资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,尊重 专业 责任 分享 价值,*,项目管理研讨,成本,+,采购,+,合同,+,供应商,深圳市赛普管理咨询有限公司,2010,年,6,月,20,日,1,尊重 专业 责任 分享 价值,尊重 专业 责任 分享 价值,2,目标,(,决策,),目标,(,比选,),目标深化,目标分解,实施,/,监督,实施,/,监督,改进,1,2,3,4,5,6,7,决策,策划,设计,采购,施工,租售,交付,质量,(,施工,),质量,进度,(,施工,),进度,成本,(,施工,),成本,P,D+C,A,目标,(,决策,),目标,(,比选,),目标深化,目标分解,实施,/,监督,实施,/,监督,改进,1,2,3,4,5,6,7,决策阶段,策划阶段,设计阶段,采购阶段,施工阶段,租售阶段,交付阶段,发展部,策划部,设计部,采购部,施工部,营销部,客服部,质,量,部,质,量,目,标,项目,总目标,(,利润,),进,度,部,进,度,目,标,成,本,部,成,本,目,标,人力部,+,财务部,行政部,+,信息部,+,风控部,项目管理模型,3+7+21,模型,(,总目标,+3,个目标,+7,个阶段,+21,个轮子,),实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,实施,监督,改进,计划,教练,3,人,裁判,1,人,运动员,7,人,P,D+C,A,战略,目标,(,三级计划和成本目标,/,责任成本,计划,=,预算,),流程,组织,(,职,/,三,/,七,),绩效,决策,.,成本,+,采购,+,合同,+,供应商,3,尊重 专业 责任 分享 价值,项目管理模型,三个目标,(Q/C/T),的矛盾,进度教练说,:,使劲冲,别回头,!,成本教练说,:,少花力气,别吃饭,!,质量教练说,:,别着急,!,要跑得象跳舞一样好看,!,决策,策划,设计,采购,施工,租售,交付,三个教练,异口同声地说：,我要考核你,!,4,尊重 专业 责任 分享 价值,Q,质量,?,C,费用,?,T,时间,?,OBS,谁干,?,WBS,干什么,?,最基本,化学元素,解释,+,解决所有问题,Q/C/T-,三目标,-,OBS-,组织结构分解,-,WBS-,工作结构分解,(,范围,)-,WBS,项目范围管理,目的,：,确定并完成项目目标,方式：,明确项目有关各方的职责界限,以保证工作的充分和有效。,对象：,专业工作,和,管理工作,。,过程：,项目范围的确定、项目结构分析、项目范围控制,等。,1.,内部,OBS:,运动员,-,七阶段,发展部,-,策划部,-,设计部,-,采购部,-,施工部,-,租售部-交付部,教练,-,不能上场,不能决策,质量部,-,进度部,-,成本部,裁判,-,财务利润,2.,外部,OBS,目的,-,角色,-,工具,:,红灯,-,质量教练,-Word,黄灯,-,成本教练,-Excel,绿灯,-,进度教练,-Project,交通系统,-,利润裁判,-,会议及软件,5,尊重 专业 责任 分享 价值,目标,(,决策,),目标,(,比选,),目标深化,目标分解,实施,/,监督,实施,/,监督,改进,1,2,3,4,5,6,7,决策阶段,策划阶段,设计阶段,采购阶段,施工阶段,租售阶段,交付阶段,发展部,策划部,设计部,采购部,施工部,营销部,客服部,质量部,参与,(,若需,),选最高档次的,产品组合,图纸质量审查,客服参与,报建,大总包,用最好的施工单位,多检查验收点,整改好再干,做好展示部位工程质量,修得好,以后勿重修,质量,目标,项目,总目标,(,利润,),进度部,参与投资估算提供进度数据,选最容易做的,产品组合,赶快出图,选材设,三边工程,大总包,用最快单位,别招标,日夜赶工,进度奖励,赶快达到预售条件,赶快开盘,修得快,赶紧移交房屋,进度,目标,成本部,参与投资估算提供造价数据,选最便宜的,产品组合,多次限额设计,图纸造价优化,小总包,用最便单位,清单招标,拖延付款,绝不增加合同价,不做样板房,维修不花钱,成本,目标,人力部,+,财务部,行政部,+,信息部,+,风控部,教练,3,人,裁判,1,人,运动员,7,人,项目管理模型,三个目标,(Q/C/T),的矛盾,6,尊重 专业 责任 分享 价值,大家一直没重视的真理,动画,成本优先,成本优先,进度优先,进度优先,情景出现在项目开发的每一天,：,三个教练提出不同的要求,七个运动员在矛盾中挣扎,裁判在十字路口作出决策,协调内容,?.,三目标的矛盾和取舍,协调工具,?.,会议,软件,信息系统,.,决策前提,?.,信息足以发现和分析矛盾,参与人,?.,教练和运动员,决策人,?.,对总目标承担责任的人,决策依据,?.,总目标,7,尊重 专业 责任 分享 价值,项目管理模型,WBS,干什么？,图例,Q,质量,?,C,费用,?,T,时间,?,OBS,谁干,?,WBS,干什么,?,8,尊重 专业 责任 分享 价值,技术标准,1000,元,3d,工程部,编制临水临电方案,采购制度,1000,元,3d,采购部,签订临水临电合同,水电合同,20,万,20d,分包单位,接驳临水临电,技术标准,1000,元,3d,工程部,编制道路及土方方案,采购制度,3000,元,9d,采购部,签订道路及土方合同,道路合同,300,万,30d,总包单位,施工道路及土方工程,技术标准,1000,元,3d,设计部,审查道路及土方方案,技术标准,1000,元,3d,成本部,审查道路及土方方案,项目管理模型,WBS,分解,-,案例,图例,Q,质量,?,C,费用,?,T,时间,?,OBS,谁干,?,WBS,干什么,?,9,尊重 专业 责任 分享 价值,分部分项工程,(,树状结构,),10,尊重 专业 责任 分享 价值,院长,总师,绘图员,其他,设计师,爷奶,叔婶,小孩,其他,父母,农民工,1,农工民,2,农民工,农民工,Z,农民工,3,农民工,1,农工民,2,农民工,农民工,Z,农民工,3,分分,1,分分,2,分分,分分,Z,分分,3,项目管理模型,OBS,谁干,？,项目总,设计部,采购部,施工部,销售部,项目公司,发改,国土,规划,建设,其他,政府,OBS,谁干？,投资,办公,生产,商户,住户,客户,城市规划,建筑设计,图模制作,其他,专项设计,营销策划,市场推广,营销物资,其他,销售代理,造价咨询,招标代理,其他,监理单位,。,其他,。,工程货物,工程施工,管理咨询,设计类,工程类,营销类,其他类,分包,1,分包,2,分包,分包,M,分包,3,专业分包,基设,1,基设,2,基设,基设,N,基设,3,基础设施,配套,1,配套,2,配套,配套,O,配套,3,配套设施,材料,1,材料,2,材料,材料,P,材料,3,材料供应,设备,1,设备,2,设备,设备,Q,设备,3,设备供应,供应商,分分,1,分分,2,分分,分分,Z,分分,3,分分,1,分分,2,分分,分分,Z,分分,3,分分,1,分分,2,分分,分分,Z,分分,3,自劳务,自分包,自供设备,其他,自供材料,总包,工人,1,工人,2,工人,工人,Z,工人,3,农民工,1,农工民,2,农民工,农民工,Z,农民工,3,经理,主管,文档,其他,专员,经理,主管,文档,其他,专员,局长,处长,事务,窗口,科长,总经理,财务部,成本部,进度部,质量部,人力部,行政部,集团总部,OBS：,一百个公司一千个人,千手观音图的作用：,1.,涵盖房地产行业的全部参与主体，分析其构成和关系,。,2.,分析各大手指的特点和关系，分析管控。,3.,分析各小手指的工作程序，分析流程。,4.,分析质量、进度、成本三大目标的特点和控制办法。,5.,分析财务、人力等资源配置。,6.,分析软件及信息系统的应用范围和内容。,设计变更案例,11,尊重 专业 责任 分享 价值,设计单位,勘察单位,总包单位,监理单位,分包单位,供货单位,造价咨询公司,政府相关主管部门,投资线,质量线,进度线,质量,(,红,),投资,(,黄,),进度,(,绿,),安全,/,健康,/,环保,(,线皮,),三线目标的,输出和输入,施工阶段,施工部门,设计部门,设计阶段,采购部门,采购阶段,项目管理阶段,进度部,成本部,房地产企业,质量部,风险控制,招标文件,招标文件,招标文件,招标文件,招标文件,招标文件,合同履行,工程竣工验收,招标文件,采购部门,汇总三目标,到招标文件中并签订合同,(2,个月,),成本和施工管理部门,保障三目标,在履约过程中的逐步实现。,(2,年,),成本和施工管理部门,检验三目标,的实现程度,(2,个月,),从内部,OBS,到,供应商,OBS,目标系统在供应商组织中的传递,12,尊重 专业 责任 分享 价值,三目标是矛盾的统一体,内部,先统一思想,再向外传达要求,.,目标控制部门,有利不利,策划阶段,设计阶段,采购阶段,资金回笼要求快的项目,利润低的项目,档次高项目,产品定位,材料设备选型,设计方案优化,(,增加投入,),设计技术标准,(,建立标准,),标准化招标文件,(,参与标化,),施工技术标准,(,建立标准,),评标办法,(,权重设置,),进度部,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,成本部,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,质量部,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,招标文件中是否研讨,x,x,x,x,x,x,-,-,-,需研讨,目标控制部门,有利不利,施工阶段,监理公司,(,增加授权,),造价咨询公司,(,增加授权,),供应商管理,(,增加激励,),施工组织设计,(,加强审查,),设计变更,(,增加变更,),赶工措施,(,缩短工期,),工期索赔,(,不予补偿,),验收制度,(,要求严格,),工程款支付,(,提高额度,),调价措施,(,增加设置,),费用索赔,(,不予补偿,),安全文明施工,(,提高标准,),竣工验收,(,提高要求,),质量保修,(,提高要求,),其他,进度部,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,进度,成本部,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,投资,质量部,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,质量,招标文件中是否研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,需研讨,在招标文件标准化中，相关部门需商定具体争议事项的解决方案。,有利,不利,13,尊重 专业 责任 分享 价值,项目合同体系规划,WBS,范围,+OBS,主体,+Q,采购方式,+C,采购预算,+T,采购计划,标准合同结构,实际合同,一级,分类,二级,分类,基准合同名称,组合后合同,采购,计划,采购,预算,采购方式,工程,服务类,工程监理,监理合同,监理合同,5,月,5,日,50,万,项目招标,造价咨询,前期造价咨询合同,造价咨询合同,6,月,6,日,60,万,城市公司,议标,预结算合同,工程,施工类,施工总包,主体工程合同,总包合同,5,月,5,日,5000,万,城市公司,招标,基础工程合同,专业分包,门窗工程合同,门窗工程合同,6,月,15,日,500,万,幕墙工程合同,公共部位精装修合同,精装修工程合同,7,月,1,日,350,万,项目招标,户内精装修工程合同,栏杆工程合同,栏杆工程合同,7,月,15,日,100,万,项目招标,市政承包,室外给水工程合同,室外给排水工程合同,6,月,15,日,300,万,项目议标,室外排水工程合同,燃气工程,燃气工程合同,120,万,项目直接委托,(,垄断,),工程,货物类,材料供应,屋面瓦合同,屋面瓦合同,8,月,1,日,80,万,城市公司,战略,样板房装饰品合同,样板房装饰品合同,7,月,15,日,8,万,项目直接委托,(,零星或紧急,),设备供应,发电机合同,发电机合同,7,月,1,日,30,万,城市公司,战略,电梯合同,电梯合同,6,月,15,日,100,万,集团战略,14,尊重 专业 责任 分享 价值,项目合同体系规划,应用,案例,:,标杆企业做法,15,尊重 专业 责任 分享 价值,项目合同体系规划,第,1,步,.,设置合同结构,(,按产品类型,),项目合同结构基准表,1,套包括：,项目合同的类别及其具体构成，如,A,营销管理类,/B,规划设计类,/C,工程服务类,/D,工程施工类,/E,工程货物类，及各细类如：,D,工程施工类，又分为,D1,工程总包,/D2,工程分包,/D3,市政承包三小类，直至到项目各个合同,(,如,100,个,),。,16,尊重 专业 责任 分享 价值,业务流程按采购方式设置,采购方式,适用范围,内部组织,工作程序,集团战略,重要,+,集团通用,(,金额不限,),总部组织,城市公司,配合,项目配合,1,招标要求,+2,招标文件,+,3,发标和答疑,+4,开标评标,+,5,定标,+6,订立战略协议,+7,订立合同,城市公司,战略,重要,+,区域通用,(,金额不限,),总部参与,城市公司,组织,项目配合,1,招标要求,+2,招标文件,+,3,发标和答疑,+4,开标评标,+,5,定标,+6,订立战略协议,+7,订立合同,城市公司,招标,重要,+,充分竞争,(,预算,30,万,),总部备案,城市公司,组织,项目配合,1,招标要求,+2,招标文件,+,3,发标和答疑,+4,开标评标,+,5,定标,+6,订立合同,城市公司,议标,重要,+,有限竞争,(,预算,30,万,),总部备案,城市公司,组织,项目配合,1,议标要求,+2,议标文件,+,3,竞争性谈判,+4,订立合同,项目招标,常规,+,充分竞争,(10,预算,30),总部备案,城市公司,审批,项目组织,1,招标要求,+2,招标文件,+,3,发标和答疑,+4,开标评标,+,5,定标,+6,订立合同,项目议标,常规,+,有限竞争,(10,预算,30),总部备案,城市公司,审批,项目组织,1,议标要求,+2,议标文件,+,3,竞争性谈判,+4,订立合同,项目直接委托,(,垄断,),垄断,(,金额不限,),总部备案,城市公司,备案,项目组织,1,合同要求,+2,合同谈判,+,3,订立合同,(,对方范本,),项目直接委托,(,零星或紧急,),临时,(,预算,10,万,),总部备案,城市公司,备案,项目组织,1,合同要求,+2,合同谈判,+,3,订立委托书,(,简版,),项目合同体系规划,第,2,步,.,设置采购方式,17,尊重 专业 责任 分享 价值,项目合同体系规划,第,3,步,.,设置采购计划,(,模板,),既是技术支持；,又是管控措施。,建议由总部设定统一的模板,(,结合项目合同结构,),要求各项目据此,编制全项目招标采购计划,。,18,尊重 专业 责任 分享 价值,项目合同体系规划,第,4,步,.,设置采购预算,(,目标成本,),项目成本科目基准表,1,套包括：,成本科目的类别、级别及其构成，如,A,土地获得价款,/B,开发前期准备费,/C,主体建筑工程费,/D,主体安装工程费,/E,社区管网工程费,/F,园林环境工程费,/G,配套设施费,/H,开发间接费；及各分级细类,(,如,300,个,),。,成本科目和会计科目的衔接关系。此关系可实现成本与财务数据的有效联接。,成本科目和合同结构的对应关系。此关系的建立，可实现成本和合同的项目间对比、实时监控和数据积累；结合信息系统应用，效率更高。,以上各内容，结合标杆企业和公司目前的优秀做法编制，组织相关专业部门的研讨后，由集团管理层审批确定。,此基准表，是集团层面统一设置的标准模板，要求各地项目统一采用。,各地项目基于此成本科目基准，开展成本管理工作，包括成本目标的测算、确定、动态控制和价格库的管理。,19,尊重 专业 责任 分享 价值,土地版,启动版,方案版,执行版,合同规划,施工合同,合同,A1,合同,A2,合同,A3,供货合同,合同,B1,合同,B2,合同,B3,变更,指令,索赔,付款,变更,指令,索赔,付款,变更,指令,索赔,付款,变更,指令,索赔,付款,变更,指令,索赔,付款,变更,指令,索赔,付款,竣工结算,竣工决算,质保金结算,目标深化,目标分解,实施与监控,项目总结,决策阶段,策划阶段,设计阶段,采购阶段,施工阶阶段,租售,/,交付阶段,招采专项预算,(,成本控制目标,),20,尊重 专业 责任 分享 价值,施工阶段：合同预算,(,资金使用计划,),付款类别,适用范围,合同价,结算价,1,2,3,4,5,预付款,进度款,工程完工,竣工结算款,质保金,【A,类,】,大型施工类,预付,0%,进付,70%,完工,80%,结算,95%,质保,5%,【B,类,】,小型施工类,预付,0%,进付,0%,完工,80%,结算,95%,质保,5%,【C,类,】,供货安装类,预付,0%,批付,80%,完工,80%,结算,95%,质保,5%,【D,类,】,常规材设类,预付,0%,月付,80%,完货,80%,结算,95%,质保,5%,【E,类,】,大宗材设类,预付,20%,批付,80%,完货,80%,结算,97%,质保,3%,【F,类,】,行政垄断类,预付,Fa%,进付,Fb%,完工,Fc%,结算,Fd%,质保,Fe%,21,尊重 专业 责任 分享 价值,谢 谢 ！,22,尊重 专业 责任 分享 价值,合同结构,管控模式,1-,全固型,总部制定完整的统一的合同结构,项目全盘执行。,案例,：,首创,2-,半固型,总部或区域签订战略或集中协议,城市和项目执行协议，此外自主。,案例,：,万科,3-,组合型,总部制定合同基准清单,项目按需组合，交总部审批。,案例,：,鹏基,合同结构,：,三种管控模式,管控最强,管控较强,管控较弱,23,尊重 专业 责任 分享 价值,造价咨询单位,监理单位,首创置业,设计单位,总部,一线公司,项目合同体系规划,-,模式,1,-,首创做法,(,全固型,),24,尊重 专业 责任 分享 价值,发包方,(56,个工程合同,),总承包工程（,1,项）,指定分包工程（,8,项）,装修总包,监理,勘察工程,绿化工程,铝合金门窗（战略）,安防系统工程,电梯供货安装（战略）,纯净水工程（战略）,外墙保温工程（战略）,单体工程,(6,项,),室外工程,(2,项,),水泵房设备施工（战略）,单体工程的材料设备（,20,项）,阳台栏杆、空调挡板,外墙涂料（战略）,外墙面砖,进户门（战略）,楼梯栏杆（战略）,屋面保温（战略）,屋面瓦（战略）,佛甲草（战略）,开关面板（战略）,多媒体箱（战略）,住户配电箱（战略）,煤气报警器,消防器材（战略）,PVC,（,UPVC,）（战略）,装修房的材料设备（,12,项）,地板（战略）,橱柜（战略）,户内门（战略）,地采暖,收纳系统（战略）,室外工程的材料设备（,11,项）,垃圾处理机,交通设施（战略）,室外玩具,室外桌椅,景观灯具（战略）,景观石材（战略）,标识系统,垃圾桶（战略）,不锈钢水箱,防腐木（战略）,楼梯地砖,非标箱,庭院栏杆（战略）,信报箱（战略）,门牌,一站式采购（战略）,电表箱,政府配套四大工程,小额工程委托,可视对讲,厨房三件套,空调,内墙涂料（战略）,橱卫五金（战略）,洁具（战略）,燃气热水器,甲供材料设备,(43,项,),优点：在标准化产品和规模化开发的前提下，充分利用规模效益，降低采购成本；缺点：采购部件划分过细，加大现场资源整合难度，易引致质量与进度隐患，管理成本较高；,56,项,x8,个审批表,x8,个审批人,=3584,个审批点,独立委托,(4,项,),主体工程,项目合同体系规划,-,模式,2,-,万科做法,(,半固型,),25,尊重 专业 责任 分享 价值,l,采购脆弱的“酒瓶”,瓶颈型,Bottleneck,物资,l,采购易爆的“炸弹”,关键型,Critical,物资,质量,供方能力要求,高,质量,供方能力要求,高,施工管理难度,高,施工管理难度,高,产品质量风险,大,产品质量风险,大,客户投诉影响,大,客户投诉影响,大,成本,市场竞争程度,一般,成本,市场竞争程度,高,采购总金额,一般,采购总金额,大,产品规模效益,一般,产品规模效益,明显,进度,采购所需时间,一般,进度,采购所需时间,长,风险,采购人为风险,一般,风险,采购人为风险,高,采购模式,战略合作,+,分散采购,采购模式,战略合作,l,采购常用的“书籍”,日常型,Routine,物资,l,采购跳动的“弹簧”,杠杆型,Leverage,物资,质量,供方能力要求,一般,质量,供方能力要求,一般,施工管理难度,一般,施工管理难度,一般,产品质量风险,一般,产品质量风险,一般,客户投诉影响,一般,客户投诉影响,一般,成本,市场竞争程度,小,成本,市场竞争程度,高,采购总金额,小,采购总金额,大,产品规模效益,不明显,产品规模效益,明显,进度,采购所需时间,短,进度,采购所需时间,一般,风险,采购人为风险,小,风险,采购人为风险,高,采购模式,分散采购,采购模式,集中采购,+,分散采购,进户门,铝合金门窗,室内装修,瓶颈型,Bottleneck,物资,总包,电梯,发电机,关键型,Critical,物资,开关插座,户内配电箱,杠杆型,Leverage,物资,楼梯地面砖,装饰线条,日常型,Routine,物资,战略合作,集中式采购,分散式采购,项目合同体系规划,-,万科做法,(,战略,/,集中采购,),26,尊重 专业 责任 分享 价值,案例,:,征求各地项目意见选择战略合作范围,总部统计各地项目采购方式，征求并分析战略合作范围的选择意见；,27,尊重 专业 责任 分享 价值,施工总承包,主,体,工,程,专业分包,门窗及幕墙工程,户门工程,公共部位精装修工程,室内精装修工程,钢结构工程,机电安装工程,消防工程,泛光照明工程,智能化工程,电梯工程,市政承包,前期工程,土方降水护坡工程,地基及基础工程,市政道路工程,市政交通标识工程,市政给水工程,市政排水工程,市政中水工程,热力工程,燃气工程,电力工程,变配电设备安装工程,有线电视工程,电信工程,信报箱工程,园林绿化工程,材料供应,涂料,墙地砖,防火门,散热器,设备供应,高低压柜,变压器,直流屏,柴油发电机,配电箱柜,合同,-2,合同,-1,合同,-N,示例,项目合同体系规划,-,模式,3,组合型,28,尊重 专业 责任 分享 价值,项目合同体系规划,成果案例,：,项目合同结构基准表,29,尊重 专业 责任 分享 价值,建立合同结构的目的：,有助于有效控制项目的,工期、质量、成本,；,合理的划分各承包商和供货商的,工作范围及职责界线,；,有助于,有计划、预见性,的对项目进行管理；,项目合同体系规划的分析,项目合同体系规划目的,有效控制质量,/,进度,/,成本,提高预见性,明确各自范围和边界,目的,影响因素,政府,政府法规的限制等,开发商,介入项目管理的深度,承担风险,控制成本确定性要求,各工程项目的设计具备施工图条件的时间,工期要求及紧迫性程度,工程具有不确定因素,(,工程变更,),的项目及大,施工单位,总包的管理能力,总包的施工能力及各专业工程的专业化程度,由施工单位进行深化设计的项目及程度,物业公司,物业管理、维修的难度和方便程度,30,尊重 专业 责任 分享 价值,项目合同体系规划,细化界定合同范围,根据国标工程项目清单，将,完整,的工程项目，,无一遗漏,地分解到各个合同范围内。,整个工程合同范围表，形成一个矩阵。,1.,横向是,OBS,组织分解结构；,2.,纵向是,WBS,工作分解结构；,3.,矩阵内部是,OBS,和,WBS,的对应关系。,无缝清单,合同结构,31,尊重 专业 责任 分享 价值,从实体和管理两方面，对工程合同范围和界面进行细化，,明确总分包合同界面,总承包工程,A.,实体问题,承包范围划分,预留预埋配合,其他,B.,管理问题,办公及仓库等提供,临水临电提供,施工道路与场地,成品保护,垃圾清运,安全及防盗,其他,从实体和管理,两方面，对,工程,合同范围和界面进行细化分析。,合同范围是“面”，合同边界是“线”和“点”。,项目合同体系规划是系统性工作。,先细化各合同范围，再解决合同边界问题。,范围描述深度不够，易产生合同边界纠纷。,工程项目,施工,分包,独立,承包,总包,供货,分包,独立,供货,红色,是,“,范围”,橙色,是,“边界,”,合同范围和边界,32,尊重 专业 责任 分享 价值,工程合同类别,服务类,施工类,货物类,成本科目类别,土地获得价款,开发前期准备费,主体建筑安装工程费,基础设施费,配套设施费,开发间接费,对应,项目合同体系规划,成本科目,和,标准合同,严密对应,33,尊重 专业 责任 分享 价值,工程合同名称,工程合同范围,(,对应成本科目,),合同,036【B-02-01】,施工类,_,指定分包,_,门窗及幕墙工程,(,三方合同,),1,科目,045【03-03-01】,主体建筑工程费,_,门窗工程,_,单元门,2,科目,049【03-03-05】,主体建筑工程费,_,门窗工程,_,窗、阳台门,3,科目,118【07-02-】,配套设施费,_,会所,4,科目,119【07-03-】,配套设施费,_,幼儿园,5,科目,120【07-04-】,配套设施费,_,学校,6,科目,123【07-07-】,配套设施费,_,物业管理用房,合同,037【B-02-02】,施工类,_,指定分包,_,户门工程,(,三方合同,),1,科目,046【03-03-02】,主体建筑工程费,_,门窗工程,_,入户门,合同,038【B-02-03】,施工类,_,指定分包,_,公共部位精装修工程,(,三方合同,),1,科目,051【03-04-01】,主体建筑工程费,_,公共部位精装修,_,大堂精装修,2,科目,052【03-04-02】,主体建筑工程费,_,公共部位精装修,_,楼梯间精装修,3,科目,055【03-04-05】,主体建筑工程费,_,公共部位精装修,_,电梯厅精装修,4,科目,056【03-04-06】,主体建筑工程费,_,公共部位精装修,_,单元入口精装修,5,科目,059【03-04-09】,主体建筑工程费,_,公共部位精装修,_,其他,6,科目,118【07-02-】,配套设施费,_,会所,7,科目,119【07-03-】,配套设施费,_,幼儿园,8,科目,120【07-04-】,配套设施费,_,学校,9,科目,123【07-07-】,配套设施费,_,物业管理用房,合同,039【B-02-04】,施工类,_,指定分包,_,室内精装修工程,(,三方合同,),1,科目,048【03-03-04】,主体建筑工程费,_,门窗工程,_,户内门,2,科目,061【03-05-01】,主体建筑工程费,_,室内装修,_,厨房精装修,3,科目,062【03-05-02】,主体建筑工程费,_,室内装修,_,卫生间精装修,4,科目,063【03-05-03】,主体建筑工程费,_,室内装修,_,厅房精装修,5,科目,064【03-05-04】,主体建筑工程费,_,室内装修,_,阳台、露台、地面精装修,6,科目,137【08-02-03】,开发间接费,_,营销费用,_,售楼处装修及包装,7,科目,138【08-02-04】,开发间接费,_,营销费用,_,样板间装修及包装,合同,040【B-02-05】,施工类,_,指定分包,_,钢结构工程,(,三方合同,),1,科目,039【03-02-06】,主体建筑工程费,_,结构及粗装修工程,_,上部结构及粗装修,项目合同体系规划,成本科目,和,标准合同,严密对应,34,尊重 专业 责任 分享 价值,项目合同体系规划,成果案例,：,项目成本科目基准表,35,尊重 专业 责任 分享 价值,科目代码,成本科目,目标成本,目前已发生,目前待发生,动态成本,情景洋房,1,情景洋房,2,情景洋房,3,情景洋房,4,6,461,656.24,目标,已发生,待发生,动态,合计,205,894,992.73,194,428,674.52,6,823,673.51,201,252,348.03,小计,未拆分成本,309,600.00,-309,600.00,已拆分成本,205,894,992.73,194,119,074.52,7,133,273.51,201,252,348.03,4301,开发成本,205,894,992.73,194,119,074.52,7,133,273.51,201,252,348.03,17,982,285.15,16,775,915.78,786,733.58,17,562,649.36,4301.401,土地获得价款,37,321,270.88,38,349,398.88,38,349,398.88,4,615,499.04,3,024,277.94,16,655.00,3,040,932.94,4301.401.01,政府地价及市政配套费,34,591,561.50,35,619,689.50,35,619,689.50,4,358,257.35,2,767,036.25,16,655.00,2,783,691.25,4301.401.03,红线外市政配套费,2,729,709.38,2,729,709.38,2,729,709.38,257,241.69,257,241.69,257,241.69,4301.402,开发前期准备费,7,575,384.68,6,518,597.14,6,518,597.14,713,887.31,614,298.02,-62.57,614,235.45,4301.402.01,勘察设计费,5,313,657.00,4,813,071.51,4,813,071.51,500,747.13,453,573.07,0.01,453,573.08,4301.402.01.01,勘察丈量费,213,921.00,304,236.45,304,236.45,20,159.43,28,670.56,28,670.56,4301.402.01.02,规划设计费,4,899,736.00,4,376,653.64,4,376,653.64,461,740.15,412,446.03,0.01,412,446.04,4301.402.01.05,建筑研究用房,200,000.00,132,181.42,132,181.42,18,847.55,12,456.48,12,456.48,4301.402.02,报批报建费,428,575.31,284,861.64,284,861.64,40,388.00,26,844.74,26,844.74,4301.402.02.01,政府报批报建费,428,575.31,284,861.64,284,861.64,40,388.00,26,844.74,26,844.74,4301.402.03,三通一平费,1,331,794.25,1,018,105.45,1,018,105.45,125,505.31,95,943.98,95,943.98,4301.402.03.01,临时道路,221,965.71,18,781.86,18,781.86,20,917.55,1,769.96,1,769.96,4301.402.03.02,临时用电,62,890.28,47,681.31,47,681.31,5,926.64,4,493.38,4,493.38,4301.402.03.03,临时用水,22,196.57,21,148.63,21,148.63,2,091.76,1,993.00,1,993.00,4301.402.03.04,场地平整费,1,024,741.69,930,493.65,930,493.65,96,569.36,87,687.64,87,687.64,4301.402.04,临时设施费,501,358.12,402,558.54,402,558.54,47,246.87,37,936.23,-62.58,37,873.65,4301.402.04.01,临时围墙,64,708.12,123,379.86,123,379.86,6,097.95,11,627.04,11,627.04,4301.402.04.02,临时办公室,154,650.00,176,646.05,176,646.05,14,573.87,16,646.73,16,646.73,4301.402.04.04,临时围板,276,000.00,76,946.63,76,946.63,26,009.62,7,251.28,7,251.28,4301.402.04.09,其他,6,000.00,25,586.00,25,586.00,565.43,2,411.18,-62.58,2,348.60,4301.403,主体建筑工程费,92,728,368.37,88,689,876.93,88,689,876.93,6,433,483.29,7,865,941.60,154,192.38,8,020,133.98,4301.403.01,基础工程,8,802,892.44,8,659,343.72,8,659,343.72,1,179,085.00,1,131,539.74,1,131,539.74,4301.403.01.01,土方,912,714.80,988,569.07,988,569.07,145,300.00,180,797.34,180,797.34,4301.403.01.03,桩基,7,600,643.50,7,367,374.65,7,367,374.65,991,373.40,906,299.70,906,299.70,4301.403.01.04,桩基检测,289,534.14,303,400.00,303,400.00,42,411.60,44,442.70,44,442.70,4301.403.02,结构及粗装修工程,37,832,139.76,37,296,255.44,37,296,255.44,3,772,261.84,4,136,413.90,176,007.35,4,312,421.25,4301.403.02.01,混凝土框架,30,106,544.73,30,576,633.27,30,576,633.27,2,981,951.40,3,333,966.65,-10,980.97,3,322,985.68,4301.403.02.02,砌体,3,514,639.86,2,350,180.70,2,350,180.70,358,060.20,322,183.11,188,013.22,510,196.33,应用案例,合同范围细化界定,，基于成本科目,，,全面迅速收集成本动态信息。,把控风险，强调预控,。,36,尊重 专业 责任 分享 价值,项目总投资的构成,(,政府,),类别,范围,项目,项目总投资,开发建设,投资,开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,A,产品成本,A1,土地费用,为取得房地产项目用地而发生的费用。,土地征用拆迁费,土地出让地价款,土地转让费,土地租用费,土地投资折价,A2,前期工程费,前期阶段的费用支出,。,可行性研究,水文地质勘测,规划设计,三通一平,A3,基础设施建设费,建筑物,2,米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，含各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。,供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用,A4,建筑安装工程费,建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。项目包括多个单项工程时，应分别核算。,建筑工程费,设备采购费,安装工程费,A5,公共配套设施费,居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施,(,又称公建设施,),的建设费用。,居委会,派出所,托儿所,幼儿园,公共厕所,停车场,其他,A6,开发间接费,房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。,工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等,B,期间费用,B1,管理费用,房地产开发企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。,管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用,B2,财务费用,房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。,借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用,B3,销售费用,房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。,销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等,C,税费,C1,开发期税费,有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。,固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等,D,其他,D1,其他费用,-,临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等,D2,不可预见费用,-,经营资金,Z,Z1,开发企业用于日常经营的周转资金,37,尊重 专业 责任 分享 价值,项目总投资的构成,(,企业,),类别,企业名称,项目总投资,建设投资,A,产品成本,A1,土地费用,A2,前期工程费,A3,基础设施建设费,A4,建筑安装工程费,A5,公共配套设施费,A6,开发间接费,B,期间费用,B1,管理费用,B2,财务费用,B3,销售费用,C,税费,C1,开发期税费,D,其他,D1,其他费用,D2,不可预见费用,经营资金,Z,Z1,经营资金,38,尊重 专业 责任 分享 价值,成本科目,VS,合同,目标,(,决策,),目标,(,比选,),目标深化,目标分解,实施,/,监督,实施,/,监督,改进,1,2,3,4,5,6,7,决策阶段,策划阶段,设计阶段,采购阶段,施工阶段,租售阶段,交付阶段,发展部,策划部,设计部,采购部,施工部,营销部,客服部,质量部,利润,进度部,成本部,项目,总,投资,建设,投资,A,产品,成本,A1,土地费用,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,财务部,A2,前期工程费,成本科目,成本科目,成本科目,数据深化,123,成本科目,合同分解,成本科目,合同履行,成本科目,成本科目,成本部,A3,基础设施建设费,成本科目,成本科目,成本科目,数据深化,123,成本科目,合同分解,成本科目,合同履行,成本科目,成本科目,成本部,A4,建筑安装工程费,成本科目,成本科目,成本科目,数据深化,123,成本科目,合同分解,成本科目,合同履行,成本科目,成本科目,成本部,A5,公共配套设施费,成本科目,成本科目,成本科目,数据深化,123,成本科目,合同分解,成本科目,合同履行,成本科目,成本科目,成本部,A6,开发间接费,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,财务部,B,期间,费用,B1,管理费用,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,财务部,B2,财务费用,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,财务部,B3,销售费用,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,财务部,C,税费,C1,开发期税费,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,财务部,D,其他,D1,其他费用,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,财务部,D2,不可预见费用,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,财务部,经营,资金,Z,Z1,经营资金,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,财务部,财务,/,成本,财务预算,/,成本目标,/,目标深化,123,合同阶段性,2,年,出入,39,尊重 专业 责任 分享 价值,尊重 专业 责任 分享 价值,40,会计科目,(,非成本,),成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,合同,=,火车,(,大合同,-,总包,),成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,合同,=,火车,(,小合同,),合同,=,火车,(,小合同,),非成本费用,无合同,有合同,合同,=,火车,(,中合同,),合同,=,火车,(,小合同,),项目,A,合同,=,火车,(,大合同,-,总包,),合同,=,火车,(,小合同,),合同,=,火车,(,中合同,),合同,=,火车,(,中合同,),合同,=,火车,(,小合同,),项目,B,目标,(,决策,),目标,(,比选,),目标深化,目标分解,实施,/,监督,实施,/,监督,改进,1,2,3,4,5,6,7,决策阶段,策划阶段,设计阶段,采购阶段,施工阶段,租售阶段,交付阶段,项目间,对比,项目内,对比,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,-,合同,成本科目,-,合同,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,-,无合同,成本科目,-,无合同,成本科目,成本科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,会计科目,合同,=,火车,合同,=,火车,成本科目,VS,合同,尊重 专业 责任 分享 价值,41,会计科目,(,非成本,),成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,合同,=,火车,(,大合同,-,总包,),成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,成本科目,=,铁轨,合同,=,火车,(,小合同,),合同,=,火车,(,小合同,),非成本费用,无合同,有合同,合同,=,火车,(,中合同,),合同,=,火车,(,小合同,),项目,A,合同,=,火车,(,大合同,-,总包,),合同,=,火车,(,小合同,),合同,=,火车,(,中合同,),合同,=,火车,(,中合同,),合同,=,火车,(,小合同,),项目,B,目标,(,决策,),目标,(,比选,),目标深化,目标分解,实施,/,监督,实施,/,监督,改进,1,2,3,4,5,6,7,决策阶段,策划阶段,设计阶段,采购阶段,施工阶段,租售阶段,交付阶段,项目间,对比,项目内,对比,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,-,合同,成本科目,-,合同,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,成本科目,-,无合同,成本科目,-,无合同,成本科目,成本科
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