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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,万,科,科,价,价,格,格,模,模,型,型,（,（,广,广,州,州,）,）,价,格,格,制,制,定,定,与,与,价,价,格,格,检,检,测,测,定,价,价,的,的,第,第,一,一,原,原,则,则,：,：,最,大,大,程,程,度,度,的,的,发,发,现,现,产,产,品,品,的,的,真,真,实,实,价,价,值,值,，,，,使,使,产,产,品,品,价,价,格,格,与,与,价,价,值,值,最,最,大,大,程,程,度,度,的,的,接,接,近,近,。,。,实,现,现,这,这,一,一,原,原,则,则,的,的,数,数,学,学,原,原,理,理,：,：,优,选,选,法,法,。,。,目,录,录,序,：,：,以,以,前,前,的,的,定,定,价,价,方,方,式,式,一,、,、,万,万,科,科,价,价,格,格,模,模,型,型,的,的,原,原,理,理,1,、,、,名,名,词,词,解,解,释,释,2,、,、,定,定,价,价,原,原,理,理,3,、,、,价,价,格,格,生,生,成,成,子,子,模,模,型,型,4,、,、,价,价,格,格,检,检,测,测,子,子,模,模,型,型,二、万,科,科价格,模,模型（,住,住宅版,）,）,以,以蓝山,为,为例,1、住,宅,宅价格,模,模型的,三,三大维,度,度,2、住,宅,宅价格,模,模型的,操,操作实,例,例,3、对,价,价格模,型,型结果,的,的修正,三、万,科,科价格,模,模型（,商,商业版,）,）,以,以城花,为,为例,1、住,宅,宅价格,模,模型的,四,四大维,度,度,2、住,宅,宅价格,模,模型的,操,操作实,例,例,3、对,价,价格模,型,型结果,的,的修正,四、万,科,科价格,模,模型的,评,评价,1、该,模,模型的,特,特点及,优,优劣,2、进,一,一步需,要,要思考,的,的问题,序：以,前,前的定,价,价方式,1、主,要,要的前,模,模型定,价,价方式,（1）,基,基价,差,差价法,1）确,定,定基价,2）总,平,平面图,确,确定各,栋,栋间差,价,价,3）确,定,定层差,4）制,定,定价格,表,表,5）销,售,售中检,验,验、反,馈,馈,（2）,基,基价,系,系数法,1）确,定,定基价,2）总,平,平面图,确,确定各,栋,栋间差,价,价的系,数,数,3）基,价,价与系,数,数相乘,，,，并纵,横,横比较,4）确,定,定层差,5）制,定,定价格,表,表,（3）混合,法,法,以上两种方,法,法的混合,（4）其他,方,方法：竞品,价,价格综合法,、,、无差别定,价,价法、一房,一,一价法、经,营,营计划反推,法,法,序论：前模,型,型定价方式,2、前模型,定,定价方式的,优,优劣,（1）优点,1）定价,直,直接、明,了,了,2）运用,各,各专业口,“,“焦点小,组,组”，快,速,速生成价,格,格,（2）缺,点,点,1）定价,体,体系不系,统,统；,2）价格,制,制定的随,意,意性较大,；,；,3）定价,比,比较倚重,于,于经验判,断,断和主观,判,判断；,4）不知,道,道什么时,候,候赚钱、,什,什么时候,亏,亏钱、能,赚,赚多少、,会,会亏多少,？,？往大里,说,说，就是,影响公司,对,对经营情,况,况的预期,和,和判断,；,5）价格,调,调整一定,要,要等到销,售,售到一定,程,程度、得,到,到市场完,全,全的反馈,后,后才能进,行,行，且价,格,格调整的,随,随意性更,大,大（典型,如,如“阿杜,，,，来了条,水,水鱼”型,）,），不利,于,于调价的,及,及时、准,确,确、科学,；,；,一、万科,价,价格模型,的,的原理,1、名词,解,解释,（1）基,价,价：该模,型,型唯一的,系,系统内自,变,变量；该,基,基价一经,输,输入模型,，,，模型将,自,自动计算,所,所有房源,的,的原始价,格,格；,（2）原,始,始价格：,该,该模型的,因,因变量，,一,一般为该,房,房源的按,揭,揭实收价,；,；,（3）维,度,度：模型,的,的主要计,算,算依据，,主,主要标志,不,不同房源,之,之间的价,格,格差异的,百,百分比数,；,；某一个,维,维度的意,义,义是：在,其,其他所有,条,条件都完,全,全相等的,情,情况下，,仅,仅就这一,个,个维度而,言,言，不同,房,房源间的,价,价格差异,；,；,（4）权,重,重：标志,各,各个维度,之,之间的不,同,同的重要,程,程度；所,有,有维度的,权,权重相加,等,等于1；,（5）综,合,合系数：,维,维度和权,重,重的叠加,，,，标志不,同,同房源间,的,的价格差,异,异；,（6）层,差,差：楼层,之,之间的差,价,价；,（7）调,整,整因子：,原,原始价格,生,生成后，,对,对模型处,理,理过程的,局,局部、个,别,别调整，,目,目的是对,个,个别价格,做,做出适当,的,的调整；,一、万科,价,价格模型,的,的原理,2、定价,原,原理,设基价为P0，维,度,度一为X1，维度,二,二为X2,；,维度一的,权,权重为x1，维,度,度二的权,重,重为x2,；,设层差矩,阵,阵为C；,则房源n,的,的价格,一、万科,价,价格模型,的,的原理,3,、,、,价,价,格,格,生,生,成,成,子,子,模,模,型,型,（1,）,）,维,维,度,度,矩,矩,阵,阵,的,的,原,原,理,理,价,格,格,生,生,成,成,的,的,第,第,一,一,步,步,是,是,对,对,房,房,源,源n,的,的,维,维,度,度,的,的,确,确,定,定,；,；,维,维,度,度,确,确,定,定,的,的,基,基,本,本,原,原,理,理,是,是,：,：,1,）,）,影,影,响,响,房,房,源,源n,价,价,格,格,的,的,主,主,要,要,因,因,素,素,的,的,罗,罗,列,列,；,；,例,例,如,如,：,：,景,景,观,观,、,、,日,日,照,照,、,、,园,园,林,林,、,、,是,是,否,否,靠,靠,山,山,、,、,是,是,否,否,靠,靠,湖,湖,、,、,是,是,否,否,靠,靠,马,马,路,路,、,、,人,人,流,流,情,情,况,况,2）各主要,因,因素的分类,；,；影响价格,的,的因素通常,可,可分为35大类，例,如,如，对于住,宅,宅，通常的,分,分类为：,景观、朝向,、,、安静度,；,3）,各,各维,度,度权,重,重的,确,确定,；,；根,据,据产,品,品的,特,特点,和,和市,场,场情,况,况，,对,对各,维,维度,的,的重,要,要性,作,作出,判,判断,，,，例,如,如，,对,对于,蓝,蓝山,而,而言,，,，景,观,观、,朝,朝向,、,、安,静,静度,三,三者,的,的权,重,重依,次,次为45,、35,、20,；,但,但对,于,于城,市,市花,园,园而,言,言，,权,权重,依,依次,为,为50,、,、35,、,、15,；,；因,为,为城,市,市花,园,园是,城,城市,项,项目,，,，而,蓝,蓝山,是,是郊,区,区项,目,目，,在,在大,环,环境,相,相对,“,“安,静,静”,的,的地,方,方，,客,客户,更,更在,乎,乎所,购,购买,产,产品,是,是否,安,安静,；,；,4）根据,设,设计部提,供,供的产品,细,细节、根,据,据实际爬,楼,楼的情况,，,，对维度,和,和维度的,权,权重进行,调,调整，并,根,根据逐套,房,房源的研,究,究分析情,况,况，确定,各,各维度的,分,分值；并,确,确定层差,；,；,一、万科,价,价格模型,的,的原理,3、价格,生,生成子模,型,型,（2）维,度,度矩阵的,示,示例,单元,楼层,房号,景观系数,4,5,%,朝向系数35,%,安静度20,%,C1,4层,101,-0.04,-0.04,0.08,201,-0.04,-0.04,0.08,301,-0.04,-0.04,0.08,401,-0.04,-0.04,0.08,102,-0.08,-0.04,0.08,202,-0.08,-0.04,0.08,302,-0.08,-0.04,0.08,402,-0.08,-0.04,0.08,-0.04,-0.04,0.08,-0.04,-0.04,0.08,-0.04,-0.04,0.08,-0.04,-0.04,0.08,-0.08,-0.04,0.08,-0.08,-0.04,0.08,-0.08,-0.04,0.08,-0.08,-0.04,0.08,维度矩阵,X=,维度矩阵,是,是整个价,格,格体系的,核,核心；,其数学依,据,据是“优,选,选法”,；,；,优选的结,果,果是发现,：,：哪些产,品,品好、哪,些,些产品更,好,好，哪些,产,产品相对,较,较差；,通过对整,个,个项目的,产,产品的强,制,制排序、,甚,甚至对某,个,个市场上,的,的全部产,品,品进行强,制,制排序，,发,发现产品,的,的优劣，,发,发现产品,的,的真实价,值,值，并通,过,过价格模,型,型将其体,现,现在最终,的,的定价中,。,。,-0.04,-0.04,0.08,-0.04,-0.04,0.08,-0.04,-0.04,0.08,-0.04,-0.04,0.08,-0.08,-0.04,0.08,-0.08,-0.04,0.08,-0.08,-0.04,0.08,-0.08,-0.04,0.08,维度矩阵,X=,45,35,20,权重,x=,x1,X2,X3,=,=,X1,X2,X3,一、万科,价,价格模型,的,的原理,3、价格,生,生成子模,型,型,（3）权,重,重叠加后,的,的维度矩,阵,阵：综合,系,系数,综合系数,45,-0.04,-0.04,-0.04,-0.04,-0.08,-0.08,-0.08,-0.08,=,-0.016,-0.016,-0.016,-0.016,-0.034,-0.034,-0.034,-0.034,=,35,-0.04,-0.04,-0.04,-0.04,-0.04,-0.04,-0.04,-0.04,20,0.08,0.08,0.08,0.08,0.08,0.08,0.08,0.08,一、万科,价,价格模型,的,的原理,3、价格,生,生成子模,型,型,（3）权,重,重叠加后,的,的维度矩,阵,阵：综合,系,系数,一、万科,价,价格模型,的,的原理,3、价格,生,生成子模,型,型,（4）价,格,格生成,-0.016,-0.016,-0.016,-0.016,-0.034,-0.034,-0.034,-0.034,设,基,基价为,P,0,则房源n,的,的价格,P,0,5,660,5,730,5,690,5,810,5,553,5,623,5,583,5,703,=原始价,格,格,+C,=,-0.016,-0.016,-0.016,-0.016,-0.034,-0.034,-0.034,-0.034,P,0,+,355,-170,-130,-200,355,-170,-130,-200,一、万科,价,价格模型,的,的原理,4、价格,检,检验子模,型,型,价格检验,子,子模型是,对,对价格生,成,成子模型,的,的验算；,根,根据验算,结,结果，将,对,对价格生,成,成子模型,进,进行调整,，,，该调整,可,可能会历,经,经几轮方,能,能最终定,案,案。,（1）价,格,格检验的,原,原则,以上原始,价,价格生成,后,后，是否,符,符合我们,定,定价的原,则,则和初衷,呢,呢？如何,检,检验以上,定,定价是否,合,合理呢？,有,有以下几,个,个价格检,验,验的原则,：,：,1）均价,检,检验：检,验,验以上价,格,格生成子,模,模型生成,的,的Pn的,均,均价是否,满,满足公司,经,经营计划,的,的要求；,2）栋均,价,价检验（,产,产品差异,检,检验）：,检,检验各栋,的,的均价，,并,并比较各,栋,栋之间均,价,价差异与,产,产品品质,之,之间的差,异,异是否吻,合,合？,3）户型,均,均价检验,：,：检验各,种,种户型之,间,间的均价,差,差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