房地产贷款项目评估

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产贷款项项目评估,房地产贷款流流程简介贷款通则,调查评价,将有关材料上报审批部门审批,发放阶段分为落实贷款条件，签定合同，落实用款条件，支用，贷款登记5个步骤,主要贷款资产检查，回收等方面工作,审批,发放,信贷管理,回收贷款,调查评价工作一般在15-30日内完成,受理业务,是,否,客户申请,对提出申请的,客户资格审查,对客户资料,进行初步审查,客户提交资料,及担保资料,退还客户,业务受理阶段,在3个月内完成,资格审查,是否合格,房地产贷款评评估项目内容容：,借款人及项目主要关系人资信评估,2,项目概况和建设情况评估,3,项目评估结论,1,4,5,投资估算与融资方案评估,7,财务效益评估,6,财务基础数据的确定,8,项目市场情况评估,不确定性分析,9,银行效益与风险防范措施评估,1、项目评估估结论,（一）项目受受理情况,（简要介绍项项目的由来，客户提出贷贷款申请的时时间、金额、期限、利率率，建设银行行受理并开始始评估项目的的时间、过程程）,“xx”项目目由重庆xx地产有限公公司开发建设设，位于重庆庆市渝北区冉冉家坝景观大大道300号号。项目计划划分两期进行行，我行对“xx”一期期项目给予了了贷款，于2005年末末完成了一期期的项目评估估，于2006年2月对对一期项目发发放贷款5000万元，现已有2300万元销销售资金存入入我行偿债资资金归集帐户户。本次评估估项目的是“xx”二期期工程，其技技术经济指标标如下表：,占地面积,建筑面积,容积率,建筑密度,绿地率,38.57亩,91594.11 m,2,3.58,34.50%,30.12%,xx公司计划划从2006年7月正式式启动二期项项目，向我行行提出贷款申申请4000万元。我行行公司及机构构业务部会同同经办支行于于2006年年6月26日日到该公司进进行调查，收收集项目有关关资料，了解解企业目前的的经营及项目目开发状况，并到现场调调查工程现状状，于2006年7月10日完成项项目评估。,（二）贷款项项目评估结论论,1）建议的贷贷款金额、期期限、利率及及贷款条件,经过详细的评评估论证，建建议在四证齐齐全、抵,押担保落实的的前提下发放放房地产开发发贷款。,贷款金额：4000万元,贷款期限：2年,贷款年利率：7.839%（,按同期基准利利率上浮30%,）,1、项目评估估结论,（二）贷款项项目评估结论论,2）项目的竞竞争优势和劣劣势,Advantages,地理位置较较好，具有较较好的潜在区区位优势。,产品以中小小户型为主，符合国家长长期政策导向向。,一期项目销销售良好，对对本项目的销销售将起到促促进作用。,Disadvantages,冉家坝片区区新楼盘投放放量大，市场场竞争激烈。,该项目成本本偏高，盈利利水平较差,1、项目评估估结论,（二）贷款项项目评估结论论,3）该项目贷贷款给银行带带来的收益,直接收益：,利息收入。,据测算，将给给我行带来419万元,利息收入,。,间接收益：,个人按揭贷款款业务,。,按照住宅销售售需办理按揭揭贷款的比例例为70%、,按揭成数6成成测算，预计计将为我行带带来接近7600,万元的个人按按揭贷款项目目储备。,紧密银企关系系，综合发展展公司业务、个人业务。,1、项目评估估结论,（二）贷款项项目评估结论论,4）银行贷款款的潜在风险险及建议采取取的风险防范范措施,潜在风险：,市场和政策风风险。xx地地产公司是一一家新成立的的房地产开发发企业，资产产规模较小，抗风险能力力偏低，企业业房地产开发发经验也较为为有限，对国国家宏观经济济政策的敏感感性也较高，国家调控政政策的变动对对该企业的发发展前景将产产生十分重要要的影响。,风险防范措施施：,密切关注新新的政策变动动情况以及市市场运行情况况，关注本项项目动态。,加强资金监监管，保证贷贷款只能用于于本期项目建建设，防止挪挪用、混用。,及时掌握项项目销售进度度，及时回收收贷款本金。,及时跟进，做好该楼盘盘个人按揭贷贷款的服务工工作，促进项项目开发贷款款,向个人按揭贷贷款的正常转转化，分散开开发贷款风险险。,1、项目评估估结论,2、项目主要要关系人资信信评估,（一）借款人人评价,1）借款人简简介,重庆xx地产产有限公司前前身系重庆ss经贸发展展有限公司，主要从事摩摩托车整车及及零配件销售售，2003年该公司更更名为重庆xx实业有限限公司，2005年3月月再次更名为为重庆xx地地产有限公司司。,xx地产公司司股权结构：,xx控股集团有限公司,tt,ff,重庆xx地产有限公司,注册资本2100万元,52%,24%,24%,2、项目主要要关系人资信信评估,（二）财务报报表计算结果果如下：,资产负债率：44%,流动比率：4.16流动比率流流动资产流流动负债。式式中的流动资资产是指资产产负债表中的的流动资产项项目，包括货货币资金、短短期投资、应应收票据、应应收账款、待待摊费用、存存货等，其中中应收账款要要以扣除坏账账准备后的净净额计算。流流动负债是指指资产负债表表中的流动负负债项目，包包括短期借款款、应付票据据、应付账款款、应付福利利费、未交税税金、未付利利润、其他应应付款及一年年内到期的长长期负债等。通常情况下下，这个值大大于的时候候被认为该企企业的短期偿偿债能力没有有问题。,速动比率：0.88,是从流动资产产中剔除了存存货后和待摊摊费用与流动动负债的比值值.,速动资产=流流动资产-存存货-待摊费费用.,一般经验认为为：流动比率率在2：1比比较适当，而而速动比率则则为1：1,xx地产公司司偿债能力较较强，但该公公司目前开发发项目只有“xx”，资产规模模偏小，抗风风险能力一般般。,3、项目概况况和建设情况况评估,（一）项目基基本情况,(说明项目的的地理位置、用途、主要要建设指标、总投资和开开发期及项目目所在地区有有关房地产开开发的政策、发展规划和和发展状况),本次评估项目目的是“xx”二期期工程，占地地面积38.57亩，容容积率3.58，建筑密密度34.50%，绿地地率30.12%建筑面面积91594.11m2，其中中：,住宅66459m,2,，共661套套；,临街商铺6459m,2,；,院落式休闲商商业街7059m,2,；,地下车库9336m,2,，,停车位396个；,幼儿园及服务务管理用房2281m,2,；,（二）项目建建设条件,（调查项目建建设是否已经经取得政府有有关部门的批批准文件）,国有土地使,用,用证：100房地证（2005）,字,字第；,建设用地规,划,划许可证：渝规地证,（,（2005,）,）北龙字第,号,号；,建设工程规,划,划许可证：暂未取得,；,；,建筑工程施,工,工许可证：暂未取得,。,。,3、项目概况况和建设情况况评估,本项目的规划划审查，重庆庆市规划局已已经于2006年6月27日审查通通过，预计于于2007年年7月15日日取得建设工工程规划许可可证。,（三）项目建建设实施进程程评估,（调查项目的的实际进展情情况并对预计计工程进度、销售计划进进行分析）,截止2006年6月末，该项目场地地平整已经完完成，xx地地产公司拟在在近期进行工工程招标，企企业计划于2006年7月末正式开开工，建设工工期14个月月，将于2007年10月竣工交房房。根据该项项目的建设进进度以及项目目的营销计划划，计划在2006年11月开始预预售。,3、项目概况况和建设情况况评估,（四）项目的的设计、施工工、监理情况况评估,（主要分析上上述单位的资资质、业绩及及参与该项目目有关人员的的技术水平）,建筑设计单位位：机械部第三设设计研究院,甲级工程设计计资质,施工单位：待招标确定,监理单位：重庆西蒙兹,监,监理公司,国家甲级监,理,理资质,3、项目概况况和建设情况况评估,（五）环境境评估,本项目的建设设对周边环境境无影响，故故不作评估。,3、项目概况况和建设情况况评估,4、项目市场场情况评估,（一）房地产产投资环境评评估,（分析国家、区域、经济济、文化教育育条件、城市市基础设施等等情况）,2006年1-5月，全全市房地产开开发累计完成成投资188.60亿元元，同比增长长30%，占占同期全市固固定资产投资资总额的30.21%。,重庆市房地产产开发重点进进一步向住宅宅市场调整，住宅完成投投资108.40亿元，占房地产开开发投资的比比重由去年同同期的54.2%上升到到56.6%，本月累计计完成投资额额比上月环比比增长30.5%。,江北、渝北、北部新区组成的“三北北区域”是近近年来重庆市市房地产市场场最为活跃的的地区。截至至2006年年5月末，渝渝北区本年房房地产开发累累计完成投资资35.37亿元，同比比增长57.1%，占同同期地区固定定资产投资总总额的50.01%，房房地产开发投投资成为拉动动地区固定资资产投资增长长的主要因素素。,（二）项目市市场定位评估估,（根据房地产产项目的用途途、未来获取取收益的方式式及所在地区区的具体情,况评价项目市市场定位的准准确性，判断断项目的档次次及其面向的的主要消,费群群体体）,本项项目目定定位位于于适适合合中中等等收收入入阶阶层层购购买买的的中高高档档住住宅宅小小区区，目目标标客客户户适适应应面面较较为为广广泛泛。,主力力户户型型每每套套总总价价可可控控制制在在2535万万元元之之间间，对对于于中中等等收收入入购购房房者者特特别别是是年年轻轻白白领领阶阶层层有有较较强强的的吸吸引引力力。,4、项项目目市市场场情情况况评评估估,（三三）房房地地产产经经营营方方式式评评估估,（主主要要分分析析项项目目采采取取租租售售、自自营营等等不不同同经经营营方方式式的的市市场场情情况况）,住宅宅和和小小区区临临街街商商铺铺采采用用出出售售的的方方式式经经营营,车位位预预计计开开发发商商将将采采取取销销售售和和出出租租两两种种方方式式,4、项项目目市市场场情情况况评评估估,（四四）市市场场情情况况评评估估,1）供供求求情情况况,2006年年1-5月月，商商品品房房竣竣工工面面积积439.83万万平平方方米米，同同比比减减少少7.6%。本本年年同同期期新新开开工工面面积积1041.66万万平平方方米米，同同比比增增长长22.2%。2006年年1-5月月，渝渝北北区区房房地地产产开开发发施施工工面面积积991.19万万平平方方米米，同同比比增增长长27.9%，竣竣工工面面积积98.59万万平平方方米米，同同比比增增长长145.6%。,2006年年1-5月月重重庆庆市市商商品品房房销销售售面面积积648.60万万平平方方米米，其其中中，渝渝北北区区销销售售面面积积114.13万万平平方方米米。,从上上述述商商品品房房供供求求及及开开竣竣工工面面积积统统计计数数据据看看，渝渝北北区区房房地地产产市市场场活活跃跃，但但由由于于近近年年来来开开发发力力度度较较大大，在在项项目目开开发发周周期期的的作作用用下下，市市场场供供应应呈呈进进一一步步放放量量增增长长的的趋趋势势，预预计计市市场场竞竞争争将将更更为为激激烈烈。,2）价价格格分分析析,由于于城城市市化化进进程程的的加加快快、城城市市基基础础设设施施及及交交通通条条件件的的改改善善，冉冉家家坝坝地地区区土土地地价价格格呈呈快速速上上升升的的趋趋势势，按按照照重重庆庆城城市市规规划划，冉冉家家坝坝片片区区将将成成为为北北部部新新区区的的政政务务中中心心，在在当当地地政政府府主主导导及及众众多多有有实实力力开开发发商商的的开开发发带带动动下下，基基础础及及商商业业配配套套设设施施正正在在不不断断完完善善，该该区区域域市市场场将将拥拥有有广广泛泛的的客客户户群群，从从长长远远看看，预预计计冉冉家家坝坝片片区区房房屋屋销销售售均均价价将将呈呈上上升升趋趋势势。,