济卅中国城招商策划工作计划课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,感谢金,董,董事长,在,在昆山,的,的盛情,款,款待，,更荣幸,有,有此认,识,识之谊,，,，,希望有,机,机会多,向,向阁下,学,学习、,请,请益。,项目问题出发,招商条件方案定案,招商执行计划定案,收集开发商对象名录,收集资金方对象名录,招商执,行,行启动,运作思,考,考架构,韩国济,州,州岛中,国,国城优,化,化规划,与,与招商,策,策划工,作,作流程,表,表,项目特性条件剖析,市场摸拟产品定位,商品计划优化规划,分区投资财务规划,分区投资回报建构,招商通路对象设定,招商条件策略定案,招商工具企划设计,1.,招商筹,备,备工作,说,说明,韩国的,夏,夏威夷,-,济州岛,济卅中,国,国城因,位,位于韩,国,国海上,独,独立岛,屿,屿,针对,中,中国大,陆,陆投资,开,开发商,而,而言乃,属,属跨国,投资项,目,目，且,土,土地规,模,模将近,8000亩，,未,未来投,资,资资金,的,的回款,主,主力销,售,售商品,亦,亦非,一般,市场上,刚,刚性需,求,求住宅,或,或纯投,资,资性商,住,住产品,，,，而是,曾,曾如美,国,国夏威,夷,夷、印,尼,尼巴厘,岛,岛、,泰国,普,普吉,岛,岛度,假,假胜,地,地，,乃,乃至,结,结合,拉,拉斯,维,维加,斯,斯、,澳,澳门,威,威尼,斯,斯人,、,、新,加,加坡,云,云顶,赌,赌城,、,、,甚至,摩,摩洛,哥,哥赌,国,国的,休,休闲,养,养生,娱,娱乐,度,度假,天,天堂,，,，需,要,要短,中,中长,程,程多,元,元化,的,的规,划,划与,策,策划,工,工作,。,。,项目,现,现况,尚,尚处,于,于前,期,期土,地,地合,作,作法,务,务程,序,序、,初,初期,财,财务,发,发展,研,研判,，,，需,进,进行,市,市调,研,研判,、,、,产品,定,定位,、,、商,品,品计,划,划、,发,发展,战,战略,、,、概,念,念规,划,划、,财,财务,规,规划,等,等招,商,商引,资,资工,作,作阶,段,段，,如,如何,有序,的,的制,作,作最,有,有效,的,的招,商,商策,划,划及,最,最出,色,色的,招,招商,说,说明,表,表现,，,，获,取,取投,资,资商,认,认可,，,，乃,达,达成,招商,预,预期,目,目标,首,首要,任,任务,。,。,2.,项目,问,问题,探,探讨,分,分析,济卅,中,中国,城,城,因属,跨,跨国,投资,项,项目,，,，且,土,土地,规,规模,将,将近,8000,亩,亩,，因,涉,涉及,跨,跨国,资,资金,流,流、,境外,投,投资,、,、收,并,并购,、,、仍,需,需将,部,部分,准,准备,工,工作,细,细分,，,，并,综,综合,考,考虑,操,操作,的,的可,行,行性,。,。,项目,问,问题,探,探讨,见,见以,下,下八,页,页文,字,字内,容,容,:,一、,济州,岛,岛项,目,目招,商,商计,划,划落,地,地实,施,施前,的,的策,略,略思,路,路引,导,导,我大,爱,爱公,司,司就,贵,贵司,现,现阶,段,段着,力,力进,行,行的,济,济州,岛,岛,8000,亩招,商,商与,投,投资,开,开发,项,项目,，,，提,出,出初,步,步策,略,略思,路,路引,导,导建,议,议供,贵,贵司,参,参考,，,，以,期,期更,深,深入,的,的紧,密,密合,作,作。,本文,描,描述,对,对象,缩,缩减,对,对应,1,、“,土,土地,方,方”,济州,岛,岛,8000,亩项,目,目的,现,现有,土,土地,所,所有,方,方,2,、“,公,公司,”,”,昆山,地,地安,房,房产,及,及韩,国,国本,部,部的,整,整体,房,房地,产,产团,队,队,3,、“,投,投资,方,方”,项目,融,融资,渠,渠道,终,终端,4,、“,项,项目,”,”,济州,岛,岛“,中,中国,城,城”,开,开发,项,项目,或,或由,此,此产,生,生的,其,其他,项,项目,二、,房,房地,产,产项,目,目在,决,决策,上,上可,以,以实,施,施的,“,“三,个,个核,心,心”,1,、确,定,定的,项,项目,实,实体,分析,：,：这,一,一点,根,根据,现,现有,资,资料,是,是可,以,以确,定,定的,，,，公,司,司已,根,根据,实,实际,开,开发,经,经验,初,初,步立,项,项。,2,、足,够,够的,开,开发,资,资金,分析,：,：缺,乏,乏足,够,够开,发,发资,金,金才,会,会产,生,生济,州,州岛,项,项目,招,招商,引,引资,策,策略,导,导向,，,，否,则,则,必将,是,是公,司,司的,内,内部,开,开发,案,案。,3,、安,全,全的,投,投资,收,收益,分析,：,：对,于,于公,司,司或,是,是投,资,资方,，,，这,一,一点,必,必须,得,得到,明,明确,而,而肯,定,定的,答,答案,才,才能,促,促,成一,切,切业,务,务操,作,作。,因此,，,，根,据,据目,前,前大,爱,爱公,司,司所,掌,掌握,的,的实,际,际资,料,料，,济,济州,岛,岛项,目,目的,未,未来,操,操作,可,可行,性,性根,本,本上,将,将会,是,是围,绕,绕足,量,量投,资,资收,益,益前,提,提下,的,的资,金,金合,作,作。,三、,由,由决,策,策“,三,三核,心,心”,决,决定,的,的必,要,要准,备,备,1,、在,项,项目,总,总规,数,数据,形,形态,下,下的,投,投资,总,总量,详,详细,估,估算,。,。,2,、在,不,不框,定,定开,发,发模,式,式的,前,前提,下,下，,预,预估,各,各种,规,规划,形,形态,下,下的,投,投资,回,回报,。,。,3,、公,司,司于,土,土地,方,方之,间,间的,合,合作,协,协议,法,法律,风,风险,控,控制,评,评估,及,及预,案,案。,4,、公,司,司介,于,于金,主,主与,土,土地,方,方之,间,间的,法,法律,风,风险,控,控制,评,评估,及,及预,案,案。,5,、根,据,据公,司,司不,同,同的,开,开发,介,介入,程,程度,而,而得,出,出的,结,结构,性,性资,金,金需,求,求计,划,划。,6,、投,资,资方,选,选择,策,策略,及,及定,向,向预,案,案。,7,、立足于,共,共同开发,的,的角度，,提,提出一套,公,公司认为,可,可供投资,方,方参考的,开,开发预案,。,。（注：,类,类似目前,已,已有的“,中,中国城”,计,计划）,以上,7,点是本项,目,目的必要,准,准备，因,涉,涉及跨国,资,资金流、,境,境外投资,、,、收并购,、,、仍需将,部,部分准备,工,工作细分,，,，并综合,考,考虑操作,的,的可行性,。,。,如第,2,点包含济,州,州岛房地,产,产市场的,综,综合市场,调,调研。,四、需着,重,重考虑的,几,几个关键,问,问题及初,步,步说明,1,、公司在,项,项目中的,介,介入程度,必,必须定论,或,或确定可,操,操作的预,案,案，切忌,模,模棱两可,忽,忽左忽右,，,，极易丧,失,失获利机,会,会。,说明：以资金合,作,作为根本,的,的投资策,划,划，必须,预,预估存在,的,的各种形,式,式变化风,险,险，提前,确,确定公司,介,介入的程,度,度将有助,于,于项目决,策,策遇到瓶,颈,颈时的迅,速,速定向。,比,比如公司,定,定调在总,体,体收益得,到,到确保的,情,情况下，,可,可以将项,目,目开发机,会,会全部或,绝,绝大部分,出,出让给投,资,资方，则,必,必须坚持,“,“抓大放,小,小”的引,导,导策略。,相反，公,司,司如果介,入,入程度定,论,论不下来,，,，将客观,上,上导致合,作,作达成周,期,期变长，,造,造成土地,获,获取的机,会,会错失。,五、如何,利,利用本土,优,优势，在,本,本合作案,中,中提前设,定,定有利的,商,商务条件,，,，从而锁,定,定获利机,会,会。,说明：比如与土,地,地方签订,“,“出让与,开,开发服务,连,连带协议,”,”，任何,境,境外投资,团,团体购买,土,土地必须,将,将开发管,理,理服务落,定,定由本公,司,司负责，,从,从而可以,提,提前对公,司,司主体进,行,行包装，,实,实现,8000,亩地产开,发,发管理服,务,务获利，,这,这一点在,跨,跨国投资,案,案中极容,易,易实施。,六、完整,而,而有效地,保,保证投资,方,方的资金,安,安全，拥,有,有此类预,案,案将是招,商,商策划的,首,首要“卖,点,点”。,说明：公司承担,两,两种可相,互,互转换的,角,角色定义,，,，既可能,是,是未来的,开,开发主体,，,，又可能,是,是本项目,合,合作案的,第,第一中间,方,方，所以,仔,仔细研究,资,资金安全,从,从任何角,度,度都是必,须,须的，也,是,是具备操,作,作价值的,。,。,七、如何,进,进行招商,引,引资通路,的,的选择和,控,控制，缩,短,短本项目,合,合作案的,达,达成周期,。,。,说明：根据大爱,公,公司对于,目,目前掌握,资,资料的初,步,步分析，,“,“时间”,对,对于任何,一,一方都是,最,最为重要,的,的成本，,通,通过有效,地,地招商引,资,资通路选,择,择，缩短,达,达成周期,，,，将是公,司,司获利机,会,会的最大,保,保障。,八、根据,实,实际经验,提,提请贵司,参,参考的四,个,个判断。,1,、投资方,最,最大的可,能,能性来源,于,于四种途,径,径,A,、有向海,外,外转移资,金,金需求的,房,房地产领,域,域品牌企,业,业业主。,（如绿地,等,等中国国,内,内私有控,股,股比率大,于,于国有控,股,股比率的,股,股份制企,业,业业主）,B,、在韩外,资,资企业需,要,要通过非,官,官方途径,实,实现资金,对,对冲回国,（任何国,家,家地区）,的,的资金转,换,换平台。,C,、国际型,纯,纯利润预,期,期的风险,投,投资机构,的,的房地产,平,平台。,D,、税收政,策,策开放状,态,态下的,PE,私募基金,（香港、,台,台湾、新,加,加坡、马,来,来西亚等,等,等）,2,、本项目,须,须根据原,有,有土地所,有,有权的细,分,分边界重,新,新定义区,域,域大小在,2001000,亩之间的,分,分割并购,方,方案。,3,、根据中,国,国国内投,资,资移民的,主,主力人群,现,现状，济,州,州岛现有,移,移民政策,的,的吸引力,度,度缺乏竞,争,争优势，,由,由此判断,“,“中国城,”,”概念得,以,以实施的,难,难度略大,。,。,4,、本项目,得,得以成功,推,推进的可,行,行的关键,点,点在于：,不,不把项目,看,看做房地,产,产开发合,作,作项目，,而,而把它定,义,义成资金,合,合作项目,开,开发方式,。,。,3.,项目特性条,件,件分析,以济州岛特,性,性及土地方,合,合作条件进,行,行二度包装,4.,市场调研产,品,品定位,中国,2012年,金,金融政策鼓,励,励,持有大量资,金,金的个人投,资,资者寻找海,外,外机会，以,全,全球化的视,野,野优化配置,自,自己的投资,组,组合。而,2008,年金融危机,对,对国际房地,产,产业的洗牌,，,，无疑使得,海,海外置业对,中,中国人来说,更,更加具有了,可,可操作性，,中,中国民间资,本,本海外置业,已,已经成为趋,势,势，韩国目,前,前的房价比,北,北京、上海,等,等地要低很,多,多，韩国房,地,地产市场将,成,成为投资者,首,首选。,济卅岛现有,己,己开发项目,2,万,RMB,每平方米济,州,州休闲度假,村,村己售,600套,雅顿山庄度,假,假村,3,层公寓送全,装,装修，分期,付,付款房价达,到,到,50,万美元，保,留,留五年即可,获,获得全家绿,卡,卡每平米近,2万己售280套,，另有售价,2.6,万春谷休闲,度,度假村等均,以,以中国大陆,市,市场为目标,的,的销售项目,，,，及绿城房,地,地产海外公,司,司投资,2900亩,等,等竟争项目,，,，故,必须进行客,观,观的,市场调研并,做,做出可精准,达,达成招商任,务,务的产品定,位,位及,未来正确的,招,招商策略与,有,有效招商策,划,划工作。,5.,商品计划优,化,化规划,1.针对原,有,有概念规划,建,建筑设计院,提,提出,优化,规划建议:,1)总体规,划,划组团分区,与,与面积建议,、,、2)商业,业,业种业态建,议,议、2)休,闲,闲,度假生活配,套,套建议,3)休闲别,墅,墅建筑型态,与,与主力户型,建,建议、4),低,低密度休闲,公,公寓建筑型,态,态与主力户,型,型建议,5),蜜月之岛婚,庆,庆世界情境,型态建议,、,6),保健,养老中心建,筑,筑型态建议,、,、,7)老年余,热,热经贸园建,筑,筑型态建议,、,、8),文创休憩园,建筑型态建,议,议,、,9),大型外商企,业,业独立特区,建筑型态建,议,议,6.,分区投资财,务,务规划,以优化规划,后,后的组,团分区作为,分,分区投资财,务,务预估分析,表,表，吸引资,金,金型投资对,象,象,与开发商投,资,资对象合作,及,及投资意愿,。,。,7.,分区投资回,报,报预估,韩国政府对,济,济州岛的开,发,发建设提供,了,了千余项政,策,策扶持，针,对,对外籍人士,投,投资的扶持,政,政策涵盖了,减,减免税收、,减,减免土地租,赁,赁费用以及,缩,缩短审批流,程,程等，还投,资,资上百亿美,元,元营造文化,教,教育等基础,设,设施引进英,美,美加拿大等,国,国著名国际,学,学校如北伦,敦,敦学校等，,培,培育与国际,接,接轨的英语,教,教育产业。,本项目现有,规,规划也涵盖,了,了别墅住宅,区,区、商业娱,乐,乐区、休闲,度,度假区、生,态,态活动区、,赌,赌城,Cassino,等，针对未,来,来的项目招,商,商需进行“,组,组团分区投,资,资回报诱因,”,”建构。,8.,招商通路对,象,象设定,国际国内共,23,条直航路线,，,，,2,小时内可直,达,达人口超过,500,万的北京、,上,上海、香港,、,、东京等,18,个城市,，是,济卅中国城,消,消费潜力有,利,利的便捷条,件,件，,而大陆直飞,济,济州岛的上,海,海乃大陆最,大,大商务金融,中,中心城市，,浦,浦东国际机,场,场飞行时程,约,约,2,小时，可作,为,为,济卅中国城,以,以长江三角,洲,洲经济圈为,第,第,1,招商通路对,象,象设定的重,点,点城市，,北京为中国,首,首都与行政,中,中心，首都,国,国际机场飞,行,行时程约,2,小时，可作,为,为,济卅中国城,以,以,北京及,环渤海经济,圈,圈为第,2,招商通路对,象,象设定的重,点,点城市。,锁定北京、,上,上海的资金,方,方与开发商,细,细分化作为,招,招商通路对,象,象进行资本,招,招商。,9.,招商条件策,略,略定案,招商条件策,略,略,分为两类,:,1),资金型投资,对,对象,招商条件,2),开发商投资,对,对象,招商条件,10.,招商条件方,案,案定案,招商条件方,案,案,分为两类,:,1),资金型投资,对,对象,招商条件方,案,案,2),开发商投资,对,对象,招商条件方,案,案,11.,招商执行方,式,式定案,依招商条件,方,方案制定招,商,商执行方式,:,1),资金型投资,对,对象,招商执行方,式,式,2),开发商投资,对,对象,招商执行方,式,式,12.,招商工具企,划,划设计,1.,针对招商投,资,资,对象与开发,商,商投资对象,的,的策划设计,工,工具,1),开发商品牌,包,包装,2),项目价值包,装,装,3),规划创意包,装,装,4),投资可行性,包,包装,形成,招商工具素,材,材，广告设,计,计含,:名片等VI、招商DM、招商说,明,明书、招商DVD、,招商,PPT、招,商,商答客问、,上,上海出发考,察,察济卅岛行,程,程表、 北,京,京出发考察,济,济卅岛行程,表,表、,组团分区投,资,资回报概算,表,表、全案投,资,资回报概算,表,表。,2.,大型外商企,业,业独立特区,附,附加针对性,策,策划设计的,招,招商工具,大型外商企,业,业独立特区,组,组团规划,DM、,大型外商企,业,业独立特区,组,组团投资回,报,报概算表。,招商工具企,划,划设计需融,入,入摸拟济卅,中,中国城未来,使,使用功能价,值,值,1.,以中国大陆,人,人士为主力,消,消费对象的,旅,旅游度假、,移,移民自住、,商,商务联谊使,用,用时机,:,1),高尔夫球场,休,休闲运动与,短,短期培训学,苑,苑、,2),赌城,Cassino、3),休闲度假酒,店,店、,4),婚庆广场蜜,月,月之岛、,5),水上游乐活,动,动、,6),马术俱乐部,场,场、,7),韩国文化歌,舞,舞表演、,8),养生药膳美,食,食、,9),韩国特色料,理,理、,10),国际名牌免,税,税店、,11),企业短期会,议,议、,12),定期,专题,研发培训、,13),保健,养老中心、14)老年,余,余热经贸园,、,、15),文创休憩园,、,、,16),韩国人参土,特,特产专卖店,等,及济卅岛其,他,他地区如,赌城,Cassino、,大长今电影,城,城旅游观光,。,。,2.中国大,陆,陆人士全年,度,度四季节假,日,日使用时机:,1),春季：,4日4日,清明节,2),夏季：,5,月,1,日劳动节、学生暑假,3),秋季：农历,8,月,15,日中秋节；,11,月,1日,国庆节，,12,月,24日,国际,圣诞节，,1月1日,元旦,4),冬季：,农历,春节长假、,2,月,14,日国际情人,节,节、学生寒,假,假等假日与,双,双休日假期,消,消费,3.,有关交通、,餐,餐饮、休闲,、,、娱乐、运,动,动、购物、,超,超市、教育,、,、医疗、金,融,融、移民、,法务、翻译,、,、代租、代,管,管、物业管,理,理,等服务配套,说,说明,:,13.,收集资金型,投,投资对象名,录,录,大爱营销策,划,划公司于,1994年,进,进入上海，16年来积,累,累中国大陆,实,实力雄厚国,营,营单位,与民间资本,家,家资源，,同时可取得,上,上海、浙江,、,、江苏长三,角,角及临近上,海,海安徽、江,西,西,约,27000,家,家，北京、,天,天津约2676家台商,公,公司名录(,均,均在中国有,工商注册登,记,记)，并拥,有,有注册资金RMB1亿,以,以上的大型,公,公司,名单，可利,用,用济卅中国,城,城未来设计,的,的DM与DVD的邮递,方,方式，,有效进行项,目,目资金招商,，,，并协助未,来,来房屋销售,、,、旅游消费,的,的,推广,运,用。,大爱公司从,事,事房地产营,销,销策划,30年的丰,富,富经验，亦,熟,熟悉,基于资金方,的,的实际需求,，,，作出针对,性,性精准正确,的,的招商策划,。,。,14.,收集开发商,投,投资对象名,录,录,大爱营销策,划,划公司自,1994年,进,进入上海后,，,，从1995年至2012年16,年,年来规划、,策划、营销,代,代理约130个项目，,拥,拥有诸多房,地,地产开发商,资,资源，并熟,知,知,如何,以,房地产,开发立场角,度,度，思考从,投,投资机遇、,市,市场分析定,位,位、商品计,划,划包装、产,品,品创意特色,、,、,广告包装表,现,现、跨国业,务,务推广策略,，,，正确财务,分,分析进行,济卅中国城,投资计划，,针对总体,项目或分区,组,组团获得成,功,功开发的可,行,行性分析说,明,明。,15.,招商执行接,待,待简报,分为两地规,划,划,招商执行接,待,待简报,:,1),中国地区招,商,商,接待简报,介绍行程,2),济州岛招商,接待简报,行程,招商,接待休闲情,境,境之旅,16.,招商合作条,件,件协商,依招商条件,方,方案制定招,商,商,合作条件,:,1),资金型投资,对,对象合作条件,2),开发商投资,对,对象合作条件,1.,招商筹备工,作,作说明,2.,项目问题探,讨,讨分析,3.,项目特性条,件,件分析,4.,市场调研产,品,品定位,5.,商品计划优,化,化规划,6.,分区投资财,务,务规划,7.,分区投资回,报,报预估,8.,招商通路对,象,象设定,韩国济州岛,中,中国城优化,规,规划与招商,策,策划工作,9.,招商条件策,略,略定案,10.,招商条件方,案,案定案,11.,招商执行方,式,式定案,12.,招商工具企,划,划设计,13.,收集资金型,投,投资对象,14.,收集开发商,投,投资对象,15.,招商执行接,待,待简报,16.,招商合作条,件,件协商,招商策划服,务,务工作费用,说,说明,招商执行作,业,业费用与合,作,作条件说明,