世联_东特大连市中心劳动公园项目整体定位

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,东特大连市中心劳动公园项目整体定位及发展战略,谨呈：大连东特企业有限公司,终稿汇报说明,中期汇报的共识：,本项目在高容积率情况下，不做大户型豪宅；,不做超高层；,完全高科技创新产品，存在高成本风险和客户认同风险；,本项目不适合发展大型集中式商业；,本次汇报考虑新的变化：,地价从原先2.5亿元，调整为1.8亿元；,容积率由原先的9，调整为7.3；1号地块从原先的12，调整为10；2、3、4号地块容积率为5.7，未变；,考虑地块的联动开发；,在新的变化条件下，我们必须对项目重新思考,关键问题是：,考虑到两块地的联动发展，对于项目存在的两大核心优势（CBD/劳动公园），谁将成为本项目开发的主导价值；,在本项目容积率5.7的情况下，如何形成高档物业形象；,如何应对严峻的市场竞争；,发展高档物业对企业的战略价值及对企业的关键要求；,CBD案例的选择原则和选择案例,项目的选择是距CBD核心区域步行为十五钟内；,选择的项目是以居住为主导的；,选择成熟的CBD区域内物业；,选择的是CBD区域内高密度、高层物业；,选择北京、上海、深圳、大连CBD区域内物业；,（北京棕榈泉国际公寓、SOHO现代城；,上海静安枫景、嘉里中心；,深圳名仕阁、都市名园；,大连振屹.城市广场、曼哈顿；）,世联CBD居住核心价值模型,CBD区物业,类似品质的成熟居住区,购买用途,用途的多元化,纯居家,经济因素,投资回报稳定性,性价比的合理性,客户构成,非主流家庭,主流家庭,居住流动性,高,低,服务的要求,私人化、商务化服务,日常管理,配套要求,社会的、开放的交流,家庭的、邻里的交流,产品形象,国际化的、现代的、华贵的,亲切的、温馨的、和谐的,CBD物业的属性取向规律,有两类方向：,第一个方向：大户型豪宅，它一般需俱备的条件是：,有良好的外部景观资源。,有较大规模和良好的内部环境。,内部不含办公楼，因为办公楼对大户豪宅价值有折减。,与CBD的商务氛有一定距离。,第二个方向：中等户型服务式住宅和小户型公寓,具备服务功能和公共交流功能。,处在CBD氛围内或其延续范围内。,如临主干道，则偏向办公。,内部环境不成为其核心价值。,公园对物业价值的影响（世联研究）,世联通过对泛CBD区六个公园物业的研究，得出以下结论：,公园的价值在于景观面，景观面对物业的价值的提升约为10%；,地段是物业价值的决定因素，而公园仅为附加值；,公园不是形成高档物业的关键驱动因素；,公园对豪宅物业与普通物业的价值提升是类似的；,地块核心价值分析,结合以上的价值取向，本项目的限制条件在于：,景观面只能占到项目的20%左右；,地块的高容积率、土地的较小占地规模决定了项目内部环境的局促性；,地块1的商务功能决定了项目的混合属性；,1号地块,2号地块,3号地块,4号地块,景观视线面,结论,根据项目价值取向、项目的限制条件综合研究：,抓CBD的优势，是项目核心价值；,CBD的物业价值建构主要通过以下因素：,购买动因：用途的多元化,经济因素：投资回报稳定性,客户构成：非主流家庭,居住流动性：高,服务的要求：私人化、商务化服务,配套要求：社会的、开放的交流,产品形象：国际化的、现代的、华贵的,因此项目初步定位为：,非主流家庭的、国际化的、中小户型的高档公寓；,公园价值利用是围绕CBD价值核心的附加体系，具体利用将在下面分述；,在本项目容,积,积率5.7,的,的情况下，,如,如何形成高,档,档物业形象,如何解决高,容,容积率并不,破,破坏项目高,档,档物业形象,的,的问题？,借鉴CBD,案,案例：高容,积,积率如何形,成,成高档形象,CBD内：,容,容积率影响,程,程度相对较,弱,弱,CBD区域,内,内物业立足,于,于：由于在CBD区，,区,区域价值大,于,于产品价值,；,；外环境价,值,值大于内环,境,境价值。故,一,一般都是高,密,密度，高容,积,积率物业，,其,其并不直接,贬,贬损物业的,高,高档次；,CBD内物,业,业建立高档,形,形象的立足,点,点：,CBD内居,住,住物业形象,立,立足点与普,通,通住宅物业,立,立足点不同,，,，更不是通,过,过横向的单,向,向比较，而,是,是依托于区,位,位形象的优,势,势；,共享空间的,稀,稀缺性；,公共部分的,高,高档性；,外立面的个,性,性化；,服务的高档,化,化、深入化,；,；,高科技的智,能,能化；,高档次的交,流,流平台；,支持性专题,研,研究：,类似区域（CBD及周,边,边）产品定,位,位的共性,大连CBD,基,基本情况及,销,销售特征,大连CBD,的,的规划范围,是,是：,从青泥洼商,业,业起步，沿,中,中山路、友,好,好广场、中,山,山广场、人,民,民路、港湾,广,广场到大连,新,新港区。其,范,范围界定东,沿,沿港湾广场,至,至勤俭街，,北,北沿港湾广,场,场至大连火,车,车站，西沿,大,大连火车站,、,、电子城、,裕,裕景商城至,五,五惠路，南,沿,沿五惠路至,职,职工街与勤,俭,俭街相汇处,，,，占地面积,约,约2.4平,方,方公里。,大连CBD,的,的四大功能,区,区：,一是以东部,海,海关、商检,以,以及东港区,改,改造为代表,的,的临港产业,园,园区；,二是以人民,路,路两侧商务,酒,酒店和商务,办,办公楼宇所,形,形成的商务,办,办公区；,三是以中山,广,广场为核心,所,所形成的金,融,融商务区；,四是以青泥,洼,洼购物中心,和,和正在改造,的,的天津街商,业,业区构成的,商,商贸购物区,；,；,基础设施完,善,善：,具备完善的,市,市政交通与,通,通讯条件,投资客大约,占,占20-30%：,目前已售的,住,住宅物业的,客,客户注重周,边,边物业的租,金,金、物业的,升,升值潜力；,或由于,产,产品稀,缺,缺性而,提,提前购,买,买。,有一定,量,量的外,销,销比例,，,，约占20%,：,：,目前已,售,售的住,宅,宅物业,客,客户有,一,一定量,的,的外籍,人,人士；,目前居,住,住的非,主,主流家,庭,庭约60-70%，,用,用于办,公,公的约,占,占15-20%；,北京CBD基,本,本情况,及,及销售,特,特征,北京CBD的,规,规划范,围,围是：,东大桥,路,路（西,）,）-,西,西大望,路,路（东,）,）、朝,阳,阳北路,（,（北）-通,惠,惠河（,南,南）之,间,间约3.99,平,平方公,里,里的,区,区域。,高档写,字,字楼云,集,集：,云集了,国,国贸、,汉,汉威、,嘉,嘉里、,航,航华大,厦,厦等高,档,档写字,楼,楼；,国内外,知,知名大,公,公司云,集,集：,有摩托,罗,罗拉、,惠,惠普、,道,道琼斯,、,、韩国,三,三星等,数,数家国,内,内外知,名,名大公,司,司；,基础设,施,施完善,：,：,具有最,完,完善、,最,最便捷,的,的交通,、,、通信,等,等现代,化,化的基,础,础设施,；,；,外销公,寓,寓销售,旺,旺:,在外销,公,公寓、,内,内销住,宅,宅和写,字,字楼各,类,类物业,中,中，以,外,外销公,寓,寓所占,比,比例最,多,多，达,到,到了45；,投资客,多,多：,已售的CBD,住,住宅物,业,业，投,资,资客户,多,多；,目标客,户,户变化,明,明显：,核心区,域,域的住,宅,宅物业,目,目标客,户,户为金,领,领、CBD边,缘,缘的住,宅,宅物业,目,目标客,户,户为高,级,级白领,、,、泛CBD,区,区域的,住,住宅物,业,业目标,客,客户为,普,普通白,领,领 ；,CBD,区,区域内,物,物业共,同,同特征,物业形,象,象,高档的,、,、国际,化,化、高,密,密度、,高,高容积,率,率、高,附,附加值,的,的公寓,物,物业；,高档的,CBD的,形,形象拉,升,升、物,业,业提供,附,附加值,拉,拉升高,档,档形象,；,；,国际化,CBD的,形,形象、,客,客户的,国,国际化,、,、服务,与,与配套,设,设施的,国,国际化,体,体现的,，,，国际,化,化又体,现,现了项,目,目的高,档,档次；,高密度,、,、高容,积,积率,主要,能,能过商,务,务功能,与,与小单,设,设置来,分,分解项,目,目的高,容,容积率,的,的；,高附加,值,值,通,通过服,务,务与配,套,套设施,营,营造；,通过CBD区,域,域内物,业,业特征,的,的研究,表,表明：,高密度,、,、高容,积,积率CBD公,寓,寓物业,，,，,并不贬,损,损物业,的,的高档,次,次，,CBD,的,的形,象,象、国,际,际化、,高,高附加,值,值拉升,了,了项目,的,的档次,；,；,本项目,区,区位决,定,定其匹,配,配的物,业,业类型,CBD核心区位,CBD边缘,泛CBD区域,容积率,高,高,低,物业类型,公寓,住宅,纯住宅,客户物征,富有阶层,非主流家庭居住,高级白领,普通白领,物业档次,顶级,中高档,中档,物业形象,国际化公寓,高档住宅,居家适宜住宅,外销比例,高,一般,较少,升值潜力,高,较高,一般,物业用途,商住、投资,居家、投资,居家,配套设施,依托CBD,依托CBD与自身配套,依托自身配套,附加值,服务设施要求高,服务设施要求一般,服务设施要求较少,结论,基于以,上,上对CBD物,业,业特征,的,的研究,，,，表明,：,：,CBD,内,内：容,积,积率影,响,响程度,相,相对较,弱,弱；,CBD,内,内物业,建,建立高,档,档形象,的,的有其,特,特殊的,立,立足点,；,；,如何应,对,对严峻,的,的市场,竞,竞争,在中期,汇,汇报中,，,，我们,已,已经对,市,市场的,情,情况做,了,了详细,的,的分析,，,，因此,本,本次报,告,告主要,回,回顾一,下,下分析,的,的结论,：,：,目前大,连,连高档,住,住宅市,场,场供给,不,不存在,短,短缺；,大,大连对,高,高档住,宅,宅市场,的,的消化,能,能力有,限,限；大,连,连的高,档,档住宅,市,市场销,售,售速度,较,较慢；,但小户型,公,公寓销售,速,速度相对,较,较快；,大连写字,楼,楼市场供,应,应量大，,市,市场竞争,激,激烈，直,接,接受商住,公,公寓冲击,；,大连商业,市,市场竞争,进,进入白炽,化,化阶段，,但沿街旺,铺,铺的销售,价,价格较高,，,，销售速,度,度较快；,核心竞争,力,力矩阵研,究,究,“1”是,以,以产品的,品,品质与创,新,新，确立,自,自己的竞,争,争优势；,“2”是,以,以产品附,加,加服务，,确,确立自己,的,的竞争优,势,势；,“3”,是,是客观,性,性的；,典,典型的,单,单一项,目,目成功,要,要素，,以,以区域,环,环境快,速,速实现,销,销售,体现,“,“项目,价,价值”,；,；,“4”,是,是跨区,域,域性品,牌,牌模型,，,，以大,规,规模、,成,成本控,制,制和品,牌,牌所传,递,递的内,涵,涵作为,核,核心竞,争,争力，,一,一旦形,成,成很难,被,被模仿,和,和超越,体,现,现“品,牌,牌价值,”,”；,3 1,4 2,（社会资源）,客观性,主动式,被动式,主观性,产品,服务,人文,环境,（新进者）,（品牌）,（自然、区位）,核心竞,争,争力矩,阵,阵研究,核心竞争力,具务条件,本项目具务条件,拟合情况,判断,“1”,低密度、低容积率,初步判断，本项目核心竞争力为“2+3”；,“2”体现项目差异化，提高核心竞争力；,“2”,主动式服务,人为服务,“3”,客观存在自然环境与区位,CBD、劳动公园,“4”,大盘与品牌发展商,（社会资源）,客观性,主动式,被动式,主观性,产品,服务,人文,环境,（新进者）,（品牌）,（自然、区位）,3 1,4 2,竞争楼盘,核心竞争力,分析,万达华府,“1+3”,客观条件：低容积率,曼哈顿,“2+3”,服务：同质化，人文性少,城市广场,“2+3”,如何以,服,服务和,交,交流平,台,台打竞,争,争,岭,岭南会,项目位置：,广,广州二沙岛,；,；,项目档次：,广,广东著名的,高,高档豪宅；,项目基本情,况,况：岭南会,共,共由5幢7,层,层楼宇相连,，,，单位面积,由,由169平,方,方米至280平方米，,全,全部单位均,有,有园林景观,及,及珠江；,周边配套：,毗,毗邻星海音,乐,乐厅、广东,美,美术馆、美,国,国国际学校,以,以及著名的,高,高档酒楼,新荔枝湾,酒,酒楼；,小区配套：,设,设有室外泳,池,池、网球场,、,、健身室、,室,室内外儿童,游,游乐场、乒,乓,乓球室、桑,拿,拿等等生活,设,设施；,物业服务：,提,提供24小,时,时保安、清,洁,洁服务、早,餐,餐、婴儿照,看,看、穿梭巴,士,士、商业中,心,心、停车场,、,、订票中心,、,、城市旅游,等,等贴身服务,；,；,租凭情况：,项,项目只租不,售,售,单层三房公,寓,寓：163-220平,方,方米USD3800-5000/月,复式三到五,房,房公寓：266-350平方米,USD7300-8500/月,目标客户：,外,外籍人士和,商,商务金领；,美,美国邻事馆,租,租用为员工,公,公寓；,本项目可借,鉴,鉴其成功模,式,式：,项目的核心,卖,卖点：,区位环境+,服,服务,目标客户的,锁,锁定与项目,形,形成了形象,互,互动；,本项目的高,档,档形象，可,通,通过服务、,高,高品质配套,设,设施、目标,客,客户塑造；,岭南会成功,基,基因解码：,项目最大化,发,发挥了项目,的,的环境优势,：,：富人区+,珠,珠江；,项目的服务,与,与高级配套,设,设施，提升,了,了项目的品,质,质，提高了,项,项目的附加,值,值；,服务与配套,设,设施，更加,人,人文化，更,具,具艺术品位,；,；,项目的目标,客,客户与项目,品,品质形成互,动,动，塑造了,项,项目的独特,魅,魅力；,如何以服务,和,和交流平台,打,打竞争,岭,岭南会,案例借鉴（1）SOHO现代,城,城,地理位置：,北,北京朝阳区,建,建国路88,号,号SOHO,现,现代城,，,CBD核心,区,区位的边缘,区,区；,发展商：北,京,京中鸿天房,地,地产有限公,司,司,占地面积：7.3万平,米,米,建筑面积：49 万平,米,米,容 积 率,：,：6.7,停 车 位,：,： 2092个,基本情况,：,：,项目为公,寓,寓+商业+写字楼,为,为一体的,综,综合体；,一期建设,：,：6栋28层塔楼,，,，总建筑,面,面积27,万,万平米，,公,公寓总套,数,数为1385套，,车,车位1226个；,二期建设,：,：4栋联,体,体楼，总,建,建筑面积22万平,米,米，商业,街,街1.9,万,万平米,写,写字楼6.1万平,米,米、公寓14万平,方,方米；其,中,中SOHO公寓512套，,商,商铺48,间,间，办公,室,室277,套,套，车位866个,；,；,配套：一,所,所幼儿园2150,平,平米，一,所,所小学校5800,平,平米，俱,乐,乐部2235平米,；,；,主要通过,商,商务功能,、,、小面积,单,单元，分,解,解项目高,容,容积率；,通过CBD的形象,、,、物业提,供,供附加值,（,（高水平,的,的设计）,拉,拉升高档,形,形象；,通过先启,动,动住宅部,分,分，带动,整,整体项目,发,发展；,案例借鉴,（,（2）,财富广,场,场,由于写字,楼,楼市场供,大,大于求，,因,因此找准,市,市场切入,点,点较关键,；,；,目前市场,供,供应的写,字,字楼，价,格,格较高，,写,写字楼的,硬,硬件设施,较,较高档，,其,其成本较,高,高；,因此，我,们,们应该避,开,开强势竞,争,争，控制,项,项目开发,成,成本，走,低,低成本路,线,线；,案例借鉴,（,（2）,财富广,场,场,物业地址,：,：深圳福,田,田深南大,道,道和农园,路,路交汇处,，,，深圳,中,中心西区,；,；,占地面积,：,：11679.45平方米,；,；,建筑面积,：,：84502.24平方米,；,；,容 积,率,率： 5.50；,楼宇状况,：,：A栋为28层写,字,字楼，B,栋,栋为25,层,层商住公,寓,寓；,总 户,数,数：330；,停 车,位,位：230；,户型名称,类型,面积,总套数,可售面积(平方米),套数比,面积比,户型图,1房1厅1卫1阳台,平面,49.55,43,2130.65,12.25 %,11.14 %,1房1卫1阳台,平面,36.92,44,1624.48,12.54 %,8.490 %,1房1厅1卫1阳台,平面,53.09,88,4671.92,25.07 %,24.41 %,1房1厅1卫1阳台,平面,52.88,88,4653.44,25.07 %,24.31 %,2房2厅1卫1阳台,平面,77.76,44,3421.44,12.54 %,17.88 %,1房1厅1卫1阳台,平面,59.88,44,2634.72,12.54 %,13.77 %,1房1厅1卫1阳台,平面,52.78,国际公寓,写字楼,案例借鉴,（,（2）,财富广,场,场,本项目可,借,借鉴其成,功,功模式：,争取住宅,用,用地审批,，,，取得,70年产,权,权,的模式；,由于是土,地,地产权，,因,因此客户,的,的贷款成,数,数与年限,都,都增加了,，,，降低了,购,购买压力,；,；,高形象、,低,低使用成,本,本面市；,两栋功能,明,明晰，目,标,标客户明,晰的模式,；,；,财富广场,成,成功基因,解,解码：,财富广场,是,是以土地,为,为住宅用,地,地推向市,场,场，有70年产权,；,；,由于是土,地,地产权，,因,因此客户,的,的贷款成,数,数与年限,都,都增加了,，,，降低了,购,购买压力,；,；,公建立面,，,，昭示性,强,强，提高,项,项目形象,；,；,低成本，,其,其公共部,分,分采用中,央,央空调，,每,每个单位,内,内采用分,体,体式空调,；,；,A、B栋,目,目标客户,明,明晰；,案例借鉴,（,（2）,财富广,场,场,商业发展,研,研究,大连集中,商,商业市场,竞,竞争进入,白,白炽化阶,段,段，,但沿街旺,铺,铺的销售,价,价格较高,，,，销售速,度,度较快；,沿街商铺,的,的旺销是,商,商业市场,的,的机会点,；,；,因此本项,目,目不适宜,打,打造大型,集,集中商业,；,；,因此如何,增,增加沿街,商,商铺的面,积,积，是本,项,项目商业,打,打造的关,键,键点；,商铺通过,一,一、二层,联,联体商铺,的,的打造，,提,提升二层,商,商铺的价,值,值；,商业是本,项,项目的辅,助,助功能，,商,商业的档,次,次要配合,本,本项目整,体,体形象；,因此本项,目,目的商业,形,形象为：,国际街区；,商业发展,模,模式研究,国际街区,可以形成高档形象的业态,业态选取的原则,商务、住宅部分的配套设施,高档品牌商铺,中西餐厅、正宗韩国日本料理,咖啡厅等,健身俱乐部等,银行、美容美发、书店、面包房、药店等,小型超市,业态,商业发展,模,模式研究,项目发展,战,战略及定,位,位,开发顺序,根据从低,风,风险至高,风,风险的开,发,发原则；,对CBD,边,边缘物业,的,的案例研,究,究，公寓,带,带动项目,销,销售；,建议项目,从,从西面至,东,东面依次,开,开发，即,先,先开发2,、,、3、4,号,号地块，,其,其次1号,地,地块；,1号地块,二期开发,3号地块,4号地块,一期开发,2号地块,项目定位,形象,定,定位及核,心,心价值主,张,张,形象定位,：,：国际的,、,、尊贵的,、,、私家的,核心价值,主,主张：在CBD，,在,在后花园,核心价值,主,主张备选,：,：,青泥洼的,红,红，衬托,出,出劳动公,园,园的绿,项目定位,功能,定,定位,大连，都,市,市示范区,示范,城,城市未来,高尚国际,公,公寓,城,城市多功,能,能综合体,1号地：,偏,偏商务功,能,能。小户,型,型为主，,可,可拼可合,1栋办公,形,形象，,1栋商务,公,公寓（如,果,果发展商,有,有资源可,考,考虑产权,式,式酒店）,；,；,1号地：,复,复式街铺,：,：国际风,情,情街区,2-4号,地,地：偏住,宅,宅功能，,中,中等户型,为,为主，无,商,商业。,案名推介,公园大道,国际公寓,东特.新,城,城市,国际公寓,东特.新,格,格调,国际公寓,东特.新,世,世界,金钥匙,国际公寓,项目定位,户型,定,定位,户型配比,从公寓的,物,物业用途,考,考虑，户,型,型面积不,宜,宜过大；,从抵御市,场,场风险角,度,度考虑，,降,降低置业,门,门槛，户,型,型面积不,宜,宜过大；,地块,户型,户型面积（M,2,）,面积比例,1号地块,1房（纯办公公寓）,70，可拼合,50%,1房（商住公寓）,50，可拼合,50%,不沿景观面的,1房,40-60,15%,2 房,75 - 85,35%,3房2厅1卫,100-120,30%,沿景观面的,3 房2厅2卫,130-150,20%,顶层做两套大面积的复式，通过拍买造势，建立价值标杆体系；,1号地块,纯,纯办公公,寓,寓客户定,位,位：,项目定位,客户,定,定位,核心客户,重要客户,游离客户,本地中型民营企业,（原1号地块办公的客户为首要目标）,入驻森茂大厦的公司的衍生公司,外地公司分公司、外资公司办事处,1号地块,商,商住公寓,客,客户定位,：,：,项目定位,客户,定,定位,本地创业型公司,核心客户,重要客户,游离客户,投资客、SOHO一族、,外籍商务人士,东北籍生意人、外地高级公务员,2、3、4号地块,公,公寓的客,户,户定位：,项目定位,客户,定,定位,重要客户,游离客户,有城市中心区情结的大连人、大连自由工作者等、大连公司高级经理、,大连金领一族,核心客户,私营老板、,外籍及外地商务人士、投资客、海归人士,东北籍生意人、外地高级公务员,重要客户,游离客户,项目定位,价格,定,定位,功能,产品定位,收益方式,裙楼商业,高档商场,出售、出租和整体经营,公寓,国际公寓,销售,项目定位,价格,定,定位,1号地块,纯,纯办公公,寓,寓价格定,位,位：,大连写字,楼,楼价格约,为,为7000-13000元/平方米,之,之间；,本项目纯,办,办公公寓,定,定位档次,为,为高档国,际,际公寓；,综上各因,素,素考虑，,本,本项目写,字,字楼初步,定,定价为：,7500-8000元/,项目定位,价格,定,定位,1号地块,商,商住公寓,价,价格定位,：,：,根据市场,比,比较法，,本,本项目的,商,商住公寓,价,价格区间,为,为,7500-8000元/M,2,由于目前,，,，距销售,时,时间较远,，,，因此建,议,议价格为,价,价格区间,；,；,项目名称,综合素质,标准案例,本项目,A=振屹城市广场,地理位置,10,5,9,规模,10,5,8,交通,10,6,9,外部景观,10,6,7,园林环境,10,6,5,使用率,10,6,5,容积率,10,4,7,户型结构,10,7,6,基本生活设施,10,7,9,物业管理,10,7,10,合计得分,100,59,75,权重,100%,_,100%,权重得分,权重总分:75,75,销售单价,9500,销售单价权重,权重单价,9500,9500,本项目价,格,格本项,目,目得分,权,权重单价/权重总,分,分 =7473元/平方米,7500,元,元/平方,米,米,本项目的,商,商住公寓,采,采用市场,比,比较法，,项,项目周边,的,的振屹城,市,市广场进,行,行市场比,较,较定价，,因,因为目前,有,有许多不,确,确定因素,，,，所以以,下,下为项目,目,目前的初,步,步均价。,具,具体价格,定,定位要到,进,进入销售,准,准备阶段,视,视当时的,条,条件确定,。,。,项目定位,价格,定,定位,根据定价,影,影响因素,通,通过对大,连,连市项目,周,周边的二,个,个高档楼,盘,盘（振屹,城,城市广场,；,；万达华,府,府）进行,市,市场比较,定,定价，因,为,为目前有,许,许多不确,定,定因素，,所,所以以下,为,为项目目,前,前的初步,均,均价。具,体,体价格定,位,位要到进,入,入销售准,备,备阶段视,当,当时的条,件,件确定。,项目名称,综合素质,标准案例,本项目,A=振屹城市广场,B=万达华府,地理位置,10,8,8,7,规模,10,8,8,8,交通,10,8,9,8,外部景观,10,9,7,5,园林环境,10,7,5,7,使用率,10,9,5,8,容积率,10,3,6,9,户型结构,10,8,6,8,基本生活设施,10,8,8,8,物业管理,10,5,10,6,合计得分,100,73,72,74,权重,100%,_,30%,70%,权重得分,权重总分:73.4,21.6,51.8,销售单价,9500,6000,销售单价权重,权重单价,7050,2850,4200,本项目价,格,格本项,目,目得分,权,权重单价/权重总,分,分 =7011元/平方米,7000,元,元/平方,米,米,2、3、4号地块,公,公寓的价,格,格定位：,根据市场,比,比较法，,本,本项目的,公,公寓均价,为,为,7000-7500元/M,2,项目定位,价格,定,定位,裙楼商业,的,的价格，,根,根据后期,招,招商情况,确,确定租金,、,、售价或,是,是自行经,营,营；,功能,收益方式,销售价格（元/）,裙楼商业,出售、出租和整体经营,根据后期招商情况确定租金、售价,1号地块商务公寓,销售,7500-8000,2、3、4号地块公寓,销售,7000-7500,物业发展,建,建议,我们给出,的,的物业发,展,展建议并,不,不是设计,方,方案，而,是,是对设计,提,提出的建,设,设性意见,，,，即市场,接,接受的产,品,品特征和,驱,驱动客户,购,购买的因,素,素。,需要说明,的,的是,原则：一,切,切均基于,竞,竞争的价,值,值增加,CVA(CompetitionValue Added),物业发展,建,建议 ,国际公,寓,寓价值新,体,体系,CBD价,值,值建构,服务价值,国,际,公,寓,价,值,新,体,系,大环境价,值,值建构,共享空间的,稀,稀缺性；,公共部分的,高,高档性；,外立面的个,性,性化；,服务的高档,化,化、深入化,；,；,高科技的智,能,能化；,居住流动性,大,大；,高档次的交,流,流平台；,在景观面打,造,造少量的大,户,户型物业，,建,建立项目的,价,价值标杆；,把高档俱乐,部,部建在公园,内,内,把公园直接,拉,拉入绿化体,系,系，项目客,户,户可直接进,入,入。,立体绿化,高档俱乐部,以尽可能低,的,的成本建构,高,高形象；通,过,过外立面、,豪,豪华大门、,私,私家车道、,豪,豪华大堂、,小,小型泳池五,大,大指标建构,高,高档形象；,国际金钥匙,认,认证提供私,家,家服务；,设置智能化,；,；,设租赁代管,服,服务；,设置高档俱,乐,乐部；,写字楼与商,住,住公寓建筑,风,风格提示：,建议建筑风,格,格以,现代建筑风,格,格,强烈的视觉,冲,冲击力，建,筑,筑具有公建,化,化立面效果,，,，强调沿街,的,的昭示性；,如何打造高,档,档形象（1,）,）临街的,公,公建外立面,如何打造高,档,档形象（2,）,）私家,车,车道,私家车道增,强,强领地感,尽显尊贵私,密,密,如何打造高,档,档形象（3,）,）公园1号会馆,是一个顶级,私,私人俱乐部,，,，提供交流,平,平台,如何打造高,档,档形象（4,）,）住宅,外,外立面,住宅的外立面提示,高雅的、现代的、简洁、亲切的、国际化的建筑风格,高品味，强调雅致，色彩与构造的运用突显出地标物业,在空间布局、轴线的处理以及园林造景上，同时有国际文化元素的神韵,建筑风格及,外,外立面建议,：,：,现代建筑风,格,格,宽敞、华贵,、,、富丽堂皇,大,大堂，提升,项,项目竞争力,；,；,如何打造高,档,档形象（5,）,）豪华,大,大堂,华贵入口，,提,提升项目竞,争,争力；,如何打造高,档,档形象（6,）,）豪华,入,入口,利用后发优,势,势：做出足,够,够的车库量,，,，并打通住,宅,宅区和商务,区,区的车库，,使,使其得到共,享,享和高度利,用,用；,车库可租可,售,售；,车库有单独,的,的高档大堂,，,，通过私家,电,电梯感应卡,控,控制管理；,如何提升CBD使用价,值,值足量,车,车库,如何打造服,务,务价值（1,）,）,国际金,钥,钥匙物业服,务,务,金钥匙认证,资,资格较难，,有,有利于提升,项,项目的国际,形,形象；,金钥匙的物,业,业服务与目,前,前市场推出,的,的物业服务,，,，产生了差,异,异化，提高,了,了项目的核,心,心竞争力；,金钥匙提供,的,的服务：就,应,应无所,不能，在合,法,法的基础上,，,，客人的,任何要求都,能,能满足；,如何打造服,务,务价值（2,）,）设租赁,代,代管处,如何建构大,环,环境价值（1）公园,利,利用,在景观面打,造,造少量的大,户,户型物业，,建,建立项目的,价,价值标杆；,把高档俱乐,部,部建在公园,内,内,把公园直接,拉,拉入绿化体,系,系，项目客,户,户可直接进,入,入。,大户型豪宅,公园私家入,口,口,高尚俱乐部,设,设在公园内,如何建构大,环,环境价值（2）立,体,体绿化,高尔夫住宅,四,四大元素,少量底层架,空,空,商业屋顶绿,化,化,住宅和写字,间,间空中绿化,写字间适当,提,提高层高,立体绿化和,空,空中共享空,间,间：,CBD物业,通,通常的做法,是,是向空中创,造,造共享空间,，,，政府往往,是,是支持与奖,励,励的，一方,面,面通过不计,该,该部分容积,率,率；,1号地规划,示,示意（方案,一,一）,1号地块,2号地块,3号地块,4号地块,写字楼,商铺,行走线路,商住公寓（可考虑产,权,权式酒店）,1号地块,2号地块,3号地块,4号地块,商铺,商住公寓,（可考虑产,权,权式酒店）,写字楼,广场,1号地规划,示,示意（方案,二,二）,经济预算,经济预算,假设商业,面,面积为4000平,方,方米，均,为,为租赁，,其,其经营收,入,入不计在,内,内，可售,面,面积以76000,平,平方米计,算,算，成本,利,利润率约,为,为19.44%，,其,其利润较,可,可观；,价,价格选,择,择区间中,间,间数值计,算,算；,序号,内 容,计算公式,正常,售价,单位成本,总额,元/,万元,一,销售收入,7,487,56,900,住宅部分,7,250,29,000,写字楼与商务公寓部分,7,750,27,900,二,总成本费用,6,019,48,153,1,土地费用,2,250,18,000,2,前期费用,含各项规费、方案评审,30,240,3,基础配套费用,200,1,600,4,建安费用,含基础、主体、安装、装修、环境等,2,500,20,000,5,管理费用,含工程管理费,按1-4项目的2%计算,100,797,6,财务费用,银行贷款利息,利率按照,5.49%,计算,139,1,115,7,不可预见费,按照以上,1-6,项的2%计算,104,835,8,销售费用,营销推广费,总成本的,5,%计算,301,2,408,9,销售税费,含营业税、附加税费,按销售收入的5.55%计算,395,3,158,三,开发成本,总成本费用-销售税金,5,624,44,995,四,开发利润,未扣企业所得税,销售收入-总成本费用,1,093,8,747,五,成本利润率,开发利润/开发成本,19.44%,发展高档,物,物业对企,业,业的战略,价,价值及对,企,企业的关,键,键要求,豪宅开发与企业发展战略的研究,成本角度,增加开发成本,首度进行豪宅开发的企业，其开发成本比有成熟开发豪宅经验企业的开发成本多出10-15%；,现金流支撑,豪宅的资金回收周期较长，因此企业要保证在开发期内有稳定、持续的现金流支撑项目开发；,经营角度,营销渠道积累,企业要具有较成熟的毫宅营销渠道；反之需花费较高的销售费用去拓展营销渠道；,毫宅的市场战略：一种为盈利为目标；一种以可持续开发为目标；,盈利为目标的要把握市场时机；例东海花园二期，市场缺乏高档物业入市；,可持续开发为目标要把该区域作为发展为重点；例顺驰蓝水假期，是顺驰第一个高档物业项目，其牺牲了项目的利润，换取项目的品牌形象，主要是为后期在天津持续开发打下基础，并为顺驰把天津做为核心发展城市打下基础；,回顾：核,心,心战略,抓CBD,机,机会，,以服务平,台,台,和交流平,台,台,打造国际,公,公寓；,谢谢！,