现代房地产企业风险管理课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,现代房地产企企业风险管管理,百年老店,高速扩张,持续发展,赚钱,成败之,关键,-,风险的预知？,风险的把控与与管理？,项目,地区公司,房地产开发,集团总部,项目,项目,项目,项目,地区公司,4,目录录,第一篇预预知风险,1.1 地产产企业管理,1.2地产项项目管理,1.3企业高高速扩张,第二篇如如何系统性性防范风险,2.1治理结结构与内控环环境,2.2制度与与流程建设,2.3内部审审计与监督,第三篇风风险管理理战术篇,3.1案案例：强化专专业集成控控制投资策策划阶段的风风险,3.3案案例：从供应应商管理入手手控制履约风风险,3.2案案例：合约管管理中法律风风险的规避,3.4案案例：责任成成本体系-过程中控控制风险,几个反面案例例：,1997-工程部沦沦陷,人事干事侵吞吞财产案,IT手段-高科技犯犯罪,第一篇,风险的预知与与对策,房地产企业管管理中存在的的风险,企业内外部环环境,目标,组织结构,人力资源,客户关系,产品研发,工程,企业发展,设计,销售,投资,学习,创新,营销,政策环境,政府关系,合作,业主,企业内部治理理,岗位设置,授权体系,用人的风险,KPI考核,制度流程中,的,的风险,岗位设置的风风险之一：,岗位设置的,牵,牵制性,房地产企业管管理中存在的的风险,岗位设置的风风险之二,：,关键岗位的,轮,轮换,童言无忌,房地产企业管管理中存在的的风险,企业内部治理理,岗位设置,授权体系,用人的风险,KPI考核,制度流程中,的,的风险,授权体系中存存在的风险之之一,房地产企业管管理中存在的的风险,权责匹配的,问,问题,授权体系中存存在的风险之之二,房地产企业管管理中存在的的风险,信任与监督,企业内部治理理,岗位设置,授权体系,用人的风险,KPI考核,制度流程中,的,的风险,企业最大的风风险-用人的的风险,房地产企业管管理中存在的的风险,高价 =高素素质人才=高高绩效,行业腐败？,？,？,企业内部治理理,岗位设置,授权体系,用人的风,险,险,KPI考,核,核,制度流程,中,中的风险,考核核中存在的的风险之一一,房地产企业业管理中存存在的风险险,绩效指标,设,设定的导,向,向性,考核核中存在的的风险之二二,房地产企业业管理中存存在的风险险,绩效指标,设,设定的系,统,统性,企业内部治治理,岗位设置,授权体系,用人的风,险,险,KPI考,核,核,制度流程,中,中的风险,制度流程建建设中的风风险之一：,房地产企业业管理中存存在的风险险,制度缺漏,：,：,-不同时,期,期的不同,需,需求,制度流程建建设中的风风险之二,：,制度建设,与,与操作的,匹,匹配,：,房地产企业业管理中存存在的风险险,制度控制,点,点缺陷：,制度流程建建设中的风风险之三：,房地产企业业管理中存存在的风险险,政策法律,风,风险,财务风险,合作中的,风,风险,公司经营的的外部环境境,政策法律风风险之一,：,产权所有,的,的风险,房地产企业业管理中存存在的风险险,政策法律风风险之二,：,房地产企业业管理中存存在的风险险,政策的持,续,续调整,政策法律风风险之三,：,证照办理,房地产企业业管理中存存在的风险险,政策法律,风,风险,财务风险,合作中的,风,风险,公司经营的的外部环境境,财务风险之之一：,销售成本,的,的预结算,房地产企业业管理中存存在的风险险,财务风险之之二：,公建、配,套,套成本的,分,分摊,房地产企业业管理中存存在的风险险,财务风险之之三：,关于税务,返,返还,房地产企业业管理中存存在的风险险,财务风险之之四,：,销售收入,的,的结转,国家财务,制,制度的遵,循,循,外部审计关关注焦点,房地产企业业管理中存存在的风险险,财务风险之之五,：,融资风险,房地产企业业管理中存存在的风险险,国际资本对对项目的要要求,财务风险之之六,：,现金为王-,资,资金计划,中,中的风险,房地产企业业管理中存存在的风险险,财务风险之之七,：,按揭放款,与,与现金流,房地产企业业管理中存存在的风险险,政策法律,风,风险,财务风险,合作中的,风,风险,公司经营的的外部环境境,合作风险之之一,：,合作模式,的,的选择,房地产企业业管理中存存在的风险险,合作风险之之二,：,合作方选,择,择的风险,房地产企业业管理中存存在的风险险,房地产项目目运作中存存在的风险险,土地获取,项目定位,规划设计,招投标管理理,合约管理,客户承诺,计划管理,物业管理,土地获得中中的风险之之一,房地产项目目运作中存存在的风险险,招拍挂与,抵,抵押,土地地获获得得中中的的风风险险之之二二,房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险,拆,迁,迁,问,问,题,题,高,压,压,线,线,问,问,题,题,土,地,地,获,获,得,得,方,方,式,式,（,（,公,公,司,司,收,收,购,购,与,与,并,并,购,购,）,）,项目目定定位位与与决决策策,房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险,市,场,场,调,调,研,研,的,的,可,可,靠,靠,度,度,项,目,目,可,可,研,研,报,报,告,告,规划划设设计计中中的的风风险险之之一一,：,货,不,不,对,对,板,板,房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险,面,积,积,缩,缩,水,水?,规划划设设计计中中的的风风险险之之二二,：,规,划,划,验,验,收,收,房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险,房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险,招投投标标,管,管理理中中的的风风,险,险之之一一,形,式,式,大,大,于,于,内,内,容,容,入,围,围,单,单,位,位,的,的,考,考,察,察,供,应,应,商,商,履,履,约,约,评,评,估,估,力,力,度,度,房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险,招投投标标管管理理中中的的风风险险之之二二,定,标,标,原,原,则,则,事,事,前,前,确,确,定,定,？,？,合,同,同,条,条,款,款,的,的,风,风,险,险,案,例,例1-,包,包,死,死,包,包,不,死,？,？,案,例,例2-,卖,卖,楼,楼,谁,谁,赚,赚,了,了,？,？,案,例,例3-,甲,甲,供,供,料,料,的,的,风,风,险,险,（,计,计,划,划/,验,验,收,收,法,法,律,律/,结,结,算,算,）,）,案,例,例4-,费,费,率,率,合,合,同,同,失,失,控,控,了,了,房地地产产项项目目运运作作中中存存,在,在的的风,风,险险,合同同管管理理中中的的风风险险之之一一,合,同,同,履,履,行,行,中,中,的,的,风,风,险,险,房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险,合同同管管理理中中的的风风险险之之二二,货,不,不,对,对,板,板,签,证,证,的,的,索,索,赔,赔,客户户风风险险之之一一：,销,售,售,承,承,诺,诺,带,带,来,来,的,的,风,风,险,险,房地地产产项项目目运运作作中中存存在在的的风风险险,惊心心动动魄魄的的项目目群群诉诉,惊人人相相似似的的一幕幕,客户户风风险险之之二二：,红线外的风,险,险？,1、武汉群诉,2、制胜之招：,房地产项目运运作中存在的的风险,项目开发计划划风险：,开发计划调,整,整,房地产项目运运作中存在的的风险,物业管理中存存在的风险：,开放的街区,带,带来了什么,全寿命周期,成,成本,房地产项目运运作中存在的的风险,物业从售后端端口连接到定定位前端,集团性地产企企业高速扩张张中存在的风风险,管理半径,授权机制,人力配备,组织与制度,专业与管理,能,能力,如何根据管理理半径建立分分公司,集团、区域、分公司如何何授权,大项目小公司司？小项目大大公司？资源源与效率？,外派机制与员员工本地化,合作企业的团团队如何组建建,新公司建立有有什么要求,如何建立本地地化的制度流流程体系,面对专业管理理资源被稀释释，如何确保保管理水平,像麦当劳一样样复制，可能能吗？,快速扩张，我我们需要什么么？,集团性企业高高速扩张中的的风险,你能回答以下下问题吗？,面对风险，,我们应该怎样样？,风险无处不在在-正常常,把握关键控制制点-态态度,不出现系统性性偏差-目标,风险管理需要要必须的手段段,对第一篇的归归纳：,第二篇,如何系统地防防范,和管理风险？,什么是风险管管理,风险管理是指指,识别,风险并,设计,控制风险的方方法，其核心心是将,预计,到的未来事项项的负面影响响控制在最低低程度。,风险管理要融融入业务管理理之中,为什么进行风风险管理？,某地产企业风风险管理部的的定位,风险管理管什什么？,治理结构与,内,内控环境,制度流程的,建,建设,监督机制的,运,运行,纲要：,内部控制体系系的解读,内控体系的建建立,内部控制融,于,于具体的业,务,务管理中,业务,管,管理,部,部门,是,是内,部,部控,制,制的,责,责任,部,部门,内部,控,控制,的,的直,接,接依,据,据是,完,完善,的,的制,度,度流,程,程,内部,控,控制,的,的监,督,督评,价,价部,门,门是,内,内部,审,审计,内控体体系的的建立立,内控体体系是是否存存在和和健全全,：,内控体体系的的建立立,治理,结,结构,与,与内,控,控环,境,境,制度,流,流程,的,的建,设,设,监督,机,机制,的,的运,行,行,纲要：,构筑企企业内内控的的,长城！,制度流流程建建设,制度建建设是是企业业内在在的需需求,制度流流程建建设,在一套套完整整的制制度框框架内内，加加上一一个良良好的的业务务流程程，才才能确确保企企业像像麦当当劳一一样复复制和和扩张张,万科2002,制度流流程建建设,企业发发展靠靠什么么？,建立机机制来来塑造造企业业的基基业,长,青！,用流程程和制制度的的提升升来培培养基基业长长青的的企业业,基因,！,华为2003,19982003,五年10亿亿,制度流流程建建设,流程建建设的的基本本点？,-基于于企业业文化化,制度流流程建建设,流程建建设的的基本本点？,-围绕绕企业业目标标,制度流流程建建设,-解解决系系统性性偏差差,6西格格玛理理论,制度流流程建建设,流程建建设的的基本本点？,输入原原料,标准化化,生产线线,输出产产品,土地,资金,房产物物业,房地产产运作作过程程管理理,规范化化透明明化,制度流流程建建设,关于人人性的的假设设,制度,流,流程,与,与人,的,的关,系,系？,制度流流程建建设,-人与与制度度的双双螺旋旋：,制度流流程建建设,制度,流,流程,与,与人,的,的关,系,系？,管理是是需要要成本本的,制度流流程建建设,制度流流程建建设的的基本本要求求,流程是是把双双刃剑剑！,请假？,比赛？,房地产产开发发企业业的制制度流流程建建设,我们要要注意意什么么？,房地产产企业业的,定位,：,设计管管理-管管什么么?,现场管管理-管管什么么？,成本管管理-管管什么么？,制度流流程建建设的的立足足点,房地产产企业业的,价值链链,制度流流程建建设的的核心心,房地产产企业业的关关键词词,专业集集成,专业业集成成流程程汇编编,总经理理致辞辞,万科在在过去去和未未来肯肯定会会经常常遇到到各种种问题题，我我们可可以付付学费费，但但我们们不可可以为为同样样的问问题支支付第第二笔笔学费费。,请大家家珍惜惜得来来不易易的成成果，在各各自工工作中中认真真执行行相关关的业业务流流程规规定，并在在实践践中不不断丰丰富和和完善善流程程建设设,对于地地产项项目实实施过过程中中发生生的变变更如如何管管理控控制流流程？,案例1：设设计变变更管管理流流程的的优化化-,基于行行业理理解，达到到管理理与价价值创创造目目的！,管理控控制要要点：,输入端端,-变更更来源源,过程管管理,-图纸纸变更更,成本评评估,营销端端口,输出端端,-变更更指令令,下游,-执行行控制制,优化前前的制制度流流程系系列,1、设设计变变更分分类规规则,设计变变更流流程,成本控制制流程,输入,输出,合同变更更流程,2、合同同变更分分类规则则,3、各级级设计变变更管理理控制流流程,5、成本本标杆管管理及报报警控制制流程,4、各级级合同变变更管理理控制流流程,完整的理理论,剖析：,流程嵌,套,套严重,，,，重复,走,走审批,流,流,最终确,认,认的权,责,责不明,确,确,工作流,漫,漫长-,最,最长的,达,达150天,表现-,实质缺陷陷-,事前的,成,成本控,制,制缺乏,变更下,发,发环节,失,失控,变更执,行,行控制,缺,缺乏,变更对,合,合同的,实,实质影,响,响没有,体,体现,优化后的的流程：,3、设计计变更分分类规则则,1、变更更总控制制流程,2、设计计变更管管理流程程,4、变更更执行管管理流程程,流程的,合,合并与,专,专业集,成,成,成本事,前,前控制,完善关,键,键环节,的,的控制,加强执,行,行控制,全过程,的,的控制,体,体现,案例2：某企业业制度流流程建设设案例-,让流程创创造价值值！,流程建设设点评,项目可研研流程,案例3：制度流流程中的的专业集集成,签证管理理/设计计变更管管理与成成本管理理的集成成,-,-用制度度流程防防控风险险的案例,例,更名控制,炒房,案例3：制度流流程中的的专业集集成,几个观点点的,讨论论,观点一:,企业治理理靠个人人能力的的效果会会高于依依赖制度度流程建建设,观点二:,制度流程程带来的的是工作作效率和和效益的的下降还还是提升升,观点三:,制度流程程做多少少合理？做多深深合适？,重申我们们的愿景景:,让制度流流程成为为管理有有效的工工具，同同时为我我们带来来管理提提升和,经济效益益,世界是一一面镜子子,治理结,构,构与内,控,控环境,制度流,程,程的建,设,设,监督机,制,制的运,行,行,纲要：,内部控制制与风险险防范的的监督评评价机制制,企业内部部审计,三大审计计体系：,国家审,计,计,社会审,计,计,内部审,计,计,不仅是查查帐,不仅针对对财务,内部审审计的的覆盖盖面,企业,战,战略,发,发展,与,与投,资,资决,策,策,企业,组,组织,架,架构,的,的建,立,立与,完,完善,企业,制,制度,流,流程,体,体系,的,的动,态,态完,善,善,企业,内,内部,控,控制,体,体系,的,的存,在,在性,与,与有,效,效性,企业,品,品牌,的,的建,设,设与,维,维护,内审案案例1：,透过现现象发发现问问题本本质及及风险险隐患患,从完善善管理理上提提出建建议和和要求求,后续审审计跟跟踪直直至问问题解解决,某公司司设计计变更更专项项审计计,内审案案例2：,某公司司成本本信息息专项项审计计,背景-常规规业务务审计计,现状-动态态成本本1年年没有有变化化,方法-动态态成本本重新新测算算，并并与目目标成成本比比较,结果-成本本增加加8000万，重大大经营营隐患患,处理-从制制度、执行行力、业务务操作作等全全方位位剖,析，提提出整整改要要求。,处罚-落实实到责责任人人的全全面经经济、行政政处罚罚,内审案案例3：合合同执执行管管理的的审计计底稿稿,深入业业务控控制环环节的的具体体、关关键控控制点点！,审计与与专业业管理理相结结合!,对第二二篇的的回顾顾:,企业,要,要生,存,存，,要,要发,展,展，,风,风险,管,管理,是,是必,需,需的,，,，也,是,是必,然,然的,内控,体,体系,建,建立,与,与不,断,断完,善,善是,风,风险,防,防范,的,的有,效,效手,段,段,制度,流,流程,建,建设,实,实施,成,成为,风,风险,管,管理,的,的基,本,本保,障,障,内部,审,审计,是,是内,控,控体,系,系完,善,善、,控,控制,风,风险,的,的有,效,效监,督,督手,段,段,第三篇篇风风险险管理理战术术篇,3.1案案例例：强强化专专业集集成控控制投投资策策划阶阶段的的风险险,3.3案案例例：从从供应应商管管理入入手控控制履履约风风险,3.2案案例例：合合约管管理中中法律律风险险的规规避,3.4案案例例：责责任成成本体体系-过程程中控控制风风险,案例：,强化专专业集集成,控制投投资策策划阶阶段的的风险险,案例：,合同签签订的的法律律风险险规避避,案例：,强化供供应商商管理理,控制采采购与与合作作风险险,案例：,以责任任管理理的手手段,分解和和降低低风险险,-,责任成成本管管理体体系介介绍,在日常常管理理中融融入风风险管管理意意识,在业务务管理理中建建立一一套风风险测测评及及防范范的工工具,管理就就是家家常事事,企业：,以盈利利为目目的的的经营营组织织,企业家家：,理性的的“赌赌徒”,企业经经营管管理：,没有风风险是是不可可能的的！,风险管管理的的目标标：,以合理理的成成本控控制核核心的的风险险，,将风险险控制制到企企业可可以承承受的的范围围，,达到企企业盈盈利和和发展展的目目的！,风险管管理,防患于于未然然,谢谢大大家的的聆听听！,演讲完完毕，谢谢谢观看看！,