房地产开发企业所得税案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,2,房地产开发企业少列收入虚增成本偷逃企业所得税案,3,第一部分,一、案例编写人,winwind,二、,编写目的,通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业,少计收入、多列成本,，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。,三、关键词,企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用,4,偷税手段,收入方面,成本方面,成本计算方法,期间费用,1.隐瞒委托代销收入,2.隐瞒按揭首付款,3.隐瞒违章建筑租金,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,5,偷税手段,收入方面,成本方面,成本计算方法,期间费用,4.虚列建安成本,5.虚列材料成本,6.虚列拆迁成本,6,偷税手段,收入方面,成本方面,成本计算方法,期间费用,7.混淆成本对象,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,7,偷税手段,少计收入,多列成本,成本计算方法,期间费用,8.利息费用,9.业务招待费,5种检查方法,检查方法,1.,案头报表分析,2.,账目检查,3.,全面外调,4.,信息系统应用,5.,实地核查,8,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,9,第一部分,四、基本概念,（一）建筑容积率,是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。,10,第一部分,（二）楼面地价,楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。,11,第一部分,(三)甲方供材,在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,12,第二部分,案件来源,一,纳税人基本情况,二,案件查处情况,三,定性处理及依据,四,13,一、案件来源,专项检查,14,二、纳税人基本情况,工商注册、税务登记情况,（一）,企业经营情况,（二）,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,15,（一）工商注册、税务登记情况,金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于2003年10月。工商登记类型：,内资有限责任公司,；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。 该地区预售阶段适用预计计税毛利率15,16,（二）企业经营情况,该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面积10万平方米，于,2006年竣工,；都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2004年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,17,（二）企业经营情况,都市花园一期,建筑面积,10万平方米,2006年竣工,取得拍卖地块,85.8,亩,开发了两个项目,都市花园二期,建筑面积,10万平方米,尚未竣工,18,三、案件查处情况,案头分析准备,（一）,稽查实施,（二）,查补税款计算,（三）,19,（一）案头分析准备,检查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业,成本明显偏高,，,毛利率明显偏低,，销售收入同售楼部了解情况不一致。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,20,纳税申报情况,（一）,案头分析准备,项目/年度,2004,2005,2006,销售收入,0,0,32685.13,预售收入,9863.90,10821.23,3000,计税成本,O,O,30397.17,期间费用,总计,814.99,788.74,70.76,利息支出,582.34,582.34,0,业务招待费,135,120,20.76,其他期间费用,97.65,86.40,50,主营业务税金及附加,646.09,708.79,982.5,应纳税所得额,327.5,125.65,-1418.07,应纳所得税款,6.11,41.47,0,已纳所得税款,6.11,41.47,0,21,（一）案头分析准备,申报表比率分析,1,财务费用分析,2,业务招待费分析,3,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,22,可能存在,虚增成本,或者少计,收入问题,1.申报表比率分析（完工项目）,缴纳所得税款,47.57万元,所得税贡献率为0.13%,3%,毛利率为7%,20%,收入,32685.13,万元,23,2.财务费用分析,该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完工。根据,总局税收政策规定,，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证,。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,24,3.,业务招待费分析,该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据国税发200631号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。,（二）稽查实施,调账遇阻,2007年7月18日，xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。,25,（二）稽查实施,被迫交出账簿,Xx市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。,在税务部门强大的压力下， 2007年7月23日，该企业被迫交出账簿，xx市局稽查局随即启动稽查程序，对其纳税情况进行了全面检查。,26,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,27,（二）稽查实施,收入检查,1,成本核查,2,期间费用审查,3,28,1.收入检查,侧面突破查出少计收入,（1）,巧妙分析发现隐瞒首付款项,（2）,现场核查违章建筑收租金,（3）,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,29,（1）,侧面突破 查出少计收入,营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用佣金支出”账簿,支付销售佣金,680.56万元,按代销手续,费3推算出实,际的预售收入,22685.13万元,该企业申报预,售收入只有,20685.13万元,隐匿收入,2000万元,30,（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项,该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的，检查人员分析认为，可能存在两种情况：,一是可能存在“假按揭”,二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,31,（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项,经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查人员先后联系了户购房户，并作了询问笔录，证实了购房户早在2004年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。,32,（）现场核查 违章建筑收租金,为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2006年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,33,2.成本核查,综合评估确定检查突破点,（1）,地税机关协查建安发票,（2）,CTAIS,“,发票流向查询,”,查出假材料发票,（3）,拆迁办协查查出假拆迁协议,（4）,不配比结转成本热力站成本全入一期,（5）,34,（1）综合评估确定检查突破点,总成本3.039亿元,单位工程成本3039元,（单位工程成本偏高）,总地价8000万元,楼面地价800元,（排除异常）,建安成本2.009亿,单位建安成本2009元,（高出预警值）,拆迁补偿款,2300万元,（可能存在问题）,甲供材料成本,1.237亿元,（虚增成本高危环节）,建安费,7731万,（发票当地开具）,地税机关,协查建安发票,（确定了多列成本）,CTAISX系统,发票流向查询,（确定了多列成本）,拆迁办协查,“拆迁补偿协议”,（确定伪造补偿协议）,CTAISX系统,发票流向查询,（确定了多列成本）,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,35,（2）地税机关协查建安发票,发票存在疑点：,一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上；,二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；,三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。,经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额1450.05万元。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,36,（3）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票,为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的成本费用项目涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货物销售发票，借助CTAIS系统查询发票流向，再对发票流向有问题的发票进行外调取证。针对CTAIS系统“发票流向查询”，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记造册的方式，分别录入CTAIS系统进行查询。经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本1961.28万元。,是否假票金额均要调减销售成本？,37,假票金额,一期直接成本,(,已完工,),已售面积部分调减销售成本,未售部分调减存货成本,二期直接成本（未完工）,调减二期开发成本,共同成本,配比原则在两个成本对象间分摊,属于一期成本,已售面积部分，调减销售成本,未售部分调减存货成本,属于二期成本,调减二期开发成本,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,38,（4）拆迁办协查查出假拆迁协议,该企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万元，检查人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，检查人员来到了拆迁管理办公室。查实了该企业伪造拆迁协议25份，经过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发成本701.11万元。,39,（5）不配比结转成本热力站成本全入一期,房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,40,（5）不配比结转成本热力站成本全入一期,根据国税发200631号文件对于计税成本的规定，其发生的1000万元配套设施成本，应当按照配比原则分摊，该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积均为10万平方米，一期应分摊开发成本500万元，企业多列开发成本500万元。,鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本500万元。,41,3.期间费用审查,未完工开发产品多列利息支出,（1）,多列业务招待费,（2）,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,42,（1）未完工开发产品多列利息支出,根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取证，证实该企业2004年初取得了两年期开发项目贷款9000万元，2004年和2005年共多列支“财务费用利息出”1164.68万元。,43,（1）未完工开发产品多列利息支出,根据,企业所得税税前扣除办法,（国税发200084号文）第三十五条规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本该企业2004年、2005年所有楼盘均未完工，因此其利息支出不应当记入“财务费用”在税前直接列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应摊入利息资本化支出582.34万元。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,44,（2）多列业务招待费,根据案头分析阶段发现的疑点，检查人员对预售阶段列支业务招待费的问题，进行了调查取证，证实该企业在预售阶段列支广告费、业务招待费共计255万元，应调增应纳税所得额255万元。,45,（三）,查补税款计算,由于该企业在收入、成本、费用三个所得税要素中均存在问题，检查人员采取了重新计算应纳税所得额比对的方法，计算查补税款。,通过计算，金海岸公司共应补缴企业所得税2246.36万元，其中2004年涉及企业所得税款264.61万元，2005年涉及企业所得税款275.55万元，2006年涉及企业所得税款1706.21万元。检查结果已经通报地税机关，,计算税款的时候已经考虑扣除了营业税金及附加。,46,项目,年度,2004,2005,2006,检查调整情况,1,隐瞒收入,1佣金发现,1000,1000,2违章建筑,400,3隐瞒首付,570,合计,2970,1000,1570,400,2,多列成本,材料价款,873.78,1087.5,建安费,1200,250.05,拆迁协议,400.56,300.55,不配比结转成本,500,利息摊入成本,-582.34,合计,4030.10,查补税款计算,3,调整后预售收入,10863.90,12391.23,3000,4,调整后销售收入,35655.13,5,计税成本,30397.17,6,期间费用,97.65,86.40,70.76,7,税金及附加,711.56,811.63,1008.7,8,应纳税所得额,820.35,960.67,5170.33,9,税率,0.33,0.33,0.33,10,应纳税额,270.72,317.02,1706.21,11,已纳税额,6.11,41.47,12,查补税额,264.61,275.55,1706.21,定性处理,13,偷税数额,27.89,43.78,1706.21,14,非偷税数额,236.72,231.77,15,税罚款,13.94,21.89,853.10,16,发票罚款,1,17,行为罚款,5,18,查补合计,278.55,297.44,2565.31,合计,3141.30,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,47,四、定性处理及依据,查补税款及税罚款,1,发票罚款,2,阻挠检查行为罚款,3,涉税案件移送,4,48,1.查补税款及税罚款,根据中华人民共和国税收征收管理法第六十三条之规定，决定对该单位少列收入、虚列成本等违法行为涉及少缴企业所得税款1777.87万元定性为偷税，并处偷税数额50%的罚款计888.94万元。对该单位在税前多扣除财务费用、业务招待费行为造成的少缴企业所得税款468.50万元不定性为偷税。以上共应补缴所得税款2246.36万元，罚款827.26万元，合计3135.30万元。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,49,1.查补税款及税罚款,根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定，决定对该企业少缴税款从税款滞纳之日起，按日加征万分之五的滞纳金。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,50,2.发票罚款,根据中华人民共和国发票管理办法第三十六条、中华人民共和国发票管理办法实施细则第四十八条之规定，决定对该单位取得假发票的行为，责令限期改正，并处万元罚款。,51,3.阻挠检查行为罚款,根据中华人民共和国税收征收管理法第七十条之规定，对该企业伪称烧账抗拒检查的行为，处万元罚款。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,52,4.涉税案件移送,经计算，金海岸公司偷税数额三年来均超过1万元，且偷税比例达到应缴税金10%以上比例，根据中华人民共和国刑法第二百零一条、最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定第四十九条之规定及行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定第三条之规定，XX市国税局稽查局已经将该案移送公安机关查处。,53,第三部分,有关法律、法规和适用性分析,一,税务稽查手段和方法归纳,二,企业所得税检查难点分析,三,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,54,一、有关法律、法规和适用性分析,一事不二罚，是指对行为人的同一个违法行为，不得以同一事实和同一依据，给予两次以上的罚款处罚。本案中，金海岸公司“虚列成本偷税”和“取得假发票”是两种不同性质的违法行为，触犯了不同的法律法规，并非“一事”，可以依照税收征管法和发票管理办法分别罚款，并不违反“一事不二罚”原则。,55,二、税务稽查手段和方法归纳,本案中，检查人员运用了案头报表分析、帐目分析、全面外调（包括地税机关和拆迁办）、征管信息系统运用、实地核查等5种房地产税务稽查常用手段。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,56,三、企业所得税检查难点分析,（一）房地产企业由于其收入及成本构成的复杂性决定了偷税手段的复杂性，给房地产税务稽查提出了更高的要求。,本案中，地产开发公司共采取了九种偷逃税手段少缴企业所得税：隐瞒预售收入、隐瞒首付款、违章建筑租金隐瞒收入、多列材料成本、多列建安费、伪造拆迁协议、不配比结转成本、财务费用不资本化、预售阶段扣除业务招待费。这九种偷税手段是房地产稽查中常见偷税手法,通过对本案例的学习,可以使检查人员对一般的偷税手段有感性认识,增强稽查的针对性。,57,三、企业所得税检查难点分析,（二）“真票虚开”难以取证成为房地产税务稽查的难点。,本案中，通过CTAIS系统“发票流向查询”、地税机关外调查询，查明了金海岸公司利用假发票虚增成本的事实。在实践中，更为常见的是“真票虚开”，即票面形式真实，而业务内容虚假。房地产公司负担3.3%的建筑行业营业税，可以扣除33的所得税扣除成本，而建筑公司企业所得税大部分为核定征收，决定了“真票虚开”有相当的经济利益。房地产企业的成本明显偏高，但是由于“真票虚开”难以取证，成为房地产企业所得税检查的难点。,.,（,.,.,.,） 专业提供企管培训资料,演讲完毕，谢谢观看！,内容总结,.（.） 专业提供企管培训资料。房地产开发企业少列收入虚增成本偷逃企业所得税案。是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于2003年10月。该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。检查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。根据国税发200631号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。（1）侧面突破 查出少计收入。（）现场核查 违章建筑收租金,