北京龙潭湖国际体育交流中心项目市场及

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,北京龙潭湖国际体育交流中心项目市场研究及定位策划汇报,（万平方米）,A地块,B地块,C地块,总计,占地面积,0.95,3.53,3.08,7.56,建筑面积,1.89,7.,0,6,2.47万（容积率0.8）,11.,4,2,6.16万（容积率2.0）,15.,2,1,2,一、基本条件分析二、项目定位策划三、开发运营策略四、动态投资测算,3,地缘格局商业环境人文资源优势劣势,一、基本条件分析,4,本项目,南城,崇文区,天坛,红桥,地缘格局,5,3#,商务、办公,星光大道,配套居住,休闲、运动、娱乐,1#,2#,地缘格局,6,商业环境,崇文门商圈,红桥市场,方庄,商业区,永外文体批发区,批发商业与大众消费型商业、专业商业交叉分布，商贸氛围浓厚。,传统零售商业档次正逐步提升，商业零售与休闲娱乐、文化的融合在崇文门商圈蓬勃开展。,以红桥、四块玉、永外为据点的批发/专业商业正悄然展开新一轮的提升与整合。,7,区域商业的升级换代，商业物业档次、品质的持续提升。,体育商业氛围有待依托奥运机遇，实现产业升级。,商业环境,8,2006年，崇文区A级及以上和主要旅游区（点）全年实现营业收入2.64亿元，比上年增长32.9%；全年共接待游客839.34万人次，比上年增长49.2%，其中，境外游客77.75万人次，比上年增长2.0%。,人文资源,9,人文资源,北京游乐园,国家体育总局,10,地域局限,性,性,交通条件,商业原始,环,环境,人口密度,地块形状,弱點,優勢,人文旅游,资,资源,体育产业,背,背景,体育商业,商,商务环境,物业持有,经,经营,优势劣势,11,基本定位,思,思路项,目,目发展定,位,位产品,策,策划构想,二、项目,定,定位策划,12,思路一：,借,借势借,助,助周边北,京,京游乐园,、,、天坛及,红,红桥市场,、,、体育相,关,关企事业,单,单位的资,源,源优势，,将,将区域资,源,源纳入项,目,目整个商,业,业消费链,条,条之中，,将,将劣势转,化,化为优势,！,！,基本定位,思,思路,13,思路二：,突,突破针,对,对项目交,通,通及周边,消,消费人口,及,及商业环,境,境的劣势,，,，本项目,必,必需创造,差,差异化亮,点,点，突破,项,项目区域,，,，形成更,为,为广阔的,吸,吸引力和,影,影响力！,基本定位,思,思路,14,思路三：,成,成长项,目,目的长期,持,持有经营,属,属性，使,得,得我们必,须,须关注商,业,业物业持,续,续经营的,价,价值，基,于,于长远的,考,考虑进行,商,商业运营,规,规划,基本定位,思,思路,15,北京游乐,园,园就是本,项,项目的娱,乐,乐主力店!,借势游,乐,乐园,与北京游,乐,乐园形成,互,互补的运,动,动健康商,业,业内容，,将,将能够共,同,同促进区,域,域繁荣!,16,奥运商机,无,无限市,场,场前景,借势奥,运,运,17,体育商业,零,零售，本,项,项目具有,较,较好的市,场,场发展基,础,础。,各,各类体育,相,相关企事,业,业单位，,必,必将带来,日,日益增加,的,的商务需,求,求。,体育商业,市,市场基础,体,体育相,关,关企事业,单,单位,借势体,育,育氛围,18,生态特点,与,与区域环,境,境一脉相,承,承；生,态,态化的商,业,业空间可,以,以成为项,目,目的差异,化,化亮点，,也,也是本项,目,目的优势,条,条件所在,。,借势生,态,态,19,周边古老,的,的人文资,源,源以及众,多,多的教育,文,文化资源,。,充裕的、,飞,飞速发展,的,的旅游资,源,源。,借势文,化,化,20,突破差,异,异化,突,突破市场,局,局限,前沿运动,体,体验设施,，,，创造消,费,费新体验,。,。,特色商业,内,内容，吸,引,引市场关,注,注。,个性定制,配,配套服务,，,，形成品,质,质差异化,。,。,全新商业,主,主题，领,航,航商业市,场,场。,21,成长全,方,方位,启,启迪商业,未,未来,全面满足,消,消费者的,未,未来生活,所,所需。,前沿运动,体,体验娱乐,，,，创造消,费,费新体验,。,。,舒适生态,购,购物设计,，,，公园里,的,的商业。,完善休闲,配,配套，实,现,现物业综,合,合价值。,潮流时尚,文,文化，生,生,生不息的,魅,魅力。,22,成长商,业,业环境,舒适的商,业,业环境，,多,多彩的商,业,业空间，,是,是商业项,目,目赢得未,来,来的基础,。,。,23,成长体,育,育,体育与商,业,业的结合,是,是现代商,业,业发展的,必,必然趋势,和,和特点；,2008,奥,奥运将带,来,来新一轮,的,的体育消,费,费热潮。,24,成长文,化,化,独特的商,业,业文化，,为,为商业项,目,目的持续,发,发展提供,原,原动力。,25,项目,主题定位,Dream SportsPARK,梦幻运动,公,公园,26,项目,发展诉求,国际体育,商,商业生态,示,示范区,体,体育商业,发,发展之中,国,国模式,27,功能物业,组,组合,商业零售,满足休,闲,闲生活所,需,需,运动娱乐,创造,消,消费新体,验,验,商务配套,全方,位,位满足访,客,客所需,28,IMAX,是,是一家世,界,界上处于,领,领先地位,的,的娱乐技,术,术公司，,始,始终引领70毫米15齿孔,巨,巨幕电影,市,市场（15/70,）,）。IMAX影院,网,网络是目,前,前世界上,覆,覆盖面最,广,广的巨幕,影,影院网，,实,实际囊括,该,该市场100份,额,额。,自1970年这一,媒,媒介问世,以,以来，超,过,过7亿观,众,众欣赏了IMAX,影,影片。现,在,在，每年,约,约有7千,万,万观众访,问,问IMAX影院。,截,截止2002年年,底,底，全世,界,界32个,国,国家中，,共,共有232家IMAX影院,在,在运营，,在,在今后几,年,年，还将,有,有52家IMAX,影,影院计划,开,开张。IMAX品,牌,牌就是巨,幕,幕电影的,代,代名词。,产品策划,构,构想,“,IMAX,”,29,“,IMAX,”,的文化突,破,破,以“IMAX”电,影,影文化作,为,为本项目,文,文化定位,的,的表达与,体,体现,以 “IMAX”,巨,巨幕电影,作,作为文化,定,定位的龙,头,头，大大,提,提升本项,目,目的聚合,力,力，以世,界,界领先的,娱,娱乐文化,突,突破传统,商,商业形态,IMAXExperience,是,是最具震,撼,撼力和感,染,染力的电,影,影体现。,全,全景银幕,最,最高可高,达,达8层楼,房,房，伴以12000 瓦,的,的数字音,响,响，IMAX技术,将,将使您身,临,临万象，,感,感受极限,。,。“IMAX”以,其,其张力和,魅,魅力，使,全,全世界7,亿,亿多观众,为,为之倾倒,，,，成为最,令,令人心驰,神,神往的影,院,院娱乐,30,“,IMAX,” 消费,市,市场特征,IMAX,电,电影以科,学,学探索、,好,好莱坞大,片,片两大类,型,型为主，,对,对其自身,做,做出清晰,的,的定位。,IMAX,主,主要以科,学,学探索类,影,影片吸引,着,着广泛的,观,观众群体,，,，不仅抓,住,住孩子们,善,善于幻想,、,、对未来,的,的渴望与,追,追求，引,导,导青少年,对,对自然与,科,科学进行,探,探索，也,充,充分满足,了,了成年人,对,对未知、,神,神秘世界,的,的探求欲,望,望，并兼,顾,顾了家庭,休,休闲娱乐,功,功能，老,少,少咸宜。,对好莱坞,大,大片的重,新,新制作是IMAX,影,影片近年,来,来又一成,功,功突破。,针,针对现代,新,新兴电影,观,观众和年,轻,轻时尚人,群,群，利用,好,好莱坞大,片,片自身具,备,备的号召,力,力，重新,加,加工制作,出,出更具震,撼,撼与感受,力,力的体验,式,式影片，,丰,丰富、提,升,升了IMAX电影,的,的功能，,和,和观赏性,。,。,IMAX,电,电影以神,秘,秘、探索,为,为主题，,不,不少影片,还,还配有相,关,关知识、,指,指导手册,，,，关联产,品,品众多，,非,非常具有,市,市场潜力,。,。,31,“,IMAX,” 商用,模,模式,“IMAX 3DMPX,”,”放映系统,适,适用于300-400座的,影,影院，屏,幕,幕为高13.5米,（,（IMAX巨幕最,高,高可达24米）。,影院规模,一,一般为宽21.6,米,米，深24.3米,，,，与普通350座,影,影院相当,。,。,本项目可,引,引进的会,是,是“IMAX”,的,的商业巨,幕,幕放映系,统,统“IMAX3DMPX”，该系统,主,主要由mpx放映,系,系统、IMAX影,院,院音响系,统,统、IMAX 3D MPX银幕系,统,统、标准,偏,偏振眼镜,等,等组成，,适,适用于IMAX标,准,准建筑。,32,“,IMAX,” 经营,介,介绍,IMAX,票,票价及片,源,源,目前国内IMAX,票,票价,DMR大,片,片(由传,统,统35mm影片转,制,制或专门,以,以IMAX标准制,作,作)￥80/人,次,次,原版片（,以,以科学记,录,录片和体,验,验式影片,为,为主）,￥,￥40-￥50 /人,次,次,片源：DMR大片,目,目前国内,已,已引入4,部,部，并不,断,断引入中,；,；迪斯尼,作,作为IMAX的拥,护,护者，不,仅,仅将以往,经,经典影片,以,以IMAX格式重,新,新制作，,新,新片也将,专,专门发行IMAX,版,版本；目,前,前IMAX影片已,近,近200,部,部，原版,片,片国内已,有,有近30,部,部；每年,新,新增片源20多部,。,。,例如：,星球大战,前,前传二：,克,克隆人的,进,进攻,阿波罗13,黑客帝国,二,二、,三,三,哈里波特,三,三,猫女,33,“,IMAX,” 经营,介,介绍,34,“,IMAX,”经营介,绍,绍,IMAX,影,影院目前国,内,内及港台状,况,况,已开业：,上海和平影,都,都内IMAX厅，和平,影,影都位于上,海,海市人民广,场,场西藏南路,，,，临近福州,路,路，与来福,士,士购物中心,相,相连。日常,每,每日三场，,每,每场1-2,部,部片，日场,以,以包场为主,，,，夜场以大,片,片放映为主,。,。,上海科技馆,，,，上海浦东,黑龙江省科,技,技馆，哈尔,滨,滨市太阳岛,风,风景区入口,香港太空馆,台湾：台北,两,两家、高雄,、,、台中,正在筹备或,即,即将将开业,（,（2007,）,）：,东莞科技馆,上海某模拟,驾,驾驶中心、,香,香港国际机,场,场,北京中国电,影,影博物馆,35,“,IMAX,”影院形式,IMAX3D MPX 影院形,式,式,IMAX单,厅,厅影院,不仅可以放,映,映IMAX3D电影,，,，在与IMAX沟通确,认,认的前提下,也,也可以放映,传,传统 2D,电,电影，且不,需,需添加新的,放,放映设备，,一,一般建筑规,模,模在600,平,平米。,含IMAX,影,影厅的多厅,影,影院,为了降低运,营,营成本，提,升,升效益，IMAX影院,可,可采取多厅,影,影院的形式,。,。,本项目建议,采,采取6-8,厅,厅以 IMAX 影厅,为,为主的经营,规,规模，一方,面,面充分发挥,品,品牌效应，,一,一方面为消,费,费者提供更,多,多选择。,36,“,IMAX,”的投资模,式,式与运营成,本,本,IMAX的,投,投资方式,国际上IMAX影院投,资,资方式有以,下,下几种：,开发商投资,影视娱乐业,投,投资商投资,IMAX公,司,司投资,几方共同投,资,资,目前国内商,业,业 IMAX 影院投,资,资方式主要,采,采取先期开,发,发商投资、,后,后期专业院,线,线公司运营,的,的方式，以,期,期项目能够,快,快速启动，,带,带动整体招,商,商和营销。,IMAX投,资,资组成,引入 IMAX 3DMPX,系,系统需要投,资,资：,放映系统（,不,不包括运费,，,，FOB多,伦,伦多）150万美,元,元,每年服务计,划,划、保养和,替,替换部件5.5万美元,其它5万美元,37,经济效益,目前在欧美,运,运营的IMAX影院，,当,当年客流达,到,到25万人,次,次时，可有20的投,资,资回报；而,根,根据目前国,内,内票价和经,营,营成本初步,测,测算，当年,客,客流量达到18万时，IMAX,影,影院即可有30%以上,的,的投资回报,，,，这还不包,括,括影院其他,影,影厅及周边,产,产业的收入,。,。,经营者经营IMAX影,院,院的收入来,源,源主要为票,房,房收入，同,时,时根据影片,类,类型及来源,，,，IMAX,公,公司将对影,片,片票房采用,分,分成方式收,取,取拷贝租用,费,费，传统IMAX影片,为,为票房的11-15,，,，DMR电,影,影（大片）,为,为20-25左右。,考虑到本项,目,目临近北京,自,自然博物馆,、,、天坛公园,、,、北京游乐,园,园等设施，IMAX,电,电影主题与,之,之均相契合,，,，有较有利,的,的团体包场,经,经营条件。,除IMAX,电,电影的票房,收,收入外，IMAX相关,文,文化、科技,、,、生活产品,（,（影碟、原,声,声唱片、影,音,音器材、海,报,报、电影主,题,题衣帽、饰,品,品、摆设/,装,装置、玩具/玩偶、模,型,型、轻餐饮,等,等），以及,附,附加的广告,、,、活动均可,带,带来可观的,收,收入。,本项目设计,采,采取外包经,营,营方式，外,包,包价格为此,项,项目投资保,本,本价格。,38,对项目收益,的,的提升力,IMAX影,院,院直接所需,面,面积为600平方米，,加,加上直接与,之,之相关产业,经,经营展示面,积,积1400,平,平方米，周,边,边产业及间,接,接相关产业,经,经营面积1000平方,米,米，整个IMAX电影,文,文化主题部,分,分为3000平方米。,从IMAX,在,在全世界开,设,设的多功能,影,影院于商业,购,购物场所的,经,经营情况来,看,看，商场在,招,招商与销售,方,方面获得空,前,前的商业价,值,值，IMAX的进驻带,动,动了的实力,主,主力机构的,入,入驻（比如,大,大型超市、,百,百货等），,在,在此之后，,得,得到大量投,资,资者的青睐,，,，商铺销售,价,价格的提升,就,就是最好商,业,业价值的体,现,现。,对于本项目,，,，主力商家,的,的进驻与后,期,期商铺的销,售,售是开发商,最,最关心的问,题,题，可以设,想,想，结合IMAX采用,“,“文化 +,地,地产”的模,式,式对与项目,主,主力商家的,谈,谈判及最终,进,进驻是有优,势,势的；为项,目,目后期租/,售,售价格的提,升,升带来更大,空,空间。预期,项,项目开业时,商,商业用房售,价,价可大幅度,提,提升。,39,“,IMAX,”,的文化突破,文化,“,IMAX,”,购物,餐饮,娱乐,以文化休闲,消,消费为主旨,，,，集多功能,于,于一体的新,型,型商业中心,，,，融合多种,消,消费乐趣于,整,整体环境中,，,，打造南城,休,休闲文化及,购,购物的新境,地,地,旧有商业模,式,式,购物,休闲娱乐,现代新型商,业,业中心模式,餐饮,文化,其他新业态,其他新业态,40,“,IMAX,”,的文化突破,提升,“,IMAX,”,城市印象,项目整体形,象,象,项目物业价,值,值,作为国际娱,乐,乐的顶级品,牌,牌，巨幕电,影,影 “IMAX” 在,华,华北地区的,首,首次引入，,进,进将会大大,改,改变和提升,北,北京南城带,给,给人们的整,体,体印象，有,力,力聚合北京,地,地区甚至旅,游,游市场消费,者,者来此游逛,、,、休闲、消,费,费,与国际名牌,合,合作，项目,整,整体将焕然,一,一新，拥有,更,更广泛的知,名,名度，有利,于,于开发商进,一,一步开拓商,业,业房地产市,场,场，增强企,业,业竞争力,项目形象、,品,品质直接提,升,升，将会有,更,更多国内外,知,知名商户进,驻,驻和得到投,资,资者的关注,，,，同时也会,吸,吸引更多当,地,地人前来消,费,费。拥有良,好,好的市场支,撑,撑，项目整,体,体收益定可,冲,冲高,经营城市,制造焦点,41,产品策划构,想,想明星餐,饮,饮街-影视,文,文化与影视,明,明星的联合,42,产品策划构,想,想极限运,动,动走廊,整合众多青,年,年人群喜爱,和,和关注的极,限,限项目于项,目,目商业之内,，,，并通过赛,事,事、俱乐部,等,等形式带动,市,市场关注，,打,打造差异化,吸,吸引力。,U板轮滑,极限运动的,代,代名词,43,攀岩,攀岩运动具,有,有时代感，,是,是最酷的运,动,动之一。攀,岩,岩又被称作,“,“岩壁上的,芭,芭蕾”，攀,爬,爬者轻盈的,动,动作，矫健,的,的身姿给人,以,以美的享受,。,。,与传统的广,告,告牌相比，,其,其趣味性和,动,动感的表现,力,力能吸引大,部,部分路人的,注,注意力，甚,至,至驻足观看,。,。攀岩运,动,动的前卫和,时,时尚，可以,为,为品牌形象,注,注入更多的,健,健康和活力,。,。,44,飞天蹦极球,飞天蹦极球,坐在飞天蹦,极,极球座椅上,，,，您就可以,在,在一个充满,氦,氦气的大气,球,球的带领下,飞,飞上天空。,到,到达一定的,高,高度后，再,通,通过绞盘机,或,或人力把球,拉,拉回地面，,从,从而实现载,人,人升空再返,回,回地面的运,动,动过程。,这种让人一,步,步登天的运,动,动，因有其,特,特殊的冒险,娱,娱乐性，是,众,众多青少年,所,所喜爱的运,动,动之一。,45,弹跳飞人,此产品是以,普,普通“欧洲,蹦,蹦极”为基,础,础，由世界,“,“奥林匹克,运,运动器材发,明,明”金牌三,次,次获得者富,兰,兰克贝尔先,生,生发明设计,，,，是一种集,体,体育运动和,娱,娱乐健身为,一,一体的器械,。,。由于其适,合,合的年龄段,广,广、参与性,强,强、安全性,高,高、场地要,求,求低、使用,范,范围广等诸,多,多优点，一,经,经推出便深,受,受好评，不,但,但给游客带,来,来了欢乐，,也,也给经营者,带,带来了不错,的,的收益。,主要指标：,1、钢架交,叉,叉结构。占,地,地面积8.5米8.5米，高8.7米。该,设,设备易拆卸,、,、易挪动、,易,易保管、不,需,需要任何地,面,面施工。,2、750,瓦,瓦电机4台,，,，用电均为220伏。,3、安全垫,设,设备：该垫,铺,铺设在四个,方,方向，有效,地,地保护乘客,安,安全，同时,辅,辅助完成弹,跳,跳。,4、弹力绳,：,：每一面8,根,根。,玩法及安全,性,性,首先，由工,作,作人员为乘,客,客系好安全,带,带，然后开,启,启电机收缩,牵,牵引绳，使,弹,弹力绳受力,。,。释放瞬间,游,游客忽高忽,低,低，翻转腾,挪,挪，尤如跳,高,高场上的名,将,将，体操场,上,上的冠军。,46,太空球,太空球是一,项,项新兴的极,限,限运动。英,文,文名称为Zorb,该,运,运动最早起,源,源于新西兰,，,，并在欧美,迅,迅速流行。,太,太空球由一,个,个充满压缩,空,空气的塑料,气,气球(直径3米）组成,，,，气球内部,还,还装有一个,直,直径为2米,的,的塑料球。,人,人从一个井,状,状洞口钻入,气,气球，这个,洞,洞口也为里,面,面的人提供,足,足够的空气,。,。如果人钻,入,入气球从山,坡,坡、河流往,下,下滚，离心,力,力会使人紧,贴,贴球壁，所,以,以人不会在,球,球内乱滚。,气,气球还有50厘米厚的,气,气垫，在气,球,球碰撞物体,和,和在高低不,平,平的地方滚,动,动时，会起,缓,缓冲作用，,使,使人在里面,很,很安全，不,会,会受伤。人,在,在滚动的时,候,候会感觉心,跳,跳加速，非,常,常刺激。香,港,港影星成龙,在,在其主演的,影,影片亚洲,飞,飞鹰中曾,经,经使用该球,，,，给人留下,深,深刻印象。,太空球是继,攀,攀岩、蹦极,之,之后又一新,兴,兴热点项目,，,，安全可靠,，,，惊险刺激,。,。适合于各,种,种旅游风景,区,区、水上乐,园,园、滑雪场,、,、滑沙场以,及,及儿童乐园,等,等地。,47,充气攀岩,提到攀岩出,现,现在您脑海,中,中的一定是,全,全副武装的,运,运动员攀爬,在,在悬崖峭壁,上,上景象，现,如,如今随着人,造,造岩壁的出,现,现，此项运,动,动已得到推,广,广普及，受,到,到更多人的,青,青睐。但参,与,与此项运动,的,的人群也多,半,半集中在身,强,强力壮的年,轻,轻人。,趣味,攀,攀岩,是,是充,气,气式,软,软体,攀,攀岩,，,，集,合,合了,攀,攀梯,、,、软,梯,梯、,攀,攀网,和,和单,绳,绳引,体,体攀,登,登四,种,种玩,法,法于,一,一体,，,，使,得,得4,至,至30岁,不,不同,年,年龄,层,层的,人,人都,可,可以,加,加入,到,到此,项,项运,动,动中,来,来，,体,体会,此,此项,运,运动,的,的魅,力,力。,该产,品,品主,体,体高,度,度为8.8米,，,，选,用,用高,强,强度,经,经编PVC涂,布,布，,并,并经,反,反复,加,加强,，,，大,大,大提,高,高了,其,其使,用,用寿,命,命。,在,在攀,岩,岩主,体,体下,方,方是,一,一个88平,方,方米,的,的保,护,护气,垫,垫，,可,可同,时,时供,八,八个,人,人分,别,别玩4种,不,不同,的,的攀,登,登，,使,使您,在,在体,会,会攀,岩,岩乐,趣,趣的,同,同时,毫,毫无,后,后顾,之,之忧,，,，主,体,体上,三,三角,形,形部,分,分可,用,用于,悬,悬挂,广,广告,条,条幅,，,，进,行,行广,告,告宣,传,传。,48,室内,山,山地,车,车,山地,车,车是,专,专门,为,为越,野,野(,丘,丘陵,小,径,径,原,原野,及,及砂,土,土碎,石,石道,等,等),行,行走,而,而设,计,计的,自,自行,车,车,一,一九,七,七七,年,年诞,生,生于,美,美国,西,西岸,的,的旧,金,金山,。,。从,此,此,速,降,降竞,技,技,作,作为,体,体育,比,比赛,中,中的,一,一个,新,新项,目,目崭,露,露头,脚,脚.,运,运动,员,员骑,山,山地,车,车沿,规,规定,的,的下,坡,坡线,路,路高,速,速滑,降,降,速,速度,快,快者,为,为胜,吸,引,引了,众,众多,的,的爱,好,好者,。,。,因为,山,山地,车,车对,周,周边,地,地理,状,状况,等,等环,境,境要,求,求的,因,因素,，,，一,般,般室,内,内很,难,难规,划,划。,但,但是,，,，仍,有,有众,多,多的,年,年轻,人,人对,此,此热,衷,衷，,因,因此,，,，一,种,种变,形,形的,室,室内,山,山地,车,车运,动,动悄,然,然兴,起,起，,这,这种,运,运动,就,就是,动,动漫,山,山地,车,车运,动,动，,在,在山,地,地车,前,前方,的,的动,漫,漫视,频,频内,出,出现,一,一个,接,接一,个,个的,隧,隧道,、,、山,谷,谷，,人,人们,去,去体,验,验山,地,地车,的,的快,感,感和,刺,刺激,。,。,49,产品,策,策划,构,构想,“,“奥,运,运体,验,验场,”,”,“奥,运,运体,验,验场,”,”活,动,动由,北,北京,奥,奥组,委,委新,闻,闻宣,传,传部,批,批准,同,同意,、,、竞,报,报主,办,办，,已,已在,今,今年,的,的3,月,月27日,奥,奥运,会,会倒,计,计时500天,时,时在,北,北京,正,正式,启,启动,。,。除,了,了28个,奥,奥运,比,比赛,项,项目,的,的体,验,验外,，,，还,有,有奥,运,运知,识,识普,及,及、,奥,奥运,会,会文,化,化体,验,验和,奥,奥运,志,志愿,者,者风,采,采、,百,百年,奥,奥运,图,图片,及,及奥,运,运文,物,物展,。,。本,次,次活,动,动是,让,让市,民,民亲,身,身体,验,验奥,运,运项,目,目和,文,文化,，,，增,强,强市,民,民对,比,比赛,项,项目,规,规则,的,的理,解,解，,了,了解,观,观看,比,比赛,的,的看,点,点和,礼,礼仪,，,，提,前,前营,造,造良,好,好的,奥,奥运,观,观赛,环,环境,及,及和,谐,谐的,奥,奥运,会,会比,赛,赛气,氛,氛。,奥,奥,运,运体,验,验场,活,活动,将,将历,时,时一,年,年，,以,以北,京,京为,起,起点,，,，在,北,北京,、,、上,海,海等,全,全国9个,城,城市,中,中举,行,行。,该项,活,活动,结,结束,后,后，,可,可通,过,过相,关,关接,洽,洽，,将,将其,引,引入,到,到本,案,案中,，,，将,本,本项,目,目作,为,为其,永,永久,经,经营,场,场地,，,，继,续,续宣,传,传奥,运,运精,神,神，,借,借助,其,其广,泛,泛的,广,广告,效,效应,，,，事,半,半功,倍,倍，,促,促进,本,本项,目,目的,发,发展,。,。,50,产品,策,策划,构,构想,特,色,色建,筑,筑形,态,态,51,52,产品,策,策划,构,构想,舒,适,适交,通,通体,系,系,53,54,产品,策,策划,构,构想,公,园,园式,商,商业,构,构造,下沉,庭,庭院,55,产品,策,策划,构,构想,温,暖,暖的,场,场馆,56,产品,策,策划,构,构想,体,育,育主,题,题酒,店,店,借助,体,体育,总,总局,和,和周,边,边体,育,育资,源,源，,打,打造,特,特色,体,体育,主,主题,酒,酒店,，,，包,括,括超,大,大超,高,高运,动,动员,专,专用,客,客房,、,、体,育,育相,关,关机,构,构大,型,型多,功,功能,会,会议,中,中心,、,、跳,伞,伞等,航,航空,体,体验,场,场。,运动,员,员专,用,用超,大,大客,房,房,为姚,明,明等NBA球,星,星打,造,造专,用,用超,大,大、,超,超高,客,客房,，,，特,殊,殊用,具,具、,床,床品,等,等，,吸,吸引,国,国际,大,大牌,运,运动,明,明星,的,的入,住,住，,提,提升,项,项目,市,市场,知,知名,度,度和,国,国际,影,影响,力,力。,跳伞,体,体验,项目,跳,跳伞,塔,塔价,值,值最,大,大化,，,，引,进,进相,关,关跳,伞,伞设,备,备，,让,让入,住,住酒,店,店的,客,客人,免,免费,体,体验,跳,跳伞,一,一次,，,，这,将,将成,为,为国,内,内独,一,一无,二,二的,跳,跳伞,体,体验,酒,酒店,！,！,57,产品,策,策划,构,构想,公,园,园式,办,办公,充分,利,利用,周,周边,生,生态,资,资源,，,，以,及,及项,目,目的,低,低密,度,度优,势,势，,开,开发,迎,迎合,市,市场,需,需求,的,的生,态,态办,公,公物,业,业！,58,产品,策,策划,构,构想,墙,体,体形,象,象展,示,示,59,功能,布,布局,如,何,何组,织,织？,商业,功,功能,区,区,商务,功,功能,区,区,运动,娱,娱乐,功,功能,区,区,60,功能,布,布局,建,筑,筑主,线,线,61,交通,动,动线,规,规划,商业,车,车流,主要,入,入口,商业,车,车流,主要,出,出口,商业人流,主要出入口2,商业人流,主要出入口1,62,商业,产,产品,规,规划,B1,B2,B3,B4,B5,A,体育,主,主题,商,商业,体育,品,品牌,旗,旗舰,店,店,体育,休,休闲,商,商业,街,街,极限,运,运动,走,走廊,文化,休,休闲,娱,娱乐,区,区,明星,餐,餐饮,街,街,高档,俱,俱乐,部,部,63,商业,产,产品,规,规划,地块,楼层,面积,经营项目,层高,A,4层,4700平米,品牌餐饮、特色中餐,4.5米,3层,4700平米,体育类培训机构,4.5米,2层,4700平米,体育用品精品专卖店,4.5米,1层,4700平米,体育用品精品专卖店,5.2米,地块,区域,面积,商业主题,建筑形式,B,B1,2400平米,品牌旗舰店,独栋建筑,B2,2.76万,休闲商业街,室内商业街,B3,1.5万平米,文化娱乐区,2层商业建筑,B4,1.5万平米,餐饮街,3层外街,B5,1万平米,高档俱乐部,独立建筑,64,运动,体,体验,规,规划,地下,全,全项,运,运动,广,广场,奥运,体,体验,场,场,65,运动场馆,66,商务产品,规,规划,体育主题,酒,酒店,67,低密度商,务,务办公,设计原则,：,：,1、独立,性,性：产品,与,与产品之,间,间的独立,性,性 2,、,、融合性,：,：与周边,自,自然景观,的,的融合3、灵,活,活性：产,品,品布局上,要,要可灵活,组,组合及拆,分,分 4,、,、生态性,：,：确保自,然,然景观的,优,优势,建筑规划,：,：,产品,建筑面积,（,平米,）,数量（栋）,1,2000-3500,4-5,2,3500-4000平米,2-3,3,5000-6000平米,1-2,68,物业开发,配,配比,69,开发节奏,建,建议经,营,营管理框,架,架市场,运,运营策略,四、开发,运,运营策略,70,开发节奏,建,建议,依托市场,发,发展节奏,，,，进行分,期,期开发，,降,降低项目,奉,奉献,71,经营管理,框,框架,统一管理,分散经营,72,市场运营,策,策略,时尚极限,赛,赛事，低,成,成本营销,。,。,73,市场运营,策,策略,前沿文化,盛,盛事、电,影,影首映，,提,提升项目,形,形象力。,74,市场运营,策,策略,依托周边,教,教育资源,，,，强化科,教,教文化吸,引,引力。,75,财务分析,假,假设开,发,发成本估,算,算运营,收,收益预测,财,财务效,果,果评估,租,租金敏感,分,分析,四、动态,收,收益测算,76,财务分析,假,假设,本财务模,型,型以稳健,经,经营方式,为,为构想。,项目计算,期,期为50,年,年，其中,筹,筹备及建,设,设期为4,年,年，从2007年,起,起至2010年，,经,经营租赁,期,期发生在,从,从2009年到2056年,。,。,基准收益,率,率按10%计算。,商业，体,育,育休闲场,所,所，会所,，,，影院全,部,部出租，,酒,酒店部分,全,全部用于,运,运营，停,车,车免费。,项目土地,成,成本费用,依,依照周边,项,项目土地,市,市场价格,类,类比推测,，,，按2000万元/每年租,赁,赁费测算,，,，其他开,发,发成本费,用,用根据中,原,原地产所,掌,掌握资料,所,所得。,营业税金,及,及附加：,按,按租赁收,入,入的5%,和,和0.05%缴纳,营,营业税，,经,经营部分,按,按照经营,收,收入的5.5%缴,纳,纳。,所得税：,依,依据国家,相,相关规定,，,，按照33的税,率,率计征。,不可预见,费,费：考虑,自,自然灾害,、,、物价上,涨,涨等不确,定,定因素，,按,按照项目,建,建筑安装,、,、前期、,配,配套工程,、,、间接费,部,部分投资,总,总额的3,计算不,可,可预见费,。,。,基准收益,率,率：为10%。,成长性：,租,租金等经,营,营收入年,增,增长率为3%。,77,总投资,商业,影院,会所,酒店,办公,运动场馆,地下车位,项目总计（万平米）,7.85,0.6,1,2.47,0,2.3,2.5,A地块（万平米）,1.89,0,0,0,0,0.3,0.5,B地块（万平米）,5.96,0.6,1,0,0,2,1,C地块（万平米）,0,0,0,2.47,0,0,1,建安造价（元/平方米）,3500,3500,4500,9000,4000,3000,2000,设备投资（万元）,80,1200,建安工程费（万元）,27555,2100,4500,22230,0,6900,5000,建安费用总计（万元）,69485,成本估算,C地块容,积,积率0.8,78,经营收入,预,预测,零售商业,出租收入（万元）,租金单价(元/平方米.天）,总面积（万平方米）,空置率,三层,3402.48,5.00,1.96,0.95,二层,5103.72,7.50,1.96,0.95,一层,6804.97,10.00,1.96,0.95,地下一层,5103.73,7.50,1.96,0.95,年总收入,20414.91,休闲场馆,出租收入,租金单价,总面积,空置率,1595.05,2.00,2.3,0.95,IMAX,出租收入（万元）,租金单价(元/平方米.天）,总面积,空置率,416.10,2.00,0.6,0.95,会所,出租收入（万元）,租金单价(元/平方米.天）,总面积,空置率,1040.25,3.00,1,0.95,酒店,经营收入（万元）,客房数（个）,客房单价（元/平方米）,出租率,客房,6158.57,196.00,1150.00,0.75,其他配套,5141.56,年总收入,11300.13,项目年收入,34766.44,标准年度,79,开发建设成本（万元）,78632.00,项目总收入（万元）,3466187.49,总成本费用（万元）,1973499.70,税前利润（万元）,1492687.79,税后净利润（万元）,649458.56,财务净现值（税前，万元）,81353.10,财务净现值（税后，万元）,24046.15,内部收益率（税前）,18.03%,内部收益率（税后）,13.38%,基本财务,效,效果,80,依据项目,财,财务测算,模,模型，按10%的,变,变动单位,，,，即使租,金,金水平仅,达,达到预期,得,得60%,，,，项目仍,能,能保持每,年,年10%,的,的收益率,。,。,租金敏感,性,性分析,81,总投资,商业,影院,会所,酒店,办公,运动场馆,地下车位,项目总计（万平米）,7.85,0.6,1,2.47,3.69,2.3,2.5,A地块（万平米）,1.89,0,0,0,0,0.3,0.5,B地块（万平米）,5.96,0.6,1,0,0,2,1,C地块（万平米）,0,0,0,2.47,0,0,1,建安造价（元/平方米）,3500,3500,4500,9000,4000,3000,2000,设备投资（万元）,80,1200,建安工程费（万元）,27555,2100,4500,22230,14760,6900,5000,建安费用总计（万元）,86245,成本估算,C地块容,积,积率2.0,82,零售商业,出租收入（万元）,租金单价(元/平方米.天）,总面积（万平方米）,空置率,三层,3402.48,5.00,1.96,0.95,二层,5103.72,7.50,1.96,0.95,一层,6804.97,10.00,1.96,0.95,地下一层,5103.73,7.50,1.96,0.95,年总收入,20414.91,休闲场馆,出租收入,租金单价,总面积,空置率,1595.05,2.00,2.3,0.95,IMAX,出租收入（万元）,租金单价(元/平方米.天）,总面积,空置率,416.10,2.00,0.6,0.95,写字楼,出租收入（万元）,租金单价(元/平方米.天）,总面积,空置率,5118.03,4.00,3.69,0.95,会所,出租收入（万元）,租金单价(元/平方米.天）,总面积,空置率,1040.25,3.00,1,0.95,酒店,经营收入（万元）,客房数（个）,客房单价（元/平方米）,出租率,客房,6158.57,196.00,1150.00,0.75,其他配套,5141.56,年总收入,11300.13,项目年收入,39884.47,标准年度,经营收入,预,预测,83,开发建设成本（万元）,104356.00,项目总收入（万元）,3973783.63,总成本费用（万元）,2243227.83,税前利润（万元）,1730555.80,税后净利润（万元）,765938.97,财务净现值（税前，万元）,93220.71,财务净现值（税后，万元）,26806.16,内部收益率（税前）,17.80%,内部收益率（税后）,13.14%,基本财务,效,效果,84,依据项目,财,财务测算,模,模型，按10%的,变,变动单位,，,，即使租,金,金水平仅,达,达到预期,的,的60%,，,，项目仍,能,能保持每,年,年10%,的,的收益率,。,。,租金敏感,性,性分析,85,汇报完毕,，,，谢谢！,86,9,、静,夜,夜四,无,无邻,，,，荒,居,居旧,业,业贫,。,。12,月,月-2212,月,月-22,Wednesday,December21,2022,10,、,雨,雨,中,中,黄,黄,叶,叶,树,树,，,，,灯,灯,下,下,白,白,头,头,人,人,。,。,。,。00:50:5700:50:5700:50,12/21/202212:50:57AM,11,、,以,以,我,我,独,独,沈,沈,久,久,，,，,愧,愧,君,君,相,相,见,见,频,频,。,。,。,。12,月,月-2200:50:5700:50,Dec-2221-Dec-22,12,、故人,江,江海别,，,，几度,隔,隔山川,。,。00:50:5700:50:5700:50,Wednesday, December 21,2022,13,、乍见翻,疑,疑梦，相,悲,悲各问年,。,。12月-2212月-2200:50:5700:50:57,December21,2022,14,、他乡生,白,白发，旧,国,国见青山,。,。21 十,二,二月 202212:50:57,上,上午00:50:5712月-22,15,、,比,比,不,不,了,了,得,得,就,就,不,不,比,比,，,，,得,得,不,不,到,到,的,的,就,就,不,不,要,要,。,。,。,。,。,。十,二,二,月,月2212:50,上,上,午,午12,月,月-2200:50,December21,2022,16,、,行,行,动,动,出,出,成,成,果,果,，,，,工,工,作,作,出,出,财,财,富,富,。,。,。,。2022/12/210:50:5700:50:57,21December2022,17,、,做,做,前,前,，,，,能,能,够,够,环,环,视,视,四,四,周,周,；,；,做,做,时,时,，,，,你,你,只,只,能,能,或,或,者,者,最,最,好,好,沿,沿,着,着,以,以,脚,脚,为,为,起,起,点,点,的,的,射,射,线,线,向,向,前,前,。,。,。,。12:50:57,上,上,午,午12:50,上,上,午,午00:50:5712,月,月-22,9,、没有失败,，,，只有暂时,停,停止成功！,。,。12月-2212月-22,Wednesday,December21, 2022,10,、很多事情,努,努力了未必,有,有结果，但,是,是不努力却,什,什么改变也,没,没有。00:50:5700:50:5700:50,12/21/202212:50:57AM,11,、成功就是,日,日复一日那,一,一点点小小,努,努力的积累,。,。12月-2200:50:5700:50,Dec-2221-Dec-22,12,、世间成事,，,，不求其绝,对,对圆满，留,一,一份不足，,可,可得无限完,美,美。00:50:5700:50:5700:50,Wednesday,December21, 2022,13,、不知香,积,积寺，数,里,里入云峰,。,。12月-2212月-2200:50:5700:50:57,December21,2022,14,、意志坚,强,强的人能,把,把世界放,在,在手中像,泥,泥块一样,任,任意揉捏,。,。21 十,二,二月 202212:50:57,上,上午00:50:5712月-22,15,、楚塞三,湘,湘接，荆,门,门九派通,。,。十二月2212:50 上午12月-2200:50,December21,2022,16,、少年十,五,五二十时,，,，步行夺,得,得胡马骑,。,。2022/12/21 0:50:5700:50:57,21 December2022,17,、,空,空,山,山,新,新,雨,雨,后,后,，,，,天,天,气,气,晚,晚,来,来,秋,秋,。,。,。,。12:50:57,上,上,午,午12:50,上,上,午,午00:50:5712,月,月-22,9,、,杨,杨,柳,柳,散,散,和,和,风,风,，,，,青,青,山,山,澹,澹,吾,吾,虑,虑,。,。,。,。12,月,月-2212,月,月-22,Wednesday,December21,2022,10,、,阅,阅,读,读,一,一,切,切,好,好,书,书,如,如,同,同,和,和,过,过,去,去,最,最,杰,杰,出,出,的,的,人,人,谈,谈,话,话,。,。00:50:5700:50:5700:50,12/21/202212:50:57AM,11,、越是没有,本,本领的就越,加,加自命不凡,。,。12月-2200:50:5700:50,Dec-2221-Dec-22,12,、越是无能,的,的人，越喜,欢,欢挑剔别人,的,的错儿。00:50:5700:50:5700:50,Wednesday,December21, 2022,13,、,知,知,人,人,者,者,智,智,，,，,自,自,知,知,者,者,明,明,。,。,胜,胜,人,人,者,者,有,有,力,力,，,，,自,自,胜,胜,者,者,强,强,。,。12,月,月-2212,月,月-2200:50:5700:50:57,December21,2022,14,、意,志,志坚,强,强的,人,人能,把,把世,界,界放,在,在手,中,中像,泥,泥块,一,一样,任,任意,揉,揉捏,。,。21,十,十,二,二月202212:50:57,上,上,午,午00:50:5712,月,月-22,15,、最具挑,战,战性的挑,战,战莫过于,提,提升自我,。,。十二月2212:50 上午12月-2200:50,December21,2022,16,、业余生,活,活要有意,义,义，不要,越,越轨。2022/12/21 0:50:5700:50:57,21 December2022,17,、一个人,即,即使已登,上,上顶峰，,也,也仍要自,强,强不息。12:50:57,上,上午12:50 上午00:50:5712月-22,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor,sit,eleifend nulla ac, fringilla purus. 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