房地产项目可行性报告

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义,作用,是项目投资决策的依据,是筹集建设资金的依据,是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据,是编制下阶段规划设计的依据,6.1,可行性研究概述,二、可行性研究的作用,可行性研究概述,可行性研究的内容与步骤,房地产开发项目策划与基础参数选择,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究报告的撰写,房地产开发项目可行性研究实例,投资机会研究,初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策,6.1,可行性研究概述,投资估算的精确度为,30,研究费用占总投资的,0.25,1.5,投资估算的精确度为,20,投资估算的精确度为,10,研究费用占总投资,小型,1.03.0,大型,0.21.0%,研究费用占总投资的,0.2,0.8,可行性研究概述,可行性研究的内容与步骤,房地产开发项目策划与基础参数选择,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究报告的撰写,房地产开发项目可行性研究实例,可行性研究的阶段,国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划;,批准的项目建议书和同等效力的文件;,国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等;,自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料;,有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;,国家所规定的经济参数和指标;,开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。,6.1,可行性研究概述,三、可行性研究编制依据,可行性研究概述,可行性研究的内容与步骤,房地产开发项目策划与基础参数选择,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究报告的撰写,房地产开发项目可行性研究实例,6.2,可行性研究的内容与步骤,项目,概况,现场,调查及方,案制定,环境影,响评价,规划设计,方案选择,市场分,析及规模,确定,可行性研究,的主要内容,可行性研究的主要内容,资源供给,条件分析,开发组,织机构和,费用研究,建设计,划编制,项目经济,与社会效益,分析,结论,与建议,可行性研究概述,可行性研究的内容与步骤,房地产开发项目策划与基础参数选择,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究报告的撰写,房地产开发项目可行性研究实例,6.2,可行性研究的内容与步骤,接受委托,调查研究,方案选择和优化,财务评价和综合评价,编制可行性研究报告,可行性研究的步骤,可行性研究概述,可行性研究的内容与步骤,房地产开发项目策划与基础参数选择,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究报告的撰写,房地产开发项目可行性研究实例,6.3,房地产开发经营方案与基础参数选择,一、房地产开发经营方案内容,区位分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,收益法,开发时机的分析与选择,合作方式的分析与选择,融资方式与资金结构的分析与选择,产品经营方式的分析与选择,可行性研究概述,可行性研究的内容与步骤,房地产开发项目策划与基础参数选择,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究报告的撰写,房地产开发项目可行性研究实例,二、构造评价方案,6.3,房地产开发项目策划与基础参数选择,开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等,都需要在具体的评价方案中加以明确。,在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,构造评价方案,就是在项目策划的基础上,,构造出可供评价比较的具体开发经营方案。,可行性研究概述,可行性研究的内容与步骤,房地产开发项目策划与基础参数选择,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究报告的撰写,房地产开发项目可行性研究实例,6.3,房地产开发项目策划与基础参数选择,时间类,参,参数,融资相,关,关参数,收益相,关,关指标,三、经,济,济评价,基,基础参,数,数,开发活,动,动的起,始,始时间,点,点,开发经,营,营期,经济评,价,价工作,的,的计算,周,周期,预售收,入,入用于,后,后续开,发建设,投,投资的,比,比例,房地产,开,开发贷,款,款的贷,款,款利率,运营成,本,本占,毛租金,收,收入比,率,率,空置率,资本金,投,投入比,例,例,评价标,准,准类指,标,标,基准收,益,益率,目标投,资,资回报,率,率等,可行性,研,研究概,述,述,可行性,研,研究的,内,内容与,步,步骤,房地产,开,开发项,目,目策划,与,与基础,参,参数选,择,择,房地产,开,开发项,目,目投资,与,与收入,估,估算,房地产,开,开发项,目,目财务,报,报表及,财,财务评,价,价指标,可行性,研,研究报,告,告的撰,写,写,房地产,开,开发项,目,目可行,性,性研究,实,实例,6.4,房地产开发项目投资与收入估算,一、房,地,地产开,发,发项目,投,投资估,算,算,1.,土地费,用,用估算,2.,前期工,程,程费,3.,房屋开,发,发费,4.,管理费,5.,财务费,用,用,6.,销售费,用,用,7.,开发期,税,税费,8.,其他费,用,用,9.,不可预,见,见费,可行性,研,研究概,述,述,可行性,研,研究的,内,内容与,步,步骤,房地产,开,开发项,目,目策划,与,与基础,参,参数选,择,择,房地产,开,开发项,目,目投资,与,与收入,估,估算,房地产,开,开发项,目,目财务,报,报表及,财,财务评,价,价指标,可行性,研,研究报,告,告的撰,写,写,房地产,开,开发项,目,目可行,性,性研究,实,实例,6.4,房地产开发项目投资与收入估算,一、房,地,地产开,发,发项目,投,投资估,算,算,1.,土地费,用,用估算,2.,前期工,程,程费,3.,房屋开,发,发费,4.,管理费,5.,财务费,用,用,6.,销售费,用,用,7.,开发期,税,税费,8.,其他费,用,用,9.,不可预,见,见费,(1),土地征,用,用拆迁,费,费,(2),土地出,让,让地价,款,款,(3),土地转,让,让费,(4),土地租,用,用费,(5),土地投,资,资折价,可行性,研,研究概,述,述,可行性,研,研究的,内,内容与,步,步骤,房地产,开,开发项,目,目策划,与,与基础,参,参数选,择,择,房地产,开,开发项,目,目投资,与,与收入,估,估算,房地产,开,开发项,目,目财务,报,报表及,财,财务评,价,价指标,可行性,研,研究报,告,告的撰,写,写,房地产,开,开发项,目,目可行,性,性研究,实,实例,6.4,房地产开发项目投资与收入估算,一、房,地,地产开,发,发项目,投,投资估,算,算,1.,土地费,用,用估算,2.,前期工,程,程费,3.,房屋开,发,发费,4.,管理费,5.,财务费,用,用,6.,销售费,用,用,7.,开发期,税,税费,8.,其他费,用,用,9.,不可预,见,见费,可行性,研,研究概,述,述,可行性,研,研究的,内,内容与,步,步骤,房地产,开,开发项,目,目策划,与,与基础,参,参数选,择,择,房地产,开,开发项,目,目投资,与,与收入,估,估算,房地产,开,开发项,目,目财务,报,报表及,财,财务评,价,价指标,可行性,研,研究报,告,告的撰,写,写,房地产,开,开发项,目,目可行,性,性研究,实,实例,(1),开发项,目,目的前,期,期规划,(2),设计,(3),可行性,研,研究,(4),水文地,质,质勘测,(5),“,“,三通一,平,平”,6.4,房地产开发项目投资与收入估算,一、房,地,地产开,发,发项目,投,投资估,算,算,1.,土地费,用,用估算,2.,前期工,程,程费,3.,房屋开,发,发费,4.,管理费,5.,财务费,用,用,6.,销售费,用,用,7.,开发期,税,税费,8.,其他费,用,用,9.,不可预,见,见费,(1),建筑安,装,装工程,费,费,(2),公共配,套,套设施,建,建设费,(3),基础设,施,施建设,费,费,可采用,的,的估算,方,方法,1.,单元估,算,算法,2.,单位指,标,标估算,法,法,3.,工程量,近,近似匡,算,算法,4.,概算指,标,标估算,法,法,5.,概预算,定,定额法,6.,根据类,似,似工程,经,经验进,行,行估算,可行性,研,研究概,述,述,可行性,研,研究的,内,内容与,步,步骤,房地产,开,开发项,目,目策划,与,与基础,参,参数选,择,择,房地产,开,开发项,目,目投资,与,与收入,估,估算,房地产,开,开发项,目,目财务,报,报表及,财,财务评,价,价指标,可行性,研,研究报,告,告的撰,写,写,房地产,开,开发项,目,目可行,性,性研究,实,实例,6.4,房地产开发项目投资与收入估算,一、房,地,地产开,发,发项目,投,投资估,算,算,1.,土地费,用,用估算,2.,前期工,程,程费,3.,房屋开,发,发费,4.,管理费,5.,财务费,用,用,6.,销售费,用,用,7.,开发期,税,税费,8.,其他费,用,用,9.,不可预,见,见费,以上述,各,各项费,用,用之和,的,的,3,一,7,估算,可行性,研,研究概,述,述,可行性,研,研究的,内,内容与,步,步骤,房地产,开,开发项,目,目策划,与,与基础,参,参数选,择,择,房地产,开,开发项,目,目投资,与,与收入,估,估算,房地产,开,开发项,目,目财务,报,报表及,财,财务评,价,价指标,可行性,研,研究报,告,告的撰,写,写,房地产,开,开发项,目,目可行,性,性研究,实,实例,工程量,近,近,似匡算,法,法,工程量,近,近似匡,算,算法采,用,用与工,程,程概预,算,算类似,的,的方法,,,,先近,似,似匡算,工,工程量,,,,配上,相,相应的,概,概预算,定,定额单,价,价和取,费,费,近,似,似计算,项,项目投,资,资。,概算指,标,标法,概算指,标,标法采,用,用综合,的,的单位,建,建筑面,积,积和建,筑,筑体积,等,等建筑,工,工程概,算,算指标,计,计算整,个,个工程,费,费用。,单位指,标,标,估算法,单位指,标,标估算,法,法是指,以,以单位,工,工程量,投,投资乘,以,以工程,量,量得到,单,单项工,程,程投资,的,的估算,方,方法。,单元估,算,算法,单元估,算,算法是,指,指以基,本,本建设,单,单元的,综,综合投,资,资乘以,单,单元数,得,得到项,目,目或单,项,项工程,总,总投资,的,的估算,方,方法。,6.4,房地产开发项目投资与收入估算,可行性,研,研究概,述,述,可行性研究,的,的内容与步,骤,骤,房地产开发,项,项目策划与,基,基础参数选,择,择,房地产开发,项,项目投资与,收,收入估算,房地产开发,项,项目财务报,表,表及财务评,价,价指标,可行性研究,报,报告的撰写,房地产开发,项,项目可行性,研,研究实例,6.4,房地产开发项目投资与收入估算,二、资金使,用,用计划,房地产项目,应,应根据可能,的,的建设进度,和,和将会发生,的,的实际付款,时,时间和金额,,,,编制资金,使,使用计划表,。,。,三、收入估,算,算与资金筹,措,措,收入估算,资金筹措,内容通常包,括,括:,拟租售物业,的,的类型、,时间和相应,的,的数量,,租售价格,,租售收入及,收,收款方式,资金筹措计,划,划,,要以房地产,开,开发项目,资金使用计,划,划和销售,收入计划为,基,基础,确定,资金的来源,和,和相应的数,量,量。,可行性研究,概,概述,可行性研究,的,的内容与步,骤,骤,房地产开发,项,项目策划与,基,基础参数选,择,择,房地产开发,项,项目投资与,收,收入估算,房地产开发,项,项目财务报,表,表及财务评,价,价指标,可行性研究,报,报告的撰写,房地产开发,项,项目可行性,研,研究实例,不确定性与,风,风险分析,财务评价指,标,标的计算与,评,评价,编制基本财,务,务报表,测算财务基,础,础数据,,编,编制辅助财,务,务报表,财务评价基,本,本程序,6.5,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究,概,概述,可行性研究,的,的内容与步,骤,骤,房地产开发,项,项目策划与,基,基础参数选,择,择,房地产开发,项,项目投资与,收,收入估算,房地产开发,项,项目财务报,表,表及财务评,价,价指标,可行性研究,报,报告的撰写,房地产开发,项,项目可行性,研,研究实例,房地产开发,项,项目财务评,价,价基本报表,一,一般包括,:,现金流量表,1,财务计划现金流量表,2,利润及利润分配表,3,资产负债表,4,6.5,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,全部投资,现金流量表,资本金,现金流量表,房地产开发,项,项目财务评,价,价报表包括,基,基本报表和,辅,辅助报表。,一,一些,基础性数据,(,如成本、收,入,入等,),都存储于辅,助,助报表中,,这,这些辅助,报表通过某,种,种对应关系,生,生成基本报,表,表。通过基,本,本报表就,可以对项目,进,进行财务盈,利,利能力、清,偿,偿能力及资,金,金平衡分析,。,。,可行性研究,概,概述,可行性研究,的,的内容与步,骤,骤,房地产开发,项,项目策划与,基,基础参数选,择,择,房地产开发,项,项目投资与,收,收入估算,房地产开发,项,项目财务报,表,表及财务评,价,价指标,可行性研究,报,报告的撰写,房地产开发,项,项目可行性,研,研究实例,总投资估算表,1,销售收入和销售税金及附加表,2,投资计划与资金筹措表,3,借款还本付息计算表,4,房地产开发,项,项目财务评,价,价辅助报表,一,一般包括,:,6.5,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究,概,概述,可行性研究,的,的内容与步,骤,骤,房地产开发,项,项目策划与,基,基础参数选,择,择,房地产开发,项,项目投资与,收,收入估算,房地产开发,项,项目财务报,表,表及财务评,价,价指标,可行性研究,报,报告的撰写,房地产开发,项,项目可行性,研,研究实例,财务分析,基本报表,财务评价指标,静态指标,动态指标,财务盈利,能力分析,项目投资,现金流量表,投资回收期,投资回收期,财务净现值,财务内部收益率,项目资本金,现金流量表,投资回收期,财务净现值,财务内部收益率,损益表,投资利润率,投资利税率,资本金利润率,清偿能力分析,资金来源与,运用表,借款偿还期,财务分析及,评,评价指标的,对,对应关系,6.5,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究,概,概述,可行性研究,的,的内容与步,骤,骤,房地产开发,项,项目策划与,基,基础参数选,择,择,房地产开发,项,项目投资与,收,收入估算,房地产开发,项,项目财务报,表,表及财务评,价,价指标,可行性研究,报,报告的撰写,房地产开发,项,项目可行性,研,研究实例,一、静态指,标,标及其计算,对房地产开,发,发项目的投,资,资效益进行,评,评估时,若,不,不考虑资金,的,的时间价值,,,,称为静态,评,评估,其计,算,算指标称为,静,静态指标。,常,常用的静态,指,指标有投资,利,利润率、投,资,资回收期等,。,。,(一)投资,利,利润率,投资利润率,是,是指项目达,到,到设计生产,能,能力后的一,个,个正常生产,年,年份的年利,润,润总额与项,目,目总投资的,比,比率,它是,考,考察项目单,位,位投资盈利,能,能力的静态,指,指标。对生,产,产期内各年,的,的利润总额,变,变化幅度较,大,大的项目,,应,应计算生产,期,期年平均利,润,润总额与项,目,目总投资的,比,比率。其计,算,算公式为:,投资利润率,项目投资利,润,润率越高,,表,表明项目经,济,济效益越好,,,,否则表明,效,效益欠佳或,亏,亏损。在利,用,用投资利润,率,率进行评估,时,时,首先要,确,确定一个利,润,润率标准(,例,例如,20,),当投,资,资方案的投,资,资利润率高,于,于此标准时,则,则接受该投,资,资方案,否,则,则就拒绝该,投,投资方案。,如,如果要从多,个,个可接受的,互,互斥方案中,进,进行选择,,应,应该选投资,利,利润率最高,的,的方案。,例如,某项,目,目的总投资,为,为,500,万元,其年,平,平均销售利,润,润为,146,万元,则该,项,项目的投资,利,利润率是多,少,少?,该项目的投,资,资利润率为,:,:,100,29.2,如果确定的,投,投资利润率,标,标准为,20,,则可接,受,受该投资方,案,案。,投资利润率,对,对于快速评,估,估一个寿命,期,期较短项目,方,方案的投资,经,经济效果是,有,有用的指标,;,;当项目不,具,具备综合分,析,析所需的详,细,细资料时,,或,或在建设项,目,目制定的早,期,期阶段或研,究,究过程对其,进,进行初步评,估,估也是一个,有,有实用意义,的,的指标。该,指,指标特别适,用,用于工艺简,单,单而生产情,况,况变化不大,的,的项目方案,的,的选择和项,目,目投资经济,效,效果的最终,评,评价。,投资利润率,法,法主要有以,下,下优点:(,1,)经济意义,易,易于理解,,净,净利润是会,计,计人员较为,熟,熟悉的概念,;,;(,2,)使用简单,、,、方便;(,3,)考虑了投,资,资寿命期内,所,所有年份的,收,收益情况。,其主要缺点,在,在于:(,1,)没有考虑,资,资金的时间,价,价值;(,2,)由于净利,润,润只是会计,上,上通用的概,念,念,与现金,流,流量有较大,差,差异,因此,投,投资利润率,并,并不能真正,反,反映投资报,酬,酬率的高低,。,。,(二)投资,回,回收期,投资者通常,期,期望所投入,的,的资金能够,在,在较短的时,间,间内足额收,回,回。用于衡,量,量投资项目,初,初始投资回,收,收速度的评,估,估指标称为,投,投资回收期,,,,它是指以,项,项目的净收,益,益抵偿全部,初,初始投资所,需,需要的时间,。,。投资回收,期,期一般以年,表,表示,从建,设,设开始年算,起,起,其表达,式,式为:,式中 为,投,投资回收期,;,;,CI,为现金流入,量,量;,CO,为现金流出,量,量;,为,为年的,净,净现金流量,。,。,投资回收期,可,可根据现金,流,流量表(全,部,部投资)中,累,累计净现金,流,流量计算求,得,得。其计算,公,公式为:,求出的投资,回,回收期与行,业,业的基准投,资,资回收期比,较,较,当 ,时,时,表明,项,项目投资能,在,在规定的时,间,间内收回,,经,经济效果好,。,。,例如,甲乙,两,两方案前,5,年的净现金,流,流量如表,5,6,所示,求这,两,两个方案的,投,投资回收期,,,,并利用投,资,资回收期指,标,标对这两个,方,方案进行评,估,估。,甲乙两方案,各,各年净现金,流,流量,单,单位,:,:万元,从甲方案计,算,算所得为:,(年),由于甲方案,各,各年净现金,流,流量为年值,形,形式,亦可,简,简化计算为,:,:,(年),从乙方案计,算,算所得为:,(年),如果行业的,基,基准投资回,收,收期为,4,年,则甲乙,两,两方案都可,以,以接受。如,甲,甲乙两方案,互,互斥,由于,甲,甲方案的投,资,资回收期短,于,于乙方案,,故,故应选择甲,方,方案。,年份,0,1,2,3,4,5,甲方案,净现金流量,-1000,400,400,400,400,400,累计净现金流量,-1000,-600,-200,200,600,1000,乙方案,净现金流量,-1000,200,300,300,400,600,累计净现金流量,-1000,-800,-500,-200,200,800,投资回收期,法,法的主要优,点,点在于:(,1,)使用简单,、,、方便。主,要,要体现在三,个,个方面:一,是,是评估指标,计,计算较为简,单,单;二是采,用,用该方法只,需,需要确定投,资,资项目前几,年,年的净现金,流,流量,而不,必,必确定投资,项,项目寿命期,所,所有年份各,年,年净现金流,量,量;三是不,用,用确定贴现,率,率。(,2,)投资回收,期,期的经济意,义,义易于理解,。,。(,3,)在一定意,义,义上考虑了,投,投资风险因,素,素,因为通,常,常投资回收,期,期越短则投,资,资风险越小,。,。正是由于,投,投资回收期,法,法具有以上,优,优点,所以,对,对小投资项,目,目评估时,,经,经常采用该,方,方法,即使,在,在对大型项,目,目评估时,,也,也经常将此,法,法与其他动,态,态指标结合,使,使用。,投资回收期,法,法的主要缺,点,点有:(,1,)没有考虑,资,资金的时间,价,价值,这一,点,点体现在将,不,不同年份的,现,现金流量直,接,接相加。(,2,)不考虑投,资,资回收期以,外,外各年净现,金,金流量,所,以,以不利于对,投,投资项目进,行,行整体评估,。,。(,3,)投资回收,期,期标准的确,定,定主要依赖,决,决策者对风,险,险的态度。,二、动态指,标,标及其计算,对房地产开,发,发项目的投,资,资效益进行,评,评估时,考,虑,虑资金时间,价,价值的方法,,,,称为动态,评,评估,计算,的,的指标称为,动,动态指标。,动,动态指标比,较,较全面地反,映,映开发项目,投,投资活动有,效,效期的经济,效,效益,使评,估,估更加符合,实,实际,常用,的,的动态评估,指,指标有净现,值,值、内部收,益,益率、投资,回,回收期等。,(一)净现,值,值,净现值是指,开,开发项目在,投,投资活动有,效,效期内的净,现,现金流量,,按,按预先规定,的,的贴现率或,基,基准收益率,,,,折算到开,发,发项目实施,开,开始的基准,年,年的代数和,。,。用净现值,评,评估开发项,目,目投资效益,的,的方法,称,为,为净现值法,。,。其计算公,式,式为:,式中,NPV,为净现值;,n,为开发项目,投,投资活动有,效,效期; 为,贴,贴现率或基,准,准收益率。,在利用净现,值,值评估项目,时,时,若,NPV,0,,表示开发,项,项目方案的,收,收益率不仅,可,可以达到基,准,准收益率或,贴,贴现率所预,定,定的投资收,益,益水平,而,且,且尚有盈余,;,;若,NPV,0,,则说明方,案,案的收益率,达,达不到基准,收,收益率或贴,现,现率预定的,投,投资收益水,平,平;若,NPV,0,,则表示开,发,发项目方案,的,的收益率恰,好,好等于基准,收,收益率或贴,现,现率所预定,的,的投资收益,水,水平。所以,,,,只有,NPVO,时,该方案,在,在经济上才,是,是可取的;,反,反之则不可,取,取。举例如,下,下:,例:甲乙两,个,个互斥投资,方,方案各年净,现,现金流量如,表,表,5,7,所示,已知,基,基准收益率,为,为,10,。试利用,净,净现值法判,断,断甲乙两方,案,案的可行性,,,,如果都可,行,行,应该选,择,择哪一个?,表,6,7,甲乙两方案,各,各年净现金,流,流量 单,位,位:万元,年份,0,1,2,3,4,5,甲方案净现金流量,-1000,300,300,300,300,300,乙方案净现金流量,-1000,100,200,300,400,500,甲方案的净,现,现值为:,乙方案的净,现,现值为:,由于甲乙两,方,方案的净现,值,值都大于零,,,,因此这两,个,个方案都可,以,以接受。但,甲,甲方案的净,现,现值大于乙,方,方案的净现,值,值,根据净,现,现值法知甲,方,方案优于乙,方,方案,应该,选,选择甲方案,。,。,由此可以看,出,出,净现值,法,法的基本思,想,想是投入与,产,产出相对比,,,,只有当后,者,者大于前者,时,时,投资才,是,是有益的。,为,为了便于考,虑,虑资金的时,间,间价值,将,不,不同时点上,发,发生的现金,流,流量统一折,算,算为同一时,点,点(项目实,施,施的开始时,点,点),未来,各,各年净现金,流,流量的现值,之,之和就是进,行,行投资的“,产,产出”,而,初,初始投资就,是,是“投入”,。,。,137.24,(万元),65.26,(万元),6.6,风险与不确定性分析,可行性研究,概,概述,可行性研究,的,的内容与步,骤,骤,房地产开发,项,项目策划与,基,基础参数选,择,择,房地产开发,项,项目投资与,收,收入估算,房地产开发,项,项目财务报,表,表及财务评,价,价指标,可行性研究,报,报告的撰写,房地产开发,项,项目可行性,研,研究实例,一、房地产,项,项目不确定,性,性因素的分,析,析,土地费用,建安工程费,用,用,租售价格,开发期与租,售,售期,容积率及有,关,关设计参数,资本化率,贷款利率,房地产开发,项,项目,购买价格,权益投资比,率,率,空置率,运营成本,房地产置业,投,投资项目,6.6,风险与不确定性分析,二、盈亏平,衡,衡分析,可行性研究,概,概述,可行性研究,的,的内容与步,骤,骤,房地产开发,项,项目策划与,基,基础参数选,择,择,房地产开发,项,项目投资与,收,收入估算,房地产开发,项,项目财务报,表,表及财务评,价,价指标,可行性研究,报,报告的撰写,房地产开发,项,项目可行性,研,研究实例,盈亏平衡分,析,析的目的就,是,是通过分析,产,产品产量、,成,成本与方案,盈,盈利能力之,间,间的关系找,出,出投资方案,盈,盈利与亏损,在,在产量、价,格,格、单位产,品,品成本等方,面,面的界限,,以,以判断在各,种,种不确定因,素,素作用下方,案,案的风险情,况,况。,盈亏平衡分,析,析的基本假,设,设(线性盈,亏,亏平衡分析,基,基本假设),(,1,)产品的产,量,量等于销售,量,量;,(,2,)单位产品,的,的可变成本,不,不变;,(,3,)单位产品,的,的销售单价,不,不变;,盈亏平衡点,上,上,收入等,于,于成本费用,,,,既不盈利,也,也不亏损,1,、销售收入,函,函数、成本,函,函数与利润,关,关系,(1),收入函数,(,即销售收入,与,与产量间的,函,函数关系,),B=PQ,式中,,B,为销售收入,;,;,P,为销售价格,;,;,Q,为房地产的,销,销量,(2),成本函数,(,即成本与产,量,量的关系,),TC=FC+VC=FC+V,C,Q,式中,,TC,为总成本;,FC,为固定成本,;,;,VC,为变动成本,;,;,V,C,为单位变动,成,成本。,(3),利润函数,(,即利润与产,量,量的关系,),R=B,TC =P,Q,FC,V,C,Q,式中,,R,为利润,可行性研究,概,概述,可行性研究,的,的内容与步,骤,骤,房地产开发,项,项目策划与,基,基础参数选,择,择,房地产开发,项,项目投资与,收,收入估算,房地产开发,项,项目财务报,表,表及财务评,价,价指标,可行性研究,报,报告的撰写,房地产开发,项,项目可行性,研,研究实例,6.6,风险与不确定性分析,二、盈亏平,衡,衡分析,2,、盈亏平衡,点,点,(Break Even Point,BEP),盈亏平衡点,,,,又称保本,点,点,是指开,发,发项目的利,润,润为零时的,指,指标,包括,盈,盈亏平衡点,销,销售量、盈,亏,亏平衡点销,售,售额。,R=B,TC =P,Q,FC,V,C,Q=0,盈亏平衡点,销,销量,则,盈亏平,衡,衡点销售额,为,为:,R*=pQ*,3,、项目安全,率,率,(,f,),项目安全率,是,是反映项目,承,承受外部风,险,险的能力,,计,计算公式为,:,:,项目安全率,越,越小表明项,目,目风险承受,能,能力越差,,反,反之,则越,强,强。,项目安全率,与,与风险承受,能,能力,f,30%,状况,危险,需要谨慎,不很安全,较安全,安全,例,1,:,某开发项目,预,预计平均售,价,价,5600,元,/m,2,,单位变动,成,成本为,2200,元,/m,2,,开发商开,发,发固定成本,为,为,6800,万元,开,发,发项目土,地,地面积,10000 m,2,,容积率,为,为,5,,商品房,得,得房率为,80%,,试计算,盈,盈亏平衡,点,点销售量,并,并分析项,目,目的安全,性,性。,解:,M,2,),则,该项,目,目有足够,的,的风险承,受,受能力。,例,2,:某开发,项,项目购地,13000m,2,,该地块,容,容积率不,得,得超过,2.0,。开发方,案,案确定固,定,定成本费,用,用为,1720,万元,单,位,位变动成,本,本为,820,元,/m,2,,商品房,得,得房率为,70%,,项目建,成,成后,平,均,均单位售,价,价可达,2500,元,/m,2,。试计算,该,该项目的,保,保本开发,量,量。若该,项,项目欲获,利,利,500,万元,开,发,发量应为,多,多少?此,时,时是否符,合,合规定的,容,容积率?,解,: (1),保本商品,房,房产量,Q*,为:,故保本开,发,发量为:,Q,开,=Q*/0.7=18494.6m,2,m,2,(2),若该项目,欲,欲获利,500,万元,则,由,由利润函,数,数可得,R=PQ,FC,V,C,Q,故,项目,开,开发量应,为,为:,Q,开,=Q/0.7=23871m,2,(3),此时容积,率,率为:,23871/13000=1.842.0,m,2,6.6,风险与不确定性分析,三、敏感,性,性分析,可行性研,究,究概述,可行性研,究,究的内容,与,与步骤,房地产开,发,发项目策,划,划与基础,参,参数选择,房地产开,发,发项目投,资,资与收入,估,估算,房地产开,发,发项目财,务,务报表及,财,财务评价,指,指标,可行性研,究,究报告的,撰,撰写,房地产开,发,发项目可,行,行性研究,实,实例,6.6,可行性研究报告的撰写,一、项目可行性研究报告的基本构成,二、项目可行性研究报告正文的写作要点,可行性研,究,究报告的,撰,撰写,可行性研,究,究概述,可行性研,究,究的内容,与,与步骤,房地产开,发,发项目策,划,划与基础,参,参数选择,房地产开,发,发项目投,资,资与收入,估,估算,房地产开,发,发项目财,务,务报表及,财,财务评价,指,指标,可行性研,究,究报告的,撰,撰写,房地产开,发,发项目可,行,行性研究,实,实例,6.7,房地产开发项目可行性研究实例,本项目是,由,由沈阳市,宏,宏建房屋,开,开发有限,公,公司开发,建,建设的“,顺,顺天大厦,“,“,该项,目,目位于沈,阳,阳市大东,区,区,建筑,总,总面积约,19,160,平方米,,其,其中:公,寓,寓及写字,间,间约,11,369,平方米,,商,商铺约为,5,091,平方米,,地,地下停车,场,场及设备,用,用房约,2,660,平方米。,建,建筑高度,:,:共,14,层。建筑,群,群包括:,十,十四层的,主,主体大厦,、,、后四层,的,的附楼、,地,地下一层,停,停车场、,主,主建筑户,外,外停车场,及,及院落。,下,下面十四,层,层主体楼,规,规划为:,1-14,商住公寓,,,,地下一,层,层为停车,场,场。,本策划方,案,案是对“,顺,顺天大厦,”,”开发而,进,进行的整,体,体规划,,为,为“顺天,大,大厦商住,楼,楼”今后,的,的建设和,销,销售推广,做,做出描述,。,。本策划,方,方案中的,各,各项策略,重,重点,将,以,以“顺天,大,大厦”品,牌,牌形象的,建,建立和主,题,题诉求为,重,重点,达,到,到全面销,售,售的目的,。,。,可行性研,究,究概述,可行性研,究,究的内容,与,与步骤,房地产开,发,发项目策,划,划与基础,参,参数选择,房地产开,发,发项目投,资,资与收入,估,估算,房地产开,发,发项目财,务,务报表及,财,财务评价,指,指标,可行性研,究,究报告的,撰,撰写,房地产开,发,发项目可,行,行性研究,实,实例,演讲完毕,,,,谢谢观,看,看!,
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