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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,三鼎鼎,商丘丘,项目目,商业业部部分分定定位位及及规规划划建建议议,DESIGNPLAN,项目目理理解解,城市市印印象象,项目目定定位位,目录录,1,2,3,4,商业业经经济济测测算算,消费费偏偏好好,5,销售售模模式式及及运运营营建建议议,6,2022/10/30,地处交交通枢枢纽，四通通八达达的交交通带带动商商业繁繁荣，,2016,年高铁铁的开开通将将大幅幅度提提升商商丘的的城市市竞争争力；,城镇总总人口口达到到,353.6,万人，,600,多亿元元的社社会消消费品品总额额，意意味着着一个个广阔阔的商商业前前景（,2013,年）；,商丘房房地产产市场场增长长迅猛猛；,（房地地产投投资连连续,5,年爆发发增长长，,2013,年同比比增长长,35.1%,）,遍地开开花的的传统统商业业，不不论是是应对对电商商冲击击还是是满足足消费费者体体验式式需求求均无无胜算算；,商业总总量超超过,400,万平方方米，传统统商业业严重重过剩剩！,宏观经经济环环境,一座迅迅速崛崛起的的中原原城市市，商商业地地产飞飞速发发展！,地块价价值挖挖掘,地处商商丘市市中心心商圈圈，,地段,价值较较高,承接专专业市市场集集中片片区与与中心心广场场商圈圈，具具有先先天的的商业业,领袖,气质,成熟的的商业业氛围围，旺旺盛的的人气气，,抢占,先机至至关重重要,地处城城市“西进进南拓拓”发发展轴轴线上上，商商业,前景,广阔,这是一一块上上好的的璞玉玉，但但“玉玉不琢琢，不不成器器”！,项目的的时代代属性性,第一层层梁梁园园区全全生活活中心心,第二层层商商丘丘市城城市客客厅、城市市名片片,第三层层商商丘及及周边边旅游游特色色目的的地,最大化化拓展展商业业客群群，满满足项项目运运营要要求,项目理理解,项目定定位,目录,1,2,3,4,商业经经济测测算,消费偏偏好,5,销售模模式及及运营营建议议,6,城市印印象,2022/10/30,本案,项目理理解,区位价价值,项目地地处商商丘市市中心心商圈圈，西西至凯凯旋路路，北北靠常常青路路，南南达宜宜兴路路。北北承各各大专专业市市场商商圈，西南南接中中心商商圈，商业业项目目众多多，传传统商商业配配套齐齐全。,项目周周边属属于商商丘商商业成成熟区区域，人流流、车车流量量大，商业业氛围围浓厚厚。,项目理理解,区域商商业概概况解解析,凯旋路,文化路,宜兴路,凯旋,路,路,：,是商,丘,丘市,道,道北,的,的的,一,一条,南,南北,方,方向,主,主干,道,道，,沿,沿线,商,商业,分布,密,密集,；,；,商,业建,筑,筑形,式,式：,以,以,住宅,底,底商,为主,，,基本,为,为一,层,层沿,街,街门,面,面；,商业,业态,：,以电,动,动车,专,专卖,、,、餐,饮,饮、,美,美容,美,美发,、广,告,告图,文,文等,为主,，,，,零星,分,分布,有,有银,行,行金,融,融机,构,构、,五,五金,、,、教,育,育培,训,训等,业,业态,；,；,教育,资,资源,：,：,商丘,实验,中学,；,商业,租金,：,1.3-3.3,元,/,平方,米,米,/,天,左右（按,照,照使,用,用面,积,积计,算,算）；,商铺,售,售价,：一,层,层商,铺,铺价,格,格在,11000,元,/,平方,米,米左,右,右。,项目理理解,项目区区域商商业概概况解解析,主要,业,业态,：,：以,品,品牌,酒,酒类,零,零售,和,和土,特,特产,专,专卖,为,为主,，,，零,星,星分,布,布珠,宝,宝、,通,通讯,、,、图,文,文、,休,休闲,娱,娱乐,、,、美,发,发、,超,超市,等,等业,态,态；,商业,建,建筑,形,形式,：,：以,住,住宅,底,底商,的,的沿,街,街商,业,业为,主,主；,商业,租,租金,：,：,2,元,/,平方,米,米,/,天（,按,按照,使,使用,面,面积,计,计算,）,）；,商铺,售,售价,：,：一,层,层售,价,价,9900,元,/,左右,。,。,凯旋路,文化路,宜兴路,项目理理解,区域商商业概概况解解析,凯旋路,文化路,宜兴路,商业,建,建筑,形,形式,：,：商,铺,铺为,1+2,形式,主要,业,业态,：,：以,五,五金,建,建材,钢,钢管,零,零售,及,及加,工,工为,主,主，,有,有,43,家，,同,同时,配,配以,小,小吃,店,店、,休,休闲,娱,娱乐,、,、日,用,用百,货,货、,美,美容,美,美发,等,等；,商业,租,租金,：,：,0.45-0.55,元,/,平方,米,米,/,天（,按,按照,使,使用,面,面积,计,计算,）,）,；,；,商业,售,售价,：,：,5600,元,/,平方,米,米,项目理理解,经济指指标,总用地面积,78177,平方米,容积率,4.299,建筑密度,32%,限高,80,米,项目理理解,竞争市市场,凯旋路路,神火大大道,归德路路,民主路路,文化路路,南京路路,北海路路,华驰缤缤纷广广场,城市综综合体体，,30,万平方方米，未开开盘，价格格未定定,本案,丹尼斯斯百货货,（商业业,3.5,万，存量量）,华坤凯凯旋名名都,商业总总建筑筑面积积约,2,万平方方米，全部部自持持（存存量）,丹尼斯斯百货货,（商业业,2,万，存量量）,火车站站,火车站站商圈圈,“商”字商商圈,白云世世贸商商城,总建筑筑面积积,50,万平方方米，在售售，商商业,7000-10000,元,/,平方米米,华联世世贸,（商业业,3,万，存量量）,中豪硅硅谷国国际广广场,商业约约,10,万，未开开盘,旺角步步行街街,（商业业,5,万存存量）,中环商商城,（商业业,4.2,万存存量）,在建在在售商商业,存量商商业,近百万万平方方米在在建在在售商商业供供应，未来来竞争争激烈烈！,项目理理解,竞争个个案,中豪硅硅谷国国际广广场,项目名称,中豪硅谷国际广场,项目地址,民主路中段站前路南,总建筑面积,26,万,商业建筑面积,约,10,万平方米,商业裙楼分布,1F-6F,项目概况,硅谷国际广场是商丘第一个,HOPSCA,项目，汇集数码,IT,、商业、公寓、酒店、办公、休闲、停车为一体的城市商业综合体。各个业态功能既相对独立又相互关联互补，能满足人们在商业上、生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出,HOPSCA,业态的科学性及联动性体，目前商业未开盘。,项目定位,城市商业综合体，商丘首座,HOPSCA,，定位中高端,点评,中豪硅谷国际广场是商丘第一个城市商业综合体项目，定位中高端，但投资方对未来市场信心不足，还处于观望中，业态分布、价格等均未定。,项目理理解,竞争个个案,华驰缤缤纷广广场,项目名称,华驰缤纷广场,项目地址,位于神火大道与南京路交叉口，华驰粤海酒店南侧,开发商,商丘华驰置业有限公司,商业设计公司,商业设计公司是美国迈思建筑设计（深圳）有限公司,总建筑面积,30,万平方米,项目概况,项目总占地,100,余亩，总建筑面积约,30,万平方米，规划了大型购物中心、城市商业步行街、写字楼、全能,SOHO,等，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、文化多功能为一体的大型城市综合体,项目定位,城市综合体，打造集吃、喝、玩、乐、购为一体的时尚新地标，通过一种全新的商业模式，改变商丘的商业格局。预计,2015,年开业,点评,区位较好，处于商丘市中心，因此商业地段价值较高，目前意向主力店有大地影院、家乐福超市，因此，本案如果走主题商业路线，则将有效规避这些城市综合体带来的竞争压力。,项目,SWOT,分析,S,W,O,T,项目,地,地处,市,市中,心,心商,圈,圈，,商,商业,氛,氛围,浓,浓厚,；,；,项目,紧,紧邻,商,商丘,次,次主,干,干道,凯,凯旋,路,路，,商,商业,昭,昭示,性,性较,好,好；,主城,商,商业,地,地块,日,日渐,稀,稀缺,，,，项,目,目商,业,业稀,缺,缺价,值,值较,高,高；,项目,商,商业,体,体量,中,中等,，,，有,一,一定,的,的规,模,模优,势,势；,周边,市,市政,、,、交,通,通配,套,套完,善,善，,项,项目,可,可达,性,性较,好,好。,项目,承,承接,专,专业,市,市场,和,和中,心,心商,圈,圈，,具,具有,形,形成,地,地标,商,商业,的,的先,天,天潜,质,质；,项目,地,地处,实,实验,中,中学,学,学区,，,，教,育,育资,源,源优,势,势明,显,显，,教,教育,消,消费,将,将为,项,项目,提,提供,有,有效,的,的消,费,费支,撑,撑；,区域,乃,乃至,商,商丘,市,市现,有,有零,售,售商,业,业急,需,需提,档,档升,级,级，,主,主题,性,性集,中,中商,业,业存,在,在较,大,大机,会,会点,，,，打,造,造中,原,原特,色,色商,业,业，,使,使商,丘,丘消,费,费尽,量,量本,地,地化,。,。,项目,周,周边,目,目前,多,多处,于,于拆,迁,迁或,即,即将,拆,拆迁,，,，因,此,此目,前,前商,业,业环,境,境较,显,显凌,乱,乱，,对,对未,来,来商,业,业形,象,象有,一,一定,的,的负,面,面影,响,响；,在建,、,、在,售,售的,商,商丘,其,其他,商,商业,项,项目,，,，将,对,对本,案,案未,来,来销,售,售及,招,招商,等,等带,来,来竞,争,争威,胁,胁。,项目理理解,项目定定位,目录,1,2,3,4,商业经经济测测算,消费偏偏好,5,销售模模式及及运营营建议议,6,城市印印象,2022/10/30,调查的的方式式与方方法：,为了保保证报报告结结构的的完整整、数数据的的准确确、结结论的的准确确等，本次次消费费者调调研使使用了了定性性与定定量相相结合合、比比较分分析、理论论与实实践相相结合合、图图表分分析等等方法法。,样本采采集区区域：,商丘火火车站站商圈圈、“商”字商商圈、项目目周边边,样本采采集方方式：,街头拦拦截访访问和和深度度访谈谈,资料收收集与与数据据汇总总：,资料包包括原原始资资料和和二手手资料料,消费偏偏好解解析,研究方方法,了解消消费者者对商商丘目目前的的零售售商业业的认认识及及看法法；,了解消消费者者的潜潜在的的商品品需求求和服服务需需求；,调查当当地消消费者者对品品牌及及商品品种类类的需需求和和认知知程度度；,了解解消费费者对对本项项目的的认同同度；,了解解消费费者对对希望望业态态及商商业形形式的的需求求。,消费偏偏好解解析,研究目目的,消费偏偏好解解析,对商,丘,丘现,有,有商,业,业的,看,看法,，主,要,要集,中,中在,以,以下,三,三种,观,观点,：,：,一般,，,，档,次,次偏,中,中下,，,，还,是,是以,日,日常,传,传统,购,购物,消,消费,为,为主,，,，体,验,验式,消,消费,几,几乎,没,没有,批发,市,市场,比,比较,多,多，,档,档次,不,不高,，,，集,中,中吃,、,、喝,、,、玩,、,、乐,项,项目,很,很少,比较,普,普通,，,，没,有,有特,色,色的,商,商业,项,项目,，,，希,望,望商,丘,丘以,后,后能,有,有以,体,体验,式,式消,费,费为,主,主的,特,特色,主,主题,商,商业,商丘现现有商商业虽虽量大大但质质不高高，难难以满满足消消费者者日益益增长长的多多样化化的消消费需需求，体验验式的的特色色、主主题商商业将将应需需而生生！,消费偏偏好解解析,节假,日,日旅,游,游，,最,最想,去,去哪,里,里旅,游,游？,82%,的受访访者最最想去去旅游游的城城市是是海滨滨城市市！,中原内内陆区区域的的消费费者对对海洋洋充满满了好好奇和和渴望望，他他们希希望能能去看看海、体验验海、感受受海，这种种期许许从小小就在在内陆陆消费费者的的心里里埋下下了种种子！,把海洋与与商业有有效结合合，为商商丘消费费者打造造一处满满足其所所有海洋洋愿望的的主题乐乐园！,消费偏好好解析,如果商,丘,丘凯旋,路,路附近,建,建造一,座,座海洋,主,主题公,园,园，里,面,面有海,洋,洋馆、,儿,儿童游,乐,乐中心,、,、五星,影,影院等,，,，您会,经,经常去,吗,吗？,100%,的受访者者表示，如果商商丘凯旋旋路建造造一座海海洋主题题公园，她,/,他会经常常去。,消费者对对本案的的认同度度很高，这将为为后期项项目导入入市场铺铺平道路路！,项目理解解,项目定位位,目录,1,2,3,4,商业经济济测算,消费偏好好,5,销售模式式及运营营建议,6,城市印象象,2022/10/30,宏观经济济,定位方向向：,海洋主题题商业,提供商业业地产快快速发展展外部环环境,区域市场场,商业市场场,消费需求求,结构性供供需失衡衡，传统统商业过过剩，新新入市项项目需要要寻求差差异化！,渴望海洋洋主题的的集游览览、娱乐乐、购物物、美食食于一体体的一站站式购物物公园,商业层级级低，主主题性商商业存在在空白,23,Moduleund Variations_E,项目定位位,概念定位位,产品规划划定位,业态定位位,1,2,3,定位依据据,商业形,式,式单一,，,，传统,商,商业形,式,式占据,绝,绝对主,流,流，难,以,以抵御,电,电商冲,击,击；,专业市,场,场及小,商,商品市,场,场严重,过,过剩，,同,同质化,水,水平严,重,重，结,构,构性供,需,需失衡,；,；,超过,400,万平方,米,米的商,业,业总量,，,，过度,透,透支消,费,费者对,于,于传统,零,零售商,业,业的需,求,求；,消费者,希,希望商,丘,丘有主,题,题性、,特,特色性,的,的商业,，,，能够,满,满足消,费,费者购,物,物、休,闲,闲娱乐,、,、亲子,、,、餐饮,等,等于一,体,体的潜,在,在需求,；,；,消费者,对,对海洋,世,世界的,渴,渴望为,本,本案提,供,供了定,位,位方向,；,；,项目地,处,处市中,心,心商圈,，,，必须,走,走差异,化,化路线,，,，,打造集,体,体验型,、,、时间,型,型、家,庭,庭型消,费,费于一,体,体的新,型,型主题,商,商业，,成,成就商,丘,丘城市,客,客厅！,那么，,本,本案从,圆,圆梦海,洋,洋开始,吧,吧！,走海洋主主题商业业之路,总体概念念定位,中原首席席海洋体体验全生生活中心心,以“海洋洋”文化化为核心心，集海海洋世界界观赏、海洋主主题百货货、星级级影院、主题餐餐饮、休休闲娱乐乐等于一一体的一一站式全全生活中中心,CENTRAL CHINA CHIEFOCEANEXPERIENCE LIVING MALL,定位诠释,海洋世界观赏赏,海底世界,海洋水族生物馆、极地馆、热热带雨林馆、海洋标本博博物馆馆、互互动触摸体验验馆、海洋欢欢乐表演剧场场，海洋主题题儿童,4D,电影放映厅等等主力游览体体验设施。,定位诠释,海洋主题百货货,把海洋元素融融入百货商场场，如在商场场公共空间摆摆放海洋生物物的雕塑、艺艺术饰品；儿儿童购物区域域设置沙滩池池、海洋球等等,Dimension1,环境主题,Key Word,以“海洋”为为主题，打造造一个室内的的海洋购物馆馆,生态,设计,海洋,打造以“海洋洋”为主题的的shoppingmall，重点点用水系的流流淌搭建出海海洋的场景，甚至在部分分区域有人造造沙滩，人们们在这里不但但看到海洋的的景色，听到到大海的声音音，甚至呼吸吸到海洋的味味道,定位诠释,海洋主题百货货,Dimension,2,氛围构建,Key Word,布置的氛围化,店招的氛围化,活动的氛围化,欢乐,梦幻,艺术感,海洋主题百货货,定位诠释,定位诠释,休闲娱乐,引入星级影院院、,KTV,、电玩、足浴浴按摩、美容容美发等，让让这里成为商商丘朋友聚会会、商务休闲闲、家庭小聚聚的首选之地地，成为越夜夜越美丽地方方！,功能定位,海洋体验,主题购物,餐饮娱乐,家庭消费,本案建筑体简简洁，没有过过多的建筑语语言，却像我我们对魔方的的直观印象，外形简单，变化无穷。,建筑体,本案定位为海海洋体验生活活中心，产品品可以包罗万万象，种类繁繁多，如动漫漫、玩具、食食品、服装、书籍、影院院,内涵丰富,项目案名建议议,:,海洋魔方,集游赏、消费费、生活、娱娱乐于一体的的全业态“购购物公园”,五种元素，五五感体验，创创新消费新体体验,35,悦动的文化气气息,欢欣的社交氛氛围,新潮的体验环环境,让所有人都乐乐在其中欢享享时光,是一座家庭型型、时间型、游乐型消费费的购物公园园,项目定位,概念定位,产品规划定位位,业态定位,1,2,3,德盈虹悦城,南京德盈虹悦悦城地处应天天大街,619,号，距离新街街口市中心仅仅,4.5,公里，紧临地地铁一号线中中华门站，地地处主城、奥奥体新城与南南部新城交汇汇的核心地带带。项目总建建筑面积约,35,万平米，其中中近,11,万平米的综合合商业中心,虹悦城，集国国际大型超市市、时尚百货货、餐饮美食食、五星级影影城、旱冰溜溜冰场、儿童童主题商业等等多种业态组组合于一体，打造南京最最具魅力商业业休闲体验之之都。,日均客流量最最多的时候高高达,7.5,万，平常的客客流量也在,3,万左右，根据据对联营百货货的监测，每每天的营业额额可达两三百百万。,成功案例借鉴鉴,德盈虹悦城,成功案例借鉴鉴,关于天梯的规规划设计,通过人流动线线设计，并灵灵活应用香港港又一城使用用的横跨,5,个楼面的天梯梯，使之成为为一个景观，也可以更快快的将人流导导入到更高楼楼层。这样操操作，也可以以将每一层的的租金平均化化，使之达到到相对平衡。,成功案例借鉴鉴,德盈虹悦城,通过设计室内内喷泉和中心心舞台，与大大中庭结合，吸引人气、延长消费者者驻留时间，增加消费。,关于室内喷泉泉水景的应用用,成功案例借鉴鉴,德盈虹悦城,建议：借鉴南南京虹悦城在在规划设计上上的成功经验验，在本案中中设置直达首首层电梯、喷喷泉、中心舞舞台等，增加加聚客能力，同时均匀各各层客流，提提高高层商业业价值。,成功案例借鉴鉴,德盈虹悦城,产品规划及布布局定位原则则,1,在商业定位实实现、可经营营的基础上，尽可能最大大化商业未来来增值空间,2,商业作为项目目对外形象的的重要组成部部分，需体现现出良好的产产品品质与完完善的配套服服务,3,满足不同商业业业态对于建建筑及设施配配套的不同需需求，提高消消费便利性，提升整体商商业经营价值值,4,注重灵活性、通用性。注注意到合理的的人流动线可可以促使商业业价值最大化化,5,原地返还商业业集中在商业业价值最大的的一层，必须须通过商业街街来平衡资金金,产品规划及布布局定位,安置住宅,商业外街,商业裙楼,住宅,办公,酒店式公寓,空中连廊,A,区,B,区,C,区,D,区,商业内街,总建筑面积,38.1,万平方米，其其中地上建筑筑面积,33.6,万平方米，地地下建筑面积积为,4.47,万平方米,地上部分：,商业：,10.08,万平方米（,商,商业裙楼,6,万平方米，,商,商业街,2.44,万平方米，,办,办公,1.64,万平方米）,酒店式公寓,：,：,10,万平方米,电梯洋房：,4.38,万平方米,安置住宅：,9.2,万平方米,地下部分：,商业部分按,照,照,0.8,配比立体车,位,位，住宅及,公,公寓部分按,照,照,0.5,配置立体车,位,位，同时预,留,留,5000,平方米超市,，,，总建筑面,积,积为,44708,平方米。,产品规划及布布局定位,产品规划及布布局定位,产品类型,建筑面积（平方米）,商业,地上商业,商业裙楼,60000,商业街,商业外街,10000,商业内街,14400,办公,16400,地下商业,超市,5000,酒店式公寓,100000,电梯洋房,43800,安置住宅,92000,地下停车,39708,商业裙楼中用用于凯旋路和和宜兴路商铺铺返还总面积积为,8900,平方米，其中中一层返还面面积为,7750,平方米，二层层用于返还的的面积为,1150,平方米；东侧侧沿宜兴路上上商业街用于于原地返还商商铺面积为,3600,平方米，合计计返还商业面面积为,12500,平方米。,A,地块：,商业裙楼：,建,建筑面积,24000,平方米（一,层,层用于原地,返,返还凯旋路,商,商铺面积为,3250,平方米）,层数：,4,层,层高：,5,米,单层建筑面,积,积：,6000,平方米,裙楼总高度,：,：,20,米,产品规划及布布局定位,酒店式公寓,：,：建筑面积,60000,平方米（销,售,售）,层数：,20,层,层高：,3,米,栋数：,2,栋,单栋单层建,筑,筑面积：,1500,平方米,酒店式公寓,总,总高度：,60,米,B,地块：,商业裙楼：,建,建筑面积,36000,平方米（一,层,层用于返还,凯,凯旋路商铺,面,面积,1350,平方米，二,层,层用于返还,的,的面积为,1150,平方米；一,层,层用于返还,宜,宜兴路商铺,面,面积,3150,平方米）,层数：主体,4,层，局部,5,层,层高：主体,每,每层层高,5,米，局部,5,层层高,8-10,米,单层建筑面,积,积：,8000,平方米,裙楼总高度,：,：,20-26,米,产品规划及布布局定位,酒店式公寓,：,：建筑面积,40000,平方米,层数：,20,层,层高：,3,米,栋数：,1,栋,单栋单层建,筑,筑面积：,2000,平方米,酒店式公寓,总,总高度：,60,米,B,地块：,办公：建筑,面,面积,16400,平方米（销,售,售）,层数：,15,层,层高：,4,米,单层建筑面,积,积：,1093,平方米,办公塔楼总,高,高度：,60,米,产品规划及布布局定位,C,地块：,安置住宅：,建,建筑面积,92000,平方米（安,置,置）,层数：,26,层,层高：,3,米,栋数：,7,栋,单层建筑面,积,积：,3538,平方米,住宅总高度,：,：,78,米,产品规划及布布局定位,商业外街：,建,建筑面积,10000,平方米（销,售,售）,层数：,2,层,层高：,3.6,米,单层建筑面,积,积：,5000,平方米,D,地块：,住宅：建筑,面,面积,43800,平方米,层数：,24,层,层高：,3,米,栋数：,4,栋,单栋单层建,筑,筑面积：,456,平方米,住宅总高度,：,：,72,米,产品规划及布布局定位,商业内街：,建,建筑面积,14400,平方米，其,中,中，沿宜兴,路,路上商业街,用,用于原地返,还,还，建筑面,积,积为,3600,平方米,层数：,2,层,层高：,3.6,米,单层建筑面,积,积：,7200,平方米,商业外街铺,位,位划分建议,：,：,商业街铺位划划分建议,一层沿街部分分，商业价值值最高，单价价也较高，因因此在铺位划划分时，应尽尽量增加开间间，缩小进深深，增大展示示面，缩小单单铺面积，以以便控制总价价；二层单价价大幅降低，可适当增大大面积区间，参照经济发发达区域的商商业街规划模模式及商丘目目前市场上已已有的商业街街产品，金泊泊地建议：,C,地块一层铺位位面积以,30-50,为主；二层铺铺位面积区间间以,60-100,为主。,商业内街铺,位,位划分建议,：,：,由于商业内街街既有沿街展展示面，也有有内街部分的的展示面，同同时在其内部部可以形成完完整的人流动动线，因此，对于商业内内街，进深的的深浅对其影影响相对较小小，同时其单单价也稍低一一些，因此金金泊地建议：,D,地块一层铺铺位面积以以,35-60,为主；二层层铺位面积积区间以,70-100,为主。,1,通过人性化化设计，各各个物业之之间通过空空中连廊或或者地下连连接为一体体，使游客客和消费者者能自由穿穿梭于居所所、办公、购物与娱娱乐享受的的空间,产品规划及及布局定位位,人性化设计计建议,2,借鉴南京虹虹悦城成功功经验，设设置大的中中庭直达顶顶层电梯，保证每一一层的人流流量，并提提高高层商商业的租金金水平。,产品规划及及布局定位位,人性化设计计建议,3,产品规划及及布局定位位,人性化设计计建议,商业街区内内设置一些些小品、雕雕塑、长椅椅等，增加加商业街趣趣味，丰富富其动线，同时延长长停留时间间。,项目定位,概念定位,业态定位,产品规划定定位,1,2,3,项目人群分分析,区域内人群群结构,人群,区域内人群群消费习性性,区域内人群群消费需求求,商业,区域内商业业构成,区域内商业业层级,商业市场一一般规律,哪些消费需需求已得到到满足，哪哪些消费需需求尚存在在市场空缺缺？,商业业态定定位,定位依据,共性需求,影院,美食广场,海洋馆,中式正餐厅厅,美发,儿童游乐中中心,大型量贩超超市,特色餐馆,精品生活配配套,品牌服装店店,个性需求,KTV,足疗按摩,桌球,异国料理,网吧,/,电玩,儿童教培,健身,商业业态定定位,定位依据,商业街,商业裙楼,空中连廊,A,区,B,区,商业裙楼主主力店布局局,两端配置主主力店以提提高中心部部位和水平平方向的回回游，保证证整体商业业所有铺位位不留死角角，人流聚聚集不流失失！,主力店,海洋馆,主力店,影院,主力店,超市,商业裙楼业业态定位,以主力店和和品牌店为为主的,LIVING MALL,海洋馆,餐饮,儿童购物、教育培训,儿童娱乐,海洋馆,创意工坊,时尚服饰、创意家居,美食广场,1,2,3,4,-1,名品名店,时尚先锋,儿童乐园,休闲天地,娱乐前线,海洋馆,休闲餐饮,异国料理,品牌餐饮,KTV,电玩,5,海洋馆,品牌专卖,（品牌服饰、珠宝、化妆品、,IT,）,蛋糕,西点,个人,护理,时尚快餐,金融,机构,超市,停车,星级影院,生活驿站,商业裙楼业业态定位,业态,面积（平方米）,所占比例,海底世界,10000,15%,星级影院,4000,6%,超市,5000,8%,餐饮,12000,18%,名品购物,16000,25%,休闲娱乐,5000,8%,儿童购物、教培、娱乐等,7000,11%,IT,、金融机构、个人护理,6000,9%,合计,65000,100%,商业街业态态定位,水晶街区,+,嗨淘街区,商业外街嗨嗨淘街区：,“嗨淘”谐谐音“海涛涛”呼应海海洋主题定定位，同时时寓意在这这里可以找找到你想要要的精致商商品，业态态定位为社社区配套商商业。,商业内街水水晶街区：,“水晶”海海洋中的精精品，寓意意闪光、通通透、高档档，业态定定位为精品品街区。,嗨淘街区,水晶街区,商业街业态态定位,嗨淘街区,业态,面积（平方米）,时尚服饰,3000,时尚餐饮,1000,美容美发,500,西点、咖啡,500,茶社、棋牌,1000,健身会馆,1000,24,小时便利店,200,金融机构,1000,日常配套,1800,合计,10000,商业街业态态定位,业态,面积（平方米）,精品服饰,10000,主题餐饮,2000,品牌餐饮,1400,花艺,300,24,小时便利店,200,特色小吃,500,合计,14400,水晶街区,商业外街,商业裙楼,空中连廊,A,区,B,区,人流动线,两端配置主主力店以提提高中心部部位和水平平方向的回回游，保证证整体商业业所有铺位位不留死角角，人流聚聚集不流失失！,商业内街,商业业态定定位,品牌推介,（备注：以以上品牌仅仅做示意，具体品牌牌由实际招招商成果确确定）,台州中泰旅旅游发展有有限公司是是一家以海海洋主题旅旅游产业开开发经营为为主导，融融合房地产产、景区、酒店、旅旅行社及旅旅游商业百百货为一体体的综合性性、多元化化、跨地区区的民营企企业。,自,2005,年台州,海洋世界,首创以来，目前海洋洋世界连锁锁品牌已经经发展到全全国义乌海海洋世界、南通海底底世界、长长春海洋世世界等九个个城市。计计划,2015,年创建,2,家,4A,旗舰海洋馆馆，,2016,年具备海洋洋主题旅游游股份公司司上市规模模,商业业态定定位,品牌推介,乐购是全球球三大零售售企业之一一,英国,TESCO,集团在中国国运营的大大卖场的名名称。自,2004,年进入中国国市场以来来，,TESCO,在中国已拥拥有,115,家乐购大卖卖场、,1,家乐购天地地超级大卖卖场、,8,家乐都汇购购物中心以以及,14,家试验阶段段的便捷店店，会员总总数超过七七百万。,2011,、,2012,年，乐购连连续两年荣荣登由第一一财经联合合艺康集团团与中国食食品科学技技术学会举举办的“中中国食品健健康七星奖奖,信赖,100,品牌榜单”。,（备注：以以上品牌仅仅做示意，具体品牌牌由实际招招商成果确确定）,商业业态定定位,品牌推介,好又多超市市,（备注：以以上品牌仅仅做示意，具体品牌牌由实际招招商成果确确定）,好又多百货货商业广场场有限公司司自,97,年,8,月开设首家家店,广州天河店店以来，近近三年又陆陆续在全国国各地开设设二十几家家新店，至至今在成都都、广州、番禹、深深圳、昆明明、绵阳、西安、武武汉、福州州、厦门、宁波、温温州、杭州州、上海等等城市均已已开设分店店，并以成成倍的数量量在增长，预计至今今年底将达达,30,多家分店。已开张的的店总营业业面积达十十万多平方方米，现有有职工总人人数约,12000,余人，经营营品项有,1,万,5,千余种。旗旗下经营的的大型连锁锁店（含加加盟）达,100,多家，总营营业面积四四十多万平平方米，员员工总数,30000,余人，经营营品项近,2,万种。,商业业态定定位,品牌推介,卢米埃影业业是一家国国际影院投投资管理公公司，创始始人均为前前国际著名名电影公司司的高级行行政管理人人员，拥有有丰富的国国际化影院院经营管理理经验。卢卢米埃影业业致力于建建设高品质质国际影院院，并为客客户提供优优质独特的的服务。,卢米埃国际际影城,（备注：以以上品牌仅仅做示意，具体品牌牌由实际招招商成果确确定）,商业业态定定位,品牌推介,幸福蓝海影影城,幸福蓝海国国际影城隶隶属于江苏苏广电全资资子集团，幸福蓝海海影视文化化集团旗下下的江苏幸幸福蓝海影影院发展有有限责任公公司拥有涵涵盖电影制制作、电影影院线、电电影发行、电影放映映、影视拍拍摄基地业业务在内的的多家全资资、控股及及参股公司司，并设立立电影产业业部，统一一协调电影影产业资源源、推动电电影业务发发展。,（备注：以以上品牌仅仅做示意，具体品牌牌由实际招招商成果确确定）,商业业态定定位,品牌推介,服饰类品牌牌列举,商业业态定定位,品牌推介,餐饮类品牌牌列举,商业业态定定位,品牌推介,儿童类品牌牌列举,项目理解,项目定位,目录,1,2,3,4,商业经济测测算,消费偏好,5,销售模式及及运营建议议,6,城市印象,2022/10/30,价格格定定位位,一层商业价格（元,/,平方米）,住宅价格（元,/,平方米）,白云嘉悦广场,8000-20000,-,白云世贸商城,7000-10000,4500,项目周边区域沿街商铺,凯旋路：,9000-11000,4500,宜兴路：,4500-5500,4000,项目目一一层层商商业业裙裙楼楼均均价价定定位位为为：,13000,元,/,平方方米米，,商业业外外街街一一层层均均价价定定位位为为：,16000,元,/,平方方米米,商业业内内街街一一层层定定价价为为,14000,元,/,平方方米米,公寓寓、办办公公价价格格参参照照住住宅宅价价格格定定位位为为：,5500-6000,销售售收收益益测测算算,商业业裙裙楼楼总总建建筑筑面面积积为为,6,万平平方方米米，持持有有,1.9,万平平方方米米，返返还还,8900,平方方米米,产品构成,建筑面积（）,可售面积（）,可售均价,(,元,/,）,销售总额（万元）,商业裙楼,60000,一层,3750,13000,4875,二层,10350,9000,9315,三层,11500,6000,6900,四层,11500,5000,5750,合计,37100,-,26840,酒店式公寓,100000,100000,5,500,55000,办公,16400,16400,6000,9840,商业街,24400,20800,外街一层,16000,，二层,10000,；内街一层,14000,，二层,9000,25600,电梯洋房,43800,43800,5500,24090,合计,244600,218100,-,141370,销售售总总收收益益为为：,14.13,亿元元,租金金收收益益测测算算,商业业持持有有面面积积,1.9,万平平方方米米，根根据据区区域域租租金金水水平平预预估估本本案案第第一一年年租租金金水水平平约约为为,1,元,/,平方方米米,/,天,十年租金收益,第一年,第二年,第三年,第四年,第五年,第六年,第七年,第八年,第九年,第十年,合计,租金上浮比例,0%,0%,5%,0%,5%,0%,8%,0%,10%,0%,28%,租金收益（万元）,693.5,693.5,728.2,728.2,764.584,764.584,825.75,825.75,908.325,908.325,7840.7,十年年租租金金总总收收益益约约为为,7840,万元元,投资资成成本本测测算算,项目,分摊成本 （元,/,平方米）,建筑面积（平方米）,总投资额 （万元）,一、土地费用,920.0,336000,30912.0,二、前期费用（含政府规费等）,200.0,336000,6720.0,三、建安工程费,72200.4,3.1,商业裙楼,2500.0,60000,15000.0,3.2,酒店式公寓,1800.0,100000,18000.0,3.3,办公,1800.0,16400,2952.0,3.4,商业街,1600.0,24400,1152.0,3.5,电梯洋房,1800.0,43800,7884.0,3.6,安置住宅,1500.0,92000,13800.0,3.7,地下立体停车（一层）,3000.0,44708,13412.4,四、区内基础设施配套费,100.0,336000,3360.0,五、其他成本及不可预见成本,0,3395.8,六、开发成本小计（一,-,五相加）,0,116588.2,七、销售费用,2827.4,八、管理费用,0,2263.8,九、财务费用,0,8895.4,十、营业税及附加,0,7648.1,十一、完全成本（六,-,十相加）,0,138222.9,十二、实现销售收入,0,141370.0,十三、销售毛利润额,3147.1,十四、销售毛利率,十五、所得税,629.4,总成本,138852.3,综合合收收益益测测算算,销,售,售,收,收,益,益,为,为,：,：,2517,万,元,元,十,年,年,租,租,金,金,收,收,益,益,为,为,：,：,7840,万,元,元,持,有,有,物,物,业,业,：,：,19000,万,平,平,方,方,米,米,持,有,有,物,物,业,业,价,价,值,值,：,：,约,约,为,为,1.6,亿,元,元,项目目理理解解,项目目定定位位,目录录,1,2,3,4,商业业经经济济测测算算,消费费偏偏好好,5,销售售模模式式及及运运营营建建议议,6,城市市印印象象,2022/10/30,销售模式式,纯销售模模式,带租约销销售模式式,返租销售售模式,商业氛,围,围已形,成,成且正,经,经营红,火,火，无,需,需担心,后,后续收,益,益；,可销售,物,物业有,大,大型主,力,力店进,驻,驻且长,期,期经营,保,保证，,获,获取长,期,期稳定,收,收益回,报,报；,纯街铺,或,或少量,商,商业物,业,业。,适用,适用,商业销,售,售竞争,不,不激烈,导,导致市,场,场成熟,度,度低，,投,投资客,户,户缺乏,了,了解；,纯街铺,销,销售；,商业体,量,量极少,或,或零星,商,商业物,业,业。,适用,商业销,售,售竞争,激,激烈，,投,投资客,户,户较为,理,理性；,集中型,商,商业；,商业体,量,量,5,万平方,米,米以上,，,，体量,较,较大。,商丘商业业现有销销售模式式,销售模式式优劣势势对比,纯销售模模式,优势,发展商,可,可在短,期,期内回,笼,笼资金,，,，降低,项,项目整,体,体资金,压,压力，,无,无需承,担,担返租,补,补贴与,相,相关税,费,费；,将商业,经,经营压,力,力转移,至,至中小,业,业主，,由,由其分,担,担经营,压,压力；,发展商,省,省事、,麻,麻烦少,、,、没有,负,负担。,劣势,产权分,散,散，引,进,进主力,店,店或品,牌,牌店的,难,难度增,加,加；,无法控,制,制和统,一,一经营,业,业态，,规,规范整,体,体形象,；,；,商业做,旺,旺主要,依,依靠市,场,场自身,调,调整，,所,所需时,间,间较长,；,；,若经营,不,不好，,对,对于项,目,目整体,形,形象有,不,不利影,响,响。,销售模式式优劣势势对比,返租销售售模式,优势,前期由,商,商管公,司,司统一,控,控制招,商,商和经,营,营，能,确,确保既,定,定的商,业,业定位,与,与规划,，,，可以,有,有效保,证,证整体,商,商业形,象,象；,易形成,商,商业氛,围,围，保,障,障商业,做,做旺，,平,平稳过,渡,渡商业,培,培育期,；,；,替业主,坚,坚守前,几,几年守,业,业期，,既,既能坚,定,定投资,者,者信心,，,，又能,在,在返租,后,后卸下,返,返租包,袱,袱。,劣势,返租补,贴,贴返算,回,回到了,商,商铺售,价,价里，,公,公布均,价,价将会,提,提高，,投,投资者,容,容易认,为,为定价,过,过高,销售模式式优劣势势对比,带租约销销售模式式,优势,劣势,通过招,商,商保证,前,前期商,业,业定位,与,与形象,；,；,能快速,回,回收资,金,金，无,需,需承担,返,返租补,贴,贴与相,关,关税费,；,；,短期内,使,使业主,获,获得稳,定,定收益,，,，减少,业,业主招,商,商环节,，,，对中,小,小投资,者,者具有,较,较大的,吸,吸引力,。,。,铺位差,异,异性影,响,响销售,难,难度的,程,程度比,较,较明显,；,；,未出租,的,的商铺,销,销售难,度,度较大,，,，特别,是,是大铺,；,；,售价与,租,租金之,间,间产生,的,的收益,回,回报低,难,难以达,到,到投资,者,者期望,；,；,中、长,期,期收益,难,难以稳,定,定；,发展商,为,为了做,旺,旺商业,，,，以非,常,常优惠,的,的租金,引,引进主,力,力商家,，,，但转,租,租约时,买,买家不,易,易接受,，,，商铺,容,容易滞,销,销。,销售模式式及运营营建议,目前，商商丘销售售商业均均采用的的纯销售售模式，无返租租回报，但根据据各种销销售模式式的优劣劣势对比比及金泊泊地多年年商业销销售及运运营经验验，集中中型商业业如果不不进行统统一的业业态规划划和运营营管理，成活率率极低，因此，为确保保商业能能平稳的的度过培培育期，繁荣成成长，建建议：,商业引,入,入专业,商,商管公,司,司进行,统,统一招,商,商、销,售,售和运,营,营管理,；,；,先招商,后,后销售,策,策略；,销售采,用,用,返租销,售,售模式,，返租,年,年限设,定,定为,3-5,年，返,租,租回报,率,率设定,为,为,5-8%,，前三,年,年返租,回,回报一,次,次性在,售,售价中,抵,抵扣。,THANKS!,
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