XX三期高层产品价格建议报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,壹品仕家三期高层产品,价格建议报告,博思堂地产综合服务股份有限公司,2010,年,5,月,定价思路,当前市场对比价格,项目入市价格评定,市场价格走势时效影响,土地市场分析,住宅市场价格分析,政策因素影响系数,项目产品价值支撑,土地市场分析,1,住宅市场分析,2,项目产品当前市场价格推导,3,产品入市价格推导,4,目 录,地块,编号,土地位置,出让,面积,（,m,2,）,规划用地,性质,规划指标要求,起始价,（万元）,成交地价（万元）,楼面价,(/,元,m,2,),容积率,建筑,密度,绿地率,N0.2010-10,天鹅丽都东地块,120192,商住用地。商业建筑面积不大于,5000,。,2.0,24%,35%,18029,26529,1103,N0.2010-11,新兴大桥南首东地块,118518,商住用地。商业建筑面积不大于,15000,。,2.2,24%,35%,16000,22200,851,N0.2010-12,阜城镇政府北地块,78825,商住用地。商业建筑面积不大于,15000,。,2.1,24%,35%,11824,15324,925,N0.2010-13,白天鹅商业广场南地块,64128,商业用地。,2.0,40%,25%,9620,9920,773,N0.2010-14,公安局南侧地块,42930,商住用地。商业建筑面积不大于,10000,。,1.8,24%,35%,7728,10728,1388,N0.2010-15,市民广场西地块,18352,商住用地。商业建筑面积不大于,10000,。,2.2,22%,35%,3579,6259,1550,土地成交信息,结合以上成交土地的容积率、成交价、楼面价等因素来看，加之建筑成本本身费用，预估未来开发基本成本将会超过现阶段市场高层产品的售价。,3.,产品,2.,规模,4.,价格,1.,区域,城南新区土地储备量爆发，约有,85,万方的新增土地开发量,容积率均在,2.0,左右，高层产品将是未来市场主流产品,土地楼面价最高已达,1550,元,/,土地楼面价增幅较大，直接导致未来房价的上涨,土地开发规模逐步加大，未来楼盘开发量约在,10-20,万方,总结,土地市场分析,1,住宅市场分析,2,项目产品当前市场价格推导,3,项目产品入市价格推导,4,目 录,本案,帝景蓝湾,清华名仕园东苑,锦绣嘉园,澳洋欧洲花园,盛世嘉园,碧水豪苑,紫金明珠,绿洲半岛,天鹅丽都,鸿儒名邸,帝逸国际,阜宁县楼盘基本集中于城南新区，目前市场共有,12,个项目，其中在售项目,10,个，待售项目,2,个（天鹅丽都、帝逸国际）。,项目分布,项目,总建,在售产品,未来产品,备注,清华名仕园,15,万方,9,栋小高层,(11+1F),无,碧水豪苑,11.2,万方,4,栋高层,(19F),无,帝景蓝湾,5.5,万方,多层,(,剩余,1,套,),4,栋高层,(16F),高层预计,6,月左右推出,澳洋欧洲花园,8,万方,高层,(,约,460,户,),多层,(240,户,),3,栋小高层,(12F),锦绣嘉园,5,万方,4,栋小高层,(12F),无,紫金明珠,2.6,万方,5,栋小高层、,10,栋多层,暂无,鸿儒名邸,24.8,万方,21,栋多层,11,栋高层,(19F,、,32F),绿洲半岛,约,8,万方,6,栋多层,暂无,帝逸国际,19,万方,暂无,高层,天鹅丽都,100,万方,暂无,高层,目前市场上供应产品为多层和高层产品，多层产品仍是市场供应主力；,随着客户对多层的热捧，造成市场中多层的热销，导致目前市场上多层产品存量降低，大多数项目已无多层产品在售；,从未来供应来看，在多层产品稀缺的情况下，高层产品将会是今后市场的主角。,项目推案,楼盘名称,面积段,去化情况,均价,价差,优惠情况,清华名仕园,高层,63,136,剩余房源多为,129,136,大面积房源,3450,元,/,2-6FM,每层加,100,元，,7F,以上不规则累加,优惠：,50-100,元,/,帝景蓝湾,高层,91,132,未开盘,预计,3600,元,/,暂无,暂无,欧洲花园,高层,95,132,95,房源去化情况明显好于,132,房源,3780,元左右,一房一价，最高已至,4600,元,/,优惠：,50,元,/,紫金明珠,高层,95,140,仅有位置较好的一栋楼,95,房源去化良好,3500,元,/,左右,1-7F3060,元,/,、,7F,以上,3360,元,/,优惠：,100,元,/,锦秀家园,高层,128,139,4,栋在售，仅,8,11F,去化情况良好,3400,元,/,左右,1-6F3300,元,/,、,7F,以上每层加,100,元,/,、,一次性付款优惠,4,个点,碧水豪苑,高层,120,1,80,1-3#,基本售罄，,4#,销售,50%,，剩余产品集中在,7F,以下楼层,3480,元,/,左右,3F2980,元,/,起，每上一层加,50,元,/,，,购房优惠,8,个点,鸿儒名邸,多层,90-143,120,左右的最为畅销,顶层销售情况不佳,3480,元,/,楼层差约,80,元,/,优惠,3-5,个点,绿洲半岛,多层,108-128,总体去化情况较好，剩余产品集中于底层跟顶层,3080,元,/,楼层差,100,元，楼栋差,50-100,元,优惠：,130,元,/,项目销售,结论,高层产品价格高于多层价格；,高层销售均价在,3600,左右，高出多层,300-400,，楼层差主要是以中间层为基准划分的差价在,50-100,之间；,户型面积分布跨度较大，,63-180,平米，主力面积,110-120,平米左右；,高层产品销售情况不佳，去化难度在低楼层，去化因素主要是看高层产品在小区的区位，以及户型面积和楼层；,近期在售高层产品优惠在,8,个点以内，延续了年初的优惠形式。,虽然将来高层产品是市场主流，但受当地居住习惯影响（亲地性），且市场中并非唯独高层产品的同时，客户在购买商品房的时候仍旧首先选择多层产品，通过对高层产品销售的分析，客户在受居住习惯、区位环境、价格等因素的影响下，导致目前在阜宁高层产品市场接受度仍旧不高。,总结,土地市场分析,1,住宅市场分析,2,项目产品当前市场价格推导,3,项目产品入市价格推导,4,目 录,由图表可知，,6#,楼房源的面积段、户型都包含,在其他,4,栋楼中，三期高层产品首批先推,1#,、,2#,、,3#,、,5#,楼,178,套房源，加上,100,多套多层房源，,三期开盘共推,300,套左右房源。,楼号,户型,面积,套数,套数比,A1,四室两厅两卫,140,18,6.72%,四室两厅两卫,128,18,6.72%,A2,四室两厅两卫,139,18,6.72%,三室两厅两卫,123,18,6.72%,三室两厅两卫,140,复式,9,3.36%,A3,三室两厅一卫,112,18,6.72%,三室两厅两卫,128,36,13.43%,A5,四室两厅三卫,161,11,4.10%,四室两厅三卫,180,11,4.10%,三室两厅一卫,136,7,2.61%,三室两厅一卫,101,7,2.61%,三室两厅一卫,122,7,2.61%,A6,三室两厅两卫,132,36,13.43%,三室两厅两卫,123,36,13.43%,三室两厅两卫,140,复式,18,6.72%,268,100%,产品分析,【,A1 A2 A3 A5,楼房源配比,】,面积,户型,套数,比重,101,三室两厅一卫,7,3.93%,112,三室两厅一卫,18,10.11%,125,三,(,四,),室两厅两卫,79,44.38%,140,四室两厅两卫,43,24.16%,140,复式,三室两厅两卫,9,5.06%,160,四室两厅三卫,11,6.18%,180,四室两厅三卫,11,6.18%,178,100%,140,以上大户型,42%,101,、,112,小户型占,14%,产品面积段整体偏大，,140 180,产品主要竞品为碧水豪苑、紫金明珠以及清华名仕园；,101,、,112,、,125,产品主要竞品为帝景蓝湾。,运用市场比较法结合以上产品为项目高层产品进行当前市场价格推导,125,左右中户,44%,产品分析,综合项目自身情况与开发商愿景，按照我司定价经验，确定选用市场比较法得出此次产品的市场当前基准价格。,市场比较法,是最能体现房地产估价的基本原理,最直观、适用性最广、也容易准确把握的定价方法，房地产定价应首先选用市场比较法。其他定价方法究其实质,都是市场比较法的变形和补充,(,包括成本法、租金法等,),。,我们在选择市场定价法时一般都是从竞争层面结合本项目的产品实际情况来进行比较，在进行市场比较时，为确保最后定价结果的准确性，我们在做市场定价前一定要做好样本的选择和价格休整与估算比较类别的选择。,样本选择上我们一般根据三个原则来筛选：一是同质同区，二是异质同区，三是同质异区。在选择样本尽量多选几个，尤其是同质同区产品应该多选几个。,价格休整与估算比较类别上，我们一般选择的类别主要有,地段、品质、品牌、景观,等。,通过项目本身与样本在各方面进行比较，通过加权，来得出项目自身的价格水平。,产品初步定价,对比项目选取,通过市场分析对比，寻找出与本案项目定位基本相似和相近的项目，通过对项目的地段、景观、规划、产品、营销等方面综合评分，然后通过对比得出项目的市场销售价格可能值。,通过对市场的对比，多层产品参考对比的楼盘是：,鸿儒名邸、绿洲半岛,参考原则：,A,、地段具有可比性,B,、楼盘产品规划相似。,C,、目标客户群体与本案产品比较接近。,多层产品定价,产品初步定价,通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为：,多层,3400,元,/,平米左右,项目,分值,销售均价,品牌因素,地段因素,景观因素,品质因素,鸿儒名邸,19.1,3480,元,/,4.8,4.8,4.4,4.5,绿洲半岛,18.2,3080,元,/,4.5,4.6,4.5,4.6,本项目,19.2,？,4.8,4.6,4.8,（期望值）,5,（期望值）,产品初步定价,对比项目选取,通过市场分析对比，寻找出与本案项目定位基本相似和相近的项目，通过对项目的地段、景观、规划、产品、营销等方面综合评分，然后通过对比得出项目的市场销售价格可能值。,通过对市场的对比，高层产品参考对比的楼盘是：,紫金明珠,、碧水豪苑、清华名仕园、澳洋欧洲花园,参考原则：,A,、地段具有可比性,B,、楼盘产品规划相似。,C,、目标客户群体与本案产品比较接近。,高层产品定价,产品初步定价,通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为：,高层,3550,元,/,平米左右,注：本案的三期高层产品为中央组团景观区产品,项目,分值,销售均价,品牌因素,地段因素,景观因素,品质因素,清华名仕园,18.4,3450,元,/,4.8,4.7,4.4,4.5,欧洲花园,18.2,3600,元,/,4.5,4.6,4.5,4.6,碧水豪苑,18.5,3480,元,/,4.6,4.8,4.6,4.5,紫金明珠,17.9,3360,元,/,4.5,4.6,4.4,4.4,本项目,19.2,？,4.8,4.6,4.8,（期望值）,5,（期望值）,产品初步定价,土地市场分析,1,住宅市场分析,2,项目产品当前市场价格推导,3,项目产品入市价格推导,4,目 录,P,值定价在产品定价中很少采用，一般用于中高端物业产品的定价；,通过前述市场分析、产品定位和定位思考本项目作为阜宁的中高端物业产品，其将是阜宁未来市场价格的影响者之一，其价格应该高于目前市场的价格峰值，目前市场上在售高层