某世贸城全程营销策划案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020-02-20,#,颠覆一个区域的价值,修水,新中心,深圳,德兴行地产,一个区域只有一个,中心,修水南圳新城,商业新中心,南圳新中心,比肩良塘商业区,引领西城商业未来,宏邦世贸城,全程营销策划案,深圳,德兴行地产,第一部份：项目说明,第二部份：市场分析,第三部份：项目定位,第四部份：定价策略,第五部份：营销策略,第六部份：推广策略,目 录,第一部份：项目说明,一、项目说明：,地理位置：,本项目由修水县宏邦置业有限公司投资开发建设，建于修水县西城片区南圳新区，位于修水县南圳新区竹坪乡南圳村城市主干道黄田里西大道北侧，东邻南圳新区第二安置住宅小区，西接柯龙线。地理位置优越，交通便利，扼守整个修水县,60,万人的西部大市场。,城北区,城南区,大广高速,宁州镇,城东区,渣津镇,南圳新区,西城片区,宏邦,世贸城,良塘片区,项目现状,1,、项目地块处于启动阶段，设计方案基本定型，销售工作处于起步阶段。,2,、目前急需解决营销推广阶段所需的项目推广模式、销售组织、营销模式及销售物料准备等工作。销售代理公司已全面介入，广告推广也正全面铺开，已逐步进入工作程序当中。,经济技,术,术指标,规划总,用,用地面,积,积：,70297.36,（合,约,约：,105.4,亩）,总建筑,面,面积：,94791.58,其中：,地,地上建,筑,筑面积,：,：,84182.08,地下建,筑,筑面积,：,：,10609.5,容积率,：,：,1.198,建筑密,度,度：,39.98%,绿地率,：,：,20.47%,总停车,位,位：,911,个 ，,其,其中地,面,面停车,位,位,412,个，地,下,下停车,位,位,499,个,（二）,项,项目,SWOT,分析,随着修,水,水县城,镇,镇化和,工,工业化,的,的快速,推,推进，,工,工业、,农,农业机,械,械化和,内,内需需,求,求不断,提,提升，,机,机电家,电,电市场,定,定位将,填,填补该,产,产业在,本,本县地,区,区的市,场,场空白,；,；,项目地,理,理优越,，,，位于,南,南圳新,区,区，扼,守,守修水,县,县西部,片,片区,60,万人口,的,的市场,消,消费规,模,模；,整个项,目,目规划,超,超前，,二,二楼整,体,体连廊,串,串联、,整,整体公,摊,摊低、,现,现代卖,场,场等前,沿,沿产品,设,设计理,念,念，从,产,产品上,区,区别于,良,良塘的,五,五大市,场,场产品,形,形式；,地块较,为,为规整,，,，布局,合,合理，,能,能有效,聚,聚合商,业,业人气,；,；,随着居,民,民收入,的,的提高,，,，整个,购,购买力,也,也在显,著,著提升,。,。,最大优,势,势是低,单,单价、,低,低总价,、,、小户,型,型，非,常,常适合,中,中小投,资,资者，,返,返租率,高,高，零,风,风险，,来,来完全,带,带动和,扩,扩大目,标,标消费,人,人群。,优势（,Strengh,）：,整个项,目,目是新,区,区首席,项,项目，,与,与主城,区,区的联,系,系稍弱,，,，项目,手,手边缺,乏,乏配套,和,和人气,；,；,随着房,地,地产市,场,场进入,调,调整期,，,，客户,投,投资欲,望,望下降,严,严重，,持,持币观,望,望氛围,浓,浓厚；,通过,良,良塘,五,五大,市,市场,的,的近,三,三年,的,的运,作,作，,难,难以,形,形成,中,中心,商,商贸,发,发展,格,格局,，,，商,业,业专,业,业市,场,场的,投,投资,热,热情,进,进一,步,步下,降,降；,整体,市,市场,存,存量,巨,巨大,，,，市,场,场投,资,资热,情,情降,低,低，,市,市场,下,下行,压,压力,大,大。,劣势,（,（,Weakness,）：,随着,国,国家,房,房地,产,产政,策,策调,整,整，,救,救市,政,政策,可,可能,会,会激,发,发新,一,一轮,的,的房,地,地产,发,发展,；,；,地块,位,位于,修,修水,县,县竹,坪,坪黄,田,田里,控,控制,性,性详,细,细规,划,划“,一,一主,两,两副,，,，一,轴,轴三,片,片”,的,的主,片,片区,主,主轴,线,线上,，,，发,展,展潜,力,力巨,大,大；,随着,修,修平,高,高速,已,已进,入,入准,备,备阶,段,段，,新,新的,上,上杭,高,高速,互,互通,将,将交,通,通优,势,势一,步,步突,显,显。,机遇,（,（,Opportunities,）：,项目,规,规模,相,相对,较,较大,，,，又,地,地处,新,新区,第,第一,个,个营,销,销项,目,目，,如,如何,才,才能,够,够吸,引,引足,够,够的,人,人群,成,成为,关,关键,；,；,随着,电,电子,商,商务,冲,冲击,，,，家,用,用电,器,器市,场,场近,几,几年,下,下滑,速,速度,明,明显,；,；,整个,项,项目,在,在品,类,类规,划,划上,将,将与,良,良塘,五,五大,市,市场,重,重叠,，,，必,将,将引,起,起不,必,必要,的,的摩,擦,擦。,挑战,（,（,Threats,）：,第二,部,部份,：,：市,场,场分,析,析,修水,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,修水,县,县,2012,年商,品,品房,月,月销,售,售套,数,数图,近三,年,年来,商,商业,地,地产,销,销售,情,情况,（,（,2012,）,）,近三,年,年来,商,商业,地,地产,销,销售,情,情况,（,（,2013,）,）,近三,年,年来,商,商业,地,地产,销,销售,情,情况,（,（,2014,）,）,关于,销,销售,商,商业,销,销售,套,套数,，,，截,止,止三,年,年整,体,体销,售,售情,况,况，,2012,年至,2013,年整,体,体销,售,售呈,现,现上,升,升趋,势,势，,但,但至,2014,年，,随,随着,市,市场,冷,冷却,，,，相,对,对于,2013,年，,降,降幅,明,明显,。,。预,计,计到,2015,年整体市,场,场判断，,2015,年如若经,济,济再度下,行,行，无政,策,策利好的,刺,刺激，销,售,售难度将,很,很大。,小 结,修水县,2012,年商品房,月,月销售均,价,价图,（,红,红线为商,业,业均价走,势,势、,绿,绿线,为,为住宅均,价,价走势）,修水县近,三,三年房地,产,产市场行,情,情发展走,势,势（,2012,）,近三年来,商,商业地产,销,销售情况,（,（,2013,）,）,近三年来,商,商业地产,销,销售情况,（,（,2014,）,）,通过三年,的,的的商业,均,均价可以,看,看出，商,业,业均价的,最,最低点为,4617,元，最高,点,点为,13274,元，真个,商,商业均价,可,可分为两,个,个阶段，,2012,年到,2013,年,10,月，商业,均,均价维持,在,在,4000,元至,8000,元之间，,主,主力销售,为,为良塘,5,大专业市,场,场，主要,销,销售产品,为,为整体商,业,业一至三,楼,楼，因此,销,销售均价,相,相对较低,。,。第二阶,段,段，随着,五,五大专业,市,市场销售,遇,遇阻，至,2014,年整个商,业,业主力为,商,商住一体,的,的沿街店,面,面，所以,整,整体均价,提,提升不少,。,。在均价,上,上分析，,通,通过分析,存,存量及市,场,场环境，,价,价格难获,支,支撑。,本项目选,择,择这个时,机,机上市，,是,是有很大,压,压力和风,险,险的。,关于修水,县,县商业地,产,产项目的,储,储备量,截止本年,11,月，整个,修,修水商业,库,库存达到,7068,套，按照,最,最高销售,套,套数年份,2013,年消化，,要,要完成现,有,有商业去,化,化需,10.2,年，而按,上,上述方法,住,住宅的去,化,化年限为,3.2,年，以此,判,判断，对,于,于修水商,业,业地产去,化,化率相比,于,于住宅形,式,式更为严,峻,峻。,总结,分析,修水县有,较,较多投资,购,购房人群,；,；,良塘新区,及,及新城区,是,是目前房,产,产热卖区,；,；,各楼盘销,售,售人员态,度,度较好，,但,但销售技,能,能掌握不,全,全面；,目前修水,县,县各项目,优,优惠程度,都,都比较大,；,；,修水县住,宅,宅销售均,价,价,4000,元,/,左右，商,业,业销售均,价,价在,10000,元,/-15000,元,/,左右，临,街,街店面在,25000,元,/,左右；,第三部份,：,：项目定,位,位,（一）项,目,目定位策,略,略,充分认识,项,项目地块,特,特征、周,边,边环境、,城,城市房产,、,、投资习,惯,惯等特点,，,，深度挖,掘,掘项目卖,点,点。,（二）项,目,目形象定,位,位,突出修水,西,西城片区,商,商业中心,、,、居住中,心,心、文化,中,中心,体现修水,投,投资圣地,“,根据政府,政,政策发展,思,思路意向,走,走,”,第一个以,投,投资商铺,为,为理念的,修,修水城西,家,家电机电,专,专业市场,修水商业,地,地产唯一,开,开发小面,积,积商铺的,领,领航者,功能定位,：,：,本项目集,大,大型机械,重,重工、农,机,机农具、,电,电动工具,、,、小家电,、,、家用电,器,器、五金,交,交电、数,码,码通讯和,商,商业生活,配,配套设施,等,等功能于,一,一体，项,目,目将建成,三,三省九县,最,最大的家电机电,五,五金专业,市,市场。,未来前景,：,：,规划宁红,大,大道以南,，,，展南大,道,道以西为,城,城西区，,规,规划为城,市,市的商贸,中,中心，规,划,划安排有,大,大型批发,市,市场、专,业,业市场、,公,公园、广,场,场、行政,办,办公楼、,文,文化娱乐,及,及主要市,政,政设施和,居,居住用地,，,，面积约,4.9,平方公里,，,，居住人,口,口,6,万人。,做我们自,己,己的专业,市,市场,家电机电,五,五金综合,大,大市场,外地炒铺,客,客,家电机电,的,的经营者,外地籍本,地,地工作的,高,高级白领,本地经商,老,老板,创意型工,作,作者,政府及各,企,企事业单,位,位工作人,员,员,直接目标,消,消费群体,（三）目,标,标消费群,定,定位,修水五大,市,市场的各,大,大商家,修水各乡,村,村镇上的,农,农民投资,者,者,修水城区,各,各区域的,拆,拆迁户,世贸城经,营,营区域业,态,态功能分,布,布表,楼层,经营品类与业态,一楼,二手家电、机电、机电设备、,建筑五金机械、食品林业矿山机械、日用五金、五金交电、五金锁具、,电脑电器数码、通讯品牌旗舰店、生活配套,二楼,3C,数码城、电器城、五金灯饰、厨卫电器、工程照明、机械零配件、生活配套、商务办公、商务酒店,三楼,家居生活馆、写字楼、,商务酒店、,DIY,组装、外设备产品、耗材、电脑维修、安防设备、品牌售后、办事处,四楼,写字楼、商务酒店、商务中心,五楼,写字楼、商务中心,按表所列,商,商品品类,销,销控，将,经,经营相同,品,品类商品,的,的投资者,控,控制在同,一,一功能区,内,内，同时,将,将购买同,一,一功能区,商,商铺的投,资,资者，限,定,定经营统,一,一的商品,品,品类，这,样,样既保证,了,了商品布,局,局的协调,、,、合理，,又,又能保证,各,各区域功,能,能明晰，,保,保证了各,业,业态、各,业,业种、各,品,品类之间,的,的关联性,、,、层次性,和,和过渡性,，,，保证了,各,各业态、,业,业种、品,种,种在整体,经,经营布局,中,中协调性,。,。,一层业态,规,规划区域,功,功能布局,图,图,机电设备,食品,/,林业,/,矿山机械,生活配套,机电,/,家电二手,区,区,五金工具,商务,酒店,建筑五金,机,机械,机电设备,工程电器,电脑,/,电器,/,数码品牌,街,街,电脑,/,电器,/,数码,/,通讯品牌,旗,旗舰店,五金交电,五金交电,日用五金,建筑五金,机,机械,食品,/,林业,/,矿山机械,五金工具,电脑,/,电器,/,数码品牌,街,街,电脑,/,电器,/,数码,/,通讯品牌旗,舰,舰店,建筑五金机,械,械,日用五金,五金锁具,电脑,/,电器品牌街,电脑,/,电器品牌街,生活配套,机电,/,家电二手区,二层业态规,划,划区域功能,布,布局图,工程照明,机,机械,零,零配件,3C,数码城,商业办公,商业办公,生活配套,商务,酒店,电器城,五金灯饰,五金灯饰,厨卫电器,五金灯饰,五金灯饰,五金灯饰,五金灯饰,厨卫电器,厨卫电器,厨卫电器,写字楼,写字楼,品 牌 售,后,后,办,办事处,三层业态规,划,划区域功能,布,布局图,DIY,组装,/,外设产品,/,耗材,/,电脑维修,/,安防设备,商务,酒店,家居生活馆,品 牌 售,后,后,办,办事处,四层业态规,划,划区域功能,布,布局图,五层业态规,划,划区域功能,布,布局图,写字楼,写字楼,写字楼,写字楼,商务中心,商务,酒店,商务中心,商务中心,第四部份：,项,项目定价,根据市场情,况,况，我们采,取,取,“低开高走,，,，小面积、,低,低单价、低,总,总价”,的价格策略,，,，即以低价,位,位入市，抢,占,占市场份额,，,，售价随着,项,项目进程的,完,完善、开发,商,商信誉的建,立,立和提升而,逐,逐渐提高，,增,增加利润同,时,时给业主及,目,目标客群以,升,升值感觉。,一、价格制,定,定原则：,具体评定结,果,果请参考见,附,附表,竞争楼盘价,格,格参照表,楼盘名称,单价区间（元,/,）,均价（元,/,）,付款方式,赣北城,4800,4800,一次性付款；,分期付款；,按揭贷款；,折扣。,达星物流商贸城,318010000,6590,江南国际茶城,300011000,7000,宁红国际商贸城,350016800,7000,鹏创汽车城,50008000,6500,从以上统计,资,资料可以看,出,出：,商业网点式,临,临街店铺，,功,功能可以互,补,补，配套比,较,较完善，管,理,理自主性强,。,。其价格较,高,高的可以达,到,到,8000,元,/,，楼盘的,综,综合定位带,动,动了房地产,市,市场繁荣，,同,同时也确保,了,了房地产价,格,格的稳定，,修,修水县商业,楼,楼盘开发单,一,一化，付款,方,方式较灵活,，,，大多楼盘,一,一次性付款,9.6,折（首付五,成,成），其贷,款,款年限最长,10,年。,价格,决定于地段,、,、项目的定,位,位、规模等,因,因素,根据修水目,前,前市场环境,情,情况，,我们判断认,为,为应该“,低开高走、,低,低单价、低,总,总价、小面,积,积,”入市，,控量销售拉,开,开价差。,价格方案：,竞争对手多,，,，在价格方,面,面体现优势,；,；,拉开位置、,楼,楼层价差，,制,制订合理价,格,格；,充分考虑销,售,售难点，通,过,过价格调控,；,；,相对,低单价，低,总,总价，小面,积,积,，来扩大消,费,费群体；,制订完整优,惠,惠策略。,考,虑,虑,目,目,前,前,地,地,产,产,市,市,场,场,整,整,体,体,处,处,于,于,低,低,迷,迷,状,状,态,态,，,，,且,且,消,消,费,费,群,群,体,体,对,对,产,产,权,权,式,式,商,商,铺,铺,认,认,知,知,度,度,、,、,认,认,可,可,度,度,不,不,强,强,，,，,综,综,合,合,考,考,虑,虑,市,市,场,场,销,销,售,售,价,价,格,格,、,、,修,修,水,水,消,消,费,费,群,群,体,体,因,因,素,素,及,及,市,市,场,场,租,租,金,金,等,等,因,因,素,素,，,，,经,经,过,过,讨,讨,论,论,试,试,算,算,拟,拟,定,定,本,本,项,项,目,目,总,总,价,价,为,为,3.8,4,个,亿,亿,；,一,层,层,12665,平,方,方,米,米,，,即,即,使,使,拉,拉,升,升,均,均,价,价,10-15%,对,资,资,金,金,回,回,笼,笼,也,也,无,无,法,法,产,产,生,生,更,更,大,大,积,积,极,极,效,效,应,应,，,，,不,不,如,如,采,采,取,取,低,低,开,开,高,高,走,走,策,策,略,略,，,，,然,然,后,后,根,根,据,据,市,市,场,场,情,情,况,况,进,进,一,一,步,步,调,调,整,整,价,价,格,格,，,，,这,这,样,样,可,可,较,较,容,容,易,易,为,为,市,市,场,场,所,所,接,接,受,受,；,；,2-5,层,按,按,照,照,逐,逐,层,层,递,递,减,减,10,2000,元,/,以,上,上,的,的,定,定,价,价,，,，,酒,酒,店,店,13,层,的,的,定,定,价,价,另,另,算,算,。,。,商,铺,铺,定,定,价,价,概,概,算,算,表,表,楼层,面积（）,均价（元）,销售额（万元）,预计销售率,预计销售额,1F,12665,7200,9118,，,8000,100%,9118,，,8000,2F,12665,3200,4052,，,8000,65%,2634,，,3200,3F,7832,3000,2349,，,6000,40%,939,，,8400,4F,1651,2800,462,，,2800,20%,92,，,4560,5F,1651,2700,445,，,7700,20%,89,，,1540,合计,36464,4250,1,，,6429,，,2500,49%,1,，,2874,，,5700,一,期,期,开,开,发,发,的,的,销,销,售,售,总,总,额,额,为,为,1,，,6429,亿,元,元,，,，,预,计,计,销,销,售,售,总,总,额,额,为,为,1.2874,亿,元,元,以,此,此,类,类,推,推,，,，,二,二,期,期,开,开,发,发,的,的,销,销,售,售,总,总,额,额,为,为,：,：,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,-,一,期,期,开,开,发,发,面,面,积,积,=94791.58,-36464,=58327.58,4250,元,/,=247892215,元,整,个,个,项,项,目,目,的,的,总,总,销,销,售,售,总,总,额,额,为,为,1,，,6429,亿,元,元,+2.4789,亿,元,元,=4.1218,亿,元,元,A,、,、,预,约,约,期,期,：,：,订,铺,铺,诚,诚,意,意,金,金,B,、,、,开,盘,盘,期,期,：,：,定,金,金,（,（,小,小,定,定,、,、,中,中,定,定,、,、,大,大,定,定,）,）,、,、,一,次,次,性,性,付,付,款,款,、,、,按,揭,揭,贷,贷,款,款,、,、,付,款,款,期,期,限,限,、,、,优,惠,惠,方,方,案,案,。,。,付,款,款,方,方,式,式,：,：,内,部,部,认,认,购,购,价,价,开,盘,盘,入,入,市,市,价,价,平,稳,稳,期,期,价,价,格,格,旺,销,销,期,期,价,价,格,格,收,尾,尾,期,期,价,价,格,格,价,格,格,变,变,化,化,的,的,市,市,场,场,反,反,映,映,及,及,控,控,制,制,价,格,格,的,的,技,技,术,术,性,性,调,调,整,整,价,格,格,分,分,期,期,及,及,调,调,整,整,策,策,略,略,C,、,、,有,效,效,期,期,：,：,与,普,普,通,通,商,商,品,品,相,相,比,比,，,，,商,商,铺,铺,除,除,了,了,具,具,有,有,使,使,用,用,功,功,能,能,外,外,，,，,还,还,有,有,保,保,值,值,与,与,增,增,值,值,的,的,功,功,能,能,，,，,因,因,此,此,在,在,较,较,长,长,的,的,一,一,段,段,时,时,间,间,内,内,若,若,无,无,特,特,殊,殊,情,情,况,况,下,下,，,，,商,商,铺,铺,的,的,价,价,格,格,一,一,般,般,具,具,有,有,刚,刚,性,性,性,性,质,质,，,，,即,即,只,只,能,能,升,升,不,不,能,能,降,降,（,（,在,在,中,中,国,国,百,百,姓,姓,市,市,场,场,意,意,识,识,尚,尚,不,不,健,健,全,全,的,的,前,前,提,提,下,下,确,确,实,实,如,如,此,此,）,）,。,。,对,某,某,个,个,具,具,体,体,项,项,目,目,来,来,讲,讲,，,，,一,一,旦,旦,对,对,外,外,公,公,开,开,其,其,售,售,价,价,，,，,那,那,么,么,在,在,销,销,售,售,中,中,就,就,只,只,能,能,上,上,涨,涨,不,不,能,能,下,下,调,调,，,，,一,一,旦,旦,下,下,调,调,：,：,一,方,方,面,面,：,：,打,击,击,了,了,已,已,购,购,买,买,的,的,客,客,户,户,，,，,该,该,商,商,铺,铺,没,没,有,有,起,起,到,到,保,保,值,值,与,与,增,增,值,值,的,的,作,作,用,用,。,。,另,一,一,方,方,面,面,：,：,减少了,顾,顾客即,期,期购买,的,的欲望,，,，都希,望,望等价,格,格更低,时,时购买,。,。,因此本,项,项目在,销,销售过,程,程中的,基,基本价,格,格策略,为,为低开,高,高走，,适,适时、,稳,稳步、,合,合理的,提,提升价,格,格。,第五部,份,份：销,售,售策略,根据项,目,目对修,水,水地产,市,市场的,理,理解，,对,对目标,群,群体的,锁,锁定，,对,对项目,本,本身的,了,了解等,，,，拟定,本,本项目,销,销售形,式,式应以,多,多种形,式,式并存,：,：,一层、,二,二层以,代,代租为,主,主兼有,自,自营,前两栋,二,二、三,层,层以返,租,租为主,三层至,五,五层、,整,整体代,租,租,酒店以,自,自营形,式,式销售,为,为主,一、销,售,售形式,回报率,：,：,4.5,5.5%,年限：,4,年或,5,年,二、返,租,租回报,率,率及年,限,限,五、收,益,益测算,返租补,贴,贴测算,表,表,楼层,建筑面积,回报率,销售均价,1F,12665,5%,7200,2F,12665,5%,3200,3F,7832,5%,3000,4F,1651,5%,2800,5F,1651,5%,2700,合计,36464,4250,楼层,使用面积（）,月租金,/,1F,12665,20,2F,12665,10,3F,7832,8,4F,1651,8,5F,1651,8,合计,36464,整体返,租,租经营,收,收益测,算,算表,1,、利于,商,商铺销,售,售原则,。,。,为尽快,实,实现投,资,资回报,，,，应正,确,确,理解销,售,售与销,控,控的关,系,系,，灵活,把,把握、,处理好,销,销售与,销,销控之,间,间的矛,盾,盾关系,。,2,、符合,经,经营定,位,位原则,。,。,项目销,控,控政策,，,，必须,符,符合项,目,目的,业态定,位,位及经,营,营定位,的,的要求,，以保,证,证项目,的,的整体,对,对外形,象,象不受,影,影响到,损,损害。,二、销,控,控原则,3,、符合,功,功能布,局,局原则,。,。,销控要,符,符合功,能,能布局,的,的要求,，,，必须,做,做到各,楼,楼层功,能,能清晰,，,，不重,复,复交叉,，,，反之,则,则各楼,层,层功能,混,混淆，,互,互相影,响,响，既,不,不利于,经,经营，,又,又严重,影,影响项,目,目的整,体,体形象,。,。,4,、利于,经,经营管,理,理原则,。,。,项目实,行,行的是,以,以,“店铺,式,式,+,卖场式,经,经营,+,市场化,管,管理”,的经营,管,管理模,式,式，来,保,保证经,营,营秩序,的,的良性,运,运行，,使,使各业,主,主、经,营,营者的,利,利益得,到,到有效,保,保障。,项,项目的,有,有效销,控,控，应,以,以有利,于,于经营,管,管理为,原,原则，,为,为后期,经,经营管,理,理工作,提,提供保,障,障。,1、,全员营,销,销模式,公司每,位,位员工,都,都是好,的,的置业,顾,顾问，,对,对员工,全,全面培,训,训，都,要,要知道,项,项目的,卖,卖点，,都,都有统,一,一口径,去,去推介,开,开发企,业,业、项,目,目，时,刻,刻都有,宣,宣传产,品,品、宣,传,传企业,的,的意识,。,。,2、,直销模,式,式,目前地,产,产开发,企,企业较,为,为普遍,采,采用且,经,经济适,用,用型的,营,营销模,式,式，以,业,业务员,派,派单形,式,式，主,动,动出击,寻,寻找客,户,户，根,据,据修水,地,地产市,场,场实际,情,情况，,每,每个楼,盘,盘都有,自,自己的,直,直销人,员,员队伍,。,。,依目前,市,市场分,析,析，我,们,们不仅,需,需要修,水,水市场,接,接受我,们,们，而,是,是要在,通,通过各,种,种手段,改,改变人,们,们对开,发,发商的,认,认知度,并,并吸引,其,其投资,置,置业，,其,其难度,可,可想而,知,知。这,势,势必要,求,求我们,在,在整个,行,行销推,广,广过程,中,中，将,媒,媒体的,综,综合资,源,源与项,目,目的诸,多,多优势,有,有机的,整,整合起,来,来，根,据,据不同,行,行销阶,段,段分期,诉,诉求、,分,分期传,达,达。,四、,营,营销,模,模式,3、,资源,营,营销,策,策略,（,（外,部,部资,源,源与,内,内部,资,资源,）,）,外展,点,点、,乡,乡村,镇,镇互,动,动，,老,老客,户,户、,五,五大,市,市场,的,的终,端,端客,户,户。,4、,招商,、,、销,售,售双,启,启动,策,策略,以隆,重,重招,商,商、,招,招商,信,信息,速,速递,、,、招,商,商硕,果,果发,布,布等,信,信息,全,全力,拉,拉动,销,销售,，,，达,到,到以,商,商促,销,销的,效,效果,。,。,政府,引,引导,策,策略,（,（地,方,方政,府,府政,策,策支,持,持引,导,导大,方,方向,）,）,通过,政,政府,公,公关,，,，利,用,用政,府,府的,发,发展,战,战略,方,方向,，,，引,导,导销,售,售。,策略,一,一：采取,“,低开,高,高走,”,进行,推,推售,策略,二,二：营销,手,手段,采,采用,“,低单,价,价、,低,低总,价,价、,小,小面,积,积,”,的形,式,式,策略,三,三：首批,售,售出,单,单位,以,以津,头,头路,临,临街,一,一楼,商,商铺,为,为主,，,，其,它,它铺,位,位为,辅,辅,策略,四,四：一至,三,三层,相,相结,合,合，,侧,侧重,二,二、,三,三层,首,首批,推,推售,策略,五,五：按层,推,推出,、,、保,留,留一,层,层临,街,街商,铺,铺，,特,特别,是,是靠,黄,黄田,西,西大,道,道的,临,临街,一,一楼,铺,铺面,策略,六,六：需后,续,续推,出,出的,保,保留,商,商铺,主,主要,为,为升,值,值潜,力,力较,大,大的,单,单位,四、,营,营销,形,形式,11,12,01,亮相,期,期,高调,入,入市,聚引,关,关注,奠定,形,形象,基,基础,关键,词,词：,冲,冲击,售楼,部,部亮,相,相,11.28,启动,仪,仪式,（起,）,）形象,任务,项目,整,整体,形,形象,入,入市,，,，明,确,确属,性,性,占据,商,商业,价,价值,，,，赢,得,得关,注,注,在视,觉,觉上,造,造成,冲,冲击,大户,预,预定,团购,会,会启,动,动仪,式,式,2015,VIP,卡发,放,放仪,式,式,送礼,在,在行,动,动,02,2015,2,月,8,日隆重开,盘,盘,年前返乡,客,客户的送,礼,礼活动,蓄客,开盘,2014,2014,活动计划,2014,年,年11月,中,中至,2014,年,年12月,上,上旬,售楼部启,动,动仪式,2014,年,12,月下旬至,2015,年,1,月中旬,团购会启,动,动仪式,2015,年,1,月下旬至,2015,年,2,月上旬,首次开盘,仪,仪式,2015,年,2,月下旬至,2015,年,3,月上旬,返乡年拜,会,会活动,2015,年,3,月下旬至,2015,年,4,月上旬,购铺大抽,奖,奖活动,2015,年,4,月下旬至,2015,年,5,月上旬,修水商业,地,地产论坛,活,活动,第六部份,：,：项目推,广,广策略,旨在突出,修,修水首个,家,家电机电,专,专业市场,，,，,同时本项,目,目亦是在,修,修水县城,南,南圳新区,开,开发的首,个,个商业地,产,产项目，,所,所以叫综,合,合大市场,，,，意在专,业,业商业地,产,产的同时,，,，亦可兼,做,做其它业,态,态，让整,个,个市场业,态,态更加丰,富,富。,体现城西,商,商业地产,的,的战略地,位,位，以建,立,立更专业,、,、更丰富,、,、更现代,的,的家电、,机,机电专业,市,市场。,修水家电,机,机电五金,综,综合大市,场,场,项目命名,：,：,宏邦,世贸城,定位语：,三、项目,名,名称,四、项目,标,标志形象,定,定位：,标志设计,：,：,方案一,方案二,四、媒体,选,选择与包,装,装形式,报纸头,版,版新闻专,稿,稿、底版,整,整版广告,电视（,专,专题片、,修,修水县新,闻,闻联播时,间,间前后插,播,播广告、,栏,栏目冠名,等,等）,短信群,发,发,网络（网,站,站、网络,广,广告）,户外广告,：,：,a,、售楼部,包,包装（展,板,板、吊旗,、,、道旗等,）,）；,B,、车身及,候,候车亭广,告,告；,c,、高炮、,路,路灯灯杆,旗,旗、围墙,、,、灯箱、,乡,乡下墙体,广,广告；,d,、办公应,用,用（名片,、,、信纸、,信,信封、便,笺,笺纸、手,提,提袋等）,；,；,e,、海报、,DM,折页单张,、,、售楼书,；,；,f,、销售道,具,具（户型,单,单张、销,控,控表、销,售,售合同等,）,）。,阶段,主目标,主卖点,附卖点,形象再造期,（预约期）,2014,年,11,月中旬至,2014,年,12,月上旬,树立客户群投资信心,塑造企业形象,形成口碑效应,认知产权商铺优势,首家产权式商铺,片区首个家电机电市场,启动招商动销售,返租收益,西部,60,万人的市场规模,蓄势引导期,2014,年,12,月下旬至,2015,年,1,月中旬,（开盘,2015,年,2,月上旬）,坚定客户群投资信心,激发客户购买欲望,积蓄客户购买势潮,零风险投资,零压力投资,抢到即赚到,产品力卖点挖掘,投资收益卖点挖掘,开盘强销期,2015,年,2,月下旬至,2015,年,3,月上旬,坚定客户群投资信心,保持续销热潮,零压力投资,准商铺发售,投资收益卖点挖掘,招商信息速递,巩固销售阶段,2015,年,3,月下旬至,2015,年,5,月初,一期开发商铺出清,抢搭致富末班车,五一节首次试营业,1、,品牌商家入驻,2、,招商信息速递,五、推广,策,策略（见,附,附表）,一、,城北马家,洲,洲对面户,外,外广告牌,一,一块：,方圆广告,公,公司报价,8.5,万元,作用：辐,射,射城北，,位,位于马家,洲,洲对面，,人,人流量比,较,较密集，,配,配合马家,洲,洲临时接,待,待点的辐,射,射作用。,二、,山谷大道,沿,沿线罗马,旗,旗,52,杆：,山谷广告,公,公司报价,4,.16,万元，,800,元,/,杆,作用：从,城,城南中邦,银,银都直达,秋,秋湖里大,桥,桥沿线罗,马,马旗，即,使,使城南主,干,干道又能,做,做到项目,的,的引导作,用,用。,三、高速,入,入口转盘,的,的隔离四,向,向护栏广,告,告：,山谷广告,公,公司报价,8,万元,/,年,作用：作,用,用高速入,口,口的必经,之,之地，能,达,达到辐射,整,整个修水,县,县域人口,，,，同时可,以,以作为临,时,时宣传推,广,广广告，,更,更换费用,低,低，传达,性,性高。,四、马家,坳,坳高炮广,告,告：,方圆广告,提,提供,14.5,万,/,年,作用：高,举,举高打，,形,形成市场,形,形象，有,效,效覆盖高,速,速公路宣,传,传推广。,宏邦世贸,城,城户外广,告,告投放计,划,划书,1,良塘新区,小商品市场,1,2,现在,3000,2,良塘新区,人民医院南院,1,2,现在,4000,3,宁红大道,移民新村,1,1,现在,4200,4,宁红大道,茶博园,1,1,现在,4200,5,宁红大道,南桥小区,1,1,现在,4200,6,幕阜大道,琴海中学,1,1,2014.11.16,3800,7,山谷大道,时代华庭,1,1,2014.11.16,4000,8,沿江大道,城北报社,1,1,现在,4000,五、城区,公,公交站牌,：,：,创世纪广,告,告公司报,价,价,3.14,万元,8,块,作用：能,有,有效串联,全,全面宣传,推,推广氛围,，,，达到全,城,城覆盖作,用,用，同时,可,可以作为,临,临时宣传,推,推广广告,，,，更换费,用,用低，传,达,达性高。,六、,联盛购,物,物广场,入,入口临,时,时接待,点,点：,修水县,联,联盛股,份,份有限,公,公司报,价,价,0.55,万元,/,月,，预计,4,个月，,2.2,万元,作用：,能,能有效,快,快速收,集,集客户,，,，并做,到,到宣传,推,推广作,用,用。,七、,马家洲,入,入口临,时,时接待,点,点：,马家洲,商,商户报,价,价,0.,9,万元,/,月,，预计,4,个月，,3.6,万元,作用：,能,能有效,快,快速收,集,集客户,，,，并做,到,到宣传,推,推广作,用,用，建,议,议选取,，,，比一,般,般的户,外,外广告,费,费用更,有,有价值,。,。,八、,乡镇墙,体,体广告,100,面,:,由星源,广,广告操,作,作，预,计,计,5,万元,辐射整,个,个修水,县,县,36,个乡镇,九、,超市入,口,口,4,个,视频广,告,告：,由山谷,广,广告提,供,供,0.32,万元,/,季度,200,元,/,块,能有效,传,传达项,目,目形象,，,，扼守,人,人流量,大,大的地,方,方。,十、,货柜车,车,车身广,告,告,100,面,：,星源广,告,告负责,操,操作，,预,预计,6,万元,能有效,接,接近目,标,标市场,，,，能有,效,效覆盖,宣,宣传推,广,广力度,。,。,十一、,其他协,调,调位置,：,：,（,1,）、与,国,国际商,务,务中心,广,广告置,换,换位置,有,有,:,宁红大,桥,桥、上,杭,杭加油,站,站跨街,广,广告牌,和,和竹坪,隧,隧道口,广,广告牌,等,等；,（,2,）、协,调,调事宜,，,，与,政府协,调,调审批,关,关于黄,田,田里大,道,道罗马,旗,旗广告,免,免费使,用,用，同,时,时体育,馆,馆对面,，,，山谷,大,大道有,闲,闲置的,围,围墙围,利,利用也,可,可以一,并,并审批,；,；,（,3,）、争,取,取马家,洲,洲入口,临,临时阳,光,光房接,待,待点。,预计整,体,体费用,：,：,55.18,万元整,谢 谢,观,观,赏,赏,成功的,轨,轨迹作,为,为一种,策,策略路,线,线，从,一,一开始,就,就应该,走,走上正,轨,轨。,你犯了,中,中国人,都,都容易,犯,犯的错,误,误就是,太,太狂了,。,。,管理的,第,第一目,标,标是使,较,较高工,资,资与较,低,低的劳,动,动成本,结,结合起,来,来。,坚持下,去,去，成,功,功就在,下,下一个,街,街角处,等,等着你,。,。,做一个,，,，给人,希,希望的,人,人而不,是,是命令,者,者；给,人,人帮助,的,的人而,不,不是统,治,治者；,具,具有同,情,情心的,人,人而不,是,是批评,者,者；这,样,样的管,理,理者。,伟,人,人,之,之,所,所,以,以,伟,伟,大,大,，,，,是,是,因,因,为,为,他,他,与,与,别,别,人,人,共,共,处,处,逆,逆,境,境,时,时,，,，,别,别,人,人,失,失,去,去,了,了,信,信,心,心,，,，,他,他,却,却,下,下,决,决,心,心,实,实,现,现,自,自,己,己,的,的,目,目,标,标,。,。1,月,月-231,月,月-2321:0921:0921:09:35,如,果,果,有,有,一,一,个,个,项,项,目,目,，,，,首,首,先,先,要,要,考,考,虑,虑,有,有,没,没,有,有,人,人,来,来,做,做,。,。,如,如,果,果,没,没,有,有,人,人,做,做,，,，,就,就,要,要,放,放,弃,弃,，,，,这,这,是,是,一,一,个,个,必,必,要,要,条,条,件,件,。,。,不,创,创,新,新,，,，,就,就,灭,灭,亡,亡,。,。,破,产,产,是,是,一,一,种,种,暂,暂,时,时,的,的,困,困,境,境,，,，,贫,贫,困,困,是,是,一,一,种,种,思,思,想,想,的,的,状,状,态,态,。,。,可,持,持,续,续,竞,竞,争,争,的,的,惟,惟,一,一,优,优,势,势,来,来,自,自,于,于,超,超,过,过,竞,竞,争,争,对,对,手,手,的,的,创,创,新,新,能,能,力,力,。,。,20,世,纪,纪,是,是,生,生,产,产,率,率,的,的,世,世,纪,纪,，,，,21,世,纪,纪,是,是,质,质,量,量,的,的,世,世,纪,纪,。,。,在漫,长,长的,人,人生,旅,旅途,中,中，,有,有时,要,要苦,苦,苦撑,持,持暗,无,无天,日,日的,境,境遇,；,；有,时,时却,风,风光,绝,绝顶,，,，无,人,人能,比,比。05-1,月,月-231月-2321:0921:09:35,企业,的,的执,行,行力,靠,靠的,就,就是,纪,纪律,。,。,管理,层,层次,越,越少,越,越好,。,。,绝不,会,会再,来,来的,机,机会,。,。,管理即决,策,策。1月-231月-231月-23,教孩子学,走,走路，学,说,说话的方,法,法，是人,世,世间教育,孩,孩子的最,好,好方法。,把我们顶,尖,尖的,20,个人才挖,走,走，那么,我,我告诉你,，,，微软会,变,变成一家,无,无足轻重,的,的公司。,不善于倾,听,听不同的,声,声音，是,管,管理者最,大,大的疏忽,。,。,如果你,希,希望成,功,功，以,恒,恒心为,良,良友，,以,以经验,为,为参谋,，,，以小,心,心为兄,弟,弟，以,希,希望为,哨,哨兵。21:0921:0921:09:3521:09:35,管理者,的,的最基,本,本能力,：,：有效,沟,沟通。,企业即,人,人。,绝不可,追,追随产,业,业界的,时,时尚，,要,要做其,他,他公司,不,不肯做,的,的事。,同,同时，,不,不要做,其,其他公,司,司已经,在,在做或,将,将来可,能,能要做,的,的事。,造人先,于,于造物,。,。,企业最,大,大的资,产,产是人,。,。1月-2321:0921:09:35,人才是,利,利润最,高,高的商,品,品，能,够,够经营,好,好人才,的,的企业,才,才是最,终,终的大,赢,赢家。,多挣钱,的,的方法,只,只有两,个,个,:,不是多,卖,卖，就,是,是降低,管,管理费,。,。,只有家族服,务,务于企业，,企,企业与家族,才,才能同时生,存,存发展,;,假如企业的,运,运营是以服,务,务于家族为,原,原则，则企,业,业与家族必,两,两败俱伤。,走得最慢的,人,人，只要他,不,不丧失目标,，,，也比漫无,目,目的地徘徊,的,的人走得快,。,。,日日行，不,怕,怕千万里,;,常常做，不,怕,怕千万事。,爱你的员,工,工吧，他,会,会百倍地,爱,爱你的企,业,业。21:0921:09:351月-23,扩充门面,，,，而不改,善,善编制，,好,好景是维,持,持不了多,久,久的。,我们在我们,的,的劳动过程,中,中学习思考,，,，劳动的结,果,果，我们认,识,识了世界的,奥,奥妙，于是,我,我们就真正,来,来改变生活,了,了。一月 23,创新是做,大,大公司的,惟,惟一之路,。,。2023/1/521:09,制定正确,的,的战略固,然,然重要，,但,但更重要,的,的是战略,的,的执行。,多想一下,竞,竞争对手,。,。2023/1/521:09:35,企业管理,过,过去是沟,通,通，现在,是,是沟通，,未,未来还是,沟,沟通。,信任固然,好,好，监控,更,更重要。,懒惰,:,它是,一,一种,对,对待,劳,劳动,态,态度,的,的特,殊,殊作,风,风。,它,它以,难,难以,卷,卷入,工,工作,而,而易,于,于离,开,开工,作,作为,其,其特,点,点。05,一,一,月,月20239:09,下,下,午,午,世界上,每,每,100,家破产,倒,倒闭的,大,大企业,中,中，,85%,是因为,企,企业管,理,理者的,决,决策不,慎,慎造成,的,的。1月-232023/1/521:09:351月-23,谢谢各,位,位！,9,、静夜四无,邻,邻，荒居旧,业,业贫。1月-231月-23,Thursday,January 5,2023,10,、雨中黄叶,树,树，灯下白,头,头人。21:09:3621:09:3621:09,1/5/2023 9:09:36 PM,11,、以我独,沈,沈久，愧,君,君相见频,。,。1月-2321:09:3621:09,Jan-2305-Jan-23,12,、故人江海,别,别，几度隔,山,山川。21:09:3621:09:3621:09,Thursday,January 5,2023,13,、,乍,乍,见,见,翻,翻,疑,疑,梦,梦,，,，,相,相,悲,悲,各,各,问,问,年,年,。,。,。,。1,月,月-231,月,月-2321:09:3621:09:36,January5,2023,14,、他乡生,白,白发，旧,国,国见青山,。,。05 一,月,月 20239:09:36,下,下午21:09:361月-23,15,、比不了得,就,就不比，得,不,不到的就不,要,要。一月 239:09,下,下午1月-2321:09,January 5,2023,16,、行,动,动出,成,成果,，,，工,作,作出,财,财富,。,。2023/1/521:09:3621:09:36,05January2023,17,、做前,，,，能够,环,环视四,周,周；做,时,时，你,只,只能或,者,者最好,沿,沿着以,脚,脚为起,点,点的射,线,线向前,。,。9:09:36 下,午,午9:09 下,午,午21:09:361月-23,9,、,没,没,有,有,失,失,败,败,，,，,只,只,有,有,暂,暂,时,时,停,停,止,止,成,成,功,功,！,！,。,。1,月,月-231,月,月-23,Thursday,January5,2023,10,、很多事情,努,努力了未必,有,有结果，但,是,是不努力却,什,什么改变也,没,没有。21:09:3621:09:3621:09,1/5/2023 9:09:36 PM,11,、成功,就,就是日,复,复一日,那,那一点,点,点小小,努,努力的,积,积累。,。,。1月-2321:09:3621:09,Jan-2305-Jan-23,12,、世间成事,，,，不求其绝,对,对圆满，留,一,一份不足，,可,可得无限完,美,美。21:09:3621:09:3621:09,Thursday,January 5,2023,13,、不知,香,香积寺,，,，数里,入,入云峰,。,。1月-231月-2321:09:3621:09:36,January 5, 2023,14,、意志坚,强,强的人能,把,把世界放,在,在手中像,泥,泥块一样,任,任意揉捏,。,。05 一,月,月 20239:09:36,下,下午21:09:361月-23,15,、,楚,楚,塞,塞,三,三,湘,湘,接,接,，,，,荆,荆,门,门,九,九,派,派,通,通,。,。,。,。一,月,月239:09,下,下,午,午1,月,月-2321:09,January5,2023,16,、少年十,五,五二十时,，,，步行夺,得,得胡马骑,。,。2023/1/521:09:3621:09:36,05 January 2023,17,、空山新雨,后,后，天气晚,来,来秋。9:09:36 下午9:09,下,下午21:09:361月-23,9,、杨柳,散,散和风,，,，青山,澹,澹吾虑,。,。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、阅,读,读一,切,切好,书,书如,同,同和,过,过去,最,最杰,出,出的,人,人谈,话,话。21:09:3621:09:3621:09,1/5/20239:09:36PM,11,、越是没有,本,本领的就越,加,加自命不凡,。,。1月-2321:09:3621:09,Jan-2305-Jan-23,12,、,越,越,是,是,无,无,能,能,的,的,人,人,，,，,越,越,喜,喜,欢,欢,挑,挑,剔,剔,别,别,人,人,的,的,错,错,儿,儿,。,。21:09:3621:09:3621:09,Thursday,January5,2023,13,、知,人,人者,智,智，,自,自知,者,者明,。,。胜,人,人者,有,有力,，,，自,胜,胜者,强,强。1月-231月-2321:09:3721:09:37,January5,2023,14,、意志,坚,坚强的,人,人能把,世,世界放,在,在手中,像,像泥块,一,一样任,意,意揉捏,。,。05,一,一月20239:09:37 下,午,午21:09:371月-23,15,、,最,最,具,具,挑,挑,战,战,性,性,的,的,挑,挑,战,战,莫,莫,过,过,于,于,提,提,升,升,自,自,我,我,。,。,。,。一,月,月239:09,下,下,午,午1,月,月-2321:09,January5,2023,16,、业余生,活,活要有意,义,义，不要,越,越轨。2023/1/521:09:3721:09:37,05 January 2023,17,、一个,人,人即使,已,已登上,顶,顶峰，,也,也仍要,自,自强不,息,息。9:09:37 下,午,午9:09 下,午,午21:09:371月-23,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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