水游城案例分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京汇博行房地产经纪有限公司所有，未经北京汇博行房地产经纪有限公司，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,南京水游城 案例分享,第四代购物中心,培训系列课程,石家庄联邦伟业地产集团,北京汇博行商业地产服务机构,祥云国际项目组,2012,年,05,月 中国,石家庄,目录,一 整体概况,概念规划,楼层平面,四 设计亮点 水景,屋顶花园,五 空间设计,六 不足,七 图片欣赏,一、整体概况,项目区位,水游城位于南京夫子庙区域,夫子庙,“,水游城,”,的外观形象时尚现代,，内部环境宽敞明亮，以流动的水系作为主线来进行场所布局，顾客走进,“,水游城,”,，伴着潺潺流水缓步前行，在娱乐、购物、休憩的过程中始终有流水相伴，可以享受到与自然和谐一体的舒适感，在城内的活动更加轻松惬意，体现出休闲购物的主题。,项目外景图,2.,67,万,集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园,地上,5,层，地下,4,层（地下,3,、,4,层停车场）,功能组合,860,个,约,15,亿元人民币,南京水游城,上海鹏欣集团,南京中华路与健康路交汇处,2008,年,8,月,29,日正式营业,项目名称,开 发 商,项目地址,开业时间,投资成本,总建面,16.7,万，其中商业面积约,10,万。酒店面积,2.07,万，地下停车场,4,万,建筑规模,商业建筑层数,停车位,1.,项目 概况,占地面积,购物零售仅占,60%,，餐饮占,20%,，娱乐占,15%,，其他的生活服务（如美容美发等）占,5%,购物,餐饮,休闲,娱乐,旅游,水,文化,次主力店,特色,新潮,时尚,2.,项目定位,以水为主的集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园,通过,建筑空间,、景观营造及丰富多彩的,演出活动,，不断更新消费空间，其中包括若干主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主打；影院为一线影院标准；餐饮包括大型宴会厅，特色餐饮，地方风味,.,1.,良好的可达性,2.,和其他娱乐或者旅游目的地结合，业态互补，消费力共享,定位分析,以广域集客为目标，融商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的超大型商业，通过不同生活风格的特色店铺组合，表现出,不同于传统商业概念的魅力,。,提倡衣、食、住、游、美等时尚生活方式，引领消费者,“,现代都市生活,”,的追求，从而填补了南京现有商业格局的空白，实现了,与新街口，夫子庙，湖南路等商圈的差异化,夫子庙,3.,规划设计,设 计 理 念,是以流动的水为主体，营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。,建 设 背 景,前期概念规划上，以运河水系为主线的整体规划布局源自于对过往历史的追忆和民俗的延续。水游城在成熟的商业地带脱颖而出，造就一个新型的商业中心。,二、整体概念规划,由一条景观运河隔开，形成开放式格局,。,阳光、空气、水流、绿色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、运河、水岸、水上舞台、透光天棚灯设计，新颖独特，处处体现了开放式购物公园的先进理念,“,时间型消费,”,的理念,通过精妙的手法将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施，把建筑用运河隔开,形成开放式体验空间。,水游城的穹宇型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑功能设施，处处体现了独一无二的开放、愉悦、亲近自然的设计追求，极力为消费者提供一处愉悦的购物环境,环境改变心情，心情改变消费,优美的环境必将吸引大量的消费者和观光客。,内景图,步行的街道空间,各种尺度的步行街道空间串联 结合景观要素形成趣味空间,城中心舞台在建筑上引入了向心力的概念,它将通过,365,天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞台、表演照明等使其长时保持新鲜感，从而打造一个,“,永不落幕的都市剧场,”,不落幕的演出穿插在商场阳光、水景间，时间就这样在消费者顾盼流连间不知不觉的流逝，更好的诠释了时间型消费概念。,内景图,商业空间的向心性,统治性的中心广场串联街道空间 成为人们识别的关键点，形成活动中心区域,超市,餐饮,三、楼层分布,负二层,负一层,酒店,H&M,综合进驻品牌、店铺规模、业态比重等考量因素焦点装修家居网，水游城相对于新街口等传统商圈，达到了约,60%,的差异率。这使得她的客群表现出更大的广域性和循环性。水游城各楼层设定不同的目标客层,并合理配置业态及体量。,娱乐、休闲、餐饮、各类零售店等多种业态的,200,余家店铺汇集于此焦点房地产网，鳞次栉比、精当配合。,一层,酒店部分,南京水游城假日酒店是由国际著名的洲际酒店管理集团管理的一家全球最佳国际品牌酒店。,酒店拥有各类优雅舒适的高档豪华客房,316,间，配备互联宽带接口，语音信箱，卫星电视及英语报纸。,全日制餐厅提供自助餐和其他中西式美味佳肴，大中小型各式多功能厅为您带来假日酒店闻名于世的会议体验,友善的服务,二层,UNIQLO,H&M,ZARA,ONLY,水游城各楼层设定不同的目标客层,并合理配置业态及体量。目前她已经拥有作为主力店的,holiday inn(,洲际酒店管理集团旗下国际四星酒店,),和横店集团的横店影视电影城以及,Zara,、,UNIQLO,、,H&M,、小南国、,Starbucks,（星巴克）、,BHG,城市超市、,MUJI,等著名品牌。,三层,电玩中心,四层,影城,营业面积,3000,多。是一家以五星级标准设计、建设的电影城，采用最先进的影音系统。,五层,主要品牌组合：（多国餐馆）,棉 氏,东南亚菜,品味轩潮粤菜,美 食,上海小南国,四、建筑设计特色,第一个特色,水景,负,1,层有一条长,280,米、深,40,厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有,10,米左右，最窄有,4,米，河边不设栏杆，购物者可近距离享受水景，球形开放式中庭与人工河相呼应、延伸至负,2,层，整体更新颖和谐,第二个特色,屋顶花园,“,水游城,”,楼顶有一个,7000,的屋顶花园，其中点缀休闲餐厅，市民可在购物后登上花园享受,“,绿色呼吸,”,水边购物,绿色呼吸,水景,阳光洒在流动的水面上，波光粼粼。让来此处休息或者购物的人们心旷神怡。,3,层楼高的水柱落下，漫天的水花，让人们在繁忙中得到一丝清爽,景观与氛围的营造,宽,8,米，长,280,米的人工景观运河是水游城的建筑组织轴线。,水游城的“水”，不应该仅仅理解为液态的水。置身水游城，你完全是融入了一座水的城市。,水游城水景,水中表演舞台,独具一格，观众可从里三层、外三层、高三层各个角度观看表演，成为一景，它将通过,365,天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞台、表演照明灯使其长时保持新鲜感，从而打造一个,“,永不落幕的都市剧场,”,。,屋顶花园,五、建筑与空间设计,水游城的主入口，它在外立面的处理上采用了大量的有色材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林色彩作辅墙，使整个建筑体散发出一种热烈、欢快的气息。次入口的船帆透明外装饰使辅楼显得非常别致，与,“,钢琴键,”,花式的内立面相配合，使整个建筑群在激情奔放之外，增添了一缕神秘与超现代的感觉。,水游城的内部，让大家印象最深刻的是中庭的镂空天球和内墙上的广告窗。我们通常所烦恼的商业气息与建筑美学的融合，就在这别出心裁中自然合一。,六、不足,动线规划,此图为水游城的消防人流导视图（,1,层）,从图中可以看出购物中心出入口较多，部分出口过于临近，容易造成人流分散，不能很好的构成回型动线；红色主动线人流较大，蓝色辅动线客流较小，有部分死角存在。,楼梯 立面以及细部图片欣赏,七、,吸烟室,多彩的外面装饰，流动的水，通透的空间给人安逸放松的感觉。玻璃的搭配也起点睛之笔。,曲线变化的流线，高低起落的楼梯，完全让人置身于呆板的办公室之外。,此处扶梯的设置也是一大优点，完全摆脱别的大厦的直上直下，于整个建筑的流线相结合，更加灵动。,变异的圆形穹顶，透过它，在夜晚能看到夜空中的星星，使整个空间更加的宽敞,结论：,创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。,从商业发展的规律来看，商业地产必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。,中国的商业地产发展经历了几种主流商业模式：,第一代供销社商业模式,;,第二代百货商业模式,第三代,SHOPPINGMALL,购物中心,第四代城市生活休闲中心。第四代商业模式是建立在,SHOPPINGMALL,和,LIFESTYLE CENTRE,基础上的一种新的商业模式，在规模上更接近,MALL,，在理念上和美国的,LIFESTYLE CENTRE,更接近，融合了两种商业模式，但是不是简单的照搬或叠加，是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种创新思路。,第四代商业模式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心,谢 谢！,The End.,