[精选]2房地产投资市场调研要点与方法

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,房地产市场,投,投资市场调,研,研要点与方法,1,明确调研目的与需要解决的问题,2,明确调研的内容,3,确定调研范围与对象,4,调查准备工作,5,信息收集,6,市场信息分析的几个重要内容,7,项目情况调研分析,8,商业项目投资调研需要解决的几个问题,我们凭什么,决,决策？,有人说决策,就,就是拍脑袋,这话没错！,但是，我们,凭,凭什么拍脑,袋,袋？,如果我们在,决,决策时毫无,根,根据的乱拍,脑,脑袋，必然,成,成为“三拍,”,”领导或“,二,二拍”老板,。,。,拍脑袋决策,实,实质上就是,分,分析思考，,识,识别决断的,过,过程，而这,一,一过程的基,础,础就是信息,的,的搜集和处,理,理。,房地产的决,策,策必须建立,在,在市场调研,的,的基础之上,。,。,1.,明确调研目,与,与需要解决,的,的问题,市场调研目,的,的,:,A.,为投资土地,决,决策（土地,招,招投标、二,手,手土地投资,等,等）提供相关的信息,参,参考；,B.,为现有土地,进,进行开发建,设,设投资决策,提,提供相关的,信,信息参考；,C.,其他目的,问题思考：,我们需要解,决,决的问题有,哪,哪些？,我们将要投,资,资的市场环,境,境怎么样？,我们未来的,产,产品将卖给,谁,谁？,我们拟投资,的,的项目将来,能,能否顺利的,销,销出去？,我们拟投资,的,的项目将来,能,能获得什么,样,样的收益？,我们将面临,的,的市场风险,是,是什么？,可以支持我,们,们解决问题,的,的,事实与数据,是,是什么？,投资项目,区域宏观市场调查,社会发展总量,市场发展水平,市场发展潜力,发展结构,发展速度,发展特点,土地市场发展水平,产品市场发展水平,需求市场发展水平,价格水平,规划带来的潜力,人口增长潜力,政府土地储备与市场存量,规划驱动因素,自然资源与社会资源,产业结构与规模、速度,增长速度,经济发展潜力,GDP,人均收入,产业与人口,人口结构,土地价格,房屋价格,投资市场,环,环境调查,问,问题树,MECE,投资项目,调,调查问题,树,树,MECE,投资项目,片区中观,市场调查,项目资源,客户资源,市场供求,客户结构,有效需求,土地供求,房屋供求,自然资源,环境特质,市场价格,潜在竞争,在建项目,待建项目,资源,产品,市场,资源,产品,市场,2.,明确调研,的,的内容,城市宏观,环,环境信息,：,：,GDP,增长率、,人,人均,GDP,、人均可,支,支配年收,入,入、产业,增,增长结构,、,、人口增,长,长结构与,消,消费水平,、,、银行年,末,末居民存,款,款余额，,土,土地出让,情,情况，近,期,期规划建,设,设情况，,地,地方政策,法,法规等；,市场中观,环,环境信息,：,：,房地产市,场,场供求信,息,息（年施,工,工量、竣,工,工量、年,销,销售量、,市,市场土地,存,存量、拟,开,开工量）,，,，市场价,格,格走势，,开,开发经营,成,成本，房,地,地产行业,状,状况，房,地,地产市场,状,状况等；,2.,明确调研,的,的内容,市场微观,环,环境信息,：,：,典型项目,，,，可比项,目,目，产品,结,结构，单,个,个产品价,格,格，单个,楼,楼盘年销,售,售量，未,来,来的竞争,对,对手情况,，,，项目的,位置环境,、,、地块情,况,况（包括,土,土地的经,济,济法律等,背,背景情况,）,）、相关,条,条件、目,标,标消费群,等,等。,3.,确定调研,范,范围与对,象,象,当,地,地,政,政,府,府,部,部,门,门,：,：,统,计,计,局,局,、,、,国,国,土,土,局,局,、,、,规,规,划,划,局,局,、,、,建,建,设,设,局,局,、,、,房,房,管,管,局,局,等,等,；,；,区,域,域,：,：,辐,射,射,区,区,域,域,、,、,可,可,比,比,区,区,域,域,、,、,竞,竞,争,争,区,区,域,域,；,；,物,业,业,：,：,同,区,区,物,物,业,业,、,、,可,可,比,比,物,物,业,业,、,、,典,典,型,型,物,物,业,业,、,、,竞,竞,争,争,物,物,业,业,；,；,需,求,求,市,市,场,场,：,：,目,标,标,消,消,费,费,群,群,在,明,明,确,确,调,调,研,研,目,目,的,的,的,的,前,前,提,提,下,下,，,，,根,根,据,据,不,不,同,同,的,的,项,项,目,目,情,情,况,况,，,，,确,确,定,定,调,调,研,研,范,范,围,围,与,与,对,对,象,象,。,。,4.,调,查,查,准,准,备,备,工,工,作,作,历,年,年,宏,宏,观,观,数,数,据,据,调,调,查,查,表,表,历,年,年,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,供,供,求,求,情,情,况,况,统,统,计,计,表,表,城,市,市,建,建,设,设,用,用,地,地,近,近,期,期,规,规,划,划,统,统,计,计,表,表,已,取,取,得,得,土,土,地,地,项,项,目,目,开,开,发,发,情,情,况,况,统,统,计,计,表,表,政府近,期,期已推,出,出土地,统,统计表,政府近,期,期拟推,出,出土地,情,情况表,历年土,地,地价格,走,走势表,历年房,屋,屋价格,走,走势表,住宅（商,业,业、办公,）,）项目调,查,查表,售楼反馈,信,信息调查,问,问卷,住宅消费,需,需求调查,问卷,商业用房,投,投资经营,调,调查,问卷,市场调查,所需表格,5.,信息收集,政府信息,社会经济,信,信息,城市规划,城市建设,城市宏观,环境信息,市场基本,情,情况,市场供求,信,信息,开发经营,成,成本,市场价格,市场中观,环境信息,5.1,信息收集,典型项目,产品结,构,构,单个产,品,品价格,单个楼,盘,盘销售,周,周期,未来的,竞,竞争对,手,手,项目市,场,场需求,信,信息,项目基,本,本信息,市场微,观,观,环境信,息,息,位置环,境,境,地块情,况,况,相关条,件,件,根据调,研,研目的,，,，对于,采,采集的,信,信息进,行,行筛选,，,，找出,关,关键性,信,信息进,行,行深入,分,分析。,重,重点从,以,以下几,个,个方面,进,进行分,析,析研究,：,：,市场整,体,体走势,市场机,会,会与有,效,效需求,成本与,房,房价,市场竞,争,争与项,目,目条件,6,、市场,信,信息分,析,析,几个关,键,键指标,人均,GDP,与人均,年,年收入,产业,增,增长结,构,构,人口,增,增长结,构,构与消,费,费水平,年底,居,居民存,款,款余额,商品,房,房施工,量,量与销,售,售量的,倍,倍数比,商品,房,房施工,面,面积与,商,商品房,竣,竣工面,积,积之比,历年,销,销售量,历年,房,房价走,势,势,6.1,、市场,宏,宏观经,济,济指标,分,分析,案例分,析,析,深圳历,年,年各项,相,相关指,标,标的增,长,长率变,动,动比较,图,图,深圳市,各,各项相,关,关指标,历,历年的,增,增长率,走,走势图,案例分,析,析,人均,GDP,对房地,产,产市场,需,需求的,影,影响,房地产,消,消费市,场,场逐渐,出,出现饱,和,和,消费转,向,向以购,置,置固定,资,资产为,主,主,开始有,能,能力购,置,置固定,资,资产,主要解决温,饱,饱问题,房地产成为,主,主要投资产,品,品之一,房价相对均衡,价差距离逐,渐,渐拉大,房价将出现,大,大起大落,分析对比参,考,考,分析对比参,考,考,分析对比参,考,考,人均,GDP,对房地产市,场,场需求的影,响,响,按照市场经,济,济国家的经,验,验，当一个,地,地区的人均,年,年,GDP,达到,4500,美元时，就,开,开始进入“,城,城郊居住”,阶,阶段，对别,墅,墅的需求便,快,快速增长。,随,随着人均年,GDP,逐年提高，,低,低密度住宅,将,将会成为市,场,场主流产品,。,。,由于中国的,分,分配关系存,在,在较大的问,题,题，近几年,人,人均年,GDP,在逐年增长,，,，但人均收,入,入并未随之,而,而升，而是,富,富人越来越,多,多，这一现,象,象，导致高,档,档住宅，尤,其,其是别墅的,需,需求越来越,大,大。,人均年,GDP,逐年提高使,别,别墅成为抢,手,手货,在,1995,年,以,以,前,前,，,，,上,上,海,海,的,的,人,人,均,均,年,年,GDP,在,2000,美,元,元,左,左,右,右,，,，,上,上,海,海,的,的,一,一,栋,栋,别,别,墅,墅,的,的,总,总,价,价,仅,仅,在,在,100,万元左,右,右。,2002,年，上,海,海的人,均,均年,GDP,为,4909,美元，,2005,年，上,海,海的人,均,均年,GDP,已达到,7600,美元，,2008,年，上,海,海的人,均,均年,GDP,已超过,1,万美元,。,。,GDP,的增长,导,导致了,上,上海楼,价,价的狂,涨,涨，高,档,档住宅,首,首当其,冲,冲。,200,万元,/,栋,低端别,墅,墅,300-400,万元,/,栋,中低端,别,别墅,400-600,万元,/,栋,中端别,墅,墅,1000,万元,以上,/,栋,高端别,墅,墅,2006,年上海,别,别墅行,情,情,案例：,案例分,析,析参考,人均年收入,平均房价幅度,备注,5000-6000,10001500,右边的价格多为因特殊情况或炒楼增多而引起的偏高行情,7000-8000,16003000,9000-10000,25003500,目前重庆处于此阶段，主城区,2010,年人均年收入超过,2.5,万元，房价也在此高度，也,10000-14000,25005500,15000-20000,50007000,20000-25000,600010000,25000-30000,700015000,根据多,年,年来约,50,个城市,的,的调查,统,统计分,析,析，在,不,不同经,济,济发展,阶,阶段，,中,中国城,市,市城镇,居,居民年,人,人均收,入,入与市,场,场平均,房,房价幅,度,度的对,应,应比较,大,大致如,下,下：,平均房,价,价大约,为,为人均,年,年收入,的,的,30%,左右。从表,中,中数据来看,，,，目前（,2010,年）重庆的房,价,价尚未达到,偏,偏高的状况,，,，居民的收,入,入仍能支撑,目,目前的平均,房,房价。,城镇居民年,人,人均收入与,平,平均房价的,对,对应,分析对比参,考,考,分析对比参,考,考,城市人均年,收,收入与房价,正,正常比值,当人均年收,入,入超过,6000,元以后，房,价,价,=,人均年收入,的,的,30%,左右是相对,正,正常的。即,人,人均年收入,相,相当于房价,的,的,34,倍，市场基,本,本上是可以,接,接纳的。,案例分析,案例分析,6.2,产业增长结,构,构对房地产,市,市场的影响,房地产的主,要,要消费群是,第,第三产业，,第,第三产业的,比,比重越大，,市,市场需求也,就,就越大。,第三产业的,细,细分形成不,同,同层面的消,费,费群体。,6.3,人口增长结,构,构和消费水,平,平对房地产,市,市场的影响,城市人口自,然,然增长与家,庭,庭分化对住,房,房的需求；,城市产业人,口,口增长与消,费,费水平的提,高,高对住房的,需,需求；,项目片区人,口,口结构变化,与,与购房能力,的,的提高对换,房,房的需求；,外来人口增,长,长对住房的,需,需求；,经济收入提,高,高对投资房,地,地产的需求,。,。,深圳市,19872009,年,6,月商品房施,工,工量与销售,量,量对比分析,供求平衡,供过于求,竞争激烈,6.4,供求关系对,投,投资风险的,影,影响（案例,分,分析）,重庆全市,2003-2007,年商品房施,工,工量与销售,量,量对比分析,2007,年的利好消,息,息与房价上,涨,涨促使施工,量,量猛增，给,2008,年的销售造,成,成了巨大的,压,压力。,6.4,供求关系对,投,投资风