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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,林,枫,枫,花,花,园,园,总,总,结,结,上,劲,劲,房,房,地,地,产,产,咨,咨,询,询,有,有,限,限,公,公,司,司,第,一,一,部,部,分,分,：,：,总,总,结,结,第,二,二,部,部,分,分,：,：,工,工,作,作,计,计,划,划,第,一,一,部,部,分,分,：,：,工,工,作,作,总,总,结,结,1,、,、,项,项,目,目,分,分,析,析,2,、,、,销,售,售,分,分,析,析,3,、,、,广,广,告,告,分,分,析,析,项,目,目,分,分,析,析,决,定,定,项,项,目,目,成,成,功,功,与,与,否,否,的,的,三,三,个,个,要,要,素,素,：,：,区,位,位,价,价,值,值,市,场,场,定,定,位,位,项,目,目,素,素,质,质,区,位,位,价,价,值,值,分,分,析,析,a.,地,点,点,本,案,案,地,地,处,处,津,津,塘,塘,公,公,路,路,、,、,十,十,一,一,经,经,路,路,、,、,大,大,直,直,沽,沽,及,及,红,红,星,星,路,路,所,所,围,围,成,成,的,的,区,区,域,域,，,，,是,是,河,河,东,东,区,区,的,的,经,经,济,济,中,中,心,心,，,，,路,路,网,网,发,发,达,达,，,，,商,商,业,业,集,集,中,中,，,，,距,距,河,河,东,东,区,区,最,最,繁,繁,华,华,的,的,商,商,业,业,中,中,心,心,的,的,十,十,一,一,经,经,路,路,与,与,六,六,纬,纬,路,路,的,的,交,交,口,口,较,较,近,近,，,，,是,是,其,其,商,商,业,业,集,集,中,中,地,地,的,的,延,延,伸,伸,。,。,b.,交,通,通,津,塘,塘,公,公,路,路,是,是,天,天,津,津,市,市,的,的,主,主,要,要,交,交,通,通,干,干,线,线,之,之,一,一,，,，,沿,沿,线,线,有,有,若,若,干,干,条,条,公,公,交,交,线,线,路,路,，,，,可,可,通,通,往,往,市,市,内,内,各,各,区,区,和,和,开,开,发,发,区,区,，,，,交,交,通,通,环,环,境,境,四,四,通,通,八,八,达,达,。,。,c.,生,活,活,配,配,套,套,设,设,施,施,地,处,处,大,大,直,直,沽,沽,成,成,熟,熟,区,区,域,域,生,生,活,活,配,配,套,套,设,设,施,施,齐,齐,全,全,教,教,育,育,、,、,医,医,疗,疗,、,、,购,购,物,物,、,、,文,文,化,化,娱,娱,乐,乐,应,应,有,有,尽,尽,有,有,。,。,d.,人,文,文,环,环,境,境,由,于,于,距,距,海,海,河,河,及,及,河,河,东,东,区,区,政,政,府,府,较,较,近,近,，,，,并,并,地,地,处,处,河,河,东,东,区,区,中,中,心,心,繁,繁,华,华,地,地,带,带,，,，,人,人,文,文,素,素,质,质,较,较,好,好,，,，,具,具,有,有,一,一,定,定,的,的,文,文,化,化,层,层,次,次,。,。,f.,规,模,模,14,万,万,平,平,米,米,的,的,大,大,型,型,社,社,区,区,在,在,该,该,区,区,域,域,有,有,较,较,大,大,的,的,市,市,场,场,影,影,响,响,力,力,。,。,结,论,论,：,：,交,交,通,通,便,便,利,利,、,、,生,生,活,活,配,配,套,套,成,成,熟,熟,，,，,前,前,景,景,看,看,好,好,，,，,满,足,足,人,人,们,们,选,选,择,择,物,物,业,业,时,时,的,的,生,生,活,活,要,要,求,求,。,。,市,场,场,定,定,位,位,分,分,析,析,户,型,型,分,分,析,析,面,积,积,分,分,析,析,价,格,格,分,分,析,析,户,型,型,分,分,析,析,本,案,案,共,共,有,有,房,房,屋,屋906,套,套,，,，,其,其,中,中,三,三,室,室150,套,套,，,，,两,两,室,室503,套,套,，,，,一,一,室,室57,套,套,，,，,跃,跃,层,层26,套,套,，,，,阁,阁,楼,楼162,套,套,。,。,房,房,型,型,分,分,布,布,以,以,两,两,室,室,为,为,多,多,，,，,户,户,型,型,设,设,计,计,基,基,本,本,以,以,市,市,场,场,上,上,畅,畅,销,销,的,的,户,户,型,型,为,为,主,主,。,。,面积分,布,布,从面积,上,上看，80,m,2,以下的,较,较少，65套,，,，以一,室,室为主,，,，80-110,m,2,是其主,力,力面积,，,，以二,室,室为主,，,，398套。110-140,m,2,以三室,为,为主,，269,套，另,外,外140,m,2,以上包,括,括一部,分,分大面,积,积跃层,及,及阁楼,，,，154套。,价格分,布,布,25万,以,以下的118,套,套；25-30万,的,的房屋224,套,套；,30-35万,的,的房屋285,套,套；35,万,万以上,的,的共259套,。,。,结论：,通,通过以,上,上数据,综,综合分,析,析，本,案,案的市,场,场定,位为中,高,高档物,业,业，其,消,消费群,体,体应是,具,具有,一定经,济,济实力,的,的改善,型,型人群,。,。,项 目,素,素,质,质,a.,房型设,计,计合理,、,、丰富,多,多样，,功,功能区,分,分布局,得,得当。,b.,本案采,用,用了较,高,高的配,套,套标准,，,，外檐,贴,贴瓷砖,、,、24,小,小时热,水,水、宽,带,带网、,楼,楼道花,岗,岗岩地,面,面、不,锈,锈钢扶,手,手、豪,华,华业主,会,会所，,均,均体现,了,了小区,的,的品位,与,与价值,。,。,结论,1.,区,区域价,值,值较高,得到,人,人们的,认,认可,是,是消费,人,人群购,房,房的首,要,要因素,。,。,2.,户,户型,设,设计及,配,配套设,施,施有较,强,强的优,势,势。,销 售,分,分,析,析,整体销,售,售情况,及,及说明,各户型,销,销售情,况,况,各楼层,销,销售情,况,况,各楼座,销,销售情,况,况,成交价,格,格情况,人群分,析,析,整体销,售,售情况,及,及说明,本案自2002年7,月,月27,日,日开盘,至,至今共,销,销售房,屋,屋194套，,销,销售面,积,积21000,平,平方米,，,，销售,额,额5580万,元,元。回,款,款约,为3780万,元,元。,8月份,销,销售62套。,9月份,销,销售23套。,10月,份,份销售42套,。,。,11月,份,份销售42套,。,。,12月,份,份销售28套,。,。,各户型,销,销售情,况,况,从已售,房,房屋面,积,积和户,型,型看，120,m,2,以下的,二,二室和,三,三室是,目,目标人,群,群需求,的,的重点,，,，销售119,套,套，占,售,售出的70%,，,，也是,本,本案的,主,主力户,型,型。120-140,m,2,以三室,为,为主，,由,由于面,积,积稍大,，,，需求,量,量一般,，,，销售23套,，,，占售,出,出的17%。140,m,2,以上的,大,大面积,房,房屋则,是,是为了,满,满足高,端,端消费,人,人群，,这,这部分,人,人群对,物,物业的,要,要求较,高,高，讲,究,究生活,品,品位，,购,购房比,较,较理性,化,化，在,期,期房阶,段,段相对,购,购房周,期,期较长,，,，所以,销,销售速,度,度较慢,，,，只占12%,。,。,各楼层,销,销售情,况,况,从楼层,销,销售情,况,况来看,，,，由于,一,一层带,有,有半地,下,下室相,当,当于一,层,层半高,，,，赠送,私,私家庭,院,院等充,足,足的卖,点,点，弥,补,补了楼,间,间距近,的,的劣势,，,，而且,一,一、二,层,层本身,就,就是畅,销,销楼层,，,，所以,目,目前是,一,一、二,层,层销售,最,最快。,顶,顶层带,阁,阁楼的,户,户型由,于,于赠送,部,部分面,积,积且阁,楼,楼按1000,元,元/平,方,方米出,售,售，价,格,格优势,明,明显，,卖,卖点足,，,，人们,认,认可度,较,较高，,是,是年轻,人,人购房,的,的首选,。,。三、,四,四层由,于,于总房,款,款相对,较,较高，,销,销售相,对,对缓慢,。,。,各楼,座,座销,售,售情,况,况,从各,个,个楼,的,的销,售,售情,况,况看,，,，所,售,售房,屋,屋主,要,要集,中,中在1#,，,，2#，3#,，,，4#,5#,，,，7#，9#,，,，16#,，,，17#,楼,楼，,其,其中1#,，,，16#,位,位置,相,相对,较,较差,，,，但,其,其相,对较,低,低的,价,价格,是,是销,售,售较,好,好的,主,主要,原,原因,。,。2#，3#,，,，4#，5#,，,，9#,，,，,17#位,置,置相,对,对一,般,般，,但,但其,面,面积,、,、价,格,格是,本,本案,的,的主,力,力户,型,型，,符,符合,目,目,标人,群,群的,购,购买,力,力，,所,所以,销,销售,较,较好,。,。而,四,四层,半,半的,住,住宅,，,，由,于,于面,积,积较,大总,房,房款,较,较高,，,，目,前,前本,案,案的,现,现状,难,难以,支,支撑,起,起这,部,部分,高,高价,房,房，,销,销,售压,力,力较,大,大。,成交,价,价格,情,情况,从已,售,售房,屋,屋价,格,格看,，,，目,前,前成,交,交平,均,均价,格,格在28,万,万/,套,套左,右,右，,其,其中25-30万,的,的房,屋,屋销,售,售较,好,好，,也,也是,本,本案,的,的主,力,力户,型,型，,共,共售,出,出71套,。,。其,次,次30-35,万,万的,房,房屋,售,售出37,套,套，,这,这两,部,部分,符,符合,目,目标,人,人群,的,的购,买,买力,。,。20万,以,以下,的,的房,屋,屋由,于,于所,占,占比,例,例较,小,小，,所,所以,销,销售,较,较少,。,。而35,万,万以,上,上的,高,高价,房,房消,费,费群,体,体，,更,更侧,重,重的,是,是一,种,种安,逸,逸的,生,生活,方,方式,，,，他,们,们对,物,物业,的,的要,求,求非,常,常苛,刻,刻，,所,所以,必,必须,提,提高,项,项目,素,素质,才,才有,可,可能,消,消化,该,该部,分,分高,端,端人,群,群。,人群,分,分析,本案,的,的主,力,力购,买,买人,群,群仍,是,是河,东,东区,的,的区,域,域人,群,群,主,主,要,要集,中,中在,六,六纬,路,路，,津,津塘,路,路沿,线,线，,大,大直,沽,沽附,近,近，,这,这部,分,分人,群,群在,本,本区,域,域生,活,活时,间,间较,长,长,对,对本,区,区域,内,内的,情,情况,较,较熟,悉,悉,已,已在,本,本区,域,域内,建,建立,了,了较,好,好的,人,人际,关,关系,不,愿,愿远,离,离本,地,地区,且,这,这部,分,分人,工,工作,稳,稳定,经,济,济收,入,入中,等,等偏,上,上,需,需要,改,改善,现,现有,的,的居,住,住环,境,境,对,对生,活,活质,量,量、,生,生活,方,方式,有,有更,高,高的,追,追求.而,和,和平,河,西,西的,购,购买,人,人群,对,对小,区,区的,环,环境,、,、品,位,位要,求,求较,高,高,但,但又,承,承受,不,不起,和,和平,、,、河,西,西的,高,高价,位,位，,所,所以,价,价位,相,相对,较,较低,的,的河,东,东区,成,成了,他,他们,的,的置,业,业首,选,选。,广告,分,分析,广告,推,推广,形,形象,定,定位,广告,发,发布,稿,稿件,分,分析,广告,推,推广,形,形象,定,定位,推广,主,主题,：,：城,市,市星,座,座,生,生,活,活艺,术,术家,主题,
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