房地产企业纳税筹划思路

,*,纳税筹划与财务运作,纳税筹划与财务运作,*,房地产企业,纳税筹划和财务运作,王景江,中国注册会计师,北京托众管理咨询公司总经理,北京同道兴会计师事务所合伙人,中国企业联合会客座教授,国家会计学院客座教授,世界税收联合会财税研究员,新加坡华新世纪管理研究院客座教授,中国税务通网络客座教授,首都经济研究会理事,目 录,房地产行业面临的问题和对策,房地产企业纳税筹划思路和方法,房地产企业财务运作能力提升,1.,房地产行业政策调整及其对策,产业,政策,国务院,18,号文件精神,肯定房地产行业：,国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。,18,号文件核心内容：,提高认识，明确指导思想：,国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革。,完善供应政策，调整供应结构：,发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品房建设。,改革住房制度、健全市场体系：推进,公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服务。,发展住房信贷，强化管理服务：,归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管。,改进规划管理，调控土地供应：,长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。,加强市场监管，整顿市场秩序：,市场监管、市场信息和预警、市场秩序。,央行,121,号文件精神,央行,121,号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险,;,二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。,央行,121,号文件核心内容是：,房地产开发企业申请银行贷款,，其,自有资金,(,指所有者权益,),应不低于开发项目总投资的,35%,；,商业银行发放的房地产贷款,，,严禁跨地区使用,；商业银行不得向房地产开发企业发放用于,缴,土地出让金,的贷款,；,对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,，,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的,70%,，,贷款期限最长不得超过,2,年；,承建房地产建设项目的建筑施工企业,只能将获得的,流动资金贷款,用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。,对于个人房贷,：,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过,60%,，贷款期限最长不得超过,10,年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上,(,含第二套,),住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。,金融,政策,税收,政策,税种,税改动态和趋势,增值税,1.,是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。,2.,是扩大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范围。,3.,是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。,营业税,1.,征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；,2.,个别税目税率可能调低。,消费税,1.,适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒精等产品征收的消费税。,2.,提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。,关税,逐步降低进口关税。,税种,税改动态和趋势,企业所得税,1.,统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优惠政策。,2.,规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控制财政性、个案性政策的减免措施。,3.,为促进中小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。,4.,在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有关规定，以适应税收的潜在竞争。,个人所得税,1.,建立分类与综合征收相结合的税制模式；,2.,扩大征税范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征税范围；,3.,规范税前各种费用扣除标准；,4.,适当调整税率和减少级距，宜实行,5,级或,6,级超额累进税率，加大对高收入者的调控力度；,5.,避免重复征税。,会计,法规,政策,主要内容,会 计 法,会 计 工 作 的 基 本 法 规,强 调 单 位 负 责 人 的 法 律 责 任,健 全 内 部 控 制 制 度,会 计 准 则,会 计 核 算 的 依 据 和 基 本 规 范,与 国 际 惯 例 接 轨,基 本 准 则、 基 本 业 务 准 则、 特 殊 业 务 或 特 殊 行 业 准 则,会 计 制 度,会 计 核 算 的 具 体规 范 和 操 作 指 南,统 一 各 行 业 会 计 制 度,稳 健 、 恰 当、 充 分 披 露 会 计 信 息,2.,房地产行业市场运营问题及其对策,行业,问题分析,房地产业,规模小、市场占有率低房地产公司多。,供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重。,经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。,最低收入家庭住房保障制度不落实问题,住房二级市场发展不平衡问题,住房公积金筹集和使用问题,地方政府对房地产市场调控问题,住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低,违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等,建筑业,经营规模小、业务范围单一,粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低,合同欺诈、工程行贿等,竞 争 要 素,分 析,全 球 地 位,进 入 世 界 强 的 企 业 主 要 是 发 达 国 家 的 企 业， 如 美 国 有 家。,核 心 竞 争 力,衡 量 企 业 竞 争 力 的 标 准： 资 源 的价 值、 稀 缺 性 和 难 以 模 仿（ 资 源 包 括 资 产、 知 识、 信 息、 能 力 和 组 织 程 序 等）,商 业 模 式,电 子 商 务 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 户 关 系）,大 规 模 定 制,个 性 化、 大 规 模、 精 益 化生 产、 组 织 扁 平 化、 速 度 快、 供 应 链、 虚 拟 经 营、 信 息 共 享、 服 务 重 要 性,兼 并 和 收 购,横 向 和 纵 向 扩 张， 高 速 发 展,价 值 管 理,以 股 东 价 值 最 大 化 为 目 标， 兼 顾 相 关 者 利 益,学 习 型 组 织,企 业 具 有 持 续 学 习 能 力， 通 过 发 挥 员 工 的 创 造 性， 把 学 习 与 工 作 系 统 结 合 起 来， 形 成 高 度 灵 活 和 适 应 能 力 的 企 业 组 织。,提高企业核心竞争力,3.,房地产行业财务问题及其对策,行业,问题分析,房地产业,首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高,;,第二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要,;,第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业,;,第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房,;,第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现。 另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。 （,今年,2,月底，央行发布,2002,年货币政策执行报告,，公布了,2002,年,11,月，中国人民银行对部分城市商业银行,2001,年,7,月,1,日至,2002,年,9,月,30,日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地产贷款,20901,笔，金额,1468,亿元，其中房地产开发贷款,3654,笔，金额,1380.5,亿元，个人住房贷款,12158,笔，金额,44.1,亿元，个人商业用房贷款,5089,笔，金额,43.4,亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的,9.8%,和,24.9%,。,建筑业,融资渠道单一、资金规模小,资金周转速度慢，不良资产多,工程欠款问题,挪用流动资金贷款,资金,运作,问题,（一）房地产信托。,两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集资金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，能使信托业与房地产业达到双赢的局面。,（二）房地产基金。,在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进。,（三）,“,买壳,”,上市。,根据目前的法律与政策，房地产企业上市受原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司合作，通过,“,买壳,”,的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。,拓,宽,宽,房,房,地,地,产,产,行,行,业,业,融,融,资,资,渠,渠,道,道,（,四,四,）,）,房,房,贷,贷,证,证,券,券,化,化,。,。早,在,在,上,上,世,世,纪,纪,70,年,代,代,，,，,美,美,国,国,开,开,始,始,向,向,投,投,资,资,者,者,发,发,行,行,抵,抵,押,押,证,证,券,券,，,，,通,通,常,常,是,是,由,由,房,房,地,地,产,产,投,投,资,资,信,信,用,用,基,基,金,金,对,对,外,外,发,发,行,行,受,受,益,益,凭,凭,证,证,，,，,这,这,种,种,凭,凭,证,证,可,可,通,通,过,过,证,证,券,券,公,公,司,司,公,公,开,开,上,上,市,市,及,及,流,流,通,通,。,。,英,英,国,国,也,也,于,于,1985,年,首,首,次,次,发,发,行,行,抵,抵,押,押,贷,贷,款,款,担,担,保,保,（,（,MBS,）,，,，,并,并,于,于,1987,年,再,再,度,度,发,发,行,行,MBS,，,在,在,伦,伦,敦,敦,证,证,交,交,所,所,上,上,市,市,交,交,易,易,。,。,从,从,理,理,论,论,上,上,说,说,，,，,房,房,贷,贷,证,证,券,券,化,化,不,不,外,外,乎,乎,两,两,种,种,方,方,式,式,，,，,一,一,种,种,为,为,“,表,内,内,融,融,资,资,方,方,式,式,”,，,即,即,金,金,融,融,机,机,构,构,将,将,持,持,有,有,的,的,住,住,房,房,抵,抵,押,押,贷,贷,款,款,汇,汇,集,集,成,成,抵,抵,押,押,贷,贷,款,款,群,群,组,组,，,，,然,然,后,后,向,向,投,投,资,资,者,者,发,发,行,行,相,相,应,应,的,的,受,受,益,益,凭,凭,证,证,。,。,另,另,一,一,种,种,是,是,“,表,外,外,融,融,资,资,方,方,式,式,”,，,即,即,银,银,行,行,将,将,住,住,房,房,抵,抵,押,押,贷,贷,款,款,“,打,包,包,”,出,售,售,给,给,具,具,有,有,相,相,当,当,实,实,力,力,与,与,资,资,质,质,的,的,机,机,构,构,，,，,由,由,该,该,机,机,构,构,进,进,行,行,信,信,用,用,升,升,级,级,，,，,通,通,过,过,证,证,券,券,公,公,司,司,发,发,行,行,上,上,市,市,。,。,房,房,贷,贷,证,证,券,券,化,化,在,在,我,我,国,国,已,已,正,正,式,式,“,试,水,水,”,。,（,五,五,）,）,境,境,外,外,融,融,资,资,。,。房,地,地,产,产,开,开,发,发,商,商,，,，,特,特,别,别,是,是,一,一,些,些,民,民,营,营,企,企,业,业,，,，,通,通,过,过,在,在,境,境,外,外,设,设,立,立,投,投,资,资,公,公,司,司,，,，,然,然,后,后,发,发,行,行,股,股,份,份,吸,吸,引,引,外,外,商,商,投,投,资,资,。,。,如,如,在,在,英,英,属,属,维,维,尔,尔,京,京,群,群,岛,岛,（,（,BVI,）,设,设,立,立,投,投,资,资,公,公,司,司,的,的,程,程,序,序,就,就,相,相,对,对,比,比,较,较,简,简,单,单,，,，,而,而,且,且,成,成,本,本,低,低,廉,廉,，,，,一,一,般,般,通,通,过,过,委,委,托,托,国,国,内,内,律,律,师,师,事,事,务,务,所,所,与,与,香,香,港,港,律,律,师,师,就,就,可,可,办,办,理,理,相,相,关,关,手,手,续,续,。,。,值,值,得,得,提,提,醒,醒,的,的,是,是,，,，,BVI,公,司,司,的,的,法,法,定,定,资,资,本,本,一,一,般,般,为,为,5,万,美,美,元,元,以,以,上,上,。,。,一,一,般,般,而,而,言,言,，,，,在,在,提,提,交,交,全,全,部,部,资,资,料,料,后,后,，,，,7,个,工,工,作,作,日,日,即,即,可,可,完,完,成,成,公,公,司,司,设,设,立,立,程,程,序,序,。,。,BVI,公,司,司,设,设,立,立,后,后,，,，,可,可,通,通,过,过,境,境,外,外,发,发,行,行,公,公,司,司,股,股,份,份,的,的,方,方,式,式,吸,吸,引,引,境,境,外,外,投,投,资,资,，,，,然,然,后,后,组,组,合,合,国,国,内,内,的,的,不,不,动,动,产,产,，,，,通,通,过,过,境,境,外,外,投,投,资,资,或,或,转,转,让,让,股,股,权,权,的,的,方,方,式,式,实,实,现,现,融,融,资,资,目,目,的,的,。,。,盈,利,利,模,式,式,问,题,题,行业,问题分析,房地产业,特定历史原因形成的行业高额盈利,市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利,粗放经营和管理行业盈利流失,产业链脱节造成持续盈利能力差,核心竞争能力弱不能形成超额盈利,建筑业,粗放经营和管理行业盈利流失,合同欺诈形成的虚假盈利,核心竞争能力弱不能形成超额盈利,产业链脱节造成持续盈利能力差,附加值理论：,在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。,“新技术的应用”,是短期附加值最大，但成本也较高，适合有实力的项目公司采用；,“创新或反叛”,是附加值较大，但风险最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；,“包装”附加值,实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目选用；,“销售”附加值,增幅较大，但成本及风险较高，宜有规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；,“服务”,是长期附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导者角色的开发商适用。,提,高,高,房,房,地,地,产,产,行,行,业,业,产,产,业,业,链,链,各,各,环,环,节,节,附,附,加,加,值,值,问题,弊端分析,会计核算,忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差,财务计划,自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。,财务监督,合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控制和流程控制薄弱,财务分析,财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视非财务指标分析；与业绩管理脱节。,纳税管理,无专门纳税管理机构；偷税,/,避税,/,纳税筹划混淆,财,务,务,运,作,作,问,题,题,一,个,个,中,中,心,心,：,：企,业,业,价,价,值,值,最,最,大,大,化,化,两,个,个,基,基,本,本,点,点,：,：法,人,人,治,治,理,理,、,、,财,财,务,务,管,管,理,理,三,个,个,到,到,位,位,：,：经,营,营,、,、,投,投,资,资,、,、,融,融,资,资,活,活,动,动,管,管,理,理,到,到,位,位,四,方,方,平,平,衡,衡,：,：股,东,东,、,、,客,客,户,户,、,、,员,员,工,工,、,、,社,社,会,会,利,利,益,益,平,平,衡,衡,五,项,项,改,改,革,革,：,：,业,绩,绩,评,评,估,估,、,、,财,财,务,务,导,导,向,向,、,、,财,财,务,务,报,报,表,表,、,、,风,风,险,险,管,管,理,理,、,、,母,母,子,子,公,公,司,司,六,项,项,循,循,环,环,：,：预,算,算,、,、,报,报,告,告,、,、,收,收,入,入,、,、,支,支,出,出,、,、,资,资,金,金,、,、,评,评,估,估,企,业,业,财,财,务,务,管,管,理,理,变,变,革,革,目,录,录,房,地,地,产,产,行,行,业,业,面,面,临,临,的,的,问,问,题,题,和,和,对,对,策,策,房,地,地,产,产,企,企,业,业,财,财,务,务,运,运,作,作,能,能,力,力,提,提,升,升,房,地,地,产,产,企,企,业,业,纳,纳,税,税,筹,筹,划,划,思,思,路,路,和,和,方,方,法,法,1.,纳,税,税,筹,筹,划,划,含,含,义,义,和,和,途,途,径,径,概 念,比 较,偷 税,纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿上多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于偷税。,偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象。,避 税,纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太高，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收负担，获取税收收益。,避税属于非违法行为，但不符合立法本意。有避税，就存在反避税。,纳税筹划,纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，尽可能减轻税负，以获取税收收益。,税收筹划合法，与立法本意不冲突。,含,义,义,比,较,较,企,业,业,偷,偷,税,税,案,案,例,例,案,例,例,一,一,：,：,某,公,公,司,司,通,通,过,过,开,开,具,具,“,小,头,头,大,大,尾,尾,”,的,发,发,票,票,少,少,交,交,流,流,转,转,税,税,和,和,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,。,。,案,例,例,二,二,：,：,某,公,公,司,司,通,通,过,过,做,做,假,假,帐,帐,的,的,方,方,法,法,少,少,列,列,收,收,入,入,、,、,多,多,列,列,成,成,本,本,费,费,用,用,。,。,案,例,例,三,三,：,：,某,公,公,司,司,通,通,过,过,其,其,他,他,应,应,付,付,款,款,隐,隐,匿,匿,收,收,入,入,少,少,缴,缴,流,流,转,转,税,税,和,和,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,。,。,案,例,例,分,析,析,案,例,例,一,一,：,：,某,公,公,司,司,利,利,用,用,自,自,主,主,定,定,价,价,权,权,，,，,通,通,过,过,关,关,联,联,方,方,产,产,品,品,转,转,移,移,定,定,价,价,少,少,交,交,税,税,。,。,案,例,例,二,二,：,：,某,公,公,司,司,为,为,了,了,少,少,缴,缴,个,个,人,人,所,所,得,得,税,税,，,，,减,减,少,少,名,名,义,义,工,工,资,资,收,收,入,入,，,，,加,加,大,大,个,个,人,人,职,职,务,务,消,消,费,费,部,部,分,分,。,。,案,例,例,三,三,：,：,某,公,公,司,司,通,通,过,过,合,合,法,法,手,手,段,段,将,将,个,个,人,人,工,工,薪,薪,收,收,入,入,平,平,均,均,化,化,，,，,减,减,少,少,应,应,纳,纳,个,个,人,人,所,所,得,得,税,税,额,额,。,。,案,例,例,四,四,：,：,某,公,公,司,司,通,通,过,过,对,对,限,限,制,制,性,性,费,费,用,用,“,转,换,换,”,方,式,式,，,，,减,减,少,少,纳,纳,税,税,调,调,整,整,金,金,额,额,。,。,企,业,业,避,避,税,税,案,案,例,例,案,例,例,一,一,：,：,某,公,公,司,司,通,通,过,过,合,合,理,理,设,设,计,计,融,融,资,资,方,方,案,案,，,，,最,最,大,大,限,限,度,度,地,地,少,少,缴,缴,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,。,。,案例二：,某公司通过,合,合理选择子,公,公司和分公,司,司设置形式,，,，少缴企业,所,所得税。,案例三：,某公司通过,对,对业务招待,费,费的合理控,制,制，少缴企,业,业所得税。,案例四：,某公司针对,企,企业重组中,的,的纳税特殊,问,问题，向税,务,务部门争取,税,税收优惠政,策,策。,企业纳税筹,划,划案例,途径,说明,实例,降低税率,各种税一般有多种税率，各种不同因素（地区、行业等等）影响税率高低。,如何选择经济开发区注册，经营高科技项目，个人所得平均化等。,缩小课税基数,各税种的计税依据不同（增值额、营业额、所得额等）。在税率不变的情况下，缩小税基，减少纳税额。,如在合法的范围内，减少营业额的计税基数，或增加应税所得的扣除数等等。,直接减少纳税额,按税法规定减征一定比例的纳税额。,如企业享受“两免三减半”的税收优惠政策。,减少重复课税,尽量避免重复征税。,如在合法的范围内将个人所得尽量在税前利润列支等。,延期缴纳税款,通过合理选择会计政策、合理进行会计估计等方法，延期缴纳税款。,如合理选择折旧方法、存货计价方法，合理估计折旧年限和费用摊销期等。,节税,途径,2.,纳税筹划的,基,基本方法,方法,具体内容,免税法,在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。,如：企业经营中有来料加工复出口的货物，该货物可以免征增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经认定后，可自获利年度起，享受“两免三减半”政策等等。,减税法,在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方法（照顾或鼓励）。如：在发生自然灾害时减税；在经济特区设立的从事服务性行业的外商投资企业，外商投资超过,500,万美元，经营期在,10,年以上，可享受“一免两减半”政策等等。,税率差异法,在法律允许的范围内，利用税率差异而直接节税的方法（地区、国别、行业、企业差异等）。如在经济技术开发区的生产性外商投资企业，可享受,15,的企业所得税率；在经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，可享受,24,的企业所得税率；避免奖金集中发放等等。,方法,具体内容,分割法,在法律允许的范围内，使收入所得在两个或更多个纳税人之间进行分割而直接节税的方法。如个人工薪所得平均化可以使总税负降低。,延期纳税法,在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节税的方法。如国外投资所得只要留在国外不汇回，可以暂不征税；尽量缩短固定资产折旧或费用摊销期。,退税法,在法律允许的范围内，使税务机关退还已纳税款而直接节税的方法。如外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资该企业，增加注册资本，或投资开办其他外商投资企业，经营期不少于,5,年的，退还其再投资部分已缴纳所得税的,40,。,扣除法,在法律允许的范围内，通过使扣除额尽量增加而直接节税的方法。如控制业务招待费实际支出；,3.,纳税筹划案,例,例分析,设立,环节,利用关联方转让定价避税案例分析,例如：某公司所在地区所得税率为,30,，其子公司所在地区税率为,15,，该公司通过合理转让订价将利润转移到子公司,200,万元。,减少税负,200,15,30,万元,通过公司设置合理避税案例分析,例如：,A,公司及下属甲、乙公司所得税率均为,30,，当年,A,公司实现利润总额为,1000,万元，甲公司实现利润总额,100,万元，乙公司亏损,150,万元,如果甲、乙公司是子公司：,A,公司应纳税,1000,30,300,万元,甲公司应纳税,100,30,30,万元,如果甲、乙公司是分公司：,A,公司应纳税,950,30,285,万元,融资,环节,案例：,宏兴公司计,划,划在,年融资,万元,，,，并设计了,如,如下三个方,案,案：,项目,方案一,方案二,方案三,债务融资,1000,2500,4000,股权融资,4000,2500,1000,负债率,20%,50%,80%,年利息率,8%,8%,8%,权益利润率,10%,10%,10%,利息抵税,26.4,66,105.6,债务成本,5.36%,5.36%,5.36%,资本成本,10%,10%,10%,加权平均资金成本,9.07%,7.68%,4.49%,财务风险,小,中,大,案例,1:,某公司,A,2000,年,11,月兼并某亏,损,损,国,有企业,B,。,B,企业合并时账面净资产,为,为,500,万,元,去年亏损为,100,万元,(,以前年度无,亏,亏损,),评估确认的,价,价值为,550,万元,经双方协商,A,可以用以下,方,方式合并,B,企业。,A,公司合并后,股,股票市价,3.1,元,/,股。,A,公司共有已,发,发行的股票,2000,万股,(,面值为,1,元,/,股,),。,(1)A,公司以,180,万股和,10,万元人民币,购,购买,B,企业,(A,公司股票市,价,价为,3,元,/,股,):,（,2,）,A,公司以,150,万股和,100,万元人民币,购,购买,B,企业。,假设合并后,B,企业的股东,在,在合并企业,中,中所占的股,份,份以后年度,不,不发生变化,合并企业每,年,年未弥补亏,损,损前应纳税,所,所得额为,900,万元,增值后的资,产,产的平均折,旧,旧年限为,5,年,行业平均利,润,润率为,10%,。所得税税,率,率为,33%,。,投资,环节,选择,(1),方案,:B,企业不按转,让,让所得缴纳,所,所得税,: B,企业去年的,亏,亏损可,以,由,A,公司弥补。,A,公司当年应,缴,缴所得税,=(900-100)*33%=264,万元,与合并前相,比,比少缴,33,万元,但每年必须,为,为增加的股,权,权支付股利,。,。,选择,（,2,）,方案,:,因为支付的,非,非股权额,(100,万元,),大,于所购,股权票面,价值,的,20%(150,万股*,1,元*,20%=30,万元,),。所以,被合并企业,B,应就转让所,得,得缴纳所得,税,税,应缴纳的所,得,得税为,(150*3+100-500)*33%=16.5(,万元,),。,B,企业去年的,亏,亏损不能由,A,公司再弥补,。,。,A,公司可按评,估,估后的资产,价,价值入账，,计,计提折旧，,每,每年可减少,所,所得税（,550-500,）,/5*33%=3.3,万元。,案例,2,：,A,公司向,B,公司进行整,体,体资产转让,，,，,A,公司资产负,债,债表数据如,下,下：,资产总额,万元,，,，其中固定,资,资产净值,万元，,公,公允价,万元；存,货,货万,元,元，公允价,万元,；,；应收账款,及,及货币资金,万元,。,。,整体资产转,让,让规定：,应在交易发,生,生时，将其,分,分解为按公,允,允价值销售,全,全部资产和,进,进行投资两,项,项业务进行,所,所得税处理,，,，计算确认,资,资产转让所,得,得或损失,负债总额,万元,。,。,所有者权益,总,总额,万,万元。,净资产评估,价,价值,万,万元。,A,公司享有,B,公司,的,的股权，,B,公司所有者,权,权益,万,万元。,A,公司：,销项税额,万元,应税所得万,元,元（固定资,产,产和存货增,值,值）,假定次年转,让,让该项股权,，,，转让收入,万元,，,，帐面投资,成,成本,万,万元。,会计转让收,益,益,万元,转让所得,（,（,）,万元,借：长期股,权,权投资,359.5,负债,1200,累计折旧,200,贷：固定资,产,产,1000,存货,300,应交税金,-,应交增值税,（,（销项税额,）,）,350*17%=59.5,其他资产,400,开发,环节,方案,A,8,C,售价,(,每平方米,),0.14,0.15,0.16,地价,300,300,300,开发成本,500,500,.,500,开发费用,40,40,40,利息支出,90,90,90,营业税金及附加,77,82.5,88,其他扣除项目,160,160,160,允许扣除金额合计,1167,1172.5,1178,增值率,19.97,28.8,35.82,应交土地增值税,O,98.25,126.60,利润,233,229.25,295.40,案例,1,：,某房地产公,司,司开发完成,一,一普通住宅,项,项目,销售面积,10000,平方米,公司领导在,确,确定商品房,销,销售价格时,未能达成一,致,致意见,但备选方案,确,确定为,A,、,B,、,C,三种,具体方案如,下,下,:(,单位,:,万元,),案例分析,2,例：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值,1000,万元，甲、乙各分得,500,万元的房屋。,分析：,甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。,由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙各方应纳营业税：,500,5,25,万元。,如果进行税收筹划，双方可以减轻税负。,若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企业免缴了营业税税款。,案例,3,：,某开发商有,可,可供销售的,普,普通住房,1,万平方米,在允许扣除,项,项目金额大,体,体不变的条,件,件下,每平方米可,有,有,A,、,B,两种价格。,A.,每平方米售,价,价为,1400,元时,增值率为,19.97%,增值率未超,过,过扣除项目,金,金额,20%,兔征土地增,值,值税,可获得,233,万元的利润,:B.,每平方米售,价,价为,1500,元时,增值率为,2848%,增值率超过,允,允许扣除项,目,目金额,20%,但不超过,50%,应缴土地增,值,值税,99.75,万元,可获得,232.75,万元的利润,。,如果该开发,商,商将其销售,部,部门独立出,来,来,设立一个房,屋,屋销售公司,房屋开发公,司,司将住房以,每,每平方米,1400,元的售价卖,给,给销售公司,而后由销售,公,公司再以每,平,平方米,1500,元的售价卖,出,出,那么销售公,司,司则要缴纳,一,一道营业税,:,1500, 10000 5%=750000(,元,元 ),应缴纳城市,维,维护建设税,z,750000,7%=52500(,元,):,应缴印花税,:,1500, 10000 0.0003 2=9000( 元 ),。,。,从利益集团,的,的角度来说,最终可以获,得,得,251.35,万元的利润,比筹划前增,加,加,18.6,万元,(,不考虑教育,费,费附加,),。,限制,费用,工资总额费,用,用限制,:,税前扣除的,工,工资总额比,会,会计和统计,的,的工资总额,多,多三项内容,：,：,误餐补贴；,各,各种奖金，,如,如创造发明,奖,奖、科技进,步,步奖合理化,建,建议奖、技,术,术进步奖；,住,住房补贴。,计税工资方,式,式：,工效挂钩方,式,式；软件生,产,产企业合理,工,工资支出据,实,实扣除方式,；,；定额计税,工,工资方式。,申报扣除工,资,资金额应注,意,意的问题：,当期在制造,成,成本中列支,的,的工资总额,视,视为当期全,部,部计入损益,；,；计入在建,工,工程的工资,总,总额不能重,复,复扣除。,三项费用扣,除,除：,职工福利费,、,、工会经费,、,、职工教育,经,经费分别按,照,照计税工资,总,总额的,、,计,算,算扣除。,案例：某公司实行,工,工效挂钩，,年,核,核定工资总,额,额万,元,元，应付工,资,资贷方余额,万元，,本,本期提取,万元，,实,实际发放,万元,。,年,调,调整应税所,得,得额,（提取）,（,发,发放）,万元,年,核定工资总,额,额万,元,元，本期提,取,取万,元,元，实际发,放,放万,元,元（动用以,前,前年度结余,万元）,。,年,调,调整应税所,得,得额,（提取）,（,发,发放）,万元,案例：某,公,公司本年平,均,均职工人数,人，实,际,际提取工资,万元，,发,发放工资,万元，计,税,税工资标准,元,人月,。,计税工资,万,元,元,应调,整,整应,税,税所,得,得额,（,）,（,）,）,万,元,元,项目,营业费用限制,广告费用,一般企业每纳税年度可以扣除的广告费用不超过营业收入的（部分行业适当放宽，如制药、食品、日化、家电、通信等为；粮食类白酒不得；可无限期结转）。,业务宣传费,企业每纳税年度可以扣除的业务宣传费不超过营业收入的（粮食类白酒不得扣除；不可结转以后各期）。,佣金支出,税前扣除条件：有真实合法凭证；支付对象必须是独立的有权从事中介机构服务的纳税人或个人；支付个人的佣金一般不超过服务金额的。,保险费,可以税前扣除商品保险费。,其他,工资总额、职工福利费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。,案例,：,：,A,公司2002,年,年支,出,出广,告,告费200万,元,元、,业,业务,宣,宣传,费,费15万,元,元，,该,该公,司,司2002年,2004年,营,营业,收,收入,分,分别,为,为2000万,、,、3000万,、,、2500万,。,。税,法,法规,定,定：,广,广告,费,费扣,除,除比,率,率为2%,，,，业,务,务宣,传,传费,扣,扣除,比,比率,为,为0.5,2002,年,年：,广告,费,费：40,万,万元,，,，业,务,务宣,传,传费,：,：10万,元,元，,纳,纳税,调,调整,：,：165,万,万元,2003,年,年：,广告,费,费：60,万,万元,，,，纳,税,税调,整,整：,60万,元,元,2004,年,年：,广告,费,费：50,万,万元,，,，纳,税,税调,整,整：,50万,元,元,项目,管理费用限制,坏帐及存货跌价损失,计提坏帐准备和存货跌价准备形成的纳税调整（按计提标准或实际损失扣除）,业务招待费,按税法规定标准据实扣除,技术开发费,按税法规定标准据实扣除,无形资产摊销,摊销期不同，按税法规定标准据实扣除,开办费摊销,摊销期不同，按税法规定标准据实扣除,总机构管理费,提取比列一般不超过总收入的,2,保险费,个人基本保险、企业财产保险可以税前扣除,存货盘亏损失,待处理存货损失转入损益形成的纳税调整,其 他,工资总额、职工福利费、工会经费、教育经费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。,销售,净,净额,招,招待,费,费扣,除,除率,万,万,.,%,万,.,亿,亿,.,亿,以,以上,.,案例：某,公,公司,预,预计,年,年销,售,售额,为,为,万,元,元，,该,该公,司,司业,务,务招,待,待费,支,支出,100,万元,。,。,费用,控,控制,额,额,.,.,.,万,元,元,假定,该,该公,司,司计,划,划列,支,支招,待,待费,100,万元,，,，将,增,增加,税,税负,：,：,（,100,20,）,26.4,万元,项目,财务费用限制,从非金融机构借款费用,超出金融机构同类、同期贷款利率计算的借款费用不允许税前扣除,关联方,借款费用,从关联方借款金额超过其注册资本,50, 的，超出部分的利息支出不得在税前扣除,无形资产,借款费用,自行开发无形资产借款费用计入当期损益形成的纳税调整,对外投资,借款费用,对外投资借款费用计入当期损益形成的纳税调整,房地,产,产企,业,业利,息,息支,出,出有,两,两种,列,列支,方,方法,：,：,1.,按商,业,业银,行,行同,类,类同,期,期贷,款,款利,息,息标,准,准据,实,实列,支,支扣,除,除，,同,同时,对,对其,他,他房,地,地产,开,开发,费,费用,按,按取,得,得土,地,地使,用,用权,所,所付,金,金额,和,和房,地,地产,开,开发,成,成本,之,之和,（,（简,称,称合,计,计数,）,）的,5,计,算,算扣,除,除。,2.,不能,按,按转,让,让房,地,地产,项,项目,计,计算,分,分摊,利,利息,支,支出,或,或不,能,能提,供,供金,融,融机,构,构证,明,明的,，,，按,合,合计,数,数的,10,计,算,算扣,除,除。,通过,计,计算,比,比较,选,选择,可,可扣,除,除金,额,额多,的,的方,案,案。,案例,：,：,某企,业,业,20003,年度,实,实现,销,销售,收,收入,8000,万元,管理,费,费用,中列,支,支业,务,务招,待,待费,40,万元,营业,费,费用,中列,支,支广,告,告费,180,万元,业务,宣,宣传,费,费,50,万元,税前,会,会计,利,利润,总,总额,为,为,100,万元,。,。按,以,以上,扣,扣除,比,比例,规,规定,其可,扣,扣除,的,的业,务,务招,待,待费,为,为,27,万元,业务,招,招待,费,费超,支,支额,为,为,13,万元,:,广告,费,费超,支,支额,为,为,20,万元,业务,宣,宣传,费,费超,支,支额,为,为,10,万元,。,。,该企,业,业总,计,计应,纳,纳税,所,所得,额,额为,143,万元,应纳,所,所得,税,税,47.19,万元,。,。,该,企业,将,将产,品,品以,7500,万元,的,的价,格,格销,售,售给,商,商业,公,公司,商业,公,公司,再,再以,8000,万元,的,的价,格,格对,外,外销,售,售,该,企业,与,与商,业,业公,司,司发,生,生的,业,业务,招,招待,费,费分,别,别为,25,万元,、,、,15,万元,;,广告,费,费分,别,别为,100,万元,、,、,80,万元,;,业务,宣,宣传,费,费分,别,别为,30,万元,、,、,20,万元,。,。假,设,设工,业,业企,业,业的,税,税前,利,利润,为,为,40,万元,商业,公,公司,的,的税,前,前利,润,润为,60,万元,则两,企,企业,分,分别,缴,缴纳,企,企业,所,所得,税,税,各项,费,费用,均,均不,超,超过,税,税法,规,规定,的,的标,准,准,整个,利,利益,集,集团,应,应纳,所,所得,税,税额,为,为,33,元,节省,所,所得,税,税,14.19,万元,。,。,平均支付避税案例分析,例如：某企业应支付总经理,30,万元人民币的年薪企，企业确定了两种薪金支付办法，第一种方法是月薪,1.5,万元，其余,12,万元,在年度终了以奖金的形式发放；第二种方法是月薪,2.5,万元，年终没有奖金。,第一种方法：,每月应缴纳个人所得税,=2465,（元）,年终奖应缴纳个人所得税,=38625,（元）,全年税后净收入,231795,（元）,第二种方法：,每月应缴纳个人所得税,4675,（元）,全年税后净收入,243900,（元）,个人,所得,利用福利和职务消费合理避税案例分析,例如：某公司经理每月工薪收入为,2,万元。有两种方式体现：一种均以工资形式发放；第二种每月有,5000,元福利和职务消费（如交通费、误餐、培训、技术资料费、专用公用汽车等）。,第一种方式：,每月应纳税额（,20000,1000,）,25,1375,3375,元,第二种方式：,每月应纳税额（,15000,1000,）,20,375,2425,元,案例,：,：中信,达,达公,司,司在,设,设计,薪,薪酬,方,方案,时,时，,确,确定,总,总经,理,理税,前,前年,薪,薪为,万,元,元，,具,具体,支,支付,形,形式,有,有三,种,种方,案,案：,方案,一,一,方,方案,二,二,方,方案,三,三,工资,奖,奖金,津贴,补,补贴,其他,待,待遇,分配,红,红利,工资,奖,奖金,：,：累,进,进税,率,率，,允,允许,扣,扣除,一,一定,费,费用,，,，但,企,企业,所,所得,税,税法,规,规定,了,了标,准,准。,津贴,补,补贴,：,：可,按,按一,定,定标,准,准扣,除,除。,其他,待,待遇,：,：如,配,配车,、,、通,讯,讯费,等,等可,按,按规,定,定在,税,税前,扣,扣除,。,。,分配,红,红利,：,：按,20,计,税,税（,但,但要,考,考虑,是,是企,业,业所,得,得税,后,后利,润,润）,。,。,4.,纳税,筹,筹划,风,风险,防,防范,法律,责任,项目,具体内容,行政制裁,如税收保全、强制执行、不许开设帐户、核定其纳税额、收缴或停售发票、停止办理退税等,经济处罚,处于罚款、加收滞纳金等,刑事责任,处有期徒刑、无期徒刑、死刑等。,税务,代,代理,机,机构,的,的资,质,质,税务,代,代理,机,机构,的,的背,景,景（,规,规模,/,品牌,/,关系,）,）,税务,代,代理,机,机构,的,的相,关,关经,验,验,税务,代,代理,人,人的,专,专业,水,水平,代理,范,范围,、,、程,度,度和,收,收费,标,标准,代理,合,合同,是,是否,规,规范,税务,代,代理,机,机构,的,的选,择,择,税务,代理,不要,求,求税,务,务代,理,理提,供,供违,反,反税,法,法的,咨,咨询,服,服务,向税,务,务代,理,理人,提,提供,真,真实,的,的经,营,营情,况,况和,财,财会,资,资料,如实,回,回答,税,税务,代,代理,人,人的,问,问询,，,，并,配,配合,其,其开,展,展工,作,作,借助,税,税务,代,代理,发,发现,纳,纳税,风,风险,，,，健,全,全纳,税,税管,理,理制,度,度,借助,税,税务,代,代理,办,办理,纳,纳税,事,事宜,，,，提,高,高效,率,率，,减,减少,差,差错,借助,税,税务,代,代理,进,进行,税,税收,筹,筹划,，,，降,低,低纳,税,税成,本,本,争取,税,税收,优,优惠,政,政策,节,税,税方,案,案设,计,计,借助,税,税务,代,代理,协,协调,税,税收,争,争议,税务,代,代理,选,选择,应,应注,意,意的,问,问题,纳税,风,风险,分,分析,表,表,因素,状况,概率,严重性,措施,观念及策略,少交税，盲目避税,高,严重,培训、明确法律责任,纳税组织,财务代管,中,一般,选聘税务经验丰富的人员,与税务沟通,没有,高,严重,尽快沟通,专家支持,没有,中,一般,聘税务顾问,纳税计算,审阅测算结果：少交税、虚开发票,高,刑事责任、处倍罚金,纠正并补税；上报税务机关,说明,结论：本公司纳存在很大的法律风险，建议：尽快纠正、上报、补税，并建立相应的纳税管理制度。,定期,自查,目,录,录,房地,产,产行,业,业面,临,临的,问,问题,和,和对,策,策,房地,产,产企,业,业纳,税,税筹,划,划思,路,路和,方,方法,房地,产,产企,业,业财,务,务运,作,作能,力,力提,升,升,1.,企业,财,财务,管,管理,转,转型,变革趋势,具体分析,从利润管理发展到,价值管理,关注股东价值、顾客价值和员工价值的实现,从经营理财发展到,资本理财,关注法人治理中的财务控制、资本运营和股东价值的实现,从日常理财发展到,战略理财,关注决策支持、财务战略制定、战略业绩的实现,从部门理财发展到,流程理财,关注作业层面控制、动态控制、业务与财务一体化,从财务监督发展到,风险控制,关注风险管理组织、风险控制程序、风险预警和防范措施,从报表分析发展到,业绩管理,关注于非财务指标、关注业绩评价和改进、关注信息管理的深化,从盲目避税发展到,纳税筹划,借助企业内部与外部税务机构进行纳税筹划,价,值,管,理,资,本,市,场,商品市场,人才市场,法,人,治,理,结,构,交流,沟通,决策,支持,EVA,及计,分卡,财,务,战,略,盈,利,规,划,资本,运营,经营,理财,全面,预算,管理,纳税管理,财务控制,绩效管理,（,KPI,指标）,薪酬,制度,审 计,税务检查,CFO,财,务,报,告,的,主,主要,职,职责,1,参,与,与公,司,司经,营,营战,略,略的,制,制定,，,，并,通,通过,财,财务,战,战略,的,的制,定,定和,实,实施,，,，支,持,持经,营,营战,略,略目,标,标的,实,实现,；,；,2,通,过,过建,立,立全,面,面预,算,算管,理,理体,系,系，,进,进行,盈,盈利,规,规划,，,，实,施,施预,算,算控,；,；,3,组,织,织资,本,本运,营,营工,作,作（,投,投资,和,和融,资,资的,决,决策,及,及方,案,案实,施,施）,；,；,4,通,过,过建,立,立内,部,部控,制,制制,度,度，,监,监督,公,公司,遵,遵守,国,国家,财,财经,法,法令,、,、纪,律,律，,以,以及,董,董事,会,会决,议,议，,通,通过,