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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,恒大名都蓄客执行方案,CONTENTS,目录,第三部分 项目定位,第一部分 目标和任务,第二部分 市场及项目解析,第四部分 营销推广方案,1,、整体战略,2,、推广策略,3,、销售策略,4,、推广实施细则,5,、销售实施细则,6,、阶段性营销实施细表,第六部分 附件：媒体通路执行明细及费用预算,第五部分 平面视觉表现,第一部分：,目标和任务,第二部分：,市场及项目解析,宏观市场,区域市场,1,2,市场及项目解析,市场及项目解析,PARTONE,：,宏观市场,09,年包头市住宅市场成交量较,07,、,08,年呈现“显著涨幅”；,上半年在刚性需求释放带动下成交量迅速上涨，于,6,月包头房交会达到井喷态势；,09,年下半年恒大华府、万达广场、东方红,CBD,、保利拉菲等高端大盘项目开盘迅速拉升市场供应量。,2009,年包头市住宅成交情况图,09,年度住宅成交走势,“持续旺盛”,成交量,09,年包头市住宅市场成交价格逐步走高，较,07,、,08,年上涨趋势明显；,9,月成交均价三年来首次突破,4000,元,/,平米大关！,两大类产品热销带动全市均价质变：,全国知名品牌登陆,-,万达广场、恒大华府、,昆区新品老盘集中推售,保利拉菲、江南文枢苑、,CBD,东方红、金茂豪庭,09,年度住宅成交价格,“攀升显著”,成交价格,2009,年包头市住宅成交均价情况图,二三季度强势反弹,昆区项目整体价格起点较高，尽管一季度受,08,年市场淡季影响成交量一度徘徊，但凭借东亚世纪城、江南文枢院等项目热销形成二、三季度强势反弹！,昆区产品引领包头未来走势,09,年昆区产品的良好市场表现，将对,2010,年市场销量与价格走势产生引导作用！,九原区极速发展壮大,恒大华府上市，直接拉动区域成交均价，为新都市核心领地；,量价齐升,涨势显著,成交量与成交价格,销量表现：,“止跌反弹”,包头市前三季度市场销量呈现出“持续走高”态势，“个案井喷”现象频现；,价格表现：,“突破,4000”,由重点高端产品（恒大华府、万达广场、保利拉菲、江南）引领的价格走势“持续攀升”；,品牌表现：,“全国品牌,美誉口碑,”,随着万达、恒大等全国开发品牌的导入与运作，包头市场逐步掀起“品牌美誉风潮”；,品质表现：,“城市与精装豪宅,异域风情生活”,万达广场与恒大华府分别开创了包头的,“,城市与精装豪宅”理念、欧式风情概念；,渠道整合：,“渠道资源风暴，内展点多样化”,恒大华府开启包头高端渠道资源整合概念，品牌联动效果逐步显现；,营销表现：,“专业化操作,客户公关理念”,品牌项目的“开盘爆销模式”促使包头市场运作更趋专业化,!,09,年市场表现观点提炼,市场及项目解析,PARTTWO,：,区域,市,市场,江南,文,文枢,苑,苑,金茂,豪,豪庭,东亚,世,世纪,城,城,华发,名,名流,城,城,总部,经,经济,园,园,京澳,港,港帝,景,景,首创,加,加州,郡,郡府,保利,拉,拉菲,本案,恒大名都竞品个案判研,建筑,风,风格,：,：现,代,代欧,式,式高,层,层住,宅,宅,占地,面,面积,:,15,万,建筑,面,面积,：,：,56,万,项目,总,总共,四,四期,，,，目,前,前开,出,出一,期,期、,二期,部,部分,房,房源,套数,:,一期,870,套、,二,二期,1437,套,认购,均,均价,:4300,元,/,平方,米,米,结构,组,组成,一期,：,：,4,栋,18,层、,4,栋,11,层,二期,：,：,4,栋,16,层、,2,栋,18,层、,7,栋,27,层,面积,区,区间,：,：,85,150,后期,推,推货,：,：二,期,期房,源,源充,足,足，,2010,年,8,月预,计,计推,货,货、,预,预计,货,货量,为,为,1437,套,作为,昆,昆南,区,区域,的,的品,质,质型,大,大盘,，,，品,质,质升,级,级仍,将,将作,为,为,2010,年该,项,项目,的,的核,心,心价,值,值！,该项,目,目明,年,年的,预,预计,价,价格,有,有望,接,接近,甚,甚至,突,突破,4500,，为,本,本案,价,价格,制,制定,参,参考,重,重要,基,基础,！,！,保利拉菲公馆：,延续“异域风情”品牌,建筑,风,风格,：,：现,代,代简,约,约高,层,层住,宅,宅,占地,面,面积,:,43,万,建筑,面,面积,：,：,120,万,项目,总,总共,四,四期,，,，目,前,前开,出,出一,期,期、,二期,部,部分,房,房源,套数,:,一期,968,套、,二,二期,1692,套,认购,均,均价,:3600,元,/,平方,米,米,结构,组,组成,一期,：,：,6,栋,18,层、,2,栋,27,层,二期,：,：,4,栋,16,层、,2,栋,18,层、,7,栋,27,层,面积,区,区间,：,：,49,150,后期,推,推货,：,：二,期,期房,源,源充,足,足，,2010,年,2,、,3,月预,计,计推,货,货、,预,预计,货,货量,为,为,973,套,作为,昆,昆南,区,区域,的,的品,质,质型,大,大盘,，,，性,价,价比,仍,仍将,作,作为,2010,年该,项,项目,的,的核,心,心价,值,值！,该项,目,目明,年,年的,预,预计,价,价格,有,有望,接,接近,甚,甚至,突,突破,4000,，为,本,本案,入,入市,价,价格,夯,夯实,基,基础,！,！,东亚世纪城：,延续“经济型住宅”品牌,建筑,风,风格,：,：现,代,代欧,式,式简,约,约,占地,面,面积,:,17,万,建筑,面,面积,：,：,56,万,项目,总,总共,三,三期,，,，目,前,前开,出,出一,期,期部,分,分房,源,源,套数,:,一期,共,共,800,套，,目,目前,共,共推,728,套,认购,均,均价,:3700,元,/,平方,米,米,结构,组,组成,一期,：,：,1,栋,18,层、,4,栋,23,层,二期,：,：,3,栋,18,层、,4,栋,22,层,面积,区,区间,：,：,80,160,二居,50%,、三,居,居,45%,、四,居,居,5%,后期,推,推货,：,：,二期,总,总体,量,量,20,万,，,2010,年预,计,计推,货,货,12,万,如能,解,解决,工,工程,进,进度,迟,迟缓,、,、立,面,面形,象,象呈,现,现、,户,户型,品,品质,提,提升,等,等问,题,题，,该,该项,目,目具,有,有价,格,格提,升,升空,间,间，,2010,年对,本,本案,威,威胁,将,将逐,步,步加,剧,剧！,京澳港,帝景,：,“形象落地”支撑营销,建筑,风,风格,：,：现,代,代欧,式,式,占地,面,面积,:,8,万,建筑,面,面积,：,：,16,万,项目,总,总共,二,二期,，,，目,前,前全,部,部开,售,售,套数,:,一期,532,套，,二,二期,350,套,认购,均,均价,:4700,元,/,平方,米,米,结构,组,组成,一期,：,：,6,栋,19,层,二期,：,：,5,栋,18,层,面积,区,区间,：,：,120400,后期,推,推货,：,：该,项,项目,货,货量,已,已全,部,部推,出,出，,基,基本,售,售罄,该项,目,目作,为,为昆,南,南区,域,域近,三,三年,的,的高,品,品质,社,社区,，,，,长期,支,支撑,区,区域,4300-4700,元,/,平米,的,的价,格,格档,位,位，,这也,为,为本,案,案开,盘,盘价,格,格制,定,定重,要,要参,考,考基,础,础！,金茂豪庭：,昆南区域“价格标杆”,建筑,风,风格,：,：现,代,代简,约,约,占地,面,面积,:,8,万,建筑,面,面积,：,：,16,万,项目,总,总共,三,三期,，,，目,前,前一,期,期全,部,部开,出,出,套数,:,一期,728,套，,二,二期,约,约,500,套，,三期,约,约,234,套,认购,均,均价,:4500,元,/,平方,米,米,结构,组,组成,一期,：,：,3,栋,11,层，,3,栋,18,层,二期,：,：,2,栋,11,层，,1,栋,7,层，,3,栋,9,层,三期,：,：,3,栋,26,层（,loft,）,面积,区,区间,：,：二,期,期产,品,品,80,140,后期,推,推货,：,：,2010,年二,期,期、,三,三期,联,联动,推,推出,，,，其,中,中三,期,期为,80,左右,loft,在东,方,方红,CBD,住宅,售,售罄,后,后，,该,该项,目,目已,成,成为,2010,年昆,区,区核,心,心区,域,域的,主,主力,在,在售,项,项目,！,！,考虑,到,到其,二,二期,产,产品,其,其优,越,越的,地,地理,位,位置,，,，将,成,成为,本,本案,重,重要,竞,竞争,对,对手,！,！,江南文枢苑,：,“昆区核心”主力竞品,建筑,风,风格,：,：现,代,代简,约,约,占地,面,面积,:18,万,建筑,面,面积,;30,万,项目,总,总共,两,两期,开,开发,，,，共,37,栋约,921,套,套数,:,一期,574,套，,二,二期,347,套,均价,:,均价,loft,北向,3600,、南,向,向,4400,；,平层,3160-4200,；别,墅,墅,7000,结构,组,组成,：,：,一期,：,：,8,栋叠,拼,拼、,6,栋高,层,层,2,栋花,园,园洋,房,房、,2,栋,loft,二期,：,：,6,栋叠,拼,拼、,3,栋高,层,层、,10,栋花,园,园洋,房,房,另有,12,栋公,建,建,面积,区,区间,：,：,60,600,后期,推,推货,：,：后,期,期以,商,商业,写,写字,楼,楼推,广,广为,主,主,该项,目,目作,为,为包,头,头稀,缺,缺的,复,复合,型,型项,目,目，,其住,宅,宅类,产,产品,市,市场,推,推广,低,低调,、,、货,量,量有,限,限！,2010,年与,本,本案,产,产生,相,相对,弱,弱竞,争,争！,总部经济园：,高新区“复合型竞品”,建筑,风,风格,：,：美,式,式风,格,格,占地,面,面积,:,20,万,建筑,面,面积,;40,万,项目,总,总共,三,三期,，,，一,期,期尚,未,未取,得,得预,售,售证,套数,:,一期,760,套,认购,均,均价,:,18,层产,品,品,3750,元,/,平方,米,米，,6,、,7,层产,品,品,4500,元,/,平方,米,米，,9,、,11,层产,品,品,4000,元,/,平方,米,米,结构,组,组成,一期,：,：,1,栋,11,层，,2,栋,6,层，,2,栋,18,层,面积,区,区间,：,：,90140,后期推货,：,：,该项目尚,未,未取得预,售,售证，预,计,计,2010,年,2,、,3,月将入市,，,，首推,760,套！,尽管该项,目,目地段相,对,对偏远，,但,但考虑到,其,其产品的,低,低密度品,质,质、纯粹,的,的北美风,情,情、精致,样,样板间、,首,首创的品,牌,牌价值，,预,预计该项,目,目在,2010,年对本案,产,产生强竞,争,争！,首创,加州郡府：,昆南区域“低密度竞品”,2010,年，昆南,板,板块将呈,现,现“群雄,并,并举,激烈拼争,”,”的市场,竞,竞争局面,！,！,包头恒大名都竞品销售态势梳理,经我司市,调,调获悉，,2010,年本案所,处,处的昆南,板,板块,保有,105,万平米潜,在,在供应货,量,量！,从近两年,土,土地交易,市,市场获知,，,，,昆南区域,几,几无新增,住,住宅用地,！,！,（源自内,蒙,蒙古土地,网,网信息）,包头恒大名都潜在竞品预测,中端竞品,：,：以经济,型,型产品为,主,主、价格,低,低于恒大,名,名都、突,出,出性价比,代表项目,：,：东亚世,纪,纪城、京,澳,澳港帝景,、,、总部经,济,济园,高端竞品,：,：以产品,品,品质制胜,、,、与名都,同,同档价位,代表项目,：,：华发名,流,流城、首,创,创加州郡,府,府、江南,文,文枢苑,提价通道,：,：昆南区,域,域在,2010,年有望突,破,破,4700,元,/,平米的价,格,格瓶颈！,群雄并举,：,：昆南区,域,域将成为,2010,年品牌开,发,发商的比,武,武擂台,!,潜在供应,：,：目前尚,未,未推出的,潜,潜在货量,已,已达,105,万，威胁,逼,逼近！,2010,年，本案,所,所处的昆,南,南板块,必将成为,包,包头竞争,最,最激烈的,住,住宅市场,！,！,2010,年昆南市场竞争态势预测,PARTTHREE,：,区域市场,目,目标竞争,个,个案对比,市场及项目解析,目标竞争,个,个案对比,社区规模,结论,:,本案社区,规,规模在武,汉,汉高档住,宅,宅市场属,于,于中等偏,上,上,容积率除,别,别墅项目,之,之外最低,。,。,项目,恒大名都,东亚世纪城,京澳港帝景,保利拉菲,金茂豪庭,江南文殊院,总部经济园,首创加州郡府,华发,新城,总占地面积,(),192100,43,万,17,万,20,万,8,万,8,万,18,万,20,万,40,万,总建筑面积,(),50,万,120,万,56,万,50,万,16,16,30,万,40,万,无,容积率,2.5,2.79,3.29,2.5,2,2,1.67,2,无,绿化率,33%,38%,35%,以上,38%,36%,33%,35%,无,总户数,2175,4988,2800,套左右,3000,套左右,882,套,1462,套,921,套,2300,套左右,无,竞争个案对比,目标竞争,个,个案对比,基础数据,、,、配套,结论,:,本案在景,观,观特点、,小,小区配套,、,、产品特,点,点三项权,重,重点列于,周,周边竞品,之,之首；,竞争个案对比,项目,恒大名都,东亚世纪城,京澳港帝景,保利拉菲,金茂豪庭,江南文殊院,总部经济园,首创加州郡府,华发,新城,景观特点,欧式,一期,60,米宽景观带,欧式景观,法式风格,欧式风格,江南风格,现代风格,南加州风格,无,小区配套,会所、幼儿园、商业、酒店健身中心,学校,幼儿园、简单商业,幼儿园、商业、会所,会所,幼儿园,无,幼儿园、会所、健身中心,无,产品特点,现代风格，面积符合销费者心理,打造欧式生活圈，产品顶芽新颖,打造包头顶级生活圈，突出法式外立面设计,包头高端项目之一，地理位置优越,人文水乡风格，位置较好，产品去化较快,现代风格，商住配套,南加州风格,无,物业费用,未定,1.2,元,/,平米,1.5,元,/,平米,1.5,元,/,平米,1.8,元,/,平米,1.5,元,/,平米,1.8,元,/,平米,1.5,元,/,平米,无,车位比,未定,1,比,0.7,1,比,0.8,1,比,0.7,1,比,1,1,比,0.6,1,比,1.2,1,比,0.6,无,1,、项目园,林,林、景观,、,、湖景资,源,源具有绝,对,对优势。,地块二内,部,部三大湖,景,景资源，,为,为区域内,独,独有内部,配,配套，数,万,万平米湖,景,景资源，,园,园林体系,，,，其大手,笔,笔为本案,最,最主要卖,点,点之一。,2,、项目具,备,备包头最,纯,纯正的大,户,户豪宅社,区,区的特征,。,。,通过上述,例,例表发现,包,包头众多,豪,豪宅个案,虽,虽有一定,的,的规模体,量,量，但容,积,积率高，,多,多是复合,型,型产品构,成,成，拥有,住,住宅、商,业,业、酒店,公,公寓等融,为,为一体的,多,多元化社,区,区。,而本项目,产,产品以主,力,力面积为,100-300,平方米大,户,户型纯住,区,区的形象,出,出现，使,项,项目真正,意,意义上成,为,为为数不,多,多的上乘,精,精品。后,期,期酒店配,套,套同样也,是,是供内部,及,及周边客,群,群需求。,3,、项目大,户,户型精装,修,修真正具,备,备豪宅大,气,气风范。,项目户型,在,在空间设,计,计的尺度,和,和功能把,握,握独到，,主,主力面积,在,在,100300,平方的户,型,型配有价,值,值近,2000,元,/,平方标准,的,的装修，,汇,汇集众多,国,国际品牌,，,，显现出,豪,豪宅华贵,气,气度是其,他,他项目无,法,法比拟的,。,。,4,、恒大地,产,产入市包,头,头三年之,载,载，具有,一,一定品牌,效,效应；,恒大地产,入,入市内蒙,市,市场三年,，,，在恒大,华,华府开盘,之,之后树立,项,项目高端,品,品牌形象,，,，有很强,客,客群认可,度,度。,5,、目前对,比,比竞品项,目,目地块，,本,本案地块,优,优势较弱,。,。,相对于华,发,发,新城、保,利,利,拉菲、东,亚,亚世纪城,、,、帝景等,项,项目本案,地,地块形象,对,对比为弱,势,势点，尤,其,其华发,新城同为,精,精装修产,品,品，地块,优,优势明显,。,。,项目对比,结,结论,市场及项目解析,PARTFOUR,：,SWORT,分析,市场及项目解析,项目优势,1,、项目周,边,边交通路,网,网发达，,10,分钟玩转,生,生活圈；,项目紧邻,高,高新区核,心,心地带，,北,北临黄河,路,路、南接,校,校园南路,，,，东临白,云,云路，,10分钟,可,可达火车,站,站、包百,商,商圈，,项目地处,昆,昆区南部,高,高档社区,集,集中地带,，,，为未来,昆,昆区核心,居,居住领地,。,。,2,、优质教,育,育体系配,套,套，高等,学,学府林立,；,；,钢三小、,钢,钢四小、,包,包钢二十,五,五小、包,钢,钢一中、,包,包钢二中,、,、包钢九,中,中、内蒙,古,古科技大,学,学、市少,年,年宫、图,书,书馆、项,目,目代建重,点,点中学二,十,十九中！,3,、项目内,部,部景观资,源,源丰富，,保,保证给住,户,户带来更,多,多新鲜体,验,验；,项目三大,内,内湖完美,融,融合园林,，,，匹配诸,如,如廊桥、,庭,庭院、喷,泉,泉等小品,移,移步换景,，,，营造出,豪,豪宅生活,不,不可多得,的,的灵动意,境,境。,4,、恒大地,产,产品牌效,应,应，三年,包,包头房地,产,产市场口,碑,碑及客户,资,资源；,恒大地产,集,集团进入,包,包头市场,三,三年之久,，,，众多客,户,户资源、,优,优质口碑,传,传播，恒,大,大华府近,500,组成交客,户,户资源、,125,家渠道单,位,位资源、,近,近,3000,组华府,D,类客户。,SWORT,分析,5,、项目采,用,用价值,2000,元,/,平方装修,标,标准，树,立,立武汉第,一,一成品豪,宅,宅；,满屋名牌,，,，,9A,精装标准,，,，全部采,用,用国际、,国,国内知名,品,品牌，在,整,整个豪宅,中,中也独树,一,一帜；,6,、社区配,套,套的高标,准,准和高品,质,质凸显豪,宅,宅项目附,加,加值；,项目拥有,近,近,5100,主题会,所,所，以及,户,户外运动,场,场所和,2000,幼儿园,，,，现有规,划,划超,360000,的风情,商,商业街，,均,均体现了,项,项目的品,质,质感，让,消,消费者感,受,受到物有,所,所值。,7,、产品设,计,计理念的,独,独特性显,现,现豪宅气,度,度不凡；,项目空间,尺,尺度设计,阔,阔绰，面,积,积区间为,100-300,，三房,、,、四方两,种,种户型选,择,择，户均,超,超大采光,面,面将奢华,演,演绎到极,致,致。,8,、来自戴,德,德梁量行,英,英式管家,服,服务；,戴德梁行,在,在武汉以,管,管理高档,住,住宅社区,著,著称并拥,有,有很高的,知,知名度。,因,因此，聘,请,请戴德梁,行,行进行物,业,业管理也,抬,抬高了产,品,品的档次,。,。,项目优势,SWORT,分析,1,、项目地,块,块邻近主,干,干道三面,环,环路，噪,音,音污染较,严,严重；,地块北临,黄,黄河路，,东,东临白云,路,路，区域,内,内有众多,货,货车出没,。,。交通主,干,干道的邻,近,近，外加,南,南临铁路,的,的不利因,素,素，使项,目,目居住环,境,境变得嘈,杂,杂，客观,上,上对项目,品,品质感有,所,所影响；,2,、项目周,边,边环境形,象,象较差，,片,片区“民,居,居”形象,破,破旧；,项目片区,内,内稀疏散,落,落破旧不,堪,堪的民居,民,民房，原,住,住居民素,质,质较低，,为,为外地居,民,民集散地,，,，这些民,居,居民房多,分,分布在项,目,目主要交,通,通动线旁,，,，影响了,项,项目高端,形,形象；,3,、临近包,钢,钢，片区,空,空气污染,严,严重；,项目临近,包,包钢厂区,，,，空气污,染,染较为严,重,重；,4,、预计正,式,式开盘时,，,，工程进,度,度缺乏正,面,面视觉冲,击,击；,工程进度,紧,紧张，预,计,计正式开,盘,盘时项目,工,工程形象,仍,仍不具备,建,建立环境,示,示范区的,条,条件，令,客,客户无法,全,全面感受,到,到产品真,正,正的价值,;,项目劣势,SWORT,分析,1,、项目特,有,有优质景,观,观资源，,为,为区域产,品,品空白点,；,；,项目地产,昆,昆区南部,核,核心板块,，,，区域地,理,理位置优,越,越，但由,于,于城市中,心,心，各社,区,区及周边,景,景观资源,相,相对较少,，,，本案以,其,其独有的,景,景观资源,独,独占市场,空,空白点。,2,、项目品,质,质在包头,市,市场拥有,独,独特性和,稀,稀缺性；,包头豪宅,市,市场进入,不,不断发展,阶,阶段，已,于,于旧的豪,宅,宅标准已,经,经不能满,足,足高端客,群,群需求，,精,精装市场,不,不断走向,壮,壮大阶段,。,。,项目机会,点,点,SWORT,分析,1,、区域内,竞,竞争项目,繁,繁多，竞,争,争压力较,大,大；,片区内地,产,产市场竞,争,争激烈，,目,目前尚未,推,推出的潜,在,在货量已,达,达,105,万，已推,出,出,8,个区域竞,品,品项目预,计,计今年新,推,推货均在,1000,套左右，,区,区域内客,群,群分散较,大,大，且华,发,发新城同,样,样为精装,修,修产品，,面,面积区间,基,基本相同,。,。,2,、宏观调,控,控对二次,置,置业贷款,的,的限制必,然,然对项目,销,销售进程,产,产生不利,影,影响；,3,、两会期,间,间，市场,变,变化较大,，,，客群关,注,注度较高,；,；,项目威胁,点,点,SWORT,分析,第三部分,：,：,项目定位,客群定位,项目定位,1,2,价格定位,3,项目定位,项目定位,PARTONE,：,客群定位,区域地块,属,属性,地块属性,1,、项目四,至,至,该项目位,于,于包头市,昆,昆都仑区,昆,昆河镇和,平,平村委员,会,会对面，,总,总占地面,积,积约,300,亩，建面,50,万；,铁路以西,，,，白云路,以,以东、校,园,园路以北,，,，黄河路,以,以南，首,期,期具备开,发,发条件用,地,地约,100,亩。,2,、区域特,点,点,地块配套,：,：,项目紧邻,白,白云鄂博,路,路、到达,包,包百、包,钢,钢集团、,火,火车站等,仅,仅十分钟,车,车程，路,网,网发达；,主要构成,为,为：,昆都仑区,昆,昆河镇和,平,平村集体,用,用地，主,要,要构成为,城,城中村占,地,地；,地块现,状,状：,现周边,已,已基本,成,成型，,而,而该地,块,块仍以,脏,脏、乱,、,、差等,，,，严重,影,影响了,区,区域发,展,展。政,府,府对该,地,地块改,造,造支持,力,力度很,大,大。,图表：,项,项目区,位,位图,37,区域属,性,性现状,-,多重属,性,性并存,，,，核心,属,属性不,清,清晰,目前以,各,各重点,中,中小学,、,、大学,为,为主的文教区,特,特征最,为,为明显,；,；,高新区,政,政府办,公,公领域,，,，其经,济,济收入,主,主要依,赖,赖于商,务,务办公,、,、新兴,产,产业开,发,发，各,大,大中小,企,企业、,外,外企入,驻,驻等；,商务区,处,处地块,地,地块东,侧,侧位置,，,，稀土,大,大厦、,软,软件园,等,等，为,包,包头市,目,目前规,模,模最大,，,，创建,最,最早，,专,专业度,最,最强的,商,商务办,公,公领地,；,；,项目所,在,在区属,性,性现状,少年宫,高等学府,图书馆,包头乐园,软件园,住宅,高新区,稀土大厦,政治区,文教区区,商务区,核心属性不清晰,多重属性并存,区域属性,38,虽然本,区,区域文,教,教区的,现,现状特,征,征更明,显,显，高,新,新区规,模,模不断,扩,扩大，,带,带给本,区,区域的,房,房地产,价,价值更,大,大,文教区,商业：,含,含商务,、,、商业,；,；,产业：,包,包括教,育,育、会,展,展金融,贸,贸易、,高,高新技,术,术、工,业,业、软,件,件业等,；,；,环境：,指,指区域,内,内的整,体,体规划,、,、绿化,景,景观、,建,建筑物,等,等,商业,土地,价值,产业,环境,区域价,值,值模型,核心产,业,业、区,域,域环境,和,和商业,商,商务构,成,成一个,区,区域最,终,终的价,值,值；,只有三,个,个方面,平,平衡协,调,调发展,区,区域价,值,值才能,最,最大化,；,；,区域价,值,值的最,终,终表现,是,是区域,内,内土地,价,价值的,提,提升；,以教育,产,产业和,园,园区环,境,境为主,体,体，主,要,要以内,需,需型消,费,费为主,；,；,对相关,产,产业的,带,带动不,断,断增强,，,，尤其,对,对区域,商,商务功,能,能的带,动,动较快,；,；,各学校,内,内需型,区,区域完,善,善，不,能,能带来,区,区域价,值,值的全,面,面提升,高新区,政府主,导,导大中,型,型企业,入,入驻，,高,高新区,政,政府优,惠,惠政策,，,，并通,过,过市政,配,配套改,善,善环境,；,；,政府的,规,规划及,现,现有拆,迁,迁改造,会,会带来,与,与之相,关,关的商,务,务和商,业,业需求,；,；,政府主,导,导下的,外,外向型,区,区域完,善,善，带,来,来区域,价,价值全,面,面提升,为提升,区,区域整,体,体价值,，,，本区,域,域应该,以,以新中,心,心区为,核,核心属,性,性,区域特点,区域产,业,业定义,39,多重物,业,业并存,-,多重属,性,性并存,，,，核心,属,属性不,清,清晰,区域现,有,有,8,个竞争,项,项目，,经,经济型,社,社区,2,个，中,端,端品质,型,型,2,个，高,端,端物业,型,型,4,个；,经济型,社,社区客,群,群主要,集,集中,包钢、,周,周边学,校,校普通,职,职工为,主,主,，满足,基本刚,性,性需求,及,及初级,改,改善性,住,住房,，售总,价,价影响,严,严重，,首付为,10-15,万左右,；,中端品,质,质型社,区,区客群,主,主要集,中,中,包钢、,周,周边学,校,校、高,新,新区职,工,工中级,领,领导为,主,主,，满足,改善性,住,住房需,求,求,，且注,重,重产品,品,品质及,开,开发商,形,形象，,首付,15-20,万左右,；,高端社,区,区客群,内部细,分,分多样,化,化,，从多,层,层低密,度,度到高,层,层精装,，,，从纯,住,住宅类,型,型到物,业,业多样,化,化细分,，,，客群,包含中,端,端品质,需,需求人,群,群，扩,充,充到顶,层,层客群,，,首付,30-40,万,；,项目物,业,业属性,分,分析,江南,文殊院,首创,加州郡府,华发,新城,金茂,豪庭,保利,拉菲,恒大,名都,东亚,世纪城,京澳港,帝景,经济型,社区,高端社区,中端品质,型社区区,核心物业住宅,多重物业并存,竞品属性分析,精装社,区,区,多层,低密度,社,社区,住宅,写字楼,酒店,万和城,客户定,位,位,包头恒大名都总价及首付分析,户型类型,面积区间,套数比例,总价区间,首付,4,成,集中首付,三房,100-110,13.51%,60,万,-66,万,24,万,-26.4,万,首付集中,30-40,万,115-140,34.87%,70,万,-85,万,28,万,-34,万,四房,140-150,6.76%,85,万,-90,万,34,万,-36,万,160-170,34.13%,96,万,-100,万,38.4,万,-40,万,300,10.73%,180,万,72,万,客群定位,他们是,包,包头市,人,人中的,社,社会中,坚,坚阶层,稳健、,务,务实、,有,有责任,感,感,客户圈层,100-140,三房,工作便利型,多为包头城区昆区居民、包钢职工、高新区附近员工、学校职工、电信职工、周边公务员等；,年龄多在,25-35,之间，工作年限较短，负担相对较轻，有一定经济实力外加亲朋好友支援，亲友参与购房决策；,认可园林、产品、湖景、精装配套及项目品质，但经济实力有限者；,视野开阔认可恒大地产品牌，曾经购买华府产品，为恒大地产忠实追随者；,有一定工作年限，工作在项目周边，希望居住于此；,望子成龙型,多数不是本地人，为周边旗县或郊区陪读家长，希望子女更好居住环境；,进城置业型,在周边旗县或城市有很好事业，来包头扩大自己业务范围，有一定经济实力；,与包头有一定关系（亲友在包头、可能调工作到包头、经常来包头办事情）；,景观设计好型,认可恒大产品园林、景观、同时可以省掉装修的困扰；,购买大社区内的小房子，可以享受同样的物业标准；,爱慕虚荣型,恒大进入包头市场始终关注并喜爱者，但由于经济的原因尚未购买华府，并喜爱炫耀者；,他们是,知,知仕新,贵,贵、中,流,流砥柱,恒大地,产,产忠实,追,追随者,、,、低调,、,、内敛,、,、不张,扬,扬,客户圈层,140-300,四房,项目周边辐射,多为包头私企老板、包钢领导、高新区附近干部、学校领导、电信领导、周边政府干部等；,居住、工作、子女教育均在区域,5,公里范围内解决，习惯区域居住环境及配套；,认可园林、产品、湖景、精装配套及项目品质，有很强经济实力；,视野开阔认可恒大地产品牌，曾经购买华府产品，为恒大地产忠实追随者；,购房意向不急迫，一旦看到合适房产即会购买，住宅环境、风水等；,知性知富累,两口、三口之家有很强经济实力、自主创业、阳光独到，私企老板、个体居多；,对居住环境、品质要求较高，以改善性住房为主；,投资型,自己居住，以后作为给子女的一份遗产；,单纯投资型客户，短时间内炒房；,恒大追随者,恒大进入包头市场始终关注并喜爱，炫耀者；,项目定位,PARTTWO,：,项目定,位,位,核心卖点,1,、区位,价,价值：,昆,昆区南,部,部核心,地,地带,2,、规划,设,设计：,充,充分利,用,用原生,生,生态,结合地,势,势打造,建,建筑和,园,园林,3,、园林,环,环境：,世,世界级,皇,皇家湖,景,景园林,三,三大,中,中央景,观,观内湖,4,、教育,配,配套：,高等学,府,府云集,，,，高尚,学,学风浓,郁,郁,5,、产品,特,特色：,稀,稀缺大,平,平层豪,宅,宅,100-300,多重,空,空间,户,户,户,户大飘,窗,窗,6,、交通,条,条件：,路网四,通,通八达,10分,钟,钟,玩转生,活,活圈,7,、物业,服,服务：,世,世界级,物,物管专,家,家,戴,德,德梁行,，,，星级,服,服务,8,、品牌,实,实力：,恒,恒大地,产,产 精,品,品领袖,中,中国,十,十强,9,、精装,品,品质：,满屋名,牌,牌，,9A精,装,装,10,、星级,配,配套：,皇家会,馆,馆、顶,级,级运动,中,中心、,幼,幼儿园,、,、星级,酒,酒店、,商,商业中,心,心,恒大名,都,都十大,核,核心卖,点,点,昆区是,包,包头市,商,商业、,经,经济中,心,心；,区域内,商,商业网,点,点密集,、,、业态,丰,丰富，,汇,汇聚了,包,包头百,货,货大楼,、,、王府,井,井百货,等,等企业,，,，区域,社,社会消,费,费品零,售,售总额,占,占全市,1/5,；,昆区是,包,包头市,的,的信息,中,中心；,区域内,集,集中了,包,包头电,信,信、包,头,头日报,报,报业集,团,团、包,头,头邮政,、,、包头,联,联通等,众,众多企,业,业；,一：,区位价值：,昆,昆区南部核,心,心地带,核心卖点,二：,规划设计：,充,充分利用原,生,生生态,结合地势打,造,造建筑和园,林,林,核心卖点,建筑风格：,外立面风格,为,为欧陆风情,，,，采用米黄,色,色的高档面,砖,砖及石材搭,配,配墙面，浅,绿,绿色中空保,温,温玻璃窗，,营,营造金碧辉,煌,煌的豪宅特,色,色。,景观特色：,园林的整个,定,定位为欧式,贵,贵族风格，,欧,欧式新古典,主,主义园林设,计,计，以三大,内,内湖水系贯,穿,穿全园作为,主,主题，营造,出,出水流的多,变,变性和韵律,感,感。,围合式的规,划,划布局优势,：,：,充分考虑到,了,了栋与栋之,间,间的合理间,距,距，确保户,户,户见景，既,保,保证了居住,的,的舒适性和,私,私密性又在,居,居家的通风,和,和采光方面,达,达到了最佳,的,的效果。,楼间距开阔,：,：,最长楼间距,120,米，一般在,50-60,米；,三：,园林环境：,世,世界级皇家,湖,湖景园林,三,三大中央景,观,观内湖,核心卖点,项目整体景,观,观规划设计,结,结构严谨：,绿地系统分,公,公共绿地和,组,组团绿地，,环,环状的楼间,绿,绿地随小区,主,主要交通道,路,路布置，达,到,到移步换景,的,的效果。,项目景观规,划,划设计因地,制,制宜，掇山,理,理水：,充分利用场,地,地现有的景,观,观资源，顺,应,应地势塑造,园,园林景观。,项目采取以,人,人为本，植,物,物造景自然,式,式设计：,以植物景观,为,为基础，结,合,合山行山势,改,改造出起伏,地,地形，在树,木,木花草之间,以,以有韵律的,曲,曲线建造道,路,路，充分体,现,现“以人为,本,本” 。,三大中央湖,景,景资源：,项目中央三,大,大湖景资源,，,，为包头首,席,席湖景水系,。,。,四：,教育配套：,高等学府云,集,集，高尚学,风,风浓郁,核心卖点,包头第二十,九,九中,：,包头市第二,十,十九中学是,一,一所完全初,级,级中学，连,续,续四年包头,市,市中考状元,出,出自该校；,包钢一中,：,包钢一中创,建,建于,1960,年，是,包头钢铁集,团,团公司,办的一所完,全,全高级中学,，,，内蒙古首,批,批重点中学,，,，连续数年,出,出内蒙古理,科,科状元；,内蒙古科技,大,大学,：,内蒙古科技,大,大学始建于,1956,年隶属原冶,金,金工业部，,冶,冶金学科、,矿,矿业工程、,控,控制科学与,工,工程在、材,料,料科学与工,程,程等专业列,全,全国前列。,钢三小、钢,四,四小等为包,头,头是重点小,学,学，随着少,年,年宫、图书,馆,馆投入使用,，,，区域教育,配,配套优势不,断,断凸显；,五：,产品特色：,稀,稀缺平层豪,宅,宅,100-300,多重空间,、,、户户大飘,窗,窗,核心卖点,包头第二十,九,九中,：,包头市第二,十,十九中学是,一,一所完全初,级,级中学，连,续,续四年包头,市,市中考状元,出,出自该校；,包钢一中,：,包钢一中创,建,建于,1960,年，是,包头钢铁集,团,团公司,办的一所完,全,全高级中学,，,，内蒙古首,批,批重点中学,，,，连续数年,出,出内蒙古理,科,科状元；,内蒙古科技,大,大学,：,内蒙古科技,大,大学始建于,1956,年隶属原冶,金,金工业部，,冶,冶金学科、,矿,矿业工程、,控,控制科学与,工,工程在、材,料,料科学与工,程,程等专业列,全,全国前列。,钢三小、钢,四,四小等为包,头,头是重点小,学,学，随着少,年,年宫、图书,馆,馆投入使用,，,，区域教育,配,配套优势不,断,断凸显；,六：,交通条件：,路网四通八,达,达,10,分钟玩转生,活,活圈,核心卖点,区域配套多,样,样；,教育：,钢三小、钢,四,四小包二十,九,九中、包钢,一,一中、内蒙,古,古科技大学,等,等；,医疗：,包头市医学,院,院第一附属,医,医院、包刚,医,医院、包刚,三,三医院等；,金融：,中国邮政、,建,建行、包头,市,市农村信用,合,合作社；,休闲、娱乐,：,：,包百商圈、,包,包头乐园休,闲,闲商圈等；,交通：,三面环路，,路,路网四通八,达,达，区域内,有,有,32,路、,41,路公交线路,；,；,商务、酒店,：,：,稀土大厦、,软,软件园、高,新,新区等；,戴德梁行在,全,全球各主要,城,城市均享有,盛,盛名，由旧,金,金山至上海,、,、斯德哥尔,摩,摩至悉尼，,均家传户晓,。,。公司在全,球,球四十个国,家,家两百家分,公,公司共有一,万,万名员工为,客,客户服务。,七：物业服,务,务：世界级,物,物管专家,戴德梁行，,星,星级服务,核心卖点,八：品牌实,力,力：恒大地,产,产 精品领,袖,袖 中国十,强,强,中国企业,500,强,中国房地产,10,强,国家一级房,地,地产开发资,质,质,广东最具竞,争,争力房地产,企业第一名,目前进驻中国,22,个城市,核心卖点,全成品交付,从项目定位,、,、设计、选,材,材、施工到,后,后期服务的,一,一系列标准,体,体系。通过,集,集约化采购,、,、专业化施,工,工，大幅降,低,低装修成本,，,，并保障成,品,品质量，让,利,利于购房者,，,，降低客户,首,首期置业成,本,本。同时，,全,全成品交付,有,有利于保障,社,社区的安全,与,与环境，让,客,客户省心、,省,省时、省力,。,。,国际品牌精,装,装,聘请全国前,三,三甲的装修,公,公司担任项,目,目精装,遴选西门子,厨,厨房电器、,欧,欧普照明、,多,多乐士涂料,、,、西蒙电气,、,、亚细亚瓷,砖,砖,TOTO,卫浴、摩恩,厨,厨卫五金、,大,大金中央空,调,调等国际品,牌,牌,九、精装品,质,质：,满屋名牌，,9A,精装,核心卖点,十：星级配,套,套：,会馆、顶级,运,运动中心、,幼,幼儿园、商,业,业中心、酒,店,店,核心卖点,星级会所：,超,5000,平米星级会,所,所，,集餐饮、棋,牌,牌、健身中,心,心、室内恒,温,温泳池、,室外泳池、,雪茄吧、,会议中心,、,球类馆、儿,童,童活动中心,等,等于一体,；,幼儿园：,200,平米幼儿园,配,配套设施；,星级酒店：,后期配套另,有,有星级酒店,。,第四部分,整体营销推,广,广方案,营销目标,2010,年目标销售,864,套,开盘后一月,强,强销期目标,销,销售,120,套,开盘后一周,强,强销期目标,销,销售,60,套,8.28,开盘目标销,售,售,600,套（,70%,销售率）,蓄水期认筹,1000,组客户（,60%,转筹率）,正常开盘有,效,效蓄客,10000,组（,10,进,1,）,整体战略,人海战术,广告轰炸,事件营销,短时间内多,层,层次多通路,密,密集广告攻,势,势，聚焦全,包,包头公众关,注,注,1+ N,多点销售模,式,式,针对目标客,层,层群体的直,销,销行为,强迫记忆,精准传播,多点销售,整体战略,推广策略,2,、占领包头,所,所有主干道,及,及商业中心,的,的户外阵地,3,、创新的硬,广,广发布形式,4,、系列新闻,炒,炒作式的媒,体,体跟踪,1,、高密度、,精,精选通路的,媒,媒体投放，,保,保证项目曝,光,光率,5,、关键节点,的,的事件炒作,推广策略,推广实施细,则,则,推广实施细,则,则纲要,1,、通路的选,择,择与运用,（报广、户,外,外、网络、,电,电台、小区,广,广告、短信,、,、内展点）,2,、销售道具,构,构成,（楼书、模,型,型）,3,、现场包装,（工地包装,、,、看房通道,包,包装、飞艇,、,、条幅）,推广细则,报纸广告,包头主流四,大,大媒体密集,轰,轰炸,户外高炮,占领包头青,昆,昆交通主干,道,道,网络广告,选择点击率,最,最高的房地,产,产门户网站,电台广播,收听率较高,的,的电台频道,宣,宣传,车身广告,1,、,2,路公汽路线,贯,贯穿项目附,近,近,短信投放,以定点及拦,截,截形式大量,覆,覆盖,内展点,精选包头市,主,主要高端场,所,所全部覆盖,通路的选择,与,与运用,推广细则,媒体效果分析,2009,年恒大华府,媒,媒体推广效,果,果分析,2009,年恒大华府媒体投放效果（,8.23-12.31,）,类型,广告,报广,楼体广告,短信,DM,网络,小区广告,广播,看房车,合计,总来电,数量,88,252,49,708,22,36,45,56,38,1294,2200,比例,6.80%,19.47%,3.79%,54.71%,1.70%,2.78%,3.48%,4.33%,2.94%,100.00%,58.82%,阶段总来电,2200,组，媒体途,径,径占,60%,左右，其中,短,短信、报广,、,、户外占到,80%,以上；,短信占媒体,投,投放效果之,首,首，超过半,数,数，性价比,最,最高媒体投,放,放手段；,报广等“纸,媒,媒”效果相,对,对较低，费,用,用比例较大,，,，但报广宣,传,传为提升项,目,目档次最有,利,利手段；,户外广告投,放,放量相对较,少,少，,2010,年度应增加,户,户外广告投,放,放量，精选,核,核心地段。,谢 谢,12,月,月-2209:11:2609:1109:1112,月,月-2212,月,月-2209:11,09:1109:11:2612月-2212月-2209:11:26,2022/12/319:11:26,9,、静夜,四,四无邻,，,，荒居,旧,旧业贫,。,。12月-2212月-22,Saturday,December31, 2022,10,、雨,中,中黄,叶,叶树,，,，灯,下,下白,头,头人,。,。09:11:2609:11:2609:11,12/31/20229:11:26AM,11,、以我独沈,久,久，愧君相,见,见频。12月-2209:11:2609:11,Dec-2231-Dec-22,12,、,故,故,人,人,江,江,海,海,别,别,，,，,几,几,度,度,隔,隔,山,山,川,川,。,。,。,。09:11:2609:11:2609:11,Saturday,December31,2022,13,、乍见,翻,翻疑梦,，,，相悲,各,各问年,。,。12月-2212月-2209:11:2609:11:26,December31,2022,14,、他乡生白,发,发，旧国见,青,青山。31 十二,月,月 20229:11:26 上午09:11:2612月-22,15,、,比,比,不,不,了,了,得,得,就,就,不,不,比,比,，,，,得,得,不,不,到,到,的,的,就,就,不,不,要,要,。,。,。,。十,二,二,月,月229:11,上,上,午,午12,月,月-2209:11,December31,2022,16,、,行,行,动,动,出,出,成,成,果,果,，,，,工,工,作,作,出,出,财,财,富,富,。,。,。,。2022/12/319:11:2609:11:26,31December2022,17,、做前,，,，能够,环,环视四,周,周；做,时,时，你,只,只能或,者,者最好,沿,沿着以,脚,脚为起,点,点的射,线,线向前,。,。9:11:26 上,午,午9:11 上,午,午09:11:2612月-22,9,、没,有,有失,败,败，,只,只有,暂,暂时,停,停止,成,成功,！,！。12,月,月-2212,月,月-22,Saturday,December31,2022,10,、很多事,情,情努力了,未,未必有结,果,果，但是,不,不努力却,什,什么改变,也,也没有。,。,。09:11:2609:11:2609:11,12/31/2022 9:11:26 AM,11,、成功,就,就是日,复,复一日,那,那一点,点,点小小,努,努力的,积,积累。,。,。12月-2209:11:2609:11,Dec-2231-Dec-22,12,、世间成事,，,，不求其绝,对,对圆满，留,一,一份不足，,可,可得无限完,美,美。09:11:2609:11:2609:11,Saturday,December 31, 2022,13,、,不,不,知,知,香,香,积,积,寺,寺,，,，,数,数,里,里,入,入,云,云,峰,峰,。,。,。,。12,月,月-2212,月,月-2209:11:2609:11:26,December31,2022,14,、意志坚强,的,的人能把世,界,界放在手中,像,像泥块一样,任,任意揉捏。31 十二,月,月 20229:11:26 上午09:11:2612月-22,15,、楚,塞,塞三,湘,湘接,，,，荆,门,门九,派,派通,。,。十二,月,月229:11,上,上,午,午12,月,月-2209:11,December31,2022,16,、少,年,年十,五,五二,十,十时,，,，步,行,行夺,得,得胡,马,马骑,。,。2022/12/319:11:2609:11:26,31December2022,17,、空山新,雨,雨后，天,气,气晚来秋,。,。9:11:26,上,上午9:11,上,上午09:11:2612月-22,9,、杨柳,散,散和风,，,，青山,澹,澹吾虑,。,。12月-2212月-22,Saturday,December31, 2022,10,、阅读一切,好,好书如同和,过,过去最杰出,的,的人谈话。09:11:2609:11:2609:11,12/31/20229:11:26 AM,11,、越是没,有,有本领的,就,就越加自,命,命不凡。12月-2209:11:2609:11,Dec-2231-Dec-22,12,、,越,越,是,是,无,无,能,能,的,的,人,人,，,，,越,越,喜,喜,欢,欢,挑,挑,剔,剔,别,别,人,人,的,的,错,错,儿,儿,。,。09:11:2609:11:2609:11,Saturday,December31,2022,13,、知人,者,者智，,自,自知者,明,明。胜
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