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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,认识论,机遇,竞争,产品,政策,板块,竞合关系,搏弈,消费需求与市场供应的矛盾,政策调控与价格走势的矛盾,政策带来的影响,板块布局与竞争,板块发展与成长,错时竞争 品牌引领,既共同竞争又共同发展,城市郊外迷人的小城,两种产品 两种市场,认识论之机遇,银行对100万以上/单价7000元以上商品房只允许七成按揭贷款,上海市关于期房限转的有关规定,上海于2004年4月20日正式开始实行商品房预售网上登记,提高二次购房首付比例,投资性购房贷款利率提高,政策回眸,即将出台政策：征收物业税、降低预售标准,+,政策,政策带来的影响,1、一系列政策的出台，目的是规范房地产市场，抑制投资过多，增长过快的现象，从政策来看，中高价房市场将会受到一定程度的抑制，尤其是对于高价商品房与中环线附近商品房受到明显的影响。,2、对于底价房市场来说，由于政策的放款，市场放量将逐步加剧。,特别是放宽预售标准（专门针对底价房），,将预计有500-600万中低价房提前上市，市场供应结构发生变化。,加之三城九镇的开发、300万方平价房的投入等措施都使得该价位段市场放量增加；,市场竞争的焦点将转移到中低价市场上来,政策调控与价格走势之间的矛盾,2004年1季度房价再次实现突破，达到6812.7元/平方米。但4月份以后，房价增幅明显放缓。,政策调控使上海房价并未受到明显的影响，市场仍然处于小幅增长的态势。,据统计，今年1-4月份上海商品房平均价格分别比上月增长1.9%、0.9%、1.0%、0.9%，比上年末累计增长4.7%。）,从供求状况可以看出，2003年房地产市场已经从过去的供不应求转向供略大于求的状态。,消费需求与市场供应之间的矛盾,但今年1-5月份，,市场供求状况又转向供小于求的状态。,小结,1、政府通过政策调控抑制房价，但从目前来看，整体市场并未出现明显的反应，局势并不明朗。,2、政策带来的影响应该说对底价房的消费者-老百姓有益，但对于开发商来说，底价房的加剧放量导致竞争也在加剧，未来的竞争将集中于中底价房之间的竞争。,本案,各板块布局与竞争,森林体育城板块,莘庄板块,春申板块,吴径板块,科学园板块,颛桥板块,板块,各板块基本概况,板块名称,发展特征,代表楼盘,目前公寓价格,客源结构,莘庄板块,受地铁和莘庄商业中心及南方商城之利，供应量大、交投活跃，日趋成熟,名都城四期、新梅莘苑；,7000-7500,元/平米,全市客源,春申板块,作为上海四大居住示范区之一，开发体量庞大,万科假日风景、春申景城、柏林春天等,65007200,元/平米,全市客源,颛桥板块,依托沪闵轻轨通车之契机，带动了各站点周边及颛桥老镇的开发,东苑米蓝城等,6300-6500,元/平米,本地客源、市区自住客源,老闵行板块,依托老闵行成熟配套和莘闽轻轨交通而发展，环境优越，人文资源浓郁,金榜世家6期、,金铭府邸4期,49005000,元/平米,本地客源、市区客源,旗忠森林体育城板块,旗忠森林体育城居住配套用地、处于开发启动期,夏朵小城,动迁房价格,4500-4700元,/,紫竹科学园板块,49005500,元/平米,由大学城、研发基地、森林半岛组成，依托周边学校资源，科学研发基地，目前已经启动,科学园/交大/市区客源,康河原味,吴径板块,配套完善/靠近科学园/无轨道交通/但有数路公交通市内,紫晶南园,小高层,4500元/平米,本地客源、,市区客源,莘庄,板,板块,成,成熟,度,度高,，,，消,费,费者,认,认知,度,度高,；,；,春申,板,板块,受,受几,大,大开,发,发商,带,带动,，,，配,套,套较,为,为完,善,善，,居,居住,品,品质,高,高；,颛桥,板,板块,交,交通,便,便利,，,，但,配,配套,、,、发,展,展尚,欠,欠火,候,候；,科学,园,园板,块,块环,境,境、,人,人文,资,资源,较,较好,，,，配,套,套完,善,善；,吴径,板,板块,依,依托,老,老镇,成,成熟,配,配套,，,，但,无,无重,大,大发,展,展利,好,好点,，,，交,通,通不,甚,甚便,利,利；,目前,无,无论,从,从配,套,套、,人,人气,、,、轨,道,道交,通,通、,认,认知,度,度，,都,都不,具,具有,绝,绝对,的,的优,势,势；,但体,育,育城,板,板块,的,的未,来,来潜,力,力、,发,发展,及,及未,来,来关,注,注度,都,都是,其,其它,板,板块,所,所不,能,能比,拟,拟,板块,比,比较,体育,城,城板,块,块VS,其,其,它,它各,大,大板,块,块,旗忠,森,森林,体,体育,城,城板,块,块,旗忠,森,森林,体,体育,城,城,占地,规,规模,：,：,约20平,方,方公,里,里；,项目,构,构成,：,：,国际,网,网球,俱,俱乐,部,部,旗忠,高,高尔,夫,夫球,场,场,游艇,俱,俱乐,部,部,配套,项,项目,：,：,幼托,9年,制,制国,际,际学,校,校,其它,的,的一,些,些日,常,常配,套,套。,未,来,来底,密,密度,、,、高,尚,尚住,宅,宅板,块,块,国际,网,网球,中,中心,基本,概,概况,：,：,国际,网,网球,中,中心,占,占地508亩,，,，距,上,上海,市,市中,心约27,公,公里,，,，内,设,设主,赛,赛场,一,一座,，,，室,外,外,网球,场,场18片,，,，10片,为,为设,看,看台,场,场地,，,，8,片,片,为练,习,习场,，,，主,赛,赛场,建,建筑,面,面积30649平,米,米，,可容,纳,纳1.5,万,万人,。,。,主赛,场,场框,架,架将,在,在2004年9月,完,完工,；,；,全部,工,工程,将,将在2005,年,年5,月,月完,工,工；,2005-2007年大,师,师杯赛举,办,办地,男子职,业,业网球级,别,别最高的,赛,赛事,2004年大师,赛,赛将从11月13,日,日至21,日,日在休斯,顿,顿举行,依据纬度,、,、气候、,场,场馆完工,时,时间、传,统,统举办时,间,间等相关,因,因素，,预计2005年上,海,海国际网,球,球大师杯,赛,赛举办时,间,间大约在,：,：,2005,年,年1011月份,；,；,相关概况,回,回顾,1、2002年上,海,海成功举,办,办，证明,实,实力；,2、世界,网,网坛致力,于,于向年轻,人,人开展，,放,放在上海,，,，促进网,球,球事业发,展,展；,3、上海,正,正在建设,世,世界一流,场,场馆；,4、2002年赛,事,事，年轻,人,人的极大,热,热情，参,赛,赛选手深,受,受感染；,上海从,里,里斯本、,休,休斯顿、,北,北京等城,市,市脱颖而,出,出的理由,ATP执,行,行副总裁,布,布拉德.,德,德鲁伊特,道,道出玄机,：,：,事实证明,，,，网球运,动,动正成为,年,年轻人的,最,最爱，,而网球赛,事,事的举办,，,，正强烈,吸,吸引年轻,人,人的眼球,。,。,与本案未,来,来庞大的,目,目标客群,相,相吻合,小结,1、在板,块,块的竞争,布,布局中，,主,主要还是,来,来自于轨,道,道沿线的,竞,竞争，而,对,对于老闵,行,行的另一,板,板块科,学,学园板块,，,，应该说,在,在整体的,发,发展中既,有,有合作（,共,共同抬升,老,老闵行的,生,生活价值,）,），也有,竞,竞争（同,类,类产品的,竞,竞争）。,2、本案,是,是旗忠森,林,林体育城,目,目前最先,开,开发的大,规,规模社区,，,，既有先,发,发的领袖,地,地位，也,有,有先发的,风,风险。,3、在时,间,间段上，,本,本案基本,与,与森林体,育,育城发展,同,同步，既,可,可以共同,抬,抬升板块,的,的价值，,也,也可以借,势,势造势，,借,借势引人,（,（客群相,同,同）。,认识论之竞,争,争,竞争对手,分,分布,夏朵小城,现,现竞争压,力,力主要,来自于五,大,大板块的,冲,冲击，,分别为：,春,春申板块,、,、颛桥,板块、闵,行,行交大板,块,块、吴,泾板块、,及,及部分松,江,江板块，,这些板块,中,中竞争楼,盘,盘的推,案总量约,为,为48万,平,平米。,莘庄,徐家汇,颛桥板块,本案,春申板块,绿洲香岛,交大板块,吴径板块,案名,规模,（万平米）,目前推案量,（万平米）,价格,（元/平米）,主力房型,容积率,产品类型,春申景城,60,20,6600-8500,120,1.85,高层,绿洲香岛花园,三期,18,6800,130-140,小高层,东苑米兰城,40,2,6300,多层/小高层,康河原味,13,-,4900-5500,129-133,2.01,小高层,紫晶南园,35,2,4500,105,1.3,小高层,各案技术,指,指标（一,）,）,1、从价,位,位来看，,价,价位随着,区,区位的演,变,变递减,2、产品,形,形态由于,受,受容积率,限,限制，一,般,般形态以,多,多层和小,高,高层为主,，,，这使得,每,每一个楼,盘,盘的居住,环,环境较为,舒,舒适。,各案房型,技,技术指标,（,（二）,案名,一房（平米）,二房（平米）,三房（平米）,四房（平米）,春申景城,49.5,85、98,117、120多,绿洲香岛花园,三期,120,130多,东苑米兰城,年底出台,年底出台,年底出台,康河原味,65,94-97,111-134,紫晶南园,55,82-98,101-113,119-129,1、由于,规,规模庞大,，,，户型一,般,般以多种,层,层面为主,，,，以适应,各,各种阶层,的,的需要；,2、主力,房,房型一般,以,以大3房,和,和小3房,为,为主；,各案楼盘,特,特色详解,（,（三）,案名,地段,景观特色,绿化率,配套设施,春申景城,春申板块,风景化住宅理念，10000平米自然生态湖，自然风景庭园，阿蓝原生态岛，生态英吉利湖，9000平米运动休闲中心，温水泳池,45%,大型购物乐园，步行商业街、大润发、欧倍德,绿洲香岛花园,三期,松江板块,加勒比风情四大海岛主题景观：巴哈马热带沙滩风情、圣地亚哥热带草原风情、牙买加神秘森林风情、佛罗里达炫彩大都会,双语幼儿园,东苑米兰城,颛桥板块,半岛生态/欧式洋房,轻轨颛桥站,康桥原味,闵行交大,板块,37.2%,闵行交大、老闵行中心、轻轨站点,紫晶南园,吴泾,多为动迁房,35%,社区幼儿园、休闲购物一条街,典型楼盘,推,推案节奏,春申景城,东苑米蓝,城,城,绿洲长岛,紫晶南园,金榜世家,二季度,三,三季,度,度 四,季,季度,一,一季度,二,二季,度,度 三,季,季度,四,四季度,一,一季度,二,二季,度,度,三,三季度,四,四季,度,度,2004,年,年,2005,年,年,2006,年,年,二期,一期,推,推出二期,和,和三期,六期,开始推公,寓,寓,3万方动,迁,迁,36万方,商,商品房,康河原味,金铭城市,之,之光,合生城邦,夏朵小城,从竞争面,时,时段来看,，,，预计下,半,半年及明,年,年上半年,推,推盘量大,约,约在40,万,万方，,夏朵小城,启,启动市场,将,将面临极,大,大的竞争,压,压力。,住：2.5万商：1.3万,20万方,2.7万,方,方,18万方,小结,1、在竞,争,争对手产,品,品的比较,与,与考量中,，,，可谓各,具,具特色和,亮,亮点，产,品,品已不在,是,是项目竞,争,争的主要,手,手段，其,将,将趋向于,更,更高层面,的,的,品牌竞争,和,和生活方,式,式的竞争,演,演变。,2、本案,在,在下半年,及,及明年上,半,半年将遇,到,到市场的,强,强势放量,，,，因此，,在,在推广销,售,售过程中,，,，既要“,错,错时推动,”,”，又要,“,“品牌引,领,领”。,认识论之产,品,品,两种产品,两,两种市场,夏朵小城,华银坊,夏朵苑,华银坊立,足,足基础市,场,场，追求,的,的是一定,量,量消化,夏朵苑依,托,托成长市,场,场，照顾,基,基础市场,，,，达到价,格,格攀升和,市,市场换血,基础市场,成长市场,老闵行镇/闵行经,济,济开发区/,寻求低价,的,的市区市,场,场/部分,城,城镇动迁,居,居民,华银坊,客,客群来源,老闵行,客,客群特征,镇上第一代居,民,民的改善,住,住房需求,；,；,原居住家,庭,庭衍生分,化,化产生的,购,购房需求；,成长生活,与,与此地密,切,切相关客,群,群的居住,需,需求；,闵行经,济,济开发区,客,客群特征,素质好，,收,收入较高,且,且稳定；,生活富有,品,品位和时,尚,尚；投资,意,意识强；,年龄在25-35,岁,岁，对于住宅,的,的品质有,较,较高要求,；,；,部分住在,集,集体职工,宿,宿舍的员,工,工有强烈,的,的购房欲,望,望，,而住在市,区,区的员工,，,，因厌烦,每,每日的奔,波,波，,工作地附,近,近性价比,高,高的楼盘,也,也将吸引,他,他们；,老闵行镇/闵行经,济,济开发区/,部分寻求,低,低价的市,区,区市场和,城,城镇动迁,居,居民,华银坊,客,客群来源,部分城,镇,镇动迁居,民,民,资金不多,，,，但生活,品,品位较高,；,；,因市内高,昂,昂的房价,消,消费不起,，,，只得把,目,目光转向,郊,郊区；,注重社区,整,整体生活,环,环境，注,重,重邻里关,系,系；,寻求低,价,价的市区,市,市场,市内普通,的,的打工阶,层,层或上海,本,本地不是,太,太富裕的,客,客群；,资金不多,，,，市内高,昂,昂的房价,消,消费不起,，,，只得把,目,目光转向,郊,郊区；,看中本案,未,未来的升,值,值潜力；,夏朵苑,客,客群来源,轻轨沿线,客,客群/市,内,内客群/,紫,紫竹科技,园,园客群/,闵行交大,学,学区/部,分,分城镇动,迁,迁居民,轻轨沿,线,线客群,先期瞄准,莘,莘庄/七,宝,宝/春申,等,等板块，,但,但因其价,格,格高昂，,目,目光随轨,道,道交通延,伸,伸转向；,轻轨沿线,的,的开发动,迁,迁及老居,民,民区的换,房,房客户；,该类客群,资,资本并不,雄,雄厚，但,整,整体素质,较,较高；,看中本案,未,未来增值,潜,潜力的投,资,资客；,市区客,群,群特征,出生于70年代，,地,地域概念,不,不强，注,重,重交通便,捷,捷和生活,品,品质，,同时关注,时,时尚的市,区,区年轻人,为,为主；,以改善居,住,住条 件,、,、换房、,拆,拆迁等带,来,来的需要,并,并受轨道,交,交通辐射,影,影响的市,区,区居民；,该群体可,以,以接受的,价,价格在5000元,左,左右，但,市,市区/近,郊,郊已经难,觅,觅这样价,位,位的楼盘,，,，迫使他,们,们购房沿,轨,轨道交通,向,向外延伸,。,。,夏朵苑,客,客群来源,轻轨沿线,客,客群/市,内,内客群/,紫,紫竹科技,园,园客群/,闵行交大,学,学区/部,分,分城镇动,迁,迁居民,紫竹科,技,技园客群,特,特征,未来新兴,的,的潜力群,体,体,整体质素,高,高，追求,品,品位与生,活,活情调，,认,认同和向,往,往西方的,文,文化和生,活,活方式；,注重产品,品,品质和整,个,个社区的,气,气质；,闵行交,大,大学区,文化高/,素,素质高/,品,品味高；,理智/客,观,观/现实,；,；,以年轻的,教,教职工群,体,体和投资,客,客为主。,在夏朵苑,的,的客群中,，,，,也将存在,一,一部分的,动,动迁客群,小结,针对以上,目,目标客群,的,的分析，,我,我们认为,：,：,1、华银,坊,坊的客群,基,基本以价,格,格和满足,基,基本需求,为,为主；,2、夏朵,苑,苑的客群,基,基本满足,生,生活品位,为,为主；,针对夏朵,苑,苑庞大的,体,体量，我,们,们认为，,必须加大,市,市区导向,，,，提高市,区,区占有比,例,例；,夏朵,原,原为法国,著,著名的葡,萄,萄酒品牌,，,，产于法,国,国的勃根,地,地（BURGUNDY）区,域,域。,为法国著,名,名的6大,葡,葡萄酒产,地,地之一，,是,是法国最,为,为纯正的,葡,葡萄酒，,在,在世界1,万,万多种葡,萄,萄酒中，,只,只有夏朵,，,，成为真,正,正喜欢和,喝,喝红酒人,的,的最爱。,如今，随,着,着夏朵品,牌,牌的强大,，,，逐渐延,伸,伸出夏朵,餐,餐馆、夏,朵,朵酒吧等,众,众多行业,，,，它成为,一,一种品位,的,的代言。,在法语中,，,，夏朵原,意,意为“城,堡,堡”，,引申意为,：,：城市郊,外,外迷人的,小,小城。,什么是夏,朵,朵？（CHATEAU）,如今，在,法,法国提到,夏,夏朵，,就是美丽,优,优雅的勃,根,根地小城,的,的代言。,而夏朵由,于,于其延伸,各,各个行业,，,，,不仅只是,一,一个符号,，,，一瓶红,酒,酒，,它更,代表：,一段悠久,的,的历史,一种可信,的,的品质,一道醇正,的,的法式品,位,位,一处醉人,的,的生活风,情,情,夏朵的象,征,征意义是,什,什么？（CHATEAU）,从区位上,来,来说，处,于,于繁华都,市,市的郊区,；,；,从环境上,来,来说，自,然,然资源较,好,好，空气,清,清新；,从配套上,来,来说，自,成,成一体的,小,小城配套,；,；,从生活情,调,调来说，,悠,悠闲、阳,光,光、无拘,无,无束；,从生活品,质,质来说，,优,优雅而具,有,有格调；,从规划上,来,来说，法,国,国大师手,笔,笔；,从形态上,来,来说，既,有,有城之气,势,势，又有,镇,镇之妙趣,；,；,夏朵与夏,朵,朵小城具,有,有怎样的,关,关联？,夏朵小城,传,传承了夏,朵,朵的醇正,的,的法式血,统,统，,以优雅、,浪,浪漫、自,由,由的气息,滋,滋润着生,活,活在这里,的,的子民,法式醇味,风,风情小城,夏朵小城,的,的产品定,位,位,醇味：法,式,式的风味,，,，迷人的,生,生活；,产品卖点,整,整合支撑,：,：,从夏朵小,城,城的价值,点,点来看，,主,主要分为,两,两大层面,：,：一为产,品,品本身所,产,产生的价,值,值点；一,为,为周边资,源,源所带来,的,的附加价,值,值。,法式醇味,风,风情,小,小城,产品卖点,大盘力量,运动风情,异域商街,花园组团,完善配套,水岸生活,阳光户型,休闲泳池,优雅会所,产品卖点,整,整合支撑,：,：,法式醇味,风,风情,小,小城,周,边,边,资,资,源,源,附,附,加,加,卖,卖,点,点,全,新,新,的,的,体,体,育,育,城,城,规,规,划,划,醇,厚,厚,的,的,人,人,文,文,学,学,风,风,便,利,利,的,的,购,购,物,物,享,享,受,受,未,来,来,的,的,发,发,展,展,潜,潜,力,力,便,捷,捷,的,的,轨,轨,道,道,交,交,通,通,阶,段,段,性,性,营,营,销,销,推,推,广,广,方,法,法,论,论,做,势,势,筑,城,城,引,人,人,造,势,势,借,势,势,筑,城,城,中,中,之,之,城,城,筑,法,法,国,国,小,小,城,城,筑,生,生,活,活,方,方,式,式,区,域,域,市,市,场,场,借,“,“,旗,旗,忠,忠,森,森,林,林,体,体,育,育,城,城,”,”,事,事,件,件,之,之,势,势,借,“,“,城,城,中,中,城,城,”,”,未,未,来,来,发,发,展,展,之,之,势,势,借,轨,轨,道,道,交,交,通,通,之,之,势,势,造,市,市,场,场,之,之,势,势,造,造,品,品,牌,牌,之,之,势,势,高,尚,尚,生,生,活,活,城,城,醇,味,味,风,风,情,情,城,城,活,力,力,健,健,康,康,城,城,全,市,市,市,市,场,场,价,位,位,低,低,但,但,生,生,活,活,品,品,位,位,不,不,低,低,距,离,离,远,远,但,但,生,生,活,活,距,距,离,离,不,不,远,远,推,广,广,目,目,标,标,1,、,、,深,深,度,度,挖,挖,掘,掘,区,区,域,域,市,市,场,场,，,，,顺,顺,利,利,完,完,成,成,一,一,期,期,产,产,品,品,去,去,化,化,，,，,并,在,在,区,区,域,域,市,市,场,场,形,形,成,成,良,良,好,好,的,的,品,品,牌,牌,口,口,碑,碑,效,效,应,应,。,。,2,、,、,借,借,助,助,一,一,期,期,产,产,品,品,去,去,化,化,的,的,同,同,时,时,，,，,积,积,累,累,庞,庞,大,大,的,的,商,商,品,品,房,房,消,消,费,费,客,客,群,群,，,，,为3,月,月,份,份,商,商,品,品,房,房,的,的,顺,顺,利,利,推,推,出,出,奠,奠,定,定,强,强,大,大,的,的,客,客,户,户,根,根,基,基,。,。,3,、,、,形,形,成,成,全,全,市,市,广,广,泛,泛,的,的,美,美,誉,誉,度,度,和,和,认,认,知,知,度,度,，,，,并,并,以,以,产,产,品,品,品,品,牌,牌,联,联,动,动,企,企,业,业,品,品,牌,牌,，,，,实,现,现,品,品,牌,牌,双,双,赢,赢,。,。,4,、,、,传,传,递,递,夏,夏,朵,朵,小,小,城,城,独,独,有,有,的,的,生,生,活,活,方,方,式,式,和,和,生,生,活,活,气,气,质,质,，,，,成,为,为,区,区,域,域,市,市,场,场,乃,乃,至,至,全,全,市,市,市,市,场,场,的,的,领,领,跑,跑,者,者,。,。,做,势,势,筑,城,城,引,人,人,三,大,大,战,战,略,略,跟,跟,进,进,该,战,战,略,略,分,分,为,为,借,借,势,势,和,和,造,造,势,势,两,两,大,大,层,层,面,面,。,。,借,势,势,：,：,借,借,助,助,“,“,旗,旗,忠,忠,森,森,林,林,体,体,育,育,城,城,”,”,、,、,轨,轨,道,道,交,交,通,通,、,、,板,板,块,块,未,未,来,来,发,发,展,展,之,之,势,势,，,，,形,形,成,成,事,事,件,件,行,行,销,销,，,，,抬,抬,升,升,产,产,品,品,价,价,值,值,点,点,和,和,关,关,注,注,度,度,。,。,造,势,势,：,：,在,在,借,借,势,势,的,的,基,基,础,础,上,上,形,形,成,成,造,造,品,品,牌,牌,之,之,势,势,，,，,达,达,到,到,全,全,市,市,的,的,知,知,晓,晓,度,度,和,和,关,关,注,注,度,度,。,。,做,势,势,筑,城,城,引,人,人,筑,“,“,城,城,中,中,之,之,城,城,”,”,：,：,将,将,森,森,林,林,体,体,育,育,城,城,与,与,本,本,案,案,进,进,行,行,嫁,嫁,接,接,，,，,共,共,同,同,打,打,造,造,和,和,提,提,升,升,板,板,块,块,未,未,来,来,的,的,高,高,尚,尚,生,生,活,活,价,价,值,值,。,。,筑,“,“,法,法,国,国,小,小,城,城,”,”,：,：,充,充,分,分,展,展,现,现,夏,夏,朵,朵,法,法,式,式,醇,醇,味,味,风,风,情,情,概,概,念,念,，,，,形,形,成,成,迷,迷,人,人,的,的,小,小,城,城,和,和,独,独,具,具,风,风,情,情,的,的,小,小,城,城,。,。,筑,“,“,生,生,活,活,小,小,城,城,”,”,：,：,产,产,品,品,可,可,以,以,克,克,隆,隆,，,，,但,但,生,生,活,活,气,气,质,质,却,却,无,无,法,法,克,克,隆,隆,，,，,夏,夏,朵,朵,的,的,魅,魅,力,力,来,来,自,自,与,与,于,于,其,其,原,原,味,味,的,的,淡,淡,然,然,优,优,雅,雅,法,法,式,式,生,生,活,活,享,享,受,受,。,。,做势,筑城,引人,不仅仅用产,品,品引人，还,用,用生活方式,引,引人。,对区域客来,说,说，价位底,但,但生活方式,不,不低，,对全市客来,说,说，实际距,离,离远但生活,距,距离却不远,。,。,区域客以“,大,大盘力量”,和,和“价位”,引,引人，全市,客,客以“品牌,”,”和“生活,方,方式”引人,。,。,1、从目前,的,的夏朵小城,的,的产品类别,来,来看，主要,分,分为两部分,，,，一为华银,坊,坊（动迁房,）,），二为夏,朵,朵苑（商品,房,房），为削,弱,弱动迁房抗,性,性并保证整,体,体传播概念,的,的连贯性，,我,我们以夏朵,小,小城整盘形,象,象进行出击,，,，掩护华银,坊,坊的售卖；,2、在整体,的,的推广过程,中,中，主要分,为,为两阶段进,行,行，第一阶,段,段针对区域,市,市场进行深,度,度挖掘，消,化,化华银坊的,首,首批房源（8000方,）,）；第二阶,段,段以整盘概,念,念进行宣传,，,，目的为两,个,个：一为华,银,银坊二批房,源,源（2.35万方+4000方商,铺,铺）的消化,积,积累客户；,二,二为明年3,月,月份的商品,房,房推出（4,万,万方）进行,强,强势蓄水。,3、考虑到,第,第二阶段整,盘,盘的强势宣,传,传和客户对,现,现场的感知,，,，我们以10月1号（,新,新售楼处正,式,式迁入）为,时,时间接点划,分,分为两大段,落,落。,推广思考,2005,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,2004,第一波销售,目的,1、顺利去,化,化第一波房,源,源,2、积蓄部,分,分商品房客,户,户,3、区域市,场,场做到家喻,户,户晓,第二波销售,目的,1、顺利去,化,化动迁房房,源,源,2、积蓄庞,大,大的商品房,客,客户,3、建立强,大,大的夏朵品,牌,牌知名度,第一阶段,品牌区域告,知,知期,第二阶段,品牌全市传,播,播期,第三波销售,推广节奏,销售节奏,自然去化8000方房,源,源,去化2.05万方房源/4000,方,方商铺,第四波销售,2500平,米,米消化动迁,余,余房,强销第一批,商,商品房源5,万,万方,正式开盘,整体推广与,销,销售节奏,第三阶段,品牌升华期,目的,1、商品房,开,开盘顺利去,化,化,2、知名度,转,转化为美度,誉,誉形成口碑,3、培养忠,诚,诚客户,第一阶段：,品,品牌区域告,知,知期,2005,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,2004,第一波销售,第一阶段,品牌区域告,知,知期,推广节奏,销售节奏,自然去化8000方房,源,源,1、锁定区,域,域市场，深,度,度出击挖掘,，,，为第一波,房,房源挖掘积,累,累有效客户,并,并为商品房,积,积累部分有,意,意向客户。,2、通过区,域,域市场的广,泛,泛传播，在,消,消化动迁房,的,的同时，让,消,消费者对未,来,来商品房产,生,生期待，并,高,高度认同开,发,发商品牌。,3、实现,8000方,房,房源销售开,门,门红,/推广任,务,务,具体行动：,重点锁定老,闵,闵行市场深,度,度挖掘,设立咨询处,接,接待客户，,外,外围包装吸,引,引客户,锁定区域市,场,场以横幅进,行,行宣传,针对性区域,进,进行DM信,函,函派发,动线通路视,觉,觉封杀,流动车辆巡,展,展,选择报纸媒,体,体进行软新,闻,闻宣传,具体执行行,动,动1：,设立咨询,处,处接待处，,自,自然吸引客,户,户,1、大背板,：,：,夏朵小城的,生,生活写真，,主,主形象广告,；,；,2,、展板,项目卖点展,示,示，从各个,（,（运动带、,街,街区、水景,、,、生活机能,、,、板块、庭,院,院、交通等,）,）方面表现,，,，考虑到现,场,场面积，建,议,议以木画架,辅,辅以展板进,行,行展示。,3,、生活机能,图,图（展板）,4、南向部,位,位的两面大,广,广告牌：,以楼盘形象,为,为主，展示,大,大盘力量，,一,一方面起到,宣,宣传作用，,另,另一方面也,有,有着鲜明的,导,导示。,5、北向部,位,位的两面大,广,广告牌：,办,公,桌,办,公,桌,销控台,模型：,2米X2米,空调,洽谈,洽谈,洽谈,6000,入口处,10200,3600,1,2,4,3,5,华,宁,路,具体表现：,内部大看,板,板,具体表现：,内部5块,展,展板,具体表现：,咨询处户,外,外包装,北侧/围墙,广,广告,南侧/围墙,广,广告,咨询处南北,两,两侧广告,具体执行行,动,动2：,锁定区域,市,市场，以横,幅,幅进行宣传,1、兰坪路-江川路,口,口,2、瑞丽路-江川路,口,口,3、沧源路-江川路,口,口,4、沧源路-东川路,口,口,5、昆阳路-江川路,口,口,6、昆阳路-剑川路,口,口,7、昆阳路-北松公,路,路口,8、北松公,路,路-中春,路,路口,9、千代广,场,场门前,10、剑川,路,路-华宁,路,路口,11、华宁,路,路-景谷,路,路口,12、碧江,路,路-鹤庆,路,路口,13、中春,路,路-剑川,路,路口,14、马桥,镇,镇政府,15、颛桥,轻,轻轨路站,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,具体表现,具体执行行,动,动3：,针对性区,域,域进行DM,派,派发,人员招聘,：,：老闵行区,域,域的几所学,校,校,1、红旗新,村,村,2、江川镇-沪闵路,3、马桥镇,4、,颛,颛桥,镇,镇,5、,大,大学,城,城，,紫竹,科,科学,园,园区,6、,闵,闵行,开,开发,区,区,7、,昆,昆阳,路,路,3,4,2,5,6,7,DM信,函,函投,递,递,投放,时,时间,：,：7,月,月227月23,日,日（,周,周四/周,五,五）/呼,应,应横,幅,幅发,布,布,投放,方,方式,：,：委,托,托邮,政,政商,函,函局,进,进行,定,定向,投,投递,；,；,操作,方,方式,：,：为,激,激发,客,客户,购,购买,和,和关,注,注欲,望,望，,并,并为,商,商品,房,房的,客,客户,蓄,蓄水,，,，因,此,此，,我,我们,采,采取,以,以下,方,方式,进,进行,：,：,1、DM,信,信函,印,印上,两,两种,优,优惠,措,措施,：,：一,为,为购,买,买,华,华银,坊,坊,的,的现,金,金折,扣,扣券,（,（金,额,额为2000,5000元,）,）；,一,一为,夏,夏朵,体,体验,卡,卡的,抵,抵押,券,券（,凡,凡购,买,买体,验,验卡,者,者均,可,可享,受,受500,元,元的,优,优惠/体,验,验卡,暂,暂定,为,为5000元,）,）。,2、,每,每次,只,只可,享,享受,一,一种,权,权限,，,，不,可,可重,复,复、,转,转让,、,、复,印,印使,用,用；,3、,截,截止,时,时间,为,为2004年12,月,月31日,止,止（,动,动迁,房,房的,最,最后,售,售卖,日,日期,）,）,DM派,发,发,派法,时,时间,：,：8,月,月14、15,日,日，8月21,、,、22日,（,（周,六,六/,周,周日,）,）,派发,方,方式,：,：安,排,排专,人,人在,指,指定,区,区域,进,进行,现,现场,派,派发,；,；,选点,：,：,1、,千,千代,广,广场,2、,东,东川,路,路、,剑,剑川,路,路轻,轨,轨站,3、,好,好又,多,多、,欧,欧尚,大,大卖,场,场,具体,表,表现,具体,执,执行,行,行动4：,时间,：,：8,月,月14、15,号,号，8,月,月21、22,号,号（,周,周六,、,、周,日,日）,地点,：,：欧,尚,尚、,好,好又,多,多大,卖,卖场,客户,：,：项,目,目区,域,域客,群,群,巡展,内,内容,：,：,1、,准,准备,大,大背,景,景板,、,、易,拉,拉堡,等,等相,关,关包,装,装道,具,具,2、,由,由销,售,售人,员,员现,场,场进,行,行推,介,介讲,解,解,3、,派,派发,项,项目,宣,宣传,资,资料,4、,针,针对,现,现场,巡,巡展,有,有意,向,向人,员,员，,直,直接,拉,拉到,现,现场,外,卖,卖场,巡,巡展,具体,表,表现,具体,执,执行,行,行动5：,动,线,线通,路,路封,杀,杀,华宁,路,路,剑川,路,路,沪闵,路,路,徐家,汇,汇,莘庄,设立,夏,夏朵,小,小城,指示,牌,牌,树立,夏,夏朵,小,小城,大,大型,形,形象,广,广告,牌,牌,户外,高,高炮,形,形象,广,广告,和,和地,铁,铁莘,庄,庄站,双,双重,攻,攻击,莲花,路,路站,和,和沃,尔,尔玛,附,附近,设,设立,大,大型,广,广告,牌,牌,东川,路,路,锁定,千,千代,广,广场,商,商业,密,密集,及,及人,流,流密,集,集处,设,设立,户,户外,广,广告,本案,人流,动,动线,人流,动,动线,人流,动,动线,人流,动,动线,树立,夏,夏朵,小,小城,指,指示,牌,牌,完成,时,时间,：,：10.1之,前,前,地,铁,铁莘,庄,庄站,广,广告,点,点,时间,：,：8,月,月1,号,号开,始,始,价,价钱,：,：3,万,万/,月,月,尺,尺寸,：,：13X3.5M,奥塞花园,广告位,具体执行,行,行动6：,具体执行,行,行动7：,活动方式,：,：,* 针对,性,性资料投,递,递；,* 每周,四,四，组织,销,销售人员,针,针对闵行,开,开发区客,户,户上门行,销,销；,物料准备,：,：,DM,闵行工,业,业区大,客,客户行销,具体执行,行,行动8：,新闻主题,：,：,1、品牌,联,联手，共,筑,筑大盘；,2、55,万,万方夏朵,小,小城领袖,森,森林体育,城,城；,3、旗忠,森,森林体育,城,城，未来,高,高尚居住,板,板块；,4、农工,商,商打造55万方法,式,式风情社,区,区；,媒体选择,：,：,时代报,、东,方,方早报,、,、楼市,周,周刊,时间：8,月,月初,选择报,纸,纸媒体进,行,行软新闻,宣,宣传,考虑到动,迁,迁房认可,度,度及现场,的,的感知度,（,（样板房,、,、样板段,、,、新售楼,处,处尚未落,成,成）以及,前,前几次行,动,动的成效,，,，为防止,第,第一批客,户,户蓄水不,够,够（或有,蓄,蓄水但想,买,买商品房,）,），我们,特,特准备以,下,下几种备,案,案行动：,备案行动1：,深入开发,区,区，举办,“,“夏朵杯,足,足球联谊,赛,赛”,时间：9,月,月中旬,地点：交,大,大足球场,地,地,备案行动2：,将整盘宣,传,传造势行,动,动提前；,时间：9,月,月15号,开,开始,媒体：新,闻,闻晨报1/2版,第一阶段,宣,宣传物料,、,、工作时,间,间、费用,预,预算：,华银坊户,型,型单片,DM信函,折页,夏朵小城,概,概念楼书,夏朵小城,电,电子楼书,工作计划,已完成,7.16,号,号草案,7.21,号,号定稿印,刷,刷,草案已好,7.23,确,确定/审,批,批/印刷,9.10,草,草案,9.20,修,修改确定,9.25,开,开始制作,现已开始,进,进行,8.20,出,出初步草,案,案,9.20,完,完全确定,费用,备注,1000,份,份,20000份,5000,份,份,2000,份,份,1套方案,约1000元,约16000元,约22500元,约60000元,约180000元,总计费用,约,约：27.95万,元,元,第一阶段,推,推广波次,项,项目及备,案,案：,时间,完,完成项,目,目,蓄,蓄水量,第一波：7月22-30日,横幅、DM,100组,第二波：8月份,外卖场巡,展,展+横幅,180组,外卖场时,间,间：8月14、15日/8,月,月21、22日,横幅时间,：,：8月18-28,日,日,软性新闻,第三波：9月份,闵行开发,区,区大客户,行,行销,20组,第一阶段,执,执行时间,及,及费用：,第一阶段,行动,时,时间,费,费,用,用,备,备注,咨询处,横,幅,幅,DM派发,软新闻,7月10,号,号内包装,到,到位,外部围墙,及,及广告需,发,发布申请/具体需,预,预售许可,证,证拿到,7.22,号,号7.30号第,一,一波,7.29,日,日7.30日,(周四,周,周五),8月9号,开,开始陆续,投,投放,两种形式,进,进行:一,种,种商函局,指,指定派发/一种由,人,人员现场,派,派发,备案,硬广/软,新,新闻,流动巡展,8.14,日,日/8.15日,第,第一轮,8.21,日,日8.22日,第,第二轮,9.15,日,日开始,约8万元,约3万元,约1.5,万,万元,约2万元,约5万元,约2万元,总计15,条,条，,1000,元,元/条,短新闻形,式,式，每条,文,文字约300-500字,新闻晨报/半版,场地费/,现,现场布置/工商申,报,报费/杂,费,费,备注：以,上,上方案将,视,视情况而,定,定，如圆,满,满完成任,务,务则备案,取,取消；如DM/横,幅,幅效果良,好,好，9月,份,份可进行,第,第二轮投,放,放，借以,为,为10月,以,以后的动,迁,迁房消化,作,作积累。,总计费用,约,约：170万元,户外广告,所有人流,动,动线安排,的,的广告牌,约150,万,万元,8.18,号,号8.28号第,二,二波,第二阶段,：,：品牌全,市,市传播期,2005,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,2004,第二波销,售,售,第二阶段,品牌全市,传,传播期,第三波销,售,售,推广节奏,销售节奏,去化2.05万方,房,房源/4000方,商,商铺,2500,平,平米消化,动,动迁余房,/推广,任,任务,1、去化2.05万方房,源,源/去化4000,方,方商铺,2、积蓄,庞,庞大的商,品,品房客户,3、建立,强,强大的夏,朵,朵品牌知,名,名度,面临的,问,问题点,问题点1,：,：长时间,的,的客户蓄,水,水如何维,护,护客户忠,诚,诚度？,问题点2,：,：如何顺,利,利去化动,迁,迁房和商,铺,铺，保证,资,资金回笼,？,？,第二阶段,攻,攻击体系,：,：,面向全市,进,进行攻击,行,行动,售楼处内,包,包装,售楼处外,包,包装,样板段,样板段,广告传播,售楼处开,放,放盛典暨,夏,夏朵体验,卡,卡发放仪,式,式,市区巡展,市区巡展,售楼处,内,内包装,之,之 功,能,能布局,具体执行,行,行动1：,模型,展示区,洽谈区,洽谈区,休闲区,多媒体展示墙,弧型销控区,保安/清洁休息区,夏朵形象墙,男更衣室,A,B,C,E,储藏室,财务室,女更衣室,销售行政办公室,工作人员餐饮吧台,D,F,G,H,发展商行政办公室,该区域封闭,一楼整体,功,功能分为6大部分,：,：,洽谈区/,模,模型展示,区,区/休闲,区,区/销控,区,区/休息,区,区/形象,展,展示区/,办,办公区/,；,；,售楼处,内,内包装,之,之 装,修,修风格,具体执行,行,行动1：,考虑到售,楼,楼处外观,的,的前卫与,个,个性，我,们,们考虑，,内,内部装修,风,风格在保,持,持强烈,个性的基,础,础上，注,重,重一种风,情,情和品位,。,。,因此，整,体,体的风格,为,为：,优雅、舒,适,适、浓郁,的,的法式风,情,情,（1）、,强,强化服装,、,、礼仪、,接,接待的规,范,范性和统,一,一性，体,验,验优雅服,务,务和亲切,体,体验；,（2）、,选,选用雅致,的,的褐色木,桌,桌椅或类,似,似葡萄藤,的,的藤桌藤,椅,椅，强调,一,一种风情,和,和格调。,（3）、,在,在大玻璃,窗,窗上悬挂,葡,葡萄藤，,在,在夏天可,以,以抵挡太,阳,阳光线的,同,同时也渲,染,染一种情,调,调。,（4）、,在,在一层的,休,休闲中心,，,，可设计,成,成独特的,红,红酒馆，,打,打造错落,有,有致的葡,萄,萄酒展示,架,架。,（5）、,酒,酒桶形的,销,销控台。,（6）、,多,多媒体墙,上,上，可放,映,映葡萄酒,的,的酿造、,制,制作过程,及,及法国勃,根,根第的原,味,味风情。,（7）、,制,制作像万,科,科蓝山的,纱,纱布印染,方,方式的展,板,板在提升,楼,楼盘档次,的,的同时，,也在体,现,现一种,高,高雅的,情,情景,完成时,间,间：9.25,号,号之前,具体执,行,行行动2：,华宁路,小河流,售楼处,一期华,银,银坊,考虑到,一,一期华,银,银坊的,工,工程影,响,响及现,场,场氛围,营,营造/,建,建议工,地,地两侧,全,全部进,行,行围墙,喷,喷绘/,内,内容为,法,法式生,活写真,及,及项目,卖,卖点展,示,示,沿河以,法,法式路,灯,灯进行,点,点缀，,一,一方面,烘,烘托气,氛,氛和情,调,调，另,一,一方面,可,可悬挂,导,导示旗,设大型,广,广告牌,一,一座/,作,作为鲜,明,明的视,觉,觉导示,售楼,处,处外包,装,装,建议设,立,立小型,儿,儿童游,乐,乐园/,做,做到人,性,性化服,务,务/同,时,时吸引,人,人气,完成时,间,间：9.28,号,号之前,具体执,行,行行动3：,考虑到,工,工程进,度,度及对,于,于客户,的,的吸引,，,，建议,在,在社区,幼,幼儿圆,处,处/打,造,造两座,样,样板房/作为,前,前期客,户,户积累,的,的有效,手,手段,以运动,为,为主题,，,，法式,文,文化风,情,情，打,造,造样板,段,段/,样板,房,房、样,板,板段,完成时,间,间：10.1,之,之前,具体执,行,行行动4：,新售楼,处,处开放,盛,盛典暨,夏,夏朵体,验,验卡发,放,放仪式,利用10.1,新,新售楼,处,处开放,及,及房展,会,会举办,：,：,时间：2004年10月3,号,号-10月7,日,日,地点：,售,售楼处,现,现场,内容：,听,听音乐,现场,法,法国音,乐,乐萨克,斯,斯风情,演,演奏；,品美食,精美,西,西点及,各,各种软,饮,饮料；,抽奖,现,现场抽,奖,奖/购,卡,卡抽奖,；,；,目的：,维,维护客,户,户/刺,激,激房展,会,会客户,兴,兴趣/,挖,挖掘区,域,域潜在,客,客户资,源,源/,其中：,1、现,场,场抽奖,：,：凡在,活,活动期,间,间至现,场,场参观,者,者，均,可,可参加,抽,抽奖：,特别奖2名/,天,天（价,值,值200元的,夏,夏朵葡,萄,萄酒1,瓶,瓶）,2、购,卡,卡抽奖,：,：,一等奖1名/,天,天（价,值,值500元的,购,购卡折,扣,扣）,二等奖2名/,天,天（价,值,值200元的,夏,夏朵葡,萄,萄酒1,瓶,瓶）,三等奖10名/天（,价,价值30元的,法,法国经,典,典音乐CD）,备注：,如,如果房,展,展会来,不,不及或,无,无展位,，,，仅举,办,办开放,盛,盛典及,夏,夏朵卡,发,发放活,动,动,利用徐,家,家汇繁,华,华地段,旺,旺盛人,气,气，,在港汇,广,广场，,举,举办：,具体执,行,行行动5：,时间：10月16日,10,月,月17,日,日起，,每,每月举,办,办1次,，,，时间,为,为周六,、,、周日,。,。,目的：1、引,人,人,牵,牵动庞,大,大市区,人,人流；,2、传,播,播品牌,，,，提高,夏,夏朵影,响,响力；,运作方,式,式：,1、现,场,场设立,班,班车/,随,随时接,送,送有意,向,向的咨,询,询客户,；,；,2、活,动,动内容,包,包括：,夏,夏朵产,品,品讲座/时尚,歌,歌舞表,演,演,/现场,品,品酒会,等,等内容,；,；,夏朵生,活,活印象,巡,巡展,利用,小,小区班,车,车，设,立,立长期,固,固定的,定,定点外,卖,卖场,具体执,行,行行动6：,地点：,莲,莲花路,站,站家乐,福,福,理由：1、靠,近,近地铁,站,站,2、商,圈,圈气氛,浓,浓郁，,聚,聚集大,量,量人气,3、周,边,边聚集,大,大量的,租,租房白,领,领阶层,运作方,式,式：,1、在,家,家乐福,广,广场或,南,南方商,城,城入口,处,处或附,近,近设置,；,；,2、展,馆,馆面积,约,约60,平,平米，,里,里面设,模,模型、,资,资料、,及,及小型,休,休闲处,；,；,3、外,面,面有车,辆,辆定点,接,接送客,户,户；,时间：11月,初,初开始,，,，每月,举办1,次,次，时,间,间为周,六,六、周,日,日。,夏朵生,活,活体验,馆,馆,具体执,行,行行动7：,借助2005,年,年元旦,，,，充分,利,利用现,场,场的运,动,动资源,，,，,维护好,老,老客户,的,的参与,感,感，同,时,时激发,新,新客户,的,的看房,欲,欲望。,“夏朵,杯,杯”网,球,球公开,赛,赛,两种举,办,办形式,：,：,第一种,：,：,专门针,对,对前期,积,积累的,商,商品房,客,客户，,邀,邀请其,参,参加现,场,场的网,球,球大赛,第二种,：,：,联合开,发,发区、,交,交大等,职,职工，,举,举办网,球,球赛,具体执,行,行行动8：,在网球,赛,赛活动,期,期间，,为,为更好,地,地传递,法,法式生,活,活与法,式,式文化,，,，,体现楼,盘,盘独特,的,的生活,气,气质，,我,我们建,议,议同时,举,举办：,法中文,化,化周,“欧莱,雅,雅平遥,国,国际摄,影,影”得,奖,奖作品,巡,巡展,广告传,播,播,具体执,行,行行动9：,1、广,告,告总概,念,念传播,传播时,间,间：2004,年,年10,月,月中旬,2005,年,年3月,；,；,传播总,主,主题：,源,源于法,国,国，醇,味,味风情,小,小城,传播目,的,的：抬,升,升农工,商,商品牌,价,价值和,板,板块热,度,度/,形成客,户,户关注/达到,农,农工商,品,品牌和,夏,夏朵小,城,城品牌,的,的双赢,。,。,传播手,段,段：两,大,大手段,：,：软文,炒,炒作以,品,品牌和,板,板块为,主,主,报纸硬,广,广以夏,朵,朵醇味,生,生活展,开,开,传播媒,体,体：报,纸,纸,新闻,晨,晨报,、,、新,民,民晚报,杂志,上,海,海楼市,软文炒,作,作：,主题一,：,：创造,，,，一座,城,城（切,入,入点：,农,农工商,品,品牌）,1、农,工,工商房,产,产的品,牌,牌内涵,（,（精神,、,、理念,）,）,2、农,工,工商房,产,产的品,牌,牌发展,之,之路（,历,历程、,扩,扩张、,目,目标）,3、夏,朵,朵小城,，,，54,万,万平米,造,造城计,划,划,主题二,：,：关注,，,，一座,城,城（切,入,入点：,板,板块价,值,值）,1、老,闵,闵行的,历,历史、,人,人文底,蕴,蕴（上,海,海第一,座,座卫星,城,城、科,技,技城）,2、新,引,引擎联,动,动（轨,道,道交通,、,、森林,体,体育城,、,、紫竹,科,科学园,、,、交大,学,学区）,3、夏,朵,朵小城,，,，未来,高,高尚生,活,活方向,主题二,：,：向往,，,，一座,城,城（切,入,入点：,法,法国生,活,活文化,）,）,1、深,厚,厚悠久,的,的法国,文,文化,2、浪,漫,漫优雅,的,的法国,生,生活风,情,情,硬广表,现,现：,硬广表,现,现：,品牌形,象,象稿,硬广表,现,现：,品牌形,象,象稿,硬广表,现,现：,品牌形,象,象稿,概念楼,书,书,服装示,意,意,第二阶,段,段执行,时,时间及,费,费用：,第二阶,段,段,售楼处,装,装修,9月15号之,前,前装修,到,到位,10.1日,之,之前完,成,成,10.1号,新售楼,处,处开放,盛,盛典,售楼处,外,外包装,行动,时,时间,费,费用,备,备注,9月25号之,前,前包装,到,到位,样板房/样板,段,段,网球公,开,开赛/,摄,摄影展,广告传,播,播,8月20号确,定,定装修,方,方案,9月25号之,前,前内包,装,装到位,定点卖,场,场,印象巡,展,展,10.16号-10.17号,11月初,元旦,10月中旬,开,开始,约100万,约15万,约60万,约5万,约8万,约20万,约30万,约100万,包括设计方,案,案/工程施,工,工
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