业,市,市场,工业,物,物业,市,市场,特殊,物,物业,市,市场,土地,市,市场,（三,）,）按,增,增量,存,存量,细,细分,分为,三,三级,市,市场,按增,量,量存,量,量方,式,式划,分,分,土地,房屋,一级,市,市场,土地,使,使用,权,权出,让,让市,场,场,二级,市,市场,土地,转,转让,、,、新,建,建商,品,品房,租,租售,市,市场,三级,市,市场,存量,房,房地,产,产交,易,易市,场,场,一级,土,土地,市,市场,二级,土,土地,市,市场,一级,房,房屋,市,市场,（,（增,量,量市,场,场或,一,一手,房,房市,场,场）,二级,房,房屋,市,市场,（,（存,量,量市,场,场或,二,二手,房,房市,场,场）,互动,（四,）,）按,交,交易,形,形式,细,细分,土地,的,的交,易,易,新建,成,成的,房,房地,产,产产,品,品交,易,易,存量,房,房屋,的,的交,易,易,土地,买,买卖,市,市场,土地,租,租赁,市,市场,土地,抵,抵押,市,市场,销售,（,（含,预,预售,）,）市,场,场,租赁,（,（含,预,预租,）,）市,场,场,抵押,市,市场,租赁,市,市场,转让市场,抵押市场,保险市场,（五）按,目,目标市场,细,细分,按建造标,准,准或价格,水,水平,按目标市,场,场的群体,特,特征,低档物业,市,市场,中低档物,业,业市场,中档物业,市,市场,中高档物,业,业市场,高档物业,市,市场,三、房地,产,产市场指,标,标,反映和描,述,述房地产,市,市场状况,的,的指标，,包,包括三种,类,类型，即,：,：,供给指标,需求指标,市场交易,指,指标,指标名称,涵义及计算公式,新竣工量（,NCt,）,报告期内（如第,t,年或半年、季度、月）内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计,灭失量（,t,）,指房屋存量在报告期内由于各种原因（损毁、拆迁等）灭失掉的部分,存量（,St,）,指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计,报告期存量上期存量,+,报告期新竣工量报告期灭失量,空置量（,VCt,）,指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分,空置率（,VRt,）,指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例,VRt,VCt/St,可供租售量（,HSRt,）,指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数,可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量,+,本期新竣工量,房屋施工面积（,BUCt,）,指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积,房屋新开工面积（,CSt,）,指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入本期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积,平均建设周期（,CPt,）,指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度,平均建设周期房屋施工面积,/,新竣工面积,竣工房屋价值（,VBCt,）,指在报告期内竣工房屋本身的建造价值，包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备的购置和安装费用,（一）供,给,给指标,指标名称,涵义及计算公式,国内生产总值（,GDP,）,指按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果,有三种表现形态：价值形态、收入形态和产品形态,三种计算方法：生产法、收入法和支出法,人口数,指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口,城市家庭人口,指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员,就业人员数量,指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，反映一定时期内全部劳动力资源的利用情况,就业分布,指按产业或职业分类的就业人员分布状况,城镇登记失业率,指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比,城市家庭可支配收入,指居民家庭可以用来自由支配的收入,城市家庭总支出,指除借贷支出以外的全部家庭支出,房屋空间使用数量,指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量,商品零售价格指数,指反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数,城市居民消费价格指数,指反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数,（二）需,求,求指标,指标名称,涵义及计算公式,销售量（,HSt,）,指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可分类分别统计,出租量（,HRt,）,指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按房屋类型和新建房屋分别统计,吸纳量（,AVt,）,指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数，分类分别统计,AVt,HSt+HRt,吸纳率（,ARt,）,指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，分类分别计算,ARt,AVt/HSRt,吸纳周期（,APt,）,指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，分类分别计算,APt,HSRt/AVt,预售面积,指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积,房地产价格,指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。,房地产租金,指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。,房地产价格指数,是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房
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