金科大学城别墅项目定位汇报

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,大学城主题思路汇报,一、前期回顾,前期成果,至道关于大学城项目“知性、情调”的定位，把握,了大学城项目的气质，为项目打造指明了基调，但,由于仅是定位方向上的阐释，同时概念本身比较空泛，,另外由于项目涉及容积率平衡、一期抢工等问题，所以,整个项目的定位并未真正落地,定态,明确市场及竞争态势，形成判断坐标,定位,梳理项目价值，提纯并验证核心定位,定量,构建项目道具，确定价值体系量与质,二、市场研判,区域,重庆大手笔！,目前重庆市政府主导发展有东西两极，东为两江新,区，西即西部新城。而大学城项目属于西部新城核心,区域。西部新城建设规模之大，涉及范围之广，政府,关注之多，发展速度之快，都史无前例。未来的西部,新城无疑堪称重庆发展的大手笔！,西部新城,西部新城速写,一座,100,万人口的新城,至,西部新城副中心,全部完工后，,师生约25万人,，其他,职工人口约5万人,，加之微电园和中心区的高科技产业,从业人员约20万人,，加上各大新楼盘,新入住人口约30,万人,左右，重庆大学城建成后总人口将达80100万，,已相当于一个中等城市规模。,西部新城速写,西部新城规模,一县，三区，二十四镇,包括沙坪坝区西部八镇、九龙坡区西部九镇、江津区（几江街道、德感街道、支坪街道、双福镇、珞璜镇）和璧山县（璧城街道、青杠街道）,西部新城速写,一,个城市,副中心,沙坪坝区的西永，含大学城、微电园等,二,个城市,次中心,九龙坡区西彭等地、江津部分区,一,个城市,配套区,璧山区域,西部新城”的发展，将大学城、微电园等区域视为发展“龙头”。,西部新城速写,三大产业板块,教育,大学城,微电,西永微电园,物流,土主物流园,西部新城速写,人居双核,第一块，就是,大学城周边,，率先启动的地产地块，这在大学城里面约有,11,平方公里。,第二块，则与西永微电园紧邻，位于大学城、物流园、微电园之间，这块区域的主要用途也是居住，即,“西部新城中心区”,现陈家桥,，这个区域将在西部新城,三大产业板块成形之后再建设。,西部新城速写,我项目即处在此区域,大,学,城,片,区,西,永,微,电,片,区,西部新城副中心规划,大学城周边人居区,西部新城中心区,二、区域价值解读,大学城片区住宅规划,大学城品质人居区,本案地块,大学城商业中心区,从图可见，大学城板块总体上可分为三部分，商业中心区、品质人居区和规模人居区。,我项目即处于大学城品质人居区，该区域地块自然资源较好、单宗土地规模较大，容积率指标较低。与商业中心区距离适度，未来开发价值较大，正由于这些优势，所以政府目前并未大规模进行此区域土地的招拍挂，目前主要出售的还是规模人居区内的土地。所以未来,13,年内大学城主要的产品供应还是集中在规模人居区域。且体量不大，所以根据容积率推算，未来,13,住宅供应形态，将主要以高层为主，可能肩搭部分洋房,大学城规模人居区,大学城片区商业规划,大学城主要的商业供应集中在商业中心区和规模人居区，这进一步凸显了我项目打造品质住区的优势和机会。,本案地块,项目地块处于虎溪河上游，常年有清澈河水流过，拥有难得的自然景观资源。,本案地块,大学城片区自然资源,大学城交通规划：,西至北碚、璧山；,东至陈家桥、西永微电园、沙坪坝；,南至九龙坡。,大学城片区道路规划,本案地块,大学城片区配套关系,影响我项目的周边关键配套：,大学城中心医院；,两所小学；,一所中学；,大学城片区公交中站；,规划中的轻轨,7,号线,类别,情况汇总,区域,版块身份,首个综合保税区、未来有望成为第六大商圈和继主城和两江新区之后的重庆第三极，未来西部最大铁路国际口岸。,产业,原西永微电园（惠普、北大方正、日本,NTT,、,IBM,、微软、富士康、台湾茂德等）、台资信息产业园、物流园、大学城,产值,有望在,2016,年实现万亿产值的目标,交通,9,条公交运行中，璧山隧道,10,月前后通车，双碑大桥（在建）、双碑隧道（在建）、井口隧道（规划）、轻轨、地铁（,2012,）、,2,高速,规划人口,80,万,-100,万,教育资源,中西部大学最集中的区域，包括重庆大学、四川美院等,14,所高校,人民小学、重庆一中、重庆八中、,QSI,国际中学等,7,所中小学,自然资源,两山一溪，四大市政公园，在建千亩市政公园,木鱼石公园，将建白鹭保护区,医疗,重医、第三军医大两个三甲级附属医院,项目,规模,1800,亩,150,万方,自然条件,丰富原生地貌、临虎溪河、缙云山下,位置,临重大，外环高速旁，近距离接驳璧山隧道、轻轨,7,号线、地铁,1,号线,项目外部价值一览表,小结：,如果说未来两江新区是重庆向世界展示的窗,口，那么以大学城、微电园为代表的西部新,城则是重庆真正走向世界的引擎。这个区域,规划的先进，配套的完善，产业的支撑，人,群的质素，都堪称未来重庆作为长江上游国,际城市的典范。,竞争,龙湖东桥郡：,1000,亩公园相邻,15,所大学中央,托斯卡纳纯别墅社区,龙湖睿城：,中国大院,当代别墅,（大学城的原始股）,融城华府：,大学城中央,人文纯别墅,富力城：,大学城,3800,亩,中央居住区,目前重庆大学城楼盘主要开发思路总结：,都是简单嫁接异域风情，对人文的东西没有落到具体产品开发中，人文只是营销概念的诉求而已，缺乏内涵；,利用城市升值及投资的概念获取市场业绩；,对大学人文处理表象化，缺乏价值支撑。,竞争对手，为我们定位提供了原则：,1,、跳出竞争对手,项目价值即大学城价值，大学城价值,即大学人文价值的解读方式，真正站在城市发展的高度，定,位项目；,2,、区域人文内涵在大盘运作上，不应是定位的口号，而是,定位下价值系统的共同属性；,3,、定位应依托区域的属性、头羊客户的属性；,4,、定位必须有足够的容量，能够装下区域、项目、产品的,方方面面；,5,、相对于竞争对手自我标榜的定位，我项目定位应该更加,的开放，价值传递不应再是自吹自擂的口吻，而应该给客户,留下足够的价值想像空间。,是什么,为什么,怎么做,WHAT,WHY,HOW,3 W,接下来，我们考虑的问题就是,主题：,1800,亩国际邻里实践区,1800,体量感,国际,价格标签,邻里,生活理念,实践区,信用标签,为什么是：,国际邻里,有条件支撑的,“国际邻里”,有价值的,“国际邻里”,可实现的,“国际邻里”,1929,年美国人科拉伦斯,.,佩里（,Clarence Perry,）创建了“邻里单元”（,Neighborhood Unit,）理论。邻里单元理论包括,6,个要点：根据学校确定邻里的规模；过境交通大道布置在四周形成边界；邻里公共空间；邻里中央位置布置公共设施；交通枢纽地带集中布置邻里商业服务；不与外部衔接的内部道路系统。,有条件,最国际化的区域规划,国际级的街区式整体区域规划；,国际人居标准的生态环境；,国际级交通、医疗、教育配套设施；,最国际化的人群聚集,大学中有国际教育背景的师生；,产业园中有国际视野或国际经历的高端人士；,产业园中来往的外地客商和外籍人士；,最国际化的产业支撑；,以惠普、,IBM,、,NTT,、微软为代表的外资企业；,以富士康为代表的台资企业；,有价值,国内不乏以国际为主题成果运作，实现社会价值、经济价值最大化的成功范例：,例如：,泛海国际社区；,麓山国际社区,案例一,北京泛海国际,泛海国际居住区项目位于北京东四环主干道东侧，毗邻,CBD,、丽都商圈、燕莎商圈及第三使馆区，占地近,2,平方公里，总建筑面积约,260,万平方米，分为六大功能区,“,国际高尚居住区”、“国际,GOLF,森林公园”、“国际教育产业园”、“国际商业文化中心”、“国际商贸博览中心”、“国际商务花园”，集国际化高档居住、商务、会展、文化教育、时尚、商业、娱乐、运动、休闲为一体。,“国际高尚居住区”,规划占地面积约,48,公顷，由建筑规模达,100,余万平米的高档国际公寓及相应的生活配套服务设施组成。相对开放的道路网络将居住区分为七个相对独立的居住组团。,“建成后的泛海国际居住区将是一个绿色生态的国际化高尚大社区。周边朝阳公园、红领巾公园、国际,GOLF,森林公园三大公园环绕，社区内绿地覆盖率达,70%,。,“国际高尚居住区”建筑均为,14-18,层南北通透的板楼，层高,3.1,米，一梯两户或一梯一户，呈点式散落在整个社区的大花园里，打破全围合的封闭样式，实现每户采光通风观景的均好性。礼聘园林专家贝尔高林精心设计社区内部景观，并规划了,2.2,公顷的社区内部集中绿化公园。,麓山国际社区占地,4300,余亩，优美的高尔夫碧野与托斯卡纳、法式、意式、西班牙式、北美式别墅以及花园洋房交织在一起，完美沉淀为中国最令人向往的成熟高尔夫住区，多次赢得有着“建筑界奥斯卡奖”美誉的“,GOLD NUGGET,奖”大奖。,麓山国际社区先后投入近,30,亿巨资，持续打造了约,2000,亩配套近,1300,亩高尔夫球场、约,380,亩的麓山完全学校（成都市实验外国语学校西区、麓山光亚学校）、,200,余亩的麓镇商业小镇、高端会所、老幼活动休闲中心、麓山生活超市、社区超市,使住宅和配套的 面积比达到近,1,：,1,。,项目配套：高尔夫球场、高尔夫练习场、成都市实验外国语学校西区、麓山光亚学校、康体中心、,SPA,水疗会馆、图书馆、美术馆、室内剧场、电影院、老幼活动休闲中心、会议中心、生活超市、中西餐厅、红酒雪茄吧、咖啡吧、恒温泳池、网球中心、健身房。,案例二,麓山国际社区,重庆已经有了很多国际社区，我们还能这么做吗？,能,!,理由如下：,1,、物业属性、区位等不存在直接竞争关系；,2,、国际主题下体系建设的水平较低，大多只是带着国际的帽子，推得却是温泉、高尔夫或者环境；,3,、许多项目国际主题的外部支撑不够；,4,、区域市场有空白,中海国际社区,南滨路,庆隆国际高尔夫,南山,融汇国际温泉城,沙坪坝,同景国际城,南山,有价值,1929,年美国人科拉伦斯,.,佩里（,Clarence Perry,）创建了“邻里单元”（,Neighborhood Unit,）理论。邻里单元理论包括,6,个要点：根据学校确定邻里的规模；过境交通大道布置在四周形成边界；邻里公共空间；邻里中央位置布置公共设施；交通枢纽地带集中布置邻里商业服务；不与外部衔接的内部道路系统。,可支撑,国际标准及国际人文理念,国际标准物业管理,国际社区文化,国际人文生活圈层,无车日，还孩子撒野的空间；,宠物玩乐场所，人与动物和谐相处；,假日休闲聚会时光，如：周日下午茶；,占道停车规则；,垃圾严格分类，合理回收；,低碳生活方式饯行；,基督堂教堂,中高端知性人群集群,高知、高学历、国际人士、外企高管城邦,金钥匙酒店服务体系,可支撑,国际化规划理念,500,米生活法则,尊重生态，维持原生山水,依据人体工学而进行的社区步行规划，步行,500,米到达主要生活功能结点,可持续开发理念,国际级标准,邻里单位理论,地方商业、市政道路边缘化，控制邻里单位人口与建筑数量，保证生活品质，合理设置公共配套，保证必要的开放空间,可支撑,可支撑,大盘,8,大道具,河流,公园,商业,步行规划,景观院落,物业服务,别墅,学校,重庆二十年来营造高尚人居大盘无非就是这,8,大道，我们大学城项目国际邻里概念的打造也是在这,8,项上来进行演绎。,国际邻里,河流,原生河流,自然湿地,学校,一贯制教,育体系,商业,5,级商业,体系,公园,7,大主题,公园,景观院落,分组团,异域风情,步行规划,BLOCK,步行街区,物业,金钥匙,国际文化,别墅产品,人文别墅,花院洋房,重点配套构建：,一贯制教育,幼儿园：马荣教育机构、宋庆龄幼儿园,小学：南开小学,中学：八中、一中、,QSI,国际学校,7,大主题公园,River walk,主题商业公园,白金果岭,高尔夫主题公园,新莱茵,水岸艺术主题公园,小丘广场,浪漫主题公园,派克广场,社区商业公园,蓝色马林,垂钓公园,劳伦斯,运动主题公园（含会所）,五重商业体系,社区碎钉商业,临街街铺,Ri