上海闸北板块价值评估报告

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海闸北板块价值评估,2007.6,不夜城板块公寓价格解读,引言,板块概况,纵向市场,横向市场,价格解读,引言,不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一,闸北，地理意义上的上海中心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及,老城区,规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。,基本概况,区位特点,交通条件,生活配套,市政规划,区位特点,不夜城板块位于：,闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。,不夜城板块,不夜城板块,大宁板块,北外滩板块,武宁板块,长寿板块,北静安板块,北黄埔板块,北临大宁板块；,东接北外滩板块、南倚北静安板块；,北黄埔板块；,西靠,武宁板块、长寿板块,。,区位特点,该板块在文化、商业等角度，一直处于城市,亚中心,的地位。,以,不夜城商圈,为中心商业配套，各项配套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文化中心。,由于板块内，老城区密布，火车站外来,人流混杂,，加之上海居民的传统居住观念，极大地降低了该板块的住宅档次。,交通条件,该板块的交通配套相当成熟：,轨道交通,1,号、,3,号、,4,号、以及正在建设中的,8,号线、,10,号线纵横穿插，,929,、,942,、,962,、,928,、,912,、,955,、,837,、,845,、,823,、,862,、,706,等,40,余条公交线路密集分布。南北高架方便自驾出行。,铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点。,庞大的立体交通网络颇具规模。,不夜城板块,生活配套,医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院、海宁地段医院等；,教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共和路小学等；,商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、吉盛伟邦等。,各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。,不夜城板块各项生活配套设施齐备：,市政规划,“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设和功能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成为上海,现代交通商务区核心区,。”,纵向市场,在售项目分布,市场走势,市场价格,供求关系,项目分段分析,在,售,售,项,项,目,目,分,分,布,布,紫,兰,兰,苑,苑,泰,阁,阁,卓,悦,悦,居,居,绿,洲,洲,雅,雅,宾,宾,利,利,目,前,前,闸,闸,北,北,内,内,环,环,板,板,块,块,有,有,5,个,主,主,要,要,的,的,在,在,售,售,项,项,目,目,。,。,分,分,布,布,区,区,域,域,较,较,为,为,零,零,散,散,。,。,分,分,布,布,零,零,散,散,，,，,且,且,体,体,量,量,仅,仅,以,以,绿,绿,洲,洲,雅,雅,宾,宾,利,利,和,和,蒙,蒙,特,特,利,利,城,城,稍,稍,大,大,，,，,其,其,余,余,皆,皆,为,为,城,城,区,区,改,改,造,造,的,的,小,小,规,规,模,模,开,开,发,发,产,产,物,物,。,。,蒙特,利,利城,在售,主,主要,项,项目,资,资料,名称,总建,容积率,建筑形态,面积段（,2R,、,3R,）,绿洲雅宾利,60000(,一期,),3.3,高层,97-108,130-160,蒙特利城,690000,3.45,小高层、高层,88-114.38,126-136.49,紫兰苑,40000,3.4,小高层、多层,93-112,120-137,泰阁,9044,小高层,70-90,130,卓悦居,51300,5.39,高层,86-98,市场,走,走势,紫兰,苑,苑,绿洲,雅,雅宾,利,利,蒙特,利,利城,报价,：,：,13000,报价,：,：,18500,报价,：,：,16000,泰阁,卓悦,居,居,报价,：,：,11000-13000,报价,：,：,16000-18000,由于,产,产品,地,地段,与,与品,质,质的,分,分段,，,，各,个,个项,目,目定,位,位都,有,有所,针,针对,。,。,立足,各,各档,次,次主,力,力供,应,应与,成,成交,的,的三,个,个项,目,目的,客,客源,，,，来,说,说明,目,目前,不,不夜,城,城板,块,块的,产,产品,定,定位,与,与走,势,势。,市场,走,走势,（以,客,客源,入,入手,分,分析,）,）,价格,较,较高,，,，压,缩,缩了,本,本地,客,客源,的,的购,买,买意,愿,愿。,客,客源,大,大部,分,分是,徐,徐汇,、,、黄,埔,埔、,卢,卢湾,等,等区,拥,拥有,一,一定,购,购买,力,力的,人,人士,，,，以,及,及近,3,成的,外,外籍,华,华裔,客,客户,。,。,客源,部,部分,来,来自,徐,徐汇,、,、黄,埔,埔、,卢,卢湾,等,等区,，,，相,对,对紧,邻,邻绿,洲,洲雅,宾,宾利,的,的价,格,格优,势,势，,吸,吸引,大,大量,闸,闸北,老,老区,的,的拆,迁,迁户,，,，这,些,些客,源,源利,用,用拆,迁,迁补,偿,偿购,买,买原,生,生活,环,环境,的,的物,业,业。,闸北,本,本区,域,域客,源,源占,近,近,7,成，,其,其余,来,来自,全,全市,其,其它,区,区；,拆迁,户,户居,多,多；,由于,产,产品,自,自身,定,定位,经,经济,化,化，,购,购买,客,客层,相,相对,较,较低,。,。,雅宾,利,利,蒙特,利,利,紫兰,苑,苑,市区,客,客、,外,外籍,中,中高,客,客源,为,为主,市区,客,客与,区,区域,客,客各,占,占半,壁,壁,区域,客,客为,主,主,市场,走,走势,客源,直,直接,反,反应,的,的就,是,是价,格,格承,受,受能,力,力，,而,而产,品,品定,位,位是,区,区位,、,、品,质,质、,地,地段,等,等条,件,件的,结,结合,产,产物,，,，并,且,且最,终,终归,结,结到,价,价格,。,。,从不,夜,夜城,板,板块,的,的客,源,源层,次,次出,发,发，,板,板块,楼,楼盘,档,档次,定,定位,基,基本,上,上可,以,以分,为,为高,、,、中,、,、低,三,三档,，,，以,房,房产,市,市场,同,同时,期,期产,物,物的,水,水平,比,比较,，,，板,块,块产,品,品存,在,在较,大,大的,差,差异,和,和错,位,位。,市,市场,整,整体,呈,呈现,向,向上,的,的走,势,势，,表,表现,在,在价,格,格的,上,上扬,。,。,雅,宾,宾,利,利,市场,价,价格,成交,均,均价,：,：,14960,06-4-3,绿洲,雅,雅宾,利,利,06-7-29,蒙特,利,利城,06-11-21,紫兰,苑,苑,2,期,07-2-8,卓悦,居,居,06-11-26,泰阁,峰值,市场,价,价格,从统,计,计数,据,据中,，,，我,们,们可,以,以清,楚,楚地,看,看到,06,年至,今,今，,不,不夜,城,城板,块,块房,产,产市,场,场大,幅,幅上,扬,扬之,势,势：,06,年初,始,始，,不,不夜,城,城板,块,块以,10000,左右,的,的单,价,价低,开,开市,场,场；,06,年,4,月，,伴,伴随,绿,绿洲,雅,雅宾,利,利强,势,势开,盘,盘，,房,房产,市,市场,成,成交,均,均价,直,直线,上,上窜,至,至,17017,的峰,值,值；,之后,，,，低,价,价楼,盘,盘尾,盘,盘渐,少,少，,以,以及,大,大量,中,中高,价,价格,楼,楼盘,上,上市,，,，支,撑,撑不,夜,夜城,板,板块,将,将房,产,产市,场,场各,月,月份,的,的成,交,交均,价,价一,直,直维,持,持在,15000,左右,浮,浮动,。,。反,而,而缺乏,继,继续,上,上扬,的,的动,力,力和,趋,趋势,。,。,价格,时间点,均价,极低,9903,06-01,14960,极高,17017,06-04,供求,关,关系,板块,市,市场,供,供大,于,于求,绿洲,雅,雅宾,利,利，,蒙,蒙特,利,利,蒙特,利,利、,圣,圣和,圣,圣、,紫,紫兰,苑,苑,紫兰,苑,苑、,联富,假,假日,公,公寓,供求,关,关系,06,年,1,月至,07,年,5,月期,间,间，,不,不夜,城,城板,块,块总,体,体供,应,应、,去,去化,统,统计,如,如下,：,：,套数,面积,供应,2680,251624,去化,1906,191174,累计,供,供求,比,比例,：,：,1.41,累计,17,个月,的,的房,产,产交,易,易统,计,计显,示,示，,不,不夜,城,城板,块,块呈,现,现供,大,大于,求,求的,情,情况,，,，供,应,应超,出,出需,求,求近,1/4,，市,场,场消,化,化潜,力,力被高估。,项目,分,分段,分,分析,06,年,1,月,-07,年,5,月期,间,间，,06,年之,前,前开,盘,盘在,售,售的,主,主要,尾,尾盘,交,交易,情,情况,：,：,楼盘,成交均价,成交套数,成交面积,富泉公寓,10445,33,3578,协和大厦,10423,2,283,富邑华庭,10242,14,1465,新红厦公寓,9968,89,11160,北方佳苑,9123,37,4686,累计,9886,175,21172,项目,分,分段,分,分析,06,年,1,月,-07,年,5,月份,期,期间,，,，,06,年之,后,后开,盘,盘在,售,售的,主,主要,楼,楼盘,交,交易,情,情况,：,：,楼盘,成交均价,成交套数,成交面积,绿洲雅宾利（一期）,17592,639,67888,蒙特利名都城,15186,248,30362,灵广花园（二期）,12240,50,3865,紫兰苑二期,12301,249,25203,圣和圣广场,13061,116,10070,卓悦居（西区）,16709,220,19459,联富假日公寓,13120,210,12791,累计,15545,1737,169638,项目,分,分段,分,分析,在价,格,格产,生,生较,大,大的,变,变动,之,之后,，,，市,场,场供,求,求比,例,例呈,现,现增,大,大的,趋,趋势,项目,分,分段,分,分析,成交均价,涨幅,06,年前,9886,57%,06,年后,15545,06,年,1,月,-07,年,5,月，,06,年前,开,开盘,项,项目,尾,尾盘,均,均价,仅,仅,9886,，,06,年后,开,开盘,的,的项,目,目整,体,体均,价,价达,15545,，前,后,后涨,幅,幅,57%,，区,域,域市,场,场内,，,，公,寓,寓产,品,品价,格,格的,陡,陡然,增,增长,可,可见,一,一斑,。,。,成交均价,成交套数,推出套数,成交面积,推出面积,去化率,06,年后,15545,1737,2680,169638,251881,65%,06,年,4,月份,，,，绿,洲,洲雅,宾,宾利,上,上市,为,为整,个,个不,夜,夜城,板,板块,的,的价,格,格上,扬,扬打,响,响了,头,头炮,。,。这,样,样大,幅,幅度,价,价格,提,提升,的,的影,响,响下,，,，市,场,场反,应,应为,累,累计,供,供求,比,比出,增,增长,趋,趋势,，,，腥,增,增供,应,应量,去,去化,纵,纵向,比,比较,相,相对,困,困难,，,，价格,提,提升,的,的程,度,度缺,乏,乏市,场,场支,撑,撑。,1,、不,夜,夜城,板,板块,区,区位,价,价值,的,的体,现,现，,以,以及,产,产品,质,质量,的,的提,升,升，,势,势必,带,带动,板,板块,成,成交,价,价格,；,；,2,、经,过,过楼,价,价暴,涨,涨后,，,，市,场,场持,续,续上,涨,涨缺,乏,乏动,力,力，,当,当前价格,的,的上,升,升空,间,间不,足,足；,3,、目,前,前市,场,场供,求,求比,为,为,1.41,，供大,于,于求，市,场,场价,格,格支,撑,撑存,在,在问,题,题；,4,、价,格,格暴,涨,涨后,，,，引,发,发累,计,计供,求,求比,数,数值,上,上涨,，,，出,现,现去化,压,压力,，,，价,格,格提,升,升的,程,程度,缺,缺乏,市,市场,支,支撑。,横向,市,市场,类比,板,板块,选,选择,板块,价,价格,比,比较,板块,供,供求,比,比较,整体,市,市场,比,比较,类比,板,板块,选,选择,武宁,、,、长,寿,寿板,块,块是,指,指普陀,区,区内,环,环以,内,内、,中,中山,北,北路,以,以南,、,、苏,州,州河,以,以北的区,域,域。与不,夜,夜城,板,板块,相,相似，处,于,于准,城,城市,中,中心,的,的位,置,置，,区域,内,内楼,盘,盘性,价,价比,较,较高,，,，是,高,高品,质,质楼,盘,盘集,中,中的,区,区域,之,之一,。,。该,地,地区,的,的生,活,活配,套,套也,相,相当,成,成熟,。,。武宁,路,路商,圈,圈是该,地,地区,商,商业,的,的主,要,要聚,集,集地,，,，商,场,场、,大,大卖,场,场、,便,便利,店,店、,餐,餐饮,店,店、,电,电影,院,院等,商,商业,、,、文,化,化设,施,施都,很,很齐,全,全。,板块内有,两,两条轨道,交,交通，,10,多条公交,线,线路，两,座,座跨苏州,河,河桥梁和,中,中山北路,高,高架，构,筑,筑了三维,立,立体交通,网,网络。也,是,是上海未,来,来主要的,轨,轨道交通,枢,枢纽之一,。,。,板块价格,比,比较,不夜城以,三,三者最低,的,的起点价,格,格，涨至,与,与武宁、,长,长寿相近,板块价格,比,比较,在以上三,个,个板块中,，,，不夜城,板,板块的价,格,格起点是,最,最低的，,可,可是经过,06,年,4,月份的涨,幅,幅后，成,交,交均价一,度,度领跑武,宁,宁、长寿,板,板块；但,就,就在不夜,城,城板块涨势减缓，成交均,价,价小幅变,化,化的时候,，,，武宁、,长,长寿的市,场,场价格却,平,平稳的逼,近,近，甚至,赶,赶超。,可见，在,经,经过较为,激,激烈的价,格,格上涨后,，,，不夜城,板,板块的市,场,场缺乏强,劲,劲的动力,继,继续推进,市,市场价格,上,上扬，后继乏力，而平稳,发,发展的武,宁,宁、长寿,却,却保持相,当,当连贯的,市,市场成长,态,态势，稳,步,步发展。,另外，同,质,质板块之,间,间存在近,似,似的发展,速,速度，就,不,不夜城板,块,块,06,年初较其,它,它两个板,块,块较低的,成,成交均价,来,来说，目,前,前的市场,价,价格大大超出了价格,所,所应有的上,涨,涨幅度；,板块供求比,较,较,武宁供求比,例,例适中，成,交,交价格最具,说,说服力；,不夜城板块,是,是以较高的,供,供求比支撑,着,着较高的价,格,格,板块供求比,较,较,供求关系决,定,定市场价格,，,，供、求、价三者之间的,关,关系可以明,了,了的说明市,场,场的健康状,况,况，也就是,市,市场价格的,合,合理性，市,场,场供求平衡时的价格才,是,是真正合适,的,的市场价格,。,。,从统计的数,据,据、图表我,们,们可以看到,：,：,武宁板块市,场,场供求较为,平,平衡，,1.05,的供求比例,与,与其,13939,价格是三个,板,板块中最有,说,说服力的，,长,长寿板块,0.83,的供求比例,足,足以支撑,14655,的市场价格,。,。,而不夜城板,块,块市场却以,1.41,的供求比例,支,支撑着,14960,的价格，可,见,见不夜城板,块,块市场价格虚高的情况。,板块供求比,较,较,武宁、不夜,城,城供应、去,化,化绝对量比,较,较：,板块,供应套数,去化套数,供应面积,去化面积,武宁,1998,1909,252479,230628,不夜城,2680,1906,251624,191174,选取近似的,去,去化套数作,为,为标准。,不夜城板块,较,较武宁板块,在,在供应上具,有,有更大的选,择,择空间，而,武,武宁板块的,供,供应相对紧,张,张。,以板块同质,而,而言，市场,供,供应紧张的,区,区域市场反,而,而价格更低,，,，市场支撑乏,力,力。,整体市场比,较,较,14960,17353,7766,不夜城板块,较,较之整体市,场,场成交均价,波,波动较大,整体市场比,较,较,不夜城板块,在,在内环地区,以,以及上海市,场,场整体发展,较,较为平稳的,状,状态下，波动范围较,之,之较大，市场的不,稳,稳定反映了,产,产品差异化,带,带给市场价,格,格的影响。,以绿洲雅宾,利,利为区域领,跑,跑代表的情,况,况下，产品,带,带来的附加,值,值在市场“,供,供给源”项,目,目有限的状,况,况下更加明,显,显，集中成,交,交的时间节,点,点导致高低,价,价位产品反,复,复拉扯板块,成,成交均价，,一,一段时间内,，,，在很大的,波,波动范围维,持,持一个基本,的,的中值水平,，,，欠缺后续的,发,发展趋势，影响板块,的,的市场价格,反,反应。,1,、长寿、武,宁,宁板块，,06,年,1,月至今，板,块,块市场上涨,趋,趋势稳健；,2,、二者,06,年起点价位,较,较不夜城分,别,别高出,1300-3000,，以同质板,块,块发展速度,近,近似来讲，,不,不夜城目前,的,的市场价格,是,是被高估的；,3,、从供求绝对量上看，不夜,城,城与武宁去,化,化量近似，,却,却有较大的,市,市场供应空,间,间，以供、,求,求、价之间,的,的平衡关系,看,看，其价格偏高。,4,、整体市场,目,目前具有相,对,对平缓的上涨幅度,，,，而不夜城,市,市场价格受,到,到区域内优,质,质产品的品,质,质拉动成长,，,，板块自身,的,的价格发展缺乏动力，可以说目,前,前的市场价,格,格是包装下的产,物,物。,价格解读,首先，纵向,观,观察区域市,场,场：区位价,值,值体现及产,品,品品质提升,，,，势必带动板,块,块成交价格,上,上涨；楼价暴涨,后,后，市场持,续,续上扬缺乏动力，价格上升空,间,间不足；供大于求，市场价格,支,支撑存在问,题,题；价格暴,涨,涨引发累计,供,供求比上升,，,，出现去化压力，,价,价格提升程,度,度高出市场,正,正常水平。,其次，横向,比,比较同质板,块,块：长寿、,武,武宁，,06,年,1,月至今，市,场,场上涨趋势,稳,稳健；二者,06,年起点价位,分,分别高出不,夜,夜城,1300-3000,，以同质板,块,块发展速度,近,近似来讲，,不,不夜城目前,市,市场价格被高估；从供求绝对量看，,不夜城,与武宁去化,量,量近似，却,有,有较大的市,场,场供应空间,，,，以供、求,、,、价之间的,平,平衡关系看,，,，其价格偏高。,最后，整体,市,市场目前具,有,有相对平缓的上涨幅度,，,，而不夜城波动较大，市场价格,受,受区域内优,质,质产品的品,质,质拉动成长,，,，板块自身,的,的价格发展缺乏动力，可以说目,前,前的市场价,格,格是被成交结构,影,影响。,价格解读,根据统计数,据,据的分析结,果,果，排除其,它,它影响因素,，,，我们可以,得,得出：,目前不夜城,板,板块的市场,价,价格是被高估的。,精品资料网,（）,） 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