地产项目开发周期和对工程施工及进度的要求

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,2013,年,11,月,16,日,地产项目开发周期和对工程施工及进度的要求,王智钟,前言,地产项目运营管理,标准工期,对施工管理组织架构的要求,对施工技术管理的要求,对施工进度的要求,对施工质量的要求,对安全、文明施工的要求,工程部现场施工管控的主要内容,前言,房,地,产公司是以开发、经营项目为主要业务的企业，从某种意义上说，房地产企业的成功来自于公司众多项目的成功。在众多地产企业中，经营目标往往都需要分解到具体的项目，并由项目开发进度进行支撑。因此房地产开发项目按时、准点的达到预定节点将直接影响到企业的经营目标的实现。,工,程施工质,量、进度、文明施工则是地产项目开发全周期环节中建设阶段的重要管控项目。,地产项目运营管理,运营管理重点聚焦在地产项目开发的全生命周期，从项目进度、质量、成本和现金流四条主线实现对整个项目的全面管理，覆盖项目发展（覆盖项目论证、项目策划）、规划设计、项目建设、销售、交付使用等项目运营管理的重要阶段，从而实现对整个项目规范化、流程化和精细化的全方位运营管理。项目运营管理的水平不仅直接决定整个项目的最终收益率，还将真正反映出一个房地产企业管理的真实内功。,标,准工,期,国内开发企业根据自身多年来开发的经验，都有自己的标准工期。,将开发报建工作前置，同步进行，可以缩短前期报批报建工作。比如，项目拿地之后，可以同时办理项目立项、规划设计、国土证办理和规划用地许可证办理；方案批复后，可同时办理施工图设计、规划许可证、消防报审、人防报审、招标备案等。,工程部现场施工管控的主要内容,工程进度控制是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、施工前准备各阶段）的进度控制。控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。,工程质量控制工程部和监理部组织参加施工的承包商，按 合同标准进行建设，并对形成质量的诸因素进行检测、核验，对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程。,工程投资（成本）控制针对施工单位是成本控制，而对于建设单位和监理单位来说，就是投资控制了。不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。,全面协调参建单位的工作关系。,工程部现场施工管控的主要内容,对施工管理组织架构的要求,项目经理部是施工现场的司令部、首脑机关，一切生产指令 都是由这里发出。它是施工管理各项目标的组织保障。这样工程管理体系和各项保障体系才能建立起来。,施工单位必须配备成建制的项目经理部，项目经理、生产经理、项目总工、施工员、安全员、质检员等应具备相应的资质和岗位证书，而且人员必须稳定，属于企业的合同员工。,对施工技术管理的要求,施工组织总设计、单位工程施工组织设计应由项目经理主持编制，项目经理部有关部门参加，项目技术负责人组织有关人员完成其文本的编写工作。,施工组织设计应报上一级总工程师或经总工程师授权的专业技术负责人审批。,分部（项）工程施工方案原则上由项目部负责编制，项目技术负责人审批。重点、难点分部（项）工程施工方案应由企业技术部门审批。由专业公司承担的工程项目施工组织设计（施工方案），应由专业公司技术负责人审批。,技术交底应包括施工组织设计交底、专项施工方案技术交底、分项工程施工技术交底、“四新”技术交底和设计变更技术交底等。,对施工进度的要求,项目经理部应根据合同约定的工期目标编制总进度计划，经过工程部和监理部审批后，作为进度控制的重要依据。,（,1,）总进度计划是否符合施工合同中开、竣工日期的规定。（,2,）总进度计划中的项目是否有遗漏，分期施工是否满足分期使用的要求。,（,3,）总进度计划中施工顺序的安排是否合理,:,如尽量提前建设可供施工使用的永久必工程,;,急需和关键的工程先施工。,（,4,）单位工程施工进度计划是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求。,（,5,）单位工程施工进度计划施工项目的划分的粗细程度，一般应细到分项工程或更具体,对施工进度的要求,。（,6,）各分部分项工程之间的施工顺序、施工的时间以及搭接关系是否合理。,（,7,）主导工程是否连续施工。,（,8,）施工平面各空间的安排是否合理。,（,9,）劳动力、材料、机械需要量是否均衡,。,对施工进度的要求,进度控制的工作内容：,在开工之前开发商要切实做好自已应做的各项施工准备工作，为开工后的施工创造有利的条件，保证施工活动得以顺利进行。如进行场地平整，完成施工用水、用电及场外道道路等外部条件，尽快办理各种施工手续，请城市规划部门现场实测定位，控制桩和水准点交给施工单位进行测量放线，准备开工。,为了控制施工进度，首先必需掌握情况，可以通过实地检查、统计资料和调度会议等了解实际情况，掌握尽可能多的信息，并将它们与计划进度进行对比，以发现进度是超前或落后，是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求，进度超前就要督促施工单位调整进度计划，进度落后要督促施工单位分析原因、采取赶工措施。,对施工进度的要求,审核施工进度计划。,建立每周定期的巡查制度。在规定的时间内组织总包和分包到现场巡查，检查现场的施工进度、质量情况、现场文明施工情况、安全生产情况，将有关重要的内容记录下来，并及时发文要求各分包商确认。,召开专题会议。对一些施工中存在的难题，开发商和总包联合在现场召开专题会议讨论解决。,对施工质量的要求,施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。,施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。,施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和监理单位，重要的隐蔽工程应通知建设工程质量监督机构。,施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。,对安全、文明施工的要求,项目经理部安全生产责任制,项目经理部对各级管理人员、分 包 单 位 负责人、施工作业人员及各职能部门均应明确相应的安全生产责任，保障施工人员在作业中的安全和健康。,项目经理部安全管理机构设置,项目经理部应成立由项目经理负责 的 安 全 生产领导机构，并,按照有关文件要求，根据施工规模配备相应的专职安全管理人员。或成立安全生产管理机构，并形成项目正式文件记录。,项目经理部安全生产管理制度,项目经理部应依据现场实际情况 制 定 各 项安全管理制度，明,确各项管理要求，落实各级安全责任。,对安全、文明施工的要求,总分包安全管理协议书,总包单位不得将工程分包 给 不 具 备相应资质等级和没有安全生产许可证的企业，并应与分包单位签订安全生产管理协议书，明确双方的安全管理责任，分包单位的资质等级证书、安全生产许可证等相关证照的复印件应作为协议附件存档。,谢 谢,