资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,Code of this report |,1,Copyright Centaline Group, 2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告,山东中原,JiNan.07.2011,投标方简介,中原地产简介,Whats Centaline,中原是,Centaline Group |,3,三十年的辉煌业绩，中原一直致力于推动中国房地产行业的市场化发展,中原于,1978,年在香港成立,目前已成为横跨香港、内地及澳门,最大的,地产代理集团公司,中原为中国,70%,的,大型地产发展商,提供专业服务,我们一直,引领,着中国地产服务领域内的趋势与未来,中原版图：,Centaline Group |,5,Source,：,各上市公司年报,中国最优秀的地产代理公司,中原地产,伟业顾问,易居中国,EJ.,NYE,合富辉煌,733.HK,世联地产,国内地产服务领域主要公司,20,10,年营收对比,Centaline Group |,6,区域总部公司,（华南、华北、华东）,立足区域，布局全国,深圳中原,北京中原,上海中原,东莞中原,珠海中原,中山中原,广州中原,佛山中原,福州中原,重庆中原,更多中原网络,截至,2011,年,6,月底，中原在大陆已拥有,32,家分公司,中原旗下中原（中国）在大陆有庞大的全国性网络,Centaline Group |,7,在内地市场实现了持续的增长与领跑,2008,2009,2010,1,中原（中国）,2,3,4,5,易居中国,世联地产,合富辉煌,上海天地行,易居中国,世联地产,合富辉煌,伟业顾问,易居中国,世联地产,合富辉煌,伟业顾问,Source,：,Centaline Research,中原（中国）,中原（中国）,Centaline Group |,8,发展顾问,战略顾问,品牌顾问,住宅全程顾问,工商全程顾问,策划代理,全程营销策划,销售代理,物业评估,房地产评估,土地评估,拆迁评估,金融按揭,按揭代理,合同公证,房产担保、保险,房产经纪,租赁委托代理,产权变更、产权查册,按揭楼宇转让,代办相关证件,为客户提供综合性的专业地产服务,Centaline Group |,9,累计代理近,700,个楼盘,成交单位近,13,万套,成交面积近,1300,万平米,年均,增长率超过,40%,深圳中原业绩,连续九年市场占有率第一,Source,：,Centaline Research,在中国重点城市常年保持二级市场占有率第一,Centaline Group |,10,How can we do it,我们如何做到的,Centaline Group |,11,我们对市场始终保持极高的敏感度,中原销售系统,CCES,项目前线销售,项目后台策划,市场监测系统,MMS,市场一手信息,媒体二手信息,外部信息发布,内部信息发布,中原数据处理中心,CDPC,每周楼市周报,中原内参,中原景气指数,专题研究,土地开发评估,其他分析结果,Centaline Group |,12,我们对客户始终保持深入的洞察,消费者研究,Consumer Research,消费者统计特征研究,片区消费者特征研究,品牌消费者特征研究,面积段消费者特征研究,消费者行为特性研究, Consumer Diary,消费者日记, Consumer Observation,行为观察, Key Person Interview,关键人物访谈, AdTrace,广告有效度追踪,消费者心理特征研究, Preference Test,偏好测试, Personality Scale,个性量表, Cluster Analysis,聚类分析, AdTest,广告效果测试,Centaline Group |,13,我们在研究上始终与强者同行,研究合作伙伴,资本流向研究,中原强大的三级市场网络使我们可以洞察到资本,在地产投资领域的流向，往往是市场变化的动因,资产结构研究,对客户资产结构的研究是衡量整个经济体系抗风,险能力的重要途径之一,客户预期研究,我们对客户行为和心理的研究为银行的货币调控,提供决策依据,Centaline Group |,14,我们在洞察上始终保持国际视野,domus,于,1928,年在米兰创刊,已成为全球范围内最具影响力的,专业建筑杂志,Wallpaper,最早于,1996,年在,伦敦发行,从建筑室内设计到全面的时尚品,味,Wallpaper,都一直在引导,潮流,传播领域内的战略合作,中原以更加专业的姿态加入到全球范,围内的建筑研究,通过传播领域内的合作，中原开始洞,察建筑研究和设计发展潮流,通过广泛的接触和访谈，中原对高端,、时尚客户的把握能力也不断增强,Centaline Group |,15,How can we help our clients,我们如何帮助客户,Centaline Group |,16,我们知道如何解决客户生意成长每一步所面临的问题,中原战略合作伙伴之一,八年时间里，我们陪伴客户成长,我们帮助客户建立自己的营销体系,我们帮助客户实现开发模式的复制,我们帮助客户开拓多元化的产品线,99,00,01,02,03,04,05,06,07,公司成立,第一个郊区大盘项目发售,第二个郊区大盘项目发售,第一个烂尾楼改造项目发售,08,开始进军,外地市场,第一个豪宅,项目发售,外地郊区大盘,项目发售,Centaline Group |,17,香港,澳门,大陆,香港是中国地产行业发展最成,熟的地方，中原在香港三十年,的发展积累了大量的行业经验,，特别是对地产周期的研究和,应对,中原将香港的成熟的市场操作,方法带进大陆，影响了大陆整,个行业的市场观念,澳门是亚洲典型的微型经济体,，各种雄厚资本的进入及本地,的强劲购买力使整个澳门地产,市场显得更具魅力，中原在澳,门的成功为中原积累了适应资,本快速流动的市场的能力,随着改革开放的日益深化，中,原也大陆也开始大展拳脚,十多年的本土发展，使中原实,现了港式经验和本土特色的无,缝结合，并逐渐发展形成更加,适合本土市场的操作模式,我们在香港、澳门和大陆都积累了丰富的案例,Centaline Group |,18,我们形成了中原自己的实践体系,项目立项,项目策略制定,项目结束,目标分解,策略构思,策略分解,分步执行,策略中心,监控,销售中心,监控,营销模型,模式总结,数据模型,客户服务标准,员工培训标准,员工选聘标准,其他相关标准,其他相关总结,中原实践体系,Centaline Group |,19,我们帮助客户一步步实现事业上的腾飞,Learn,学习,Apply,应用,Innovation,创新,Standardize,标准化,1,2,3,4,沟通、了解并学习中原,的最佳实践,应用中原的成功经验到,具体项目中,结合项目实际情况实现,部分创新,形成符合您生意的标准,化操作方法,Centaline Group |,20,Our Strengths,我们的优势,Centaline Group |,21,我们能准确地发现市场机会,客户是深圳领先的品牌发展商，,旗下某高端山居大盘项目在,07,年,下半年遭遇市场寒冬期，成交量,低迷,中原创造性地运用“单人渠道分,析”方法准确地找到了目标客户,，通过对目标客户的购买行为分,析制定了相应的营销策略，使该,项目逆市走红,现在,Centaline Group |,22,我们同时对未来高瞻远瞩,客户是国内知名的品牌发展商。,03,年客户开始开发总建面为,60,万,平米的关外大盘，当时客户的品,牌影响力仍局限于关外区域市场,中原从消费者结构演变和品牌管,理方面给予了客户前瞻性的建议,，时至,08,年，该大盘项目已完成,七期开发，客户不仅获取了丰厚,的利润，同时也成为了颇具影响,力的品牌发展商,未来,Centaline Group |,23,我们更善于从战略上实现从现在到未来,战略研究、制定、执行,Centaline Group |,24,Our Clients,我们的客户,Centaline Group |,25,新鸿基地产,万科地产,中海地产,华侨城地产,华润地产,金地地产,保利地产,瑞安集团,招商地产,嘉里建设,新世界地产,SOHO,中国,北辰实业,雅居乐地产,佰仕达控股,海尔地产,丰田房屋,家乐福,松下家居,索尼家居,我们服务于在中国境内快速成长的地产相关企业,Centaline Group |,26,Department of PREAS Strategic Development,二级市场统筹发展中心,Centaline Group |,27,二发中心将利用集团平台的力量去统筹我们解决问题的能力，从而提升中原整体的服务质量,中原地產代理有限公司,中原,(,中國,),物業顧問有限公司,利嘉閣地產有限公司,中原,(,澳門,),地產代理有限公司,中原測量師行有限公司,森拓普顧問有限公司,中原資產管理有限公司,中原移民顧問,(,香港,),有限公司,中原方畧有限公司,中原數據有限公司,中原地圖有限公司,集团二发中心,Centaline Group |,28,集中集团内部的所有平台资源，提供全方位的地产服务,知识管理平台,策划服务流程化,知识地图建设,专业技能培训,绩效、考核,内部网络平台,集团内部网络,集团外部网络,数据研究平台,对内数据服务,行业发展研究,典型客户研究,建筑设计平台,产品研究,规划设计顾问,商业资源平台,业态规划研究,商业资源整合,项目招商执行,集团二发中心,Centaline Group |,29,用更广的视角去整合可被利用的客户资源，实现项目营销的跨区域操作,环渤海区域,长三角区域,珠三角区域,中西部区域,Centaline Group |,30,Our Consulting Workflow,我们的工作流程,项目认知,问题分析,数据收集,解决问题,1,2,3,我们采用以解决问题为导向的结构化工作流程,方案制定,4,项目认知阶段我们的工作重点是在熟悉项目情况和了解客户目标的基础上,与客户达成共识,项目认知,问题分析,数据收集,解决问题,1,2,3,方案制定,4,城市发展,区域规划,市场状况,项目价值,客户目标,界定核心问题,问题分解阶段我们的工作重点是明确核心问题的分析思路和框架,项目认知,问题分析,数据收集,解决问题,1,2,3,方案制定,4,核心问题分解,制定分析框架,明确关键问题,设计分析模型,明确分析思路,数据收集阶段我们的工作重点是为问题分析提供数据支持,项目认知,问题分析,数据收集,解决问题,1,2,3,方案制定,4,实地考察调研,专家权威访谈,统计数据分析,相关文献研究,获取数据论证,相关案例研究,方案制定阶段我们的工作重点是为客户提供明确的、可行的解决方案,项目认知,问题分析,数据收集,解决问题,1,2,3,方案制定,4,撰写顾问报告,制定解决策略,明确解决方案,整理汇报思路,构思解决方法,我们始终关心客户的真实想法，与客户一起解决问题,项目认知,问题分析,数据收集,方案制定,客户角色,中原提交文件,提供项目有关的必要信息,检验中原对项目的认知,了解中原的分析思想和框架,提出自己对问题分析的看法,协助中原获取某些特定的数据,从数据层面上与中原达成共识,评审中原的汇报方案,提出尚未解决的疑问,项目启动通知函、项目进程计划,项目认知报告、项目认知沟通纪要,问题分析报告、,问题分析沟通纪要,项目协助邀请函、,数据收集报告、数据收集沟通纪,顾问报告,我们为客户提供模块化的服务体系,项目执行,项目决策,项目支持,项目监管,中原项目服务体系,项目执行,项目决策,项目支持,项目监管,顾问项目组,项目经理,顾问项目组一般由顾问、高级,顾问和研究员组成,顾问项目组主要负责顾问项目,的开展和实施,项目执行模块,项目经理一般由资深顾问担任,项目经理主要负责团队协作管,理和日常决策,中原项目服务体系,项目执行,项目决策,项目支持,项目监管,项目决策模块,顾问总监,二发中心总经理,顾问部总监一般由资深项目经,理或顾问总监担任，他们在某,一类或某几类项目上有丰富的,经验,项目群经理主要负责项目的方,向把握和重大决策,二发中心总经理主要参与项目,的重大决策并提出策略性建议,中原项目服务体系,项目执行,项目决策,项目支持,项目监管,项目支持模块,品控中心,数据服务中心,中原专家顾问团,品控中心是中原的知识管,理和服务品质控制部门,品控中心主要负责提供研,究方法和相关研究成果,数据服务中心是中原的数,据监控和研究部门,数据服务中心主要负责提,供相关数据及数据模型,专家顾问团由中原资深策,划和顾问人员组成,中原专家顾问团主要负责,为项目的进展提供基于经,验方面的建议,中原项目服务体系,项目执行,项目决策,项目支持,项目监管,品控中心,拓展总监,品控中心是中原的知识管理和,服务品质控制部门,品控中心主要负责项目服务品,质控制,与客户保持沟通，受理客户反,馈及投诉,项目监控模块,Centaline Group |,42,项目洽谈,项目实施,项目验收,附：客户合作流程,发出服务邀约,业务联系,确定初步合作意向,项目实施,项目洽谈,项目验收,客户,拓展部,二发中心,提交的文件,中原服务简介,服务纲要,服务合同,签订顾问合作合同,确定合作方式、合作周期、顾问阶段、服务费用等,确认,二发中心,项目组,项目经理,顾问总监,提交的文件,项目洽谈,项目验收,策略中心负责组建团队,客户,付首期款,收集项目信息,配合,品控、审核,确认,项目认知沟通会,确认,项目启动通知函,项目进程计划,项目认知报告,项目认知沟通纪要,撰写项目认知报告,品控中心,数据中心,专家顾问团,建议,项目认知,项目洽谈,问题分析,二发中心,项目组,项目经理,顾问总监,提交的文件,客户,付阶段款,核心问题分解,建议,品控中心,数据中心,专家顾问团,制定分析框架,明确关键问题,设计分析模型,撰写问题分析报告,品控、审核,确认,问题分析沟通会,确认,问题分析报告,问题分析沟通纪要,项目验收,项目洽谈,数据收集,二发中心,项目组,项目经理,顾问总监,提交的文件,客户,付阶段款,品控中心,数据中心,专家顾问团,项目验收,制定数据收集工作计划,项目协助邀请函,建议,开展市场调研,撰写数据收集报告,品控、审核,确认,数据收集沟通会,确认,数据收集报告,数据收集沟通纪要,配合,项目洽谈,方案制定,二发中心,项目组,项目经理,顾问总监,提交的文件,客户,付阶段款,品控中心,数据中心,专家顾问团,项目验收,制定解决策略,构思解决方法,明确解决方案,整理汇报思路,建议,撰写问题分析报告,品控、审核,确认,项目汇报、报告提交,项目顾问报告,项目实施,项目洽谈,项目验收,确认客户反馈,二发中心,项目组,项目经理,顾问总监,客户,服务鉴定书,项目回顾研讨会,项目回顾纪要,确认,提交的文件,支付尾款,其他服务邀约？,项目经验交流会,品控中心,相关人员,知识总结,中原各城市操作项目展示,项目名称,规模,项目名称,规模,北京合景泰富香悦四季,总建面,60,万平米（住宅）,深圳万科第五园,总建面,25,万平米（住宅）,北京泛海国际居住区,总建面,260,万平米（住宅）,深圳万科金域蓝湾,总建面,30,万平米（住宅）,北京海棠公社,总建面,33,万平米（住宅）,深圳万科天琴湾,总建面,80,万平米（住宅）,北京复地国际公寓,总建面,10,万平米（住宅）,深圳万科金域华府,总建面,19,万平米（住宅）,北京京都杭城,总建面,35,万平米（住宅）,深圳中海深圳湾畔,总建面,17,万平米（住宅）,上海世贸滨江花园,总建面,80,万平米（住宅）,深圳东方园博园,总建面,80,万平米（综合）,上海华润橡树湾,总建面,23,万平米（住宅）,深圳华润幸福里,总建面,15,万平米（综合）,上海金地湾流域,总建面,20,万平米（住宅）,深圳星河世纪广场,总建面,50,万平米（综合）,上海奥林匹克花园,总建面,70,万平米（住宅）,深圳闽泰滨海之窗,总建面,23,万平米（综合）,山东中原现在所承担策略营销项目一览表,项目名称,规模,合作模式,济南黄金,99,总建面,100,万平米（住宅）,全程策划营销代理,济南黄金时代广场,总建面,50,万平米（综合）,全程策划营销代理,济南莱钢凯旋新城,总建面,30,万平米（住宅）,全程策划营销代理,济南鑫苑名家,总建面,70,万平米（住宅）,全程策划营销代理,济南恒生伴山,总建面,16,万平米（住宅）,全程策划营销代理,济南冠华车北项目,总建面,20,万平米（住宅）,全程策划营销代理,山东融汇分水岭项目,总建面,42.6,万平米（住宅）,前期市场研究定位及营销策略,绿地泉景社区,总建面,40,万平米（住宅）,前期市场研究定位及营销策略,济南华润万象城,总建面,40,万平米（综合）,前期市场研究及招商策略,济南华润兴隆庄项目,总占地,12000,亩 （住宅）,前期市场研究及产品定位,济南鲁能大汉峪项目,总占地,2000,亩（住宅）,前期市场研究定位及营销策略,山东中原近年所承担策略顾问项目一览表,项目名称,规模,合作模式,济南鲁能领秀城,总建面,300,万平米（住宅）,项目市场研究及监控,济南鲁能大汉峪项目,总占地,2000,亩（住宅）,前期市场研究定位及营销策略,济南名士豪庭,总建面,80,万平米（住宅）,前期市场研究定位及营销策略,济南唐冶新城项目,总占地,12,平方公里（住宅）,前期市场研究及规划布局,济南天鸿万象新天,总建面,360,万平米（住宅）,前期市场研究及产品定位,济南华润万象城,总建面,40,万平米（综合）,前期市场研究及招商策略,济南华润兴隆庄项目,总占地,12000,亩 （住宅）,前期市场研究定位及营销策略,山东融汇老商埠项目,总占 地,3,万平公里（综合）,前期市场研究定位及营销策略,绿地泉景社区,总建面,40,万平米（住宅）,前期市场研究及产品定位,山东融汇分水岭项目,总建面,42.6,万平米（住宅）,前期市场研究及产品定位,核心团队简介,营销专家顾问,-,周曜,/ TONNY,中原集团二级市场战略顾问中心总经理,硕士学位，先后任职于麦肯锡咨询顾问、麦肯光明策略总监及日本电通策略总监,。,2000,年加入深圳中原，先后任职项目策略部总监、品控中心总监、策略中心总经理等职务,。,擅长房地产项目的定位分析及营销推广，曾先后操作过多个大型项目，在营销推广方面具备丰富经验及创新意识，对于大型综合体、大型住宅项目有丰富的经验,曾服务的客户：,新世界集团、卓越集团、深圳观澜湖地产、东莞光大地产、中国海外建筑（深圳）有限公司、万科股份、中国保利集团,曾操作过的项目：,观澜高尔夫,、,万科棠樾,、,卓越维港,、,万科第五园,、,万科东方尊峪,、,圣莫丽斯,、,万科金域蓝湾,、,万科珠宾花园,营销专家顾问,-,刘斌,二级市场战略顾问中心 市场研究 总监,武汉大学市场营销系管理学学士,2006,年加入深圳中原，,2009,年调入中原集团。先后任职深圳中原策略中心主任、高级主任，中原集团二发中心经理等职务,。,在郊区大盘、都市综合体、大型集中式商业项目的前期研究和定位上有较多经验，并在房地产市场趋势研究方面有独到的分析方法与见解,曾操作过的项目：,海阔天空,国兴城,、,海航国际广场,、,海航,望海国际广场,、,海航,日月广场,、,兆丰,溪山,、,合景泰富,誉峰,、,佳兆业珠海湾仔旧改项目,、,中海,半山溪谷,营销专家顾问,-,白天明,二级市场战略顾问中心 建筑中心 总监,建筑学学士学位，先后任职于中建国际、加拿大,HAC,等建筑设计公司，,7,年建筑设计、规划经验。,2011,年加入中原地产；任职负责建筑部分工作,。,在提供产品方案的同时，从土地价值、客户价值、城市价值等方面为客户做更深入的分析，帮助客户减低开发风险，增加产品的隐性附加价值,。,力求产品设计的成果标准高于行业目前的标准，为客户节省设计管理成本,。,力求站在市场的前端，为客户提供最适合客户购买需求和发展经营需求的产品方案,主要操作项目：,利顺德,百合花园、保利桂城,保利星座、三亚凤凰水城、麒麟湾花园、长沙大学城、番禺项目、广州科学城、樊洼路项目,营销专家顾问,李文杰,北京中原董事总经理,兼任中原地产华北区董事总经理,北京大学房地产区域经济 博士,自,1994,年起加入中原地产（,Centaline,）集团，参与北京中原的创立及主持房地产营销策划及顾问工作，任北京中原董事总经理至今，并兼任中原地产华北区董事总经理，同时还任香港中华建设管理研究会常务理事、北京市房地产中介行业协会副会长、中国房地产估价师与经纪人学会理事、北京市房地产法学会理事等，并多次参加“建设管理与房地产发展”国际研讨会（,ACMRI,）及发表论文，为相应政府部门提供房地产市场调控及刺激的政策建议。,营销专家顾问,丁铭（中原华北营销中心总经理）,东北师范大学协调组织团队工作，具备制定营销战略、监督营销战术执行全案营销策划推广能力；四年师范教育，两年媒体经验，使之具有敏锐的市场洞察力和策划实战能力；有一线项目操盘及营销团队管理经验；熟悉房地产业相关政策法规，具组织协调，沟通分析能力。,主要操作项目：,国奥村（北京,2008,奥运村）、观湖国际、,成都,A,ZTown,、无锡隽府、雅安国际、,LOFTEL,、国美第一城、长安中心、,营销专家顾问,吴铨华（中原华北区营销总监）,主要操作项目：,深圳：中信红树湾、达利城市中心、绿海名居；,北京：新保利大厦、中环世贸、西环广场、泰达中心；,青岛：天泰城、财富广场、国展财富中心；,济南：黄金,99,、恒生伴山、莱钢凯旋新城、名士豪庭、原山九号。,香港大学 市场营销 学士学位,十六年房地产营销工作经验，有着丰富的市场营销及销售管理经验，熟悉市场发展现状，有着较强的管理能力、判断、决策、计划及执行能力，并有极强市场及项目整体把控能力，曾担任过多个项目的营销总监主持项目全面工作。,项目总负责,王鑫 （山东中原董事总经理）,北京航空航天大学 市场营销 学士学位,自,2001,年起加入中原地产（,Centaline,）集团，自,2003,年起参与山东中原的创立及主持房地产营销策划及顾问工作，任山东中原董事总经理至今。,主要操作项目：,北京美景东方、水云天、广安门项目、花样年华；,济南黄金,99,、莱钢凯旋新城、恒生伴山、黄金时代广场、融汇老商埠、绿地国际花都、国华东方美郡；,青岛上实达利广场、国展财富中心、青特汇豪景苑；,淄博华侨城、潍坊世贸中心、临沂财富广场,市场执行,薄夫利（投资顾问部总监）,山东经济学院 市场营销 本科,七年房地产市场研究工作，有着丰富的市场研究经验，熟悉项目开发各个流程，对项目各个环节的把控能力强，见解有深度，有创新意识，有较高的综合素质，曾担任过多个项目的前期市场负责人，负责项目前期策划工作。,主要操作项目：,1,、济南名士豪庭 （,80,万平米住宅）,2,、青岛汇豪国际 （,30,万平米住宅）,3,、青岛财富广场 （,30,万平米综合）,4,、济南鲁能领秀城 （,300,万平米住宅）,5,、济南天鸿万象新天 （,360,万平米住宅）,策划执行,林鹤松（事业部总监）,哈尔滨师范大学 中文 学士学位,六年房地产营销工作，有着丰富的市场营销经验，熟悉市场发展现状，有敏锐的判断力和较强的执行能力。曾操作过多个前期策划定位项目与后期销售项目，擅长高端与快消的住宅产品营销，曾主持过多个大型楼盘的开盘。,主要操作项目,1,、济南黄金,99,（,100,万平米住宅）,2,、济南黄金时代广场 （,40,万平米综合）,3,、济南恒生伴山 （,20,万平米住宅）,4,、济南银丰花园 （,30,万平米住宅）,5,、青岛汇豪景苑 （,30,万平米住宅）,6,、潍坊世贸中心 （,48,万平米综合）,团队核心成员介绍,策划执行,王勇（策划经理）,山东师范大学 房地产经营管理 学士学位,四年房地产营销工作经验，有着丰富的操盘策划经验，熟悉市场发展现状，有敏锐的判断力和较强的控制执行力。曾操作过多个前期策划定位项目和营销项目，操盘项目均实现客户解筹率达,80%,以上。,主要操作项目,1,、济南普利青城雅居 （,15,万平米住宅）,2,、台儿庄迎宾馆,（,20,万综合）,3,、济南翡翠郡 （,68,万住宅）,4,、济南翡翠东郡 （,50,万住宅）,5,、济南尚品清河 （,30,万住宅）,6,、中建大观天下 （,200,万住宅）,7,、济南凯旋新城东区 （,20,万住宅）,8,、鑫苑名家 （,70,万住宅）,策划执行,杨林（策划经理）,山东大学,六年房地产营销策划工作经验，有着丰富的项目营销策划经验，熟悉项目操作运营各个流程，有着极强的项目沟通协调能力，主要操作商业项目及综合体项目为主，监督各个流程的服务工作。,主要服务项目,济南嘉汇环球广场 （,12.5,万平米综合）,2.,济南国际商贸城 （,30,万平米商业）,3.,滨州时代生活广场 （,10,万平米综合商业）,4.,齐鲁水郡温泉岛 （,30,万平米度假型别墅）,5.,临沂鸿儒国际文化广场（,20,万平米综合）,6.,黄金,99,7.,恒生伴山,具有四年从事房地产营销工作经验，经历不同类型物业营销磨炼，具有敏锐的市场判断力和较强的执行能力，擅长城市大盘和快消的住宅产品营销，并对项目后期营销执行具有独到的理解，曾主持过多个大型营销活动，,主要服务项目,天鸿,万象新天 （,120,万平米住宅）,鑫苑名家 （,70,万平米住宅）,黄金,99,（,100,万平米住宅）,黄金时代广场 （,40,万平米综合体）,凯旋新城 （,40,万平米住宅）,盛龙国际 （,20,万平米住宅）,策划执行,司敬彬（高级策划师）,吴光辉,中原集团 二级市场 事业二部 销售 经理,工作经历,大学专科学历，先后任职于 新龙集团销售主管、信立怡高（世联怡高）销售经理、项目经理、事业部经理,2010,年底 加入山东中原，任职于项目二部、事业二部（恒生,伴山项目组）销售经理,地产行业,8,年二三级市场从业经验，从基层销售岗位做起，擅长地产销售管理，曾先后操作过多个大型项目，在项目操盘及地产销售管理方面，具备丰富经验和独特见解，特别对于住宅项目，有丰富的销售管理经验。,曾服务的客户 先后参与代表项目,新龙集团,新龙家园、幸福苑,信立怡高,重汽,彼岸新都、长青：明珠新世纪商业广场,世联怡高（原信立怡高）,郑州：思达,数码国际公寓、青岛：湛园,世联怡高,三级市场,怡高行不动产品牌运营,前 言,此次项目团队对项目进行深入市场的调研和项目分析，基于对区域市场和项目的深入了解与分析，书写此次竞标报告。,我司认为项目承载了鲁商置业在菏泽地区成功开发大规模综合体积累开发经验，抢占三四线城市中的市场占有率，在助推地方经济时，同时为鲁商置业提供稳健的现金流和品牌价值。,操作项目的关键点：,1,、如何定位。在经济薄弱的地区建一个大体量，中高端商业综合体，如何找到一个市场切合点，找到项目的发展位置至关重要，从城市、从区域、从地块、客户的需求找到突破。,2,、物业发展建议：市场在变化，如何把控好产品切合目前需求，同时能够在未来一段时期内保持产品优势领先，规避市场竞争。,3,、目标客群的精准定位：要把客群定位精准，结合目标客户展开针对性的推广组织和营销渠道组织，实现快速蓄客，其中对目标客户的把握在操盘过程中尤为重要。,4,、现场体验的提升：现场展示如何提升，传递项目价值，拉升消费者心理价位，增强对项目的置业信心。,本报告解决的主要问题为：营销目标下的项目定位、物业发展建议、营销策略、推广策略、客户积累、价格制定和推售策略等。,1,目标界定,银座商城、统一银座、银座汽车、银座家居等,福,瑞,达,医,药,集,团,鲁商置业,山东银座旅游集团,山东商业职业技术学院、青岛酒店管理职业技术学院、银座幼儿园等,鲁商传媒集团有限公司,山东永兴集团有限公司、山东省林工商总公司等,鲁商集团,一个拥有,15,万多员工，年营业收入,370,亿，年利税,32,亿的超级,国企航母,，山东省,领军企业,鲁商集团,一个以零售业为主，以制药和房地产为重点产业，涉足教育、酒店、传媒投资等,多个领域多元化集团,鲁商集团,一个拥有“鲁商”、“银座”、“福瑞达”等,多个知名品牌的明星企业,鲁商菏泽综合体承载着鲁商在菏泽地区：,实现地区级购物中心！,实现地区级商务旗舰标杆！,实现地区级豪宅标杆！,城市新标杆！,战略目标,项目目标,销售目标,打造城市商务旗舰，推动地区城市经济快速发展；,以商业为,驱动，四种物业类型的系统盘活；,跳出,菏泽，突破现有市场现状，实现溢价高度销售,；,2,基础研究,一、菏泽城市研究,二、政策研判,三、房地产细分市场研究,四、项目客户研究,基础研究,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,菏泽概况,菏泽经济,产业分析,人均收入,房产市场,菏泽城市概况,菏泽市位于山东省西南部，为山东省的一个地级市。总人口数为,881,万其中城镇人口为,180.23,万人，,总面积,12238.62,平方公里。,菏泽市辖八县一区，另有一开发区分为牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城 东明县，城市交通更便捷，区位优势更明显，京九铁路与新亚欧大陆桥（日照,新乡铁路）在菏泽呈“十”字交汇，全市交通事业呈现出强劲势头，为经济社会和谐发展提供了强有力的支撑和保障。,菏泽市是我国著名的牡丹城、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡,。,被称为“三乡一城”。,菏泽辖一区八县，拥有,180,万城镇人口，是著名的牡丹城、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡。,菏泽为鲁苏豫皖四省交界处的商贸流通基地,占据,京九铁路与新亚欧大陆桥,的,十字交汇,处,，坐拥交通枢纽，整体区域位置优越，未来经济发展动力强劲。,菏泽市位于山东、江苏、河南、安徽四省交界处，交通便利，区域优势明显,京九铁路与新亚欧大陆桥在这里十字交汇，依托铁路枢纽优势，加速城市发展,山东省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市,周边城市群的服务功能（物流、金融、信息、研发、旅游、工业带动等）盘活菏泽，与周边城市联合发展；交通改善、城界消失将加速菏泽人口与财富的流动。,城市发展地位,目前菏泽市区的整体规划以“向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部”的总体格局,城市规划概况,老城区：,是菏泽市发展较早的中心，有比较成熟的商业中心，现在为政府机关单位的所在地,赵王河板块：,是菏泽市目前的城市中心，景观资源丰富，现代化气息浓郁，代表了菏泽全新的城市形象。,东部开发区域：,是城市东拓的辅助发展区域，房地产市场发展较快。,是规划中城市发展的方向，是菏泽最具发展潜力的区域之一。,赵王河板块,东部区域,老城区,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,菏泽概况,菏泽经济,产业分析,人均收入,房产市场,根据菏泽市统计局发布信息，十五期间，菏泽市,经济持续快速增长，经济实力大幅度提升,，会带动菏泽市民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强，需求得到进一步的巩固；经济的助推及需求拉动必将带动菏泽房地产市场快速发展。,2006-2010,年菏泽市宏观经济走势图,菏泽地区生产总值增速分别为,17.1%,、,17.1%,、,15.6%,、,14.3,和,14.3%,菏泽市,GDP,发展水平,去年底，菏泽,GDP,实现,1151,亿元，年平均涨幅,15%,，相对其他城市经济实力较弱，但其增速强劲，未来前景看好，目前城市发展受经济水平影响较大。,注：数据来源：菏泽国民经济和社会经济发展统计公报,菏泽市财政收入,2010,年实现,84.6,亿元，呈稳定增长趋势，金融机构贷款额为,1092,亿元，增长较快，年贷款余额,803,亿元，也呈增长趋势；整体来讲，购买力充足，但消费意识相对保守，有待激发其消费潜力。,菏泽市财政收入及金额机构存贷款情况,数据来源：菏泽市国民经济和社会经济发展统计公报,其中,2010,年菏泽市政府财政收入增幅居全省第一位。,菏泽市政府一直致力于开展项目建设推进年、提升年活动，招商引资和大项目建设实现新突破大力推进“,1655”,企业成长计划，加快工业化进程 。,深入实施城建三年纲要，城镇化建设迈出重大步伐，全市城镇化程度达到,35%,。,菏泽市着力发展房地产业，,2010,年开工基础设施建设工程,335,个，其中市区,71,个；完成拆迁面积,386,万平方米，开工房地产面积,1650,万平方米，竣工,1100,万平方米，其中市区开工,680,万平方米，竣工,405,万平方米 。,菏泽市稳定的经济发展为房地产的发展提供了良好的环境。,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,菏泽概况,菏泽经济,产业分析,人均收入,房产市场,第一产业所占比重逐渐减少，第三产业的比重逐渐增加，第二产业的比重最大，这表明菏泽还处于城市发展的初期，而这个阶段正是城市快速发展期。,菏泽市的第二、三产业国内生产总值逐年增长，但第三产业发展明显滞后于第二产业，有待于优化，隶属于第三产业的房地产业有较为广阔的发展空间。,城市产业结构分析,菏泽第二产业比重为,52%,，仍占主导地位，第三产业占比,29%,，相对薄弱。,数据来源：菏泽市国民经济和社会经济发展统计公报,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,菏泽概况,菏泽经济,产业分析,人均收入,房产市场,经济的快速发展带动了菏泽居民收入水平的提高，,2005,至,2010,年期间菏泽城镇居民人均可支配收入基本实现了翻一番，极大地推动了菏泽居民消费水平的提高。,城市人均收入情况,城乡居民收入明显增加，生活水平不断改善。,2010,年全市在岗职工年人均工资,21955,元，比上年增加,2691,元，增长,14%,；,城镇居民年可支配收入,14419,元，比上年增加,1682,元，增长,13.2%,；农民年人均纯收入,5812,元，比上年增加,765,元，增长,15.2%,。城镇居民人均消费性支出,9765,元，比上年增长,15.4%,；农民年人均生活消费支出,3629,元，比上年增长,6.4%,。,城乡居民物质文化生活水平进一步提高。,其中,2009,年末城乡居民储蓄存款余额达到,646.3,亿元，比年初增加,114.3,亿元 创历史最高水平,。,居民生活收入,注：数据来源：菏泽市国民经济与社会发展统计公报,菏泽城镇居民人均年可支配收入为,1.4,万元，增长,13%,，居民购买力得到提升，生活水平提高。,菏泽全市城市化达,35%,，提高,8.5,个百分点，大量外来人口及进城人口，促动房地产业发展和城市升级。,城市非农业人口概况,2009,年菏泽市区人口达到,143,万人，城市人口持续增长， 速度逐渐放缓。,从城市人口规模看，菏泽市已位于山东省大城市行列。,流动人口较多菏泽市的流动人口为,34,万人；,菏泽城市人口将进一步增加，,城镇化步伐明显加快。,2010,全市城镇化率达到,35%,，提高,8.5,个百分点，,尤其大量外来人口的进驻，使人口结构（职业、收入、文化等）进一步升级，不仅会增加菏泽房地产市场需求量，还会促进房地产开发产品水平的升级。城市郊区化、郊区城市化带来了城市发展加速。,数据来源：菏泽市国民经济和社会经济发展统计公报,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,菏泽概况,菏泽经济,产业分析,人均收入,房产市场,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,菏泽概况,菏泽经济,产业分析,人均收入,房产市场,菏泽房地产市场投资自,2005,年起持续稳步增长，,2010,年房地产开发投资较,2009,年出现巨幅增长，,房地产开发进入高速发展时期，市场竞争格局日趋激烈,。,2007,年菏泽房地产市场才开始出现大幅度的价格上涨，随着房地产投资的增长和开发水平的不断提高，菏泽房价目前已经进入价格快速上涨通道，预计未来仍会表现出可观的上涨速度。,房地产市场发展趋势,2010,年菏泽房地产投资,106,亿元，增速,70%,，成交均价,4000,元,/,，增速,29%,，整体房地产产业进入高速发展阶段。,菏泽市房地产市场近年飞速发展，房地产开发投资持续快速上升，维持在较高的增长水平线上。,2009,年菏泽房地产,投资,62,亿元,较,2008,年增加,30.4%,，但仅占固定资产投资的,27%,左右，说明房地产投资还有巨大的潜力,。,菏泽房地产施工面积呈现稳步上升的局面，,2009,年,施工面积,260,万平米，竣工面积,63,万平米,，施工面积和竣工面积都出现与同比增长趋势。,菏泽房地产施工、竣工情况（单位：万平方米）,菏泽市固定资产投资情况,年度,2005,2006,2007,2008,2009,施工面积,239,306,389,467,697,竣工面积,103,146,178,221,324,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,菏泽概况,菏泽经济,产业分析,人均收入,房产市场,公告日期,土地位置,土地面积,(,万）,容积率,竞得单位,成交价格（万元）,2010-5,开发区丹阳办事处耿庄社区规划康庄路以南,银河纺织厂以北,以西,畅志园小区以东,0.55,1.2A1.6,菏泽永泰置业有限公司,363,2010-1,开发区丹阳办事处洙水河以北、长沙路以西、京九铁路控制线以东、规划路以南,3.4097,1.4A2.2,菏泽华瑞置业有限公司,2659,2010-011,牡丹区胜利路以北、青年路以东、康庄路以南、牡丹路以西,1.083,3.25,菏泽天华实业公司、菏泽兰溪华辰房地产开发公司,389,2010-9-1,开发区长江路以北、人民路以东、菏泽开发区中心医院以南、振兴路以西,4.8131,3,菏泽交通集团房地产开发有限公司,1444,2010-11,开发区丹阳办事处郭庄社区、张花园社区，长城路以南、桂陵路以东、郭楼西楼以西、郭庄和张花园社区以北。,5.1702,2.4,菏泽德馨苑置业有限公司,8220.618,2010-10,开发区丹阳办事处赵王李社区,长城路以北、郭楼西楼以西、赵王河小区以南、国有储备土地以东。,6.9542,2.5,菏泽荣泰房地产开发有限公司,11057.178,2010-01,菏泽开发区钱塘路以南,钱塘花园小区以东,自然路以北,刘庙社区居民点以西,3.665,2.4,菏泽市鲁元房地产开发有限公司,1100,2010-3,开发区丹阳办事处天香路以东,菏泽市政府应急,(,反恐,),中心及公安指挥中心以西,以北,华英家园以南,0.5811,1.6A3.1,山东菏建建筑集团房地产开发有限公司,1307.475,2010,年土地市场供应,2010-4-1,牡丹区中华路以南,李庄村居民点以东,220,国道以北,21.5046,6,菏泽中盛房地产开发公司,3226,2010-3-1,开发区长江路以南,菏泽供销储运公司以东,胡同以西,平原路以北,振兴路两侧,8.4718,3.5,山东菏建建筑集团房地产开发有限公司,3813,2010-2-1,牡丹区西安路以东，西宾巷以南，西绕城路以西，八一路、菏泽市第三人民医院以北,10.0644,2.8,山东圣景置业发展有限公司,3774,2010-1-1,人民路以东,松花江北路以南,赵王河以西,松花江西路以北,17.9194,3.3,山东菏泽平土房地产公司,5376,2010-7-1,开发区丹阳办事处双庙陈社区桂陵路以东,北外环路以南,双庙陈社区居民点以西、以北,11.8368,3,山东鸿福祥房地产开发有限公司,17755,2010-8,开发区丹阳办事处李大庙社区长沙路以东,菏泽天华实业有限公司以南,仝庄居民点以西、以北,3.4055,2.5,山东鑫海置业有限公司,6129.9,2010-05,开发区桂陵路以东,火车站广场以南,规划支路以西,中山路,自然路以北,13.3213,3.5,菏泽圣泽置业有限公司,3996,2010-07,开发区颐馨园以东,颐馨园以南,自然路以西,自然路以北,0.7107,1.8,菏泽军威房地产开发公司,235,公告日期,土地位置,土地面积,(,万）,容积率,竞得单位,成交价格（万元）,菏泽,2010,年以来土地成交量达,258,万,平米，土地供应量较大，主要集中在赵王河板块和东部开发区板块，这些土地将在未来,23,年,陆续开发，将加剧房地产市场的竞争,。,86,领将帅府,/16,万,/,高层、小高层,天阔逸城,/17.8,万,/1446,套,/360,套,东部区,赵王河板块,西部区,阳光新都,/13.2,万,/,高层、小高层,2011,年,2010,年,南华康城,/9,万,/768,套,/,剩余,68,套,四季度,一季,度,二季度,三季,度,一季,度,二季度,三季,度,橡树湾,/5.5,万,/386,套,/82,套,中央公馆,/2.7,万,/216,套,/32,套,锦绣豪庭,/,15,万,/1010,套,/,高层,陶然美地,/14.8,万,/1158,套,/,剩余,463,套,怡景蓝湾,/11,万,/,高层,金鼎凤凰城,/3,万,/500,套,/120,套,/,公寓,欣欣嘉园,/0.9,万,/,别墅,德林华府,/5.2,万,/324,套,/,剩余,80,套,国贸中心,/3.6,万,/198,套,/22,套,三希堂,/5.9,万,/332,套,/11,套,时代奥城,/9.8,万,/784,套,/,剩余,322,套,中富奥斯卡春城,/2.9,万,/226,套,/18,套,水岸嘉园,/15,万,/1000,套,/,剩余,156,套,牡丹盛世新城,120,万,/,高层,2009,年,四季,度,四季,度,三季,度,天华领秀城,/5.9,万,/484,套,/,剩余,58,套,2,、,3,期,/28,万,/,小高层,龙燕,阳光城,/2,万,/148,套,/70,套,鹏远华府,/19.3,万,/,高层,二期,/5.6,万,/,高层,其他区,景韵苑,2.4,万,/180,套,/,剩余,63,套,中达尚城,13,万,/1022,套,/28,套,华英嘉园,15,万,/900,套,/91,套,中央公馆,2,、,3,期,/50,万,/,小高层、高层,公园一号,1,期,/4.5,万,/,小高层,公园一号,2,期,/25,万,/,高层、小高层,凤凰城,4,期,/2,万,/,公寓,中达尚城二期,7,万,/,高层,龙燕,阳光城,/2,万,/148,套,/70,套,国贸中心,2,期、,3,期,/47.4,万,/,高层,天华领秀城后期,/17,万,/,高层小高层,三希堂,/5.9,万,/,别墅、小高层,天华明珠,/10.7,万,/,高层,南华康城,/2.9,万,/232,套,/,剩余,68,套,主销期,菏泽单个项目,15-30,套,/,月,3,万,-5,万,/,年,2010,年菏泽市房地产市场供应量为,17655,套，供应面积约,2083565,，消化量为,9614,套，销售面积约,1117872,，销售率约为,55%,。,房地产市场供需,菏泽房地产市场指标性特征小结,关键词,快速发展、供需两旺、价格上扬,开发商拿地热情高涨，土地成交旺盛，反映了当前菏泽房地产市场的活力，同时预示未来市场供给将迅速增加，竞争激烈；,菏泽目前在售项目,40,多个，,2010,年市场推售量,208,万，消化量,117,万，供大于求。随着新盘持续入市，竞争进一步加大；,2010,年菏泽房地产成交价格没有受到新政影响，增长幅度达,10%,以上，预计,2011,年价格会持续走高；,菏泽的房地产住宅市场客户以刚性及改善型需求为主，投资客稀少；其中以改善居住为目的的需求不断增加，为中高档楼盘出现提供市场机遇；同时刚性购买群体也随着价格攀升而人口外溢，出现城郊置业。,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,国家政策,地方政策,政策趋势,政策影响,近期房地产政策分析,2011,年,1,月,2011,年,2,月,2011,年,3,月,2011,年,4,月,2011,年,5,月,2011,年,6,月,房地产经纪管理办法,出台,“,新国八条”出台,上海、重庆试点征收房产税,上调存款准备金率,全国多地陆续出台限购令,济南,2.21,新限购令出台,加息、上调存款准备金率,上调公积金住房贷款利率,发布,商品房销售明码标价规定,全国多地陆续公布,2011,年房价控制 目标,上调存款准备金率,国务院分兵,8,路督查楼市,加息、上调存款准备金率,上调公积金住房贷款利率,关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见,下发,全国地价监测扩至县级城市 异常地块,2,日内上报,国资委下发通知要求央企积极参与保障房建设,山东出台“一房一价”实施细则,上调存款准备金率,中央严令,10%,土地出让收益用于保障房,国有土地上房屋征收评估办法,发布,要求,1000,万套保障房,11,月底前开工,山东公布“十二五“保障房建设计划,山东下发,关于切实落实保障性安居工程用地的通知,银监会要求减少对房地产开发商的贷款,上调存款准备金率,整体国家对房地产市场的调控力度越来越强，调控手段越来越严密，调控决心毫不动摇。,未来商品住宅市场调控，政府善出组合拳，促供给，抑需求。,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,国家政策,地方政策,政策趋势,政策影响,金融政策,行政手段,税收政策,土地政策,政策组合发力,六个月连续两次加息、六次上调存款准备金率、两次上调公积金个人住房贷款利率，力度空前，一方面，银行可贷资金减少，惜
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