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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,万科,东,东方,尊,尊峪,商业,裙,裙楼,营,营销,思,思路,市,场,场,及,及,项,项,目,目,分,分,析,析,项,目,目,定,定,位,位,营,销,销,策,策,略,略,目,录,录,1.1,深,圳,圳,经,经,济,济,运,运,行,行,状,状,况,况,主,要,要,经,经,济,济,指,指,标,标,经,济,济,高,高,速,速,发,发,展,展,；,；,固,定,定,资,资,产,产,投,投,资,资,稳,稳,步,步,增,增,长,长,，,，,第,第,三,三,产,产,业,业,飞,飞,速,速,发,发,展,展,，,，,其,其,中,中,交,交,通,通,运,运,输,输,、,、,仓,仓,储,储,及,及,邮,邮,电,电,通,通,讯,讯,业,业,投,投,资,资,增,增,长,长,最,最,快,快,；,；,处,于,于,由,由,工,工,业,业,化,化,向,向,后,后,工,工,业,业,化,化,迈,迈,进,进,阶,阶,段,段,；,；,稳,定,定,的,的,经,经,济,济,增,增,长,长,是,是,房,房,地,地,产,产,健,健,康,康,发,发,展,展,的,的,有,有,力,力,支,支,撑,撑,；,；,1.2,房,地,地,产,产,政,政,策,策,推,进,进,住,住,房,房,保,保,障,障,政,政,策,策,的,的,关,关,键,键,之,之,年,年,保,障,障,性,性,住,住,房,房,对,对,商,商,品,品,房,房,市,市,场,场,形,形,成,成,冲,冲,击,击,货,币,币,政,政,策,策,从,从,紧,紧,意,意,味,味,着,着,金,金,融,融,紧,紧,缩,缩,已,已,成,成,定,定,局,局,使,房,房,地,地,产,产,资,资,金,金,链,链,从,从,紧,紧,落,实,实,和,和,完,完,善,善,现,现,有,有,政,政,策,策,仍,仍,是,是,今,今,年,年,主,主,旋,旋,律,律,挤,压,压,房,房,地,地,产,产,泡,泡,沫,沫,，,，,规,规,范,范,市,市,场,场,行,行,为,为,土,地,地,市,市,场,场,清,清,理,理,整,整,顿,顿,强,强,度,度,进,进,一,一,步,步,加,加,大,大,囤,地,地,成,成,本,本,增,增,加,加,，,，,增,增,加,加,房,房,产,产,供,供,应,应,2007,年,宏,宏,观,观,调,调,控,控,效,效,果,果,明,明,显,显,，,，,2008,年,银,银,根,根,紧,紧,缩,缩,和,和,宏,宏,观,观,政,政,策,策,的,的,进,进,一,一,步,步,落,落,实,实,必,必,然,然,使,使,得,得,市,市,场,场,规,规,范,范,化,化,。,。,1.3,罗,湖,湖,区,区,商,商,圈,圈,分,分,布,布,大,剧,剧,院,院,-,华,润,润,商,商,圈,圈,，,，,以,以,万,万,象,象,城,城,、,、,书,书,城,城,为,为,代,代,表,表,，,，,拥,拥,有,有,成,成,熟,熟,的,的,商,商,业,业,设,设,施,施,和,和,配,配,套,套,设,设,施,施,。,。,国,贸,贸,-,人,民,民,南,南,商,商,圈,圈,，,，,深,深,圳,圳,档,档,次,次,最,最,高,高,的,的,商,商,业,业,中,中,心,心,区,区,罗,湖,湖,-,火,车,车,站,站,商,商,圈,圈,，,，,罗,罗,湖,湖,商,商,业,业,城,城,为,为,代,代,表,表,，,，,港,港,人,人,集,集,聚,聚,地,地,四大商,圈,圈由地,铁,铁串联,，,，业态,齐,齐全；,商业辐,射,射深圳,乃,乃至珠,三,三角；,历史悠,久,久，发,展,展成熟,；,；,受核心,商,商圈影,响,响，罗,湖,湖新入,市,市裙楼,商,商业基,本,本是社,区,区配套,商,商业,老街,-,东门商,圈,圈，深,圳,圳历史,最,最为悠,久,久的商,圈,圈也是,罗,罗湖的,核,核心,1,1.4,房地产,市,市场分,析,析,住宅市,场,场现状,成交面,积,积整体,上,上呈逐,步,步下滑,趋,趋势；,成交价,格,格在,08,年,2,月前无,明,明显变,化,化，在,08,年,3,、,4,月份下,降,降趋势,明,明显；,投资性,市,市场让,位,位于理,性,性需求,市,市场，,观,观望气,氛,氛浓厚,；,；,1,1.4,房地产,市,市场分,析,析,商业地,产,产市场,现,现状,深圳市,历,历年商,业,业用房,施,施工面,积,积及新,开,开工面,积,积,深圳市,历,历年商,服,服用地,占,占土地,总,总供应,情,情况,商服用,地,地供应,逐,逐年减,少,少；,商业用,房,房的施,工,工高峰,期,期集中,在,在两年,前,前，新,开,开工面,积,积上涨,有,有限。,由,由此推,理,理，现,在,在的商,服,服物业,尤,尤其是,关,关内的,新,新 增,商,商业供,应,应不多,；,；,投资者,在,在关内,投,投资商,业,业物业,可,可选择,性,性相对,较,较少；,社区商,业,业已成,近,近两年,投,投资热,点,点。,社区商,业,业存在,一,一定的,投,投资群,体,体,1.4,房地产,市,市场分,析,析,商业地,产,产市场,现,现状,商业物,业,业成交,价,价格呈,上,上升趋,势,势；,各年价,格,格上浮,相,相差不,大,大，呈,稳,稳定上,升,升趋势,；,；,成交量,呈,呈先增,后,后降趋,势,势，但,降,降幅不,大,大；,今年商,业,业地产,的,的成交,价,价格不,会,会出现,明,明显下,跌,跌；,估计成,交,交量降,幅,幅不大,；,；,1,1.408,年商铺,投,投资热,点,点区域,分,分析,前海片,区,区则是,前,前海湾,中,中心区,的,的核心,组,组成部,分,分之一,；,；,西部通,道,道的开,通,通，为,前,前海片,区,区注入,了,了新的,活,活力；,新规划,的,的出炉,，,，意味,着,着前海,区,区域拥,有,有更高,的,的起点,；,；,深南大,道,道与宝,安,安大道,的,的连接,、,、将建,成,成通车,的,的广深,沿,沿江高,速,速公路,等,等利好,。,。,宝安中,心,心区处,珠,珠三角,地,地区“,穗,穗,-,深,-,港”黄,金,金走廊,上,上的重,要,要节点,；,；,地铁,1,号线,、,、深,港,港西,部,部通,道,道、,沿,沿江,高,高速,公,公路,、,、广,深,深高,速,速、,大,大铲,湾,湾港,口,口、,深,深圳,机,机场,等,等交,通,通网,络,络发,达,达。,是未,来,来深,圳,圳两,大,大中,心,心区,之,之一,的,的重,要,要组,成,成部,分,分。,楼盘分布，下同,宝安,中,中心,区,区,:,地缘,优,优势,、,、交,通,通枢,纽,纽地,带,带和,逐,逐步,升,升级,的,的区,域,域功,能,能成,为,为投,资,资的,主,主要,支,支撑,点,点。,前海,片,片区,:,规划,有,有利,、,、交,通,通配,套,套逐,渐,渐成,熟,熟、,高,高素,质,质人,才,才的,不,不断,进,进驻,成,成为,投,投资,的,的支,撑,撑点,1,龙岗,中,中心,城,城是,重,重要,的,的城,市,市次,中,中心,之,之一,，,，是,全,全区,行,行政,、,、金,融,融、,商,商贸,、,、信,息,息和,文,文体,中,中心,；,；,深惠,公,公路,的,的拓,宽,宽以,及,及清,平,平高,速,速、,南,南坪,快,快速,通,通车,和,和地,铁,铁,3,号线,的,的正,式,式动,工,工等,，,，使,龙,龙岗,片,片区,彰,彰显,出,出极,大,大的,活,活力,；,；,前海,湾,湾中,心,心区,的,的重,要,要组,成,成部,分,分；,深圳,唯,唯一,的,的滨,海,海国,际,际门,户,户；,港人,置,置业,后,后海,一,一时,成,成为,热,热点,；,；,龙岗,中,中心,城,城,:,区域,核,核心,、,、交,通,通的,快,快速,发,发展,和,和大,运,运会,的,的申,办,办成,为,为投,资,资的,主,主要,支,支撑,点,点。,前海,湾,湾片,区,区,:,人文,气,气息,与,与自,然,然资,源,源并,重,重，,西,西部,通,通道,的,的开,通,通使,其,其成,为,为投,资,资热,点,点。,1.408,年商,铺,铺投,资,资热,点,点区,域,域分,析,析,1,布吉,片,片区,随,随着,地,地铁,3,号线,的,的建,设,设和,深,深惠,公,公路,改,改造,，,，交,通,通逐,步,步完,善,善；,深圳,中,中部,综,综合,组,组团,和,和中,部,部物,流,流组,团,团的,重,重要,组,组成,部,部分,，,，地,位,位明,显,显提,升,升；,环境,、,、卫,生,生、,治,治安,及,及配,套,套设,施,施等,完,完善,；,；,龙华,华,华为,、,、富,士,士康,等,等，,为,为片,区,区带,来,来了,大,大量,的,的高,科,科技,人,人才,；,；,地铁,四,四号,线,线将,在,在,2009,年开,通,通；,城市,次,次中,心,心；,布吉,片,片区,:,城市,规,规划,有,有利,、,、交,通,通逐,步,步改,善,善、,相,相关,配,配套,的,的完,善,善成,为,为投,资,资的,支,支撑,点,点。,龙华,片,片区,:,地铁,的,的开,通,通、,入,入驻,大,大企,业,业员,工,工对,住,住房,的,的刚,性,性需,求,求成,为,为片,区,区升,温,温的,重,重要,因,因素,。,。,1.408,年商,铺,铺投,资,资热,点,点区,域,域分,析,析,1.5,深圳,房,房地,产,产投,资,资特,征,征,“,羊群,效,效应,”,”导,致,致的,投,投资,行,行为,明,明显,，,，投,资,资者,缺,缺乏,理,理性,。,。,热点,片,片区,投,投资,所,所占,比,比例,极,极高,，,，投,资,资者,没,没有,细,细分,投,投资,市,市场,，,，造,成,成部,分,分楼,盘,盘被,低,低估,。,。,投资,者,者对,市,市场,反,反应,迟,迟钝,，,，市,场,场发,生,生变,化,化时,，,，不,能,能做,出,出有,效,效调,整,整。,深圳,房,房产,低,低迷,造,造成,大,大量,投,投资,者,者转,战,战异,地,地市,场,场。,细分,投,投资,客,客户,群,群，,准,准确,把,把握,目,目标,客,客户,方,方可,一,一击,制,制胜,；,；,转变,投,投资,者,者观,念,念，,引,引导,投,投资,者,者行,为,为已,成,成必,须,须。,特征,一,一,特征,二,二,特征,三,三,特征,四,四,1,1.6,片区,商,商业,供,供求,分,分析,本项,目,目，,住,住宅,1610,户，,商,商业,6000,多,鸿景,翠,翠峰,，,，住,宅,宅,400,多户,，,，商,业,业,3000,多,晴山,月,月，,住,住宅,近,近,300,户，,商,商业,约,约,1500,片区,集,集中,有,有,3,个楼,盘,盘；,此,此外,周,周边,再,再无,竞,竞争,项,项目,；,；,片区,规,规划,约,约有,1,万人,口,口，,商,商业,面,面积,近,近,1,万平,，,，二,者,者比,例,例约,为,为,1,：,1,。理,论,论上,供,供求,平,平衡,；,；,与本,年,年投,资,资热,点,点片,区,区相,比,比，,片,片区,商,商业,缺,缺乏,有,有力,支,支撑,点,点；,1.7,片区,消,消费,者,者分,析,析,梧桐,山,山公,园,园，,无,无规,划,划,住宅,。,。,临香,港,港大,雾,雾山,，,，无,规,规,划住,宅,宅区,。,。,农民,房,房，,居,居住,人,人口,少,少。,与,与项,目,目隔,罗,罗沙,公,公路,，,，到,项,项目,可,可达,性,性差,。,。,莲塘,工,工业,区,区，,离,离项,目,目,20,分钟,车,车程,，,，片,区,区配,套,套相,对,对完,善,善。,消,消费,者,者消,费,费能,力,力有,限,限,目标消费,群,群集中在,包,包括项目,在,在内的三,个,个楼盘内,；,；,项目可达,性,性差，周,边,边居住区,少,少，基本,无
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