汇一东业项目思路沟通报告

的的,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,二零一,一,一年七,月,月,汇一东,业,业项目,思,思路沟,通,通报告,前,言,言,很荣幸,为,为贵司,服,服务！,随着星,沙,沙经济,发,发展的,提,提速，,星,星沙房,地,地产市,场,场也迎,来,来一片,欣,欣欣向,荣,荣的景,象,象。城,市,市每发,展,展到一,个,个不同,的,的阶段,，,，总会,出,出现更,高,高层级,的,的产品,。,。既是,城,城市衍,生,生了高,等,等级的,建,建筑，,也,也是建,筑,筑使得,城,城市有,了,了更大,的,的变化,，,，两者,相,相互依,存,存。,城市综,合,合体，,这,这个最,高,高等级,的,的建筑,形,形态，,已,已经在,星,星沙初,露,露端倪,。,。我们,尊,尊敬的,发,发展商,计,计划打,造,造星沙,最,最具影,响,响力的,城,城市综,合,合体。,我,我们相,信,信发展,商,商一定,能,能够实,现,现宏伟,的,的目标,，,，并且,，,，有了,我,我们的,协,协助，,相,相信发,展,展商能,实,实现得,更,更为轻,松,松！,PART 1,： 城,市,市综合,体,体的开,发,发意义,PART 2,： 项,目,目本体,属,属性分,析,析,PART 3,： 各,物,物业市,场,场机会,研,研判,报告提,纲,纲,PART 4,： 项,目,目整体,定,定位,PART5,： 项目,物,物业发展,建,建议,PART1,： 城市,综,综合体的,开,开发意义,PART2,： 项目,本,本体属性,分,分析,PART3,： 各物,业,业市场机,会,会研判,报告提纲,PART4,： 项目,整,整体定位,PART5,： 项目,物,物业发展,建,建议,物业特征,价值比较,单一,功能物业,功能单一,使用者单一,建筑综合体相对于单一功能物业和功能混合体：,物业功能众多，能为周边区域提供服务，,吸引更广泛的使用者,各物业功能之间相互补充,，有效降低各种活动的时间和交通成本,物业在一天中的使用时间更长，,能充分利用土地的价值,功能,混合体,功能相对复合,使用者来源范围较窄,建筑,综合体,功能多元化,使用者来源更广泛,建筑综合,体,体的出现,能,能够为城,市,市或社区,带,带来更多,的,的人流、,提,提供更多,的,的服务以,及,及创造更,多,多的就业,机,机会等等,在政府或,市,市场的推,动,动下，越,来,来越多的,建,建筑综合,体,体项目出,现,现在国内,外,外的城市,中,中。,单一功能,物,物业,功能混合,体,体,功能单一,的,的单体建,筑,筑或建筑,群,群,由两种不,同,同功能的,建,建筑组成,的,的单体建,筑,筑或建筑,群,群,建筑综合,体,体,由三种以,上,上不同功,能,能的建筑,组,组成的建,筑,筑群,城市综合,体,体是什么,？,？,由三种以,上,上不同功,能,能的建筑,组,组成的建,筑,筑群,城市综合,体,体开发理,念,念,通过一组,建,建筑将城,市,市活动中,多种不同,功,功能空间,进行,有机组合,，并与城市,的,的交通协,调,调。同时,，,，在不同,功,功能之间,建,建立一种,空间依存,、,、价值互,补,补,的能动关,系,系，从而,形,形成一个,功,功能复合,的,的、高效,率,率的、复,杂,杂而统一,的,的综合体,。,。,城市综合,体,体中可能,包,包括的物,业,业功能,多种不同,的,的功能空,间,间进行有,机,机组合，,空,空间依存,，,，价值互,补,补,城市综合,体,体项目能,够,够产生巨,大,大社会和,经,经济效益,巨大的社,会,会效应,城市综合,体,体拥有优,越,越的区位,条,条件和庞,大,大的建设,规,规模，且,具,具备多种,城,城市功能,，,，能吸聚,大,大量的人,流,流，注定,成,成为一个城市的,“,名片,”,，产生巨,大,大的社会,影,影响,巨大的增,值,值潜力,各种功能,的,的相互依,存,存、相互,补,补充能完,善,善综合体,的,的整体功,能,能价值，,通,通过成功,的,的商业经,营,营，带动物业自身,的,的及周边,区,区域土地,的,的升值,作为,“,城市名片,”,的城市综,合,合体产生,的,的社会效,应,应对推动企业品牌,价,价值的进一步,提,提升有重,要,要的作用,标志的,中心的,多功能的,高价值的,综合体意,象,象,城市综合,体,体的物业,组,组合模式,分核心功,能,能型和均,衡,衡发展型,两,两种,核心功能,型,型：,在项目的,整体定位,、,、物业规,模,模比例、,物,物业经营,状,状况、建,筑,筑布局设,计,计,等方面凸,显,显以某种,功,功能物业,为,为核心、,带,带动其他,功,功能物业,发,发展的组,合,合模式,均衡发展,型,型：各种功能,物,物业相对,均,均衡发展,的,的模式,物业组合类型,案例,核心功能型,以写字楼为核心,广州中信广场,以酒店为核心,上海商城,以商业为核心,深圳华润中心,均衡发展型,香港朗豪坊,广州中信,广,广场：定位为广,州,州最顶级,的,的超高层,写,写字楼物,业,业,三种物业,类,类型的建,筑,筑面积比,例,例约为,7,：,2,：,1,，写字楼,物,物业占主,体,体地位。在空间布,局,局和建筑,设,设计上突,出,出写字楼,的,的核心物,业,业地位。,高档公寓,和,和购物广,场,场为写字,楼,楼提供高,端,端的配套,，,，进一步,提,提升写字,楼,楼的形象,和,和价值，,同,同时也充,分,分利用写,字,字楼带来,的,的高端商,务,务客源。,物业类型,建筑面积,具体情况,中信商业大厦,约,20,万,m,2,80,层高的中信商业大厦是甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼,中信公寓,约,5.8,万,m,2,由两幢,38,层的大楼组成,中天购物广场,约,3.2,万,m,2,位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由,8000,平方米至,10000,平方米，以经营世界品牌精品和流行、时尚的品牌为主,上海商城,：,：以五星级,酒,酒店为核,心,心物业，,带,带动整个,项,项目的发,展,展,项目占地,约,约,1.7,万,m,2,，建筑面,积,积约,18.5,万,m,2,，定位为,上,上海顶级,国,国际化综,合,合体,五星级酒,店,店是项目的,核,核心物业,，,，通过引,入,入国际品,牌,牌管理公,司,司打造成,当,当地酒店,行,行业的强,势,势品牌,物业类型,面积比例,具体情况,五星级酒店,45,五星级的波特曼酒店是上海最高档的酒店，内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享,豪华公寓,30,位于两栋辅楼的服务式公寓只租不卖,办公大楼,15,办公面积达,3,万多平方米，能迎合不同种类、不同规模公司的需要,商业体,10,建筑面积,25000,平方米，上海最高档的店铺、剧院、,7,个不同国家风格的餐厅,会议、娱,乐,乐、餐饮,和,和零售等,商,商业活动,的,的引入有,利,利于完善,五,五星级酒,店,店配套，,共,共同成为,区,区域的活,力,力中心,华润中心,：,：深圳万象,城,城的成功,运,运营迅速,提,提升项目,整,整体的认,知,知度和形,象,象,项目占地,约,约,8,万,m,2,，建筑面,积,积约,55,万,m,2,，,是以大型,购,购物中心,为,为核心,，集商业,、,、办公、,居,居住、酒,店,店等诸多,功,功能为一,体,体的综合,性,性、现代,化,化、标志,性,性、高品,质,质的建筑,群,群,万象城拥,有,有一流的,国,国际管理,运,运营团队,，,，准确的,商,商业功能,规,规划和整,体,体定位营,造,造项目的,特,特色,物业名称,建筑面积,具体情况,万象城,（商业体）,18.8,万,平方米,华润中心最核心的部分，业态丰富，功能齐全，囊括世界各类商品与商业服务以及丰富多彩的购物和娱乐设施,商业步行街,是一期万象城的延续与补充，业态包括奢侈品名店、高级餐厅、酒吧、茶屋等,华润大厦,（写字楼）,4.2,万平方米,甲级写字楼其中,1-3,层为高档国际时装旗舰店，,4,层为开放式屋顶花园，,5-28,层为写字楼，顶层为多功能厅,君悦酒店,5,万平米左右,包括,491,间豪华客房及套房，设有全新概念多元化餐饮，包括位于,38,层顶楼的餐厅和酒吧，中式和意式等应有尽有,酒店式公寓,/,/,住宅,11,万平米,由,3,栋,49,层的超高层住宅组成，楼高,165,米,核心功能,型,型的城市,综,综合体的,发,发展特征,总,总结,核心功能,以,以写字楼、酒店和商业三类为主,，,，核心物,业,业建筑规,模,模最高能,占,占到,60%-70,以上；,核心功能,是,是项目定,位,位和推广,围,围绕的中,心,心；,核心物业,的,的形象突出，标志性和昭示性非常强烈,；,；,核心物业,往,往往拥有,一,一流的管,理,理团队，,出,出色的经,营,营状况带,动,动其他物,业,业的发展,香港朗豪,坊,坊：各功能配,置,置合理，,物,物业之间,紧,紧密联系,，,，形成有,机,机整体,项目占地,面,面积约,1.6,万,m,2,，建筑面,积,积约,17.3,万,m,2,，是九龙,地,地区的城,市,市标志建,筑,筑,三种物业,皆,皆定位为,九,九龙地区,最,最高档次,的,的商用物,业,业，且各种功,能,能之间紧,密,密联系、,相,相互补充,，,，形成有,机,机的空间,系,系统,物业类型,建筑面积,具体情况,朗豪办公大楼,7.4,万,m,2,共,59,层，是区内,最高级,的甲级办公室大楼，九龙最高的商业大厦,朗豪酒店,4.3,万,m,2,共,42,层，是旺角区,唯一,的五星级酒店，有,665,间房间，由朗廷酒店集团管理,朗豪购物商场,5.6,万,m,2,高,15,层，汇集年轻时尚品牌，最大特色是连接,4A,字楼与,8,字楼的“通天电梯”，这可算是香港最长的商场扶手电梯之一,朗豪购物,中,中心入口,朗豪购物,“,“通天电,梯,梯”,朗豪坊办,公,公大楼,朗豪酒店,不同价值,的,的用地布,局,局不同的,物,物业，整,体,体建筑与,周,周围城市,肌,肌理充分,融,融合,商业零售,和,和办公高,层,层部分布,置,置在,A,地块，以,求,求达到与,九,九龙整体,商,商业的有,机,机结合，,吸,吸引人流,的,的进入；,将,将酒店部,分,分布置在,相,相对较为,适,适合酒店,功,功能的,B,地块。,朗豪坊合,理,理的建筑,布,布局避免,了,了建筑对,旺,旺角地区,原,原有,条状、零,碎,碎的,城市肌理,的,的破环，,很,很自然地,与,与周边环,境,境相融合,，,，减少了,周,周边居民,和,和游客对,其,其的心理,抗,抗性,均衡发展,型,型的城市,综,综合体发,展,展特征总,结,结,各类物业,的,的建筑规模保持,在,在,50,以内,项目定位,和,和推广更,注,注重整体均衡性,项目在建,筑,筑形态上,也,也显得更,加,加稳重和均,衡,衡,产品及管,理,理和服务,水,水平都处,在,在较高的,档,档次，各,类,类物业的,经,经营状况,良,良好,城市综合,体,体的特征,及,及价值总,结,结,城市综合,体,体作为“,有,有机功能,体,体”,其核心理,念,念主要表,现,现在以下,四,四个方面,：,：,物业功能,组,组合：物,业,业功能经,过,过选择与优化组合,土地利用,方,方式：对,土,土地进行高强度、,高,高效率的,利,利用,内外部交,通,通组织：,打,打造内部,和,和外部交,通,通联系的完整性,建筑与空,间,间设计：,建,建筑空间,具,具备统一,性,性、连续,性,性及标志性,有,机,机,整,整,体,体,的,的,价,价,值,值,个,体,体,价,价,值,值,的,的,叠,叠,加,加,城,市,市,综,综,合,合,体,体,开,开,发,发,前,前,期,期,策,策,略,略,需,需,要,要,解,解,决,决,的,的,核,核,心,心,问,问,题,题,1,、,项,项,目,目,物,物,业,业,功,功,能,能,如,如,何,何,确,确,定,定,：,：,发,发,展,展,什,什,么,么,物,物,业,业,？,？,如,如,何,何,组,组,合,合,？,？,2,、,在,在,物,物,业,业,确,确,定,定,的,的,前,前,提,提,下,下,，,，,项,项,目,目,整,整,体,体,价,价,值,值,如,如,何,何,最,最,大,大,化,化,：,：,如,如,何,何,构,构,建,建,项,项,目,目,核,核,心,心,竞,竞,争,争,力,力,，,，,提,提,升,升,项,项,目,目,形,形,象,象,，,，,实,实,现,现,开,开,发,发,价,价,值,值,最,最,大,大,化,化,？,？,物业,2,物业,n,物业,3,物业,1,物业,4,建议组合,1,建议组合,2,建议组合,3,优选组合,备选组合,市场可行分析,技术可行分析,物业组合,1,物业组合,2,物业组合,3,物业组合,n,经济可行分析,综合权衡,与甲方,沟通,与甲方,沟通,与甲方,沟通,物,业,业,功,功,能,能,组,组,合,合,建,建,议,议,工,工,作,作,流,流,程,程,由,于,于,城,城,市,市,综,综,合,合,体,体,开,开,发,发,的,的,复,复,杂,杂,性,性,，,，,本,本,次,次,沟,沟,通,通,我,我,们,们,先,先,从,从,市,市,场,场,需,需,求,求,角,角,度,度,出,出,发,发,，,，,提,提,出,出,建,建,议,议,，,，,聆,聆,听,听,开,开,发,发,商,商,对,对,开,开,发,发,目,目,标,标,更,更,进,进,一,一,步,步,的,的,阐,阐,述,述,。,。,详,详,细,细,研,研,究,究,工,工,作,作,与,与,物,物,业,业,建,建,议,议,将,将,在,在,后,后,续,续,合,合,作,作,中,中,深,深,入,入,展,展,开,开,。,。,本,项,项,目,目,首,首,先,先,需,需,要,要,解,解,决,决,的,的,是,是,第,第,1,点,产,品,品,组,组,合,合,问,问,题,题,，,，,是,是,均,均,衡,衡,发,发,展,展,型,型,还,还,是,是,核,核,心,心,功,功,能,能,型,型,？,？,报,告,告,提,提,纲,纲,PART1,：,城,城,市,市,综,综,合,合,体,体,的,的,开,开,发,发,意,意,义,义,PART2,：,项,项,目,目,本,本,体,体,属,属,性,性,分,分,析,析,PART3,：,各,各,物,物,业,业,市,市,场,场,机,机,会,会,研,研,判,判,PART4,：,项,项,目,目,整,整,体,体,定,定,位,位,PART5,： 项目物,业,业发展建议,本案位于长,沙,沙市芙蓉区,隆,隆平高科技,园,园，园区科,研,研人才集中,，,，经济实力,强,强劲，根据,“,“十二五”,规,规划，园区,将,将建设成为,都,都市工业的,示,示范区、高,新,新产业的集,聚,聚区、和谐,稳,稳定的新城,区,区。,长沙高新技,术,术产业开发,区,区隆平高科,技,技园位于,“,三湘第一区,”,芙蓉区东部,，,，园区东起,长,长沙县，南,临,临浏阳河，,西,西抵京珠高,速,速，北接长,沙,沙经开区，,规,规划面积,18,平方公里。,园区有湖南,农,农业大学、,湖,湖南省农业,科,科学院等,30,多家科研院,校,校，科研人,才,才和科研成,果,果非常集中,。,。,2006,年园区被国,家,家发改委认,定,定为,“,长沙国家级,生,生物产业基,地,地,”,。,2007,2009,年分别实现,技,技工贸总收,入,入,102,亿元、,130,亿元、,165,亿元，,2010,年突破,200,亿元，工业,总,总产值达,195,亿元，产值,规,规模跻身湖,南,南省,78,个省级以上,工,工业园区前,十,十位。园区连续六,年,年获长沙市,工,工业园区目,标,标管理考核,一,一等奖（推,进,进新型工业,化,化红旗单位,）,）。,项目认知,1:,区域价值,隆平高科技,园,园,长沙经济开,发,发区,长沙县县城,本案,本案紧邻长,沙,沙经开区，,是,是长沙市乃,至,至湖南省的,经,经济核心，,经,经开区开发,已,已进入成熟,期,期，工业发,达,达，汇聚纵,多,多高端人才,，,，带来高端,消,消费的迅速,发,发展，为片,区,区住宅及商,业,业开发提供,良,良好发展机,会,会,项目认知,2:,区域价值,本案,星沙经开区,发,发展历程：,规,规划总面积,60,平方公里，,总,总人口,20,万人，与国,内,内开发区发,展,展类似，规,划,划建设期为,4,年左右，目,前,前已进入成,熟,熟期，汇聚,纵,纵多高端人,才,才。,2010,年底，全区,有,有企业,437,家，规模以,上,上企业,128,家，年产值,亿,亿元以上企,业,业,48,家，过,10,亿企业,10,家，上市公,司,司,20,家，世界,500,强企业,21,家。,星沙工业总,产,产值占了全,市,市的,29%,，进出口总,额,额占全市的,55%,。,星沙经开区,发,发展轨迹,区域规划：,大,大东新城以,长,长沙县城，,长,长沙经济技,术,术开发区（,星,星沙）为中,心,心的经济圈,，,，与隆平科,技,技示范区、,高,高铁,-,空港城区域,共,共同整合，,打,打造成国家,级,级交通枢纽,、,、工业示范,区,区、适宜人,居,居的长沙市,大,大东新城区,。,。,项目认知,3:,区域价值,本案,50,多亿元为大,东,东新区“铺,路,路”,按照大东新,区,区的有关规,划,划，长沙县,和,和长沙经济,技,技术开发区,下,下达了,2008,年度重点工,程,程建设项目,计,计划。在该,计,计划中，长沙县和长,沙,沙经开区共,安,安排重点建,设,设项目,107,个，重点服,务,务项目,21,个，共计划,投,投资,54,4,亿元。将重点新建,特,特立西路、,博,博览路、湘,龙,龙路西延线,、,、人民东路,、,、博雅路等,5,条主要道路,，,，续建火星,北,北路、水渡,河,河路、星沙,大,大道南延线,、,、长沙饮水,及,及水质环境,工,工程等多个,项,项目。,将长沙县县,城,城、经开区,、,、隆平科技,示,示范园、高,铁,铁空港城,所,所覆盖的区,域,域打造成长,沙,沙市大东新,城,城，将其建,设,设成为“三,区,区一枢纽”,国家级交通,枢,枢纽、新型,工,工业的聚集,区,区、资源节,约,约的示范区,、,、适宜人居,的,的新城区。,发展趋势：,星,星沙未来发,展,展格局“一,心,心三镇六组,团,团” ，一,心,心主要指中,心,心区长沙县,城,城及经开区,，,，意味着星,沙,沙中心南北,片,片区并重发,展,展，也即为,本,本案所处的,经,经开区大片,区,区内发展提,供,供良好的机,遇,遇。,项目认知,4:,区域价值,本案,星沙中心北,片,片区,星沙中心南,片,片区,长沙县城乡,一,一体化规划,（,（,2005,2020,）,，规划形成,“一心三镇,六,六组团”,的城镇空间,布,布局结构。,“一心”：,中心区长沙,县,县城及长沙,经,经济技术开,发,发区，规划,面,面积,95.5,平方公里，,全,全县的政治,、,、经济、文,化,化、信息中,心,心，工业发,展,展的龙头。,长,长永高速以,南,南规划为大,型,型电子、工,程,程机械制造,等,等新型工业,区,区，以北为,行,行政、商业,服,服务区。,“,三镇”：,暮云镇、江,背,背镇和金井,镇,镇。结合自,身,身产业特色,明,明显，规划,独,独立成团，,其,其中暮云规,划,划总面积,30,平方公里，,江,江背,10,平方公里，,金,金井,4,平方公里。,“六组团”,：县城周边,的,的,6,个乡镇，与,县,县城及长沙,市,市区联系便,利,利，基础设,施,施能与县城,及,及市区共享,，,，发展条件,良,良好。规划,将,将其配套建,设,设成为与县,城,城产业联系,紧,紧密的，能,形,形成产业链,条,条的上游及,下,下游加工工,业,业基地，形,成,成稳定的产,业,业生态。,本案处于星,沙,沙中心南片,区,区重点发展,区,区域,规划区远景,轨,轨道交通规,划,划图（,2020,年）,未来,3,条轨道交通,连,连通星沙地,铁,铁,东西走向：,3,号线（,2020,年）,星沙张公塘,至,至坪塘镇，,东,东面沿开元,路,路抵达星沙,6,号线（,2020,年）,沿万家丽路,南,南北延伸，,北,北至星沙；,南北走向：,7,号线（,2030,年）,北起星沙大,道,道，南至暮,云,云，横穿整,个,个星沙新城,未来规划有,三,三条轨道交,通,通通往星沙,，,，轨道交通,将,将快速带动,区,区域发展，,本,本案距离最,近,近的,6,号线隆平路,站,站约,1.6,公里,本案距离最,近,近的轨道交,通,通,6,号线隆平路,站,站约,1.6,公里。,项目认知,5:,区域价值,本案,隆平路站,中等规模、,中,中等容积率,项,项目，地块,较,较平整，无,自,自然景观，,商,商业比重大,，,，意向打造,成,成商业综合,体,体,项目总建设,用,用地：,119950.42,，合,179.926,亩,净用地面积,：,：,97827.7,，合,146.74,亩,总容积率：,2.8,建筑面积：,27.39,万,其中商业建,筑,筑面积比例,：,：占比,30-50%,，约,8.22-13.70,万,用地性质：,R,容积率,2.8,，商业占比,30%-50%,，商,业,业比,重,重大,，,，住,宅,宅性,质,质用,地,地，,将,将可,能,能出,现,现的,物,物业,：,：,（,1,）高,层,层,地块,项目,认,认知,6:,项目,指,指标,项目,四,四至,及,及交,通,通：,以,以原,住,住居,民,民为,主,主，,周,周边,环,环境,及,及形,象,象不,佳,佳，,两,两面,邻,邻主,干,干道,，,，交,通,通通,达,达性,较,较好,。,。,地块,西：,主干,道,道星,沙,沙大,道,道，,昭,昭示,性,性好,，,，紧邻,商,商品,房,房才,子,子佳,郡,郡及,东,东业,苹,苹果,社,社区,，,，目,前,前已,有,有部,分,分业,主,主入,住,住；,东：,支路,，,，目,前,前主,要,要为,原,原居,住,住区,，,，形,象,象破,旧,旧；,南：,临远,大,大二,路,路，,交,交通,便,便利,，,，规,划,划为,60,米，,主,主要,通,通往,长,长沙,市,市区,，,，南,面,面临,农,农科,院,院研,究,究所,。,。,北：,城市,规,规划,道,道路,纬,纬九,路,路，,为,为支,路,路，,目,目前,还,还未,开,开始,修,修建,。,。,项目,认,认知,7:,四至,交,交通,才子,佳,佳郡,星沙,大,大道,远大,路,路,60,米,80,米,周边,配,配套,：,：区,域,域内,拥,拥有,各,各类,学,学校,，,，教,育,育氛,围,围浓,厚,厚，,科,科研,人,人才,集,集中,，,，生,活,活配,套,套主,要,要来,自,自于,临,临街,底,底商,，,，有,待,待改,善,善。,项目,认,认知,8:,周边,配,配套,酒店,：,：,东四,线,线与,盼,盼盼,路,路交,界,界暂,定,定一,家,家五,星,星级,酒,酒店,学校,：,：,东业,晨,晨曦,小,小学,、,、泉,塘,塘小,学,学、,泉,泉塘,中,中学,、,、水,电,电小,学,学、,现,现代,物,物业,学,学院,、,、湖,南,南信,息,息工,程,程学,校,校等,超市,：,：,兴盛,等,等便,利,利店,金融,：,：,芙蓉,区,区农,村,村信,用,用社,医疗,：,：,第三,人,人民,医,医院,泉塘,小,小学,泉塘,中,中学,第三,人,人民,医,医院,本案,芙蓉,农,农村,合,合作,社,社,项目,本,本体,重,重要,价,价值,点,点提,炼,炼：,长沙,大,大东,新,新城,区,区域,，,，星,沙,沙中,心,心南,片,片区,重,重点,发,发展,区,区域,，,，其,次,次隆,平,平高,科,科技,园,园与,经,经开,区,区交,汇,汇区,域,域，,高,高端,人,人才,集,集中,、,、高,端,端消,费,费迅,速,速发,展,展，,为,为区,域,域住,宅,宅及,商,商业,提,提供,良,良好,基,基础,。,。,汇聚,各,各类,学,学校,，,，浓,厚,厚的,教,教育,氛,氛围,，,，其,次,次科,研,研人,才,才集,中,中,区域,价,价值,配套,价,价值,两面,临,临主,干,干道,，,，通,达,达性,强,强，,商,商业,价,价值,高,高,交通,价,价值,高层,次,次综,合,合体,项,项目,，,，形,象,象标,杆,杆支,撑,撑价,格,格标,杆,杆,形象,价,价值,30,核心,问,问题,分,分析,在区,域,域价,值,值未,完,完全,释,释放,的,的背,景,景下,，,，,本案,作,作为,长,长沙,东,东南,部,部区,域,域，,首,首个,大,大体,量,量商,业,业的,高,高品,质,质项,目,目，,各类,物,物业,在,在区,域,域内,市,市场,机,机会,如,如何,？,？哪,种,种组,合,合才,能,能实,现,现,利润,最,最大,化,化和,可,可持,续,续盈,利,利？,我们,所,所有,研,研究,将,将围,绕,绕以,上,上核,心,心问,题,题进,行,行展,开,开,报告,提,提纲,PART1,：,城,城市,综,综合,体,体的,开,开发,意,意义,PART2,：,项,项目,本,本体,属,属性,分,分析,PART3,：,各,各物,业,业市,场,场机,会,会研,判,判,PART4,：,项,项目,整,整体,定,定位,PART5,：,项,项目,物,物业,发,发展,建,建议,PART3,：,各,各物,业,业市,场,场机,会,会分,析,析,商业,公寓,写字,楼,楼,酒店,高端,住,住宅,星沙,商,商业,格,格局,：,：单,一,一核,心,心商,圈,圈，,位,位于,星,星沙,镇,镇中,心,心地,段,段，,占,占据,核,核心,统,统治,地,地位,，,，以,通,通程,、,、易,初,初莲,花,花等,大,大型,超,超市,为,为主,，,，分,布,布在,星,星沙,大,大道,、,、板,仓,仓路,两,两侧,。,。,城市,中,中心,的,的核,心,心商,圈,圈，,目,目前,主,主要,由,由,1,个购物,广,广场，,1,个大型,超,超市、,1,条步行,街,街、,1,个复合,商,商业中,心,心、,1,条商业,主,主轴,1,个购物,广,广场：,通程商,业,业广场,1,个大型,超,超市：,易初莲,花,花,1,条步行,街,街：,星沙步,行,行街,1,个复合,型,型商业,中,中心：,星沙商,业,业乐园,1,条商业,主,主轴：,板仓路,卜蜂莲,花,花,通程商,业,业广场,星沙商,业,业乐园,星沙步,行,行街,核心,商圈,板仓路,本案处,于,于核心,商,商圈外,围,围区域,本案,约,5,公里,核心商,圈,圈业态,特,特征：,整,整体以,中,中档为,主,主，主,要,要满足,大,大众日,常,常生活,消,消费，,以,以大型,超,超市,+,百货经,营,营状况,最,最好，,其,其次为,餐,餐饮休,闲,闲和专,业,业电器,卖,卖场。,项目,通程商业广场,卜蜂莲花,星沙商业乐园,星沙商业步行街,星沙板仓路,商业区规模,11,万平方米,3,万平方米,4.77,万平方米,2,万平方米,约,10,万平方米,业态,超市,百货,精品店,电器卖场,特色小吃,超市,百货,电影院,银行,家具广场,中大型餐饮店,休闲娱乐,小餐饮店,小型超市,小型服装店,小型宾馆,小型棋牌室,超市,专业卖场,银行,餐饮,娱乐休闲,档次,中档,+,中高档,中档,+,中高档,中档,中低档,中档,+,中高档,消费群体,星沙消费力较强的中青年消费者、周边居民、上班族及周围乡镇客户。,星沙及周围乡镇客户,星沙片区消费力较强的中青年,周边居住的中低收入者。,星沙消费力较强的中青年消费者、周边居民、上班族及周围乡镇客户。,位置,开元大道与板仓路交汇处,开元大道与星沙大道西北角,开元大道与星沙大道西南角,星沙凉塘路与星沙大道交汇处,板仓路,主力店,通程电器,新一佳超市,通程百货,卜蜂莲花超市,老树咖啡,家具广场,无主力店带动。,国美、苏宁,步步高百货,KFC,经营状况,非常好,较好,较差,较差,好,区域商,业,业现状,：,：以临,街,街商铺,为,为主、,业,业态以,低,低档餐,饮,饮、小,型,型超市,、,、便利,店,店汽修,店,店等为,主,主，分,布,布零散,，,，档次,低,低、昭,示,示性差,；,；中高,档,档的大,型,型生活,超,超市、,娱,娱乐休,闲,闲餐饮,等,等商业,缺,缺乏。,明城国,际,际大酒,店,店,锦和连,锁,锁超市,星沙大,道,道,远大路,红旗路,步步佳,超,超市,美特好,创,创,业连锁,超,超市,漓湘路,红顶活,鱼,鱼馆,大草,原驴,肉馆,山,西,晋,胜,铁,艺,蓄,电,池,总,汇,芙,蓉,区,农,村,合,作,银,行,远,大,门,窗,汽,车,美,容,护,理,板桥农,贸,贸市场,老邻居,超,超市,大汉建,材,材城,锦湘美,度,度酒店,东方红,超,超市,报刊亭,中粮盖,码,码,老王家,庭,庭厨房,郑民手,工,工面,长星路,人民路,翔天酒,店,店,中国联,通,通,东四线,商业潜,在,在供应,量,量：据,不,不完全,统,统计，,未,未来,3,年星沙,商,商业潜,在,在供应,量,量至少,达,达,110,万以,上,上，而,项,项目所,在,在区域,潜,潜在货,量,量约,27,万，,大,大部分,项,项目为,社,社区底,商,商，满,足,足社区,日,日常消,费,费，本,案,案商业,体,体量在,区,区域内,具,具备发,展,展优势,。,。,区域,项目名称,商业潜在供应量（万）,预计入市时间,备注,项目所在区域,(2,公里范围以内,),90,公馆,0.6,2012,年底,2012,年初,三层集中式商业,旭辉华庭,0.8,2012,年,社区底商,才子佳郡,2,开发商自持,社区临街商铺,长房东岸锦城,0.13,2012,年,社区底商,中房瑞致国际,约,10,2013,年,大型集中式商业,本案,8-13.7,/,/,小计,21.53-27.23,其它区域,（,2,公里范围以外）,新长海广场,16,2014,年以后,百货、超市等集中式商业,星隆国际广场,1,2012,年,1-4,层划铺销售，每层约划分,4,个商铺。,恒广国际景园,约,50,2013,年以后,大型购物中心、游乐场等,深业睿城,3.4,2014,年以后,超市、百货等,华润凤凰城,约,10,2014,年以后,华润万家超市、百货、屈臣氏等,宁华星湖湾,一期,0.6,2013,年,社区底商,总计,116.06-121.76,项目区,域,域辐射,人,人口：,现,现阶段,长,长沙经,济,济技术,开,开发区,7,万人，,隆,隆平高,科,科技术,园,园,13,万人，,根,根据人,均,均商业,服,服务面,积,积测算,，,，本案,纯,纯商业,适,适宜开,发,发,5,万平方,米,米，,2020,年经开,区,区规划,20,万人，,未,未来前,景,景规划,好,好。,现阶段,：,：经开,区,区,辖目前,企,企业职,工,工约,7,万人，,隆,隆平高,科,科技术,园,园区,231,家企业,，,，建设,用,用地,22.14,平方公,里,里，人,口,口规模,约,约,13.0583,万人,(,含,3.1,万大专,院,院校学,生,生,),。,长沙县,县,县城总,体,体规划,简,简介：,长,长沙县,县,县城人,口,口规模,至,至,2020,年为,50,万人，,建,建设用,地,地,60,平方公,里,里。其,中,中长沙,经,经济技,术,术开发,区,区,20,万人，,30,平方公,里,里,。,区域人,口,口对商,业,业需求,：,：,20*0.7OR20*0.9114-18.2,万，,但,但区域,潜,潜在商,业,业不完,全,全统计,有,有近,13,万，,按,按此计,算,算，本,案,案纯商,业,业面积,为,为,5,万左,右,右,本案,长沙经,济,济开发,区,区：,7,万人，,2020,年达,20,万人,隆平高,科,科技园,：,：,13.05,万人,城市居,住,住区规,划,划设计,规,规范,一般城市居住区商业设施指标,类别,居住区,人均商业服务建筑面积,0.7-0.91/,人,合理服务半径,800-1000m,数据来,源,源：长,沙,沙人口,网,网,商业规,划,划：星,沙,沙未来,商,商业发,展,展重心,依,依然以,星,星沙中,心,心板块,为,为核心,商,商圈，,定,定位为,市,市级商,业,业副中,心,心，本,案,案所在,区,区域重,点,点发展,工,工业产,业,业。,商业规,划,划：重,点,点建设,“,“一商,圈,圈，八,大,大商业,街,街,”,“一商,圈,圈”即,由,由松雅,湖,湖高端,商,商务区,、,、长永,创,创意文,化,化街和,星,星沙片,区,区原有,商,商业区,提,提质改,造,造构成,的,的星沙,核,核心商,圈,圈，主,要,要发展,商,商务服,务,务、文,化,化娱乐,、,、家庭,服,服务、,商,商贸餐,饮,饮等；,八大商,业,业街主,要,要指：,星,星沙步,行,行街,、,、泉塘,综,综合商,业,业街、,商,商业乐,园,园国际,风,风情街,、,、长永,创,创意文,化,化街、,滨,滨湖路,特,特色餐,饮,饮休闲,娱,娱乐街,、,、龙角,南,南路电,子,子产品,特,特色街,、,、凉塘,东,东路服,饰,饰小商,品,品特色,街,街、经,八,八路综,合,合商业,街,街,项目所,处,处区域,：,：,重点建,设,设长沙,经,经济技,术,术开发,区,区及其,产,产业配,套,套基地,，,，充分,发,发挥国,家,家级经,开,开区的,核,核心辐,射,射与带,动,动作用,。,。,一商圈,：,：星沙,商,商业副,中,中心,松雅湖,高,高端商,务,务区,长永创,意,意文化,街,街,提质改,造,造星沙,步,步行街,，,，商业,乐,乐园国,际,际风情,街,街,本案,项目所,处,处区域,：,：重点,建,建设长,沙,沙经济,技,技术开,发,发区及,其,其产业,配,配套基,地,地,泉塘综,合,合商业,街,街：,北起漓,湘,湘路、,南,南至远,大,大路的,区,区域范,围,围内规,划,划建设,1000,米，定,位,位为集,购,购物、,餐,餐饮、,文,文化、,休,休闲娱,乐,乐于一,体,体的综,合,合性商,业,业街,星沙通,程,程商业,广,广场,评判指标,评判,备注,商圈成熟度, ,业态零散、档次低、以生活小超市、便利店、小型餐饮为主，缺乏中大型超市、娱乐休闲主力店,交通便利性, ,临两条城市主干道，交通通达性好,建筑昭示性, ,昭示性强，将成为区域首席商业地标,停车便利性, ,人流量, ,目前经开区及高科技园人口,20,万人，规划至,2020,年经济技术开发区人口,20,万，前景规划好，但现状不足。,规划前景, ,区域仍以发展产业为主。,发展商实力, ,竞争影响, ,2,公里范围内商业潜在供应量约,27,万，大部分项目以社区底商为主，但本案体量在区域内商业有发展优势；,商业发,展,展机会,研,研判,1,）具备,开,开发大,型,型商业,的,的条件,，,，但并,不,不是城,市,市综合,体,体出现,的,的最佳,时,时机，,建,建议本,案,案商业,不,不可过,度,度冒进,规,规划，,适,适度超,前,前，并,尽,尽量避,免,免高风,险,险大商,业,业开发,，,，如百,货,货或大,型,型购物,中,中心。,2,）根据,现,现状人,口,口测算,，,，本案,纯,纯商业,体,体量适,宜,宜开发,5,万左,右,右,本案具,备,备开发,大,大型商,业,业的条,件,件，,但商业,档,档次及,业,业态应,该,该如何,定,定位？,怎样组,合,合才能,在,在业态,互,互不冲,突,突的情,况,况下，,形成联,动,动性消,费,费，达,到,到商业,价,价值最,大,大化？,商业业,态,态分析,超市,：,：大型,超,超市分,布,布在核,心,心商圈,，,，经营,状,状况好,，,，超市,也,也是较,易,易存活,的,的业态,，,，一般,新,新区商,业,业大多,由,由超市,开,开始发,展,展，本,案,案,2,公里范,围,围内缺,乏,乏大型,超,超市，,可,可考虑,引,引进一,家,家品牌,超,超市作,为,为业态,补,补充。,大型超,市,市等集,中,中分布,在,在星沙,核,核心商,圈,圈内，,分,分布集,中,中；,本案,2,公里范,围,围内大,型,型超市,缺,缺乏，,本,本案可,开,开发中,大,大型超,市,市满足,区,区域居,民,民生活,需,需求，,填,填补商,业,业空白,。,。,项 目,卜蜂莲花超市,新一佳超市,步步高超市,超市面积（万）,1.5,0.8,0.8,配套面积,1.5,0.4,0.4,配套业态,中档和中高档百货、精品、餐饮、电影院等,中高档百货、精品,中档百货,经营状况,良好,良好,良好,备注,/,/,共,2,家,步步高,超,超市,新一佳,超,超市,卜蜂莲,花,花超市,步步高,超,超市,本案,集中式,商,商业定,位,位：大,型,型品牌,超,超市,+,配套型,商,商业（,零,零售服,饰,饰,/,箱包类,、,、电影,院,院）,面积：,集,集中式,商,商业面,积,积约,1.2-2.4,万，,其,其中单,店,店超市,面,面积在,0.8-1.5,万之间，,配,配套商业面,积,积在,0.4-0.9,万之间。,服饰箱包类,商业业态分,析,析,步行街：目,前,前仅星沙步,行,行街，业态,以,以小型超市,、,、麻将馆、,服,服饰等为主,，,，业态散乱,，,，经营状况,差,差。未来规,划,划以提质改,造,造为主，项,目,目所处区域,以,以中档及中,高,高档消费需,求,求为主，可,考,考虑主题商,业,业街，吸引,人,人气。,项目,建筑面积,业态,经营状况,星沙商业步行街,2,万,小餐饮店,小型超市,麻将馆,小型服装店,小型宾馆,差，约,50%,空置率,星沙仅一条,商,商业步行街，位于核心,商,商圈，业态,以,以小型餐饮,店,店、小型超,市,市等社区型,商,商业为主，,各,各业态分布,杂,杂乱，无法,形,形成互补，经营状况差；,本案所在的,星,星沙南部人,流,流量大，中,高,高档消费需,求,求为主，本,案,案可考虑特,色,色潮流商业,步,步行街。,参考项目,万科城市花,园,园（长沙市,岳,岳麓区）,万科城市花园,地址,岳麓区枫林三路,899,号（湖南涉外学院对面）,交通状况,紧邻枫林路，西接湖南第一师范校区，北临市政广场，与涉外经济学院一路之隔，距汽车西站约,4.7,公里，距离溁湾镇约,8.8,公里,基本指标,占地：,4.6,万，建筑面积,15.8,万,容积率：,3.5,绿化率：,33.39%,产品及规模,全精装住宅,5,栋,13.1,万，公寓,1,栋,1.2,万，独立商业,1.5,万，城市广场,1.1,万,商铺情况,河西首条情景式校园商业街区,“,万科芒果,coolpoark”,商业街为 休闲、娱乐、购物、饮食为主的一站式情景商业街区，商铺空间布局合理，面积多样：,16-58,独立小铺，二层露台街区商铺，及大空间,loft,产品，全框架结构，可分可合,河西首创,“,万科芒果,COOLPARK,街区,”,临涉外经济,学,学院，定位,为,为情景式校,园,园主题商业,街,街,创新商业街,区,区产品：极,大,大化提升,2,层商业产品,价,价值,2,层商业通过,LOFT,、赠送平台,等,等提高附加,值,值的方式，,增,增强,2-3,层商业产品,的,的价值诱惑,力,力,参考项目,万科城市花,园,园,万科芒果,COOLPARK,街区,产品创新：街区形态，,2&3,楼,LOFT,买一层送一,层,层；,业态定位：精品铺（,1F,），餐饮娱,乐,乐（,2&3F,）；,面积：以,20-40,平为主,数量,面积,开间,（,m,）,进深,（,m,）,层高,（,m,）,价格,（万,/,）,规划业态,一层,90,20,及以下,28,个；,20-4057,个；,41,以上,5,个,4-6,4-8,3.5-4.6,4.2/2.9/3.2-3.4,潮流生活馆、时尚文具精品、数码、个性情,调吧,二层,59,（,LOFT,产品,27,个）,20-3021,个；,31-4036,个；,40,以上,2,个,4-6,4-8,3.5-5.5,1.9,品牌风情餐饮、娱乐、休闲、影音,三层,27,（全为,LOFT,）,20-3022,个；,31-404,个；,40,以上,1,个,4-6,4-8,5.5,1,网络会所、个性酒店、美容会所、综合超市、艺术与语言培训学校,商业产品亮,点,点：,1,、主题风情,街,街区形态升,级,级现有商业,消,消费环境,2,、创新,LOFT,产品买一层,送,送一层附加,值,值高,3,、业态定位,准,准确，销售,产,产品面积紧,缩,缩控制总价,增,增强客户购,买,买的吸引力,。,。,开盘销售率,达,达,98%,，商铺整,体,体均价,2.5-3,万元,/,。,销售蓄客,期,期,：,1,年零,2,个月（推迟销,售,售因与政,府,府沟通确,定,定商业街,前,前广场,2011,年,6,月份建成,）,）,推售情况,：,：,2010,年,10,月商业街,推,推售，开,盘,盘推出商,铺,铺,176,间，销售,173,间，销售率,98%,。,均价：,整体均价,2.5-3,万元,/,一层：,临市政广,场,场,4.2,万元,/,，内街,2.9,万元,/,，临住宅,3.2-3.4,万元,/ ,。总去化,率,率,99%,。,二层（,loft),：,均价,1.9,万元,/ ,，去化,100%,；,三层,(loft),：,11,月整体出,售,售，均价,1,万元,/,8,月,29,日，,万科高调,启,启,动,VIP,诚意,登记，当,天,天,登记客户,达,达,300,组,持续登记,芒,芒果,VIP,卡，同时,利用围挡,、,、大,型广告牌,、,、道,旗等营销,手,手段,强势打造,“,“芒,果街”概,念,念,10,月,28,日，万,科城市花,园,园一,期推售“,芒,芒果,街”商铺,，,，开,盘销售,173,间，,实现销售,率,率,98%,09,年,8,月,10,年,10,月,万科芒果,COOLPARK,街区,万科芒果,街,街项目小,结,结：,20-40,平米紧凑,型,型,小铺由于,总,总价较低,，,，更利于,销,销售；,二楼、三,楼,楼商铺在,一,一般情况,下,下很难销,售,售，但采,用,用,连廊式,LOFT,形式，买,一,一层送一,层,层，部分,赠,赠送露台,，,，增加产,品,品,附加值,，便能很,大,大程度上,增,增加客户,购,购买兴趣,，,，且提升,二,二、三层,产,产品单价,。,。,本案商业,步,步行街定,位,位,特色潮流,商,商业街区,产品设计,：,：通过,loft,、买一层,送,送一层、,连,连廊设计,等,等提高产,品,品附加值,；,；,主题风格,：,：潮流的、,前,前沿的、,时,时尚的、,特,特色的,客群定位,：,：主要为区,域,域内各大,学,学校师生,、,、产业园,区,区及周边,区,区域中高,档,档消费群,体,体；,业态定位,：,：服饰、精,品,品、特色,餐,餐饮、娱,乐,乐、休闲,经营业态,：,：潮流服饰,（,（日韩、,外,外贸、港,行,行）、美,容,容美发、,卡,卡通玩具,、,、,KTV,、特色小,吃,吃、咖啡,厅,厅、茶楼,、,、中式酒,楼,楼、西式,餐,餐厅等,星沙中大,型,型餐饮、,休,休闲店主,要,要分布在,核,核心商圈,板,板仓路和,星,星沙大道,两,两侧；,拥有庞大,的,的中高消,费,费群，消,费,费能力较,强,强，经营,情,情况普遍,较,较好。,主要商业,业,业态分析,中大型餐,饮,饮、休闲,娱,娱乐业,中大型餐,饮,饮、休闲,娱,娱乐业消,费,费力强，,拥,拥有庞大,的,的中高端,消,消费人群,。,。,通过市场,得,得知，星,沙,沙中大型,餐,餐饮、娱,乐,乐休闲业,经,经营状况,普,普遍较好,，,，消费力,强,强；,本案所在,的,的星沙南,部,部区域，,中,中高档消,费,费群体集,中,中，却少,有,有成规模,的,的休闲和,餐,餐饮主力,店,店存在；随着本项,目,目的开发,，,，对配套,的,的需求也,将,将升级！,建议引进,多,多家中大,型,型品牌主,力,力店,品牌主力,店,店业态定,位,位,餐饮、足,浴,浴、,KTV,、银行、,休,休闲会所,经营业态,建议品牌,品牌连锁快餐、中大型品牌餐饮,快餐：,麦当劳、肯德基、德克士、罗莎、台北豆浆、四喜馄饨等；,中大型品牌餐饮：,花之林、大蓉和、谭鱼头等,中大型品牌餐饮、足浴、,KTV,、休闲会所,足浴：,家富富桥、天之道等,KTV,：,温莎、钱柜、歌乐迪等,银行、通讯,建行、农业银行、招商银行、中国移动、中国联通等,大型品牌,超,超市,+,配套型商,业,业,特色潮流,商,商业街,品牌主力,店,店,沃尔玛、,家,家乐福等,大,大型超市,+,零售服饰,箱,箱包类,+,电影院等，满足片,区,区生活消,费,费需求，,同,同时部分,配,配套商业,作,作为业态,补,补充。,以潮流服,饰,饰、美容,美,美发、,KTV,、,spa,美容馆、,特,特色餐饮,、,、咖啡厅,、,、茶楼、,中,中式酒楼,、,、西式餐,厅,厅等为主,的,的特色潮,流,流时尚街,区,区，快速,吸,吸引区域,消,消费人流,，,，同时商,业,业街能全,部,部销售回,现,现。,+,+,引进多家,中,中大型品,牌,牌主力店,，,，可考虑,餐,餐饮、足,浴,浴、,KTV,、银行、,休,休闲会所,等,等。,本案商业,发,发展方向,初,初判：,长沙东南,部,部,首席一站,式,式购物休,闲,闲中心,项目商业,市,市场定位,项目商业,租,租售建议,集中式商,业,业全部自,持,持，商业,街,街全部销,售,售回现，,建,建议最大,化,化规划商,业,业街区，,减,减少集中,式,式商业体,量,量，具体,体,体量根据,物,物业规划,排,排布确定,。,。,PART3,：,各,各,物,物,业,业,市,市,场,场,机,机,会,会,分,分,析,析,商,业,业,公,寓,寓,写,字,字,楼,楼,酒,店,店,高,端,端,住,住,宅,宅,高,星,星,级,级,酒,酒,店,店,市,市,场,场,分,分,析,析,：,：,星,星,沙,沙,五,五,星,星,级,级,酒,酒,店,店,仅,仅,明,明,城,城,国,国,际,际,大,大,酒,酒,店,店,1,家,，,，,准,准,四,四,星,星,级,级,酒,酒,店,店,仅,仅,华,华,天,天,大,大,酒,酒,店,店,1,家,，,，,本,本,案,案,所,所,在,在,区,区,域,域,无,无,高,高,星,星,级,级,酒,酒,店,店,；,；,酒店,星级,地址,开业时间,规模,客房数,标间价格,明城国际大酒店,五星级,星沙漓湘西路,19,号,2007,年,2,月,7,万,410,高级双间,528,豪华双间,608,商务双间,708,星沙华天大酒店,准四星级（未挂牌）,漓湘路与东六路交汇处,2011,年,4,月,2.6,万,278,门市价,388,协议价,298,明,城,城,国,国,际,际,大,大,酒,酒,店,店,华,天,天,大,大,酒,酒,店,店,本,案,案,3,公,里,里,4.5,公,里,里,高,星,星,级,级,酒,酒,店,店,入,入,住,住,率,率,：,：,日,日,常,常,入,入,住,住,率,率,高,高,达,达,95%,以,上,上,，,，,经,经,营,营,状,状,况,况,良,良,好,好,，,，,客,客,户,户,主,主,要,要,以,以,工,工,业,业,园,园,区,区,的,的,高,高,管,管,及,及,业,业,务,务,伙,伙,伴,伴,为,为,主,主,，,，,其,其,次,次,广,广,电,电,明,明,星,星,。,。,序号,酒店名称,客户情况,入住率,1,明城国际大酒店,工业园区高管和业务伙伴占,70%,以上；其它主要为广电明星。,