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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2005年5月,圣莫丽斯项目营销执行报告,居于山。隐于宅。乐于天下。,重于整。贵于细。享于成就。,目标,树立片区价格标杆,项目品牌的打造到公司品牌,在项目的推广中造就非凡的影响力,叫座,叫好,良好的销售速度,导入期,营销阶段安排,5月,05年,6月,7月,8月,9月,10月,11月,06年2月,4-6月,6月后,销售节奏,安 排,0.0,主体封顶,入伙,园林完工,售楼处/会所开放,TOHO样板房,多层样板房,工程进度,春交会,春交会,外展场咨询,内部认购,开盘,销售节点,内部认购期,公开发售期,持续销售期,尾盘期,广告牌+“世界500强”,居住地发布会+网络,营销+春交会，提前,渗透，迅速建立知,名度,各营销通路共,同出击，巩固,市场形象，社,团营销和现场,准备是本阶段,的工作重点,媒体集中运,用，营造热,销势态；突,出卖点促销,信息，现场,充分展示。,媒体广告逐渐减,少，以现场氛围,营造为主导，以,事件营销及老客,户营销做为重点,营销策略,重 点,加大促销,力度、老,客户营销,秋交会,12月,春交会,A）社区智能化设施增值,B）国际化学校入驻增值,C）品牌商家招商引进增值,D）国际管家服务增值,E）开展风情活动增值,F）住户专车等生活配套服务增值,【圣莫丽斯】项目增值服务建议,B）竞争对手智能化的可能性考虑,星河丹堤,香蜜湖一号,万科第五园,A）智能化极致之参考楼盘,百仕达红树西岸,宣传空间：网络炒作、现场演示空间展示、新闻媒体炒作,价格空间：高层平面单位（含6000元/平米装修）折后25000元/平米,目前状态：除香蜜湖一号外，其他基本以中式居家社区概念为主，具体智能化设施进一步跟进。,事件营销,名人效应,李连杰、利智夫妇同亮相,大山代表外籍人士心声（500强外籍人士延续）,张艺谋为项目拍摄宣传片,杨兰、冯小刚、陈凯歌、姜文、刘欢,名车效应,名车捆绑销售,-身份象征，购楼7折买奔驰,事件营销,名牌效应,活动冠名,-与世界之窗联动，举办圣,莫丽斯瑞士长号表演冠名活动,事件营销,报告核心内容,一、产品分析,市场背景与竞争层面,SWOT战略形成与销售组织,二、市场概况与竞争,项目在市场中的解读,三、策略推导及分解,位于深圳二线拓展区南端，塘朗山脚下，牛咀水库西南侧，自然资源良好；与新兴豪宅区香蜜湖直线距离4.5公里，4分钟车程。,项目位置,福,龙,路,地铁11号线,新区大道,白 龙 路,地铁4号线,玉,龙,路,南坪快速,项目未来交通道路四通八达，进入性良好。,地块,价,价值,分,分布,本项,目,目沿,湖,湖面,二,二侧,分,分布,，,，亲,水,水程,度,度高,的,的地,块,块价,值,值最,高,高，,离,离水,越,越远,价,价值,相,相对,越,越低,。,。,较低价值区,对自然资源的占有程度决定价值的高低,高价值区域,最优价值区,低价值区,次 高 价 值 区,地形,：,：深,处,处山,谷,谷，,三,三面,环,环山,，,，坡,地,地叠,落,落。,高差,：,：地,块,块内,高,高差,达,达10米,，,，为,坡,坡地,建,建筑,，,，具,有,有独,立,立的,私,私家,登,登山,径,径。,植被,：,：原,始,始生,态,态保,留,留的,十,十分,完,完好,。,。,水体,：,：利,用,用天,然,然泉,眼,眼形,成,成可,循,循环,的,的湖,面,面。,产品,特,特色,香蜜,湖,湖北,区,区第,一,一个,真,真正,意,意义,上,上的,高,高端,大,大盘,（总,建,建筑,面,面积,近,近33万,平,平米,，,，首,期,期Toho与,洋,洋房,产,产品,高,高端,）,）,社区,规,规划,后山,私,私家,公,公园,；,；,建筑,布,布局,高,高差,叠,叠落,，,，层,次,次感,强,强,大面,积,积活,水,水湖,景,景,沿湖,栈,栈道,10000平,米,米大,型,型双,会,会所,超高,绿,绿化,率,率,综合,容,容积,率,率低,建筑,的,的舒,适,适性,（大楼间,距,距，户型,尺,尺度）,外观设计,（,（,现代欧式,建,建筑风格,，,，线条优,美,美）,沿入口处,大,大型风情,商,商业走廊,，,，直接山,景,景,本体分析,经济指标,总用地面积,276,165.2平方米,总建筑面积,331,398平方米,其中,住宅,313,808平方米,商业设施,5000平方米,幼儿园,3200平方米,建筑容积率,1.2,建筑覆盖率,25.8%,总户数,1427户,总人数,4998人,绿化率,42%,停车位,2,565个,一期户型,统,统计：,项目总指,标,标：,项目具有,一,一定的规,模,模优势，,据,据市场反,映,映户均面,积,积偏大,项目六大,价,价值点,三面群山,围,围合，自,成,成世外桃,源,源,大面积湖,水,水，自由,泛,泛舟游乐,低密度建,筑,筑，资源,占,占有最大,地形高差,较,较大，布,局,局立体感,强,强,规模布局,合,合理，尺,度,度空间合,理,理,原始生态,完,完美，景,观,观自然天,成,成,1,2,3,4,5,6,结论：,优,优势：项,目,目具有一,定,定的区域,与,与自然资,源,源方面的,优,优势；,劣势：区,域,域一定时,期,期内交通,不,不便，较,荒,荒凉；产,品,品线长；,面,面积大，,总,总价高。,水榭,花都,国际公馆,香蜜山,熙园,联泰,东海,香榭里,项目面临,的,的问题1,：,：片区的,认,认知性（价格惯,性,性）,第二极,第一极,第三极,片区价格惯性,如何打破片区内由南向北递减/由东向西递减的价格惯性？,区域形象干扰,如何在香蜜湖一号/水榭花都中独树一帜？,万地,我们如何,加,加入一线,豪,豪宅的竞,争,争圈?,项目面临,的,的问题1,：,：片区的,认,认知性（,价,价格惯性,）,）,1、新区,启,启动如何,营,营销,项目作为,该,该区域第,一,一个面市,的,的楼盘，,我,我们的营,销,销推广应,如,如何做才,能,能把客户,拉,拉进来，,聚,聚集人气,，,，扩大客,户,户认识从,而,而留住客,户,户。,2、区域,供,供应量较,大,大，推售,时,时间较为,集,集中，如,何,何打竞争,万科城后,期,期、万科,第,第五园、,星,星河丹堤,、,、香蜜湖,一,一号、尖,岗,岗山项目,等,等将陆续,入,入市,项目面临,的,的问题2,：,：营销推,广,广如何聚,人,人气,区域利好,：,：,南坪快速,干,干道、玉,龙,龙路等交,通,通路网的,改,改造,二、,市场概况,与,与竞争,1、,市场概况,2、未来,竞,竞争,3、竞争,比,比较,区域性明,显,显：蛇口,、,、华侨城,沙,沙河、银,湖,湖、盐田,等,等地呈片,状,状集中分,布,布，其它,区,区域则零,星,星分布,蛇口别墅,区,区,尖岗山,深圳高档,别,别墅分布,特,特点,天琴湾,17英里,东海岸,华侨城三,洲,洲田,盐田沙别,墅,墅区,纯水岸,仙湖山庄,城市山谷,中信高尔,夫,夫,观澜高尔,夫,夫,香蜜湖一,号,号,星河丹堤,振业城,万科城,第五园,银湖别墅,区,区,未售项目,在售项目,瑞河椰纳,华侨城沙,河,河别墅区,建筑风格,：,：目前市,场,场以北美,、,、意大利,、,、法国等,欧,欧陆风格,为主；,户均面积,：,：联排别,墅,墅170-270m,2,，独立别,墅,墅240-800m,2,价格区间,：,：别墅均,价,价集中在,￥,￥1-3,万,万/m,2,；,客户：本,地,地人、潮,汕,汕人、国,内,内大城市,来,来客、港,人,人、台湾,，,，韩国、,新,新加坡,等外籍人,；,；职业主,要,要有：私,营,营企业主,、,、外资/,跨,跨国企业,高,高管、国,企,企副,总以上人,士,士、政府,官,官员、文,化,化演艺界,成,成功人士,、,、持外国,护,护照在大,陆,陆做,生意的华,人,人等。,别墅产品,主,主要竞争,点,点：,资源（山,、,、海、湖,）,）、景观,（,（包括自,然,然景观,及人造景,观,观）、价,格,格（赠送,面,面积）、,产,产品风,格及品质,；,；,普通别墅,（,（经济型,别,别墅、亚,别,别墅）面,临,临着来自,城,城市平面,豪,豪宅的挑,战,战。,深圳别墅,市,市场总结,（,（1）,深圳目前,尚,尚较缺乏,顶,顶级豪宅,深圳别墅,市,市场二极,分,分化将更,趋,趋严重,未来几年,必,必将有一,些,些顶级产,品,品陆续面,市,市，在品,质,质和售价,方,方面将会,有,有较大的,提,提升；另,外,外随着TOWNHOUSER、情景,洋,洋房 的,热,热销，亚,别,别墅产品,供,供应量还,将,将继续上,升,升。,深圳的城,市,市竞争力,持,持续提升,香港、澳,门,门与内地,经,经贸合作,更,更紧密，,珠,珠三角经,济,济圈实力,的,的提升，,将,将会吸引,更,更多国内,外,外实力派,人,人士栖居,。,。,客户层面,和,和物业选,址,址的外扩,走向东部,、,、走出关,外,外,单纯价格,的,的竞争将,逐,逐渐退出,主,主流，市,场,场特征表,现,现为产品,核,核心力与,整,整体品质,的,的竞争,，别墅产,品,品的升级,与,与创新、,附,附加价值,、,、整体性,价,价比、营,销,销推广将,成,成为能否,被,被市场认,可,可的关键,深圳别墅,市,市场总结,（,（）,未来供应,量,量一览,项目,位置,土地面积,容积率,总量,面积区间,卖点,香蜜湖一号,香蜜湖,9.3,1.4,13.1,240-350,区位、湖景、开发商品牌,城市山谷3期,沙河西路,12.2,1.31,10.6,230-330,区位,东方花园M3区,华侨城,0.5,288355,区位、环境、开发商品牌,波托菲诺别墅2期,华侨城欢乐谷,11,3.75,21,150-400,区位、环境、开发商品牌,仙湖山庄2期,仙湖植物园,6.44,2.3,243-367,区位、植物园,东海岸3期,大梅沙,8,0.8,6.4,180-230,海景、环境、开发商品牌,联泰大梅沙,大梅沙,13.9,0.23,3.2,海景、环境、开发商品牌,天琴湾3期,大梅沙,25.2,0.099,2.5,350-1000,海景、低容积率,华侨城三洲田,盐坝高速与盐梅路之间,6.9平方公里,3,海景、环境、开发商品牌,单位：,万/平米,未来供应,量,量一览,项目,位置,土地面积,容积率,总量,面积区间,卖点,星河.丹堤,梅林关水库,14,区位、自然资源、品牌,圣莫丽斯,二线拓展区,27.6,1.2,33.2,270-1100,区位、自然资源,龙一号,二线拓展区,6.8,1.2,8.2,区位、自然资源、品牌,信托项目,二线拓展区,14,0.6,8,区位、自然资源、品牌,万科第五园,坂田,11.2,1.3,14.2,180-240,中式、规模、品牌,万科城2期,坂雪岗,39.7,1.1,32.5,137-229,中式、规模、品牌,振业城,横岗育马场,41.6,1.3,54,159-252,规模,尖岗山,宝安尖岗山,60万,0.5,30.3,山景、开发商品牌,溪之谷,宝安石岩,15.9,0.3,4.7,300以上,自然资源,观澜大宅,观澜镇,15,0.38,6.5,330-868,高尔夫景观,中信高尔夫,龙岗植物园,7,0.4,约3,210-400,高尔夫景观、品牌,未来几年,别,别墅市场,供,供应量约,为,为150,200,万,万平方米,，,，是过去,深,深圳13,年,年,供应量的2倍,-数据,来,来源于：,深,深圳房地,产,产信息网,单位：,万/平米,时间,200.5,6,7,8,9,10,11,12,2,3,4,5,1,6,7,8,9,10,11,12,2006,振业城,万科第五,园,园,星,河,河.,丹,丹,堤,堤,尖,岗,岗,山,山,本,项,项,目,目,9,万,万,山,山,竞,争,争,项,项,目,目,入,入,市,市,时,时,间,间,预,预,测,测,万,科,科,城,城,城,市,市,山,山,谷,谷,仙,湖,湖,山,山,庄,庄,竞,争,争,项,项,目,目,入,入,市,市,时,时,间,间,集,集,中,中,在,在2005,年,年,下,下,半,半,年,年,，,，,本,本,项,项,目,目,入,入,市,市,时,时,正,正,是,是,各,各,竞,竞,争,争,项,项,目,目,的,的,主,主,销,销,售,售,期,期,，,，,对,对,本,本,项,项,目,目,会,会,造,造,成,成,一,一,定,定,市,市,场,场,压,压,力,力,项目,区位,区域认知,景观,容积率,配套,人文,距市区距离,私密性,卖点,推广,物业形态,预期售价,用途,星河.丹堤,梅林关口,高,优,一般,生活配套较全,较淡,较近,中,大社区/山湖自然资源,名人效应+强势媒体投放,公寓+联排,中,第一居所,九万三,香蜜湖,高,优,较高,生活配套齐全,较浓,近,低,区位、景观、品牌,媒体造势,公寓+联排,高,第一居所,万科第五园,板田,高,低,较高,一般,较浓,较近,低,品牌,品牌+强势媒体投放,联排+公寓+,低,第一居所,城市山谷3期,铜鼓路,高,低,较高,配套齐全,较浓,近,低,社区人文、品牌,名人+活动,联排,中,第一居所,尖岗山,宝安西乡交界,中,中,较低,一般,缺乏,较远,高,品牌、山景、低容积率,高调,联排+独栋,中高,第一、第二居所,本项目,香蜜湖北,低,优,一般,淡,缺乏,较近,高,原生、山谷,高？,公寓+联排,中高？,第一居所,竞,争,争,项,项,目,目,因,因,素,素,对,对,比,比,本,项,项,目,目Vs,星,星,河,河,丹,丹,堤,堤,优势（S）,劣势（W）,机会（0）,区域纯静，无农民房干扰；,距香蜜湖及市区距离近；,工程进度快；,高尚社区，产品线相对集中,配套缺乏；,交通不便；,人文气息淡；,开发商品牌号召力弱。,其中产定位,合作可能存在的风险,区域道路启动,率先全方位强势出击市场,形象提升，超越竞争；,先声夺人，市场占位；,完美现场展示和销售体验；,破关营销，主动拓展；,主动引导市场，形成东西对峙之势打造,香蜜湖北VS银湖西板块,规划展示，打造品牌,星河丹堤,香蜜湖一号,万科第五园及万科城,本项目,星,河,河,丹,丹,堤,堤,之,之,现,现,有,有,动,动,作,作,：,：,1,、,、,主,主,动,动,与,与,山,山,湖,湖,林,林,海,海,业,业,主,主,沟,沟,通,通,；,；2,、,、,清,清,理,理,丰,丰,泽,泽,湖,湖,；,；,3,、,、,请,请,著,著,名,名,建,建,筑,筑,师,师,及,及,学,学,者,者,王,王,受,受,之,之,作,作,其,其,项,项,目,目,顾,顾,问,问,，,，,为,为,其,其,箸,箸,书,书,、,、,举,举,办,办,论,论,坛,坛,，,，,大,大,造,造,声,声,势,势,；,；,4,、,、,项,项,目,目,形,形,象,象,网,网,站,站,；,；5,、,、,梅,梅,林,林,关,关,口,口,大,大,型,型,广,广,告,告,牌,牌,；,；,6,、,、,春,春,交,交,会,会,形,形,象,象,展,展,；,；7,、,、,公,公,司,司,品,品,牌,牌,推,推,广,广,等,等,本,项,项,目,目Vs,香,香,蜜,蜜,湖,湖,一,一,号,号,香,蜜,蜜,湖,湖,一,一,号,号,之,之,现,现,有,有,动,动,作,作,：,：,1,、,、,地,地,块,块,拍,拍,卖,卖,震,震,惊,惊,业,业,界,界,；,；2,、,、,重,重,要,要,地,地,段,段,路,路,牌,牌,广,广,告,告,超,超,前,前,预,预,热,热,；,；,3、高尔夫,杂,杂志广告预,热,热；4、房地,产,产相关媒体,不,不定期报导,；,；,5、公司品,牌,牌推广等,优势（S）,劣势（W）,机会（0）,自然资源原生态山景；,社区规模大；,低密度产品为主；,工程进度快。,区域陌生；,暂无配套；,非市场热点区域；,开发商品牌号召力弱。,率先全方位强势出击市场,合作可能存在的风险,中海营销手法低调作风,先声夺人，市场占位；,完美现场展示和销售体验；,破关营销，主动拓展；,主动引导市场，形成香蜜湖区域南北对峙之势打造,香蜜湖北VS香蜜湖板块,规划展示，打造品牌,星河丹堤,香蜜湖一号,万科第五园及万科城,本项目,竞争同盟,本项目Vs,万,万科第五园,及,及万科城,优势（S）,劣势（W）,机会（0）,区域纯静，无农民房干扰；,距香蜜湖及市区距离近；,高尚社区，产品线相对集中,区域陌生；,暂无配套；,人文气息淡；,产品附加值不足；,开发商品牌号召力弱。,率先全方位强势出击市场,其小资与中产定位,区域交通道路改造,形象提升，超越竞争；,先声夺人，市场占位；,完美现场展示和销售体验；,破关营销，主动拓展；,中心化VS边缘化,规划展示,打造中低端产品的市场竞争力,星河丹堤,香蜜湖一号,万科第五园及万科城,本项目,万科第五园,及,及万科城之,现,现有动作：,1、土地拍,卖,卖引起业界,关,关注；2、行业,领,领导者的地,位,位受到的关,注,注；,3、深圳人,广,广告炒作引,起,起的关注；,4、万客会,、,、万科周刊,等,等宣传物料,的,的传播力；5、重,要,要位置广告,牌,牌与站台广,告,告；,6、公司品,牌,牌持续推广,等,等,竞争项目因,素,素对比,项目,优势,劣势,圣莫丽斯,区域纯静，无农民房干扰；,自然资源原生态山景,距香蜜湖豪宅区及市区距离近；,高尚社区，产品线相对集中。,片区相对荒凉，缺乏配套；,交通进入性差；,距玉龙路近，噪音污染；,产品面积相对偏大。,城市山谷3期,区位优势；,前期开发具有市场认知度；,区域具有良好的客户基础。,密度高；,产品竞争力弱；,紧邻城市干道，噪音污染严重。,龙一号,地块拍卖引起市场关注；,开发商品牌。,规模较小；,信托项目,容积率低；,产品类型单一；,开发商品牌。,规模较小；,同其它项目,相,相比上，圣,莫,莫丽斯占有,较,较大的综合,优,优势；主动,引,引导，强势,宣,宣传，可全,面,面超越竞争,对,对手。,竞争超越,1、区域内,竞,竞争情况：,区,区域内同类,型,型产品较多,。,。,同区域本项,目,目最大的竞,争,争对手为星,河,河丹堤，其,目,目标客,户定位为“,中,中产阶层”,，,，价格将具,竞,竞争力；下,游,游产品有,万科第五园,及,及万科城的,低,低价抢客；,后,后续有龙一,号,号、信,托项目的同,质,质竞争。,2、区外竞,争,争压力：香,蜜,蜜湖一号的,高,高端截客及,来,来源于强势,热点片区可,替,替代产品的,竞,竞争压力（,如,如华侨城、,红,红树湾）；,3、竞争优,势,势：自然资,源,源，区位、,区,区域纯净无,干,干扰；,4、竞争劣,势,势：交通一,定,定时期内不,便,便，认知度,、,、配套、,人文方面较,为,为弱势；发,展,展商品牌号,召,召力弱。,结论：,三、策略推,导,导和分解,1、SWOT分析,2、策略总,纲,纲,3、策略分,解,解,策略一：强,化,化产品和资,源,源的价值点,的,的价值策略,策略二：形,象,象领先的竞,争,争策略,策略三：强,势,势推广的营,销,销组织策略,策略总纲,我们的,价,价值策略,强化产品和,资,资源的价值,策略分解一,社区六大增,值,值点,3、5000平米主题,风,风情商业街,1、TRE,物,物业增值服,务,务,4、国际双,语,语幼儿园,2、定制式,装,装修,6、超大型,双,双会所,5、上游生,活,活俱乐部,1、客户关,系,系管理服务,通过组织各,种,种业主可参,与,与的活动，,增,增进业主之,间,间,的友谊，从,而,而给业主创,造,造增值服务,“好友近邻,”,”活动,“近邻好友,”,”活动,“好东西和,好,好邻居分享,”,”活动,周末下午茶,活,活动：从进,入,入销售持续,期,期开始，每,两,两周,一次，根据,销,销售期设置,不,不同的主题,。,。,投资讲座、,时,时尚讲座等,专,专题讲座,准业主与发,展,展商之间的,沟,沟通和联谊,准业主小型,活,活动,2、可定制,式,式的装修方,案,案,菜单式产品,：,：,在销售过程,中,中邀请品牌,装,装修公司驻,场,场服务，可,与,与高文安或,于,于强工作室,洽,洽谈，为客,户,户随时解决,相,相关问题,基础装修（,以,以样板房为,准,准）+个性,家,家私套餐,个性家私套,餐,餐由品牌家,私,私店度身订,造,造，客户自,行,行选择搭配,家私套餐品,牌,牌：易加浓,、,、怡丰家私,异域风情商,业,业街：高档,次,次咖啡街+,高,高尔夫及户,外,外运动用品,店,店+高档酒,楼,楼便利店,及,及特色店,星巴克/意,大,大利咖啡；,丹,丹桂轩；屈,臣,臣氏,3、国际双,语,语幼儿园,贵族学校解,决,决业主后顾,之,之忧：,主动与知名,国,国际双语幼,儿,儿园洽谈相,关,关事宜；,4、上游生,活,活俱乐部,上游生活俱,乐,乐部是以圣,莫,莫丽斯业主,为,为核心的社,团,团组织，在,以,以上游生活,俱,俱乐部社团,为,为名义的活,动,动贯穿整个,销,销售过程：,上游生活俱,乐,乐部启动,仪式,上游生活俱,乐,乐部,趣味体育比,赛,赛,每月自助游,学习型论坛,信息服务系,统,统,提供完,善,善的电脑网,络,络、电话传,真,真、邮政速,递,递、数字电,视,视卫星接收,系,系统，保障,业,业主商务、,生,生活的信息,沟,沟通渠道畅,通,通,医疗服务系,统,统,建立社,区,区诊所，方,便,便业主及其,家,家人/服务,人,人员日常普,通,通疾病及紧,急,急病症及时,诊,诊治,安防服务系,统,统,国际管,家,家，猎犬巡,逻,逻等，提供,优,优良的安防,物,物业服务，,并,并装备先进,的,的安全保障,设,设备确保业,主,主人身安全,完善的DSS,（社区服务),系统,服务体验：,物,物业管理前,期,期导入，在,接,接待、礼仪,、,、物业咨询,中,中留给客户,美,美好印象；,建,建议引入品,牌,牌物管顾问,。,。,我们的,市,市场竞争策,略,略,提升项目整,体,体形象，与,同,同质项目拉,开,开距离,策略分解二-1,形象攻略,香蜜湖上游,天赋美宅,展示攻略,中心化推广,攻,攻略,与香蜜湖高,档,档片区关联,，,，提升项目,形,形象总战略,现场强势展,示,示高端社区,形,形象体现,加强远距昭,示,示效果,商业街展示,完,完善配套,打造“世界500强”,居,居住基地,城市中部稀,有,有土地引发,成,成熟居住观,讨,讨论,融合香蜜湖,高,高尚区域的,整,整合片区及,项,项目形象传,播,播,以切合目标,客,客户的市场,形,形象为统领,全国、东南,亚,亚地区乃至,全,全球与本区,域,域有亲缘、,血,血缘、工作,缘,缘的企业家,、,、政府背景,人,人士及行业,专,专业人士,核心客户,重点客户,边缘客户,本区域内,集团公司/,个,个人 &,中,中国城市贵,族,族（包括私,营,营企业主、,大,大型集团公,司,司最高层管,理,理者、政府,背,背景人士、,行,行业专业人,士,士等）,港澳、珠三,角,角区域内商,贾,贾、大型集,团,团公司高层,管,管理者及行,业,业专业人士,客户定位,本地化港人,公务员,传统行业私,营,营企业主,广东籍老板,原住民,知富阶层,移民新贵,深圳中高端,客,客户,华侨城/红树西岸,传统核心区域,水榭花都/熙园,世纪村/瑞河椰纳,红树林,本项目将以,红,红树西岸/,水,水榭花都的,客,客户为基准,目标客户,我们的,客,客户不买所,有,有人羡慕的,房,房子；生活,的,的真实需求,同,同样重要,我们的,客,客户不买都,市,市森林般的,房,房子；舒适,是,是适度的,从目标客户,看,看待项目形,象,象,我们的,客,客户不选择,喧,喧哗所在，,街,街区的格调,高,高于繁华,知富阶层,私营企业主,让生活真实,地,地舒适、文,明,明高于让生,活,活豪华或单,纯,纯的品味,我们的,客,客户有着成,熟,熟的思考，,选,选择生活与,景,景观的兼美,在城市中，,你,你拥有多少,自,自然。香蜜,湖,湖北，进一,步,步享受都市,繁,繁华生活，,退,退一步山居,高,高尚生活轻,松,松自如；,简,简单而宁静,的,的街区中的,贵,贵族生活，,明,明快的建筑,、,、充满异域,情,情调的风情,商,商业街，品,味,味自然流露,成,成熟的生活,理,理念，对真,实,实的生活寻,求,求，使他们,选,选择这里,对,对他们而言:,他们在这里,找,找到的是：,内在表面,适,适度,张,张扬 专,美,美完满,亲,亲近,开,开扬,未,未来当下,价值观：精神 物质,生活观：细节 整体,消费观：产品之外 产品,居于山。隐,于,于宅。乐于,天,天下。,重于整。贵,于,于细。享于,成,成就。,项目核心目,标,标客户的驱,动,动因素,圣莫丽斯,借香蜜,湖,湖之势，提,升,升区域价值,异域风,情,情彰显高格,调,调、国际化,的,的生活方式,香蜜湖上游.天赋美宅,形象定位,洋：体现在,异,异域风情、,国,国际化人文,生,生活方式的,演,演绎方面,豪：体现在,项,项目的面积,、,、总价、物,业,业的档次与,配,配备方面,圣莫丽斯=,洋,洋+豪,形象延展,来至瑞士,的,的问候：,形,形象楼书,大话香蜜,湖,湖北：网,络,络讨论实录,上游生活,期刊：介,绍,绍项目及成,功,功人士生活,面,面面观,投资面面,观,观：写给,非,非专业投资,人,人士的专业,投,投资锦囊,第一卷,贵族的城堡,第二卷,山中的岁月,出书出册,道路改变,生,生活：市,政,政营销,通过深圳近,年,年的交通路,网,网规划，工,程,程进度（重,点,点围绕南坪,快,快速路、新,区,区大道、福,龙,龙路）展开,道路体现价,值,值,出书出册,B,我们的,展,展示策略,现场强势展,示,示，让每一,个,个角落成为,文,文化体验点,策略分解二-2,形象攻略,香蜜湖上游,天赋美宅,展示攻略,中心化推广,攻,攻略,与香蜜湖高,档,档片区关联,，,，提升项目,形,形象总战略,现场强势展,示,示高端社区,形,形象体现,加强远距昭,示,示效果,商业街展示,完,完善配套,打造“世界500强”,居,居住基地,城市中部稀,有,有土地引发,成,成熟居住观,讨,讨论,融合香蜜湖,高,高尚区域的,整,整合片区及,项,项目形象传,播,播,以切合目标,客,客户的市场,形,形象为统领,会馆,前广场,卖场的标准,化,化展示,导示系统,形象墙,商业街,沿湖栈道,湖水,强势视觉识,别,别系统,人流汇集焦,点,点,院落展示区,会所无边界,泳,泳池,主体核心,体验系统,过渡性体验,系,系统,山野公园,核心售卖系,统,统,区外关,山,山月美术馆/福建兴业,银,银行是我们,重,重要的展示,场,场所。,展示攻略（,卖,卖场全线展,示,示攻略）,楼梯走道布,置,置人性化,启动区分析,原则一：展,示,示性优先。,作为形象大,盘,盘的启动原,则,则：,入口广场,风,风情商业街,售楼处大,会,会所休闲,长,长廊,沿湖栈道,湖,湖景,样板房开放,（形成与街,区,区一体化的,异,异域风情生,活,活馆，突显,国,国际化，与,龙,龙华区隔开,来,来）,强制性视觉,冲,冲击,入口广场+,形,形象墙,入口广场+,风,风情商业街+大会所,设置具有,可,可识别性的,标,标志物，为,广,广场赋予一,种,种场所精神,，,，成为街区,的,的核心节点/让生活与,自,自由进行最,直,直接的接触,启动区分析,原则一：展,示,示性优先。,作为形象大,盘,盘的启动原,则,则,风情商业街,裙楼招商。,引,引入与项目,风,风格一体化,的,的品牌商家,，,，打造完美,的,的异域风情,休,休闲文化街,。,。,启动区分析,之,之湖景,原则一：展,示,示性优先。,作为形象大,盘,盘的启动原,则,则,湖景,营,营造,成,成中,心,心视,点,点，,利,利用,天,天然,资,资源,造,造景,。,。例,如,如：,湖,湖中,设,设置,喷,喷泉,，,，成,为,为湖,中,中的,主,主体,景,景观,，,，湖,边,边设,置,置凉,亭,亭等,建,建筑,小,小品,，,，饲,养,养观,赏,赏性,动,动物,，,，小,型,型船,只,只及,泊,泊岸,码,码头,等,等；,设置,多,多处,休,休憩,与,与观,赏,赏相,结,结合,的,的设,施,施，,使,使之,能,能移,步,步易,景,景，,充,充分,展,展示,景,景观,优,优势,。,。,充分,利,利用,山,山体,自,自然,资,资源,，,，打,造,造私,家,家山,体,体公,园,园，,建,建设,私,私家,登,登山,道,道，,保,保证,私,私密,性,性和,安,安全,性,性，,可,可设,置,置多,个,个休,闲,闲设,施,施和,景,景点,，,，建,立,立标,志,志性,的,的景,观,观元,素,素，,提,提升,项,项目,附,附加,价,价值,。,。,启动,区,区分,析,析之,山,山体,公,公园,原则,一,一：,展,展示,性,性优,先,先。,作为,形,形象,大,大盘,的,的启,动,动原,则,则,大会,所,所局,部,部公,共,共示,意,意,典雅,高,高贵,的,的大,堂,堂,珍贵,高,高档,的,的陈,列,列室,温馨,浪,浪漫,的,的室,内,内恒,温,温泳,池,池,原则,一,一：,展,展示,性,性优,先,先。,作为,形,形象,大,大盘,的,的启,动,动原,则,则,提供,完,完善,的,的生,活,活配,套,套，,并,并能,对,对外,进,进行,会,会员,制,制经,营,营，,达,达到,投,投入,与,与产,出,出的,平,平衡,，,，并,能,能提,升,升项,目,目价,值,值的,目,目的,。,。,风险,提,提示,：,：经,营,营风,险,险,规模,客,客流,成,成,本,本,收,益,益,简洁,、,、古,朴,朴、,大,大气,的,的风,格,格,瑞,士,士,展,展,览,览,馆,馆,书,书,吧,吧,双,双,体,体,验,验,预,留,留,一,一,个,个,可,可,供,供,小,小,朋,朋,友,友,发,发,挥,挥,自,我,我,表,表,达,达,的,的,多,多,功,功,能,能,公,公,共,共,空,空,间,间,软,化,化,销,销,售,售,行,行,为,为,的,的,运,运,动,动,空,空,间,间,举,办,办,小,小,型,型,展,展,览,览,和,和,营,营,销,销,活,活,动,动,售,楼,楼,处,处,展,展,示,示,方,方,向,向,一,一,原,则,则,一,一,：,：,展,展,示,示,性,性,优,优,先,先,。,。,作,为,为,形,形,象,象,大,大,盘,盘,的,的,启,启,动,动,原,原,则,则,售,楼,楼,处,处,展,展,示,示,方,方,向,向,二,二,B,原,则,则,一,一,：,：,展,展,示,示,性,性,优,优,先,先,。,。,作,为,为,形,形,象,象,大,大,盘,盘,的,的,启,启,动,动,原,原,则,则,位,于,于A,区,区24,栋,栋,与,与36,栋,栋,，,，,共,共2,套,套,。,。,轻,装,装,修,修,，,，,重,重,装,装,饰,饰,软,隔,隔,断,断,展,展,示,示,空,空,间,间,的,的,灵,灵,活,活,性,性,和,和,多,多,功,功,能,能,性,性,装,修,修,展,展,示,示,空,空,间,间,的,的,完,完,整,整,和,和,品,品,质,质,感,感,书,房,房,样,板,板,房,房,原,则,则,一,一,：,：,展,展,示,示,性,性,优,优,先,先,。,。,作,为,为,形,形,象,象,大,大,盘,盘,的,的,启,启,动,动,原,原,则,则,形,象,象,墙,墙,式,式,导,导,示,示,商,业,业,街,街,广,广,告,告,位,位,导,导,示,示,销,售,售,中,中,心,心,外,外/,分,分,展,展,场,场,导,导,示,示,关,联,联,性,性,导,导,示,示,让,导,导,示,示,成,成,为,为,一,一,种,种,文,文,化,化,导,示,示,是,是,一,一,种,种,格,格,调,调,，,，,富,有,有,雕,雕,塑,塑,感,感,和,和,造,造,型,型,感,感,，,，,建,建,议,议,在,在,南,南,坪,坪,快,快,速,速,路,路,玉,玉,龙,龙,路,路,段,段,做,做,成,成,雕,雕,塑,塑,墙,墙,作,为,为,导,导,示,示,系,系,统,统,，,，,形,形,成,成,独,独,特,特,的,的,风,风,景,景,，,，,更,更,能,能,营,营,造,造,项,项,目,目,的,的,异,异,域,域,风,风,情,情,与,与,文,文,化,化,气,气,息,息,形,象,象,表,表,现,现,通,通,道,道,ArtWall,原,则,则,一,一,：,：,展,展,示,示,性,性,优,优,先,先,。,。,作,为,为,形,形,象,象,大,大,盘,盘,的,的,启,启,动,动,原,原,则,则,细,节,节,彰,彰,显,显,品,品,质,质,关,于,于,细,细,节,节,原,则,则,一,一,：,：,展,展,示,示,性,性,优,优,先,先,。,。,作,为,为,形,形,象,象,大,大,盘,盘,的,的,启,启,动,动,原,原,则,则,完,善,善,的,的,区,区,域,域,标,标,识,识,系,系,统,统,富,富,人,人,区,区,的,的,标,标,签,签,满,足,足,客,客,户,户,对,对,身,身,份,份,价,价,值,值,的,的,需,需,要,要,；,；,你,是,是,谁,谁,不,不,重,重,要,要,，,，,重,重,要,要,的,的,是,是,你,你,身,身,边,边,的,的,人,人,是,是,谁,谁,。,。,完,善,善,的,的DIS,（,（,区,区,域,域,标,标,识,识),系,系,统,统,原,则,则,一,一,：,：,展,展,示,示,性,性,优,优,先,先,。,。,作为形,象,象大盘,的,的启动,原,原则,启动区,探,探讨,启动2区,启动2区,产品：临主干道/景观较差的中小户型,时间：2005年10月,目标：,用适量中低端产品扩大客户辐射面。,原则二：高端入市。树立形象，制造价格标杆。,原则一：展示性优先。,原则三,：,：用适,量,量中低,端,端产品,扩,扩大客,户,户辐射,面,面。,原则四,：,：控制,规,规模，,制,制造稀,缺,缺。,启动1区,产品：楼王单位+部分湖景、山景户型,套数：91套别墅+98 套洋房，共189套,时间：2005年10月,目标：高端入市，树立形象，制造价格标杆,启动1区,启动区,探,探讨,原则一,：,：进入,性,性与展,示,示性优,先,先,临,近,近已开,发,发区,大盘后,续,续开发,的,的原则,：,：,原则二,：,：可持,续,续发展,制,造,造与前,期,期产品/配套,的,的差异,化,化，以,刺,刺激市,场,场,3期,3期,2006.5推出,主流产品+商业街,延续1、2期产品形象，推出与前期差异化产品，进一步刺激市场,2期,2005.12推出,中高端,产,产品,延续1,期,期产品,形,形象，,营,营造持,续,续热销,。,。在品,牌,牌成型,后,后推出2期,启动2,区,区,启动区,产品：,楼,楼王单,位,位+部,分,分湖景,、,、山景,户,户型,套数：91套,别,别墅+98,套,套洋房,，,，共189套,时间：2005年10月,目标：,高,高端入,市,市，树,立,立形象,，,，制造,价,价格标,杆,杆,启动1区,2期,2期,启动区,探,探讨,3期,启动2,区,区,启动1区,2期,3期,2006.7,推,推出,主流产,品,品+商,业,业街,延续1,、,、2期,产,产品形,象,象，推,出,出与前,期,期差异,化,化产品,，,，进一,步,步刺激,市,市场,2期,2006年3,月,月推出,中,中高端,产,产品,延续1,期,期产品,形,形象，,营,营造持,续,续热销,。,。在品,牌,牌成型,后,后推出2期,启动区,产品：,楼,楼王单,位,位+部,分,分湖景,、,、山景,户,户型,套数：91套,别,别墅+98,套,套洋房,，,，共189套,时间：2005年10月,目标：,高,高端入,市,市，树,立,立形象,，,，制造,价,价格标,杆,杆,2期,3期,启动2,区,区,启动1区,2期,2期,原则一,：,：进入,性,性与展,示,示性优,先,先,临近已,开,开发区,大盘后续开,发,发的原则：,原则二：可,持,持续发展,制造与前,期,期产品/配,套,套的差异化,，,，以刺激市,场,场,7月,5月,3月,1月,11月,9月,7月,5月,3月,1月,12月,10月,2007,2006,2005,1,2,3,1期200套,2期305套,3期922套,开盘,开盘,开盘,VIP认筹,选房,80套,选房,选房,100套,200套,7% 14% 34% 56% 90% 95%以上,总体销售率,200套,490套,800套,1284套,累计成交,月均正常销售套数：58套/月,与选房套数合计：68套/月,250VIP,项目推盘节,奏,奏,3期,启动2区,启动1区,2期,2期,本项目的增,值,值举措,极具震撼力的价值展示,2,异域风情商业街提前展示招商,3,引入品牌商家,4,引入品牌管家，优质社区管理,5,形象提升、品牌战略,1,引进国际化、高水准的幼儿园,6,上游俱乐部社团组织,7,8,社区智能化,9,提供市内住户专车,我们的,营,营销组织策,略,略,强势推广，,让,让Townhouse,成,成为主流,策略分解三,形象攻略,香蜜湖上游,天赋美宅,展示攻略,中心化推广,攻,攻略,与香蜜湖高,档,档片区关联,，,，提升项目,形,形象总战略,现场强势展,示,示高端社区,形,形象体现,加强远距昭,示,示效果,商业街展示,完,完善配套,打造“世界500强”,居,居住基地,城市中部稀,有,有土地引发,成,成熟居住观,讨,讨论,融合香蜜湖,高,高尚区域的,整,整合片区及,项,项目形象传,播,播,以切合目标,客,客户的市场,形,形象为统领,导入期,1,、营销阶段,安,安排,5月,05年,6月,7月,8月,9月,10月,11月,06年2月,4-6月,6月后,销售节奏,安,排,排,0.0,主体封顶,入伙,园林完工,售楼处/会,所,所开放,TOHO样,板,板房,多层样板房,工程进度,春交会,春交会,外展场咨询,内部认购,开盘,销售节点,内部认购期,公开发售期,持续销售期,尾盘期,广告牌+“,世,世界500,强,强”,居住地发布,会,会+网络,营销+春交,会,会，提前,渗透，迅速,建,建立知,名度,各营销通路,共,共,同出击，巩,固,固,市场形象，,社,社,团营销和现,场,场,准备是本阶,段,段,的工作重点,媒体集中运,用，营造热,销势态；突,出卖点促销,信息，现场,充分展示。,媒体广告逐,渐,渐减,少，以现场,氛,氛围,营造为主导,，,，以,事件营销及,老,老客,户营销做为,重,重点,营销策略,重,点,点,加大促销,力度、老,客户营销,秋交会,12月,春交会,2,、营销阶段,分,分解导,入,入期,时间：2005年4月,8月底,目标：渗透,市,市场，建立,项,项目知名度,阶段策略：,造,造势,网络营销,片,片区炒作,广告牌昭示,策,策略,打造“世界500强”,企,企业在深居,住,住地,春交会亮相,相关新闻报,导,导,与主流媒体,合,合作,形象网站导,入,入,外展场接受,咨,咨询,ACTION 1,片,片区,炒,炒作,时间：3月-8月,内容：联手,网,网络剑客炒,作,作片区,导,入,入 “香蜜,湖,湖北”概念,目的：关联,香,香蜜湖，提,升,升片区形象,配合条件：,网,网络剑客与,新,新闻媒体介,入,入,我们已经作,了,了哪些动作,：,：,ACTION 2,形,形象,广,广告牌,时间：4月,起,起,内容：香蜜,湖,湖附近（已,上,上）、深南,大,大道、滨海,大,大道、梅林,关,关口、机场,设,设 “香蜜,湖,湖上游,天,赋,赋美宅”形,象,象广告牌，,引,引起目标客,户,户关注，截,留,留客户,目的：整合,项,项目片区自,然,然资源，提,升,升项目形象,配合条件：,形,形象户外广,告,告，电话留,客,客,要点：,扼守附近片,区,区交通要道,；,；,根据形象推,进,进，每月更,新,新一次内容,；,；,初期广告牌,以,以悬念和情,感,感广告导入,，,，成长期结,合,合推广主题,，,，发布信息,；,；现场广告,牌,牌展示同样,内,内容,我们已经,作,作了哪些,动,动作：,ACTION 3,打,打,造,造“世界500强,”,”居住基,地,地新闻发,布,布会,时间：4,月,月26,内容：,“世界500强”,外籍人士,在,在深圳的,居,居住状况,目的：项,目,目高调切,入,入市场，,拉,拉升项目,档,档次,配合条件,：,：五星级,酒,酒店、各,新,新闻媒体,我们已经,作,作了哪些,动,动作：,时间：5,月,月1-5,日,日,地点：高,交,交会馆,内容：大,气,气的展位,设,设计、区,域,域模型、,形,形象楼书,、,、3D、,瑞,瑞士风景,片,片,目的：充,分,分利用春,交,交会的号,召,召力，标,新,新立异。,配合条件,：,：现场咖,啡,啡吧,特别事项,：,：展馆重,要,要位置的,占,占领；首,个,个封闭式,展,展位的出,现,现，,展会内唯,一,一能够实,现,现销售人,员,员一对一,服,服务。,ACTION 4,春,春交会,我们已经,作,作了哪些,动,动作：,不遗余力,地,地参加房,地,地产交易,会,会是提升,项,项目知名,度,度的重要,举,举措,高姿态的,形,形象传播,时间：5,月,月7月,底,底,目的：春,交,交会后延,续,续项目的,传,传播，同,时,时吸纳诚,意,意客户,形式：中,心,心区写字,楼,楼开放式,展,展示及咨,询,询,地点选择,：,：关山月,或,或五星级,酒,酒店/中,心,心区福建,兴,兴业银行,配合条件,：,：区域模,型,型、形象,楼,楼书、3D、瑞士,风,风景片、,电,电脑及,液晶显示,器,器展示、,建,建筑与园,林,林规划介,绍,绍之PPT,特别事项,：,：五星级,酒,酒店式大,堂,堂接待处,注：分展,场,场建设,Action5,：分展场,启,启用,Action6：,A：网站,建,建设,第一步：,形,形象网站,（,（导入期,提,提升项目,形,形象）,第二步：,介,介绍性网,站,站（卖点,介,介绍）进,入,入内部认,购,购期后，,推,推出卖,点,点网站，,形,形象内容,和,和卖点介,绍,绍为平行,结,结构，共,同,同置于主,页,页面下。,形象网站,内,内容：,上游概念,：,：上游的,生,生活方式,项目介绍,：,：天赋美,宅,宅的各项,资,资源；建,设,设团队,活动：网,上,上组建“,上,上游俱乐,部,部”,时间：5,月,月8月,底,底,目的：确,立,立项目形,象,象认知，,引,引起市场,关,关注,内容：“500强,企,企业职员,及,及海归派,”,”的生活,游,游记，异,域,域生活相,关图册,流程：发,布,布信息,网,网上登记,个,个人或推,荐,荐人资料,筛,筛选,成为俱乐,部,部成员,要点：,形象网站,导,导入,门户网站,链,链接,活动规则,确,确定（申,请,请人生活,形,形态描述,、,、申请人,资,资格确定,、,、富有吸,引,引力的权,益,益等）,报纸广告,协,协助炒作,Action6,：B、网,络,络营销导,入,入,活动：瑞,士,士圣莫丽,斯,斯风情表,演,演团到深,访,访问及表,演,演,时,间,间,：,：7.27,28,日,日,目,的,的,：,：,体,体,现,现,项,项,目,目,异,异,域,域,风,风,情,情,建,建,立,立,形,形,象,象,认,认,知,知,，,，,引,引,起,起,市,市,场,场,关,关,注,注,内,容,容,：,：,瑞,瑞,士,士,圣,圣,莫,莫,丽,丽,斯,斯,风,风,情,情,表,表,演,演,团,团(,长,长,号,号,表,表,演,演),到,到,深,深,访,访,问,问,及,及,表,表,演,演,配,合,合,条,条,件,件,：,：,费,费,用,用,赞,赞,助,助,、,、,场,场,地,地,联,联,系,系,（,（,可,可,考,考,虑,虑,华,华,侨,侨,城,城,华,华,厦,厦,艺,艺,术,术,中,中,心,心,）,）,，,，,诚,诚,意,意,客,客,户,户,邀,邀,请,请,、,、,赠,赠,送,送,项,项,目,目,相,相,关,关,物,物,料,料,特,别,别,事,事,项,项,：,：,可,可,采,采,用,用,冠,冠,名,名,包,包,场,场,的,的,形,形,式,式,向,向,目,目,标,标,客,客,户,户,派,派,送,送,印,印,有,有,项,项,目,目LOGO,与,与,定,定,位,位,语,语,的,的,特,特,制,制,入,入,场,场,卷,卷,；,；,目,标,标,客,客,户,户,暂,暂,定,定,为,为,：,：,相,相,关,关,行,行,政,政,职,职,能,能,部,部,门,门,、,、,前,前,期,期,积,积,累,累,客,客,户,户,、,、,各,各,大,大,银,银,行,行,信,信,用,用,卡,卡,金,金,卡,卡,客,客,户,户,、,、,相,相,关,关,单,单,位,位,高,高,端,端,客,客,户,户,资,资,源,源,等,等,Action7,：,瑞,瑞,士,士,向,向,深,深,圳,圳,致,致,敬,敬,Action8,：,出,出,书,书,出,出,册,册,配,合,合,前,前,期,期,网,网,络,络,香,蜜,蜜,湖,湖,北,北,的,的,片,片,区,区,炒,炒,作,作,及,及,别,别,墅,墅,在,在,深,深,圳,圳,的,的,活,活,动,动,为,为,主,主,内,内,容,容,展,展,开,开,大,大,话,话,香,香,蜜,蜜,湖,湖,北,北,网,网,络,络,讨,讨,论,论,实,实,录,录,出,出,版,版,配合市政道路开通作针对性的宣传手册-,道路改变生活：市政营销,通过深圳近年的交通路网规划，工程进度（重点围绕南坪快速路、新区大道、福龙路）展开,道路体现价值,导,入,入,期,期,推,推,广,广,费,费,用,用,分,分,配,配,网,络,络,炒,炒,作,作,：,：10,万,万,打,造,造,“,“,世,世,界,界500,强,强,”,”,居,居,住,住,基,基,地,地,新,新,闻,闻,发,发,布,布,会,会,：,：20,万,万,广,告,告,牌,牌,：,：500,万,万,（,（,本,本,期,期,内,内,费,费,用,用,约,约,为,为80,万,万,）,）,春,交,交,会,会,：,：100,万,万,分,展,展,场,场,：,：30,万,万,网,站,站,建,建,设,设,：,：60,万,万,（,（,制,制,作,作+,全,全,程,程,推,推,广,广,费,费,用,用,，,，,本,本,期,期,费,费,用,用,约,约,为,为10,万,万,）,）,第,第,一,一,次,次,报,报,版,版,广,广,告,告,：,：20,万,万,合,计,计,：,：320,万,万,3,、,营,营,销,销,阶,阶,段,段,分,分,解,解,内,内,部,部,认,认,购,购,期,期,时,间,间,：,：2005.8.28,10.28,目,标,标,：,：,形,形,成,成,市,市,场,场,热,热,点,点,，,，,销,销,售,售20%,左,左,右,右,阶段策,略,略：造,圈,圈,推出“,上,上游生,活,活俱乐,部,部”权,益,益卡,对
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