开盘前营销执行方案81

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-8-2,#,尚品,燕园开盘前,营,营销执行方,案,案,易居中国济,南,南分公司,2012,年,8,月,目录,content,二、营销目,标,标,三、推售策,略,略,五、推广策,略,略,一、工作总,结,结,六、需支持,事,事项,附：市场及,竟,竟品研判分,析,析,四、价格及,认,认筹策略,目录,content,二、营销目,标,标,三、推售策,略,略,五、推广策,略,略,一、工作总,结,结,六、需支持,事,事项,附：市场及,竟,竟品研判分,析,析,四、价格及,认,认筹策略,前期工作回,顾,顾,5,月,24,日,6,月,15,日,6,月,30,日,7,月,28,日,重点工作,1,：临时售楼,处,处正式开放,重点工作,2,：项目推广,集,集中出街,重点工作,5,：项目户外,广,广告出街,重点工作,3,：物料设计,制,制作完毕,6,月,16,日,重点工作,4,：年代秀活,动,动正式启动,7,月,9,日,重点工作,6,：,vip,升级活动举,办,办,5,月,16,日,-7,月,30,日，前期工,作,作主要围绕,临,临时售楼处,启,启动工作、,推,推广集中出,街,街准备工作,和,和,vip,客户升级活,动,动进行。,前期工作回,顾,顾时间轴：,活动总结,6,月,17,日,6,月,23,日,活动,1,：父亲节,1,元竞拍活动,活动,2,：端午节民,俗,俗活动,7,月,14,日,活动,4,：年代秀抽,奖,奖活动,7,月,22,日,7,月,28,日,活动,3,：时尚冰激,凌,凌节,活动,5,：水果沙拉节暨,vip,升级活动,6,月,30,日,708090,年代秀活动,年代秀启动,仪,仪式,7,月,31,日,7,月,4,日,暖场活动,造势活动,7,月,28,日,VIP,客户升级活,动,动,尚品燕园来,电,电、来访数,据,据,项目来电、,来,来访总量,5,月底,-7,月,30,日，共来电,1855,批，来访,1182,批。,项目推广启,动,动前，来电,、,、来访量,5,月底,-6,月,14,日，共来电,151,批，来访,250,批；,即来电,5,批,/,天；来访批,8.3,批,/,天。,项目推广启,动,动后，来电,来,来访量,6,月,15,日,-7,月,30,日，共来电,1704,批，来访,932,批；,即来电,38.7,批,/,天；来访,20.7,批,/,天。,尚品燕园推,广,广渠道效果,数,数据,媒体类型,媒体名称,明细,费用（元）,来电,（组）,来电费效比,（元,/,组）,报广,齐鲁晚报,6,月,15,日，,1,整版,224950,122,1844,7,月,12,日，,1,半版,7,月,19,日，,1,半版,7,月,27,日，,1,半版,山东商报,6,月,21,日，,1,半版,60000,27,2222,济南时报,6,月,28,日，,1,半版,42000,38,1105,生活日报,7,月,25,日，,1,整版,48000,2,24000,济南日报,7,月,26,日，,1,半版,30000,1,30000,网络,新浪乐居,6,月,15,日,-30,日,119900,52,2306,7,月,17,日,-31,日,搜房网,6,月,15,日,-30,日,153200,68,2253,7,月,17,日,-31,日,搜狐焦点,6,月,15,日,-30,日,82000,29,2828,7,月,18,日,-31,日,户外,全福立交西北角、洪家楼花园路、燕山立交、工业北路铁路桥、高新区黄金时代,7,月,9,日,-31,日,300000,39,7692,广播,FM99.1/FM101.1,6,月,15,日,-30,日,73620,23,3201,FM88.7,7,月,9,日,-31,日,71040,31,2292,短信,400,万条,6,月,15,日,-7,月,29,日,160000,445,360,派单,45,万份,6,月,15,日,-7,月,29,日,209653,614,341,尚品燕园推,广,广渠道性价,比,比排序,排序,媒体名称,来电费效比,（元,/,组）,1,派单,341,2,短信,360,3,济南时报,1105,4,齐鲁晚报,1844,5,山东商报,2222,6,搜房网,2253,7,FM88.7,2292,8,新浪乐居,2306,9,搜狐焦点,2828,10,FM99.1/FM101.1,3201,11,户外,7692,12,生活日报,24000,13,济南日报,30000,小结：,（,1,）在所有以,发,发生费用的,推,推广渠道中,，,，派单、短,信,信等线下渠,道,道的来电费,效,效比较低；,（,2,）网络、广,播,播等渠道来,电,电费效比相,对,对较高，但,对,对树立项目,形,形象及知名,度,度起到关键,作,作用；,（,3,）户外广告,影,影响持续时,间,间长，在形,象,象导入期阶,段,段，对项目,形,形象的宣传,起,起到了促进,作,作用。,排序,项目,来电,1,尚品燕园,1855,2,明湖白鹭郡,1310,3,万象新天,1400,4,恒大城,1124,5,力高国际,930,6,祥泰汇东国际,927,7,绿城百合花园,666,8,海信慧园,658,排序,项目,来访,1,尚品燕园,1182,2,万象新天,1023,3,明湖白鹭郡,1010,4,恒大城,998,5,力高国际,655,6,海信慧园,627,7,绿城百合花园,565,8,祥泰汇东国际,534,尚品燕园竞,品,品来电、来,访,访数据,注：,1,、数据统计,时,时间为,5,月底至,7,月,30,日；,2,、数据来源,：,：尚品燕园,销,销售周报中,有,有效客户。,来电排名,相同时间段,，,，在所有竞,品,品楼盘中，,尚,尚品燕园来,电,电量排名第,1,。,来访排名,相同时间段,，,，在所有竞,品,品楼盘中，,尚,尚品燕园来,访,访量排名第,1,。万象新天、明湖,白,白鹭郡、恒,大,大城均有价,格,格释放、同,时,时都经历了,开,开盘。,目录,content,二、营销目,标,标,三、推售策,略,略,五、推广策,略,略,一、工作总,结,结,六、需支持,事,事项,附：市场及,竟,竟品研判分,析,析,四、价格及,认,认筹策略,营销目标,2012,年营销目标,9,月,16,日开盘目标,尚品燕园,2012,年计划实现,销,销售目标,4.2,亿，签约额,3.75,亿；完成目标，,下,下半年需实,现,现销售房源,700,套。,9,月,16,日首次开盘,实,实现销售目,标,标,2.5,个亿,完成目标，,需,需去化约,420,套房源。,目标分解,9,月,16,日首开任务倒,排,排,2333,批,933,批,1400,批,自然来访,电转访,总来访量,3732,批,25%,总来电量,认筹,700,张,30%,成交,420,套,60%,来访构成,尚品燕园,9,月份开盘，推出西区,7#,、,8#,、,9#,、,10#,四栋楼，合,计,计,697,套房源。,按照,6,0%,的去化率，,需,需销售约,420,套房源；,按照,60%,的解筹率，,需,需认筹,700,批会员；,完成认筹目,标,标，开盘前,需,需,实现来电,3732,批，来访,2333,批,。,目标分解如,下,下：,目标,-,现状,=,差距,来电：,3732-1855=1877,来访：,2333-1182=1151,完成目标还需实现来电,1877,批，来访,1151,批。,营销阶段,划,划分,8,月,第一周,第二周,第三周,第四周,第一周,第二周,第三周,第四周,9,月,10,月,5000,元购房基,金,金防止客,户,户流失阶,段,段,8.1-8.17,认筹、实,景,景体验阶,段,段,8.25-8.31,强势蓄客,阶,阶段,9.1-9.15,推广主题,营销节点,8.25,，现场售,楼,楼处、园,林,林盛大开,放,放,工程配合,9.1,，推广全,面,面展开,9.16,，开盘,8.24,，现场售,楼,楼处、园,林,林交付使,用,用,9.1,，预售证,到,到位,货源支持,首推,7#,、,8#,、,9#,、,10#,四栋楼,708090,的城市梦,想,想,5000,元梦想基,金,金大放送,售楼处园,林,林盛大开,放,放,起价,xx,元，尚品,燕,燕园,2,万抵,5,万火爆认,筹,筹中,推广渠道,线上、线,下,下集中轰,炸,炸，以报,广,广、户外,、,、网络、,短,短信、派,单,单等组合,式,式推广为,主,主，实现,各,各种推广,渠,渠道的有,效,效配合。,同,同时增加,电,电视、分,众,众传媒等,推,推广渠道,，,，对现有,渠,渠道进行,有,有效补充,。,。,认筹启动,8.18-8.24,开盘,9,月,16,签约及开,盘,盘强销阶,段,段,9.17-9.30,开盘销售,x,x,亿，尚品,燕,燕园逆势,热,热销,目录,content,二、营销,目,目标,三、推售,策,策略,五、推广,策,策略,一、工作,总,总结,六、需支,持,持事项,附：市场,及,及竟品研,判,判分析,四、价格,及,及认筹策,略,略,推售策略,1.,根据工程,进,进度及预,售,售证取得,的,的先后顺,序,序确定,项目西区,房,房源率先,开,开工，预,售,售证取得,速,速度先于,东,东区房源,。,。根据预,售,售证取得,先,先后顺序,，,，首次推,出,出,7#,、,8#,、,9#,、,10#,四栋楼。,2.,根据产品位置,优,优劣及景,观,观资源好,坏,坏确定,首批产品,推,推出位置,及,及景观较,差,差的房源,，,，后期逐,步,步推出产,品,品及景观,资,资源较好,的,的房源，,实,实现溢价,。,。,3.,推售产品,类,类型需多,元,元化，满,足,足不同客,户,户需求,推售产品,需,需根据客,户,户需求情,况,况，两室,、,、三室房,源,源合理配,比,比。,尚品燕园,2012,年推售策,略,略,推售策略,尚品燕园,2012,年推售批次一,览,览,尚品燕园,2012,年共分两,次,次推售,2012,年,9,月：第一,批,批次,7#,、,8#,、,9#,、,10#,。,2012,年,11,月，第二批次,1#,、,6#,。,第一批次,第二批次,第二批次,楼号,户型,面积区间（）,套数,总面积,套数占比,7#,两室两厅一卫,77.31,48,3710.88,7%,85.59,1,85.59,0%,三室两厅一卫,108.18,24,2596.32,3%,121.81,2,243.62,0%,123.33,25,3083.25,4%,小计,100,9719.66,8#,两室两厅一卫,80.28,62,4977.36,9%,84.23,62,5222.26,9%,86.6,62,5369.2,9%,88.82,62,5506.84,9%,89.99,62,5579.38,9%,小计,310,26655.04,9#,两室两厅一卫,77.75,23,1788.25,3%,81.16,23,1866.68,3%,81.75,24,1962,3%,82.06,24,1969.44,3%,83.57,23,1922.11,3%,三室两厅一卫,101.03,25,2525.75,4%,108.54,1,108.54,0%,小计,143,12142.77,10#,两室两厅一卫,77.44,23,1781.12,3%,80.83,23,1859.09,3%,81.73,25,2043.25,4%,83.24,23,1914.52,3%,84.42,25,2110.5,4%,三室两厅一卫,100.63,25,2515.75,4%,小计,144,12224.23,第一批房源合计,697,60741.7,100%,2012,年,9,月份,第一批次,产,产品,1,项目第一,次,次开盘推,出,出：,7#,、,8#,、,9#,、,10#,，,4,栋楼。共,推,推出,697,套房源，,总,总面积,60741.7,万。,户型配比,：,：,两室房源,，,，占,85.8%,；,三室房源,，,，占,14.2%,。,2012,年货源盘,点,点,2012,年货源盘,点,点,2012,年,11,月,第二批次,产,产品,2,项目第二,次,次开盘推,出,出：,1#,、,6#,，,2,栋楼。共,推,推出,322,套房源，,总,总面积,28502.51,万。,户型配比,：,：,一室房源,，,，占,19.9%,两室房源,，,，占,40.7%,；,三室房源,，,，占,39.4%,。,楼号,户型,面积区间,套数,总面积,套数占比,1#,一室一厅一卫,54.53,64,3489.92,19.9%,两室两厅一卫,86.81,64,5555.84,19.9%,三室两厅一卫,108.12,62,6703.44,19.3%,小计,190,15749.2,6#,两室两厅一卫,77.52,66,5116.32,20.5%,85.82,1,85.82,0.3%,三室两厅一卫,108.46,32,3470.72,9.9%,123.65,33,4080.45,10.2%,小计,132,12753.31,第二批房源合计,322,28502.51,100%,目录,content,二、营销,目,目标,三、推售,策,策略,五、推广,策,策略,一、工作,总,总结,六、需支,持,持事项,附：市场,及,及竟品研,判,判分析,四、价格,及,及认筹策,略,略,均价制定,争,争取价格,博,博奕,的最优结,果,果,低开,高走,促进开盘,成,成功，赢,得,得市场关,注,注，保证,目,目标实现,随着推售,进,进度的递,进,进，逐步,提,提升价格,低开高走,保,保,证,证去化率,确,确保,开,开盘成功,拉大价差,实,实,现,现均衡去,化,化,拉大价,差,差,通过价,格,格杠杆,，,，促进,各,各递度,产,产品的,均,均衡去,化,化,价格策,略,略,1.,价格策,略,略,1.,定价方,法,法：,项目价,格,格制定,采,采用“,市,市场比,较,较法”,，,，需,考,考虑项,目,目的市,场,场供求,关,关系和,市,市场接,受,受度，,主,主要参,照,照竞争,对,对手的,销售价,格,格、地,段,段资源,、,、楼盘,素,素质、,物,物业形,象,象,等多方,面,面因素,而,而制定,。,。,2.,参考楼,盘,盘 ：,“,百合花,园,园、海,信,信慧园,、,、明湖,白,白鹭郡,、,、恒大,城,城”,3.,根据以,上,上楼盘,制,制定出,详,详细的,比,比较内,容,容：,（,1,）地段,资,资源：,地理位,置,置、周,边,边环境,、,、市政,及,及生活,配,配套、,交,交通、,城,城市规,划,划及升,值,值潜力,（,2,）楼盘,素,素质：,户型设,计,计、楼,盘,盘规模,和,和规划,设,设计、,社,社区配,套,套设施,、,、建筑,风,风格及,立,立面、,建,建筑品,质,质和建,材,材、预,售,售房交,房,房期、,物,物业管,理,理、新,技,技术新,材,材料的,应,应用,（,3,）物业,形,形象：,发展商,品,品牌实,力,力、包,装,装及营,销,销手法,、,、楼盘,进,进程,（,4,）政策,经,经济,市场比,较,较法,定价方,法,法,1.,价格策,略,略,权重设,定,定：,把竞争,楼,楼盘相,比,比较的,所,所有内,容,容设定,一,一个总,权,权重，,为,为,100%,，然后,根,根据各,部,部分内,容,容结合,区,区域市,场,场状况,由,由重要,到,到次要,设,设定相,应,应权值,：,：,1.,地段资,源,源（,40,）,地理位,置,置（,17.5,）、周,边,边环境,（,（,7.5,）、市,政,政及生,活,活配套,（,（,7,）、直,入,入交通,（,（,4.5,）、城,市,市规划,及,及升值,潜,潜力（,3.5,）,2.,楼盘素,质,质（,35,）,户型设,计,计（,10,）、楼,盘,盘规模,和,和规划,设,设计（,6.5,）、社,区,区配套,设,设施（,5,）、建,筑,筑风格,及,及立面,（,（,3.5,）、建,筑,筑品质,和,和建材,（,（,3,）、预,售,售房交,房,房期（,2,）、物,业,业管理,（,（,3,）、新,技,技术新,材,材料的,应,应用,(2),3.,物业形,象,象（,20,）,发展商,品,品牌实,力,力,(11),、包装,及,及营销,手,手法,(7),、楼盘,进,进程,(2),4.,政策经,济,济（,5,）,通过对,以,以上因,素,素对竞,争,争楼盘,的,的权值,进,进行研,判,判解析,，,，将对,本,本项目,的,的定价,提,提供修,正,正数据,。,。,价格定,位,位,比价权,重,重设定,均价推,导,导,1.,价格策,略,略,项目均,价,价推导,过,过程,比较内容,权重（,%,）,本案,百合花园,海信慧园,明湖白鹭郡,恒大城,A,地段资源,A-1.,地理位置,17.50%,12.00%,12.00%,11.50%,11.50%,8.50%,A-2.,周边环境,7.50%,5.00%,5.50%,5.00%,5.00%,3.00%,A-3.,市政及生活配套,7.00%,5.00%,5.00%,5.00%,5.00%,3.00%,A-4.,直入交通,4.50%,3.00%,3.00%,3.25%,3.00%,2.00%,A-5.,城市规划及升值潜力,3.50%,3.00%,3.25%,3.00%,2.50%,2.00%,B.,楼盘素质,B-1.,户型设计,10.00%,8.50%,8.00%,7.50%,7.50%,7.00%,B-2.,楼盘规模和规划设计,6.50%,5.00%,6.00%,5.50%,5.50%,6.50%,B-3.,社区配套设施,5.00%,3.00%,4.50%,3.50%,3.50%,4.50%,B-4.,建筑风格及立面,3.50%,2.50%,3.00%,2.50%,3.00%,3.00%,B-5.,建筑品质和建材,3.00%,2.00%,2.50%,2.00%,2.00%,2.80%,B-6.,预售交房期,2.00%,1.00%,1.80%,1.50%,1.40%,1.70%,B-7.,物业管理,3.00%,2.40%,3.00%,2.40%,2.00%,2.40%,B-8.,新技术新材料的应用,2.00%,1.70%,1.90%,1.80%,1.70%,1.70%,C.,物业形象,C-1.,发展商品牌实力,11.00%,8.00%,10.00%,7.50%,6.50%,10.00%,C-2.,包装及营销手法,7.00%,6.00%,6.50%,5.50%,6.00%,6.00%,C-3.,楼盘进程,2.00%,1.00%,1.85%,1.75%,1.50%,1.50%,D.,经济政策因素,5.00%,4.50%,4.50%,4.50%,4.00%,4.00%,总计,100.00%,73.60%,82.30%,73.70%,71.60%,69.60%,均价推,导,导,1.,价格策,略,略,比较内容,本案,竞品项目,百合花园,海信慧园,明湖白鹭郡,恒大城,权值,%,73.60%,82.30%,73.70%,71.60%,69.60%,均价,/,8500,7300,6900,6600,（元,/M2,）,系数修正,/,7601,7290,7093,6874,（元,/M2,）,竞品项目权重,%,/,20%,30%,30%,20%,均价,/,1520,2187,2128,1374,（元,/M1,）,价格区间,6800-7800,（元,/M2,）,项目价,格,格区间,为,为,6800-7800,元,/,平米,为确保,在,在当前,市,市场状,况,况下开,盘,盘热销,，,，实现,快,快速回,笼,笼资金,：,：,建议对,外,外释放,价,价格区,间,间为,6800-7800,元,/,（最终,的,的销售,均,均价视,认,认筹情,况,况而定,）,）,1.,价格策,略,略,-150,基准价,+150,+300,+400,+200,+250,+800,+600,+400,推售批次,时间,楼号,整盘均价,1,2012,年,9,月,7#,7509,元,/,8#,9#,10#,2,2012,年,11,月,1#,6#,3,2013,年,5,月,2#,4#,4,2013,年,9,月,3#,5#,整盘楼,栋,栋价差,01,室,+150,02,室,+100,03,室,+200,06,室,+0,04,室,+150,05,室,+50,单元,1,单元,户型,06,05,04,03,02,01,面积（）,108.12,86.81,54.53,54.53,86.81,108.12,差价（元,/,）,0,50,150,200,100,150,备注,东户，功能三室，楼座最西户，采光较差,西户，两室房源，户型不通透,纯南向西南户小户型，人为拉大价差,纯南向东南户小户型，人为拉大价差,东户，两室房源，采光较好不通透,东户，功能三室，南北通透，但沿规划路,1#,水平差,制,制定,水平价,差,差,01,室,+150,02,室,+100,03,室,+200,06,室,+0,04,室,+150,05,室,+50,单元,1,单元,户型,06,05,04,03,02,01,面积（）,108.12,86.81,54.53,54.53,86.81,108.12,差价（元,/,）,0,50,150,200,100,150,备注,东户，功能三室，楼座最西户，采光较差,西户，两室房源，户型不通透,纯南向西南户小户型，人为拉大价差,纯南向东南户小户型，人为拉大价差,东户，两室房源，采光较好不通透,东户，功能三室，南北通透，但沿规划路,2#,水平差,制,制定,3#,楼一单,元,元水平,价,价差制,定,定,01,室,+150,02,室,+100,03,室,+80,04,室,+0,3#,水平差,制,制定,单元,1,单元,户型,04,03,02,01,面积（）,108.01,77.58,77.58,108.01,差价（元,/,）,0,80,100,150,备注,1,单元西户，采光受一定影响,1,单元纯南向西南户，两室,1,单元纯南向东南户，两室,东户，功能三室，南北通透，采光好,01,室,+100,02,室,+100,03,室,+50,04,室,+0,3#,楼二单,元,元水平,价,价差制,定,定,3#,水平差,制,制定,单元,2,单元,户型,04,03,02,01,面积（）,108.01,77.58,77.58,108.01,差价（元,/,）,0,50,100,100,备注,2,单元西户，通透三室，但采光较差,二单元纯南向西南户，两室,二单元纯南向东南户，两室,2,单元东户，南北通透,01,室,+100,02,室,+100,03,室,+50,04,室,+0,3#,楼三单,元,元水平,价,价差制,定,定,3#,水平差,制,制定,单元,3,单元,户型,04,03,02,01,面积（）,108.01,77.58,77.58,108.01,差价（元,/,）,0,50,100,100,备注,项目最西户,3,单元纯南向西南户，两室,3,单元纯南向东南户，两室,3,单元东户，南北通透,01,室,+0,02,室,+300,03,室,+250,04,室,+200,05,室,+300,4#,楼一单,元,元水平,价,价差制,定,定,4#,水平差,制,制定,单元,1,单元,户型,05,04,03,02,01,面积（）,89.93,88.23,86.29,83.92,79.98,差价（元,/,）,300,200,250,300,0,备注,户型通透,2,单元东户比,1,单元西户贵,西南户，比,02,室东南户价格低,东户，采光、景观较好,北向房源采光差，去化慢,01,室,+300,02,室,+250,03,室,+250,04,室,+200,05,室,+0,4#,楼二单,元,元水平,价,价差制,定,定,4#,水平差,制,制定,单元,2,单元,户型,05,04,03,02,01,面积（）,79.98,83.92,86.29,88.23,89.93,差价（元,/,）,0,200,250,250,300,备注,西单元西户，北向房源采光差，去化慢,4,单元西南户,4,单元东户比,3,单元西户贵,10,元,3,单元西户,舒适两室，南北通透,5#,楼一单,元,元水平,价,价差制,定,定,5#,水平差,制,制定,04,室,+0,03,室,+100,01,室,+150,02,室,+150,单元,1,单元,户型,04,03,02,01,面积（）,107.99,77.58,77.19,123.11,差价（元,/,）,0,100,150,150,备注,1,单元西户，采光较差,1,单元纯南向西南户，两室,1,单元纯南向东南户，两室,东户，舒适三室,5#,楼二单,元,元水平,价,价差制,定,定,5#,水平差,制,制定,03,室,+100,02,室,+150,04,室,+0,01,室,+150,单元,2,单元,户型,04,03,02,01,面积（）,108.23,77.19,77.19,108.23,差价（元,/,）,0,100,150,150,备注,2,单元西户，通透三室,2,单元纯南向西南户，两室,2,单元纯南向东南户，两室,2,单元东户,01,室,+150,02,室,+100,03,室,+50,04,室,+0,单元,1,单元,户型,04,03,02,01,面积（）,123.65,77.52,77.52,108.46,差价（元,/,）,0,50,100,150,备注,1,单元西户，采光受一定影响,西南户，两室房源，不通透,东南户，两室房源，不通透,东户，功能三室,6#,楼水平,价,价差制,定,定,6#,水平差,制,制定,01,室,+150,02,室,+100,03,室,+50,04,室,+0,单元,1,单元,户型,04,03,02,01,面积（）,121.81,77.31,77.31,108.18,差价（元,/,）,0,50,100,150,备注,西户，南北通透，采光受一定影响,西南户，两室房源，不通透,东南户，两室房源，不通透,东户，功能三室,7#,楼水平,价,价差制,定,定,7#,水平差,制,制定,8#,楼一单,元,元水平,价,价差制,定,定,8#,水平差,制,制定,01,室,+0,02,室,+250,03,室,+220,04,室,+200,05,室,+250,单元,1,单元,户型,05,04,03,02,01,面积（）,89.99,88.82,86.6,84.23,80.28,差价（元,/,）,250,200,220,250,0,备注,舒适两室，南北通透,东南户，三室朝阳，不通透,西南户，三室朝阳，不通透,东户，两室朝阳,北向房源，采光差，去化速度慢,01,室,+250,02,室,+220,03,室,+230,04,室,+200,05,室,+0,8#,楼二单,元,元水平,价,价差制,定,定,8#,水平差,制,制定,单元,2,单元,户型,05,04,03,02,01,面积（）,80.28,84.23,86.6,88.82,89.99,差价（元,/,）,0,200,230,220,250,备注,西单元西户，北向房源，采光差，去化慢,西南户，两室朝阳，户型不通透，临路,东南户，三室朝阳,西南户，三室朝阳,东户，舒适两室，南北通透,9#,楼一单,元,元水平,价,价差制,定,定,9#,水平差,制,制定,01,室,+150,02,室,+100,03,室,+0,单元,1,单元,户型,03,02,01,面积（）,82.06,81.75,101.03,差价（元,/,）,0,50,150,备注,西南户，三室朝阳，采光景观、较好,东南户，两室朝阳、采光、景观好,东户，紧凑三室，南北通透,9#,楼二单,元,元水平,价,价差制,定,定,9#,水平差,制,制定,01,室,+120,02,室,+100,03,室,0,单元,2,单元,户型,03,02,01,面积（）,77.75,81.16,83.57,差价（元,/,）,0,100,150,备注,西户，北向户型，一室朝阳，采光差,西南户，两室朝阳，临路,二单元东户，三室朝阳,10#,楼一单,元,元水平,价,价差制,定,定,10#,水平差,制,制定,01,室,+150,02,室,+50,03,室,+0,单元,1,单元,户型,03,02,01,面积（）,81.73,84.45,100.63,差价（元,/,）,0,50,150,备注,西南户，三室朝阳,东南户，两室朝阳,东户，紧凑三室，功能性，南北通透,10#,楼二单,元,元水平,价,价差制,定,定,10#,水平差,制,制定,01,室,+150,02,室,+100,03,室,+0,单元,2,单元,户型,03,02,01,面积（）,77.44,80.83,83.24,差价（元,/,）,0,100,150,备注,西户，背向房源，仅一室朝阳，采光差,2,单元西南户，两室朝阳，临路,西单元东户，三室朝阳,垂直差,制,制定原,则,则,层差,累计层差,层数,-300,0,33F,-10,400,32F,-10,410,31F,-10,420,30F,-10,430,29F,-10,440,28F,-10,450,27F,-10,460,26F,15,470,25F,15,455,24F,15,440,23F,15,425,22F,15,410,21F,15,395,20F,15,380,19F,15,365,18F,20,350,17F,20,330,16F,20,310,15F,20,290,14F,20,270,13F,20,250,12F,20,230,11F,30,210,10F,30,180,9F,30,150,8F,30,120,7F,30,90,6F,30,60,5F,30,30,4F,0,0,3F,-50,-50,2F,-200,-200,1F,层差,累计层差,层数,-300,0,26F,15,470,25F,15,455,24F,15,440,23F,15,425,22F,15,410,21F,15,395,20F,15,380,19F,15,365,18F,20,350,17F,20,330,16F,20,310,15F,20,290,14F,20,270,13F,20,250,12F,20,230,11F,30,210,10F,30,180,9F,30,150,8F,30,120,7F,30,90,6F,30,60,5F,30,30,4F,0,0,3F,-50,-50,2F,-200,-200,1F,26F,高层,33F,高层,垂直差,制,制定：,为保证,均,均匀去,化,化，满,足,足刚需,客,客户价,格,格敏感,特,特征，,层,层差制,定,定为：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,，,2632F,层差,-10,元,/,；,顶层设,置,置最大,层,层差,使顶层,为,为最低,价,价格：,顶层,33F,（,26F,）比一,层,层低,100,元。,垂直价,差,差,25F(,价格最,高,高楼层,),与,33F(,价格最,低,低楼层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最,高,高楼层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,垂直价,差,差,按照垂,直,直价差,制,制定原,则,则：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,，,2632F,层差,-10,元,/,；顶层,33F,比一层,低,低,100,元。,地面,层差：,-50,层差：,20,3F(0),10F(210),层差：,30,17F(140),25F(120),层差：,15,32F(-70),33F(-300),层差：,-10,层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起,价,价,:0,1#,1#,垂直价,差,差,25F(,价格最,高,高楼层,),与,33F(,价格最,低,低楼层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最,高,高楼层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,1#,垂直差制定,地面,层差：,-50,层差：,20,3F(0),10F(210),层差：,30,17F(140),25F(120),层差：,15,26F(-300),层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起价,:0,2#,按照垂直价,差,差制定原则,：,：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,；顶层,26F,比一层低,100,元。,2#,垂直差制定,2#,垂直价差,25F(,价格最高楼,层,层,),与,33F(,价格最低楼,层,层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最高楼,层,层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,地面,层差：,-50,层差：,20,3F(0),10F(210),层差：,30,17F(140),25F(120),层差：,15,26F(-300),层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起价,:0,3#,按照垂直价,差,差制定原则,：,：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,；顶层,26F,比一层低,100,元。,3#,垂直差制定,3#,垂直价差,25F(,价格最高楼,层,层,),与,33F(,价格最低楼,层,层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最高楼,层,层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,按照垂直价,差,差制定原则,：,：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,，,2632F,层差,-10,元,/,；顶层,33F,比一层低,100,元。,地面,层差：,-50,层差：,20,3F(0),10F(210),层差：,30,17F(140),25F(120),层差：,15,32F(-70),33F(-300),层差：,-10,层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起价,:0,4#,4#,垂直价差,25F(,价格最高楼,层,层,),与,33F(,价格最低楼,层,层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最高楼,层,层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,4#,垂直差制定,按照垂直价,差,差制定原则,：,：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,，,2632F,层差,-10,元,/,；顶层,33F,比一层低,100,元。,地面,层差：,-50,层差：,20,3F(0),10F(210),层差：,30,17F(140),25F(120),层差：,15,32F(-70),33F(-300),层差：,-10,层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起价,:0,5#,5#,垂直价差,25F(,价格最高楼,层,层,),与,33F(,价格最低楼,层,层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最高楼,层,层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,5#,垂直差制定,按照垂直价,差,差制定原则,：,：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,，,2632F,层差,-10,元,/,；顶层,33F,比一层低,100,元。,地面,层差：,-50,层差：,20,3F(0),10F(210),层差：,30,17F(140),25F(120),层差：,15,32F(-70),33F(-300),层差：,-10,层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起价,:0,6#,6#,垂直价差,25F(,价格最高楼,层,层,),与,33F(,价格最低楼,层,层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最高楼,层,层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,6#,垂直差制定,地面,层差：,-50,层差：,20,3F(0),10F(210),层差：,30,17F(140),25F(120),层差：,15,26F(-300),层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起价,:0,7#,按照垂直价,差,差制定原则,：,：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,；顶层,26F,比一层低,100,元。,7#,垂直差制定,7#,垂直价差,25F(,价格最高楼,层,层,),与,33F(,价格最低楼,层,层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最高楼,层,层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,按照垂直价,差,差制定原则,：,：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,，,2632F,层差,-10,元,/,；顶层,33F,比一层低,100,元。,地,面,面,层,差,差,：,：,-50,层,差,差,：,：,20,3F(0),10F(210),层,差,差,：,：,30,17F(140),25F(120),层,差,差,：,：,15,32F(-70),33F(-300),层差：,-10,层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起价,:0,8#,8#,垂直价差,25F(,价格最高楼,层,层,),与,33F(,价格最低楼,层,层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最高楼,层,层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,8#,垂直差制定,地面,层差：,-50,层差：,20,3F(0),10F(210),层差：,30,17F(140),25F(120),层差：,15,26F(-300),层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起价,:0,9#,按照垂直价,差,差制定原则,：,：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,；顶层,26F,比一层低,100,元。,9#,垂直差制定,9#,垂直价差,25F(,价格最高楼,层,层,),与,33F(,价格最低楼,层,层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最高楼,层,层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,地面,层差：,-50,层差：,20,3F(0),10F(210),层差：,30,17F(140),25F(120),层差：,15,26F(-300),层差：,-300,2F(-50),1F(-200),层差：,-200,三层起价,:0,10#,按照垂直价,差,差制定原则,：,：,1-2F,层差为,200,元,/,，,2-3F,层差为,50,元,/,；,410F,层差,30,元,/,，,1117F,层差,20,元,/,；,18,25F,差,15,元,/,；顶层,26F,比一层低,100,元。,10#,垂直差制定,10#,垂直价差,25F(,价格最高楼,层,层,),与,33F(,价格最低楼,层,层,33F),相差,770,元。,25F(,价格最高楼,层,层,),与,3F(,基准层,),相差,470,元。,9,月,16,日开盘,2.,认筹策略,9,月,1,日,9,月,15,日海量蓄客,阶,阶段,8,月,9,月,25,日,16,日,认筹流程,认筹方式,缴纳,2,万元，享受,2,万抵,5,万,释放办卡信,息,息及优惠政,策,策，释放价格区,间,间,信息释放,房源疏导，,并,并释放开盘,时,时间,提前三天通,知,知客户选房,时,时间及流程,1,、选房意向单；,2,、客户梳理表；,3,、装户表,客户梳理工,具,具,8,月,1,日,-8,月,17,日，,Vip,免费升级阶,段,段,8,月,18,日正式启动,认,认筹,8,月,25,日园,林,林、,样,样板,间,间启,动,动,蓄客,安,安排,释放,vip,升级,信,信息,18,日,考虑,到,到目,前,前项,目,目实,际,际工,程,程进,度,度情,况,况并,结,结合,暴,暴力,营,营销,的,的认,筹,筹及,锁,锁客,时,时间,周,周期,我,我司,考,考虑,，,，有,以,以下,三,三种,情,情况,的,的建,议,议：,1,、项,目,目在,9,月,1,日拿,到,到预,售,售许,可,可证,，,，,9,月,1,号认,筹,筹启,动,动，,为,为确,保,保开,盘,盘成,功,功，,在,在原,开,开盘,节,节点,内,内（,9,月,16,日）,延,延迟,10-15,天。,2,、项,目,目在,9,月,10,日拿,到,到预,售,售许,可,可证,，,，实,际,际锁,客,客以,及,及提,升,升筹,量,量的,周,周期,较,较短,，,，建,议,议将,开,开盘,时,时间,延,延迟,至,至,10,月初,举,举行,3,、按,照,照原,计,计划,节,节点,开,开盘,（,（,9,月,16,日）,，,，,8,月,18,日认,筹,筹启,动,动，,价,价格,区,区间,释,释放,。,。,在未,取,取得,预,预售,许,许可,证,证的,情,情况,下,下，,不,不进,行,行大,范,范围,集,集中,性,性推,广,广，,将,将前,期,期来,电,电、,来,来访,客,客户,进,进行,梳,梳理,、,、引,导,导；,同,同时,建,建立,山,山东,北,北大,资,资源,置,置业,会,会，,通,通过,该,该口,径,径，,邀,邀约,客,客户,下,下筹,，,，享,受,受认,筹,筹优,惠,惠。,但在,当,当前,房,房地,产,产调,控,控背,景,景下,，,，未,取,取得,预,预售,许,许可,证,证进,行,行任,何,何收,费,费的,活,活动,，,，开,发,发企,业,业以,及,及营,销,销代,理,理机,构,构，,都,都受,到,到相,应,应的,制,制裁,，,，风,险,险较,大,大；,考,考虑,到,到我,司,司实,际,际的,项,项目,运,运营,状,状况,，,，项,目,目上,市,市前,集,集团,将,将对,即,即将,入,入市,项,项目,进,进行,风,风险,评,评估,，,，对,未,未取,得,得预,售,售许,可,可证,的,的项,目,目，,私,私自,协,协助,甲,甲方,进,进行,违,违规,操,操作,，,，集,团,团将,给,给予,地,地区,公,公司,负,负责,人,人及,项,项目,团,团队,严,严厉,处,处罚,，,，保,留,留追,究,究其,刑,刑事,责,责任,；,；如,甲,甲方,领,领导,选,选择,第,第三,种,种方,式,式，,为,为不,影,影响,项,项目,工,工作,正,正常,开,开展,，,，所,有,有在,此,此违,规,规认,筹,筹情,况,况下,，,，发,生,生的,相,相关,后,后果,，,，均,有,有甲,方,方承,担,担并,以,以书,面,面形,式,式抄,送,送乙,方,方，,在,在此,条,条件,下,下，,我,我司,将,将协,助,助甲,方,方完,成,成各,项,项认,筹,筹工,作,作。,妥否,，,，请,领,领导,批,批示,.,问题,反,反馈,2.,认筹,策,策略,认筹,优,优惠,1.,认筹,优,优惠,：,：,交,2,万抵,5,万,2.,开盘,优,优惠,：,：,一次,性,性付,款,款,97,折、,按,按揭,贷,贷款,98,折、,公,公积,金,金,99,折,3.,按时,签,签约,优,优惠,：,：,开盘,后,后,7,天内,，,，按,时,时签,约,约享,总,总房,款,款,100,元的,额,额外,优,优惠,4.,金卡,优,优惠,：,：,额外,享,享受,5000,元优,惠,惠,5.,认筹,礼,礼品,：,：,价值,300,元礼,品,品一,份,份,2.,认筹,策,策略,时间,阶段,蓄客动作,客户梳理,销售道具,物料制作,8,月,1,日,-8,月,17,日,蓄客前期,蓄客物料筹备，,8,月,13,日后通知置业顾问约客户,1.,客户来电表；,2.,客户来访表；,1.,会员卡办理流程易拉宝,;,2.,会员招募确认单,;,3.,会员卡；,8,月,18,日,-8,月,24,日,认筹启动、前期客户梳理、筛选,客户凭身份证件完整填写,会员招募确认单,，并交纳,3,万元诚意金，即可领取会员卡一张；到访客户进行征信查询,对办理会员卡的客户，需填写客户梳理表，表中反映每位客户意向户型及诚意度分级；从客户梳理表中的意向户型栏导出意向户型梳理表，通过此表可以指导价格表的制定，并根据此表进行房源调整，确保客户量的最大化。,1.,会员卡客户意向单；,2.,客户梳理表,;,3.,意向户型梳理表,1.,会员卡权益书,易拉宝与单页,; 2.,会卡办理流程,易拉宝；,3.,会员招募确认单,；,4.,会员卡；,5.,会员卡更名确认单；,8,月,25,日,-8,月,31,日,园林、样板间开放,提前,3,天通知老客户，邀约客户参观园林样板间,疏导客户装户，最大程度提升装户准去性。,1.,样板间、园林；,2.,选房意向单,1,选房意向单；,9,月,1,日,-9,月,15,日,强势蓄客阶段,预售证取得、敲定最终价格、广告全面出街、开盘方案敲定、一房一价表制作完毕、公示价格,9,月,16,日,开盘选房,以摇号顺序选房,1.,价格表,;,2.,选房确认单；,3.,协议书,1.,选房流程,;,2.,五证公示易拉宝,;,3.,销控板,;,蓄客工,作,作表,目录,content,二、,营,营销,目,目标,三、,推,推售,策,策略,五、,推,推广,策,策略,一、,工,工