土地增值税政策管理解读

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,土地增值税政策解读,土地增值税政策解读,主 讲 人,/穆强,主讲人单位,/省地税局财产行为税管理处,讲座提纲,第一讲,概述,第二讲税制要素,第三讲征收管理,第四讲减免税政策解读,第五讲,清算管理,第一讲 土地增值税概述,第一讲土地增值税概述,内容:概念、出台背景、立法原则、特点等；,一、概念,土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的,增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。,1993年12月13,日,国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例,财政部于,1995年1月27,日,颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则,土地增值税自1994年1月1日起在全国开征。,二、出台背景,目的:开征土地增值税，是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。,(一)开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。,(二)开征土地增值税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。,(三)规范国家参与 土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。,（三）立法原则,(一)要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。,(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。,(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。,(四) 特点,(一)土地增值税以转让国有房地产为征税对象。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将国有土地、房产的转让收入合并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土地增值税的征收范围。,(二)征税范围广 。一切单位和个人,不分企业经济性质,不分内资企业还是外商投资和外国企业,也不论中国公民个人还是外籍个人,包括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组织,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的,均为土地增值税的纳税义务人,都应依照税法规定缴纳土地增值税。,(三)土地增值税采用超率累进税率。土地增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值税的立法精神。,(四)在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。,(五)土地增值税在应税房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税类似。,第二讲 税制要素,第二讲税制要素,内容：,征税范围和纳税人,计税依据和适用税率,计算方法,注意事项,第一节征税范围,土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权。,一,、,征税范围的一般规定,(一),土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让集体土地行为不证税。,(二)土地增值税既对转让土地使用权课税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。,(三),出让国有士地的行为均不证税。,(四)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。,具体讲,包括以下两种情况：,房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的行为。,房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中,社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会;减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。,二、征税范围的若干具体规定,以房地产进行投资、联营,对于以房地产进行投资、联营,如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征收土地增值税;但是,上述房产再转让的，属于土地增值税征税范围。,2. 合作建房,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。,3. 企业兼并转让房地产,在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的, 暂免征土地增值税;,4交换房地产,交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围。,5.房地产抵押,在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围。,6.房地产出租,房地产出租,出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。,7.房地产评估增值,房地产评估增值,没有发生房地产权属的转让,不属于征收土地增值税的范围。,8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物,国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照土地增值税暂行条例的有关规定,可免征土地增值税。,三、土地增值税纳税义务人,土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。,第二节计税依据,一、,土地增值税的,计税依据, 土地增值税的,计税依据,是转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额。,计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按条例及细则规定有下列几项：,（一）转让房地产收入的确定,以交易价格为房地产转让收入。买卖双方实际的交易价格，包括转让房地产取得的全部价款和有关的经济利益。具体包括以下内容：,货币收入。包括现金、银行存款 、支票 、汇票 、国库券 、金融债券 、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价款。,实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等 。,需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。,其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权 、商誉权 、著作权 、土地使用权等。,其价值要进行评估确定收入。,以评估价格为房地产转让收入,纳税人有下列情形之一的按照房地产评估价格作为房地产转让收入计算应纳税额,（,1,）,隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。,（,2,）,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。,（二）基本扣除项目,取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地从款和和在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：,（,1,）,按照,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，以招,、,拍,、,挂等出让方式取得土地使用权的，,为取得土地使用权的所支付的土地出让金；,（,2,）,以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；,（,3,）,以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。,房地产开发成本,（,1,）土地征用及拆迁补偿费,。,（,2,）前期工程费,。,（,3,）建筑安装费,。,（,4,）基础设施费,。,（5）公共配套设施费。,（6）开发间接费用。,3房地产开发费用,开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。,一般称“三项费用”,根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除（我省规定为上限）。,凡不能按转让房地产项目计算分担利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除（我省规定为上限） 。,与转让房地产有关的税金,与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。,（三）房地产开发企业的扣除项目,对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。依据房地产转让形式，对房地产开发企业的扣除项目可分以下几种：,直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发既转让的，其扣除项目为：,（,1,）,取得土地使用权所支付的金额;,（2）,按国家统一规定交纳的有关费用;,（3）在,转让土地环节缴纳的税金。,不能加计20%的扣除。,B.取得房地产产权后直接转让的扣除项目,（,1,）,取得房地产所支付的价款;,（2）,按国家统一规定交纳的有关费用;,（3）在,转让房地产环节缴纳的税金。,也不能加计20%的扣除。,C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目,取得土地使用权后,仅进行土地开发(进行 “三通一平”或“七通一平”)，不进行房地产开发的，扣除项目为：,（,1,）,取得土地使用权所支付的金额;,（2）,按国家统一规定交纳的有关费用;,（3）开发土地的,成本、费用,；,（,4,）,在,转让土地环节缴纳的税金。,（,5,）取得土地使用权所支付的价款和,开发土地的,成本,之和,加计20%的扣除。,D.进行房地产开发的扣除项目,（,1,）,取得土地使用权所支付的金额;,（2）,按国家统一规定交纳的有关费用;,（3）开发土地和新建房及配套设施,成本、费用,；,（,4,）与转让房地产有关的税金；,（,5,）取得土地使用权所支付的价款和,开发土地和新建房及配套设施,成本,之和,加计20%的扣除。,E.成片受让、分批开发转让的扣除项目,1.基本规定：,纳税人成片受让土地使用权后，分其分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占,总面积,的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,“总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施的用地）,2.分摊方法：,（1）,转让土地使用权面积占,总面积,的比例计算分摊；,（2）,按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；,（3）,税务机关确认的其他方式计算分摊。,需要说明的是（1）、（2）两种分摊方法计算的结果是有差别的,【例】,某房地产开发公司以1000万元购买10000平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中：写字楼占地面积4000平方米，建筑面积15000平方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面积10000平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：,A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为:,1000万元100006000=,600,万元,B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为:,1000万元（15000+10000）10000=,400,万元,可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。,现实中具体采用那种方法，要结合税务机关意见，采取较为合理的办法。,（四）代收费用的扣除,县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费用，可按下列规定办理：,房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣除项目金额时允许扣除，但不能作为加计20%的基数。,如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允许扣除。,（五）转让旧房的扣除项目,新建房与旧房的界定,新建房是指建成后未使用的房产。 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。,我省规定建成后未使用的房产为新建房，凡已使用不论使用时间和磨损程度如何均属旧房。,转让旧房的扣除项目,转让旧房准予扣除以下项目：,（1）旧房及建筑物的评估价格；,（评估价格是批在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。）,（2）取得土地使用权所支付的地价款；,（对未支付的地价款或不能提供支付的地价款有效凭证的不允许扣除）,（3）,按国家统一规定交纳的有关费用;,（4）,与转让房地产有关的税金；,（指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。）,（5）旧房评估费用。,（指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。）,二,、,土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以计税依据的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为个级次：即增值额未超过扣除项目金额50%的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分；增值额超过扣除项目金额200%的部分，并分别适用30%、40%、50%、60%的税率。, 土地增值税级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。,第三节计算方法,一、土地增值税的计算方法,（一）收入额的确定,（二）扣除项目金额的确定,1,、支付的地价款,2,、房地产开发成本,3,、房地产开发费用,（,1,）能认定利息的：利息（,1,2,）,5,以内,（,2,）不能认定利息的：（,1,2,）,10,以内,4,、税金,（,1,）营业税：销售收入,5,（,2,）城建税：营业税（,7,、,5,、,1,）,（,3,）教育费附加：营业税,4,（,4,）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除,0.5,）：销售收入,0.5,5,、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形）,加扣费用（,1,2,）,20,扣除项目金额合计,1,5,（,三）增值额,增值额收入总额扣除项目金额,（四）增值率,增值率增值额扣除项目金额,100,（五）计算应纳土地增值税,应纳土地增值税税额,=,增值额税率,-,扣除项目金额扣除率,二、关于纳税人转让旧房及建筑物扣除项目的计算,（一）评估价格,1经评估价格评估的，评估价格重置成本价成新度折扣率,2不能取得评估价格的，按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5。,（二）地价款：未支付地价款或不能提供付款凭证的，不得扣除。,（三）相关税费：评估费、营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。,第四节 涉税注意事项,一、确定征税范围和纳税人的注意事项,在,确定征税范围,，要把握三要素：, A.对,转让,行为征税。,B.对,国有房地产,征税。,C.对,增值额,征税。,征税范围必须,同时符合上述三个条件。,与此对应可以排除下列情况不属于征税范围:,A.,出,让,、抵押、出租,行为,。,(BC),B.转让,集体,房地产行为,。,(AC),C.,未取得增值额,。,(AB),如继承,、,赠与(直系亲属或直接赡养义务人或教育民政社会福利公益事业)行为。,(二)对代缴土地增值税的,在开具税票时,应按税法规定对转让方开具,并且受让方代缴的税款不得列入成本,。,二,、计算扣除项目金额的注意事项,(一),对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。,这样规定，其目的主要是抑制“炒买炒卖”地皮的行为。,(二),对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。,这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。,（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。,这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。, （四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额是时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额，以及在转让时交纳的有关税金。,这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，为尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。,三、,房地产评估的计税事项,在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：,（一）出售旧房及建筑物的；,（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；,（三）提供扣除项目金额不实的；, （四）转让房地产的,成交价格,低于房地产,评估价格,，又无正当理由的。,房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除。采用评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。,四,、对转让,旧房及建筑物的,在计算土地增值税时,应将土地与建筑物和附着物视为一体(尽管从形态上可以区分开),不得将土地使用权与建筑物和附着物分割开,分别计税,。,五,、对转让,旧房及建筑物的,在计算扣除项目时不得采用评估价格,应据实扣除。,具体为：,A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；,B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；,C.经转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。,六,、确定房地产转让收入的注意事项,(一) 直接销售应税房地产收入确定。 纳税人直接转让房地产所取得的收入,是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益,不允许从中减除任何成本费用。,对取得的实物收入,要按收入时的市场价格折算成货币收入;,对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值后折算成货币收入。,对取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。,(二) 非直接销售应税房地产收入确定。,A.房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入,a.开发产品用于开发产品用于职工福利、奖励;,b.开发产品用于对外投资、分配给股东或投资人;,c.开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产;,d.开发产品用于赞助、广告等。,上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：,1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；,2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,但房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,.非房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入,a.职工福利、奖励;,b.对以房地产投资联营和合作建房分配给股东或投资人再转让的房地产;,c.抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产;,d.赞助、广告等。,上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入确认原则同上,.单位和个人互换房地产转让收入的确认,a.单纯房地产互换;,b.房地产互换差额部分以货币、实物等经济利益作为补偿的;,买卖双方上述行为都发生了所有权转移，交换双方取得了实物形态的收入，属于征税范围，应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：,1.按所置换的房地产在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；,2.由主管税务机关参照所置换的房地产当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。个人互换自有居住用房地产的免征土地增值税,七、相关概念,房地产,产权,.土地使用权,建筑物,附着物,土地使用权出让,土地使用权转让,重置成本价,成新度折扣率,第三讲 征收管理,内容：,纳税期限,纳税地点和征收机关,纳税手续,纳税申报,房地产开发企业税款预征,转让旧房及建筑物的税款征收,一、纳税期限,纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。,主管税务机关核定的纳税期限，应在纳税人转让房地产合同签订后，办理房地产权属变更手续前。,二、纳税地点和征收机关,（一）纳税地点。纳税人应向,房地产所在地,主管税务机关办理纳税申报。,房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。,（二）征收机关。土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。,纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。,土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。,三、纳税手续,（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房 屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。,纳税人因经常发行房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。,（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定期限缴纳土地增值税。,四、纳税申报,（一）房地产开发企业纳税申报,从事房地产开发的纳税人，在其开发项目审核批准后30日内到项目所在地主管地方税务机关进行登记，填报土地增值税项目登记表，同时提供以下资料（复印件）：,土地使用权受让合同或批准文件；,立项报告；,项目规划建设技术指标；,项目的预、概算。,主管地方税务机关要求提供的其他资料。,从事房地产开发的纳税人，应于每个月份终了后10日内进行土地增值税纳税申报。,对房地产转让次数少且金额较小的纳税人，也可按季申报，在每个季度终了后10日内进行土地增值税纳税申报。,纳税人按季或按月进行申报，由县（市、区）地方税务机关确定。,纳税人因特殊情况，不能按期办理纳税申报的，应在规定的申报期内，向主管地方税务机关申请延期申报。,经批准延期申报的，纳税人应当在纳税期限内按照上期实际缴纳的税款或者地方税务机关核定的税款预缴土地增值税。,（二）非房地产开发企业纳税申报,非从事房地产开发的纳税人，应自转让房地产合同签订之日起7日内进行纳税申报。,纳税人转让旧房及建筑物，分期取得转让收入的，应在取得房地产转让收入7日内进行纳税申报。,（三）纳税申报材料,从事房地产开发的纳税人在办理纳税申报时应提供下列资料：,财务会计报表；,主管地方税务机关要求提供的其他资料。,纳税人转让单宗或能够清算的房地产，在办理纳税申报时除提供第六条所规定的资料外，还应提供下列资料：,房屋及建筑物产权、土地使用权证书；,房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；,与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证；,房地产评估报告；,土地出让、转让、划拨、房产买卖合同；,主管地方税务机关要求提供的其他资料。,土地增值税项目登记表,填报日期： 年 月 日,转让单位名称转让单位负责人受让单位名称受让单位负责人转让单位地址经办人，电话转让项目名称：转让土地、房地产座落地：转让土地使用权证书号转让土地面积2转让房屋产权证书号转让建筑面积2土地使用权出让合同号：转让合同名称签定转让合同日期纳税人（公章）税务经办人：（签字）,主管地方税务机关（公章,）,五、房地产开发企业税款预征,（一）细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,（二）我省规定，对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售房收入），按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后10日内，缴纳土地增值税。,（三）预征率土地增值税预征率幅度为0.3%至3%。各地可按下列标准确定具体预征率：,住房（别墅除外）预征率幅度为0.3%至2%(市区1%-2%)；,各类别墅、写字楼、商用房等预征率幅度为2%至3%。,（四）有关规定,纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定征、免土地增值税。,纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。,3.对未按预征规定期限预缴税款的，根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。,六、转让旧房及建筑物的税款征收,A.能够取得评估价格的,增值额=转让收入-评估价格-销售税金,应纳土地增值税=增值额适用税率,转让收入可按契税的征收依据确定。,评估价格是指转让旧房及建筑物时，经省以上房地产管理部门确认的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。,评估价格须经主管地方税务机关确认。,B.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的,增值额=转让收入-购房发票金额-综合费用-销售税金,应纳土地增值税=增值额适用税率,转让收入可按契税的征收依据确定；,购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定；,综合费用按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算确定。,纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。,C. 对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。,第四讲 减免税政策,内容：,综合规定,具体规定,有关文件解读,注意事项,一、,综合规定（条例、细则）,按照条例和细则的规定，土地增值税减免税共有三条：,（一）纳税人建造,普通标准住宅,出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其,全部增值额,计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。,这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。, （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。,这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，；国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土得应该的。,（三）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。,根据城市规划，污染、扰民企业（主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陆续搬迁到城外，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的，而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置、搬迁资金不足等；而且大都是一些老企业，这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。,（四）普通标准住宅认定,纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：,住宅小区建筑容积率在1.0以上；,以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；,实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。,其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。,（五）与普通标准住宅有关税收政策,纳税人建造销售普通标准住房的，应于取得预售房许可证10日内，持有关证明资料向房地产项目所在地主管地方税务机关办理普通标准住房的认定手续，并按规定填报普通标准住房审核表。,纳税人未按第二十一条的规定进行普通住房标准认定的，不得享受暂行条例第八条第一款的优惠政策。,（,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。）,3. 普通标准住房审核表,楼栋号：,纳税人名称 地址 法人代表 电话 销售收入 占地面积（M,2,） 套数 建筑面积（M,2,）,单套平均建筑面积,容积率,当期政府公布同级,实际成交价格与同级,别住房平均价格 别住房平均价格之比 纳税人（公章） 税务经办人：（签字）,年 月 日 主管地方税务机关（公章） 年 月 日,（六）城市市政规划和国家建设的解释,细则第十一条第四款所称“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”,因“城市实施规划”而搬迁是指因旧诚改造或因企业污染（废水、废气、废渣三废和噪音等）而由政府或政府有关部门根据城市规划进行搬迁的情况；,因“国家建设需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。不含省以下批准的项目。,二、具体规定,（一）,个人,转让住房的减免税规定,个人,因工作调动或改善居住条件而转让原自用,非普通住宅,，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。,对,个人,之间互换,自有居住用房地产,的，经主管税务机关核实，免征土地增值税。,对于居民,个人,拥有的,普通住宅,，在其转让时暂免征收土地增值税。,（二）,1994年1月1日,以前已签订的,房地产转让合同,，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。,（三）,1994年1月1日,以前已签订,房地产开发合同或已立项,，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后 5年内,首次,转让,房地产,的（延长至200年底），免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。,对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。,在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。,适用范围：房地产开发企业转让新建房适用此规定；房地产开发企业转让旧房地产和非房地产开发企业转让房地产（不论新房或旧房）不适用此规定。,（四）企业兼并转让房地产的免税规定,在企业,兼并,过程中，对被兼并企业转让到兼并企业中的房地产，暂免征收土地增值税。,适用范围：仅适用企业间的兼并行为，对合并、买卖、拍卖等不适用此项政策。,兼并概念是指两个规模大致相当的企业结合起来将其资源整合成一个实体。兼并前企业的股东或所有者在兼并企业中拥有股份，同时原来企业的高级管理人员继续在兼并后的企业中担任高级管理职位。相反，收购是指一个企业取得另一个企业的所有权和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。,企业兼并是指:A企业对B企业进行并购,结果会出现被并购B企业法人主体资格消失.B企业继续存在。,企业合并是指:AB两家企业进行重组,结果会出现A/B企业主体资格同时消失,重新出现C企业。,（五）以房地产进行投资、联营的征免税规定,非房地产企业。对以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产（含股权）再转让的，应征收土地增值税。,房地产企业。对下列两种情况应按规定征收土地增值税：,a.以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资的企业从事房地产开发的；,b.房地产企业以其建造的商品房进行投资或联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时。,（六）关于合作建房的征免税问题, 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,（七）继承、赠与的征免税问题,继承、赠与方式无偿转让房地产的，不属于土地增值税的征收范围，,不征收,土地增值税。,继承、赠与界定：,房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。,房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。）,第四讲 清算管理,内容,：,基本规定,具体规定,有关文件解读,注意事项,第一节 基本规定,一、清算对象、单位和原则,土地增值税清算对象和单位房地产开发。清算单位为国家有关部门审批的,房地产开发项目,为单位进行清算，对于分期开发的项目，以,分期项目,为单位清算。,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应,分别计算增值额，分别清算,。,二、清算条件,A.纳税人自行清算条件。符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：,（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的并能够准确核算开发成本的 ；,（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；,（三）直接转让土地使用权的。,B.主管地方税务机关要求纳税人进行清算的。符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：,（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的；,（二）已竣工验收的房地产开发项目，部分售出，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；,（三）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；,（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；,（五）经主管地方税务机关纳税评估发现利润异常或存在问题的房地产开发项目。,（六）税务机关规定的其他情况。,第二节申请与受理,一、纳税人自行清算的申请与受理。符合自行清算条件的纳税人，应在90日内应向主管地方税务机关提出清算申请，并据实填写土地增值税清算申请审批表，同时报送有关资料。主管税务机关接到纳税人申请后10日内做出是否清算的决定。,对符合清算条件的，按规定办理税款清算手续。,对不符合受理条件的，应将不予核准的理由在土地增值税清算申请审批表，中注明，连同有关资料一并退回纳税人。,二、主管地方税务机关要求纳税人清算的。,对主管地方税务机关要求纳税人清算的,主管地方税务机关应出具土地增值税清算通知书并送达纳税人。纳税人应在接到土地增值税清算通知书之日起30日内，填写土地增值税清算申请表同时报送有关资料。,三、不论是,纳税人自行清算的还是主管地方税务机关要求纳税人清算的，纳税人在办理清算手续时，应报送下列资料：,（一）清算项目财务报表,（二）土地使用权受让合同及支付地价款凭证；,（三）清算项目贷款合同和银行贷款利息结算通知书；,（四）开发项目的预算、概算书；,（五）房地产开发项目工程验收证明；,（六）清算项目销售许可证；,（七）公共配套设施有关资料；,（八）预征土地增值税完税凭证复印件；,（九）房地产开发成本、费用的凭证；,（十）与转让房地产有关的税、费用凭证；,（十一）房地产买卖合同复印件；,（十二）普通标准住房审核表；,（十三）房地产买卖合同复印件；,（十四）主管税务机关要求报送的其他资料。,第三节 清算审核,一、审核内容。审核内容包括：,（一）清算项目收入、扣除项目、应纳税额；,（二）证明、凭证、资料；,（三）鉴证报告；,（四）其他相关资料。,二、收入的审核,（一）审核内容为转让房地产（国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。,（二）特殊销售,收入的确定,A.对于纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：,按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。,按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。,参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。,对于纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，税务机关可按照上述方法中的市场价格或评估价值确定转让房地产的收入。,B.对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：,代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。,代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,C.审核要点。主管地方税务机关应重点下列内容：,证明凭证、资料是否真实有效；,审核鉴证报告的真实性；,格式的规范性；,内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。,三、扣除项目审核。,（一） 房地产开发项目发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。扣除项目审核顺序为：,扣除项目能够直接认定的，审核凭证是否合法有效；,扣除项目不能直接认定的，审核分摊标准是否合理；,审核开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致。,（二）特殊扣除项目的确定,公共配套设施费的扣除范围确认。以房地产开发中必须建造、但,不能有偿转让,的社会公共事业设施所发生的支出确定。如：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所和,不能转让,的停车场、会所、文体场馆等公共设施，具体审核原则按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）相关规定执行。,在审核公共配套设施费的扣除时，应先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。在后期清算时，对实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。,2. 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）按实际发生额据实扣除，对纳税人进行土地增值税清算时，开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用，有下列情况之一的，税务机关应按单位面积工程成本核定上述四项成本：,（1）费用凭证或资料不符合清算要求或不实的；,（2）发现鉴证报告内容有问题的；,（3）单位面积工程成本扣除额，明显高于按照房地产所在地建设部门公布的工程造指数，计算的单位面积工程造价金额，又无正当理由的。,税务机关根据建设部门定期公布的工程造价指数，结合商品房用途、结构以及清算项目建设周期等因素，确认单位面积工程造价，并据此核定扣除额。,单位面积工程造价=,综合基价直接费建筑面积项目建设周期内各月份工程造价指数的算术平均数,四、应纳税额的审核,税务机关应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。对于有多个开发项目的房地产企业，要审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目。,对于同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，其收入额与扣除项目金额要分开核算，分别清算。,审核结束后，根据审核结果填写土地增值税清算申报表。,五、清算后再转让房地产的处理,在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。,单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,六、清算方法,（一） 对全部竣工、完成销售且按照企业会计核算的基本单位能够准确核算成本的清算项目，应核实征收土地增值税。,（二）核定征收,核定成本扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用，有下列情况之一的，税务机关应按单位面积工程成本核定上述四项成本：,（1）费用凭证或资料不符合清算要求或不实的；,（2）发现鉴证报告内容有问题的；,（3）单位面积工程成本扣除额，明显高于,2.,定率征收,在清算审核过程中，发现纳税人有下列情况之一的，按核定税率征收土地增值税:,（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；,（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；,（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；,（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；