大连众亿项目操作方案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,大连众亿项目操作方案,目标客户 目标市场,销售周期 营销节点,销售策略 推广策略,相关建议 甲方配合,报告提纲,目标客群,年 龄,职 业,区 域,置业目的,消费特征,年龄40-49岁之间所占比例为45%，属于家庭、事业双稳定型，同样，稳定而单一的工作生活让他们对“第二居所”产生极大的向往，并且有能力为自己选择一个理想休闲度假居所。为项目主力客群，多为小度假和投资,50-59岁所占比例为35%，退休前后养老需求。他们对社会生活现状理解更为深刻，他们更渴望新鲜的空气、遍野的绿植，躬耕田园的生活,60岁以上占15%，多为子女为老人购买，展孝道。基于该年龄客户对医疗、购物等便利需求，所占比例不高，以自住为主,30-39岁占5%，为事业发展较快型，多为小度假和投资。他们因为有较高的情商和魄力，对新事物有着特殊的敏感，作为事业急剧上升期的他们，是不会放过好的投资项目,目标客群,年 龄,职 业,区 域,置业目的,消费特征,私企老板为主占40，作为生活自由人，他们更喜爱自由的生活，他们有足够的资金实力来满足自己，也是在自己的生活圈里展示自己,政府人员、高级职员占30，他们对经济敏感，对政治敏感，他们会赚钱，他们会享受生活，当然，他们有着较高的收入（包括灰色收入）,教师15，宁静得以致远，作为高素质人群，他们喜欢更简单，更纯粹的生活,银行5%，其他占10%,目标客群,年 龄,职 业,区 域,置业目的,消费特征,大连市内,旅顺区,外地客群,目标客群,年 龄,职 业,区 域,置业目的,消费特征,度假55%,养老35%,投资10%,目标客群,年 龄,职 业,区 域,置业目的,消费特征,有向往和追求，紧随时代的浪尖（但不是浪尖）,容易被感染，冲动而不失理智,通过“启发震动震撼”的过程而迅速成交,生态、健康、个性、便利，关注产品的功能性，渴望原生态环境,他们不是社会的上流阶层，他们向往，并努力地追求那种生活,生态、健康：,作为一个当今社会主流的话题，生态和健康一直是他们不遗余力、孜孜追求 的，而一定程度上，他们已经在这一领域引导着整个社会的发展方向,个性：,注重实现自我价值，渴望实现自己的生活方式,便利：,宁愿与繁华保持一定距离，而不愿置身喧嚣之中,目标客群,年 龄,职 业,区 域,置业目的,消费特征,心理需求,他们什么样？,他们为企业的中高管理层，私营小老板，教师，银行人员，律师，医生,他们年龄在3060岁,他们的家庭年收入在20万50万,他们拥有自己的生活圈，在这个圈子里都是和自己类同的朋友,他们对在衣、食、住、行的一切社会行为上面都关注着健康,他们有较重的农耕生活情结,核心理念,核心理念,销售分期,销售周期,营销动作,推广动作,销售分期,3 期,1 期,2 期,核心理念,销售分期,销售周期,营销动作,推广动作,组团分期销售避免本案一次性上市量过大导致销售率偏低，影响成交，同时依据项目的地理特点和推盘量，把项目分成3期销售：,一期：整体分析，该区域为项目劣势区域；选择此区域为一期原因在于样板间在该区域设置，同样为便于后期产品销售。一期为重点攻坚部分,二期地势略好于一期，但体量要远大于前者，二期的销售可为一期销售持续期重新造成旺销形势,三期为本案最优势地段，预计引发更高的销售热潮，从而一定程度解决一期、二期的滞状况,销售周期,核心理念,销售分期,销售周期,推广动作,营销动作,08.6,7,8,9,10,11,12,2,09.1,3,4,5,7,6,8,8,9,9,10,11,12,准备期,08.6,销售目标,来访量,蓄水期,7-8,40%,33套,强销期,9-10,40%,33套,二次强销期,4-5,二期强销期,一期10%,8套,二期30%,32套,一期5%,4套,二期10%,11套,二期蓄水,08.11-09.3,续销期,二期续销期,一期清盘期,6-8,三期蓄水,一期5%,4套,二期20%,22套,三期30%,26套,三期强销期,二次强销,9-10,二期25%,43套,三期40%,35套,二期15%,16套,三期15%,13套,三期清盘期,二期清盘期,11-12,营销节点,营销动作,人员配备,管理制度,强化培训,执行方案,物料准备,体验营销开始,网络营销开始,行销开始,调整方案,推出少量房源面市,举行产品说明会,推出促销政策,推出亲情营销,短信营销开始,对成交客户进行分析发现新目标客群,保持成交率,严格按照合同的约定，要求客户付款。,推出尾盘促销措施,强化激励措施，提高销售人员工作热情,推广动作,08.6,7,8,9,10,11,12,2,09.1,3,4,5,7,6,8,8,9,9,10,11,12,准备期,08.6,销售目标,来访量,蓄水期,7-8,40%,33套,强销期,9-10,40%,33套,二次强销期,4-5,二期强销期,一期10%,8套,二期30%,32套,一期5%,4套,二期10%,11套,二期蓄水,08.11-09.3,续销期,二期续销期,一期清盘期,6-8,三期蓄水,一期5%,4套,二期20%,22套,三期30%,26套,三期强销期,二次强销,9-10,二期25%,43套,三期40%,35套,二期15%,16套,三期15%,13套,三期清盘期,二期清盘期,11-12,推广动作,核心理念,销售分期,销售周期,推广动作,营销动作,营销动作,短信营销,预期目标：,1、亮相期间，让项目信息在短时间内覆盖目标市场；,2、成为直接告知客户项目销售信息的手段；,3、交屋后，成为物业便捷联系业主的通信方式。,作用：,1、迅速地、广泛地在目标市场建立形象；,2、树立企业品牌。,主要手段：,1、定期告知目标客户项目促销活动；,2、定期告知目标客户项目卖点与人文关怀；,3、定期告知目标客户项目施工进度；,4、定期告知物业管理与服务的相关信息。,核心理念,销售分期,销售周期,推广动作,营销动作,销售周期,网络营销,预期目标：,1、在常时间内对目标市场起到告知作用；,2、在广泛的范围内起到告知作用。,作用：,1、迅速地、广泛地在目标市场建立形象；,2、树立企业品牌。,主要手段：,1、建立项目网站，及时发布项目最新消息；,2、建立“QQ群”或项目“业主论坛”，引导舆论向有利,于项目和开发商的方向发展。,3、在“搜房网”、“精品楼盘网”发布广告；,4、建立与“搜房网”、“精品楼盘网”的连接；,核心理念,销售分期,销售周期,推广动作,营销动作,销售周期,行销,预期目标：,1、提高来访量从而促进销售量；,2、在区域市场形成热销态势。,作用：,1、达到预期来访量主要手段，从而保证销售量。,主要手段：,1、定期在区域内逐户发放海报，进行宣传，竭力使客,户留下有效电话并到售楼处看房；,2、派出外销人员在目标市场发放海报，进行宣传，,竭力使客户留下有效电话并到售楼处看房；,核心理念,销售分期,销售周期,推广动作,营销动作,销售周期,产品说明会,预期目标：,1、解决目标客户对市场前景的疑虑；,2、让目标客户深刻了解项目内涵及相关信息；,3、解答准客户心中中最后疑虑。,作用：,1、成为集中成交的催化剂；,2、树立企业品牌。,主要手段：,1、请规划部门领导讲解城市发展规划；,2、请规划院设计师讲述规划设计理念；,3、请工程领导讲解优质的建材和先进的施工工艺；,4、请开发商领导讲述企业理念及开发理念；,5、举行与项目理念一致的文艺活动。,核心理念,销售分期,销售周期,推广动作,营销动作,销售周期,体验式营销,预期目标：,1、强化客户对项目理念的理解；,2、极大激发购买冲动。,作用：,1、”眼见为实“，开展体验式营销，让客户提前切实感 受到未来,的生活方式；,2、树立企业品牌。,主要手段：,1、在正式开盘前设立样板间；,2、在正式开盘前设立景观样板段；,3、举行特定的公关活动，体验我项目提倡的生活理念，如产品,说明会、赏莲会等。,4、参观游览与我项目理念相同的、已交付使用的小区，感受物业,服务的周到与便利。,核心理念,销售分期,销售周期,推广动作,营销动作,销售周期,领袖营销,预期目标：,让高端客户替项目做宣传，提高成交量与成交率。,作用：,1、利用高端客的影响力，有效提高项目的美誉度；,2、树立企业品牌。,主要手段：,1、请相关领导出席项目说明会；,2、对特定职业客户进行有针对性的营销活动（红沿河）,3、对区域有影响力人物实行特别的优惠政策（团购领导）；,核心理念,销售分期,销售周期,推广动作,营销动作,销售周期,亲情营销,预期目标：让成交客户替项目做宣传，提高成交量与成交率。,作用：,1、节省销售成本；,2、缩短销售周期。,主要手段：,1、销售员定期对所有客户进行电话回访，建立融洽的关系；,2、前100名购房者中举行抽奖，一等奖送装修；,3、告知已成交客户，如果其可介绍其他人来购房，享受一定比例的,优惠（可能是现金、也可能是家电或装修）；,4、凡节假日，对所有客户进行问候，对已成交客户适当送小礼品。,核心理念,销售分期,销售周期,推广动作,营销动作,园林景观,及配套,物业服务,建材,交屋标准,沙盘建议,接待展示中心包装建议,相关建议,社区边界内栽种乔木，形成视觉阻隔；,园区内铺设6米宽柏油马路；,马路两侧各1.5米宽人行路及景观生态绿化带；,室外健身器械场地；,徒步健身路；,三洞果岭高尔夫。,园林景观,及配套,物业服务,建材,交屋标准,沙盘建议,接待展示中心包装建议,相关建议,电信电话系统；,有线电视系统；,可视对讲系统；,闭路电视监控系统；,门禁系统；,家庭防盗报警系统；,天然气探测系统；,红外线周界报警系统；,车库安防系统；,消防报警系统；,园林景观,及配套,物业服务,建材,交屋标准,沙盘建议,接待展示中心包装建议,相关建议,保安、保洁、公共部位维修、绿化管理,金玛超市24小时配送服务,石油液化气代订服务,分时度假出租代理服务,大棚种植、养护中介服务,社区巴士服务（旅顺中路至社区）,园林景观,及配套,物业服务,建材,交屋标准,沙盘建议,接待展示中心包装建议,相关建议,给水：PPR管材，矿泉水入户；,排水：UPVC排水管，主立管采用消音管材，分户做沉井；,地热采暖，供暖采用分户式环保节能型燃气炉；,屋顶预留太阳能热水器接口；,抗震等级7级；,大棚结构完成，预留给水管，土地平整，土壤达到种植条件；,铁艺院落门。,园林景观,及配套,物业服务,建材,交屋标准,沙盘建议,接待展示中心包装建议,相关建议,砖混结构、毛坯交房；,外墙：空心砖外挂苯板复合墙体，外立面粉刷高档涂料；,金属进户门；,断桥铝、中空玻璃、平开窗；,分室门：不做，只预留洞口；,室内地面：细石混凝土压光；,室内墙面：水泥砂浆抹面；,厨房：地面细石混凝土表面搓毛，墙面水泥砂浆抹面；,卫生间：地面水泥砂浆表面搓毛，防水涂料，墙面水泥砂浆抹面；,供电系统：220伏10 mm2导线进户，容量8KW；,通讯系统：电话通讯接口一个；,有线电视系统：一个终端；,宽带：一个终端；,可视对讲系统：黑白可视对讲机，可实现三方通话；,水、电计量系统：水、电表分户计量；,园林景观,及配套,物业服务,建材,交屋标准,沙盘建议,接待展示中心包装建议,相关建议,鉴于项目独特的品质，以及所处区域的环境优势，建议沙盘及单体模型在制作时应以自然清新、休闲、品质感为主要风格。具体建议如下：,沙盘建议：,形状：,椭圆形,基座高度：,约1200mm，坐在吧凳上，正好观察项目。,基座材料：,横条原木作面板，亚光漆表面。,环境：,突出高绿化率、高森林覆盖率，尽量多配制高大乔木类植被（比例尺可不与建筑相同）、夜景灯光效果明显。,建筑：,模型材料搭配得当，能充分表现出建筑风格和建筑品质。给人精致、细腻的感觉。,红线以外：,原有建筑适当缩小，以透明水晶块做出轮廓即可。,单体模型建议：,建议模型制作2个，一个以亚克力材