资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,房地产泡沫,Lets Begin,房地产泡沫概述,房地产泡沫评定指标,我国房地产泡沫困局,房地产泡沫对策,目 录,1,4,3,2,目录,1,2,3,4,房地产泡沫定义,房地产泡沫一般原因,我国房地产现状,房地产泡沫概述,房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。,房地产泡沫定义,房地产泡沫一般原因,政策因素：国家实行宽松的货币政策和财政政策,过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因,泡沫的本质成因：价格运动,结构性矛盾,银行信贷的非理性扩张,1,2,3,4,5,我国房地产现状,全国房地产开发投资：增速快速提升,1,全国房屋新开工面积：增幅由负转正，低谷反弹,2,全国商品房成交均价：创历史新高，增长,8.2%,4,开发企业资金来源：融资环境显著好转,3,1.,全国房地产开发投资：增速快速提升,2011年以来房地产开发投资同比增幅走势快速下滑，2012年前两个季度更是出现大幅回落态势，三季度处于年内最低，但基本保持平稳；四季度随着市场的进一步活跃，有实力的房地产企业投资意愿不断增强，房地产投资同比增幅整体逐步呈现平稳向上态势，至2013年一季度高位反弹，全年保持平稳增长态势。,2.全国房屋新开工面积：增幅由负转正，低谷反弹,2013年1-11月份，房地产开发企业房屋新开工面积181055万平方米，已超去年全年水平，同比增长11.5%，比去年全年提高19.3个百分点。其中，住宅新开工面积131849万平方米，同比增长10.0%。2013年楼市发展整体稳定，房企开工放量。,3.开发企业资金来源：融资环境显著好转,2013年1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，已高于去年全年水平，同比增长27.6%，相比去年全年提升14.9个百分点。从历史数据看，房地产开发企业本年资金来源持续高速增长，年均增幅接近30%，多数年份年均增长率均在25%左右。2008年，受金融危机及楼市低迷影响，房地产开发企业本年资金来源曾大幅下降至5.7%。2011年及2012年主要是受调控政策的影响，房地产开发企业融资环境恶化、资金回笼不畅。进入2013年，市场回暖带动量价齐升，房企资金回笼显著。,4.全国商品房成交均价：创历史新高，增长8.2%,2013年1-11月份，全国商品房成交均价6312元/平方米，已高于2012年全年均价水平，同比增长8.2%，比2012年全年提升0.5个百分点。从历史数据上看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。,房地产泡沫评定指标,“,“,1.房价收入比,2.租售比,3.空置率个人住房贷款增长指标,4.房地产占固定资产投资比重,5.住宅价值与GDP比值,房价收入比,房价收入比,=,房地产价格,/,居民平均家庭年收入,该指标是根据房地产泡沫成因中的过度投机需求来设计的，其意义在于反映居民家庭对住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。该比值越大，说明房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大,。,国际普遍认可,1,：,6,左右。,去年中国房价收入比已高达,81,，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破,101,，北京核心区更是达到,221,的高位。,左上图为2002-2013年全国商品住宅房价收入比情况；,左下图为2013年全国九大城市房价收入比,房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。按照世界银行的标准，发展中国家合理的房价收入比在,3,6,倍之间。我国从,1998,年到,2013,年之间收入比都在波动，但是均处于,6.0,之上。并且上海、北京等九地的房价收入比则更高，都达到了,10.0,以上。,目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，就是一种泡沫现象。,租售比,一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1,160,1200。如果租售比,高,于1,2,00，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果,低,于1,160,，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1200还是低于1,160,，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。,14年4月我国五大城市租售比,租价比,北京近五年的房价呈现出阶梯式上涨的走势，与之较为相似的是房屋租售比的走势也呈阶梯状，2008年1月到2009年9月房屋租售比一直处于1:4001:300之间，2009年10月到2012年12月的大多数月份的租售比区间为1:5001:400，而2013年开始至今则一直低于1:500。,北京作为全国的中心城市，区位优势明显，需求群体除了在北京打拼的工薪族以外，很大一部分都是来自全国各地的高净值人士。这种需求因素可能会单方面推高房价从而使租售比长期维持在一个较低的水平上，但这并不是说北京的房价会完全脱离租金水平无限制的涨下去，如果投机成分过大，北京的强大需求因素跟温州投机资本的效果将没什么差别，在风险累积到了一定程度，经济环境的变化、房产政策的改变、消费观念的改变、生态环境的恶化或者其他任何一个意想不到的变化，都会成为第一块倒下的多米诺骨牌，压垮北京的房地产市场。,所以，从租价（售）比的数据上来看，我国房地产市场存在泡沫,。,房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。,那么从14年4月我国五大城市的租售比来看，每个城市的租售比均,是大于300的，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。,北京房价与租售比走势图,住宅空置率,国际商品房空置率,=,半年以上不住人的空置面积,/,全社会的完工面积,房屋空置率的国际公认警戒线为,10%,。 该指标越大，房地产泡沫形成的可能性就越大。,我国商品房及商品住宅空置率走势,中信里昂的调研结果认为，从样本统计，中国现有住宅平均空置率达到15%，2014年会成为真正的房地产市场拐点，市场销售量开始收缩。其调研涉及从2007年到2011年5年间建成的609个项目，80万套已销售住宅。 从2000年到现在，空置房有1000万套，按每套100万的均价估计，大概是10万亿，占GDP大概18%，这其中能有1/3是有问题的房，就是几年以后也不会有较好入住率的房。这一空置率还将继续上涨。据测算，中国人每年的住宅入住需求量大约是700万套，按每套建筑面积100平米计算，就是7个亿平方米的建筑量。而实际上，从2011年到2013年，中国每年的住宅建筑量都超过这个数字，实际每年销售量大概1000万套房，而实际入住只能达到700万套房。报告估计，未来两三年空置量还会以每年300万至400万套的速度增加，到2017年很可能再看这个数字时会是1800万套，其占GDP比例，到时不是18%，而是约35%。我们认为2014年是真正的一个中国房地产市场拐点，从2014年开始销售量会收缩，而2013-2020年中间我们预期中国房地产市场销售量会收缩36%，差不多收缩超过1/3。但是不同区域的城市表现会有所差别，三线城市最严重。估计真正三线城市现在空置率可能17%、18%，再过两三年可能超过20%。在这个点上，我们认为中国房地产市场不收缩不行。对开发商来说，未来1-2年则是大洗牌的开始。以此，从房屋空置率这一指标的数据来看，我国的房地产市场存在泡沫,。,住宅空置率,房地产占固定资产投资比重,即社会全部固定资产投资中房地产业投资的比重。,超过10并在15以内为轻度泡沫，超过15并在20以内为中度泡沫，超过20以上国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向。按照这一指标，许多一线城市处于严重泡沫状态。从全国平均数值来看，处于接近严重泡沫状态。,房地产占固定资产投资比重,从房地产占固定资产投资比重的数据来看，我国房地产市场从2001到2013年房地产占固定资产投资比重在15%到20%左右，市场存在中度泡沫,住宅价值与GDP比值,在历史上的四次房地产泡沫中，住房总价值与一个国家的GDP的比例成为一个重要的衡量标准。在2009年，一篇引起广泛关注的媒体报道称，国内住房总价值可能超过90万亿元，超出GDP近2倍。而近些年来，相关数据显示，该比值任然不断攀升。,下图通过美国、日本、中国的住宅价值与,GDP,比值对比显示,中国的房地产市场存在泡沫,我国房地产泡沫困局,通过以上分析，我国房地产市场存在泡沫,房地产泡沫对策,谢,Thanks,内容总结,房地产泡沫。2011年以来房地产开发投资同比增幅走势快速下滑，2012年前两个季度更是出现大幅回落态势，三季度处于年内最低，但基本保持平稳。其中，住宅新开工面积131849万平方米，同比增长10.0%。进入2013年，市场回暖带动量价齐升，房企资金回笼显著。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。如果低于1160，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。所以，从租价（售）比的数据上来看，我国房地产市场存在泡沫。但是不同区域的城市表现会有所差别，三线城市最严重。估计真正三线城市现在空置率可能17%、18%，再过两三年可能超过20%。即社会全部固定资产投资中房地产业投资的比重。而近些年来，相关数据显示，该比值任然不断攀升。下图通过美国、日本、中国的住宅价值与GDP比值对比显示。Thanks,
展开阅读全文