《物业管理概论》课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业管理概论教学课件,主讲：章月萍,TEL:13763896085,QQ:295839902,课程性质、目的与任务,本课程是为物业管理专业学生开设的一门职业基础课，是职业技术课的先修课程。作为学生在学习中遇到的第一个与物业管理行业密切相关的课程，本课程有着承上启下的重要作用。承上是指本课程运用“管理学原理”、“经济学基础”的基本理论、知识和方法。启下是指通过本课程的学习，使学生掌握系统的物业管理基本原理、基本知识，学会处理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题，能够为进一步学习“物业管理实务”、“社区服务与管理”、“物业管理法规”、“房屋结构维护与管理”、“设备设施管理”等课程打下坚实的基础。,通过对本课程的学习，使学生掌握系统的物业管理基本原理、基本知识，培养物业服务基层管理岗位的综合管理技能与素质，学会处理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题。,教学方法,以学生职业能力培养为导向，以调动学生的积极性为核心，尝试建立多渠道、获取式的教学方法体系，即坚持以学生为中心的教学理念，在教师的必要指导和宽松学习环境条件下，由学生能动地利用多条获取知识的渠道，自主地、创造性地去主动获取知识。主要的教学方法除讲授、提问、讨论等常用的方法外，结合课程的特点，适应高职高专的要求，探索并完善下列方法：,1头脑风暴法。针对讲授中、案例中、学生身边提出的管理问题，由学生应用所学知识，放开思路，大胆分析，提出自己的见解与解决方案。,2多媒体教学。制作有利于学生学习与训练的助学课件，教学过程贯穿在线视频影像资料学习，全程使用多媒体教学。,3案例分析。进行案例分析时，既可以采用由学生独立分析，再以书面作业完成的分散方式；也可以采用先分小组讨论，后到课堂上全班讨论这种集中形式。,4调查与访问。在课上或课外，组织学生进行社会调查，有条件时，直接访问企业家，组织学生与企业家对话活动。,5网络冲浪。根据教学进度需要，充分利用互联网，引导学生登陆有关网站，了解现实企业状况，搜集最新信息，学习最新管理知识，思考与分析现实管理问题。,6校园体验。通过所学的物业管理知识，结合学生自己的生活实际，把发生在身边的现象用物业管理知识加以分析与解决。,7资源共享。引导学生通过互联网、新闻媒体、报刊杂志等途径，收集与当前行业发展现状和未来发展趋势有关的资料，制作成课件，在课间发布，与同学们共享并讨论，扩大知识面。,教学方案设计,为增强教学过程的计划性，保证学生的参与，使课堂真正活起来，本课程将努力构建一个教学内容与教学方法一体化的、多元结构的教学方案。,1课时安排,本课程安排64课时。教学过程分为32个单元，每2课时为一单元。,2教学形式,（1）教学目的要求。每章开头设置该章的教学目的要求。,（2）回顾与说明。每个教学单元授课的最开始，由教师简要回顾上节课的内容，并简要说明本次课的主要内容与思路。,（3）走进管理。在教学过程中，根据教学内容需要向学生提供或由学生提供一个相关的简短案例，使学生们进入某种管理情境之中，引导学生从实际物业管理的角度认识与学习管理知识与技能。同时，激发学生学习和思考、动手的兴趣，激活课堂。,（4）讲授与训练。这是课堂教学的主体，主要包括教师讲授与学生的各种形式的参与与训练。教师对于教材正文的内容应尽可能精讲。对重点内容，可详讲，必要时还可补充一些内容；而非重点的内容略讲，有的可交给学生阅读。同时，吸收学生参与课堂教学活动，鼓励学生参加讨论。,（5）阅读资料。为理解与拓展所讲的内容，可向学生介绍一些有关资料。,（6）单元小结。在课程结束前，由教师对本单元所讲的内容作简要归纳，以给学生一个较为完整的印象。,3教学内容：是基于工作过程展开的，我们立足于物业管理，通过物业管理的流程来展开教学，从物业服务企业的设立、通过招投标取得管理资格、前期介入、分类管理、综合经营服务、人居环境管理等方面进行了介绍。,第一章 物业管理概述,第二章 物业管理机构,第三章 物业管理者,第四章 物业管理的基本原理,第五章 物业财务管理,第六章 物业管理的前期介入,第七章 物业分类管理,第八章 物业综合管理与综合经营服务,第九章 物业环境与人居环境,第十章 物业管理发展简介,第一章 物业管理概述 要求学生了解物业管理的产生与发展，掌握物业与物业管理的基本内涵、物业管理的类型，掌握物业管理的基本内容等基础知识。,第二章 物业管理机构 要求学生了解业主大会与业主委员会的产生，业主委员会的职责，理解物业服务公司的基本架构及其与有关机构的关系，掌握物业服务公司的性质、类型和物业服务公司的管理制度。,第三章 物业管理者 了解物业管理者在现代物业管理中处于怎样的地位和作用，掌握物业管理者应具备哪些专业素质，理解物业管理和职业道德的基本内容。,第四章,物,物业管,理,理的基本,原,原理,了,了解物,业,业管理公,共,共选择理,论,论，理解,物,物业管理,的,的委托代,理,理理论、,区,区分所有,权,权建筑物,的,的管理制,度,度，掌握,住,住宅权、,建,建筑物区,分,分所有权,的,的有关内,容,容。,第五章,物,物业,财,财务管理,了,了,解,解财务管,理,理机构设,置,置与管理,制,制度，理,解,解资金的,筹,筹措与使,用,用、财务,管,管理机构,的,的管理制,度,度、财务,核,核算方法,，,，掌握物,业,业管理资,金,金来源和,物,物业管理,费,费用的构,成,成。,第六章,物,物业管,理,理的前期,介,介入,了,了解物业,竣,竣工验收,和,和接管验,收,收的相关,内,内容，了,解,解物业管,理,理项目招,标,标方式，,掌,掌握前期,介,介入的概,念,念、必要,性,性、内容,，,，掌握物,业,业管理项,目,目招投标,的,的程序、,掌,掌握物业,管,管理投标,书,书和入伙,通,通知书编,写,写方法以,及,及装修管,理,理内容。,第七章,物,物业,的,的分类管,理,理 了,解,解各类物,业,业的管理,原,原则，理,解,解各类物,业,业管理的,基,基本要求,和,和内容，,掌,掌握各类,物,物业的含,义,义和特点,。,。,第八章,物,物业,综,综合管理,与,与综合经,营,营服务,掌,掌握物,业,业综合管,理,理和综合,经,经营服务,的,的内容，,理,理解治安,、,、消防、,车,车辆道路,管,管理、物,业,业环境、,绿,绿化、清,洁,洁管理的,内,内容和管,理,理办法。,第九章,物,物业,环,环境与人,居,居环境,掌,掌握社,区,区及其构,成,成、社区,文,文化及其,内,内容，理,解,解物业管,理,理与社区,文,文化建设,的,的关系，,物,物业管理,在,在构建和,谐,谐社区中,的,的作用，,了,了解健康,住,住宅和绿,色,色生态住,宅,宅小区的,标,标准。,第十章,物,物业管,理,理发展简,介,介 了,解,解国内外,物,物业管理,发,发展状况,，,，在学习,和,和借鉴国,外,外先进物,业,业管理经,验,验和运作,模,模式的基,础,础上，思,考,考我国物,业,业管理今,后,后的改进,和,和发展方,向,向。,4.考试,方,方式,改变“期,末,末一张卷,”,”的传统,考,考核方法,，,，将课程,中,中的知识,点,点转化为,技,技能要求,对,对学生进,行,行考核，,除,除了期末,考,考试外，,增,增加的考,核,核形式有,：,：课堂参,与,与程度考,核,核、作业,完,完成质量,考,考核、情,景,景剧或案,例,例分析完,成,成质量考,核,核等。各,种,种形式对,能,能力的考,核,核各有侧,重,重。课堂,参,参与程度,考,考核主要,考,考核学生,的,的积极参,与,与能力、,心,心理承受,压,压力能力,、,、实际沟,通,通能力和,应,应变能力,；,；作业完,成,成质量考,核,核主要考,核,核学生的,自,自主学习,能,能力和课,堂,堂内容的,消,消化吸收,能,能力；情,景,景剧和案,例,例分析完,成,成质量考,核,核主要考,核,核学生的,创,创新能力,、,、思维能,力,力、快速,反,反应和应,变,变能力。,这,这种考核,不,不但可以,成,成为检验,学,学习效果,的,的手段，,对,对学生的,自,自主学习,有,有巨大的,导,导向作用,。,。,教学载体,建立纸质,、,、音像、,网,网络、实,践,践基地构,成,成的立体,化,化教学载,体,体,1.武智,慧,慧物业,管,管理概论,重庆大,学,学出版社2008,年,年第二版,2.物,业,业管理是,怎,怎样练成,的,的音像,教,教材,3. 陈,海,海英物,业,业管理概,论,论 中,国,国建材工,业,业出版社2006年,4.温小,明,明物业,管,管理案例,分,分析中,国,国建筑工,业,业出版社2006年,5. ,物,物业管理,概,概论建,设,设部岗位,资,资格考试,指,指定教程,6.物,业,业管理员,（,（师）职,业,业资格培,训,训教程,劳,劳动和社,会,会保障部,中,中国就业,培,培训技术,指,指导中心,组,组织编写,中,中央广播,电,电视大学,出,出版社,物业管,理,理是怎样,炼,炼成的,是,是国内第,一,一部关于,物,物业管理,内,内部培训,方,方面的音,像,像教材，,是,是国内第,一,一部系统,介,介绍物业,管,管理知识,的,的情景式,电,电视剧。,该,该情景剧,教,教材共八,集,集，通过,“,“物业管,理,理业务流,程,程知识介,绍,绍+物业,管,管理行业,生,生存境遇,呈,呈现”的,表,表现方式,，,，使枯燥,的,的专业化,物,物业管理,插,插上艺术,的,的翅膀，,演,演绎为充,满,满思想火,花,花和人文,关,关怀气息,的,的生活片,断,断。该情,景,景剧采取,课,课堂互动,形,形式，名,家,家辅导，,情,情景教学,，,，寓教于,乐,乐，便于,学,学习、掌,握,握和理解,。,。我们在,教,教学过程,中,中将有选,择,择的选用,。,。,网站,中国物业,管,管理、中,国,国物业管,理,理信息网,、,、,中国物业,管,管理在线,、,、中国物,业,业管理协,会,会、,物业管理,资,资讯网、,中,中国住宅,与,与房地产,信,信息网、,物业远教,网,网、福建,物,物业管理,网,网、厦门,物,物业管理,网,网,实践条件,校内实训,设,设备：校,内,内现有实,训,训设备主,要,要是学校,机,机房、物,业,业管理信,息,息系统实,训,训室以及,校,校内办公,楼,楼、学生,公,公寓、教,师,师宿舍、,教,教学楼、,食,食堂等物,业,业及其附,属,属硬件设,备,备。通过,课,课程灵活,的,的运作，,可,可以满足,教,教学。,实训环境,：,：主要采,用,用现代多,媒,媒体技术,，,，通过录,像,像片、VCD、课,件,件等进行,模,模拟实习,的,的探索，,通,通过案例,分,分析、现,场,场角色模,拟,拟、现场,认,认知实习,、,、现场设,备,备实操等,形,形式，使,学,学生近距,离,离感受和,参,参与学校,的,的后勤、,物,物业管理,。,。,校外实践,基,基地,福建永安,物,物业管理,有,有限公司,深圳市长,城,城物业管,理,理股份有,限,限公司福,州,州分公司,福州新三,泽,泽物业服,务,务有限公,司,司,福州泰禾,物,物业管理,有,有限公司,福州三木,物,物业服务,有,有限公司,第一章,物,物业,管,管理概述,教学目,的,的要求,通过本章,学,学习，要,求,求学生了,解,解物业管,理,理的产生,与,与发展，,掌,掌握物业,与,与物业管,理,理的基本,内,内涵、物,业,业管理的,类,类型，掌,握,握物业管,理,理的基本,内,内容等基,础,础知识。,第一章,物,物业管理,概,概述,第一节,物,物业,第二节,物,物业管,理,理,第三节,物,物业管,理,理的基本,环节和基,本,本内容,第一节,物,物业,一、物业,的,的概念及,种,种类,二、物业,与,与房地产,、,、不动,产的关系,三、物业,的,的性质,关于物业,在现实生,活,活中，围,绕,绕着房屋,、,、建筑物,的,的使用和,管,管理，人,们,们经常遇,到,到许多困,惑,惑。例如,：,：城市中,数,数量庞大,的,的旧有房,屋,屋如何更,好,好地管理,与,与维修；,业,业主如何,对,对私有房,屋,屋加强维,修,修和养护,以,以使物业,保,保值增值,的,的需求在,加,加大；如,何,何对房屋,周,周边环境,的,的管理，,对,对房前屋,后,后的绿化,进,进行美化,；,；如何对,共,共同产权,人,人的行为,进,进行约束,。,。这些房,屋,屋管理和,使,使用的问,题,题已经到,了,了影响人,们,们生活和,工,工作质量,的,的程度。,在我国的,大,大中城市,中,中，住房,消,消费观念,的,的变化，,就,就业方式,的,的变化和,人,人才流动,的,的加快产,生,生出大量,的,的房屋租,赁,赁需求，,而,而伴随着,房,房屋租赁,市,市场的发,展,展，利用,租,租赁来的,房,房屋从事,违,违法犯罪,活,活动的案,件,件也屡见,不,不鲜，对,这,这样的房,屋,屋急需进,行,行管理方,式,式的改革,。,。,另外，随,着,着个人财,富,富的增加,，,，以保值,增,增值为目,的,的而拥有,房,房地产的,业,业主数量,也,也在快速,增,增加，这,部,部分人对,物,物业管理,所,所能带给,业,业主的效,益,益更关心,，,，因为良,好,好的物业,管,管理带来,的,的物业升,值,值是对投,资,资行为的,极,极好回报,。,。,因此，伴,随,随着物业,的,的管理和,使,使用，存,在,在着这样,一,一个业务,领,领域，它,不,不同于房,地,地产的开,发,发、经营,，,，也不同,于,于家政服,务,务，更有,别,别于房管,所,所传统的,房,房屋管理,模,模式，物业管,理,理是诞,生,生于住,房,房制度,改,改革和,房,房地产,的,的商品,化,化过程,中,中，围,绕,绕着物,业,业的使,用,用和业,主,主的多,种,种需求,而,而产生,的,的管理,与,与服务,行,行为。随着城,市,市经济,功,功能的,扩,扩展，,由,由经济,发,发展而,产,产生的,对,对物业,管,管理的,需,需求，,它,它是内,生,生性的,，,，也是,社,社会发,展,展的必,然,然选择,。,。为此,，,，了解,什,什么是,物,物业，,什,什么是,物,物业管,理,理就成,为,为我们,走,走进物,业,业管理,殿,殿堂敲,门,门砖。,从实践,中,中我们,看,看到，,物,物业管,理,理这个,行,行业很,特,特殊，,它,它不是,单,单纯的,服,服务，,也,也不是,单,单纯意,义,义上的,管,管理，,它,它是集,服,服务、,管,管理、,经,经营为,一,一体的,，,，连接,不,不同行,业,业，填,补,补传统,行,行业之,间,间空白,的,的行业,，,，是现,代,代经济,社,社会人,们,们工作,方,方式的,变,变化、,生,生活质,量,量的提,高,高和需,求,求多样,化,化的产,物,物。,对物业,管,管理行,业,业中的,诸,诸多问,题,题，迄,今,今为止,还,还没有,形,形成成,熟,熟的理,论,论体系,和,和明晰,的,的行业,定,定位，,目,目前我,国,国在这,方,方面也,没,没有形,成,成系统,的,的法律,规,规范体,系,系，这,一,一切都,在,在不断,地,地探索,和,和完善,中,中，需,要,要业内,外,外的有,关,关人士,从,从理论,到,到实践,方,方面进,行,行更积,极,极的探,讨,讨。希,望,望通过,本,本课程,的,的学习,，,，同学,们,们能够,了,了解和,掌,掌握物,业,业与物,业,业管理,的,的基本,内,内容、,物,物业的,经,经营、,物,物业的,管,管理等,基,基本理,论,论，了,解,解和掌,握,握国内,外,外物业,管,管理的,先,先进做,法,法和经,验,验，能,够,够处理,物,物业服,务,务企业,在,在物业,管,管理中,一,一些较,复,复杂的,问,问题，,达,达到理,论,论与实,践,践融会,贯,贯通。,本课程,从,从物业,管,管理经,营,营决策,的,的实际,需,需要出,发,发，以,物,物业服,务,务企业,从,从组建,到,到形成,品,品牌为,主,主线，,分,分别介,绍,绍了如,何,何科学,组,组建物,业,业管理,机,机构，,如,如何组,织,织物业,管,管理的,前,前期介,入,入，如,何,何关注,财,财务管,理,理问题,，,，物业,的,的基础,管,管理有,哪,哪些，,不,不同类,型,型物业,是,是如何,管,管理的,，,，如何,开,开展物,业,业综合,管,管理与,综,综合经,营,营服务,等,等内容,。,。教学,过,过程中,除,除了课,堂,堂讲授,外,外，将,适,适当安,排,排案例,讨,讨论，,同,同时于,课,课后布,置,置相应,的,的作业,要,要求学,生,生自觉,、,、独立,完,完成，,以,以便巩,固,固教学,内,内容。,一、物,业,业的概,念,念及种,类,类,（一）,物,物业,含,含义,1.广,义,义的物,业,业（Property）,：,： 财,产,产、资,产,产、拥,有,有物和,房,房地产,等,等。,2.狭,义,义的物,业,业：是,指,指单元,性,性的房,地,地产。,3.从,物,物业管,理,理的角,度,度来讲,，,，所谓物业就是指,已,已建成,并,并投入,使,使用的,各,各类房,屋,屋及与,之,之相配,套,套的设,备,备、设,施,施和场,地,地。,从物业,的,的概念,中,中可以,看,看出，,一,一个完,整,整的物,业,业，应,至,至少包,括,括以下,几,几个部,分,分：,（1）,建,建筑物,。,。包括,房,房屋建,筑,筑、构,筑,筑物（,如,如桥梁,、,、水塔,等,等）、,道,道路、,码,码头等,。,。,（2）,设,设备。,指,指配套,的,的专用,机,机械、,电,电气等,设,设备。,如,如电梯,、,、空调,、,、备用,电,电源等,。,。,（3）,设,设施。,指,指配套,的,的公用,管,管、线,、,、路。,如,如上下,水,水管、,消,消防、,强,强电（,供,供变电,等,等）、,弱,弱电（,通,通讯、,信,信号网,络,络等）,、,、路灯,，,，以及,室,室外公,建,建设施,，,，（如,幼,幼儿园,、,、医院,）,）等。,（4）,场,场地。,指,指开发,待,待建或,露,露天堆,放,放货物,之,之地，,包,包括建,筑,筑地块,、,、庭院,、,、停车,场,场等。,完整地,把,把握物,业,业的概,念,念，需,要,要注意,以,以下两,点,点：,第一，,物,物业的,主,主体是,建,建筑物,，,，辅助,部,部分是,配,配套的,设,设备、,设,设施与,场,场地等,。,。如果,没,没有建,筑,筑物，,而,而是单,独,独的设,备,备、设,施,施或是,单,单独的,场,场地（,如,如空地,）,），就,不,不能称,其,其为物,业,业，至,少,少不能,称,称其为,物,物业管,理,理中的,物,物业。,第二，,物,物业管,理,理中的,物,物业（,适,适用于,住,住宅小,区,区）主,要,要是物,业,业的共,同,同部位,、,、共用,设,设施设,备,备、物,业,业规划,红,红线内,的,的市政,设,设施和,附,附属建,筑,筑及附,属,属配套,服,服务设,施,施。,建筑物,共,共同部,位,位主要,包,包括楼,盖,盖、屋,顶,顶、梁,、,、柱、,内,内外墙,体,体和基,础,础等承,重,重结构,部,部位和,外,外墙面,、,、楼梯,间,间、走,廊,廊通道,、,、门厅,、,、电梯,厅,厅等。,房屋建,筑,筑共用,设,设施设,备,备包括,共,共用的,上,上下水,管,管道、,落,落水管,、,、邮政,信,信箱、,垃,垃圾道,、,、烟囱,、,、供电,干,干线、,共,共用照,明,明、天,线,线、中,央,央空调,、,、暖气,干,干线、,供,供暖锅,炉,炉房、,高,高压水,泵,泵房、,楼,楼内消,防,防设施,设,设备、,电,电梯等,。,。,物业规,划,划红线,内,内的市,政,政设施,和,和附属,建,建筑包,括,括：道,路,路、室,外,外上下,水,水管道,、,、化粪,池,池、沟,渠,渠、池,、,、井、,绿,绿化、,室,室外泵,房,房、自,行,行车棚,、,、停车,场,场等。,规,规划红,线,线内的,附,附属配,套,套服务,设,设施包,括,括网球,场,场、游,泳,泳池、,商,商业网,点,点等。,业主自,用,用物业,建,建筑物,和,和自用,设,设备通,常,常不是,物,物业管,理,理的范,畴,畴，除,非,非经过,单,单独的,委,委托，,才,才能进,入,入物业,管,管理的,范,范围。,所,所谓自,用,用物业,建,建筑物,部,部分和,自,自用设,备,备，是,指,指户门,以,以内的,部,部位和,设,设备，,包,包括水,、,、电、,气,气户表,以,以内的,管,管线和,自,自用阳,台,台等。,对,对于住,宅,宅，就,是,是住宅,的,的内部,（,（不含,公,公共部,分,分）；,对,对于写,字,字间，,就,就是写,字,字间的,内,内部（,不,不含公,共,共部分,）,）。,（二）,物,物业的,分,分类,根据使,用,用功能,的,的不同,分,分为：,居住性,物,物业,商业物,业,业,办公物,业,业,工业物,业,业,其他用,途,途物业,国际上,，,，物业,是,是一个,通,通用的,习,习惯词,汇,汇，与,房,房地产,、,、不动,产,产表达,同,同一种,含,含义。,在我国,，,，物业,则,则有其,约,约定俗,成,成的内,涵,涵，即,主,主要指,进,进入消,费,费领域,的,的房地,产,产产品,，,，而不,是,是我们,通,通常所,说,说的生,产,产、流,通,通、消,费,费的整,个,个过程,中,中的房,地,地产。,从,从这个,角,角度上,看,看，物,业,业与房,地,地产是,有,有区别,的,的。,二,、,、,物,物,业,业,与,与,房,房,地,地,产,产,和,和,不,不,动,动,产,产,的,的,关,关,系,系,1,、,、,联,联,系,系,（,（,共,共,同,同,点,点,）,）,：,：,物,物,业,业,与,与,房,房,地,地,产,产,都,都,包,包,含,含,有,有,土,土,地,地,、,、,房,房,屋,屋,及,及,附,附,属,属,的,的,设,设,施,施,、,、,设,设,备,备,和,和,相,相,关,关,场,场,地,地,；,；,物,物,业,业,与,与,房,房,地,地,产,产,具,具,有,有,实,实,物,物,形,形,态,态,和,和,资,资,产,产,形,形,态,态,。,。,2,、,、,区,区,别,别,：,：,房,地,地,产,产：,指,指,以,以,土,土,地,地,和,和,房,房,屋,屋,作,作,为,为,物,物,质,质,存,存,在,在,形,形,态,态,的,的,财,财,产,产,。,。,不,动,动,产,产：,指,指,土,土,地,地,及,及,附,附,着,着,在,在,土,土,地,地,上,上,的,的,人,人,工,工,建,建,筑,筑,物,物,和,和,房,房,屋,屋,，,，,由,于,于,是,是,不,不,可,可,移,移,动,动,的,的,，,，,所,所,以,以,叫,叫,不,不,动,动,产,产,。,。,使,使,用,用,范,范,围,围,不,不,同,同,适,用,用,场,场,合,合,不,不,同,同,概,念,念,的,的,外,外,延,延,不,不,同,同,（1,）,）,使,使,用,用,范,范,围,围,不,不,同,同,：,：,房,房,地,地,产,产,一,一,般,般,指,指,这,这,一,一,事,事,物,物,的,的,整,整,体,体,，,，,往,往,往,往,在,在,宏,宏,观,观,上,上,使,使,用,用,。,。,例,例,房,房,地,地,产,产,体,体,制,制,改,改,革,革,而,而,非,非,物,物,业,业,体,体,制,制,改,改,革,革,。,。,（2,）,）,称,称,谓,谓,的,的,领,领,域,域,不,不,同,同,或,或,者,者,说,说,适,适,用,用,场,场,合,合,不,不,同,同,：,：,就,就,一,一,般,般,情,情,况,况,来,来,说,说,，,，,不,不,动,动,产,产,是,是,民,民,法,法,上,上,通,通,常,常,使,使,用,用,的,的,词,词,汇,汇,；,；,房,房,地,地,产,产,则,则,是,是,在,在,经,经,济,济,法,法,和,和,行,行,政,政,法,法,及,及,商,商,事,事,实,实,务,务,中,中,经,经,常,常,使,使,用,用,的,的,词,词,汇,汇,；,；,而,而,物,物,业,业,则,则,是,是,指,指,房,房,地,地,产,产,领,领,域,域,中,中,单,单,元,元,性,性,房,房,地,地,产,产,概,概,念,念,的,的,别,别,称,称,。,。,物,物,业,业,是,是,从,从,使,使,用,用,角,角,度,度,讲,讲,，,，,房,房,地,地,产,产,、,、,不,不,动,动,产,产,是,是,从,从,财,财,产,产,等,等,特,特,性,性,方,方,面,面,。,。,（3,）,）,概,概,念,念,的,的,外,外,延,延,不,不,同,同,：,：,房,房,地,地,产,产,概,概,念,念,的,的,外,外,延,延,包,包,括,括,房,房,地,地,产,产,的,的,投,投,资,资,、,、,开,开,发,发,、,、,建,建,设,设,、,、,销,销,售,售,、,、,售,售,后,后,管,管,理,理,等,等,整,整,个,个,过,过,程,程,。,。,物,物,业,业,有,有,时,时,可,可,以,以,用,用,来,来,指,指,某,某,项,项,具,具,体,体,的,的,房,房,地,地,产,产,，,，,然,然,而,而,，,，,它,它,仅,仅,仅,仅,是,是,指,指,房,房,地,地,产,产,的,的,交,交,易,易,、,、,售,售,后,后,服,服,务,务,等,等,使,使,用,用,阶,阶,段,段,或,或,区,区,域,域,。,。二,者,者,有,有,宏,宏,观,观,与,与,微,微,观,观,之,之,别,别,，,，,有,有,全,全,体,体,与,与,部,部,分,分,之,之,差,差,。,。就,是,是,说,说,房,房,地,地,产,产,是,是,以,以,单,单,纯,纯,的,的,地,地,产,产,、,、,单,单,纯,纯,的,的,房,房,产,产,及,及,房,房,地,地,产,产,三,三,种,种,形,形,式,式,结,结,合,合,起,起,来,来,存,存,在,在,的,的,。,。,而,而,对,对,物,物,业,业,来,来,说,说,，,，,一,一,块,块,土,土,地,地,如,如,不,不,经,经,过,过,开,开,发,发,，,，,则,则,不,不,能,能,称,称,为,为,物,物,业,业,，,，,只,只,有,有,被,被,开,开,发,发,后,后,连,连,同,同,附,附,属,属,物,物,一,一,起,起,才,才,统,统,称,称,为,为,物,物,业,业,。,。,三、,物,物业,的,的性,质,质,物理,性,性质,（,（自,然,然属,性,性）,指与,物,物质,实,实体,或,或物,理,理形,态,态相,联,联系,的,的性,质,质，,它,它是,物,物业,社,社会,属,属性,的,的物,质,质内,容,容和,物,物质,基,基础,。,。,二元,性,性,有限,性,性,差异,性,性和,多,多样,性,性,固定,性,性,永久,性,性和,长,长期,性,性,配套,性,性,经济,性,性质,（,（社,会,会属,性,性）,是指,物,物业,与,与所,有,有权,和,和商,品,品经,济,济相,联,联系,的,的性,质,质,，,包括,：,：,权属,性,性,垄断,性,性,商品,性,性-,投,投资,性,性,效用,性,性,保值,增,增值,性,性,物业,的,的二,元,元性,无论,何,何种,建,建筑,物,物，,其,其基,础,础都,是,是建,立,立在,土,土地,之,之上,的,的，,因,因而,就,就成,为,为土,地,地的,附,附属,物,物，,使,使土,地,地的,功,功能,借,借助,于,于该,建,建筑,物,物得,以,以充,分,分的,发,发挥,。,。因,此,此，,在,在经,济,济发,达,达的,社,社会,中,中，,物,物业,大,大多,数,数是,土,土地,与,与建,筑,筑物,的,的统,一,一体,，,，具有,土,土地,与,与建,筑,筑物,两,两方,面,面的,物,物质,内,内容。物,业,业的,这,这种,二,二元,性,性特,性,性，,是,是其,他,他任,何,何商,品,品都,不,不具,备,备的,，,，它,决,决定,了,了物,业,业必,然,然兼,有,有土,地,地与,建,建筑,物,物二,者,者各,自,自所,特,特有,的,的各,种,种性,质,质。,物业,的,的有,限,限性,物业,的,的有,限,限性,从,从根,本,本上,来,来讲,，,，是,由,由土,地,地的,有,有限,决,决定,的,的。,由,由于,土,土地,的,的数,量,量是,有,有限,的,的，,就,就导,致,致了,用,用于,建,建筑,的,的土,地,地就,更,更有,限,限了,，,，因,此,此，,人,人们,只,只能,在,在有,限,限的,土,土地,上,上开,发,发建,设,设，,从,从而,使,使物,业,业的,数,数量,受,受到,一,一定,的,的限,制,制。,物业,的,的差,异,异性,和,和多,样,样性,物业,的,的差,异,异性,主,主要,是,是就,土,土地,而,而言,的,的。由,于,于土,地,地的,数,数量,是,是有,限,限的,，,，因,此,此，,随,随着,人,人口,的,的增,加,加和,社,社会,经,经济,的,的发,展,展，,人,人们,就,就必,须,须去,开,开发,利,利用,那,那些,劣,劣等,土,土地,。,。土,地,地的,优,优劣,，,，在,农,农村,主,主要,取,取决,于,于土,地,地的,天,天然,尺,尺度,和,和其,他,他自,然,然条,件,件，,而,而在,城,城市,主,主要,取,取决,于,于地,段,段的,区,区位,及,及其,技,技术,经,经济,条,条件,。,。,物业,的,的多,样,样性,，,，主,要,要是,就,就建,筑,筑物,而,而言,的,的。由,于,于建,筑,筑物,的,的功,能,能、,位,位置,、,、自,然,然环,境,境、,技,技术,经,经济,条,条件,等,等方,面,面的,不,不同,，,，使,世,世界,上,上没,有,有同,样,样的,物,物业,，,，形,成,成了,物,物业,形,形式,上,上的,多,多样,性,性。,每,每一,个,个建,筑,筑物,都,都是,单,单件,产,产品,，,，它,们,们在,类,类别,、,、品,种,种、,规,规格,、,、结,构,构、,式,式样,、,、外,观,观以,及,及年,代,代等,方,方面,，,，都,存,存在,着,着某,种,种不,同,同之,处,处。,因,因此,，,，物,业,业的,多,多样,性,性实,际,际上,就,就是,它,它无,数,数个,个,个性,的,的统,一,一。,物业,的,的固,定,定性,物业,的,的固,定,定性,是,是指,物,物业,空,空间,位,位置,上,上的,不,不可,移,移动,性,性，,人,人们,无,无法,将,将某,一,一物,业,业由,偏,偏远,区,区位,移,移至,商,商业,中,中心,，,，即,使,使人,们,们将,地,地上,建,建筑,物,物与,土,土地,相,相分,离,离，,也,也只,是,是改,变,变物,业,业的,用,用途,，,，不,能,能移,动,动法,律,律意,义,义或,实,实质,上,上的,物,物业,位,位置,。,。因,此,此，,物,物业,被,被视,为,为重,要,要的,不,不动,产,产，,可,可以,充,充当,最,最可,靠,靠的,担,担保,物,物，,并,并成,为,为一,种,种特,殊,殊商,品,品。,物业的,永,永久性,和,和长期,性,性,物业的,永,永久性,是,是就土,地,地而言,的,的，土地,是,是永存,的,的，具,有,有不可,毁,毁灭性,。,。而建,筑,筑物则,可,可能灭,失,失、损,耗,耗、直,到,到丧失,物,物理寿,命,命。,物业的,长,长期性,主,主要是,就,就建筑,物,物而言,的,的，一个,建,建筑物,竣,竣工后,，,，在正,常,常情况,下,下，使,用,用寿命,可,可达几,十,十年，,甚,甚至上,百,百年的,时,时间，,即,即可供,人,人们长,期,期使用,，,，特别,是,是那些,具,具有文,物,物价值,的,的建筑,物,物，如,颐,颐和园,、,、故宫,等,等，具,有,有更长,久,久的保,护,护价值,。,。,物业的,配,配套性,物业的,配,配套性,是,是指物,业,业以其,各,各种配,套,套设施,，,，满足,人,人们各,种,种需要,的,的特性,。,。一个,建,建筑物,没,没有齐,全,全的配,套,套设施,，,，就不,是,是完整,意,意义上,的,的物业,。,。以住,宅,宅为例,，,，室内,的,的配套,设,设施至,少,少要包,括,括厨房,、,、厕所,、,、上下,水,水、电,等,等，否,则,则就会,造,造成使,用,用不便,，,，影响,房,房屋居,住,住功能,的,的发挥,。,。物业,配,配套设,施,施越齐,全,全，功,能,能发挥,得,得就越,充,充分。,物业的,权,权属性,物业的,权,权属性,是,是指物,业,业在法,律,律上有,着,着明确,的,的权属,关,关系。,这,这种权,属,属关系,使,使物业,的,的所有,者,者、经,营,营者和,使,使用者,等,等各方,面,面的经,济,济利益,，,，在物,业,业的开,发,发、建,设,设、经,营,营、管,理,理与使,用,用过程,中,中，受,到,到法律,的,的保护,。,。物业,权,权属性,最,最重要,的,的内容,就,就是物,业,业的所,有,有权和,物,物业的,使,使用权,。,。,所谓物,业,业的所,有,有权是,指,指物业,所,所有者,在,在法律,规,规定的,范,范围内,对,对该物,业,业所拥,有,有的占,有,有、使,用,用、收,益,益和处,分,分的权,利,利。物,业,业所有,者,者的经,济,济利益,主,主要表,现,现在当,其,其物业,留,留作自,用,用时，,不,不必向,任,任何人,交,交纳租,金,金，当,依,依法将,物,物业出,租,租时，,可,可以向,承,承租人,收,收取租,金,金。,物业的,使,使用权,是,是指依,法,法经营,或,或使用,物,物业的,权,权利。,在,在我国,物,物业的,使,使用权,是,是实行,所,所有权,与,与使用,权,权分离,制,制度以,后,后出现,的,的一种,依,依法成,立,立的有,限,限产权,。,。当使,用,用者取,得,得物业,使,使用权,后,后，就,得,得向物,业,业所有,者,者缴纳,租,租金。,物业的,垄,垄断性,物业的,垄,垄断性,是,是指物,业,业所有,权,权和使,用,用权的排他性。物业,的,的垄断,性,性是由,物,物业的,有,有限性,引,引起的,，,，物业,不,不像空,气,气和阳,光,光那样,可,可以取,之,之不尽,，,，用之,不,不竭。,作,作为物,业,业的所,有,有者，,总,总是垄,断,断一定,量,量的物,业,业，排,斥,斥他人,的,的所有,和,和使用,，,，形成,物,物业的,垄,垄断性,主,主权。,物业的,商,商品性,物业的,商,商品性,，,，是由,物,物业的,使,使用价,值,值和商,品,品经济,决,决定的,。,。物业,的,的商品,性,性意味,着,着以下,几,几方面,的,的实质,性,性内容,：,：,1）物,业,业的价,值,值和使,用,用价值,是,是通过,市,市场交,易,易后得,以,以实现,的,的。物,业,业的买,卖,卖、租,赁,赁、抵,押,押、土,地,地使用,权,权的出,让,让与转,让,让等，,都,都是体,现,现物业,商,商品性,的,的具体,方,方式。,2）物,业,业的开,发,发建设,、,、经营,管,管理等,都,都是商,品,品经济,活,活动，,必,必须遵,从,从价值,规,规律来,运,运行。,3）物,业,业的分,配,配与消,费,费，即,使,使是非,盈,盈利性,的,的，也,充,充斥着,商,商品的,行,行为，,奉,奉行着,“,“商品,货,货币”,的,的规则,。,。,4）参,与,与物业,开,开发建,设,设、经,营,营与管,理,理以及,消,消费的,人,人与人,之,之间的,关,关系，,本,本质上,是,是一种,商,商品经,济,济关系,，,，从生,产,产到消,费,费都不,是,是无偿,的,的。,物业的,效,效用性,物业的,效,效用性,是,是指对,人,人类社,会,会的使,用,用价值,及,及人们,因,因占有,和,和使用,物,物业而,得,得到某,些,些需求,的,的满足,。,。物业,若,若无效,用,用，就,不,不会产,生,生物业,价,价格，,人,人们就,不,不会产,生,生占有,物,物业的,欲,欲望。,物业的,保,保值、,增,增值性,物业具,有,有保值,和,和增值,的,的功能,，,，已经,被,被越来,越,越多的,人,人们所,认,认识。,应,应该看,到,到物业,的,的增值,是,是一种,长,长期的,趋,趋势，,而,而不是,直,直线式,的,的运动,。,。但从,长,长期来,看,看，它,无,无疑呈,现,现出在,波,波动中,上,上扬、,螺,螺旋式,上,上升的,趋,趋势。,第二节,物,物,业,业管理,一、物,业,业管理,及,及其特,点,点,二、物,业,业管理,的,的类型,三、物,业,业管理,与,与传统,房,房地产,管,管理的,关,关系,四、物,业,业管理,的,的原则,五、物,业,业管理,的,的作用,一、物,业,业管理,及,及其特,点,点,物业管,理,理是指,由,由专门,的,的机构,和,和人员,，,，依据,合,合同或,契,契约，,对,对物业,及,及其附,属,属设备,设,设施，,周,周围环,境,境等实,施,施统一,的,的、专,业,业化的,、,、综合,的,的经营,管,管理，,并,并向人,们,们提供,综,综合性,的,的有偿,服,服务，,使,使物业,发,发挥其,使,使用价,值,值，并,使,使物业,尽,尽可能,地,地保值,和,和增值,。,。,1.物业管,理,理是一种经,营,营型的管理,方,方式：,物业管理的,管,管理对象是,物,物，但服务,的,的对象却是,人,人。物业管,理,理所提供的,管,管理和服务,，,，在市场经,济,济条件下应,是,是有偿的，,要,要合理收费,，,，实现以业,养,养业。,2物业管,理,理是对物业,开,开发、租赁,、,、销售和售,后,后服务等活,动,动进行全过,程,程的管理。,房地产开发,项,项目的规划,、,、设计、施,工,工、销售等,环,环节，都可,以,以实行物业,管,管理。因为,物,物业管理公,司,司可为规划,设,设计单位、,建,建筑施工单,位,位提供诸如,绿,绿化布局、,配,配套设施布,局,局、最佳平,面,面设计、管,线,线安装布置,等,等方面的合,理,理化建议。,同,同时物业在,租,租赁、销售,过,过程中，也,需,需要有一个,良,良好的广告,策,策划和优质,的,的物业管理,，,，只有这样,才,才能为开发,企,企业带来一,定,定的经济效,益,益和社会效,益,益。,3物业,管,管理是一,种,种专业化,、,、综合性,的,的管理,所谓专业,化,化管理有,两,两层意思,：,：其一是,由,由专门的,物,物业管理,公,公司通过,合,合同或契,约,约，按照,业,业主和使,用,用权人的,意,意志与要,求,求进行管,理,理，将行,政,政性的管,理,理终身制,变,变为企业,经,经营型管,理,理的聘用,制,制；其二,是,是管理专,业,业化，由,专,专业化的,环,环卫队、,绿,绿化队、,保,保安队、,维,维修队和,服,服务队等,实,实施管理,。,。从而大,大,大提高了,管,管理效率,和,和效益。,所谓综合,性,性管理是,指,指从内容,上,上讲，物,业,业管理的,内,内容是多,种,种多样的,，,，包括物,业,业开发、,物,物业租赁,、,、物业销,售,售、物业,维,维修养护,以,以及房屋,装,装修、清,洁,洁、安全,保,保卫、绿,化,化等。,4.物业,管,管理是按,合,合同或契,约,约进行的,法,法制化、,规,规范化管,理,理，而不,是,是行政化,管,管理。物,业,业管理公,司,司依据业,主,主或使用,人,人的需要,，,，按照合,同,同或契约,的,的规定提,供,供公共服,务,务、专项,服,服务和特,约,约服务。,5物业,管,管理具有,服,服务性,物业管理,实,实际上是,服,服务性质,的,的，其服,务,务对象是,人,人，属于,第,第三产业,。,。,物业管理,的,的特点,（1）社,会,会化（2）专业,化,化（3,）,）企业化,（,（4）,经,经营型,（,（5）建,设,设与管理,结,结合,社会化,物业管理,的,的社会化,指,指的是它,将,将分散的,社,社会分工,汇,汇集起来,实,实行统一,的,的管理。,诸,诸如：房,屋,屋、水电,、,、清洁、,保,保安、绿,化,化等。使,每,每位业主,只,只面对物,业,业管理公,司,司一家，,就,就能将所,有,有关于房,屋,屋和居住,环,环境的日,常,常事宜办,妥,妥，不需,要,要再分别,面,面对各个,不,不同的部,门,门。实行,物,物业管理,犹,犹如给业,主,主找到了,一,一个“总,管,管家”，,而,而对政府,各,各职能部,门,门来说犹,如,如找到了,一,一个“总,代,代理”样,。,。因此，,应,应该鼓励,物,物业管理,公,公司走向,社,社会，承,接,接管理其,他,他公司开,发,发的物业,。,。同时，,也,也应允许,不,不同地区,的,的物业管,理,理公司实,行,行跨省市,、,、跨地区,接,接管各种,类,类型的物,业,业，充分,发,发挥物业,管,管理社会,化,化的优越,性,性，以取,得,得较好的,管,管理效果,。,。物业管,理,理的社会,化,化还表现,在,在，它是,一,一项由全,社,社会参与,的,的活动。,专业化,物业管理,的,的专业化,指,指的是由专门的管,理,理企业通过委托,合,合同，按,照,照产权人,和,和使用人,的,的意志与,要,要求去实,施,施专业化管,理,理。所谓专,业,业化，是,指,指有专业,的,的人员配,备,备；有专,门,门的组织,机,机构；有,专,专业的管,理,理工具和,设,设备；有,科,科学、规,范,范的管理,措,措施与工,作,作程序。,实,实行专业,化,化管理表,明,明这一行,业,业已从分,散,散的劳动,转,转向了专,业,业型劳动,。,。,企业化,物业管理,是,是一种企,业,业化的经,营,营管理行,为,为。物业,管,管理的企,业,业化是相,对,对于传统,的,的行政事,业,业性质福,利,利型的房,屋,屋管理而,言,言的，指,的,的是通过,组,组建物业,管,管理公司,对,对物业实,行,行企业化,管,管理和经,营,营的过程,，,，其核心,是,是按照现代,企,企业制度,组,组建物业,管,管理公司,并,并运作。首先，物,业,业管理公,司,司应“真正成为,相,相对独立,的,的经济实,体,体，成为自,主,主经营、,自,自负盈亏,的,的社会主,义,义商品生,产,产者和经,营,营者，具,有,有自我改,造,造和自我,发,发展的能,力,力，成为,具,具有一定,权,权利和义,务,务的法人,。,。”这是,适,适应社会,主,主义市场,经,经济体制,的,的需要。,其,其次，物,业,业管理行,为,为是一种,企,企业行为,。,。企业以经济手,段,段为主，实行责,、,、权、利,相,相结合的,经,经营责任,制,制，这是,在,在社会主,义,义市场经,济,济体制下,，,，转换房,地,地产管理,经,经营机制,的,的必然结,果,果。,经营型,物业管理,的,的属性是,经,经营，它,所,所提供的,商,商品就是,劳,劳务和服,务,务，但他,们,们所推行,的,的则是有偿服务,、,、合理收,费,费。这种经,营,营型的企,业,业化管理,，,，可以减,轻,轻政府或,单,单位的压,力,力与负担,，,，使各类,物,物业管理,公,公司走上,以,以业养业,、,、自我发,展,展的道路,，,，实现房,地,地产业的,良,良性循环,。,。经营型,的,的物业管,理,理能够摆,正,正主人和,管,管家的关,系,系，变政,府,府部门行,政,政性的终,身,身制管理,为,为企业经,营,营型的聘,用,用制管理,，,，在这种,机,机制下，,就,就会形成,有,有活力的,物,物业管理,竞,竞争市场,，,，促使物,业,业管理的,经,经营者必,须,须以良好,的,的经营与,服,服务才能,在,在激烈的,市,市场竞争,中,中求得生,存,存和发展,，,，并实现,优,优胜劣汰,，,，使物业,管,管理工作,步,步入良性,循,循环的轨,道,道。,建设与管,理,理相结合,物业管理,是,是建管结,合,合的纽带,，,，它强大,的,的生命力,在,在这点上,得,得到了充,分,分的体现,。,。人们常,说,说，“三分建设,，,，七分管,理,理”，“物,业,业管理的,早,早期介入,与,与后期跟,进,进”都强,调,调了管理,的,的重要性,。,。物业管,理,理理顺并,摆,摆正了建,管,管的关系,，,，有利于,发,发挥投资,效,效益，使,社,社会财富,和,和人民的,财,财产得到,了,了保值、,增,增值。,综上所,述,述，物,业,业管理,是,是一种,和,和房地,产,产综合,开,开发的,现,现代化,生,生产方,式,式相结,合,合的综,合,合性管,理,理；也,是,是和产,权,权多元,化,化格局,相,相衔接,的,的统一,管,管理；,还,还是和,现,现代化,商,商品经,济,济规律,相,相吻合,的,的企业,经,经营活,动,动。,二、物,业,业管理,的,的类型,（按照,管,管理机,构,构的不,同,同）,1.委,托,托服务,型,型,委托服,务,务型的,经,经营管,理,理是指,房,房地产,开,开发企,业,业自己,组,组建物,业,业服务,企,企业，,对,对其出,售,售（出,租,租）的,房,房屋进,行,行日常,管,管理，,并,并完善,其,其售后,服,服务。,这,这类物,业,业服务,企,企业只,拥,拥有物,业,业的管,理,理权，,而,而没有,产,产权，,仅,仅仅是,按,按合同,或,或契约,进,进行法,制,制化、,规,规范化,管,管理。,其,其职能,一,一是对,房,房屋及,其,其附属,设,设备设,施,施的维,护,护修缮,，,，二是,对,对小区,绿,绿化、,治,治安、,消,消防、,环,环境卫,生,生等提,供,供管理,服,服务。,同,同时物,业,业服务,企,企业有,权,权按照,政,政府有,关,关规定,标,标准或,管,管理协,议,议规定,收,收取一,定,定的管,理,理服务,费,费，但,不,不是以,盈,盈利为,主,主要目,的,的。深,圳,圳特区,的,的大多,数,数物业,管,管理公,司,司就是,属,属于这,种,种类型,的,的。,2.自,主,主经营,型,型,自主经,营,营型物,业,业管理,是,是房地,产,产开发,企,企业建,成,成物业,后,后并不,出,出售或,出,出租，,而,而是交,由,由下属,的,的物业,管,管理部,门,门进行,出,出租或,出,出售以,及,及售后,管,管理服,务,务。这,种,种类型,的,的物业,服,服务企,业,业不仅,拥,拥有经,营,营管理,权,权，而,且,且还拥,有,有产权,；,；不仅,具,具有维,护,护性的,管,管理职,能,能，更,主,主要的,是,是为所,管,管物业,的,的出租,经,经营，,创,创造出,一,一个良,好,好的物,业,业使用,环,环境，,以,以赢取,雇,雇主。,3.社,会,会经营,型,型,社会经,营,营型物,业,业管理,是,是由专,业,业化管,理,理公司,，,，经过,政,政府批,准,准，参,与,与市场,竞,竞争，,获,获取物,业,业管理,的,的权利,，,，例如,深,深圳发,展,展中心,是,是由香,港,港一家,独,独资物,业,业管理,公,公司管,理,理的。,案例1,：,：,这样理,解,解物业,管,管理对,不,不对？,张某和,他,他一些,朋,朋友在,谈,谈到物,业,业管理,时,时，对,以,以下一,些,些问题,不,不太明,白,白，希,望,望能有,人,人给以,答,答疑：,1.有,人,人认为,物,物业管,理,理就是,房,房产管,理,理，只,不,不过房,产,产管理,和,和物