商业定位策划报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,高端,项,项目,商业,定,定位,策,策划,报,报告,2,目录,0.,项,项,目,目概,况,况及,指,指标,项目,综,综合,开,开发,条,条件,分,分析,目标,客,客群,界,界定,商业,主,主题,定,定位,策,策划,商业,分,分区,功,功能,建,建议,商业,经,经营,模,模式,建,建议,商业,规,规划,设,设计,建,建议,3,项目,立,立地,环,环境,综,综合,评,评述,评价项目,分数,评论,消费市场环境,数量,1,市级核心商圈辐射区域，发展潜力大、客流量相对稳定。,分布,2,主要以市区为主，兼顾辖市县。,增长率,2,随着商圈的发展，将有一定增长。,构成状况,2,全客层，侧重年轻消费群体、中高收入群体，商务客群。,交通环境,道路状况,1,临市政主干道，西侧沿界面道路对于商业设施而言相对狭窄，有待改善。,交通流量,1,交通流量较大。,集客手段,2,项目四至道路有三条拥有公交站点，辐射整个市区。,现有商业竞争环境,区位,1,目前商业氛围一般，有待培养，与主要竞争对手毗邻。,规模,2,与现有设施相比项目具备一定的规模优势,定位,1,现有设施先进性不足为项目留有开发空间。,未来商业竞争环境,竞争对手,1,能够成直接竞争威胁的项目有限，提高差异化水平将有一定发展空间。,资源保证,1,客源基数大，但存在分流现象；,品牌商户资源有限。,发展空间,商圈拓展性,1,有一定的发展潜力，但未来竞争将逐渐激烈。,商圈特色化,1,有进一步发掘、提升的可能,设施扩张性,1,消费市场容量及用地条件限制扩张。,评 分 规 则,对每个项目进行-12分的打分：,2分：很好 0分：较差,1分：较好 -1分：很差,各项目打分之和为立地环境评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。,A等：1930分,对于商业设施的开发和业态组合而言是,非常好的立地环境,B等：818分,对于商业设施的开发和业态组合而言是,较好的立地环境,C等：-37分,对于商业设施的开发和业态组合而言是,较差的立地环境,D等：-15-4分,对于商业设施的开发和业态组合而言是,非常差的立地环境,B等,：,：20分,非,非,常,常好,的,的立,地,地环,境,境,优越,的,的立,地,地环,境,境，,适,适合,商,商业,设,设施,的,的长,期,期、,稳,稳定,发,发展,。,。,4,项目,SWOT,分,分析,综合,前,前述,对,对项,目,目城,市,市发,展,展环,境,境、,区,区位,交,交通,环,环境,、,、商,业,业竞,争,争环,境,境、,消,消费,市,市场,环,环境,等,等方,面,面的,分,分析,，,，阐,述,述本,项,项目,存,存在,的,的优,势,势和,劣,劣势,，,，未,来,来发,展,展面,临,临的,机,机遇,和,和挑,战,战。,【S,W,OT劣势分析】,区位劣势：,市级核心商圈的边缘，商业氛围与核心商圈相比相对单薄，需要一定时期的培养；,项目西侧、东侧、北侧道路等级较低，对于超大体量城市综合体而言相对狭窄，需要有效的解决人、车、货流的疏导问题，以免出现拥堵现象；,客源劣势：,现状消费群收入水平及消费水平一般，有待提升；,中高端客户群有很大一部分已经培养出对泰华、中百的忠诚度，客源分流现象存在；,潍坊市商业发展水平相对滞后于青岛、济南等周边发达城市，中高收入群体消费外流现象普遍存在；,商业环境劣势：,整体商业发展水平相对滞后，许多有实力的投资者和品牌资源尚未进入潍坊市场；,商圈内商业存量较大，未来供应量不断提升，商业竞争日趋激烈；,泰华、中百、银座、振华等山东本地知名零售企业的地方保护，对本案在内的其他商业项目构成威胁，在客源、商户资源方面均有影响；,项目自身劣势：,项目商业体量巨大，而可利用的商业资源相对有限；,销售型商业物业的大量存在，可能对未来自持商业部分带来影响；,缺乏综合商业设施招商、运营管理的经验；,5,项目,SWOT,分,分析,综合,前,前述,对,对项,目,目城,市,市发,展,展环,境,境、,区,区位,交,交通,环,环境,、,、商,业,业竞,争,争环,境,境、,消,消费,市,市场,环,环境,等,等方,面,面的,分,分析,，,，阐,述,述本,项,项目,存,存在,的,的优,势,势和,劣,劣势,，,，未,来,来发,展,展面,临,临的,机,机遇,和,和挑,战,战。,【SW,O,T机遇分析】,市场契机：,房地产投资处于快速增长期，特别表现在非住宅地产投资上，政府的支持、投资市场的火热、消费者投资意识的提升为项目开发投资型商业设施提供市场保障。,消费契机：,随着经济的发展，收支水平的不断提高，将为项目的发展提供更为强大的消费力支撑；,消费观念的逐渐转变，对消费品质的不断追求，都为项目适度超前开发提供可靠的依据。,商业契机：,市级商圈的地位不容动摇，商业发展高峰期来临，未来区域商业氛围将更加浓厚；,现有商业设施普遍商业模式落后、商业品质较低、业态单一，这都为项目开发更高品质的商业项目留有了开发空间，差异化经营的实现成为可能；,万达等高品质项目的引入，对区域整体商业形象提升、商业品质的优化、消费客群的细分、商户资源的增多等均有正面的积极作用，商业开发环境更加优越；,项目契机：,借助周边商业资源，凭借自身品牌优势，营造以项目为核心的新商圈、新地标存在可能性。,6,区域餐饮,休闲娱乐,带来的跨区,人群,区域景观,带来的城市,休闲人群,区域现状,都市中等以上收入,家庭消费客群,（,200万的城区人口）,综合体,自身住宅及周边,中高端居住人群,及商务人群,区域未来,每年,1%的城市化水平,提升率带来的,将近10万的,新增城市人口,项目,消,消费,客,客群,组,组成,项目,消,消费,客,客群,描,描述,都市,中,中坚,力,力量,依托,区,区域,发,发展,及,及项,目,目自,身,身资,源,源优,势,势，,覆,覆盖,区,区域,内,内广,泛,泛的,中,中端,及,及以,上,上消,费,费客,群,群，,并,并锁,定,定都,市,市中,坚,坚人,群,群为,项,项目,的,的核,心,心消,费,费群,，,，满,足,足日,常,常消,费,费的,各,各个,层,层面,。,。,都市,中,中产,阶,阶层,商界,的,的,中高,管,管理,人,人员,政界,要,要员,及,及公,务,务员,都市,活,活力,新,新生,代,代,白领,阶,阶层,时尚,年,年轻,消,消费,群,群体,目标,客,客群,界,界定,7,细分,核,核心,客,客群,消,消费,关,关注,点,点，,满,满足,其,其多,元,元化,的,的生,活,活需,求,求。,多重,的,的社,会,会属,性,性使,得,得他,们,们成,为,为城,市,市商,业,业多,元,元需,求,求的,代,代言,者,者：,商业,发,发展,思,思考,：,：,多元,化,化的,生,生活,需,需求,都市,中,中坚,力,力量,生活的关注点,领导,/职,员,员,爱,人,人,/,恋,恋,人,人,父,母,母,/,子,子,女,女,朋,友,友,/,同,同,事,事,伙,伴,伴,/,客,客,户,户,目,标,标,客,客,群,群,界,界,定,定,8,他,们,们,，,，,或,或,是,是,私,私,企,企,/,个,个,体,体,老,老,板,板,，,，,或,或,是,是,企,企,业,业,高,高,管,管,，,，,或,或,是,是,政,政,府,府,官,官,员,员,，,，,总,总,之,之,他,他,们,们,是,是,城,城,市,市,的,的,中,中,流,流,砥,砥,柱,柱,他,们,们,，,，,多,多,位,位,于,于30,45,岁,岁,之,之,间,间,；,；,家,家,庭,庭,美,美,满,满,、,、,事,事,业,业,稳,稳,定,定,，,，,收,收,入,入,颇,颇,丰,丰,；,；,他,们,们,，,，,追,追,求,求,品,品,质,质,的,的,生,生,活,活,、,、,偏,偏,爱,爱,品,品,位,位,和,和,时,时,尚,尚,；,；,他,们,们,，,，,注,注,重,重,圈,圈,层,层,、,、,渴,渴,望,望,被,被,尊,尊,重,重,。,。,都,市,市,中,中,产,产,阶,阶,层,层,目,标,标,客,客,群,群,界,界,定,定,9,消,费,费,习,习,惯,惯,：,：,他,们,们,习,习,惯,惯,于,于,目,目,的,的,地,地,型,型,消,消,费,费,，,，,偏,爱,爱,消,消,费,费,地,地,点,点,的,的,圈,圈,层,层,感,感,或,或,标,标,识,识,感,感,，,注,注,重,重,感,感,官,官,享,享,受,受,，,，,并,并,借,借,此,此,衡,衡,量,量,品,品,牌,牌,或,或,商,商,品,品,的,的,价,价,值,值,。,。,其,其,次,次,由,由,于,于,这,这,类,类,客,客,户,户,对,对,偏,偏,好,好,型,型,商,商,业,业,忠,忠,诚,诚,度,度,较,较,高,高,，,，,易,易,于,于,养,养,成,成,消,消,费,费,习,习,惯,惯,，,，,因,因,此,此,他,他,们,们,更,更,喜,喜,欢,欢,一,站,站,式,式,消,消,费,费,，,包,包,括,括,生,生,活,活,消,消,费,费,、,、,品,品,质,质,消,消,费,费,、,、,商,商,务,务,消,消,费,费,、,、,家,家,庭,庭,消,消,费,费,，,，,均,均,可,可,以,以,一,一,站,站,式,式,解,解,决,决,，,，,同,同,时,时,消,消,费,费,过,过,程,程,中,中,关,注,注,身,身,份,份,感,感,、,、,社,社,交,交,感,感,的,树,树,立,立,.,消,费,费,需,需,求,求,：,：,适,适,合,合,全,全,家,家,人,人,的,的,综,综,合,合,消,消,费,费,场,场,所,所,日,常,常,生,生,活,活,零,零,售,售,类,类,：,：,日,日,用,用,品,品,、,、,食,食,品,品,、,、,超,超,市,市,、,、,医,医,药,药,保,保,健,健,品,品,等,等,；,；,品,质,质,生,生,活,活,零,零,售,售,类,类,：,：,品,品,牌,牌,服,服,饰,饰,、,、,精,精,品,品,服,服,饰,饰,、,、,化,化,妆,妆,品,品,、,、,体,体,育,育,用,用,品,品,、,、,家,家,居,居,/,家,家,具,具,用,用,品,品,等,等,；,；,餐,饮,饮,：,：,知,知,名,名,连,连,锁,锁,品,品,牌,牌,餐,餐,饮,饮,、,、,特,特,色,色,餐,餐,饮,饮,、,、,西,西,餐,餐,厅,厅,、,、,咖,咖,啡,啡,厅,厅,、,、,茶,茶,社,社,；,；,休闲娱,乐,乐：健,身,身中心,、,、SPA、休,闲,闲会馆,、,、娱乐,演,演艺、KTV,、,、儿童,游,游乐、,文,文化教,育,育设施,、,、运动,设,设施等,。,。,品牌认,知,知：,此类客,户,户因为,年龄层,次,次偏大,，同时,因,因为地,处,处三线,城,城市，,且,且终日,为,为工作,忙,忙碌，,因,因此,对时尚,与,与流行,并,并不敏,感,感,，对品,牌,牌的认,知,知度也,不,不敏感,，,，他们,更,更依赖,于,于对整,个,个商场,或,或购物,中,中心的,品,品牌认,可,可来认,知,知品牌,，,，他们,习,习惯来,青,青岛、,北,北京等,地,地的知,名,名商业,设,设施进,行,行消费,，,，,这种追,捧,捧不是,对,对某个,专,专卖品,牌,牌的追,捧,捧而是,对,对商场,的,的追捧,。,都市中,产,产阶层,目标客,群,群界定,10,他们是,16-30岁,，,，接受,过,过高等,教,教育的,本,本地青,年,年精英,；,；,他们学,业,业初成,、,、事业,起,起步，,经,经济独,立,立，对,新,新生活,充,充满热,情,情；,他们消,费,费意识,超,超前、,消,消费欲,望,望强烈,，,，时尚,敏,敏锐度,高,高；,他们是,学,学生、,是,是白领,、,、是自,由,由职业,者,者、是,新,新文化,青,青年，,他,他们是,都,都市中,坚,坚力量,的,的基础,；,；,他们强,调,调个性,、,、表现,欲,欲强烈,、,、喜